פסקי דין על אל הנכס | פסקי דין על יגאל רודה | פסקי דין על שלמה שמלצר | פסקי דין על ישראל רייף | פסקי דין על שקלרש ליאור |

25179-07/11 עא     03/05/2012




עא 25179-07/11 אל הנכס בע"מ, יגאל רודה נ' שלמה שמלצר, ישראל רייף, שקלרש ליאור








בית המשפט המחוזי מרכז



ע"א 25179-07-11 אל הנכס בע"מ
ואח' נ' שמלצר ואח'






לפני
כב' השופט
פרופ' עופר גרוסקופף

המערערים
1
.
אל הנכס בע"מ

2
.
יגאל רודה
ע"י ב"כ עו"ד אילן קרייטר


נגד


משיבים

1. שלמה שמלצר
2. ישראל רייף
ע"י ב"כ עו"ד יצחק וסטמן ועו"ד דוד קרטיס

3. שקלרש ליאור
ע"י ב"כ ע"ד גלעד זרם




פסק דין



מבוא

1.
לפני ערעור על פסק דינו של כבוד השופט נחום שטרנליכט בת"א (פתח תקווה) 3565/06, אשר דחה את תביעתם של המערערים לדמי תיווך, וחייבם בהוצאות הנתבעים והמשיבה בהודעת צד ג' בסכום כולל של 24,000 ₪.

2.

הטעם המרכזי לדחיית התביעה, וסלע המחלוקת המרכזי במסגרת הערעור, הוא קביעת בית המשפט קמא לפיה המערער 2, מר יגאל רודה
(להלן: "המתווך רודה") לא היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב", ולפיכך אין המערערת 1 (החברה אצלה עבד המתווך רודה כסוכן תיווך) זכאית לדמי תיווך על פי סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996.

3.
פסיקת בית המשפט קמא שהמתווך רודה לא היווה את ה"גורם היעיל" להתקשרות נשענת, בעיקרה, על קביעתו לפיה המשיבה 3, גב' ליאורה שקלרש (להלן: "המתווכת שקלרש"), היא שהיוותה את ה"גורם היעיל" הבלעדי להתקשרות. לשיטת בית המשפט קמא, פעולותיה של המתווכת שקלרש, אשר נהנתה ממעמד של מתווך בלעדי מצד המוכר, ניתקו את הקשר בין הצגת המגרש למשיבים 1 ו-2, קוני המגרש, על ידי המתווך רודה לבין העסקה שנכרתה בסופו של יום.

4.
השאלות המרכזיות המתעוררות במסגרת הערעור הן איפוא מהו היחס בין מינוי מתווך בלעדי מטעם המוכר לבין תרומתו של מתווך אחר, הפועל מטעם הרוכשים, ובאילו נסיבות קמה למתווך האחר זכות לדמי תיווך.

רקע עובדתי

5.
להלן תמצית העובדות, כפי שנקבעו על ידי בית המשפט קמא, וכפי שהן עולות מהראיות:

א.
המתווך רודה והמתווכת שקלרש הם שני מתווכים בעלי ניסיון הפועלים בנפרד באזור סביון.

ב.
המתווכת שקלרש מונתה על ידי בעלי המגרש ברחוב הגדרות 19 בסביון, הידוע כחלקה 58 בגוש 6723 (להלן: "הנכס" או "המגרש") לשמש כנציגתם לעניין מכירת הנכס. בית המשפט קמא קבע כי המתווכת שקלרש נהנתה מבלעדיות מבחינת המוכר החל מהמועד בו הוצע הנכס למכירה (1.9.2004), ולמשך כל התקופה בה נוהל המשא ומתן ביחס לנכס, וכי המתווך רודה ידע על בלעדיות זו. במסגרת הערעור ביקש ב"כ המערער להשיג על קביעות אלו, אולם לא מצאתי כל בסיס להתערב בהן (נהפוך הוא, עיון בחומר הראיות, הכולל תמלילי הקלטות של שיחות טלפון רבות שקיים המתווך רודה עם כל המעורבים בפרשיה, מעלה כי המדובר בממצאים המבוססים היטב בראיות שהובאו לפני בית המשפט קמא).

ג.

ביום 15.7.2004, חודש וחצי טרם הועמד הנכס למכירה, הציג המתווך רודה את הנכס בפני
המשיב 2, מר ישראל רייף
(להלן: "מר רייף"). אין חולק כי מר רייף, שהינו חתנו של המשיב 1, מר שלמה שמלצר
(להלן: "הקונה"), שימש בכל התקופה נציג מוסמך מטעמו לעניין רכישת הנכס. טרם הצגת הנכס החתים המתווך רודה את מר רייף על טופס הזמנת שירותי תיווך ביחס לנכס, בו נקבעה התחייבות של הקונה לשלם למתווך רודה דמי תיווך בשיעור 1% ממחיר המכירה של הנכס (להלן: "ההזמנה"). כאמור, באותו זמן לא היה הנכס מצוי כלל בשוק, וממילא לא נקשרה כל עסקה בשלב זה.

ד.

ביום 8.11.2005, בעקבות פגישה באירוע חברתי, הציג המתווך רודה את המגרש המדובר בפני
מר רייף בשנית. עובר לכך חתם מר רייף בשנית על ההזמנה. יצוין כי המתווך רודה הציג למר רייף את המגרש רק מבחוץ (קרי, מבלי שהשניים נכנסו למבנה המצוי בנכס), וכי טרם הצגת הנכס בשנית, ולמרות שידע בשלב זה על הבלעדיות שניתנה למתווכת שקלרש, לא פנה אליה המתווך רודה, ואף לא סיפר למר רייף על דבר קיומה.

ה.
לטענת המתווך רודה הצגת הנכס בפעם השנייה בפני
מר רייף נעשתה בהסכמת בנו של בעל המגרש, מר נמרוד גור המתגורר בחו"ל, אשר טיפל מטעם אביו (מר יצחק גור. להלן: "המוכר") במכירת הנכס. בית המשפט קמא קבע כי טענה זו לא הוכחה, וזקף לחובת המערערים את העובדה שנמנעו מלזמן את מר נמרוד גור לעדות. יוער כי במיל ששלח מר נמרוד גור למתווכת שקלרש ב- 18.12.2005 הוא מציין שהמתווך רודה יצר עימו קשר מספר פעמים במהלך השנתיים החולפות, וכי הוא הבהיר לו באופן עקבי שישמח מאד אם ימצא קונים לנכס, אבל שכל משא ומתן למכירת הנכס יצטרך להתבצע דרך המתווכת שקלרש. דברים אלו תומכים בטענתו של המתווך רודה לפיה הצגת הנכס על ידו למר רייף נעשתה באישור הבעלים, אולם, מטעמים שיובהרו בהמשך, אינני סבור שיש לעניין זה משמעות של ממש לצורך ההכרעה בערעור.

ו.
בעקבות ההתעניינות שגילו מר רייף והקונה בנכס, ניסה המתווך רודה להעביר הצעה לרכישת הנכס בסכום של 2.6 מליון דולר ישירות לבעלי הנכס (וזאת באמצעות מר נמרוד גור). בעלי הנכס דחו ניסיונות אלו, כשהם מבהירים, וחוזרים ומבהירים, כי הנציגה המוסמכת מטעמם לטפל במכירת הנכס היא המתווכת שקלרש, וכי כל התקשרות למכירת הנכס חייבת להיעשות באמצעותה (ראו תמלילי השיחות בין מר נמרוד גור למתווך רודה, אשר צורפו כמוצגים 9(1) ו- 9(4) על ידי המערערים).

ז.
ביום 13.12.2005 פִרסמה המתווכת שקלרש מודעה בעיתון "גלובס" המתייחסת לווילה בסביון המצויה על מגרש בשטח 5000 מ"ר. במודעה לא צוינו פרטי המגרש, אך נאמר בה כי הווילה מצויה "בבלעדיות למשרדנו". בעקבות מודעה זו פנה הקונה ביום 14.12.2005 למתווכת שקלרש, שביקרה עימו ועם רעייתו בנכס, הציגה לו את התוכניות ויצרה את הקשר בינו לבין מר נמרוד גור, בן המוכר. יצוין כי הקונה אינו חולק על כך שכבר כשהוצג לו הנכס ידע שזהו אותו נכס שהוצג למר רייף על ידי המתווך רודה. בסופו של יום הצליחה המתווכת שקלרש להביא את הקונה ואת המוכר לעמק השווה לעניין המחיר (אשר הועמד על 2.625 מליון דולר). בעקבות זאת נכרת ביום 18.1.2006 חוזה מכר בין הקונה ורעייתו לבין המוכר – חוזה אשר בוצע לשביעות רצונם ההדדית.

ח.
יצוין כי מתמלילי שיחות טלפון שהקליט המתווך רודה, אשר נראה כי כולן נערכו לאחר ה- 14.12.2005, עולה כי לאחר שנוצר הקשר בין הקונה למתווכת שקלרש, ובטרם נכרת חוזה המכר, פנה המתווך רודה לגורמים המעורבים, ובכללם המתווכת שקלרש, מר רייף והקונה וכן בן המוכר, מר נמרוד גור, והפציר בהם לשלב אותו במשא ומתן שהתנהל על רכישת הנכס. המתווכת שקלרש סירבה, והבהירה כי לדידה הקונה לא הגיע באמצעות המתווך רודה, ועל כן אין היא מתכוונת להתחלק עימו בדמי התיווך של הקונה, אלא תדרוש שישולמו לה במלואם (ראו מוצגים 9(1) ו- 9(3) שהוגשו על ידי המערערים). הקונה ומר רייף הסבירו כי ישמחו אם המתווך רודה יצליח להביא ל"סגירת העסקה", והקונה אף ציין באחת השיחות כי הוא סבור שמגיע למתווך רודה להיות מעורב ולקבל את שכרו (מוצג 9(2) למוצגי המערערים), אולם כל עוד המוכר מסרב לנהל משא ומתן שלא באמצעות המתווכת שקלרש, וכל עוד זו מתנגדת לשילובו של המתווך רודה, ידיהם כבולות (עמדה זו עולה מכל תמלילי השיחות בין המתווך רודה למר רייף ולקונה. ראו, למשל, מוצג 9(4) למוצגי המערערים). מר נמרוד גור, בן המוכר, הבהיר כי מבחינתו המתווכת שקלרש היא המוסמכת לנהל את המשא ומתן מטעמו, וכי הוא אינו זה שקובע את זהות המתווך הפועל בשם הקונה (ראו מוצגים 9(1) ו- 9(3) למוצגי המערערים).

ט.
בעקבות חתימת חוזה המכר שילם הקונה למתווכת שקלרש את מלוא דמי התיווך שדרשה, וסירב לשלם דמי תיווך למתווך רודה. עובר לתשלום דמי התיווך למתווכת שקלרש חתמה זו על מכתב (להלן: "מכתב שקלרש"), שנוסח על ידי עורך דינו של הקונה, בו אישרה כי היא המתווכת שהייתה לה הזכות הבלעדית למכור את הנכס בשם המוכר, כי היא תיווכה בפועל בעסקה וכי במקרה ש"[הקונה ידרש] לשלם דמי תיווך נוספים אני עומדת מאחוריהם". עוד נאמר במכתב שקלרש כי "לדעתי אין כל הגיון לאפשרות ש[הקונה ישלם] דמי תיווך לאנשים – מתווכים שמראש ידעו כי אין להם כל אפשרות להפגיש בין [המוכר] לבין [הקונה]".

6.
יצוין כי את תביעתם הגישו המערערים כנגד הקונה ומר רייף, ולא כנגד המתווכת שקלרש. האחרונה צורפה להליך בבית המשפט קמא מכוח הודעת צד ג' ששלחו לה הקונה ומר רייף – הודעה שנסמכה כולה על מכתב שקלרש, ובמיוחד על המשפט "באם ה"ה שמלצר ידרשו לשלם דמי תיווך נוספים אני עומדת מאחוריהם".

7.
כאמור, בית המשפט קמא סבר כי למרות שהמתווך רודה הוא שהציג לראשונה בפני
הקונה, באמצעות מר רייף, את הנכס, הרי שאין הוא זכאי לדמי תיווך. לפי קביעותיו המתווך רודה ביצע "פעולות ספורות ובודדות, שלא היה בהן כדי לקדם את העסקה ולהביא הצדדים להתקשרות". מנגד, פעולותיה האינטנסיביות של המתווכת שקלרש, מרגע כניסתה לתמונה, הן שהיוו את הגורם היעיל שהביא לסיומה המוצלח של העסקה. זאת ועוד, טענותיו של המתווך רודה כי "נוטרל" על ידי הקונה והמתווכת שקלרש, לא הוכחו. נהפוך הוא, המתווך רודה היה מודע מלכתחילה לבעייתיות שבמעשיו, לאור הבלעדיות שהוענקה למתווכת שקלרש, עניין הנלמד מכך שטרח להקליט את כל שיחותיו עם המעורבים. לאור כל זאת נדחתה התביעה, והמתווך רודה חויב בהוצאות הנתבעים וצד ג'.

הטענות בערעור

8.
טענתם המרכזית של המערערים היא כי המתווך רודה מילא אחר התנאים שקבעה הפסיקה להיותו של מתווך "גורם יעיל" בעסקה, ועל כן הוא זכאי לקבל דמי תיווך מהקונה וממר רייף. המתווך רודה הוא שהציג לראשונה את הנכס בפני
הקונה, ושִכנע אותו בכדאיות רכישתו. זאת ועוד, הוא אף העביר למוכר, באמצעות בנו, הצעה הקרובה מאד למחיר בו נמכר הנכס בסופו של יום (2.6 מליון דולר – רק 25 אלף דולר פחות מהמחיר בו נסגרה העסקה). המתווכת שקלרש נדרשה על כן לקשירת הקצוות בלבד (הצגת נכס לקונה שכבר ידע שהוא מעוניין בו וגישור על פער קטן מאד במחיר), ולא הייתה זכאית כלל לדמי תיווך מהקונה (להבדיל מהמוכר). רק בשל חוסר תום לבה של המתווכת שקלרש, אשר התעקשה בחמדנותה לקבל דמי תיווך גם מהקונה, סולק המתווך רודה מהעסקה. ואולם, עובדה זו אינה יכולה למנוע ממנו את השכר לו הוא זכאי בעבור פועלו.

9.
המשיבים תומכים, מטבע הדברים, בממצאיה ובמסקנותיה של הערכאה הדיונית. לדידם המתווכת שקלרש היא שהיוותה גורם יעיל בעסקה, ועל כן קיבלה בדין תשלום בגינה. לעומת זאת, המתווך רודה לא היווה גורם יעיל לקשירת העסקה, ומשום כך אינו זכאי לתשלום. לחילופין טוענים הקונה ומר רייף (המשיבים 1 ו -2) כי אף אם המתווך רודה זכאי לתשלום דמי תיווך, היה עליו לתבוע אותם מהמתווכת שקלרש, שהרי הם שילמו את מלוא המגיע מהם, ואין לצפות מהם לשלם דמי תיווך פעמיים. המתווכת שקלרש מדגישה כי היא לא נתבעה על ידי המתווך רודה, וכי הודעת צד ג' כנגדה נשלחה רק על בסיס מכתב שקלרש, שאיננו כולל כל התחייבות לשיפוי. עוד טוענים המשיבים כי דווקא המתווך רודה הוא שנהג בחוסר תום לב, בכך שלא סיפר מלכתחילה לקונה ולמר רייף על הענקת הבלעדיות למתווכת שקלרש, ובכך הטעה אותם להניח כי יש באפשרותו להביא ל"סגירת עסקה" ביחס לנכס, שכלל לא היה מוסמך למכור.


דיון והכרעה

10.
שלוש הערות מקדימות יועילו ל"ניקוי השולחן" בטרם אפנה לדיון בסוגיה המרכזית המתעוררת במסגרת הערעור שלפני:

ראשית, המתווך רודה בחר להגיש את תביעתו כנגד הקונה ומר רייף, ולא כנגד המתווכת שקלרש. מכאן שהטענה כי המתווכת שקלרש נהגה בחוסר תום לב בכך שסירבה לשלב את המתווך רודה במשא ומתן איננה מצויה כלל לפני. אף אם אניח, לצורך הדיון (וכמובן, מבלי לחוות דעה בעניין זה) כי נפל פגם בהתנהלותה של המתווכת שקלרש במערכת היחסים שבינה לבין המתווך רודה, הרי שאין בכך כדי ליצור עילת תביעה כלפי הקונה ומר רייף. על מנת שתתקיים עילת תביעה שכזו יש להוכיח שהמתווך רודה היווה גורם יעיל לכריתת העסקה, או לחילופין, שנפל פגם בהתנהלותם של הקונה ומר רייף, אשר בחוסר תום לב מנעו ממנו מלשמש "גורם יעיל" בקשירת העסקה (ראו ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994) (להלן: "עניין מוסקוביץ"); ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842 (2001) (להלן: "עניין יצחקוב"); ע"א (מחוזי ת"א) 1122/07 קזיזדה נ' מרגי (ניתן ב- 19.3.2008) ).

שנית, דומה שאין חולק כי תפקידו של מר רייף במסגרת העסקה – תפקיד אשר היה ידוע גם למתווך רודה –
היה כנציגו של הקונה, ולא כמי שהתעניין ברכישת הנכס עבור עצמו (אומנם בשלב מסוים הייתה קיימת אפשרות שגם מר רייף יתגורר במגרש, ואולם בשום מקרה הוא לא אמור היה לרכוש את הנכס בעצמו). במצב דברים זה מר רייף שימש כשלוח גלוי של הקונה לעניין המשא ומתן לרכישת הנכס, וככזה אין מקום לחייב בתשלום דמי תיווך, גם אם יתברר שהמתווך רודה זכאי לדמי תיווך מהקונה (ראו סעיף 2 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965. לדיון בהיקף אחריותו של שלוח בגין התנהגות בחוסר תום לב ראו ד"נ 7/81 פנידר נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673 (1983)).

שלישית, בית המשפט קמא נטה למזער את תרומתו של המתווך רודה לכדי "פעולות ספורות ובודדות, שלא היה בהן כדי לקדם את העסקה ולהביא הצדדים להתקשרות". כשלעצמי, תיאור זה של הדברים מעורר קושי. בעניין מוסקוביץ נקבע כי על מנת להכריע אימתי מתווך שטיפל בעסקה בשלביה הראשונים זכאי לשכר טרחה, למרות שהעסקה סוכמה בסיועו של מתווך נוסף, יש לבחון "מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה...; (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך" (שם, בע' 123 – 124). אכן, כטענת ב"כ המערערים, חלק לא מבוטל מאינדיקציות אלו מתקיים בענייננו: ההצעה שהעביר המתווך רודה קרובה עד מאד לתנאי החוזה הסופי; הזמן שחלף ממועד העברתה למועד סיכום העסקה קצר יחסית;
המתווך רודה ניסה (כפי שעולה משיחות הטלפון הרבות שניהל) לפעול באופן אינטנסיבי לקידום העסקה וכן הלאה. לאור זאת, לא פשוטה בעיני מסקנתו של בית המשפט קמא, לפיה פעולותיו של המתווך רודה היו מעטות וחסרות ערך. מטעם זה מבקש אני להותיר בצריך עיון את השאלה אם במצב דברים רגיל, בו היה מתווך אחר משלים את העסקה שביזומה החל המתווך רודה, היה מקום לזכותו בדמי תיווך בגין תרומתו. כאמור, המקרה שלפני אינו מקרה רגיל, אלא מקרה בו המתווך שהצליח להביא ל"סגירת העסקה" הוא מתווך בלעדי מטעם המוכר. על בסיס זה סבורני שיש להכריע בגורל הערעור.

11.
שאלת היסוד המתעוררת במקרה שלפני היא זו: כיצד נדרש מתווך לפעול כאשר ידוע לו שבעליו של נכס מקרקעין (להלן: "בעל הנכס") מסר אותו לטיפולו הבלעדי של מתווך אחר (להלן: "המתווך הבלעדי").
ודוק, סעיפים 9 ו- 14(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, ותקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 מסדירים את מערכת היחסים שבין בעל הנכס לבין המתווך הבלעדי, וזאת תוך הגדרת זכויותיהם וחובותיהם ההדדיות. אין בסעיף זה הסדרה כלשהי של זכויות וחובות מתווך שהינו צד ג' להסדר הבלעדיות, ובכלל זה אין בו הוראה כיצד עליו לנהוג נוכח הסדר בלעדיות הידוע לו. בסוגיה זו יש להכריע אם כך על פי
עקרונות כלליים של המשפט האזרחי.

12.
ב"כ המתווך רודה טען כי זכות הבלעדיות במצבים כגון זה ניתנת מצד בעל הנכס, דהיינו המוכר, בלבד, ואין בה כדי לשלול את האפשרות של מתווך אחר להיות מעורב בעסקה, כנציגו של הקונה. על כך קשה לחלוק. הפסיקה הכירה בכך שיתכנו מצבים בהם ישנם שני מתווכים שפעולת כל אחד מהם היוותה "גורם יעיל" להתקשרות (ראו עניין מוסקוביץ, בעמוד 123; עניין יצחקוב, בעמוד 849). בכלל זה אין לשלול אפשרות כי מתווך שאינו נהנה מבלעדיות יהווה ביחד עם המתווך הבלעדי, גורם יעיל, לקשירתה של עסקה ביחס לנכס לגביו הוענקה הבלעדיות. מצב דברים זה יתרחש כאשר המתווך הנוסף הוא זה שביצע את הפעולות הדרושות על מנת להביא את הקונה אל העסקה, ושימש במובן זה גורם יעיל לקשירתה.

13.
ואולם, השאלה הנשאלת היא מהן החובות המוטלות על מתווך כזה לאור ידיעתו על דבר הבלעדיות. שאלה זו נחלקת לשתי שאלות משנה: ראשית, מהן חובותיו של המתווך האחר כלפי המתווך הבלעדי? האם נדרש המתווך האחר לקבל הסכמה של המתווך הבלעדי להצגת הנכס? האם רשאי הוא לעקוף את המתווך הבלעדי, ולנסות לפנות ישירות לבעל הנכס? שנית, מהן חובותיו של המתווך האחר כלפי הלקוח שלו, הקונה הפוטנציאלי (להלן: "המזמין" או "הלקוח"): האם נדרש המתווך לגלות למזמין בטרם הצגת הנכס כי הוא נמסר בבלעדיות למתווך אחר? האם עליו להעביר את הצעות הלקוח לבעל הנכס או למתווך הבלעדי?

14.
ההליך שלפני איננו מחייב הכרעה בשאלות הנוגעות למערכת יחסים שבין המתווך האחר למתווך הבלעדי, ועל כן אוכל להותיר את השאלות שהיא מעוררת בצריך עיון. אציין רק כי בשים לב ללגיטימציה שניתנה להסדרי בלעדיות בחוק המתווכים במקרקעין, ולכך שהמתווך הבלעדי נדרש, על פי הדין, להשקיע כספים כדי ליהנות מזכות הבלעדיות (ראו סעיף 9(ב)(2) לחוק המתווכים במקרקעין ותקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק)), הרי שיש מקום להגן על זכות הבלעדיות גם בפני
צדדים שלישיים בצורה הדוקה יחסית, וזאת, למשל, באמצעות מתן פרשנות מצרה לסייג של "צידוק מספיק" שבסעיף 62(א) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. לאור זאת, ספק בעיני אם ניתן לראות כלגיטימית התנהלות של מתווך היודע על הסדר הבלעדיות, אולם מנסה לעקוף את המתווך הבלעדי, ולקשור עסקה ישירות מול בעל הנכס (מנגד, אני מתקשה לראות בעצם הצגת הנכס בפני
הלקוח, בודאי כשהדבר נעשה באופן שאינו פוגע בזכויות הקניין של בעל הנכס, משום עקיפה של הסדר הבלעדיות).

15.
לעומת זאת, נדרש להכריע במסגרת הערעור שלפני בשאלה מהן חובותיו של מתווך כלפי המזמין, שעה שהוא מבקש להציג לו נכס לגביו נתן בעל הנכס זכות בלעדיות לאחר (קרי, למתווך הבלעדי). סעיף 8(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסק התיווך". הוראה זו מחייבת, לטעמי, מתווך למסור למזמין מבעוד מועד כי נכס שהוא מתעתד להראות לו מסור בבלעדיות למתווך אחר. העיתוי המתאים למסירת מידע זה הוא טרם מסירת פרטי הנכס למזמין, דהיינו עובר להחתמת הלקוח על ההזמנה. במילים אחרות, דרך התנהלות הראויה של מתווך היודע
על כך שנכס שהוא מתעתד להראות ללקוח הוא נכס שנמסר בבלעדיות למתווך אחר היא לומר ללקוח מראש, וברחל בתך הקטנה, כי הוא מבקש להראות לו נכס שמסור לבלעדיות של מתווך אחר.
אם הלקוח יסכים לראות את הנכס, בידיעה על הסדר הבלעדיות, הרי שהמתווך יוכל להמשיך לפעול בשמו מול המתווך הבלעדי או מול בעל הנכס (במידה והדבר יתאפשר, למשל לאחר פקיעת הסדר הבלעדיות) או לחילופין יוכל להפנות את הלקוח למתווך הבלעדי, תוך הבהרה כי הוא יעמוד על קבלת חלקו אם העסקה תצא אל הפועל; אם הלקוח יסרב, המתווך רשאי כמובן שלא למסור את פרטי הנכס ללקוח.

16.
החובה ליידע את הלקוח מלכתחילה כי מדובר בנכס המסור לבלעדיות של מתווך אחר נובעת מהעובדה שמדובר בעניין מהותי, כהגדרת מונח זה בסעיף 8(א) לחוק המתווכים במקרקעין, ושמסירת מידע זה מראש נחוצה על מנת להגן על האינטרסים הלגיטימיים של הלקוח. אם לא תאמר כן, עלול להיווצר מצב בו המתווך ישמור מידע זה עד לאחר שהלקוח כבר ראה את הנכס, וחתם על ההזמנה, ובשלב זה כבר אין באפשרות הלקוח לשקול אם הוא מעוניין לקבל את המידע ביחס לנכס זה מהמתווך, אם לאו.
17.
והמקרה שלפנינו ידגים: המתווך רודה הציג לפני הקונה (באמצעות מר רייף) נכס שבתחילה לא הועמד כלל למכירה, ולאחר מכן הועמד למכירה באמצעות מתווך בלעדי (המתווכחת שקלרש). המתווך רודה, למרות שידע על הבלעדיות שניתנה למתווכחת שקלרש, נמנע מלמסור מידע זה לקונה, אלא ניסה לעקוף את המתווך הבלעדי, ולהעביר את ההצעות ישירות לבן המוכר. מאמציו אלו נכשלו
(בשל התעקשות ראויה של בן המוכר כי העסקה
תבוצע
דרך המתווכת הבלעדית), והתברר כי המתווך רודה לא יכול להביא לקשירת העסקה, אלא באמצעות פניה למתווך הבלעדי (קרי, למתווכת שקלרש). ואולם, המתווך רודה איננו פונה למתווכת שקלרש, ואף איננו מוסר ללקוח שלו את פרטיה, על מנת שיפנה אליה ישירות. במצב דברים זה, האם יש להתפלא על כך שהמתווכת הבלעדית סירבה בדיעבד לשתף את המתווך רודה בעסקה, אלא עמדה בתוקף על כך שהלקוח הגיע אליה באופן עצמאי? ואם כך, מה ניתן לצפות מהקונה, המוצא עצמו קרוע בין דרישת המתווכת הבלעדית לקבל את מלוא השכר (שהרי לדידה היא קשרה הן את המוכר והן את הקונה לעסקה באמצעות המודעה שפרסמה) לבין דרישת המתווך רודה, לו חתם על הזמנה, ושבשרותיו נעזר, מבלי שידע כלל על כך שהנכס מסור בבלעדיות למתווך אחר. אין זאת אלא שהדרך למנוע היווצרות מצב דברים זה היא לחייב מתווך לגלות ללקוח מראש על קיום מתווך בלעדי, ובדרך זו למנוע מהלקוח את הדילמה בה הועמד הקונה בענייננו.

18.
אין חולק כי המתווך רודה לא מילא אחר חובת הגילוי שצוינה לעיל. לא בשלב שקדם להצגת הנכס ולחתימה על ההזמנה, ולא בשלבים שלאחר מכן, לא גילה המתווך רודה ללקוח כי ביחס לנכס ניתנה בלעדיות למתווכת אחרת. רק בדיעבד, לאחר שנוצר קשר ישיר בין הלקוח לבין המתווכת שקלרש, הכיר המתווך רודה בעצם קיומה, וביקש להיכנס למשא ומתן עימה. במצב דברים זה אין למתווך רודה אלא להלין על
עצמו, ואין לאפשר לו לחייב את הלקוח לשלם לו דמי תיווך בגינה. ודוק, עסקינן בעסקה שהמתווך רודה, בדרך הקלוקלת בה פעל, לא יכול היה להשלים, ואשר הקונה התקשר בה בסופו של דבר באמצעות פניה ישירה למתווכת הבלעדית, אשר את דבר קיומה וזהותה גילה באופן עצמאי, וללא כל סיוע מצד המתווך
רודה.

19.
לתוצאה זו אפשר להגיע באחת משתי קונסטרוקציות משפטיות חלופיות: ראשית,
ניתן לקבוע כי בנסיבות מסוג זה, בהן הפר המתווך רודה את חובתו לגלות ללקוח כי הנכס נמסר בבלעדיות למתווכת שקלרש, והלקוח הגיע למתווך הבלעדי באופן עצמאי ובתום לב, מנתקת פעולתו של המתווך הבלעדי את הקשר הסיבתי שבין מאמציו של המתווך רודה לבין קשירת העסקה; שנית, אף אם לא תאמר כן, הרי שהסנקציה הראויה על הפרת חובת הגילוי של המתווך רודה היא שלילת זכותו לקבלת דמי תיווך מהמוכר, שכן יש להניח לחובתו כי לו היה מגלה מידע זה היה הקונה נמנע מלהיזקק לשירותיו ביחס לנכס בו עסקינן (או, למצער, המתווך רודה הוא שיצר את הנזק הראיתי, שכן כיום לא ניתן לדעת אם הקונה היה נזקק לשירותיו ביחס לנכס לו היה יודע על כך שמדובר בנכס שנמסר בבלעדיות למתווכת שקלרש).


סוף דבר

20.
כאמור לעיל, הערעור כנגד דחיית התביעה כנגד המשיבים 1 ו-2 נדחה מהנימוקים שבוארו.

21.
משנדחה הערעור, ממילא מתייתר הצורך לדון בגורלה של הודעת צד ג'.

22.
המערערים ישאו בהוצאות המשיבות 1 ו -2 בערעור בסכום של 7,500 ₪, ובהוצאות
המשיבה 3
בערעור בסכום של 2,500 ₪.

ניתן היום,
י"א אייר תשע"ב, 03 מאי 2012, בהעדר הצדדים.
















עא בית משפט מחוזי 25179-07/11 אל הנכס בע"מ, יגאל רודה נ' שלמה שמלצר, ישראל רייף, שקלרש ליאור (פורסם ב-ֽ 03/05/2012)