פסקי דין על אלקטרה נדל"ן | פסקי דין על ליטב-מיטב | פסקי דין על נעמן ניר פרוייקטים ובנין | פסקי דין על א.ר.י.-מ.א.י נכסים והשקעות בנדל"ן | פסקי דין על ס.פ.י.פ | פסקי דין על סילבר אמויאל ואח' |

8029/11 עעמ     01/03/2012




עעמ 8029/11 אלקטרה נדל"ן בע"מ, ליטב-מיטב בע"מ, נעמן ניר פרוייקטים ובנין בע"מ נ' א.ר.י.-מ.א.י נכסים והשקעות בנדל"ן בע"מ, ס.פ.י.פ בע"מ, סילבר אמויאל ואח'




החלטה בתיק עע"ם 8029/11

בבית המשפט העליון


עע"ם 8029/11 - ג'


לפני:

כבוד השופטת ע' ארבל


המערערות:

1. אלקטרה נדל"ן בע"מ



2. ליטב-מיטב בע"מ



3. נעמן ניר פרוייקטים ובנין בע"מ



נ


ג


ד



המשיבים:

1. א.ר.י.-מ.א.י נכסים והשקעות בנדל"ן בע"מ



2. ס.פ.י.פ בע"מ



3. סילבר אמויאל


4. ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה

מחוז תל אביב


5. רשות הרישוי -אגף רישוי ופיקוח על הבניה,

עיריית תל-אביב


בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום
19.9.11
בעת"מ 56140-11-10


בשם המערערות:
עו"ד ז' לב
, עו"ד א' פורטן
בשם המשיבים 3-1:
עו"ד מ' פורגס
, עו"ד ש' שירן
בשם המשיבה 4:
עו"ד נ' בן אור
בשם המשיבה 5:
עו"ד ה' אברהם-אוזן
, עו"ד י' כהן

החלטה


בפני
בקשה לפי תקנה 43(ב) לתקנות בתי משפט לענינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000 (להלן:
התקנות
) לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים, אשר קיבל עתירה שהגישו המשיבות 3-1 (להלן:
המשיבות
) במסגרתה הורה למשיבה 5 (להלן:
הוועדה המקומית
) ליתן להן היתר בניה להקמת תחנת תדלוק במקרקעיהן.

רקע עובדתי

1.
המשיבות הן בעלות מקרקעין הידועים כחלקה 10 בגוש 6894 בשטח של 718 דונם המצויים ברחוב הרכבת, פינת רחוב בני-ברק, תל אביב (להלן:
המקרקעין
). המבקשות הינן בעלות זכויות במתחם מקרקעין בן כ-7 דונם הסמוך למקרקעי המשיבות, מעברו השני של רחוב בני ברק (להלן:
מקרקעי המבקשות
). המשיבות ביקשו להקים על המקרקעין תחנת תדלוק, והגישו ביום 17.2.10 בקשה לוועדה המקומית לקבל היתר בנייה (להלן:
הבקשה להיתר הבנייה
). מהפן התכנוני חלה על המקרקעין תוכנית 1043א, לפיה ניתן לעשות במקרקעין שימוש של תעשייה, משרדים ומסחר, אך לא ניתן על פיה בלבד להקים תחנת תדלוק. משכך, התבססה הבקשה להיתר בנייה על תמ"א 18 (שינוי מס' 4) (להלן:
תמ"א 4/18
) הקובעת כי מוסד תכנון רשאי ליתן היתר בנייה לתחנת תדלוק שלא על פי תוכנית לתחנת תדלוק, וזאת בתנאים הנקובים שם. ביום 7.4.10 דחתה הוועדה המקומית את הבקשה מן הטעם שהקמת תחנת התדלוק הינה "בניגוד להוראות התב"ע המייעדת את האזור לטובת בניה גבוהה לתעסוקה, כאשר השימוש המבוקש על ידי המשיבות משנה את אופי הסביבה הקרובה ומהווה סטייה ניכרת." על החלטה זו הגישו המשיבות ערר למשיבה 4 (להלן:
ועדת הערר
).

2.
ועדת הערר דחתה את טענות הוועדה המקומית לפיהן הקמת תחנת התדלוק איננה מתיישבת עם המדיניות התכנונית אותה קבעה, וכן שההקמה תותר רק בהליך של הכנת תוכנית מפורטת. לעומת זאת, קיבלה ועדת הערר את טענת הוועדה המקומית לפיה הקמת התחנה לא תאפשר את מימושה של תוכנית מפורטת 3899 (להלן:
תוכנית 3899
), אשר הומלצה על ידה להפקדה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. לפי תוכנית 3899, החולשת על מקרקעי המבקשות, מתוכננים להיבנות מבני מגורים וציבור. אולם, המרחק בין המבנים שעתידים להיבנות ובין משאבות התדלוק לא יהיה בטיחותי מספיק (לפי התנאים הנדרשים בתמ"א 4/18). נקבע כי התרת הקמתה של תחנת התדלוק משמעה הכרעה בגורלה של תוכנית 3899, בעוד שהחלטה שלא לאשר למשיבות בשלב זה את היתר הבנייה, איננה סותמת את הגולל על בקשתם. שכן, פתוחה בפני
הם הדרך להתנגד לתוכנית 3899 כשזו תופקד. יצוין, כי קבלת טיעונה של הוועדה המקומית ביחס לתוכנית 3899 הייתה על דעת שני חברי ועדת הערר (שאחד מהם הוא יו"ר הוועדה), ושני חבריה האחרים התנגדו. המתנגדים סברו כי מאחר שתוכנית 3899 עוד לא באה לעולם, היא איננה מהווה מרכיב סטאטוטורי שיש להתחשב בו או לתת לו משקל חוקי. בנסיבות אלה, בשל היות הקולות בוועדת הערר שקולים, עשה יו"ר הוועדה שימוש בסמכותו לפי סעיף 43 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן:
החוק
) באופן שקולו יהא לקול כפול, וכך נדחה הערר.


על החלטת ועדת הערר, הגישו המשיבות עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים. יצוין, כי בטרם נתן בית המשפט את פסק דינו בעתירה, הפנה את המבקשות והמשיבות להליך גישור. במסגרת ההליך, ביום 4.4.11 הגיעו הצדדים לכלל הסכמה, שעיקרה שינוי הן בתכנית 3899 והן בבקשה להיתר, באופן שמגבלת המרחק תיפתר ותוכנית 3899 תוכל לדור בכפיפה אחת עם תחנת התדלוק (להלן:
הסכם הפשרה
). ואולם, הסכם הפשרה לא קיבל תוקף של

פסק דין
, וזאת בשל הסתייגויות הוועדה המקומית. עוד יצוין, כי בתקופה שבין הגשת העתירה לבין מתן פסק הדין החליטה הוועדה המחוזית ביום 27.6.11 על הפקדת תוכנית 3899 בתנאים שונים.

פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים

3.
בית המשפט לעניינים מנהליים (כבוד השופטת א' קובו) קיבל את העתירה, וקבע כי על הוועדה המקומית ליתן למשיבות היתר בנייה להקמת תחנת תדלוק. בית המשפט תחם את הדיון המשפטי בעתירה בנימוק הקשור לתוכנית 3899 בלבד, שכן שאר טענות הוועדה המקומית נדחו על ידי ועדת הערר. בית המשפט דן במהותה של המלצה של ועדה מקומית להפקדת תוכנית לוועדה מחוזית, וקבע שאין בכוחה של המלצה להפקדה כדי למנוע את הוצאת היתר הבנייה, שכן זהו השלב הראשון מבין שלבי ההליך התכנוני. נקבע כי אמנם הוועדה המקומית וועדת הערר רשאיות היו להתחשב בקיומה של תוכנית 3899, אולם לא ניתן היה ליתן לה משקל מכריע. מאחר ששיקול זה היה השיקול היחיד לסירוב מתן היתר הבנייה למשיבות, נקבע שהחלטת ועדת הערר חורגת ממתחם הסבירות. עוד נקבע כי כאשר קולות ועדת הערר היו שקולים, יתכן שהיה מקום לנסות למצוא פתרון אשר ייתן מענה לאינטרסים של שני הצדדים, וכי הפעלת סמכותו של יו"ר הוועדה כקול כפול הייתה מוקדמת מדי. בית המשפט ציין שהוא ער לכך שהתמונה התכנונית השתנתה, מאז שהחליטה הוועדה המחוזית על הפקדתה בתנאים של תוכנית 3899. אולם, החלטתה של ועדת הערר הייתה בשלב תכנוני מוקדם יותר, כך גם הגשת העתירה, ולכן זו הייתה מסגרת הדיון.


על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים הגישו המבקשות ערעור, ולצידו את הבקשה שבפני
י.

טענות הצדדים

4.
המבקשות טוענות כי סיכויי הערעור הינם גבוהים, וזאת ממספר טעמים. ראשית, נטען כי בית המשפט לעניינים מנהליים התעלם מהעובדה שתכנית 1043א, שהיא תכנית תקפה, מייעדת את האזור כולו לאזור תעסוקה א', ומכאן, לשיטתן, קיימת בתוכנית זו כוונה שלא להתיר כלל הקמה של תחנת תדלוק באזור. שנית, תמ"א 4/18 מקנה למוסדות התכנון שיקול דעת רחב ביחס להקמתן של תחנות תדלוק, שיקול דעת המאפשר, לדידן, להתחשב גם בתוכנית עתידית שהומלצה להפקדה בוועדה המחוזית. שלישית, היה על בית המשפט לתת את הדעת לכך שהוועדה המחוזית החליטה להפקיד את תכנית 3899 להתנגדויות הציבור. משהופקדה התכנית – נשמט הבסיס העובדתי והמשפטי לעתירה שהוגשה. רביעית, נטען כי שגה בית המשפט כאשר הורה באופן גורף כי על הוועדה המקומית ליתן היתר בנייה להקמת תחנת התדלוק ולא השיב את הדיון לוועדה.


לעניין מאזן הנוחות, טוענות המבקשות כי הוא נוטה לטובתן, במובן זה שלו יינתן למשיבות היתר בנייה להקמת תחנת התדלוק, אזי תסוכל אישורה של תכנית 3899. המבקשות מדגישות כי הנזק שעלול להיגרם מכך נוגע גם לציבור כולו, בשל השימושים הציבוריים המתוכננים במקרקעי המבקשות.

5.
המשיבות טוענות כי סיכויי הערעור הינם קלושים, וזאת ממספר טעמים. ראשית, לשיטתן אין בתכנית 1043א כדי למנוע את הקמתה של תחנת תדלוק במקרקעיהן, שכן בתחום תכנית זו כבר קיימות מספר תחנות תדלוק. שנית, צדק בית המשפט כאשר בחן את מעמדה התכנוני של תכנית 3899 במועד הגשת העתירה ולא התחשב בהתפתחויות שבאו לאחר 7 חודשים, שגם אז התכנית הופקדה בתנאים שטרם מולאו. משכך – אין לתכנית זו מעמד סטאטוטורי גם כיום. שלישית, נטען כי המבקשות המשיכו לפעול לקידום תכנית 3899 גם לאחר שהופנו הצדדים לגישור, וזאת על אף החשש שהביעו המשיבות בדיון בבית המשפט לעניינים מנהליים, לפיו המבקשות ינצלו את חלוף הזמן עד לסיום הליך הגישור לשם קידום התכנית ושינוי המצב לרעת המשיבות.


לעניין מאזן הנוחות, טוענות המשיבות כי הוא נוטה בבירור לטובתן, שכן משמעות קבלת הבקשה היא שהמבקשות ימשיכו לפעול לקידום תכנית 3899, ובכך תסוכל למעשה הקמת תחנת התדלוק. לעומת זאת, הקמת תחנת התדלוק לא תסכל את האפשרות לאישור תכנית 3899, ולראיה – הסכם הפשרה שהושג בין הצדדים מלמד כי שתי התכניות יכולות לדור בכפיפה אחת. לשיטתן, הנזק שעלול להיגרם למבקשות, ככל שתידחה הבקשה ויתקבל הערעור שהגישו, הינו לכל היותר נזק כספי הניתן לריפוי בתביעת פיצויים. לבסוף, טוענות המשיבות כי הן כבר התקשרו עם צדדים שלישיים לשם הקמת תחנת התדלוק, השקעה אשר תרד לטמיון ככל שתתקבל הבקשה.


בשולי תגובתן, מבקשות המשיבות כי ככל שתתקבל הבקשה, יש להורות במקביל על עיכוב תכנית 3899 עד להכרעה בערעור, ולחייב את המבקשות בהפקדת ערובה הולמת.

6.
ועדת הערר סבורה כי דין הבקשה להתקבל. באשר לסיכויי הערעור, טוענת ועדת הערר כי הינם גבוהים. זאת, בין היתר, משום שתוצאת פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים, קרי מתן הוראה לוועדה המקומית ליתן למשיבות היתר בנייה על אף שבינתיים הופקדה תכנית 3899, הינה תוצאה חריגה. לעניין מאזן הנוחות, נטען כי הוא נוטה לטובת המבקשות, וזאת מהטעמים שציינו בתגובתן.


הוועדה המקומית סבורה כי סיכויי הערעור הינם גבוהים, וכי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשות, וזאת מן הטעמים שפירטו המבקשות. הוועדה הוסיפה כי אף היא הגישה ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים (עע"מ 8006/11).

דיון והכרעה

7.
לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות לה, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבלה, וזאת בתנאי שהמבקשות יפקידו ערובה משמעותית לשם הבטחת כיסוי הנזק שעלול להיגרם למשיבות מעיכוב ביצוע פסק הדין.

תקנה 43(ב)
לתקנות
קובעת כי מקום בו הוגש ערעור על החלטת בית משפט לעניינים מנהליים, יהא בית משפט זה רשאי להורות על עיכוב ביצוע החלטה שהיא מושא הערעור. בדומה לעקרונות החלים על בקשה לעיכוב ביצוע של

פסק דין
אזרחי, גם במסגרת בקשה לעיכוב ביצוע של

פסק דין
של בית משפט לעניינים מינהליים, על המבקש להראות כי סיכוייו לזכות בערעור טובים, וכי מאזן הנוחות בין הצדדים נוטה לטובתו באופן המצדיק את קבלת הבקשה, ובכלל זה, כי הנזק שייגרם לו, אם לא יינתן עיכוב הביצוע, הינו בלתי הפיך. עוד יצוין כי שני שיקולים אלו שלובים זה בזה, כך שככל שסיכויי הערעור גבוהים יותר כך ניתן למעט בדרישת מאזן הנוחות ולהיפך (
עע"מ 3908/11

מדינת ישראל הנהלת בתי המשפט נ' עיתון "דה מרקר" עיתון הארץ בע"מ
, פס' 15 להחלטה (לא פורסמה, 12.7.11); אורי גורן
בתי משפט מינהליים
308,
320-319 (2008)).

8.
באשר לסיכויי הערעור, על פניו, ומבלי לקבוע מסמרות בעניין, אין לומר כי הם קלושים, כטענת המשיבות. עיון בפסק הדין של בית משפט קמא ובהודעת הערעור מלמד כי קיימות טענות עקרוניות הנוגעות למרחב שיקול דעתם של מוסדות התכנון במסגרת תמ"א 4/18, וכן טענות ביחס לשינוי הנסיבות התכנוני שחל במהלך העתירה בנוגע לתכנית 3899. טענות אלו הן טענות משפטיות ולא ניתן לומר שהן מבוטלות. עם זאת, מאזן הנוחות מטה בעניין זה את הכף לטובת קבלת הבקשה, כפי שיפורט.

9.
מאזן הנוחות במקרה זה נוטה לטובת המבקשות, במובן זה שמתן היתר הבנייה להקמת תחנת התדלוק,
כפי שהוא
, עלול להביא למצב בו תסוכל אישורה של תכנית 3899, שכאמור בינתיים הופקדה בתנאים להתנגדויות הציבור, וזאת ממספר טעמים
.
ראשית
, אין בידי לקבל את טענת המשיבות לפיה דחיית הבקשה לא תסכל את אישורה של תכנית 3899, שכן כבר הוכח בהסכם הפשרה כי שתי התוכניות יכולות לדור בכפיפה אחת. זאת, מאחר שבמסגרת הסכם הפשרה שתי התוכניות עברו שינויים והתאמות, אשר למיטב הבנתי עברו מן העולם ברגע שלא ניתן להסכם הפשרה תוקף של

פסק דין
. לכן, דחיית הבקשה ומתן היתר הבנייה לתחנת התדלוק בלא השינויים אשר תפקידם להתאים את תחנת התדלוק לתכנית 3899, אכן עלולה לסכל את אישורה של תכנית 3899. זאת ועוד, יש לזכור כי הוועדה המקומית הסתייגה מהסכם הפשרה, וזאת הסיבה שהוא לא קיבל תוקף של

פסק דין
.
שנית
, ניראה כי קבלת הבקשה לא תסתום את הגולל בפני
המשיבות להגיש התנגדויותיהן לתכנית 3899, ולשכנע את הוועדה המחוזית כי הקמתה של תחנת התדלוק עדיפה על תכנית 3899, כפי שזו הופקדה. מכאן, שקבלת הבקשה לא תסכל את מתן היתר הבנייה על אתר, כטענת המשיבות.


עם זאת, אין להתעלם מהעובדה כי לטענת המשיבות, הן השקיעו משאבים וכסף רב לצורך התקשרות עם צדדים שלישיים לשם הקמת תחנת התדלוק, לרבות יועצים, אדריכלים וחברת "דלק". השקעות ועלויות אלה עלולות לרדת לטמיון אם בסופו של דבר עיכוב הביצוע יוביל לביטול היתר הבנייה שניתן להן, למרות דחיית הערעור. מכאן, שיש להתנות את קבלת הבקשה בהפקדת ערבות לכיסוי הנזקים שעלולים להיגרם למשיבות כתוצאה מעיכוב הביצוע. מאחר שהמשיבות לא פירטו בתגובתן את העלויות שהשקיעו לקידום הקמת התחנה יש לקבוע סכום זה על בסיס אומדן נמוך.

10.
סיכומו של דבר, מצאתי לקבל את הבקשה, ולעכב את מתן היתר הבנייה להקמת תחנת התדלוק למשיבות, וזאת בתנאי שהמבקשות יפקידו ערבות בסך 200,000 ש"ח עד ליום 15.3.12, לשם כיסוי הנזק שעלול להיגרם למשיבות מעיכוב הביצוע. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.


ניתנה היום, ז' באדר תשע"ב (1.3.12).





ש ו פ ט ת

_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.

11080290_b06.doc

עכ

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,

www.court.gov.il








עעמ בית המשפט העליון 8029/11 אלקטרה נדל"ן בע"מ, ליטב-מיטב בע"מ, נעמן ניר פרוייקטים ובנין בע"מ נ' א.ר.י.-מ.א.י נכסים והשקעות בנדל"ן בע"מ, ס.פ.י.פ בע"מ, סילבר אמויאל ואח' (פורסם ב-ֽ 01/03/2012)