פסקי דין על הסלימאן קרש | פסקי דין על עדנאן קרש | פסקי דין על יורשי המנוח ג'דאת ג'ומעא עיסא קרש ז"ל | פסקי דין על עו"ד אברהם אריאל | פסקי דין על עו"ד יעקב אריאל | פסקי דין על רשמת המקרקעין לשכת רישום והסדר מקרקעין מחוז ירושלים | פסקי דין על ג'ומעא עיסא קרש |

25569-08/11 הפ     13/02/2012




הפ 25569-08/11 הסלימאן קרש, עדנאן קרש, יורשי המנוח ג'דאת ג'ומעא עיסא קרש ז"ל נ' עו"ד אברהם אריאל, עו"ד יעקב אריאל, רשמת המקרקעין לשכת רישום והסדר מקרקעין מחוז ירושלים, ג'ומעא עיסא קרש








בית המשפט המחוזי בירושלים



13 פברואר 2012

ה"פ 25569-08-11 קרש ואח' נ' אריאל ואח'




בפני

כב' השופטת תמר בזק-רפפורט

המבקשים
1
.הסלימאן קרש

2
.
עדנאן קרש

3
.
יורשי המנוח ג'דאת ג'ומעא עיסא קרש
ז"ל

ע"י ב"כ עו"ד רמי עותמאן


נגד

המשיבים
1. עו"ד אברהם אריאל
ע"י ב"כ עו"ד רמי וכילה

2. עו"ד יעקב אריאל
בעצמו

3. רשמת המקרקעין, לשכת רישום והסדר מקרקעין, מחוז ירושלים
ע"י ב"כ עו"ד רועי כהן
, פרקליטות מחוז ירושלים

4. ג'ומעא עיסא קרש
(פורמלי)




פסק דין


עניינו של הליך זה בטענות המבקשים בדבר זכויותיהם בנכס, אשר נמצא בהליך כינוס נכסים לטובת משיב 1, בגין חוב כספי של משיב 4, אביהם של המבקשים, למשיב 1.
1.
הנכס מצוי במקרקעין הידועים כגוש 30615 חלקה 34 מאדמות בית חנינא שבירושלים (להלן –

הנכס
). בהמרצת הפתיחה עותרים המבקשים לסעד הצהרתי, הקובע כי המבקשים הם הבעלים והמחזיקים הבלעדיים בנכס; סעד שיצווה על המשיבים 1 ו-2 להימנע מלבצע הליכי כינוס נכסים או פינוי בנכס, אשר יפגעו בזכויות המבקשים בנכס; וכן צו עשה אשר על פיו לאחר שיסתיים הסדר המקרקעין בנכס, ירשמו המבקשים כבעלים ומחזיקים בלעדיים בנכס.
2.
כאמור לעיל, מבקשים 1 עד 3 (להלן –

המבקשים
) הם בניו של משיב 4, אשר כונה בהמרצת הפתיחה "המשיב הפורמלי". משיב 4 הינו חייב של משיב 1, אחר שמשיב 1 פתח כנגדו תיק בלשכת ההוצאה לפועל בירושלים שמספרו 03-22213-6-3 (לנוכח האמור, יכונה להלן משיב 4 –
החייב
;
והתיק האמור יכונה –
תיק ההוצל"פ
). בהתאם להחלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 8.4.11, מונה משיב 2 ככונס נכסים על הנכס מטעמו של משיב 1.
3.
על פי הנטען בהמרצת הפתיחה, הלכה למעשה אין לחייב זכויות בנכס, ומכאן הסעדים המבוקשים. על פי הנטען, בשנת 1965 רכש החייב את הנכס והתגורר בו עם רעייתו ובניו, הם המבקשים. בשנת 1977, כנטען, עזבו החייב ורעייתו את הנכס ועברו להתגורר במקום אחר בבית חנינא. מאותה העת מתגוררים בנכס מבקש 3, רעייתו וילדיו, כאשר לפני כשנה נפטר מבקש 3 אך משפחתו עודנה מתגוררת בנכס. עוד נטען, כי ביום 5.11.91 רכשו המבקשים מאת החייב את כל זכויותיו בנכס, על פי הסכם מכר שאומת ונחתם לפני עו"ד עיסא חאמד ז"ל (להלן –

ההסכם
), ולפיכך אין עוד לחייב זכויות בנכס.
4.
לטענת משיבים 1 ו-2, החייב הינו בעל הזכויות בנכס, וההסכם שהוצג בדבר העברת הזכויות בנכס מהחייב לבניו, המבקשים, אינו אלא הסכם למראית עין.
5.
בתמיכה לטענות הצדדים הוגשו תצהירו של מבקש 2 ושל משיב 2, אשר נחקרו על תצהיריהם הן במסגרת בקשה לסעד ביניים והן במסגרת ההליך העיקרי.
כבר עתה יוטעם כי החייב לא העיד בפני
. קודם שנפתח הליך זה בבית המשפט המחוזי, יזמו המבקשים הליך דומה בבית משפט לענייני משפחה במסגרת תמ"ש 13897-08-11. בגדרו של אותו הליך הגיש החייב תצהיר, וזה צורף להמרצת הפתיחה שבפני
כנספח יא. עם זאת, תצהירו של החייב לא הוגש כתצהיר התומך בהמרצת הפתיחה. כאמור בסעיף 38 להמרצת הפתיחה, התצהיר שניתן לתמיכה בתובענה היה תצהירו של מבקש 2. זאת ועוד, אף שהחייב צורף כמשיב, לא הוגש בפני
כל תצהיר מטעמו בתשובה לתובענה, אף שהוצהר כי בוצעה לו המצאה כדין והוא מודע להליך.
דיון
6.
בתחילת ההליך הועלו טענות בכל הנוגע לסמכותו של בית משפט זה לדון בהמרצת הפתיחה, נוכח הוראת סעיף 7 לפקודת הסדר המקרקעין [נוסח חדש] תשכ"ט -1969. בסופו של דבר, בשלב שמיעת הסיכומים בעל-פה הסכימו שני הצדדים, כי בית משפט זה מוסמך להכריע במחלוקת שבינם לבין עצמם, בבחינת

פסק דין
גברא, להבדיל מ

פסק דין
חפצא. כך הסכימו הצדדים, בין היתר, לאחר שנשמעה עמדת פקיד ההסדר, כי פרשנותו הנכונה של הסעיף האמור במצב שבו הליכי ההסדר הוקפאו מחייבת מסקנה, כי אין בו כדי למנוע פנייה לבית משפט במקרה מסוג זה שבפני
נו. בעניין זה תמימת דעים אני, בכל הכבוד, עם פקיד ההסדר. כפי שנעשה בע"א 10559/08

עיזבון המנוח אחמד עזאת נ' רבחי זאכי מוחמד שרים
(פורסם במאגרים; 4.5.10), כך גם כאן יובהר כי ההכרעה מחייבת בין הצדדים לבין עצמם, מבלי לגרוע מסמכויות פקיד ההסדר או להשפיע על הליכי הסדר המקרקעין בעתיד. לאור הסכמת הצדדים, אין צורך להרחיב בעניין זה.
7.
לגופם של דברים – נוכח מכלול הראיות, וכפי שיפורטו הדברים, סבורה אני כי אין להיעתר למבוקש בתובענה, אחר שהמבקשים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם ולא שוכנעתי כי אכן הזכויות בנכס הועברו למבקשים בהסכם העברה-של-אמת.
8.
המבקשים מבססים עצמם על הסכם שנטען כי נעשה בשנת 1991, אך למרות זאת לא עלה בידי המבקשים להציג בפני
כל אסמכתא בדבר דיווח אודות הסכם זה לרשות מרשויות המדינה. כיוון שמדובר בהסכם במקרקעין, הרי שקיימת חובה לדווח אודותיו לרשויות המס, אך דיווח כזה לא נעשה. כמו כן, אין מחלוקת כי ההסכם לא דווח לפקיד ההסדר. המבקשים ביקשו להסביר מחדל זה, כמו גם את מחדלם בעניין הדיווח לרשויות המס, בכך שלנוכח היותו של הנכס בתהליך הסדר, וכיוון שזכות הבעלות איננה רשומה בלשכת רישום מקרקעין, לא ראו טעם בדיווח כזה.
9.
הסבר זה איננו משכנע, בוודאי לא בשים לב למכלול הראיות שהובאו בפני
. אין זה נכון כי בשעה שנכס מקרקעין מצוי בתהליך הסדר, אין טעם בדיווח אודות הסכם בקשר אליו לפקיד ההסדר. דיווח כזה עשוי בוודאי להועיל במצבים של עסקאות מאוחרות בנכס, וכן בכל הנוגע לזכויות נטענות של צדדים שלישיים, כפי שארע במקרה דנן. כמו כן, לא ניתן הסבר של ממש מדוע לא דווח ההסכם לרשויות המס.
10.
זאת ועוד, הסכמים מסוג זה מדווחים כדבר שבשגרה לרשות המקומית, תוך הצגת ההסכם בפני
הרשות, על מנת להוכיח את העברת הזכויות לצורך עדכון שם החייב בארנונה. המבקשים לא הציגו בפני
בית המשפט אסמכתא לכך שבזמנו נעשה דיווח לעירייה, בצירוף ההסכם. כל שהביאו הם בהקשר זה הינו תדפיס "פירוט יתרות לחשבון" מאת גזברות עיריית ירושלים מתאריך 22.6.11, שבו נרשם כך:
"שם: קרשי גודת ארנונה למגורים
בעל
ת"ז 80645732".
זיהוי נכס 30616-034-001-0111 פעיל
תאריך תחולה: 1.1.92".
בהמרצת הפתיחה נטען, כי מסמך זה של העירייה תומך בטענת המבקשים בדבר זכויותיהם בנכס ומעיד על כך כי עוד בשנת 1992 דווח ההסכם לעירייה. אינני סבורה כי זו המסקנה העולה מן המסמך. תוכנו איננו מדבר בעד עצמו. כלל לא ברור מה משמעות המילים "תאריך תחולה: 1.1.92", ולא ברור כי מועד זה מציין דיווח על העברת בעלות. ניתן להעלות על הדעת פרשנויות רבות נוספות לדברים, כגון: שמועד זה מציין את התאריך בו נמדד הנכס או זוהה באותו מספר שבו הוא מזוהה עתה, שבמועד זה הועברה החזקה בנכס, להבדיל מבעלות, או כל עניין אחר. טענת המבקשים בדבר הפרשנות הראויה למילים אלו, צריכה היתה להיתמך בעדות מטעם אדם הבקי בדברים, כדוגמת איש מחלקת הארנונה של עיריית ירושלים. ואולם, העד היחיד מטעם המבקשים בהליך זה היה מבקש 2, והוא לא ידע למסור בעת חקירתו הנגדית נתונים בכל הנוגע לדיווח אודות ההסכם לעירייה וכיצד נעשה דיווח זה (פרו' מיום 6.10.11, ע' 8, ש' 21 ואילך). מדבריו עלה, כי הדיווח נעשה מטעם אביו, אך זה, כאמור, לא העיד בפני
.
11.
יצוין, כי המשיבים מצידם הגישו מסמכים הנוגעים לרישומים בגזברות עיריית ירושלים, וטענו כי מאותם מסמכים עולה מסקנה הפוכה. גם לטענות אלה לא אוכל להתייחס, אחר שלא הובאו עדים מתאימים לצורך הבהרת העולה מן המסמכים ופרשנותם. מכל מקום, נטל הראיה הינו על העותרים להכרה בזכותם בקשר לנכס, ונראה כי אלו לא עמדו בנטל זה על דרך הפנייה למסמך מטעם עיריית ירושלים.
12.
באותו הקשר הציגו משיבים 1 ו-2 מסמך, הנחזה להיות תצהירו של החייב, אשר על-פי האמור בו נחתם בפני
עו"ד ביום 4.11.04. בתצהיר זה מבקש החייב "להעביר תשלום אגרת ארנונה לנכס הנ"ל – שהוא בבעלותי – על שם נכדי קרש אסאמה – מתאריך: 1.1.04 – עד היום, והנכס ראוי לשימוש". מספר הנכס המצוין באותו מסמך הוא: 30616-034-000-0112.
לכאורה מדובר במספר נכס שונה מזה המופיע על מסמך העירייה, שעליו מבססים המבקשים את טענתם. אולם, השוני הוא במספרים האחרונים, שמייצגים בדרך כלל תת חלקה. בכל הנוגע למספר הגוש והחלקה, קיימת זהות בין המספר המופיע במסמכי העירייה, שעל פיהם מבקשים המבקשים לבסס את זכותם, לבין המספר המופיע במסמכי משיבים 1 ו-2 לביסוס טענותיהם. בהקשר זה יוער, כי אף שהמרצת הפתיחה נסובה על חלקה שבגוש 30615, שני הצדדים מפנים למסמכי עירייה בהם נזכר גוש שמספרו 30616. זאת, כפי הנראה, נוכח העובדה שמדובר בגוש שבמקורו סומן כגוש ירדני מס' 16. כך או אחרת, מששני הצדדים הפנו למסמכי עירייה המזכירים גוש 30616, אין לשמוע טענה הדדית כנגד הסתמכות, בשל השוני בספרה האחרונה של מספר הגוש.
לאור האמור, ולנוכח עדותו של מבקש 2, שממנה עולה כי בחלקה הנדונה קיים נכס אחד בלבד (פרו' מיום 26.1.12, ע' 23, ש' 17), נראה כי התצהיר שהציגו משיבים 1 ו- 2 שבו, לכאורה, הצהרת החייב בדבר זכויותיו בנכס בשנת 2004, מעורר סימני שאלה בכל הנוגע לגרסת המבקשים. סימני שאלה אלה לא הוסרו, נוכח אי העדת החייב.
13.
בנוסף, במצורף לתשובתם הגישו משיבים 1 ו- 2 מסמך הנחזה להיות הצהרת הון של החייב, ועליה חותמת רשות המיסים מיום 10.4.07. בהצהרת ההון מוזכר "בית מגורים בבית חנינא גוש 30615 חלקה 34 תאריך רכישה: 1973" כאחד מן הנכסים שבבעלות החייב. לטענת משיב 2, מדובר במסמך שהוגש בידי החייב להוצאה לפועל, כחלק מבקשה לחיוב בתשלומים בגין מגבלותיו הכלכליות (פרו', ע' 39, ש' 12).
כיוון שהחייב לא העיד בפני
, יתכן שיש מקום לטענה שלא ניתן להסתמך על מסמך הצהרת ההון כראייה לתוכנו וללמוד ממנו, כי החייב אכן הצהיר בשנת 2007 כי מדובר בנכס שבבעלותו.
עם זאת, לנוכח קרבת המשפחה בין המבקשים לבין החייב, שהוא אביהם, אך מתבקש היה שבתגובה למסמך הצהרת ההון – כמו גם בתגובה ליתר טענות משיבים 1 ו- 2 – היו דואגים המבקשים להעדתו של החייב בתיק זה. המבקשים לא עשו כן, אף שמבקש 2 אישר בחקירתו כי הוא ביחסים טובים עם אביו ואף שוחח עימו על תיק זה. לשאלה מדוע לא הובא כעד מטעם המבקשים השיב מבקש 2: "לא ביקשתם, אז לא הבנו אותו, הוא בן 90" (פרו' מיום 26.1.12, ע' 28, ש' 25). עוד הוסיף, כי אם ירצו בכך המבקשים, יבוא אביהם להעיד. אינני רואה עין בעין עם המבקשים בעניין זה. נטל הראיה ונטל השכנוע בתובענה זו מוטל על שכמם. בהתאם, הם אלו אשר אמורים ליזום את עדות אביהם, החייב, אם סבורים הם כי יש בה כדי לתמוך בתובענתם. בפרט אמורים הדברים לאחר שהועלו טענות בכל הנוגע להצהרות מצידו של החייב אודות זכויותיו שלו בנכס, לאחר המועד שנטען כי הועברו הזכויות בו לידי המבקשים, הן כלפי עיריית ירושלים והן כלפי רשויות המס.
המשיבים לא עשו כן ועובדה זו נזקפת לחובתם, במובן זה שניתן להניח כי אילו היו מעידים את החייב, האב, היתה עדותו פועלת לחובתם (ראו: ע"א 465/88
הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו
, פ"ד מה (4)651 (1991) והאסמכתאות המובאות שם; ע"א 4391/94
טייק נ' קורן
(פורסם במאגרים, 2.12.98)).
14.
בכל הנוגע לדיווח לרשויות מצד המבקשים, נחקר מבקש 2 האם הצהיר הוא על הנכס כרכושו שלו במסגרת דיווחיו לרשויות המס. בחקירתו שבמסגרת הצו הזמני ביום 6.10.11 התחמק מן השאלה האם הגיש הצהרת הון למס הכנסה, טען כי הוא עובד בשטחים, וכי יש בינו לבין מס הכנסה בעיות בשנים האחרונות (פרו' מיום 6.10.11, ע' 10, ש' 9 ואילך). לקראת הדיון בתיק העיקרי, שנקבע ליום 26.1.12, עתרו משיבים 1 ו- 2 לצו שיחייב את המבקשים להציג בפני
בית המשפט הצהרת הון ביחס לשנים מסוימות. צו כזה ניתן, ולמרות זאת, במועד שנקבע לדיון לא הוגשו הצהרות ההון. ב"כ המבקשים ציין כי כך נעשה, אחר שלא הוגשו הצהרות למס הכנסה, מכיוון שמדובר בשכירים ולא בעצמאים (פרו' מיום 26.1.12, ע' 13, ש' 19 ואילך). בחקירה מאותו יום לא ידע מבקש 2 להשיב אם הגיש הצהרת הון בישראל, אחר שטען שמנהל החשבונות מטעמו מטפל בכל העניינים הנוגעים לחוק הישראלי. בתשובה לשאלה מדוע לא בירר עניין זה בהמשך לחקירה הנגדית בבקשת הביניים השיב "למה לברר?" (פרו' מיום 26.1.12, ע' 18, ש' 12). גם בכל הנוגע להצהרת הון של מבקש 1 השיב מבקש 2 תשובה מתחמקת. הוא נמנע מלהשיב במה עוסק אחיו, אף שציין כי הוא יודע במה הוא עוסק, ואף נמנע מלהעיד בכל הנוגע להצהרת הון שהוגשה או שלא הוגשה מטעם מבקש 1, וממילא לא התייחס לשאלה מדוע לא הובאה בפני
בית המשפט הצהרת הון מטעם מבקש זה (פרו' מיום 26.1.12, ע' 19, ש' 1 ואילך).
15.
כך או אחרת, השורה התחתונה היא, שכדי לחזק את טענתם, כי אכן נעשתה עסקה בין החייב לבין המבקשים עוד בשנת 1991 לא הובא כל מסמך המעיד על דיווח לרשויות המדינה אודות עסקה זו, בין מצידו של החייב ובין אם מצידם של המבקשים. המבקשים אף לא התמודדו באופן המניח את הדעת עם סימני השאלה שהוצגו בעניין הצהרת ההון שלהם, ואף בהקשר זה המסקנה הטבעית היא שאילו הוצגו המסמכים, או ניתנו תשובות מלאות, הדברים היו פועלים כנגד המבקשים.
16.
זאת ועוד; נוסח ההסכם כפי שהוצג בפני
מעורר אף הוא סימני שאלה נכבדים. בנוסח זה לא מופיע תאריך עריכת העסקה והתאריך היחיד שנזכר על גב המסמך הוסף בכתב יד לצד מה שנחזה להיות חתימת אימות בידי עו"ד עיסא חאמד ז"ל. כמו כן לא מופיע בהסכם מועד מסירת החזקה ולא סכום העסקה (מבקש 2 אף לא יכול היה למסור בחקירתו הנגדית מידע באשר לשווי התמורה). עניינים חסרים אלו, שהם לב ליבה של עסקה במקרקעין, מציבים סימני שאלה בדבר תוקפו של ההסכם. גם בהקשר זה, העדר עדות מצידו של החייב מטעמם של המבקשים, גורע ממשקל גרסתם של המבקשים ומחזק את המסקנה, כי אין מדובר בהסכם-של-אמת.
17.
אשר לטענת המבקשים בדבר חוסר תום ליבם של משיבים 1 ו-2 - אף אילו הוכח חוסר תום לב כאמור בהתנהלות כזו או אחרת, ואינני קובעת כי הוכח חוסר תום לב שכזה, אין בכך כדי להקים למבקשים זכות לקבלת סעד כלפי המשיבים בכל הנוגע לזכויותיהם הנטענות בנכס, מקום שזכויות אלה לא הוכחו כנדרש.
18.
כעולה מן המקובץ, מן הראיות שבפני
לא ניתן לקבוע כי בין החייב לבין המבקשים נעשה הסכם-של-אמת בדבר העברת זכויות בנכס בשנת 1991. מסקנה זו מתחזקת נוכח הראיות שלא הובאו בפני
, ובהן בראש ובראשונה עדותו של החייב.
אשר על כן, התובענה נדחית.
המבקשים יישאו בהוצאות משיבים 1 ו- 2 בסך 10,000 ₪ בלבד, לנוכח ההתנהלות הדיונית.
ניתן היום, כ' בשבט תשע"ב, 13 פברואר 2012, בהעדר הצדדים.










הפ בית משפט מחוזי 25569-08/11 הסלימאן קרש, עדנאן קרש, יורשי המנוח ג'דאת ג'ומעא עיסא קרש ז"ל נ' עו"ד אברהם אריאל, עו"ד יעקב אריאל, רשמת המקרקעין לשכת רישום והסדר מקרקעין מחוז ירושלים, ג'ומעא עיסא קרש (פורסם ב-ֽ 13/02/2012)