פסקי דין על אור סיטי נדל"ן בע"מ | פסקי דין על פנינה רוזנבלום

35916-07/11 א     09/04/2012




א 35916-07/11 אור סיטי נדל"ן בע"מ נ' פנינה רוזנבלום








st1\:*{behavior: }
בית משפט השלום בתל אביב - יפו



9 באפריל, 2012

ת"א 35916-07-11 נדל"ן בע"מ נ' רוזנבלום


בפני

כב' השופט
רחמים כהן

מבקשת/תובעת
אור סיטי נדל"ן בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד גיא נוף והילה סמורזיק


נגד

משיבה/נתבעת
פנינה רוזנבלום
ע"י ב"כ עוה"ד ברוריה לקנר וחגי כהן


החלטה

בפני
בקשה למתן צו מניעה זמני המורה למשיבה, להימנע ממחיקת הערת אזהרה הרשומה על שמה של המבקשת בנכס המצוי ברחוב שרת 31, רמת גן (גוש: 6125, חלקה: 450, להלן: הנכס או המקרקעין). כמו כן, מתבקש לתת כל סעד ראוי וצודק בנסיבות העניין (סעיף ג' לבקשה).

המבקשת הגישה נגד המשיבה תובענה כספית על סך 1,500,00 ₪. הסעדים המבוקשים בכתב התביעה הם: השבה של 500,00 ₪ ששולמו למשיבה, תשלום פיצוי מוסכם על סך 500,000 ₪ ופיצוי בגין נזקי מוניטין, הוצאות ומשאבים בסך נוסף של 500,00 ₪.

בין הצדדים נכרת, ביום 9.2.11, הסכם אופציה למכירת המקרקעין. במסגרת ההסכם קיבלה המבקשת אופציה לרכישת המקרקעין בתמורה לסך של 14,500,000 ₪, לתקופה של 120 ימים. בתמורה לאופציה נשוא ההסכם שילמה המבקשת למשיבה סך של 500,000 ₪. סעיף 6.1 להסכם קובע כדלהלן:
"הסכם זה מותנה בקבלת החלטה מקדמית בכתב (פרה רולינג) מרשויות מס ערך מוסף כי העסקה נשוא הסכם זה וכן העסקה נשוא הסכם המכר פטורות ממס ערך מוסף (להלן: "הפרה רולינג") וזאת עד 3 (שלושה) ימי עסקים לפני תום תקופת המימוש (להלן: "התנאי המתלה"). ככל שהפרה רולינג לא יתקבל עד למועד הנ"ל, יהא הסכם זה בטל ומבוטל ללא צורך במתן הודעה כלשהי ובכפוף להשבת תמורת האופציה לידי מקבל האופציה, ולצדדים לא תהא כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה האחד כלפי משנהו. במקרה כזה, מתחייב מקנה האופציה להשיב למקבל האופציה את תמורת האופציה בתוך 3 (שלושה) ימי עסקים מהמועד בו יכנס ביטול ההסכם לתוקפו כאמור לעיל..."

על פי סעיף 6.2 להסכם האופציה נרשמה הערת אזהרה לטובת המבקשת וזאת, "להבטחת קיום התחייבויות מקנה האופציה בהסכם זה, לרבות השבת תמורת האופציה למקבל האופציה בנסיבות המפורטות בסעיף 6.1 לעיל...".




על פי הוראות ההסכם מסרה המבקשת לב"כ המשיבה, עו"ד אילן פורת, ייפוי כוח למחיקת הערת האזהרה. על פי סעיף 6.2 להסכם, עו"ד פורת רשאי לעשות שימוש בייפוי הכוח בהתקיים אחד התנאים הבאים:
6.2.1 הסכם האופציה יבוטל עקב אי קיום התנאי המתלה ובכפוף להשבת תמורת האופציה לידי מקבל האופציה, הכל בהתאם וכמפורט בסעיף 6.1 לעיל.
6.2.2 מקבל האופציה ו/או צד ג' לא יממשו את האופציה במועד שלא עקב הפרת מקנה האופציה.

המבקשת
טוענת, בין היתר, את הטענות הבאות: המשיבה לא הצליחה לקבל פרה רולינג מרשויות המס והתנאי המתלה לא התקיים. המשיבה ביקשה לשנות את ההסכם באופן שתתחייב לשאת בכל מקרה בעלויות מס ערך מוסף בגין העסקה והתנאי המתלה יבוטל. בין הצדדים התנהל משא ומתן לשינוי ההסכם ואף הוחלפו טיוטת בין הצדדים, אולם הצדדים לא הצליחו להגיע להסכמה. לפיכך, ההסכם המקורי על התנאי המתלה שבו נותר בתוקף ולא שונה. בנסיבות אלה, ההסכם הפך לבטל ומבוטל ולא ניתן למחוק את הערת האזהרה, עד לקיום התחייבויות המשיבה על פי ההסכם. המבקשת דרשה מהמשיבה להחזיר לה את כספי תמורת האופציה, אך המשיבה ממאנת להשיב את הכספים למבקשת. המבקשת ביקשה לפרוע את המחאת הביטחון אשר הופקדה בידה על ידי המשיבה, אך ההמחאה חוללה מהטעם של "אי כיסוי מספיק". לטענת המבקשת, אם תימחק הערת האזהרה, לא תוכל לגבות את כספי תמורת האופציה.

המשיבה
טוענת, בין היתר, את הטענות הבאות:
התקיימו כל התנאים למחיקת הערת האזהרה על פי סעיף 6.2.2 להסכם, דהיינו – המבקשת לא מימשה את זכות האופציה במועד, שלא עקב הפרת המשיבה. משלא מומשה האופציה במועד, פקעה האופציה מאליה, אין למבקשת כל זכות במקרקעין, יש למחק את הערת האזהרה והמבקשת אינה זכאית להשבת דמי האופציה. תוקפו של הסכם האופציה הותנה בתנאי מתלה אחד ויחיד – הליך פרה רולינג ברשויות מס ערך מוסף. במהלך תקופת האופציה סוכם בין הצדדים על ביטולו של התנאי המתלה. הותרת הערת האזהרה על כנה, תסכל אפשרות של מכירת המקרקעין לצד שלישי והדבר יגרום נזק עצום למשיבה, העולה עשרות מונים על הדרישות הכספיות, המופרכות, של המבקשת.

ב"כ הצדדים הגישו סיכומים רחבים, ארוכים ומפורטים. אציין רק זאת, המשיבה מסכימה (לחלופין) להפקיד בקופת בית המשפט סך של 500,000 ₪, כתנאי להסרת הערת האזהרה (סעיף 98 לתגובה, סעיף ב. לסיכומים) ואילו המבקשת מסכימה למחיקת הערת האזהרה בכפוף להפקדת מלוא סכום התביעה (1,500,000 ₪) בקופת בית המשפט ( סעיפים 14, 52 ו- 54 לסיכומי התשובה).


דיון

לצורך מתן צו מניעה זמני נשקלים, בעיקר, שני עניינים: האחד, קיומה של זכות לכאורה לקבלת הסעד. יודגש, כי בית המשפט אינו פוסק בצדקת מי מהצדדים ועליו להימנע מלקבוע ממצאים סופיים, בשלב מקדמי זה. השני, הוכחה כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשת. על בית המשפט לבדוק את מידת הנזק העלול להיגרם לכל אחד מבעלי הדין, אם יינתן הצו או אם לא יינתן (רע"א 3533/09 נציגות הבית המשותף ברח' הפרחים 7, רמת השרון ואח' נ' עיון ואח', רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמיר, פ"ד נו(1) 529, א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, עמ' 519 - 525).



באשר לקיומה של זכות לכאורה נראה, שכפות המאזניים מעויינות. בעלות הדין טוענות טענות רבות האחת נגד השנייה והדברים יתבררו בהליך העיקרי. לפיכך, ההחלטה לא תתבסס על סעיף 6.2.2 להסכם האופציה אלא על סעיף 6.2.1.

באשר למאזן הנוחות: אין ספק שקיומה של הערת האזהרה גורמת נזק למשיבה. המשיבה אינה יכולה למכור את המקרקעין לאחרים ולפרוע את ההלוואות שנטלה, המובטחות במשכנתה. מאידך, על פי סעיף 6.2.1 להסכם האופציה, ניתן למחוק את הערת האזהרה, אם הסכם האופציה יבוטל עקב אי קיום התנאי המתלה ובכפוף להשבת "תמורת האופציה" לידי המבקשת. אין מחלוקת, שהתנאי המתלה לא התקיים ומחיקת הערת האזהרה ללא השבת "תמורת האופציה" למבקשת, מנוגדת להסכמת הצדדים ותהווה שינוי של המצב הקיים. לפיכך ועל מנת לשמר את המצב הקיים ערב הגשת התובענה, ההערה תוסר בכפוף להפקדת, לפחות, סך של 500,000 ₪ בקופת בית המשפט.

סעד נוסף המתבקש בכתב התביעה הוא פיצוי מוסכם בסך של 500,000 ₪. סעיף 6.3 להסכם האופציה קובע פיצויים מוסכמים בסכום זה. הצדדים חלוקים בשאלה, האם המבקשת זכאית לפיצויים המוסכמים אם לאו והטענות יתבררו בהליך העיקרי. סעיף 6.2.1 להסכם האופציה אינו מתנה את מחיקת הערת האזהרה בתשלום הפיצויים המוסכמים. מאידך, סעיף 6.2 רישא קובע, שרישום הערת האזהרה נועד, בין היתר, להבטחת קיום התחייבויות המשיבה בהסכם האופציה. לאור זאת ולאור המחלוקות המהותיות שבין בעלות הדין, שיתבררו בהליך העיקרי, מחיקת הערת האזהרה תותנה בהפקדת סך נוסף של 250,000 ₪.

לא נראה, כי הערת האזהרה נועדה להבטיח את נזקי המוניטין, המשאבים וההוצאות הנטענים על ידי המבקשת בכתב התביעה ואין מקום להתנות את מחיקת הערת האזהרה בהפקדת מלוא סכום התביעה בקופת בית המשפט.

לאור כל האמור, הערת האזהרה תימחק מפנקסי המקרקעין לאחר שהמשיבה תפקיד בקופת בית המשפט סך של 750,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 1.7.11 ועד ליום ההפקדה בפועל.

המבקשת תגיש התחייבות עצמית ללא הגבלה בסכום, ותגיש ערבות צד ג' על סך 25,000 ש"ח, בנוסח המצוי במזכירות בית המשפט, תוך 7 ימים מקבלת החלטה זו. הפיקדון על סך 10,000 ₪, שהופקד בעקבות החלטת סג"נ, כבוד השופטת זהבה אגי, במסגרת מתן הצו הארעי, יישאר בקופת בית המשפט.


הוצאות בסך של 15,000 ₪ ישולמו בהתאם לתוצאת ההליך העיקרי.







ניתנה היום, י"ז ניסן, תשע"ב, 9 אפריל, 2012 , בהעדר הצדדים.








א בית משפט שלום 35916-07/11 אור סיטי נדל"ן בע"מ נ' פנינה רוזנבלום (פורסם ב-ֽ 09/04/2012)