פסקי דין על אילן רוזן | פסקי דין על לימור רוזן | פסקי דין על עמרם לוי

665/06 א     09/05/2012




א 665/06 אילן רוזן, לימור רוזן נ' עמרם לוי








בית משפט השלום באשדוד



ת"א 665-06 רוזן ואח' נ' לוי






בפני

כב' השופט הבכיר
חיים חדש

התובעים
1.אילן רוזן
, ת.ז. 025071689

2.לימור רוזן
, ת.ז. 025069071
שניהם ע"י ב"כ אבי טויזר ואח'



נגד


נתבע

עמרם לוי
, ת.ז. 55950281
ע"י ב"כ עו"ד אמנון טל





פסק דין




א.
רקע

1.
עניינו של פסק הדין, היא תובענה כספית שהגישו התובעים כנגד הנתבע, הכוללת, בין היתר,
עתירה להצהיר כי הנתבע הפר את חוזה-מכר דירתם לו, מיום 23.2.06 (נספח ת/1 לתיק המוצגים מטעם התובעים – להלן גם: "חוזה המכר" או "החוזה") הפרה יסודית – ועל כן
זכאים
הם לקבלת סכום הפיצוי המוסכם בחוזה המכר, 16,000$ – ולחייבו לשלמו להם ללא צורך בהוכחת נזק, בתוספת הצמדה וריבית, מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

2.
במקור עתרו התובעים גם להתיר להם לפצל את סעדיהם, אולם ויתרו על בקשתם זו משהצליחו למכור את דירתם ימים ספורים לאחר הגשת התביעה, הגם בתמורה הנמוכה ב-2000$ מסכום התמורה בחוזה המכר.

3.
הצדדים ניהלו מו"מ למכירת זכויותיהם של התובעים בדירה בת 4 חדרים, בקומה השביעית בבית משותף, ברח' נחמן סירקין 9/18 באשדוד, הידועה גם כחלק מחלקות 7,8 ו-12 בגושים 2015 ו-2016 (להלן גם:"הדירה"), ובמסגרתו חתמו , בתאריך 19.2.06, על מסמך זיכרון-דברים (מוצג ת/2 לתיק המוצגים מטעם התובעים – להלן גם: "זיכרון הדברים")
ובהמשך - על חוזה-המכר מיום 23.2.06.

4.
חוזה המכר נחתם במשרדו של עו"ד אליהו בוסקילה, אשר ייצג בעסקה את שני הצדדים.

5.
אמנם, בטרם החתימה על חוזה המכר – כך עולה מחומר הראיות – העלה הנתבע, במשרדו של עו"ד בוסקילה,
מס' נושאים אשר לא סוכמו בין הצדדים במסגרת זיכרון הדברים, ואף היה דין-ודברים בין הנתבע לבין התובעת מס' 2, שהייתה מוכנה לביטול החוזה, אולם הושגו הסכמות גם באותם נושאים – וחוזה המכר נחתם.

6.
כעבור יומיים ביקש הנתבע לעכב את תהליך הקניה, לטענתו בשל העדר התאמה בין שטח הדירה עפ"י החיוב בארנונה (107 מ"ר), לבין השטח המצוין באישור הזכויות מטעם מינהל מקרקעי ישראל (מוצגים
נ/1 ונ/6 לתיק המוצגים מטעם הנתבע ומוצג ת/1 (ב) לתיק המוצגים מטעם התובעים– להלן גם: "אישור הזכויות", או "אישור הזכויות מטעם
המינהל"), "87 מ"ר בערך"
– ולקבל אישור העירייה כי שטח הדירה הרשום אצלה, עומד על 107 מ"ר.

7.
התובעים המציאו אישור כאמור, אולם בהמשך חוללה ההמחאה שמסר הנתבע לתובעים ע"ח התשלום הראשון של התמורה בחוזה; הועלתה,בין היתר, מטעם הנתבע דרישה לזמן לדירה מודד ובהמשך לדין-ודברים בין הצדדים, הודיעו התובעים לנתבע על ביטול חוזה המכר על ידם, בשל הפרות יסודיות נטענות ואי תיקונן על ידו והנתבע טען,כי החוזה בטל ומבוטל, אולם בשל התנהגות התובעים.

8.
לשאלת בית המשפט הבהירו ב"כ הצדדים, כי אין סיכוי שהתיק יסתיים בהליך של גישור ומשהסתבר לבית המשפט כי הצדדים גם אינם בשלים לשמוע כל הצעת פשרה, נקבע התיק להוכחות.

9.
מטעם התובעים העידו, בנוסף לתובעים עצמם, גם עו"ד אליהו בוסקילה שערך את חוזה המכר וייצג את שני הצדדים לעסקה; המתווך שתיווך בעסקה, מר משה שמסיאן ואביה של התובעת מס' 2, מר משה דמגנה.

10.
מטעם ההגנה, העיד הנתבע לעצמו.

11.
בתום פרשת ההוכחות הציע בית המשפט לצדדים הצעת פשרה והצדדים אף קיבלוה עקרונית, אלא שחילוקי דעות ביחס לגובה סכום התרומה שעמדה בבסיס ההצעה, טרפדו את הפשרה – ובית המשפט הורה לצדדים להגיש סיכומיהם בכתב.




ב.
טיעוני הצדדים


1.
לטענת התובעים, סבה מלכתחילה המחלוקת בתיק זה, סביב ניסיונו הפסול – לטעמם – של הנתבע, להצדיק את הפרתו היסודית את חוזה המכר,
ברצונו
לסגת מן העסקה, לאחר שחתם עליו, בתואנות שווא ו/או לסחוט הפחתה נוספת ממחיר התמורה החוזי – והכל תחת הרושם המלאכותי אותו ניסה ליצור, כאילו הוטעה מלכתחילה ע"י התובעים בנושא גודל (שטח) הדירה במ"ר.

1.1
לטענתם, ידע הנתבע מלכתחילה על השוני בין השטח "ברוטו" לשטח "נטו" של הדירה.

1.2
לטעמם, ידוע כי למדידת שטח דירה שיטות רבות ומגוונות.

1.3
על כן גם – לטענתם – נמנעים עורכי הדין מלציין בחוזי המכר, את גודל הדירות.


2.
לטענת התובעים, הועלתה וצצה לה, במפתיע, המחלוקת בעניין שטח הדירה, רק לאחר כריתת חוזה המכר – וזאת כדי לייצר מחלוקת ועילת ביטול מלאכותית, בניסיון לסגת מן ההתחייבויות שנטל על עצמו הנתבע, כדת וכדין.


3.
לטענת התובעים, לכל קונה חשובים פרמטרים אחרים ברכישת דירה ולא בהכרח מהווה שטחה במ"ר את הפרמטר או השיקול
העיקרי.


4.
לטענת התובעים, קודם לביצוע העסקה כלל לא שאל הנתבע לשטחה של הדירה במ"ר; לא טרח לדרוש כי יירשם בחוזה המכר, או בנספח לו, גודל הדירה במ"ר, כתנאי לחתימת החוזה, במובחן מנושאים אחרים עליהם עמד.

4.1
הפעם הראשונה ששאל אותם לגודל הדירה במטרים, הייתה 4 ימים לאחר החתימה על זיכרון הדברים, ורגע לפני חתימתו על חוזה המכר במשרדו של עו"ד בוסקילה – ובו במקום קיבל את המידע שהיה בידי התובעים, הרשום בספרי הארנונה של עיריית אשדוד.

4.2
לחוזה המכר עצמו צורף, באופן גלוי ובולט לעין, אישור הזכויות מטעם המינהל, שהיווה, עפ"י נוסח חוזה המכר, חלק בלתי נפרד מן החוזה, ובו צוין שטח הדירה "נטו", "87 מ"ר בערך".

4.3
אישור הזכויות נושא גם את חתימתו של הנתבע.

4.4
יתרה מכך, בחוזה המכר הצהיר הנתבע, כי בדק את הדירה וכי אין ולא יהיו לו כל טענות בדבר אי התאמה – ובין היתר בגין שטחה של הדירה.


5.
לטעמם של התובעים, טענות הנתבע יכולות להסתכם, לכל היותר, בטענות לטעות בכדאיות העסקה מצידו, ואלה אינן מהוות עילה מוצדקת להפרת ו/או ביטול של חוזה המכר לאחר כריתתו, בהעדר הסכמה מטעם הצד השני.

5.1
הם מתנגדים לטענת הנתבע, בדבר קיומה של טעות כביכול מצידו, או אף טעות הדדית של הצדדים בעניין שטח הדירה, בטענה כי מדובר בהרחבת חזית אסורה מן הנטען בכתב ההגנה.

5.2
יתרה מכך, הם תוהים, באם אכן הוטעה הנתבע לגבי שטח הדירה
– מדוע לא ביטל את חוזה המכר באופן מיידי עם היוודע לו שטחה האמיתי כביכול של הדירה? מדוע הודיע רק על "עיכוב" העסקה?

6.
לטענת התובעים, הפר הנתבע את הוראות חוזה המכר הפרה יסודית, המאפשרת להם לבטלו באופן שהם זכאים לפיצוי המוסכם החוזי, בסך בשקלים השווה ל 16,000$– שהוא הסכום שהצדדים העריכוהו מראש, תוך צפיית הנזקים העלולים להיגרם לכל אחד מהם, כתוצאה מצטברת של ההפרה.

7.
לטעמם של התובעים, עדויות התביעה היו מהימנות, רציפות ונתמכות בראיות, מסמכים ואסמכתאות רלבנטיות לביסוס מלוא טענותיהם, בעוד שעדות הנתבע היתה מלאת סתירות פנימיות ו/או הרחבות חזית פסולות ואסורות, כמו גם גירסאות חדשות שצצו להן לפתע במהלך ניהול ההליך המשפטי ואף במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע בבית המשפט, כאשר גירסאות מופרכות אלה – כך לטענתם – עומדות בניגוד למסמכים כתובים ואף סותרות את ההגיון ואת השכל הישר.

8.
עוד טוענים התובעים, כי מאחר והנתבע איננו כופר בעובדה הבסיסית לפיה הוא לא שילם את התשלום הראשון ע"ח התמורה עפ"י חוזה המכר, המהווה את עילת התביעה המרכזית של התובעים בטענתם להפרתו היסודית את חוזה המכר, מדובר בעצם ב"טענת הודאה והדחה", אשר בעטייה מתהפך נטל השיכנוע והוא רובץ על כתפי הנתבע.

9.
לטענת התובעים, לא הוכיח הנתבע כלל את טענותיו בדבר גודל הדירה, ואין ולא הוצגה לבית המשפט שום אסמכתא לגודל השטח, כגון: חוו"ד מודד או שמאי, שבדקו את הדירה.

10.
לטעמם של התובעים, למרות שאין עליהם להוכיח נזקים לצורך קבלת הפיצוי המוסכם, הם הוכיחו, למעלה מן הצורך, כי בפועל אכן נגרם להם נזק, בשל הפרתו היסודית של הנתבע את חוזה המכר, שכן מאחר והנתבע לא העביר כספים, נכנסו התובעים ללחצים נפשיים וכספיים, נאלצו ליטול הלוואות, ובסופו של יום מכרו את הדירה בתמורה הנמוכה ב-2000$ מסכום התמורה בחוזה המכר.

10.1
על כן סבורים הם, כי אין מקום להתערב בגובה הפיצוי המוסכם – ובית המשפט מתבקש להותירו על כנו.

11.
הנתבע מכחיש שהפר את חוזה המכר וטוען כי הוטעה, ע"י התובעים, באשר לשטחה של הדירה – הטעיה
המצדיקה ביטול חוזה המכר על ידו, כפי שאכן עשה.

12.
לחילופין טוען הנתבע, כי טעה טעות באשר לשטח הדירה – טעות, אשר גם היא מקנה לו את הזכות לבטל את החוזה עם התובעים.

13.
לחילופי חילופין טוען הנתבע, כי גם אם הייתה הפרת חוזה המכר מצידו, יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם, מכח הסמכות המוענקת לבית המשפט לעשות כן.

14.
אשר להטעיה, טוען הנתבע, כי נסיבות המקרה מקיימות את הוראות סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 ( להלן גם: "חוק החוזים" ), תוך שימת-לב שהסעיף מגדיר כ"הטעיה" גם מקרה של אי-גילויין של עובדות אשר היה על התובעים לגלותן עפ"י הנסיבות ועפ"י הדין.

14.1
עפ"י הפסיקה, חוסר תום-לב מצד המתקשר בחוזה, שקול אף הוא להטעיה.

15.
בנושא זה מבחין הנתבע בין שני מועדים: האחד – המועד בו הוצגה לו הדירה לראשונה ע"י המתווך, לטענתו בנוכחות התובעים, והשני – בעת החתימה על חוזה המכר אצל עו"ד בוסקילה.

15.1
במועד הראשון – כך טוען הנתבע – טען המתווך באוזניו כי גודלה של הדירה הוא 110 מ"ר, והתובעים, שהיו נוכחים, לא מחו על אמירה זו.

15.2
במעמד החתימה על חוזה המכר במשרדו של עו"ד בוסקילה, טוען הנתבע כי התנהל וויכוח האם שטח הדירה הוא 110 מ"ר, כפי שאמר המתווך, או 107 מ"ר, כפי שטענו התובעים, ולטעמו אמור היה עו"ד בוסקילה ליידע אותו, על אתר, כי שטח הדירה איננו 110 מ"ר ואף לא 107 מ"ר, אלא 87 מ"ר בלבד – וזאת הוא לא עשה.

15.3
בכך שנמנע מעשות כן, ביצע אף עו"ד בוסקילה – כך, לטעמו של הנתבע – בשם התובעים, מעשה של הטעיה.

16.
לטעמו של הנתבע, גם התובעים עצמם, בראותם את להט הוויכוח באשר להפרש בן 3 מ"ר בשטח הדירה, היו צריכים לדעת, כי אם הפרש של 3 מ"ר גורם לנתבע להתמקח בצורה כמו שהם מתארים,
הרי שבוודאי הפרש של 23 מ"רבשטח הדירה הינו פרט ששומה עליהם ליידע עליו את הנתבע. העלמת עובדה זו – כך לטעמו – שקולה כנגד הטעיה, תרמית, מצג-שווא וחוסר תום לב משווע.

17.
הנתבע טוען, כי אין לקבל טענה של התובעים, שלא ידעו כי שטח הדירה עפ"י אישור הזכויות מטעם המינהל, שכן הם בעצמם המציאו את המסמך לעו"ד בוסקילה.

18.
אשר לטעות, טוען הנתבע, כי נסיבות המקרה, כעולה מן הראיות בתיק, מצביעות גם על כך כי הוא התקשר בחוזה המכר על סמך טעות כפי הגדרתה בסעיף 14 לחוק החוזים.

18.1
לטעמו, מעדותו עולה במפורש, כי אילו ידע ששטח הדירה הוא כמצויין באישור הזכויות, הוא לא היה מתקשר כלל בחוזה המכר, שכן עם גילוי אישור הזכויות על ידו, לראשונה יומיים אחרי החתימה על החוזה, הוא התקשר אל התובע ומאז, לכל אורך הדרך, במכתביו ובפני
ותיו לתובעים או לעו"ד בוסקילה, הוא הדגיש כי אם יתגלה ששטח הדירה הוא אכן כמצויין באישור הזכויות, הוא יבטל את החוזה.

18.2
לטענתו, אילו היתה עובדה זו ידועה לו במעמד החתימה על חוזה המכר, הוא היה מנצל את הצעתה של התובעת מס' 2 לאפשר לו להשתחרר מהתחייבויותיו בזכרון הדברים וכלשונו, בסעיף 20 לסיכומיו, "רק שוטה לא היה מנצל פתח מילוט כזה ולא היה יוצא מן העסקה".

19.
הנתבע ער להוראת סעיף 14(ג) לחוק החוזים, המחיל על הצד הטועה את החובה, בטרם יבטל את החוזה, להסכים לקיומו בכפוף לתיקונה של הטעות, וטוען כי פנה במכתביו אל התובעים (נ/18 עד נ/20) וביקש למדוד את שטח הדירה, תוך שהוא נמנע מלהודיע מראש על ביטול החוזה, אך התובעים דחו אותו על הסף, בין היתר בטענה שרכש את דירתם "על פי מראה", ולא לפי מטראז' – ולכן לא הייתה הייתה אפשרות להמשיך ולהידבר לעניין תיקון הטעות.

19.1
לטענתו, הודיע מפורשות לתובעים, כי אם יתאפשר לו למדוד את שטח הדירה
ויתברר כי הוא בהתאם למה שהוצהר בפני
ו, הוא ימשיך ויקיים את חוזה המכר, אך הם סירבו.

20.
לטעמו של הנתבע, טענת התובעים כאילו הסיבה האמיתית בגינה הוא רצה לבטל את החוזה הייתה כדאיות העסקה שכן נתחוור לו כי רכש את הדירה במחיר מוגזם, איננה
יכולה לעמוד במבחן ההגיון:

20.1
ראשית, המתווך העיד שמחירה של הדירה היה אטרקטיבי;

20.2
שנית, הדירה נמכרה, בסופו של דבר, במחיר כמעט זהה למחיר התמורה בחוזה המכר – ועל כן משקף מחיר זה נכונה את ששוי השוק שלה באותו מועד.

21.
לטעמו של הנתבע, הוא רשאי לבטל את חוזה המכר גם מטעמים של "אי התאמה", בהתאם להוראות סע' 11 ו-16 לחוק המכר התשכ"ח-1968 (להלן גם: "חוק המכר") – ובמקרה כזה אין חשיבות לשאלה אם נהגו המוכרים בתום לב , או בהעדר רשלנות.

21.1
בפסיקה אליה הפנה הנתבע בסיכומיו, נפסק כי הפרש בשטח מימכר של 25% מהווה היא התאמה, והוא עותר לקבוע כי גם הפרש של 21%
(בין 110 מ"ר או אפילו 107 מ"ר לבין 87 מ"ר ) הוא הפרש מהותי, המצביע , גם מבחינה אובייקטיבית, על אי התאמה במימכר, המזכה אותו באופציה של ביטול החוזה.


22.
אשר להפניית התובעים אל תניית הפטור בסעיף 8א לחוזה המכר, המונעת ממנו לכאורה
להעלות טענה כנגד המימכר, מפנה הנתבע לפסיקה (רע"א 7642/97 ,חנה שטרית ואח', פד"י נ"ג(3)516), לפיה "אין זה מתקבל על הדעת כי תניית הפטור נועדה לשחרר את המוכרים מכל אי התאמה אפשרית" ולספרות לפיה " בכל מקרה לא ישחרר תנאי-פטור, את הצד הנוגע בדבר, מאחריות למעשי מרמה או אף הפרת חובת תום הלב" (דניאל פרידמן ונילי כהן,דיני חוזים, כרך ב', עמ' 883-884).


23.
אשר לטענת התובעים, כי הוא לא עמד על כך ששטח הדירה יצויין בחוזה, ועל כן הם סבורים שהנושא לא היה מהותי לגביו, טוען הנתבע כי ראשית, משהטעו אותו התובעים, אין כל חשיבות לעניין אי ציון השטח בחוזה, אלא שלא יכול להיות ספק, נוכח חומר הראיות בתיק, כי הוא
ביקש מעו"ד בוסקילה לציין עובדה זו בחוזה אך האחרון לא זכר עובדה זו במהלך עדותו, אם כי אישר כי הוא איננו נוהג לציין בחוזים שעורך, את שטח המימכר, כדי למנוע וויכוחים בעניין.

24.
אשר לעתירה החלופית להפחית את גובה הפיצוי המוסכם, טוען הנתבע כי לא חזה, ככל אדם סביר, עובר לחתימה על חוזה המכר, שביטולו של החוזה, אחרי יומיים מיום כריתתו כאשר התובעים לא ביצעו שום פעולה, לא נכנסו לכל התחייבות לגבי רכישת דירה אחרת, יחייבו בתשלום של פיצוי בסכום כה גבוה.

25.
הנתבע טוען, כי נושא ההבדלים בין שטח נטו לשטח ברוטו כלל לא עלה לדיון
- ובהתייחסות התובעים לכך במסגרת סיכומיהם יש משום הרחבת חזית, שכן טענתם הגורפת של התובעים הייתה כי הנתבע רכש את הדירה עפ"י מראה, או עפ"י פרמטרים אחרים – וכי ביטל את החוזה משיקולי כדאיות.

25.1
יתרה מכך, הנתבע מפנה לעדותם
המפורשת של התובעים, ששטח הדירה לא עניין אותם והם אף לא ידעו מה שטחה ברוטו ומה שטחה נטו .

25.2
לטעמו, אילו רצו להעלות לדיון את השאלה, היה עליהם להגיש כתב-תשובה לכתב הגנתו.

25.3
לטעמו, טענותיהם אלה של התובעים
מועלות עתה, משום שהתובעים נוכחו לדעת שטענתם לפיה הנתבע חתם על חוזה המכר עפ"י מראה הדירה ו/או מס' החדרים, איננה יכולה לעמוד במבחן משפטי.

26.
הנתבע טוען שהוא הראה במשפט שהוא משתייך לקטגוריית האנשים ששטח הדירה חשוב להם בעת רכישתה וטענת התובעים כי לא ברורים להם הפרמטרים החשובים לו בקניית דירה, איננה נכונהויש בה אפילו נסיון להטעות את בית המשפט.

27.
לטענת הנתבע, רבות מטענות התובעים בסיכומיהם, הן תיאורטיות שלא בא זכרן בחומר הראיות, כמו השיקולים המנחים קונים בקניית דירה, מה נוהגים אחרים לרשום בהסכמים וכ'.

28.
לטענת הנתבע, אותו חלק בסיכומי התובעים הקרוי "רקע עובדתי", הוא יותר פרשנות של התובעים לאירועים שקרו, המוצגת - לטעמו - בצורה מקוממת, והוא עותר לבית המשפט לקרוא את פרוטוקול הדיונים ולהתרשם בצורה אותנטית ובלתי אמצעית מעובדות המקרה.

29.
הנתבע כופר באמינות התובעים ועדיהם – ומנתח את עדויותיהם, אחת לאחת, ובסיום טוען כי "למסתכל מן הצד לא יכול שלא להתקבל הרושם כי הוא נפל ברשתם של מתווך, עו"ד אשר לא ייצגו נאמנה ובידי תובעיםתאווי בצע, חסרי כל חמלה, אשר עטים על הזדמנות לעשות כסף קל".

30.
על כן עותר הנתבע לדחות את תביעתם של התובעים ולחייבם בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד לרבות מע"מ.

31.
לחילופין, ובאם יימצא כי הוא הפר את חוזה המכר, שלא כדין, עותר הנתבע להפחית את הפיצוי המוסכם עד למינימום.

32.
בתשובתם חוזרים התובעים וטוענים, בין היתר,
כי הנתבע הינו אדם עתיר נסיון בעסקאות מקרקעין, אשר הוכח כי ידע ויודע להבחין היטב בין שטח ברוטו לשטח נטו של דירה ולטעמם, מאחר וידע ששטחה של הדירה ברוטו הוא 107 מ"ר, ממילא גם ידע ששטחה נטו הוא קטן יותר.

33.
התובעים טוענים, כי בסופו של יום הוצג לנתבע כל המידע, קודם לרכישה – והוא חתם על חוזה המכר מרצונו החפשי והמלא.

33.1
על כן הם מכנים את התנהגותו של הנתבע, בין השאר, "נסיון פתטי וציני לא יוצלח להתחמק מהתחייבות חוזית", שהרי הוכח – לטעמם – שהוא ידע בדיוק ומראש את ההבדל בשיטות המדידה השונות של דירות וכן הוכח כי רכש את הדירה עפ"י מראה ועל פי מס' חדריה, ולא אחרת.

34.
לטעמם של התובעים, אין מחלוקת כי קיים מסמך של גוף רשמי, עיריית אשדוד, אשר גובה ארנונה על דירה זו עפ"י שטח ידוע של 107 מ"ר = ויש להניח כי לא לחינם היא גובה ארנונה לפי שטח זה.

34.1
לטעמם, לעובדה זו חשיבות רבה ביותר, שכן הנתבע בעצמו הסתמך בטענותיו על חוזה החכירה עם המינהל, עפי"ו שטח הרצפה לכאורה הוא 87 מ"ר נטו, ואילו שטח המרפסת 3.7 מ"ר ושטח החניה – 9.8 מ"ר.

34.2
כך יוצא, כי שטח הדירה, עפ"י הסכם החכירה נ/3, ללא החלקים ברכוש המשותף, עומד על 100.50 מ"ר נטו, כאשר לזאת יש להוסיף את השטח הנגזר מן החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה, אשר גודלם לא צוין בהסכם החכירה – ובכך תואם השטח הכולל את חישובי העירייה ותואם את הצהרות התובעים ל-107 מ"ר.

35.
לטענת התובעים, יש בהחלט קונים פוטנציאליים, שישמחו על שטח רשום קטן מבמציאות, דבר המפחית מהוצאות הארנונה או וועד-בית, למשל.

36.
לטעמם של התובעים, לאור חתימתו של הנתבע על אישור הזכויות מטעם המינהל, הוא מנוע ומושתק מלטעון להטעיה או לטעות.

37.
התובעים מכחישים טענת הנתבע, כאילו ביטל את חוזה המכר בסמוך לאחר כריתתו, ומכנים אותה "טענה שקרית מאין כמותה".

37.1
הם חוזרים ומפנים למכתבו של הנתבע לעו"ד בוסקילה, ת/5, בו הודיע רק על "עיכוב תהליך הקניה".

37.2
לטעמם, היה זה רק נסיון להרוויח זמן לשם מחשבה, אולי ירצה בכל זאת לקנות את הדירה אם יבואו הם לקראתו שוב – ויפחיתו במחיר הפחתה נוספת.

37.3
הם מפנים, לראיה, בין היתר, גם למוצג ת/10, מיום 5.3.06, שם ביקש הנתבע לבדוק אי-התאמה לכאורה ברישומי העירייה "על מנת שנוכל להמשיך בתהליך המכירה".

37.4
הם מפנים גם לסעיף 21 לסיכומיו של הנתבע, בפרק "הטעות", שם מודה הנתבע בפה מלא. כי לא הודיע מלכתחילה על ביטול החוזה.

38.
התוצאה היא, כי אף בחלוף 11 יום ממועד החתימה על חוזה המכר ת/1, לא ביטל הנתבע מחד את החוזה ומאידך לא שילם את התשלום החוזי, תוך הפרה יסודית ובוטה את חוזה המכר.

39.
התובעים מתקוממים על הצגתו של עו"ד בוסקילה, שייצג את שני הצדדים בעסקה זו, כמי שפעל כביכול בשירות התובעים בלבד ולא ייצגו נאמנה בעסקה – ומכנים האשמה זו נסיון פסול ונלוז.

40.
התובעים מתקוממים גם כנגד נסיונו של הנתבע להטיל דופי בעדות המתווך, שייצג אף הוא את שני הצדדים, לטענתם.

41.
בכל מקרה סבורים התובעים, כי מקומן של טענות מסוג זה היה בהודעה לצד ג' או בתביעה נפרדת כנגד המתווך ועורך הדין.

42.
התובעים רואים בטענת הנתבע לטעות, הרחבת חזית אסורה – והם מתנגדים לה באמרם כי טענה זו לא נטענה בכתב ההגנה.

42.1
הם טוענים, כי גם לגוף הטענה לא עמד הנתבע ממילא בנטל להוכיח את טענתו כי רכש את הדירה לפי גודלה במטרים רבועים ו/או כי נפל פגם כלשהו במידע המדויק אותו מסרו לו.

43.
כך מתנגדים הם לטענותיו בהקשר ל"אי התאמה" עפ"י חוק המכר, כטענה חדשה שלא בא זכרה בשום שלב לפני כן.

43.1
מעבר לכך, לגוף הטענה הם משיבים, כי לא הייתה כל "אי התאמה", כיוון שהם מעולם לא מכרו את הדירה עפ"י גודלה במ"ר ואין, בחוזה המכר, כל התחייבות לגבי שטח הדירה.

43.2
על כן, גם אין, לטעמם, הפסיקה אליה הפנה הנתבע, מתאימה למקרה הנדון.

44.
התובעים סבורים, כי אין רלבנטיות לטענות הנתבע בהקשר לתניית הפטור שבסעיף 8א לחוזה המכר, שכן הוא לא הוכיח – לטעמם – שהייתה קיימת אי התאמה כלשהי, מלכתחילה, מה גם שכל המסמכים הדרושים לעסקת המכר צורפו לחוזה, לרבות אישור הזכויות מטעם המינהל ת/1(ב), עליו חתם הנתבע במו ידיו.

45.
אשר לטענותיהם בהקשר לשטח הדירה ברוטו או נטו, טוענים התובעים כי אין מדובר בהרחבת חזית – ולמעשה אי אפשר לדבר על שטח דירה, כפי שמשתקף ממסמכים שונים
אצל גורמים שונים (עירייה, חברה משכנת, מירשם המקרקעין, המינהל ועוד).

46.
התובעים סבורים, כי משהודה הנתבע, במסגרת חקירתו הנגדית, כי הוא עצמו מודע מן העבר ומן הדירות השונות שרכש, כי ישנן שיטות שונות למדידת שטח דירה, הוא ידע שבחשבון הארנונה מצויין שטחה של הדירה ברוטו, וכי בנטו יהיה שטחה קטן יותר.

47.
התובעים מתנגדים להפחתת הפיצוי המוסכם בחוזה המכר ומדגישים, כי הטענה שהנתבע לא צפה, בעת חתימתו עליו, כי יחוייב בפיצוי כה גבוה באם יבוטל החוזה, היא הרחבת חזית אסורה ולא נטענה אפילו בתצהירו וגם לא במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע.

47.1
לטעמם, הפחתת הפיצוי המוסכם תרוקן מתוכן את תניית הפיצוי המוסכם, כשהשאלה היא האם הוא נקבע, מלכתחילה, תוך יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו כתוצאה מן ההפרה כמו זו שאירעה בפועל.

48.
לטעמם של התובעים, לא הוכיח הנתבע כי שיעור הפיצוי המוסכם – 10% מתמורת המכר – איננו סביר והם מפנים לפסיקה שקבעה ששיעור זה הוא סביר והולם.

49.
על כן עותרים התובעים לחייב את הנתבע במלוא סכום הפיצוי המוסכם, שהוא סכום התובענה, בתוספת הפרשי הצמדההוריבית, מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל – וכן בשכ"ט עו"ד, בצירוף מע"מ והוצאות משפט.



ג. דיון

1.
מחומר הראיות עולה – ואיש מן הצדדים איננו חולק על העובדה – שהצדדים חתמו מרצונם, הן על זכרון הדברים והן על חוזה המכר.

2.
אין גם חולק על העובדה, שהנתבע לא שילם אף את התשלום הראשון ממסגרת תשלומי תמורת הדירה עפ"י חוזה המכר – וכי סעיף 6ו' לחוזה מגדיר כהפרה יסודית כבר פיגור העולה על 7 ימים בפרעון תשלום מתשלומי התמורה.

3.
גדר המחלוקת היא, האם הפר הנתבע את חוזה המכר הפרה יסודית, בכך שנמנע מלשלם אף את התשלום הראשון ע"ח תמורת הדירה (וממילא קמה לתובעים הזכות לבטלו ולקבל את הפיצוי המוסכם הנקוב בו), או שהיתה לו הצדקה לביטול לוזה המכר על ידו, בגין הטעיה מצד התובעים כהגדרתה בסעיף 15 לחוק החוזים; בגין התקשרותו בחוזה המכר על סמך טעות - שלו או הדדית – כפי הגדרתה בסעיף 14 לחוק החוזים, או זכות לביטול חוזה המכר בגין אי התאמה מכח הוראות חוק המכר – הכל בהקשר לשטח הדירה.

4.
בהקשר זה יש להידרש גם לשאלה, האם מנוע הנתבע או מושתק מלטעון טענותיו כלפי התובעים, מכח תניית הפטור בסעיף 8א' לחוזה המכר.

5.
ככל שיוחלט כי הנתבע הפר את חוזה המכר הפרה יסודית, המקנה לתובעים
את הזכות לבטל את החוזה, ומזכה אותם בקבלת הפיצוי המוסכם הנקוב בו, אזי יש להידרש לשאלה האם יש מקום להפחית מגובה הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה המכר, שזו עתירתו החלופית של הנתבע.

6.
כבר בשלב זה יובהר, כי לאחר ששמעתי
העדויות ועיינתי בחומר הראיות בכללותו, העדפתי את גירסת התובעים ועדיהם על גירסת הנתבע, במקומות שהגירסאות סתרו זו את זו.

ביטול חוזה מחמת הטעיה

7.
סעיף 15 לחוק החוזים קובע כדלהלן:
"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה "הטעיה" – לרבות אי גילויין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות, היה על הצד השני לגלותן לו"

8.
יסודות עילת ההטעיה, עפ"י הספרות והפסיקה, הם: קיום חוזה, קשר סיבתי, הטעיה וטעות – ונטל ההוכחה לקיום יסודות אלו מוטל על הטוען להטעיה.

9.
אמנם, בהתאם להגדרה בסעיף, כוללת ההטעיה בחובה גם מקרה של אי גילויין של עובדות אשר על פי דין חובה היתה לגלותן.

10.
יחד עם זאת, לא הרים הנתבע את הנטל המוטל עליו, נטל השכנוע כי
הוטעה ביחס לשטחה של הדירה:

10.1
במהלך המשפט התברר, כי לנתבע נסיון ברכישת דירות – והוא רכש עד אז 4(!) דירות (עמ' 47 לפרוטוקול, ש' 10-11);

10.2
עוד התברר כי הנתבע, שביקש לרכוש את הדירה לצרכי השקעה, מודע לכך "שיש שיטות שונות למדידת שטח דירה, לפעמים זה נטו ולפעמים זה ברוטו" (מעמ' 50 לפרוט' ש'32 ועד עמ' 51 ש' 1);

10.3
למרות זאת לא טרח הנתבע לשאול את התובעים באיזו שיטת מדידה מדובר (עמ' 51 לפרוט' ש'2-3), ללמדך שהיה מודע לשטחה של הדירה ולשיטת המדידה, או שהדבר לא עניינו;

10.4
נושא שטח הדירה לא נזכר בזכרון הדברים , אולם גם לא בחוזה המכר, למרות שנחתם לאחר ניהול מו"מ ודין ודברים אפילו במשרדו של עו"ד בוסקילה עובר לחתימה על חוזה המכר.

10.5
מכל מקום, אישור הזכויות נ/1 (גם נ/1 ות/(1ב) צורף כנספח לחוזה המכר, מהווה חלק בלתי נפרד ממנו – ונושא גם את חתימתו של הנתבע.

10.5.1
אמנם, בשלבים מסוימים של המשפט ניסה הנתבע לרמוז כי חתימתו על אישור הזכויוצת זויפה; בהמשך חזר בו והשאיר את העניין עמום, אלא שכבר בתצהיר העדות הראשית שלו, בסעיף 4ג. הודה שחתם על המסמך אם כי "ללא שימת לב למהותו של המסמך, כמסמך נוסף בין כל המסמכים שהוצגו לו לחתימה..."

10.5.2
בנסיבות אלה, מוטב היה
שלא להעלות טענה זו במשפט .

10.6
זאת ועוד, בסעיף 8 א של חוזה המכר, מצהיר הנתבע (הקונה), בין היתר, כי הדירה מתאימה לצרכיו; הוא "רוכש אותה במצבה הנוכחי, ואין לו ולא יהיו לו כלפי המוכר
כל תביעות וטענות אי התאמה או אחרות בקשר לדירה, שטחה ומצבה,
למעט טענות הקשורות לפגם נסתר שהמוכר לא דיווח אודותיו".

11.
משחתם הנתבע על חוזה המכר הכולל הצהרות אלה, וכן על אישור הזכויות שצורף כנספח לחוזה המכר
(ה"הואיל" השלישי ) והוגדר כ"חלק בלתי נפרד מחוזה זה", הוא ממילא מנוע ומושתק מלטעון כי לא היה ער לחלק בלתי נפרד מן החוזה עליו חתם, וממילא לשטח הדירה המצויין באותו מסמך והרשום במינהל.

12.
בהקשר זה נתתי אמון בעדותו של המתווך, מר שמסיאן, שסיפר על שיחה שהייתה לו עם הנתבע והמסבירה את המניע האמיתי לרצונו לסגת מן החוזה:
"ש.
מה הייתה ההתרשמות שלך מדברי הנתבע? איך חשת מה הייתה מטרתו?
ת.
הוא אמר שהוא לא יכול לעשות את העסקה
ש.
למה?
ת.
בגלל שהוא מרגיש שסידרו אותן
ש.
סידרו אותו במה?
ת.
שהוא שאל מתווכים ואמרו לו שהוא קנה את זה ב-10 או ב-15 אלף דולא יותר ממחיר השוק ועוד כמה דברים..."
(מעמ' 18 לפרוט', ש' 33 עד עמ' 19 ש' 4)
וכן בעמ' 25 לפרוט', ש' 28-31:
"...הנתבע הלך למתווך מסוים שאני יודע מה שמו והוא חימם אותו. בין הזכרון הדברים לבין החוזה היה זמן, הוא הלך למתווך וחיממו אותו שהמחיר יקר ושלא יעשה את העסקה; שהוא קנה יקר ודפקו אותו ואני ניסיתי לשכנע אותו שהמחיר הוא סביר והדירה טובה, הוא מקבל אותה בזמן והוא יכול להשכיר אותה. הוא קנה את הדירה להשקעה..."

13.
אשר על כן נחה דעתי, כי הנתבע היה מודע לשטח הדירה – לפחות במועד החתימה על זכרון הדברים ולכן לא הוטעה ע"י התובעים ביחס אליו.

14.
סבורני, כי הנתבע ידע את ההבדל בין שטחה ברוטו של הדירה לבין שטחה נטו – לפחות את הפער בין הרישומים בעירייה ובמינהל – עובר לחתימתו על חוזה המכר, ומשניתנה לו האפשרות לחזור בו מהתחייבותו ולבטל את ההתקשרות במשרדו של עורך הדין והוא בחר לחתום על החוזה, אין לו אלא להלין על עצמו, אולם הוא לא הוטעה ע"י מי מן הנוכחים במקום.

14.1
על כן, לא קמה לנתבע הזכות לבטל את החוזה מטעמים של הטעיה.



ביטול חוזה מחמת טעות

15.
כאמור ,טוען הנתבע בסיכומיו, כי אילו ידע ששטח הדירה הינו כמצויין באישור הזכויות מטעם המינהל, הוא לא היה מתקשר בחוזה.

16.
סעיף 14 לחוק החוזים שעניינו "טעות", קובע כדלהלן:
" מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה"

17.
במקרה זה, מן הטעמים שפורטו לעיל, משידע הנתבע את שני נתוני שטח הדירה,
לפחות עובר לחתימתו על חוזה המכר, אין לומר כי התקשר בחוזה
עקב טעות.

18.
על כן גם לא היה צורך בתיקון הטעות, כטענתו, וממילא לא קמה לו זכות לבטל את החוזה גם מן הטעם הזה.

ביטול חוזה בשל אי התאמה

19.
סעיף 16 לחוק המכר קובע כדלהלן:
" הייתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15, או בכל הסכם..."

20.
מאחר ולא הייתה, לאור כל האמור לעיל, אי התאמה כלשהי, בין העובדות שהוצגו בפני
הנתבע – לפחות עובר לחתימה על חוזה המכר
- לגבי שטח הדירה , לא קמה לו זכות להסתמך על טענה מסוג זה.

21.
למותר להדגיש, גם לצורך סוגיה זו, כי אין התייחסות מפורשת לשטח הדירה – לא בזכרון הדברים
ולא בחוזה המכר.

22.
הפועל היצא הוא, איפוא, שהנתבע לא היה זכאי לבטל את החוזה גם על בסיס טענה של אי התאמה כביכול.

23.
נותרה, בנסיבות אלה, המסקנה כי הנתבע אכן ביקש להשתחרר ממחוייבותו בחוזה, עקב טעות בכדאיותה של העסקה, כנראה לאור דברי מתווך או מתווכים אחרים עמם התייעץ לאחר החתימה על זכרון
הדברים.

24.
אלא שטעות מעין זו, איננה מהווה עילה לביטול החוזה, עפ"י לשון החוק ועמדת הפסיקה.

25.
משנמנע הנתבע מלפרוע את התשלום הראשון הנקוב בחוזה ,ע"ח תמורת הדירה, הוא הפר, הפרה יסודית, את חוזה המכר – הפרה שאיפשרה לתובעים לבטל את החוזה ולעתור לקבלת הפיצוי המוסכם.

האם מוצדק להפחית את גובה הפיצויים המוסכמים שנקבעו בחוזה המכר?

26.
סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, קובע כדלהלן:
"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה"

27.
נטל ההוכחה כי נתקיימו התנאים לקבלת פיצוי לפי תנאי החוזה – הוא על הנפגע וסבורני כי התובעים הוכיחו קיומם וזכותם לקבלת הפיצוי המוסכם.

27.1
פיצויים לפי סעיף זה אינם מותנים בהוכחת נזק בפועל – קיומו ושיעורו.

28.
טוען הנתבע, כי הוא לא חזה, עובר לחתימת חוזה המכר, שביטולו, בתום יומיים מיום כריתתו, כאשר התובעים לא ביצעו שום פעולה, לא נכנסו לשום התחייבות לגבי רכישת דירה אחרת, יחייבוהו בתשלום של פיצוי בסכום כה גבוה.

29.
עוד טוען הנתבע, כי בחומר הראיות יש עדויות למכביר, כי ביום שבת, יומיים לאחר כריתת החוזה, כאשר הודיע לתובע מס' 1 שנתגלה לו ששטח הדירה איננו כפי שהצהירו בפני
ו התובעים, הם טרם עשו כל פעולה הקושרת אותם בהסכם אחר = ואדם סביר איננו צופה, בעת כריתת הסכם, כי אם יבטלו לאחר יומיים, בנסיבות אלה, שיושת עליו פיצוי כה גדול.

30.
התובעים מתנגדים לכל הפחתה בפיצוי המוסכם, ובין היתר משיבים, שלטעמם דווקא מוכר סביר איננו צופה כי הרוכש ימהר לחזור בו מהתחייבות חוזית מפורשת לרכישת דירה ולא ישלם את התשלום החוזי, מבלי לשאת בפיצוי המוסכם בשל הפרתו היסודית את
החוזה.

31.
במקום אחר בסיכומיו, אם כי לא בהקשר של הפיצוי המוסכם, מזכיר הנתבע, כי, בסופו של דבר, נמכרה הדירה במחיר דומה למחיר המוסכם בחוזה המכר.

32.
אלא שהיחס בין הפיצויים לנזק, איננו נקבע בדיעבד, עפ"י הנזק שנגרם בפועל -
והנפגע אף איננו אמור לפרטו -
אלא לפי הנזק שניתן היה לצפותו בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה כפי שהייתה בפועל.

33.
על כן , אין גם נפקות לעובדה שהחוזה הופר ע"י הנתבע, יומיים לאחר החתימה עליו, ואין נפקות לגודל הנזק שנגרם לנפגעים בפועל, הגם שהתובעים טוענים דווקא, שנגרמו להם נזקים ניכרים, כתוצאה מן הצורך להיזקק להלוואות, שלא לדבר על עוגמת הנפש.

34.
נטל הטיעון וההוכחה לכך שהתקיימו התנאים המצדיקים את הפחתתו של הפיצוי המוסכם, מוטל על המפר – והנתבע לא הרים נטל זה.

35.
נהפוך הוא, הפסיקה קבעה, לא אחת, כי פיצוי מוסכם בשיעור 10% מערך העיסקה, איננו עומד ביחס בלתי סביר לנזק שהצדדים צפו, או היו אמורים לצפות, כתוצאה מסתברת של הפרת חוזה המכר..(ראו למשל סקירת הפסיקה במסגרת ת.א. (ראשל"צ)1128/05, חברת אילנות הקריה(ישראל) בע"מ נ. מייזלין סופיה (פורסם ב"נבו").

36.
לאור זאת, אין מקום להפחית מגובה הפיצוי המוסכם בין הצדדים בחוזה המכר.

ד.
סוף דבר

1.
לאור כל האמור לעיל, הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את הסך של 73,664 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית – מיום הגשת התובענה, 11.4.06, ועד ליום התשלום בפועל.

2.
בנוסף, הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את הוצאות התובענה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוקית, ממועדי הוצאתן ועד ליום התשלום בפועל וכן השתתפות בשכ"ט עו"ד, בסך 20,000 ₪ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

3.
זכות ערעור = בתון 45 יום

ניתן ביום 9.5.2012, בהעדר הצדדים






חיים חדש
, שופט בכיר


תשע"ב, 08 מאי 2012, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 665/06 אילן רוזן, לימור רוזן נ' עמרם לוי (פורסם ב-ֽ 09/05/2012)