פסקי דין על יעקב יערי | פסקי דין על מיכאל רייסר

539/72 עא     24/04/1973




עא 539/72 יעקב יערי נ' מיכאל רייסר




(פד"י כז (1) 813)

(פד"י כז (1) 830)


בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

ערעור אזרחי מס' 539/72


השופטים:
כבוד הנשיא אגרנט
כבוד השופט ברנזון
כבוד השופט י' כהן

המערער:
יעקב יערי


ע"י ב"כ עו"ד צ' מיתר

נ ג ד

המשיב:
מיכאל רייסר


ע"י ב"כ עו"ד א' מינקוביץ


ערעור ברשות על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, תל-אביב-יפו
(השופטים ב' כהן, ח' ארליך, ש' אשר)
, מיום 11.9.72, ב-תי"א 168/72, לפיו נדחה ערעורו של המערער על פסק-דינו של בית-משפט השלום, תל-אביב-יפו
(השופט ד' לוין
), ב-תי"א 18602/71, בו ניתן צו-פינוי נגדו, כדייר-משנה של המשיב.


פסק דין

השופט ברנזון
:


מוזר הדבר, אך זו כנראה עובדה שעד כה לא נזדמן לבתי-המשפט לדון ישירות בשאלה אם דייר רשאי לפנות דייר-משנה שלו בעילה של "צורך עצמי" לפי סעיף 36 (7) לחוק הגנת הדייר, תשט"ו-1955. עילת פינוי זו מוגדרת בזו הלשון:

המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו, ובעל הבית להודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף."

כל השיקולים המעשיים וההגיוניים הם בעד השוואת המעמד והזכות בעניין זה של דייר כלפי דייר-משנה שלו לאלה של בעל בית כלפי דייר ראשי שלו. מתי משכיר אדם דירה שהוא בעליה? כאשר הדירה אינה דרושה לו לצרכיו. ומתי משכיר אדם חלק מדירה השכורה על-ידו? כאשר בתוקף הנסיבות נוח או מתאים לו לוותר על השימוש העצמי בחלק זה של הדירה. אבל כאשר במשך הזמן חל שינוי במצב ובעל הבית או הדייר זקוק למושכר לצורך עצמי, מדוע – אפילו במשטר של הגנת הדייר – לא יוכל לקבל בחזרה מה שהוציא מידו, ובלבד שידאג לדיור חלוף שווה-ערך לדייר או לדייר-המשנה, לפי העניין? לא שיקולי הגיון ולא שיקולי צדק חברתי מחייבים למנוע זאת מהם. לכל הדעות הדבר נתון לבעל הבית, ואולם במקרה שלפנינו מחזיק דייר-המשנה בקרנות ההגדרות שבחוק, כשהוא מפרשן באופן מילולי דווקני, וטוען: הדבר אינו נתון לדייר ואין לפנותני. האמנם כך בהכרח הוא הדבר?

העובדות הן פשוטות ואינן שנויות במחלוקת. המשיב הוא דייר מטעם החוק בדירה בת שלושה חדרים. המערער הוא דייר-משנה של המשיב בחדר אחד של הדירה – וגם שכירותו מוגנת לפי חוקי הגנת הדייר. המשיב הגיש תביעת פינוי נגד המערער בעילה של צורך עצמי. בית-משפט השלום מצא כי לרגל גידול משפחתו של המשיב הוא זקוק לחדר הנוסף שהמערער מחזיק בו וקבע את הפיצוי הכספי בסך 10,000 ל"י להשגת דיור חלוף מתאים בשבילו ובהתאם לכך נתן פסק-דין של פינוי. בית-המשפט המחוזי אישר את צו-הפינוי, ומכאן – ברשותו של בית-המשפט המחוזי – הערעור שלפנינו בשאלה המשפטית אם בכלל קיימת עילת פינוי כזאת לדייר נגד דייר-משנה שלו.

ביסוד טיעונו של המערער מונחות ההגדרות שבסעיף 1 לחוק למונחים הבאים:

"'בעל בית' – מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאינו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור;

'דייר', לגבי בעל בית – מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על-פי חוזה או מכוח חוק זה, ולגבי דייר משנה – מי שהשכיר נכס בשכירות משנה, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור;
'דייר משנה' – מי שמחזיק נכס בשכירות משנה על-פי חוזה או מכוח חוק זה."

הטענה בפשטותה היא, כי המשיב כשוכר ראשי של הדירה מבעל הבית אינו, הוא עצמו, בגדר בעל בית במובן החוק כלפי שוכר-המשנה שלו, ועל-כן אין הוא יכול לפנותו בעילה של "צורך עצמי". אמנם לפי סעיף 12 (א) חל החוק הן על שכירות ראשית והן על שכירות-משנה, ובאופן זה נהנה גם דייר-משנה מהגנת החוק נגד פינוי. אבל זה רק במקרים שבהם לא משתמעת כוונה אחרת. לדעת בא-כוח המערער, בעילת הפינוי הנדונה, אם קוראים את המונחים "בעל בית" ו"דייר" כפשוטם בהגדרות הנ"ל – וכך הוא מציע לקראם – ברורה הכוונה שלא להעניק סעד זה לדייר כלפי דייר-משנה שלו.

אך מה לעשות כשפרשנות כזו, שהוא דוגל בה, מוליכה לתוצאה שאין הדעת סובלתה? עד כה, במקרים שבאו לפנינו, כאשר נוכחנו
לדעת כי פירוש מילולי בחוקי הגנת הדייר מוליך לתוצאה בלתי-מתקבלת על הדעת, דחינו אותו והעדפנו לנקוט גישה מעשית ומציאותית כפי שמהות העניינים מחייבת. זו הדרך שנלך בה גם במקרה זה.

ב-ע"א 444/61,
חברת "גוש 6374 חלקה 127" בע"מ נגד עזבון יוסף אליאס, ואח'; פד"י, כרך טז, ע' 284, 286
, נתעוררה שאלת פרשנות לגבי סעיף 36 (10) לחוק, הדן בעילת פינוי לרגל הריסת המושכר על-ידי בעל הבית. במקרה ההוא היתה חברה בעלת הבית אך משום מה הוצא הרשיון הדרוש בקשר עם ההריסה והבניה מחדש לא על שמה כי אם על שם מנהלה. נטען, כי בשל כך לא נתמלאו בצורה מדוקדקת הוראות החוק לקיומה של עילת הפינוי. על טענה זו השיבונו לאמור (
בע' 286):

"ודאי שאת ההגדרות בחוק הגנת הדייר יש לקרוא באופן דווקני, אך מה לעשות אם קריאה דווקנית מביאה לתוצאה שהדעת אינה סובלתה, וברור שהמחוקק לא יכול היה להתכוון לה? על-כרחך אתה סוטה מפירוש כזה וחותר לפירוש המבוסס על מובנה הרגיל של המילה הנדונה כפי שגישה מעשית ומציאותית מכתיבה."

בקשה לדיון נוסף בפסק-דין זה הובאה בפני

השופט ח' כהן (ד"נ 4/62, עזבון יוסף אליאס, ואח' נגד חברת "גוש 6374 חלק 127" בע"מ; פד"י, כרך טז, ע' 1292, 1294
, והוא חזר ביתר תוקף על הדעת הנ"ל באמרו
(בע' 1294):

"הפירוש הסביר והפשוט שבית-משפט זה פירש את סעיף 36
(10) – ושלפי דעתי אין פירוש סביר זולתו – הוא, שלעניין זה יש לראות כבעל בית את בעל הנכס, לאו דוקא מפני שההגדרה שבסעיף 1 הולמת אותו, אלא מפני שיש לקרוא גם את ההגדרה וגם את ההוראה המהותית כך שתהא בהן משמעות סבירה ושיהיו ניתנות לביצוע יעיל."

גישה דומה נקט בית-משפט זה כאשר דן ב-ע"א 73/50,
יונה דעואל נגד פריץ פטרזילקה: פד"י, כרך ו, ע' 599; פי"ם, כרך ט, ע' 135
, במשמעות "שוכר-משנה" בפקודת ההגבלות על שכר דירה (בתי-עסק), 1941, ואם הוא מוגן בפני
תביעת פינוי נגדו מצד משכיר-המשנה כשנסתיים ביניהם קשר השכירות. בפקודה זו הוגדר "שוכר" כשוכר של בית-עסק כולו, ו"שוכר-משנה" הוגדר כאדם התופס חלק של בית-עסק שאדם אחר הוא שוכרו. והנה סעיף 4 (1) לפקודה, אשר בדומה לסעיף 36 לחוק הגנת הדייר, תשט"ו-1955, הגביל את זכות הפינוי והגדיר את עילות הפינוי, דיבר בלשון "שוכר" ולא הזכיר את "שוכר-המשנה". השאלה היתה אם אף-על-פי-כן פרושה הגנת החוק נגד פינוי גם על שוכר-משנה. בית-המשפט עמד על התוצאה המשונה והבלתי-מתקבלת על הדעת העשויה להתקבל מהליכה בתלם הפירוש המילולי, ומשם כך לא היה מוכן ללכת בו. בתורו אחרי דרך אחרת סבירה והוגנת, הוא יצא מהנחת יסוד כי שכירות כוללת שכירות-משנה ולמד ממנה כי ביחסים שבין שוכר ראשי לשוכר-משנה הראשון הוא המשכיר והשני הוא השוכר והמושכר הוא בית-עסק, ומתוך כך לא ראה קושי
להפעיל את סעיף 4 לפקודה גם בנוגע לשכירות-משנה.

כיום, דבר זה קיים על-פי הוראה ברורה ומפורשת בחוק הגנת הדייר. כבר הזכרתי את סעיף 12 (א) שלפיו החוק חל בדרך כלל הן על שכירות ראשית והן על שכירות-משנה, ועוד אשוב לדון בזה ביתר פירוט. עד שאני מגיע לכך, מן הראוי להזכיר כי ב-ע"א 73/50,
[3]
, הנ"ל דן בית-המשפט אגב אורחא במיוחד גם באפשרות פינויו של שוכר-משנה בגלל צורך עצמי של המושכר על-ידי משכיר-המשנה ושלל את הדעה השלילית שהובעה בעניין זה בפסק-דין מנדטורי:
ע"א 221/42,
israel greenberg v. chaim balbatnik: (1942), p.l.r. vol. 9, p. 775; (1942), s.c.j. vol. 2, p. 770; (1942), ct.l.r. vol. 12, p. 166.
[5]
. פסק-דין זה קבע אמנם גם הוא כי בדרך כלל נהנה שוכר-משנה מהגנת החוק ואין לפנותו אלא על-פי העילות המנויות בסעיף 4 (1) לפקודה, ועם זאת החליט שאין העילה של צורך עצמי פועלת
הנימוק שניתן לכך היה כי בפיסקה הנדונה מדובר ב"משכיר"
(landlord)
שאינו מוגדר בחוק, ועל-כן אין לכלול בו גם משכיר-משנה כלפי שוכר-משנה שלו. מאלפים במיוחד דברי ההנמקה של בית-משפט זה לשלילת הדעה הזאת, הנוגעים לעניין דומה מאד לעניין שלפנינו:

"אם סעיף 4 רישא לפקודת העסקים פורש את כנפי ההגנה על שוכר-משנה, על-ידי כך שהוא שולל מבית-המשפט את הכוח לצוות על פינוי המושכר, אלא אם נתמלא אחד התנאים המפורטים בהמשך אותו סעיף, נותנת הדעת, כי בה במידה שיתמלא אחד התנאים המפורטים בהמשך אותו סעיף, יהיה השוכר (משכיר-המשנה) שוב זכאי לקבל את הסעד המגיע לו ולפנות שוכר-משנה, שאם לא תאמר כן לא יוכל להוציא לעולם שוכר-משנה כשזה גר מטעם החוק."

במילים אחרות, כפי שנפסק ב-ע"א 185/55,
אלמז בע"מ, נתניה נגד מרטין לוינשטין: פד"י, כרך י, ע' 1933; פי"ם, כרך כז, ע' 52
, כיון שמטרת החוק היא להעניק חסינות לדייר שלא ינושל מהמושכר שהוא מחזיק בו עם תום תקופת השכירות החוזית שלו, הרי שסעיף 36 מפרט את המקרים היוצאים מן הכלל שבהם מאבד הדייר את חסינותו. ואם הגנת החוק פרושה בדרך כלל על שכירות-משנה כמו על שכירות ראשית, אינני מוצא כל סיבה מדוע לא יחול גם סעיף זה על שני סוגי הדיירות גם יחד: דייר ראשי ודייר-משנה. באמת, כלום ייתכן אחרת? סעיף 36, בכל עילות הפינוי שבו, מזכיר רק "דייר" ואינו מזכיר "דייר-משנה", וגם המונח "דייר" לפי הגדרתו בסעיף 1 לחוק אינו כולל דייר-משנה. אשר-על-כן, לו דקדקנו ביישום ההגדרות באופן מילולי, כפי שהמערער מבקש מאתנו, היינו צריכים להגיע למסקנה אבסורדית, שעליה עמד בית-המשפט ב-ע"א 73/50,
[3]
, הנ"ל, שלעולם אי-אפשר לפנות שוכר-משנה כשהוא גר מטעם החוק. לכל הדעות מסקנה זו אינה נכונה, באשר מאז ומתמיד ציוו בתי-המשפט על פינוי דייר-משנה אם התקיימו בו התנאים האמורים בעילות הפינוי השונות לפי סעיף 36 לחוק. הרי אין להעלות על הדעת מצב כזה, שדייר-משנה אחרי שהוא זוכה בתוקף החוק למעמד מוגן, אין עוד כל תרופת פינוי נגדו אף שאינו משלם שכר דירה, אינו מקיים את התנאים היסודיים של השכירות, מדריך את מנוחת הדייר והשכנים מסביב, וכו' וכו' – דברים שהם עילות טובות לפינוי ביחסים שבין בעל הבית והדייר הראשי.

בא-כוח המערער מסכים שמצב כזה הוא בלתי-נסבל, ובמה שנוגע לפירוש המילה "דייר" בסעיף 36 ובמקומות אחרים בחוק הוא מסכים שהיא כוללת דייר-משנה אף שהדבר אינו עולה מההגדרה של "דייר" בסעיף 1 לחוק. לא הצלחתי לרדת לסוף דעתו ולהנמקתו מדוע לגבי "דייר" אנו רשאים לסטות מפירוש מילולי ודווקני ובמה שנוגע ל"בעל-בית" אנו חייבים לדבוק בפירוש המילולי ולא לסטות ממנו כהוא זה. כפי שכבר אמרתי, לא שיקולי הגיון ולא שיקולי צדק מחייבים או מצדיקים אבחנה כזו. בצדק התריס כנגדו בית-המשפט המחוזי ואמר:

"כדי להפיס את דעת הנתבע, היינו מפנים את תשומת לבו לכך שאם הגדרות סעיף 1 תופסות לאורך כל הוראות החוק, הרי הן תופסות גם לגבי סעיף 15 לחוק, שהוא הסעיף היסודי שעליו כל שוכר חייב לשבת אם ברצונו להראות זכות להמשיך בתפיסת המושכר אחרי שתמה תקופת השכירות. סעיף 15 (א) אומר כי 'דייר המחזיק במושכר לאחר שתמה תקופת השכירות. סעיף 15 (א) אומר כי 'דייר המחזיק במושכר לאחר שתמה תקופת השכירות יחולו עליו תנאי השכירות וגו'.' 'דייר' נאמר שם, 'דייר או דייר-משנה' לא נאמר שם. ובכן, אם דייר הוא למעט דייר-משנה, אז מה היא בכלל זכותו של הנתבע הזה להמשיך להחזיק במושכר אחרי שתקופת השכירות תמה מזמן? מוטב לנתבע שיפנו אותו על-פי סעיף 36 (7) מאשר שיפנו אותו בנימוק שעל-פי חוק הגנת הדייר אין הוא מוגן בכלל."

חושבני, כי בא-כוח המערער עצמו בלי משים מצא את המפתח לפתרון הבעיה כשהצביע על סעיף 12 (א) לחוק. סעיף זה כזכור אומר, שהחוק חל הן על שכירות ראשית והן על שכירות-משנה, והוא כשאין כוונה אחרת משתמעת. פירוש הדבר, שבדרך כלל כל הוראות החוק מתייחסות במידה שווה לשכירות-משנה כמו לשכירות ראשית, גם אם הדבר אינו חוזר ונשנה בכל מקום בנפרד. השאלה היחידה היא, אם בפיסקה הנדונה משתמעת כוונה אחרת. אינני
יכול
למצוא דבר בפיסקה זו המייחס אותה מפיסקות אחרות באותו סעיף. כשפיסקות אחרות מדברות ב"דייר" אנו אומרים. על-סמך סעיף 12 (א), גם "דייר-משנה" במשמע. באופן דומה, כשפיסקה (7) מדברת בלשון "בעל בית" ו"דייר", כלומר משכיר ושוכר, אין כל סיבה שלא לומר גם משכיר-משנה ושוכר-משנה במשמע.

לבסוף, מבקש המערער להעניק לו סעד-מן-הצדק לפי סעיף 37 לחוק. חושבני כי בקשה זו נובעת מתפישה מוטעית על מהות הסעד-מן-הצדק במקרה כמו זה שלפנינו. יעודו של סעד כזה הוא למנוע בנסיבות צודקות היווצרות מצב דברים שבו יישאר דייר ללא קורת-גג עקב הפרת חובותיו הנובעות מקשר השכירות. אבל עילה זו של פינוי לפי סעיף 36 (7), כל מהותה היא פינויו של השוכר בגלל הצורך העצמי של המשכיר. במקרה זה איזון האינטרסים של שני הצדדים מתבטא בכך, שלעומת האינטרס של המשכיר להחזיר לעצמו את המושכר בגלל הצורך העצמי, ניתן סידור חלוף מתאים לדייר היוצא על חשבון המשכיר.

אשר-על-כן אנו מחליטים לדחות את הערעור ומחייבים את המערער לשלם למשיב את הוצאות הערעור בסכום כולל של 1,000 ל"י.

ניתן היום, כ"ב בניסן תשל"ג (24.4.1973).






עא בית המשפט העליון 539/72 יעקב יערי נ' מיכאל רייסר, [ פ"ד: כז 1 830 ] (פורסם ב-ֽ 24/04/1973)