פסקי דין על עזי סלנט | פסקי דין על אברהם תמיר | פסקי דין על עמוס חלפון ואח' | פסקי דין על עיריית רחובות | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון רחובות | פסקי דין על רחמים מלול ראש העיר רחובות ואח' |

56969-09/11 עתמ     13/03/2012




עתמ 56969-09/11 עזי סלנט, אברהם תמיר, עמוס חלפון ואח' נ' עיריית רחובות, ועדה מקומית לתכנון רחובות, רחמים מלול ראש העיר רחובות ואח'










בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים

עת"מ 56969-09-11 סלנט ואח'
נ' עיריית רחובות ואח'



13 מרץ 2012




לפני כבוד השופט אילן ש' שילה
, סג"נ

העותרים
1
.
עזי סלנט

2
.
אברהם תמיר

3
.
עמוס חלפון
4
.
נורית אזאצי
5
.
אילנה הדני
6
.
משה פיסט
באמצעות ב"כ עו"ד מ' עזורה


נגד

המשיבים
1. עיריית רחובות
2. ועדה מקומית לתכנון רחובות
3. רחמים מלול, ראש העיר רחובות
באמצעות ב"כ עו"ד שיצר
ועו"ד א' זגון


4. י.זילברמינץ ובנו בע"מ
באמצעות ב"כ עו"ד צ' צילקר

החלטה


עתירה מינהלית שעניינה


שני בנייני מגורים רבי קומות, שנבנו ועומדים בפני
איכלוס, הנמצאים במרכז העיר רחובות, בין הרחובות אייזנברג, הרצל וגורדון בעיר (להלן: "הבניין"), על המקרקעין הידועים כגוש 3703, חלקות 115 ו-255 (להלן: "המקרקעין").

בכתב העתירה ביקשו העותרים להורות למשיבים 1 – 3, עיריית רחובות
(להלן: "העירייה"), הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות (להלן: "הוועדה המקומית") וראש העיר רחובות (שלושתם יכונו
להלן יחד: "המשיבים") לנמק מדוע לא יחייבו את המשיבה 4, יזמית הבניין (להלן: "הקבלן"), לחדול מבניית הבניין, עד שתשלם את מלוא היטל ההשבחה ותשלם עבור קרן חנייה, בסכומים המפורטים בעתירה, ומדוע לא תוקם "קרן חנייה" שבה יופקד התשלום. בדיון
שהתקיים ביום 28.11.11, שינו העותרים את הסעד המבוקש וצמצמו אותו, באמירת בא כוחם כי מרשיו אינם מבקשים להפסיק את הבנייה וכי תכליתה של העתירה "להבין ... איך שולם הכסף".

השאלה שנותרה אפוא להכרעה היא אם יש לחייב את הקבלן בתשלום היטל השבחה וקרן חנייה כמפורט בעתירה.

א.
רקע

1.
העותר 1 הוא חבר מועצת העיר רחובות. העותרים 2 ו-3 טוענים כי הם מייצגים תושבים בעיר רחובות ופועלים לטובת העיר ורווחת תושביה. העותרים 4 - 6 הם תושבי רחובות המתגוררים סמוך לבניין.

2.
המשיבים, כשמם כן הם, העירייה, הוועדה המקומית וראש העיר. הקבלן (המשיבה 4) הוא יזם וקבלן שרכש את הזכויות במקרקעין ביום 23.10.07, ובונה את הבניין.

3.
ביום 7.3.02 פורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר מקומית רח/6/2010 (י.פ. 5085) (להלן: "התוכנית"), שמהווה שינוי לתוכנית רח/2010 משנת 1994. התוכנית קובעת הוראות לבניית שני מגדלי מגורים בני 14 ו-20 קומות על המקרקעין, שבהם שטח עיקרי למגורים בהיקף של כ- 18,000 מ"ר, שטח מסחרי עיקרי של כ- 200 מ"ר, חניון לדיירים וחניון ציבורי שבו 150 מקומות חנייה. מספר הדירות המותר על פי התוכנית, בהתאם למגבלות גודל מינימלי לדירה הקבועות בה, הוא 217. בתקנון התוכנית צויין כי 4,950 מ"ר, שהוקצו לטובת שטח עיקרי למגורים, מהווים פיצוי עבור הקמת החניון הציבורי על פי מפתח של 33 מ"ר זכויות בנייה לכל מקום חנייה.

4.
ביום 16.6.04, לבקשת בעלי המקרקעין דאז, אישרה ועדת המשנה שליד הוועדה המקומית נספח בינוי חדש לתוכנית, שעיקרו קביעה כי מספר יחידות הדיור בבניין יהיה 137 יחידות, ביטול כל שטחי המסחר בבניין וכן ביטול רוב החניון הציבורי (ביטול 134 מקומות חנייה והותרת 16 מקומות חנייה לציבור).

5.
ביום 4.1.05 שילמו בעלי המקרקעין דאז 8,141,895 ₪ לוועדה המקומית בגין היטל השבחה לפי התוכנית, וזאת על יסוד שומתו של השמאי אריה קמיל,
שמאי שהוסכם על הבעלים והוועדה המקומית.

6.
ביום 11.4.05 הגישו בעלי המקרקעין שתי בקשות למתן היתרי בנייה להקמת שני בנייני מגורים הכוללות הקלות: בקשה אחת להקמת בנין מגורים בן 18 קומות במקום 14 קומות כפי שנקבע בתוכנית; ובקשה שניה להקמת בנין מגורים בן 25 קומות במקום 20 הקומות שנקבעו בתוכנית.

7.
לבקשות אלו הגישו תושבים המתגוררים סמוך למקרקעין התנגדויות. הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות, אישרה מתן ההיתרים המבוקשים וכן הורתה על תיקון נספח הבינוי לתוכנית בענין החניות, באופן שיכלול 30 חניות ציבוריות בשטח הבניין, במקום 16 החניות שנקבעו קודם לכן. על החלטה זו של הוועדה המקומית הוגשו שני עררים לוועדת הערר המחוזית (עררים 521+543/05). בין התושבים שהתנגדו היה גם העותר 2 דנן. בין השאר, נטען בעררים כי מספר מקומות החנייה שנקבע אינו עונה על מצוקת החנייה באזור, בפרט נוכח ביטול התכנון של חניון ציבורי שתוכנן בתוכנית מלכתחילה.

8.
בהחלטתה מיום 10.4.06 אישרה ועדת הערר את החלטת הוועדה המקומית, כפוף לתנאי שהיתרי בנייה יוצאו באישור הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. ועדת הערר קבעה עוד כי "הבקשות כפי שהוגשו מגלמות יתרונות תכנוניים משמעותיים ונוכח האמור נראה לוועדת הערר כי תועלתן של הבקשות עולה על הפגיעות הנטענות, ככל שקיימות כאלה".

9.
באשר לחניון הציבורי נקבע כי חלף הקמתו יחויבו בעלי המקרקעין בתשלום בגין "קרן חנייה", אשר תממן הקמת חניון ציבורי ב"מתחם מכבי" הסמוך לבניין. וכך אמרה ועדת הערר: "משיקולים שבתכנון ובסביבה, חויבה המבקשת להשתתף בעלות הקמתו של החניון הציבורי במתחם 'מכבי' המתוכנן בהמשך רח' הרצל ... שלצורך מימונו הוקמה קרן בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חנייה), התשמ"ג- 1983".

10.
בעתירה נטען, בין השאר, כי לא התקבל אישור הוועדה המחוזית להיתרי הבנייה, כפי שנדרש בהחלטת ועדת הערר. טענה זו נסתרה בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 20.6.06 המאשרת את ההיתרים (נספח 5 לתגובת המשיבים).

11.
בין לבין, ביום 6.9.06, שילמו בעלי המקרקעין דאז היטל השבחה בסכום נוסף של 1,519,642 ₪, בגין ההקלות שאושרו, וזאת על יסוד שומה שערך השמאי אמיר חפשי, אף הוא שמאי שהוסכם על הוועדה המקומית והבעלים דאז.

12.
בשנת 2007 רכש כאמור הקבלן את המקרקעין. בעקבות זאת, הגיש הקבלן שתי בקשות חדשות להיתרי בנייה בבניין, שבהן התבקשה הגדלת מספר הדירות ל-200 כדלקמן: בקשה אחת להקמת בנין בן 18 קומות שבו 84 דירות, ובקשה שניה להקמת בנין בן 25 קומות שבו 116 דירות.

13.
ביום 4.3.09 החליטה רשות הרישוי של הוועדה המקומית להעניק את ההיתרים המבוקשים, כפוף למילוי תנאים. בין השאר נקבע, לענין החניון הציבורי שעתיד היה להיות מוקם ב"מתחם מכבי": "החלטת ועדת הערר קבעה כי תידרש התחייבות להשתתפות בעלות הקמתו של החניון הציבורי במתחם מכבי. כיון שהקמת החניון של 150 מקומות חנייה במתחם מכבי איננה ישימה ברובה, לשם כך תידרש הצגת אישור התשלום בגין 150 מקומות חנייה".

14.
ביום 26.12.10, יותר משנה וחצי לאחר מכן, הגיש העותר 2 דנן ערר על ההחלטה ליתן את היתרי הבנייה שהתבקשו (ערר 369/10). ועדת הערר דחתה את הערר על הסף מטעמי שיהוי והסתמכות צדדים שלישיים, נוכח העובדה כי הקבלן כבר החל בבניית הבניין על פי ההיתרים שניתנו, ואף מכר דירות לצדדים שלישיים. ועדת הערר דנה בטענות העותר 2 באשר למצוקת החנייה בסביבת הבניין ופתרונות החנייה שהציעה הוועדה המקומית וקבעה, לאחר שערכה סיור במקום, כי פתרונות החנייה החלופיים, שהציעה העירייה בחניונים סמוכים, אינם נופלים מן הפתרון שאושר קודם לכן בחניון "מתחם מכבי". עוד ציינה ועדת הערר כי "איננו סבורים כי מדובר באי חוקיות אשר משקלה מהווה משקל נגד להסתמכות צדדים שלישיים והשיהוי הכבד בו לוקה הפנייה לוועדת הערר".

15.
ביום 16.6.11 הגיש העותר 2 ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר, אולם הערעור הוגש נגד הוועדה המקומית והקבלן בלבד. ערעור זה נמחק לבקשת העורר ביום 20.7.11.

16.
ביום 27.9.11 הוגשה עתירה זו.

ב.
עיקר טענות בעלי הדין

(1)
עיקר טענות העותרים

1.
הקמת החניון הציבורי היא תנאי יסודי בתוכנית, כנגדו קיבלו יזמי הבניין זכויות עודפות למגורים. תושבי האזור סובלים באופן יומיומי ממצוקת חנייה באזור. אף על פי כן, לא שילמו יזמי הבניין את התשלום עבור קרן החנייה, לצורך מימון מקומות חנייה באזור, וגם לא שילמו את מלוא היטל ההשבחה החל על המקרקעין.

2.
באשר להיטל ההשבחה שנשום ונגבה בחסר:
(א)
בחוות דעתו של השמאי המוסכם קמיל, שבה נקבע סכום היטל ההשבחה בגין התוכנית, נפלו טעויות בחישוב שטח הקרקע. תיקון טעויות אלו מביא להגדלת סכום היטל ההשבחה, באופן שיש להוסיף להיטל שנקבע סכום של 867,310 דולר.

(ב)
גם בחוות דעתו של השמאי המוסכם חופשי, שבה נקבע סכום היטל ההשבחה בגין ההקלות, נפלו טעויות בחישוב ערך הקרקע במצב הקודם. תיקון טעויות אלו מעלה את סכום היטל ההשבחה ב- 890,000 דולר. ועוד. היטל ההשבחה שקבע השמאי
חפשי, בגין ההקלות היה 340,000$, ששווים, ליום 22.9.05, 1,558,220 ₪. בפועל, שילמו בעלי המקרקעין דאז, בסוף שנת 2005, 1,519,642 ₪ בלבד. לפיכך, על בעלי המקרקעין (כיום הקבלן) להוסיף סכום של 280,000 ₪, בגין הפרשים בשער הדולר בין המועדים הרלוונטיים. העותרים אינם מפרטים כיצד חושב סכום זה.

(ג)
השמאי ברק מונה על ידי העיריה לבחינת הטענה כי קרן החניה שולמה במסגרת תשלומי היטלי ההשבחה.
מחוות דעתו, מיום 13.5.09 (נספח 16 לעתירה), עולה, לשיטת העותרים, כי יש לגבות היטל השבחה נוסף, בגין התוכנית, בסכום של 975,000 דולר.

הסכום של היטלי השבחה שלא נגבו עולה אפוא ל- 2,732,310 דולר ועוד 280,000 ₪.

3.
באשר לקרן החנייה:

לא שולם מאומה בגין קרן החנייה. יש לחייב את הקבלן בתשלום בגין קרן חנייה בסכום של 2,250,000 דולר. סכום זה מבוסס על מכתבה של השמאית מיכל שימקוביץ, מיום 15.11.05 (נספח 13 לעתירה). אציין כי לא ברור מה הרקע לכתיבת מכתבה של השמאית שימקוביץ והעותרים לא פרטו בעניין זה.


עיקר טענות המשיבים
4.
דין העתירה להידחות על הסף מחמת שיהוי בהגשתה. למעשה העתירה מכוונת נגד התוכנית, שאושרה כבר בשנת 2002 ואשר היתרי בנייה על פיה הוצאו בשנת 2005, שכבר אז הוחלט על ביטול החניון הציבורי בבניין. יתרה מזו, אפילו נניח כי העתירה מכוונת נגד החלטת ועדת הערר מיום 3.5.11, שבה נדחה הערר על ההחלטה להעניק היתרי בנייה למספר דירות גדול מזה שאושר בשנת 2005, אזי המועד האחרון להגשת העתירה חל ביום 18.6.11 (בחלוף 45 יום ממועד ההחלטה), אך היא הוגשה כזכור רק ביום 27.9.11. לא הוגשה בקשה להארכת מועד להגשת העתירה, והעותרים אף לא צירפו את ועדת הערר כמשיבה.

5.
עבודות הבניה החלו כבר בשנת 2009, כאשר לקראת סוף שנת 2011 עמד הבניין לפני גמר בנייתו, לאחר שדירות בו נמכרו לצדדים שלישיים. אין מדובר בבנייה ללא היתר, או בהיתר שנתן גורם שלא היה מוסמך לתיתו. ההיתרים הוענקו כדין ונבחנו על ידי הוועדה המקומית וועדת הערר, בשתי הזדמנויות, וכן על ידי הוועדה המחוזית. לפיכך אין מדובר בנסיבות שבהן חרף השיהוי, מצדיקה עוצמת הפגיעה בשלטון החוק דיון בעתירה לגופה.

6.
דין העתירה להידחות על הסף בשל קיומו של מעשה בית דין. הטענות שבעתירה באשר לחניון הציבורי ומצוקת החנייה השוררת באזור נידונו והוכרעו על ידי ועדת הערר. הטענות בנושא היטל ההשבחה וקרן החנייה היו צריכות להיות מועלות במסגרת הערר; משלא נעשה כן, חלה הדוקטרינה של מעשה בית דין גם עליהן.

7.
דין העתירה להידחות על הסף בשל העדר סמכות עניינית לבית משפט זה לדון בטענות בקשר עם היטל השבחה, ומפאת העדר זכות עמידה לעותרים. העותרים אינם מצביעים על אינטרס אמיתי וממשי שלהם שנפגע, והם אינם עומדים בתנאים להכרה בהם כעותרים ציבוריים. העותרים לא צירפו לעתירה צדדים נדרשים, בהם בעלי המקרקעין הקודמים ורוכשי דירות.

8.
העתירה מכוונת נגד שיקול דעתן של רשויות התכנון באשר לאופן חישוב היטל ההשבחה ואופן גביית קרן החנייה. הלכה היא כי בית המשפט לא יתערב בשיקול דעתן המקצועי של רשויות התכנון.

9.
גם לגופן אין בטענות העותרים ממש. היטלי ההשבחה בגין אישור התוכנית ובגין ההקלות שולמו במלואם, הן לפי שומתו של השמאי קמיל, הן לפי שומתו של השמאי חפשי. בחודש ינואר 2005 שילמו בעלי המקרקעין דאז 8,141,894 ₪ בגין ההשבחה כתוצאה מן התוכנית, ובחודש
ספטמבר 2006 שילמו תשלום נוסף של 1,519,642 ₪ בגין ההקלות.

10.
גם קרן החנייה שולמה במלואה, וזאת במסגרת היטל ההשבחה ששילמו בעלי המקרקעין הקודמים בגין ההקלות. היטל ההשבחה חושב באופן הכולל את מלוא הדירות שאושרו לבנייה, ללא קיזוז הוצאות בגין הקמת החניון. תקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חנייה), תשמ"ג-1983, אינן קובעות מהו האופן שבו יש לגבות את קרן החנייה, שלפיכך גביית הקרן כחלק מהיטל ההשבחה מותרת. נמצא פתרון למצוקת החנייה הנטענת בחניונים סמוכים, וכן בחניון אשר צפוי להיות מוקם באזור והיתר לבנייתו ניתן בחודש ספטמבר 2011.
עיקר הטענות הנוספות שבפי הקבלן
11.
דינה של העתירה להידחות על הסף גם בשל אי גילוי עובדות מהותיות. העותרים לא ציינו בעתירה כי טענותיהם בענין מצוקת החנייה בסביבת הבניין נדונו והוכרעו בהחלטת ועדת הערר. אין יריבות בין הקבלן לבין העותרים באשר לחיוב בהיטל ההשבחה, שכן הקבלן רכש את המקרקעין זמן רב לאחר אישור התוכנית ותשלום היטלי ההשבחה בגינה.

12.
דין העתירה להידחות גם לגופה. הקבלן רכש את הזכויות במקרקעין על יסוד מצגי הבעלים הקודמים, העירייה והוועדה המקומית כי מלוא החובות החלים על המקרקעין שולמו. לתשובת הקבלן לעתירה צורף אישור העיריה מיום 2.12.07, שאין חובות בלתי משולמים בגין המקרקעין. הבניין שנבנה מכיל פחות דירות מזה שהותר בתוכנית, והוא אינו כולל שטחים מסחריים; על כן אין ממש בטענה כי הוענקו לקבלן זכויות בנייה עודפות שלא כדין.

ג.
דיון והכרעה

1.
דינה של העתירה להידחות בראש ובראשונה נוכח השיהוי בהגשתה ואף בגין אי צירוף צדדים נדרשים. מדובר הן בשיהוי סטטוטורי הן בשיהוי מהותי (אובייקטיבי וסובייקטיבי). בנסיבות העניין איני רואה כי הפגיעה הנטענת בשלטון החוק (ואף בעניין זה אין אני רואה עין בעין עם העותרים) מצדיקה סטייה מכללי השיהוי. להלן אפרט את הדברים. גם אי צירוף הבעלים הקודמים, שהתיקון הנדרש בתשלום היטל ההשבחה נובע לכאורה מתיקון השומות המוסכמות שאותן שילמו, ושעליהם היה לשלם את ההיטל לפי הטענה, מצדיק את דחית העתירה.

2.
אשר לשיהוי סטטוטורי: תקנה 3(ב) בתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א- 2000 (להלן: "תקנות סדרי דין"), קובעת כי הזמן להגיש עתירה הוא "בלא שיהוי, לפי נסיבות הענין, ולא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם". כפי שנראה להלן העובדות שביסוד העתירה נודעו לעותרים, למצער לאחדים מהם (לרבות העותרים 1 ו-2), זמן רב קודם להגשת העתירה, לפחות כשנה ויותר קודם לכן. אמנם תקנה 3(ג) בתקנות קובעת כי לבית המשפט שיקול דעת להאריך את המועד להגשת העתירה, אם ראה הצדקה לכך, אך העותרים לא ביקשו להאריך את המועד להגשת העתירה, ואפילו היו מבקשים איני סבור שבנסיבות העניין קיימת הצדקה להארכה שכזו.

3.
אשר לשיהוי המהותי: לצורך הדיון בטענת שיהוי יש לבחון שלושה יסודות: האחד, שיהוי סובייקטיבי, דהיינו, אם התנהגות העותרים מלמדת שוויתרו על זכויותיהם; השני, שיהוי אובייקטיבי - האם השיהוי פגע באינטרסים ראויים של המשיבים והביא לשינוי מצבם לרעה; השלישי, האם הימנעותו של בית המשפט להידרש לעתירה מחמת השיהוי בהגשתה תביא לפגיעה קשה בשלטון החוק (ראו: עע"מ 8723/03 עיריית הרצליה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חוף השרון, פ"ד נח (6) 728, 733 (2004); עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע (2006);
עע"מ 6881/07 ברגר נ' המועצה האזורית עמק חפר (2010)
).

4.
על היחס בין יסודות אלו עמדה כבוד השופטת (כתוארה אז) בייניש:

"היחס בין שלושת היסודות הרלוונטיים לשיהוי ייקבע על פי משקלו היחסי של כל אחד מהשיקולים בנסיבותיו של כל עניין. בבואו להכריע בשאלת השיהוי יפעיל, אפוא, בית המשפט מערכת איזונים על פיה יבחן בעיקר את היחס בין הפן האובייקטיבי של השיהוי, היינו מידת הפגיעה באינטרסים ראויים של היחיד או של הרבים, לבין מידת הפגיעה בחוק ובערכי שלטון החוק" (עע"מ 7142/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נ' החברה להגנת הטבע, פ"ד נו(3)673 (2002) בעמ' 679).

5.
טענת העותרים כי היטל ההשבחה שולם בחסר מכוונת נגד סכום היטלי ההשבחה ששילמו בעלי המקרקעין הקודמים, בימים 4.1.05 ו- 6.9.06, על פי שומות השמאים המוסכמים. שני התשלומים שולמו יותר מחמש שנים קודם להגשת העתירה, פרק זמן ממושך לכל הדעות, כשבמשך השנים שחלפו לא השמיעו העותרים טענה כלשהי באשר לשיעור ההיטלים. העותרים אינם מפרטים מתי נודע להם כי היטל ההשבחה שולם בחסר כטענתם, ובא כוחם לא מסר כל הסבר לשיהוי שהשתהו העותרים, להבדיל מהסבריו בנושא קרן החנייה שיידונו בהמשך הדברים.

6.
הקבלן רכש את הזכויות במקרקעין בשנת 2007 והקים עליהם את הבניין, על יסוד מצגים, בין השאר מטעם העירייה כי מלוא החובות בגין הנכס שולמו. הקבלן אף ביקש וקיבל, בשנת 2009, היתרי בנייה חדשים לצורך הקמת הבניין, ולא נדרש לשלם היטלי השבחה נוספים על אלו שכבר שולמו (ראו בענין זה: סעיף 10(ג) בתוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965). כאמור הבניין עומד בפני
השלמה, לאחר שדירות בו נמכרו לצדדים שלישיים.

7.
העותרים מבקשים אפוא כי העיריה תטיל על הקבלן חיוב בגין היטל השבחה, שאותו הם אומדים בכ- 10 מיליון ₪, וזאת ארבע שנים לאחר שרכש את המקרקעין ולאחר ששינה מצבו לרעה בהסתמך על המצגים, לאחר שהוציא כספים לא מעטים לבניית הבניין, ולאחר שהתקשר עם צדדים שלישיים שרכשו דירות בבניין ומכר להם דירות תוך חישוב העלויות כפי שחישב אותן על סמך המצגים. חיוב הקבלן בתשלום נוסף של 10 מיליון ₪, שאותו לא הביא בחשבון בעת רכישת המקרקעין, ייזום הבנייה, הבנייה עצמה ומכירת הדירות, משמעו פגיעה כספית ממשית בו. לעניין זה אשוב ואזכיר כי העותרים לא טרחו לצרף כמשיבים את בעלי המקרקעין הקודמים, אשר נשאו בפועל בהיטל ההשבחה, אפילו נשאו בו בחסר לשיטת העותרים.

8.
בנסיבות אלו, טענות העותרים בנושא היטל ההשבחה נגועות בשיהוי סובייקטיבי ואובייקטיבי.

9.
מסקנה זו יפה גם לענין קרן החנייה. כאמור, העותרים טוענים כי כספי קרן החנייה לא שולמו. המשיבים טוענים כי כספים אלו שולמו, במסגרת תשלום היטל ההשבחה ששילמו בעלי המקרקעין הקודמים, בגין ההקלות שאישרה הוועדה המקומית בשנת 2005.

10.
בישיבת יום 28.11.11 הגיב ב"כ העותרים לטענת השיהוי, וטען כי לעותרים נודע, רק סמוך להגשת העתירה, כי כספי קרן החנייה לא שולמו, וזאת משהגיעה לידיהם חוות דעתו של השמאי יוסי ברק, הנושאת תאריך 13.5.09, שבה נקבע כי תשלום היטל ההשבחה אינו מהווה תשלום בגין קרן החנייה. העותרים לא פירטו את נסיבות הגעתה של חוות הדעת הנזכרת לידיהם. יתר על כן, לעתירה צורף פרוטוקול ישיבת מועצת העיר רחובות מיום 16.6.10 (נספח 9 לעתירה), אשר ממנו עולה - כפי שטוענים העותרים עצמם (בסעיף 46 לעתירה) - כי העיריה גורסת שהתשלום בגין קרן החנייה נגבה במסגרת היטל ההשבחה. העותר 1, חבר מועצת העיר, נכח בישיבה ואף נטל חלק פעיל בדיון שהתקיים. הימנעות העותרים מלערוך בירור מקצועי - שמאי או משפטי - בשאלת תקינות אופן גבייתה של קרן החנייה, לאחר שנודע להם כי העיריה גורסת שזו נגבתה במסגרת היטל ההשבחה, אינה מהווה הצדקה לשיהוי בהגשת העתירה. כפי שקבע בית המשפט העליון "בדרך-כלל, הימנעות מלברר את המצב המשפטי אינה יכולה להצדיק שיהוי" (
בג"צ 4140/95 סופרפארם (ישראל) בע"מ נ' מנהל המכס ומע"מ, פ"ד נד (1) 49
(1999)). לו היו העותרים מעוניינים לתקוף את גביית כספי קרן החנייה כחלק מהיטל ההשבחה, יכלו לעשות כן מייד לאחר שנמסרה להם עמדת העיריה בישיבת מועצת העיר. משלא עשו כן הם השתהו בשיהוי סובייקטיבי, שניתן להסיק ממנו כי ויתרו על טענתם.

11.
איני סבור כי מידת הפגיעה בשלטון החוק, בענייננו ובנסיבותיו, מצדיקה דיון בעתירה לגופה חרף השיהוי הניכר והפגמים האחרים בהגשתה. היטלי ההשבחה נקבעו על פי שומות שערכו שמאים מוסכמים על הוועדה המקומית ועל בעלי המקרקעין. העיריה והוועדה המקומית סבורות כי היטלי ההשבחה כוללים את רכיב קרן החנייה, בעוד שהעותרים שטוענים לפגמים שנפלו בשומות המוסכמות, אך טענותיהם בהקשר זה אינן מפורטות דיין ואינן מצביעות על פגם מהותי בשיקול דעתן של הרשויות שמצדיק התערבות בית המשפט. כדברי בית המשפט העליון:
"כלל נקוט הוא בידנו כי בית המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות. התערבותו של בית המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום- לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות".
(
עע"מ 2418/05
מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה,
פסקה 9 בפסק הדין (2005)). ראו גם:

בג"צ 2920/94
אדם טבע ודין נ' המועצה לתכנון ובנייה
, פ"ד נ(3) 441 (1996);

בג"צ 10013/03

ראש עירית סכנין נ' המועצה הארצית (2004).

12.
מדברים אלו עולה, כי גם לגופו של ענין סיכוייה של העתירה להתקבל נמוכים. העתירה עוסקת בסוגיות מקצועיות מובהקות, הנמצאות במתחם שיקול דעתם של המשיבים. בית המשפט אינו "שמאי על" באשר לשומות שערכו השמאים המוסכמים.

13.
כך בכלל וכך בפרט במקום שלא צורפו לעתירה הצדדים הדרושים לשם בירור טענות אלו, דהינו בעלי המקרקעין הקודמים, אשר שילמו את היטלי ההשבחה. בישיבת יום 28.11.11 טען ב"כ העותרים כי העותרים לא ידעו את זהות הבעלים הקודמים, וזאת אף על פי שלעתירה צורפו "אישורי תשלומים" של היטלי ההשבחה (נספח 8 לעתירה), שעיון בהם מצביע על זהות המשלמים. בעתירה גופה צוין כי הקבלן רכש את המקרקעין שעליהם נבנה הבניין בחודש אוקטובר 2007, זמן רב לאחר ששולמו היטלי ההשבחה. לא יכול להיות חולק כי בעלי המקרקעין הקודמים הם צדדים נחוצים לבירור טענות העותרים, והם יריבי העותרים. אי צירופם לעתירה הוא פגם היורד לשורשו של ענין המצדיק, כשהוא לעצמו, סילוקה על הסף (ראו גם: תקנה 6 לתקנות סדרי דין).

14.
פגם נוסף בעתירה נעוץ באי גילוי הרקע העובדתי המלא לטענות העותרים. העותרים לא ציינו בעתירתם כי העותר 2 ערר לוועדת הערר, בשנים 2006 ו- 2010, על החלטות הוועדה המקומית, ושערריו נדחו. העותרים גם לא ציינו כי טענותיהם באשר למצוקת החנייה השוררת באיזור הבניין נדונו בוועדת הערר, ולא פירטו כי בשנת 2011 הגיש העותר 2 ערעור מינהלי בגין החלטת ועדת הערר, שנמחק לבקשתו. כל שציינו העותרים בלשון סתמית: "ערעור על החלטת ועדת הערר בוטל לנוכח הגשת עתירה זו" (סעיף 7 לעתירה). העותרים טענו, גם כן בלשון כללית ומבלי לציין פרטים,
כי "בימים אלו הגישה המשיבה 4 עוד בקשות לשינויים בהיתר בניה שקיבלה ... ולכן החליטו העותרים להגיש עתירה זו מיידית" (סעיף 30 לעתירה). ראויים לעניין זה דברי בית המשפט העליון:
"כלל גדול מנחה בית-משפט זה מאז ומתמיד, והוא, כי מחובתו של הפונה אל בית המשפט הגבוה לצדק לגלות לבית המשפט את כל העובדות הרלוונטיות, ומי שמסתיר עובדות, אשר להן משמעות לגבי העתירה, איננו ראוי לכך שבית המשפט יושיט לו סעד." (בג"ץ 421/86 אשכנזי נ' שר התחבורה, פ"ד מא(1) 409, 410 (1987)).

נוכח טענת העותרים כי נגרם להם נזק ממשי כתוצאה מהעדר חניה בסביבת הבנין, המצדיק דיון בעתירתם, היה זה מחובתם לציין בעתירה כי טענות אלו נדונו ונדחו על ידי ועדת הערר, ולפרוש לפני בית המשפט את התמונה העובדתית המלאה בקשר עם השתלשלות האירועים.

15.
בנסיבות אלו, לא מצאתי מקום להידרש לטענות העותרים באשר למצוקת החנייה בסביבת הבניין, הן מאחר שאלו נדונו והוכרעו בהחלטת ועדת הערר מיום 3.5.11, שמצאה כי פתרונות החנייה החלופיים שבנתה העירייה, סמוך לסביבת הבניין, אינם נופלים מן הפתרון שהוצע ב"מתחם מכבי", שאושר בוועדת הערר כבר בשנת 2006, הן לנוכח הצהרת בא כוח העותרים כי עניינה של העתירה בחיובים כספיים בגין המקרקעין בלבד. אציין כי גם בהקשר זה טענות העותרים נגועות בשיהוי חמור.

התוצאה היא כי דינה של העתירה להידחות והיא נדחית.

העותרים יישאו בשכר טרחת עו"ד בסכום של 15,000 ₪ לכל אחת מקבוצות המשיבים (המשיבים 3-1 והמשיבה 4).

המזכירות
תואיל לשלוח העתק פסה"ד לצדדים.

ניתן היום,
י"ט
אדר תשע"ב, 13 מרץ 2012, בהעדר הצדדים.











עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 56969-09/11 עזי סלנט, אברהם תמיר, עמוס חלפון ואח' נ' עיריית רחובות, ועדה מקומית לתכנון רחובות, רחמים מלול ראש העיר רחובות ואח' (פורסם ב-ֽ 13/03/2012)