פסקי דין על שיכון ופיתוח לישראל | פסקי דין על י. פרידמן ובניו | פסקי דין על גזית צבי | פסקי דין על גזית חיה |

15113/03 א     18/07/2004




א 15113/03 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ , י. פרידמן ובניו בע"מ נ' גזית צבי , גזית חיה




9
בתי המשפט
א 015113/03
בש"א 166351/04
בית משפט השלום תל אביב-יפו
תאריך: 18.7.04

18/07/2004

כב' השופטת מארק - הורנצ'יק דליה

לפני:
התובעת

1. שיכון ופיתוח לישראל בע"מ

2. י. פרידמן ובניו בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד בת שבע זגורי

בעניין:
נ ג ד

הנתבעת

1. גזית צבי

2. גזית חיה
נ ג ד
אבי כהן
משיב פורמלי
(הנתבע3)

החלטה
1. בפני
החלטה לדחיית התובענה על הסף. עסקינן בתביעה לליקוי בנייה. המשיבים התקשרו עם המשיבה ביום 18.06.92 בחוזה מכר לרכישת הזכויות בדירת מגורים המצויה בעלי (להלן : "ההסכם" ו - "הדירה").
המשיבים החלו להתגורר בדירה באוגוסט 1994. לטענת המשיבים התגלו ליקויי רטיבות חמורים בחורף 1999. כמו כן טענו המשיבים לליקויים בדירה בגין אי התאמה ואף צרפו לכתב התביעה חוות דעת מומחה מטעמם (האדריכל קובי ברבן). התובענה דנן הוגשה ביום 30.10.03.

2. ביום 25.8.03 הוגשה חוות דעת מטעם מומחה בית המשפט, המהנדס יורם שחף. בעקבות חוות דעת זו הוגשה הבקשה דנן לדחייה על הסף.
טענות הצדדים
3. המבקשות טוענות כי מעת שהחלו המשיבים להתגורר בדירה (אוגוסט 1994) ועד ליום הגשת התובענה (30.01.03) חלפו למעלה משבע שנים, המהווה תקופת ההתיישנות הקבועה על פי חוק ההתיישנות, התשי"ח 1958 (להלן: "החוק"). לפיכך, לטענת המבקשות באשר לאי ההתאמות הנטענות בכתב התביעה, חלפה תקופת ההתיישנות ויש לדחותן.

כן טוענות המבקשות כי בנוגע לאותן אי התאמות חלים הצווים הנוגעים לתכנון ובנייה בשטחי איו"ש ולא מערכת הדינים הנהוגה בישראל, ומפנים לבג"צ 128/83, הרפז נ' ראש המינהל האזרחי ליהודה ושומרון (פ"ד לז (4) 159). לפיכך, לטענת המבקשות אין נפקא מינה באם עמדו הן בתקנות מכוח חוק התכנון והבנייה אם לאו, שכן אלו אינן חלות על בנייה באיו"ש ולפיכך לא מחייבות אותן.

4. מנגד טוענות המשיבות כי הדין הישראלי אכן חל על הבנייה באיו"ש , ולראייה מפנים הם לת.א. (י-ם) 469/88, זעפרני ניסים ואח' נ' רמט בע"מ, מפי כב' השופט טל (להלן: "פס"ד זעפרני"). כן מפנים המשיבים את בית המשפט לסעיף 26 להסכם, אשר מחיל את הדין הישראלי בכפוף להוראות צווי המפקד הצבאי באיזור. לטענת המשיבות, מהווה סעיף זה מצג לרוכש שאינו אמון על החוק, לפיו חל הדין הישראלי בגין בניית דירתו.
דיון
5. התיישנות
התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה היא, בשאינו מקרקעין - שבע שנים, כאשר מניין הימים מתחיל ביום שבו נולדה עילת התובענה (סעפים 5 ו - 6 לחוק).

המונח" עילת תובענה" נבחן כאן בהקשר לדיני ההתיישנות, והנטייה הרווחת הינה לפרש הסדר התיישנות בצמצום, בדרך שלא תמנע, מעבר לסביר, סגירת שערי בתי משפט בפני
בעל דין התובע את זכויותיו (ע"א 244/81, פתאל נ' קופת חולים, פ"ד לח (3) 673/ עמ' 678; ע"י 242/66, יעקובסון נ' גז, פ"ד כא (1), 85). כן נקבע כי איתור המועד הנכון להתגבשותה של עילת תביעה לצורך בחינת תחילת מירוץ ההתיישנות נגזר מהמגמות שמוסד ההתיישנות ביקש להשיג תוך נסיון לאזן בין ההגינות כלפי המזיק לבין ההגינות כלפי הניזוק (ת"א (ירושלים) 164/93, כהן פרי
ו - 3 אח' נ' רמט בע"מ, תק-מח 97 (4), 802, עמ' 803; ע,א 165/03, בוכריס נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד לח (4) 588).

6. לעניין דיני החוזים, מקובל העיקרון כי המועד לגיבושה של עילת תביעה לצורך תחילת מירוץ ההתיישנות בקשר להפרת חוזה הוא בדרך כלל מועד ההפרה הנטענת (ע"א 508/04, עבדאללה נ' אפוטרופוס על נכסי נפקדים, פ"ד יט (4) 427; ע"א 161/73, ארדה נ' סמסונוב, פ"ד כח (2) 228).
בענייננו, מועד מסירת החזקה בדירה (קרי, אוגוסט 1994) הוא המועד ממנו מתחילה תקופת ההתיישנות, בו למעשה מופר הסכם הרכישה על ידי הנתבעת באם נמסרה הדירה עם הליקויים בה. נזכיר כי ממועד זה ועד ליום הגשת התביעה
(30.10.03) חלפו למעלה משבע שנים.
לפיכך, באשר לנזקים המנויים בחוות דעת המומחה מטעם המשיבים שיכולים היו להתגלות בעת מסירת החזקה - התיישנה התובענה.
לטענת המשיבים, לא ניתן להבחין בליקויים בדירה בעין בלתי מקצועית, לפיכך יש למנות את תקופת ההתיישנות מהיום שנתגלתה על ידי מומחה מטעמם.
אף אם אקבל טענה זו, הרי שיש לראותה כנכונה בכל הקשור לליקוי הנטען בגג הרעפים באשר להתקנת מערכת מרזבים בהיקף הגג. אולם טענה זו לא יכולה להתקבל באשר להתקנת מסעדים ומעקות במדרגות הפנים והחוץ.
סעיף 8 לחוק קובע כי מקום בו "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".

אינני מקבלת את הטענה כי העדרו של מעקה במדרגות חיצוניות או פנימיות בבית היא אי התאמה אשר לא ניתן לגלותה בעין בלתי מקצועית. אולם, אין הדבר כך גם לגבי רוחב המדרגות. השאלה אם רוחב מדרגות מגיע לרוחב הנדרש על פי התקנות, איננו עניין אשר ניתן לגלותו בעין בלתי מקצועית או שניתן היה למנעו בזהירות סבירה.
לאור האמור, למחוק את הסעיפים הנוגעים למעקות מדרגות חיצוניות או פנימיות בבית מכתב התביעה. אין למחוק הסעיפים הנוגעים לרוחב המדרגות.
7. תוצאה זו מתיישבת עם ההלכות הנהוגות בדיני הנזיקין, על פי סעיף 89 לפקודת הנזיקין, הקובע, בין היתר, תקופת ההתיישנות בתובענה על עוולות:

"מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל - היום שבו ארע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע - היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה האחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשה שנים מיום ארוע הנזק" .

במקרה שלפנינו, מאחר וליקויים כגון מעקות התגלו בעת מסירת החזקה - הרי שיש למנות תקופת התיישנות בת שבע שנים. אין הדבר כך לגבי רכיב - רוחב המדרגות. כך גם לגבי נזקים כגון רטיבות, הרי שאלה מתגלים מאוחר יותר ממועד מסירת החזקה בנכס.

8. באשר לנזקי הרטיבות, ההלכה קובעת כי כאשר מדובר בנזק מתמשך אשר במועד ההפרה לא בא לידי ביטוי כלל או טרם הגיע להיקפו הממשי, כי אז יתחיל מרוץ ההתיישנות בעילה של הפרת חוזה רק כאשר הנזק הממשי התגלה, בהיותו מרכיב מרכזי בעילת התובענה.
נזקי הרטיבות מהווים נזק אשר במועד ההפרה לא בא לידי ביטוי כלל או טרם הגיע להיקפו הממשי (ככל שהאחריות היא על כתפי המבקשות). לפיכך לעניין נזק זה אין להענות לדרישת המבקשות.
9. דיני איו"ש

כאמור לעיל, טוענות המבקשות כי לא חלות התקנות שהותקנו מחוק התכנון והבניה דירות הנבנות באיו"ש, אשר לגביהן חל החוק הירדני, "חוק תכנון ערים, כפריים ובניינים, חוק זמני (מס' 79) לשנת 1966, כפי שתוקן על ידי מפקד כוחות צה"ל ב "צו בדבר חוק תכנון ערים, כפרים ובניינים (יהודה ושומרון) מס' 418) תשל"א 1971" (ק.מ.צ.מ. מס' 217 עמ' 1000).

10. מנגד מפנות המשיבות את בית המשפט לפס"ד זעפרני, שם דחה כב' השופט צבי טל טענה דומה מפאת חזקת שוויון הדינים. כמו כן, המשיבות מבקשות ללמוד על אומד דעת הצדדים בעת חתימת ההסכם לעניין החלת הדין הישראלי מסעיף 26(ב) להסכם המכר (צורך כחלק מנספח א' לכתב התביעה), הקובע כי:

"הדין הישראלי, בכפיפות להוראות כל צווי המפקד הצבאי באיזור, יחול ויכריע בכל מקרה כאמור לעיל, ויחול אף במקרה בו עפ"י כללי ברירת הדין מתעורר הצורך להחיל דין זר כלשהו; לפיכך מוסכם כי לבד מהדין הישראלי והוראות צה"ל כאמור, לא יחול כל דין אחר".

11. לעומתן, המבקשות מפנות לסעיף 4 לתוספת לנספח א' להסכם (צורף כחלק מנספח א' לכתב התביעה) שנחתם במעמד החתימה על ההסכם ולפיו סעיף 26 להסכם (המצוטט לעיל) מבוטל ובמקומו יבוא:

"א....
ב....
ג....
ד. המורשה מצהיר כי ידוע לו שהסכמתו לחתום על נספח זה היוותה תנאי מוקדם להסכמת החברה למכירת הנכס לו וזאת לאור הקשיים האובייקטיבים ו/או חוסר האפשרות לקיום הוראות חוקי המכר והבניה הישראליים בבניה באזור יהודה, שומרון וחבל עזה".

על פי נספח זה ניתן להסיק כי בעת חתימת ההסכם היה ברור לשני הצדדים כי הדין הישראלי המהותי לא יחול על הסכם זה, לרבות תקנות חוק התכנון והבניה.

12. אציין כי שני הצדדים הסכימו כי היישוב אכן מצוי באיו"ש, על אף שלא סופקה על כך ראייה לבית המשפט (וראה: ע"פ 111/50, בילוסטוצקי נ' היועץ המשפטי לממשלה (פ"ד ה, 454), לפיו דבר הימצאו של מקום מסויים בתוך תחומי שטח מסויים אינו בידיעתו המשפטית של בית המשפט).
כמו כן, אשאיר בצריך עיון את הטענה האם התנאים שהוספו בתוספת לנספח להסכם המכר הנ"ל מהווים תנאים מקפחים בחוזה אחיד, מאחר וטענה זו כלל לא נזכרה בתגובת המשיבים.

13. מאמצת אני את קביעתו של כב' השופט טל בפס"ד זעפרני בדבר החלת הדין הישראלי בשל חזקת שוויון הדינים. לטעמי יש להחיל את הדין הישראלי בתובענה דנן מן הטעם שלא הוכח מהם הסטנדרטים והתקנים החלים באותו אזור.
בין אם נקבל הטענה כי חל הדין הירדני או הטענה כי יש לאקונה בצווים שחוקקו על ידי המפקד הצבאי, הרי שהמבקשות מבקשות לקבוע כי אין כל סטנדרטים חוקיים שעליהם לעמוד בהם, ולפיכך לא קיימת עליהם כל חובה לתקן ליקויי בנייה פרט לחובה החוזית.
אין אני מקבלת טענה זו - הסטנדרטים והתקנים שנקבעו בחוק הישראלי מהווים נקודת ביקורת. לא יתכן שחברת בנייה לא תהא נתונה לביקורת על פי סטנדרטים ותקנים חוקיים. מאחר והמבקשות לא הצביעו על סנדרטים או תקנים כלשהם החלים באזור, הרי שמפאת חזקת שוויון הדינים יש להחיל את הדין הישראלי.

14. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף גם לנוכח העובדה כי עסקינן בחברות בנייה ישראליות, היודעות כי אין להתנות על חוקי המכר (דירות) (קרי, חוקי המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה 1974 וכן חוק המכר (דירות) התשל"ג 1973) בהיותם חוקים קוגנטיים.
גם אם נסכים כי מפרשנות ההסכם עולה כי בעת חתימת ההסכם הובהר לצדדים כי לא חל הדין הישראלי על בניית הדירה, הרי שלא ניתן להתנות על תחולת חוקי המכר הנ"ל כאשר לא מוצע דין חלופי לנהוג על פיו.
לאור האמור, יש להחיל הדין הישראלי בתובענה זו, לרבות תקנות שהתקנו מכוחו של חוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965.

15. חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט
אתייחס בקצרה לטענת המבקשות לדחות את התובענה לאור תוצאות חוות דעת המומחה. כידוע, בית המשפט אינו כבול בהחלטותיו למומחה זה או אחר, ואין הוא מאמץ את חוות הדעת של המומחים מטעמו כלשונן ללא בדיקה מקדימה.
לפיכך, בשלב זה לא מצאתי לנכון לקבלת את טענת המבקשות ולדחות את התובענה על בסיס חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט בלבד, מבלי לשמוע ראיות הצדדים.

התוצאה
16. הבקשה לדחיית התובענה על הסף נדחית. אני מורה על תיקון כתב התביעה באופן שימחקו הסעיפים הנוגעים למעקות המדרגות הפנים והחוץ ממנו.
17. הוצאות בקשה זו בסך 2,500 ₪ בצירוף מע"מ, צמוד ונושא ריבית על פי תוצאות הדיון בתיק העיקרי.
18. התובעים יגישו כתב תביעה מתוקן בתוך 30 יום. כתב הגנה מתוקן יוגש תוך 30 יום לאחר מכן.
19. נקבע ק. מ. ליום 18.11.04 בשעה 09:30.
20. המזכירות תשלח העתק ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום כ"ט בתמוז, תשס"ד (18 ביולי 2004) בהעדר הצדדים.

מארק - הורנצ'יק דליה
, שופטת








א בית משפט שלום 15113/03 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ , י. פרידמן ובניו בע"מ נ' גזית צבי , גזית חיה (פורסם ב-ֽ 18/07/2004)