פסקי דין על הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית של ירושלים | פסקי דין על הפטריארך היווני אורתודוקסי של ירושלים | פסקי דין על עיריית ירושלים

21404/97 א     23/07/2004




א 21404/97 הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית של ירושלים, הפטריארך היווני אורתודוקסי של ירושלים נ' עיריית ירושלים




18
בתי המשפט

א 021404/97
בית משפט השלום ירושלים
23/07/2004

כב' השופט יצחק שמעוני
, ס. נשיא
לפני:
1. 1. הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית של ירושלים

2. 2. הפטריארך היווני אורתודוקסי של ירושלים

ע"י ב"כ עוה"ד א' מוגרבי ו/או ס' זועבי
ואח'
בעניין:
התובעים
נגד
עיריית ירושלים

ע"י ב"כ עו"ד ס' ברמן
- לשכת היועץ המשפטי

הנתבעת


פסק דין
כללי

1. לפני תביעה לפינוי וסילוק ידה של עיריית ירושלים
- הנתבעת, מהנכס הנמצא בקומת קרקע ומרתף בבניין שברח' דמיטריוס הקדוש, שער יפו, העיר העתיקה ירושלים (להלן-"המושכר").
התובעת 1, הפטריאכיה היוונית האורתודוקסית של ירושלים, הינה הבעלים של המושכר ותובע 2 עומד בראשה. (להל-"התובעת").
עיריית ירושלים
הינה דיירת מוגנת על פי חוזה שכירות מיום 26.1.69 והיא מחזיקה במושכר החל מיום 1.1.68.


טענות התובעת

2. התובעת טוענת כי מזה שנים נטשה הנתבעת את המושכר, אינה מחזיקה בו, זנחה אותו, אינה משתמשת בו וגרמה נזק למושכר בעצם נטישתו. הנתבעת העבירה את כל אגפיה ומחלקותיה לרבות אלו שהיו במושכר, לכיכר ספרא, שם הוקמו מספר בניינים חדשים בתוכם מרוכזים משרדי, אגפי ומחלקות העירייה, ביניהם אלה שהיו במושכר עד לסוף 1993, עת עברו לבניינים החדשים. לטענת התובעת, הנתבעת הפסיקה לשלם דמי שכירות והיא מסיגת גבול במושכר עקב אי תשלום דמי שכירות ונטישת המושכר. לנתבעת אין זכות להחזיק במושכר ועליה להשיבו לבעליו.
במחצית 1994 הגישו התובעים נגד הנתבעת תביעה לפינוי המושכר, אולם ביום 15.6.97 ניתן פסק-דין הדוחה את התביעה ועל פסק-הדין הוגש ערעור. מובן שהתובענה דנן מתייחסת להפרות ומחדלים שארעו לאחר הגשת תביעה זו.

טענות הנתבעת

3. הנתבעת טוענת כי דין התביעה להידחות עקב מעשה בית דין בת.א.16149/94, לאחר שתביעת הפינוי שהוגשה כנגד הנתבעת נדחתה על-ידי בית משפט זה, ב

פסק דין
מיום 15.6.97. גם הערעור שהוגש בבית המשפט המחוזי בע.א. 4321/97 נדחה ב

פסק דין
מיום 19.1.98.
במקביל לתובענה זו הגישה התובעת לבית הדין לשכירות בקשה לקביעת דמי שכירות, ומשעה שפנתה התובעת לבית הדין לשכירות לקביעת דמי שכירות, ויתרה התובעת על כל טענה הכופרת בקיומה של דיירות מוגנת של הנתבעת במושכר.
עד סוף 1993 שימש המושכר למחלקות העירייה אשר בחלקם הגדול הועבר החל מאותו מועד לקרית העירייה שבכיכר ספרא. יחד עם זאת, בד בבד עם המשך החזקה רצוף במושכר ושימוש בו, גם אם במתכונת מצומצת בשלב הבינים, נשמרה כל העת זיקת הנתבעת לנכס, תוך כדי בחינת תוצאות המעבר לכיכר ספרא ובחינת אפשרויות שונות לשימוש במושכר בשינויים המתבקשים עקב המעבר ובשים לב לצורכי הציבור בעיר העתיקה.
הנתבעת טוענת כי היא מחזיקה במושכר מכח דיירות מוגנת, לא נטשה אותו, מביעה כוונה ברורה לחזור לפעילות מרובה במושכר ואף היתה עושה זאת זמן רב קודם לכן אלמלא התנגדות התובעת לשימוש שהוצע.


תביעת הפינוי בהליך הקודם

4. בטרם אדון בתובענה שלפני, מן הראוי לפרט את השתלשלות העניינים בתביעת הפינוי שהוגשה על-ידי התובע 2 כנגד הנתבעת, בעילת נטישה ובעילה של אי תשלום דמי שכירות.
בפסק הדין שניתן ביום 15.6.97 ע"י כב' השופטת ח' בן עמי נקבע בין היתר: "בשנת 1967, לאחר מלחמת ששת הימים, שכרה הנתבעת מאת התובע את המושכר, ששימש בעבר את העיריה הירדנית".
בהמשך פסק הדין נקבע, כי בסוף שנת 1993 הועברו משרדי המחלקה לשיפור פני העיר שפעלו במושכר לקרית העיריה שנבנתה באותה שעת בכיכר ספרא ובמושכר נותר פלג מאגף התברואה. וביום 9.9.94 הודיעה הנתבעת לתובע כי יתרת דמי השכירות תשולם בהקדם וכי היא תמשיך להשתמש במושכר לצרכים שונים.
לעניין אי תשלום דמי שכירות נקבע שדין התביעה בגין עילה זו להידחות מאחר שהיא לא נטענה בכתב התביעה.
לעניין עילת הנטישה, נקבע בפסק הדין, ש"נטישה בפועל של המושכר או של חלקים מוגדרים לא הוכחה ואפילו הוכחה כוונת נטישה, אין בכך די" (ת"א 16149/94 ע' 21 שורות 5-4).
עם זאת, החליטה כב' השופטת ח' בן עמי להורות על סילוק יד הנתבעת ממגרש החניה.
על פסק הדין הנ"ל הגיש התובע ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים, (ע"א 4321/97) בפסק הדין מיום 19.1.98 שניתן על-ידי כב' הנשיא ורדי זיילר והשופטים יהודית צור וא.צ. בן זמרה, דחה בית המשפט את הערעור וקבע כי אשר לעילת הנטישה, אין די באי שימוש פיזי במושכר כדי להקים עילה כזו, אלא יש גם צורך להראות שלאי השימוש הפיזי התלוותה כוונה שלא לחזור למושכר.

וכך קבע בית המשפט המחוזי בערעור:
"נוסיף ונאמר כי אשר לעילת הנטישה, אין די באי שימוש פיזי במושכר כדי להקים עילה כזו, אלא יש גם צורך להראות שלאי השימוש הפיזי התלוותה כוונה שלא לחזור למושכר. מבלי להכנס לשאלה על מי הנטל להוכיח אלמנט זה, הרי בענייננו היו בפני
בית משפט קמא די ראיות מהן יכול היה להסיק אכן היתה בדילמה פנימית אם ואיזה שימושים לעשות במושכר שפונה ממחלקה אחת וטרם אוכלס באחרת. בנסיבות אלו המעט שניתן לאמר שהוכח שלא היתה לה, בשלבים הרלוונטים, כוונה שלא לחזור למושכר, ודי היה בכך כדי לדחות את הערעור בנקודה זו.
לא יהיה זה מיותר לציין שבית משפט קמא ציין שאפילו היה מוכח שהיתה נטישה חלקית, לא הוכח איזה חלק ננטש, וממילא לא ניתן היה ליתן סעד על דבר שלא הוכח מהו. להסרת ספק אנו מבקשים להדגיש שאין לראות באמור כאן הסכמה שלנו לכך שהיו די ראיות להוכחה מושלמת של עילת הנטישה גבי חלק ספציפי ומגדר של המושכר".

התביעה לקביעת דמי שכירות

5. תביעה נוספת בין הצדדים התבררה לפני, בשבתי בבית הדין לשכירות בירושלים, שם הגיעו הצדדים ביום 14.1.98, להסכם פשרה שקיבל תוקף של

פסק דין
, לפיו דמי השכירות החל מיום 1.4.96 יהיו בסך 82,000 דולר בשקלים לשנה וכי ההפרשים מדמי השכירות לתקופה מיום 1.4.96 ועד 31.3.98 ישולמו תוך 30 יום (ת"ש 68/96-נ/1).

הליכי ביניים

6. התביעה דנן הוגשה ביום 13.11.97, עוד בטרם ניתן פסק-הדין שבערעור.

ביום 19.5.98 הגישו התובעים בקשה לצו מניעה זמני בה עתרו, בין היתר, כי יינתן צו האוסר על ביצוע עבודות בנייה וכן מסירת המושכר לצד שלישי.

ביום 20.5.98 התקיים דיון קצר בבקשת התובעים לצו מניעה זמני, וכב' הנשיא א' כהן החליט כהאי לישנא: "לנוכח הצהרתו של ב"כ העירייה, ולמעשה בהסכמה, נאסר על העיריה להשכיר ו/או להחכיר את הנכס נשוא הבקשה למשטרה ו/או לכל גורם אחר ללא קבלת הסכמה בכתב מצד הפטריארכיה.
אני אוסר על העיריה לבצע שינויים פנימיים ו/או חיצוניים במושכר.
יחד עם זאת, תהיה העיריה רשאית לבצע עבודות תחזוקה במקום כגון סיוד,צביעה,נקיון, תיקון שירותים, החלפת מרצפות שבורות"(בש"א 1017/98 ע' 1 ש' 29- ע' 2 ש' 7).

ביום 2.11.99 ערכתי ביקור במקום. מהביקור עלה שהמושכר מוזנח בכללותו וכי חלק ניכר ממנו נטוש.

ביום 18.1.00 לאחר שנשמעו עדי התביעה, הסכימו ב"כ הצדדים, כי כל המסמכים אשר צורפו לכתבי הטענות של צו המניעה הזמני והתיק העיקרי, יהוו חלק ממסכת הראיות בתיק העיקרי, וזאת מבלי לפגוע בטענות של השתק פלוגתא ומעשה בית דין.

ביום 22.11.00 נשמעה עדותו של קובי סדן סגן הממונה על נכסי העיריה שהעיד כי ביקר במקום חודשיים עובר למתן עדותו וכי העירייה משתמשת בנכס באופן מלא. הנכס משופץ, נקי ומתפקד כיאות וכי בנכס קיימת פעילות של אגף הרווחה והחלק העיקרי של הנכס משמש כמרכז הדרכה למורים ממזרח ירושלים (ע' 10). כמו כן העיד סדן, כי אגף התברואה אינו נמצא כיום בנכס אלא במקום אחר (ע' 2 ש' 27-24 לפרוטוקול מיום 22.11.00).

לאחר הדיון הנ"ל ביקרו ב"כ הצדדים במקום. בדיון שהתקיים ביום 5.12.00 הודיע עו"ד מוגרבי, ב"כ התובעים, כי "המקום כביכול פעיל. המקום לכאורה פעיל אבל אין זה מתקבל על הדעת שיהיו שתי בחורות בכל מקום כדי להראות שהמקום פעיל" (ע' 6 שורות 6-5). עו"ד זועבי, אף הוא ב"כ התובעים הצהיר כי: "בביקור במקום התרשמתי כי מדובר למעשה בצורכי משפט הרי אני פגשתי מספר מועט מאוד של פקידים שאמרו לי שמדובר במרכז פדגוגי של מורים של העירייה ממשלתיים ופרטיים..." (ע' 2 ש' 11-10).

מנגד טען ב"כ הנתבעת, כי החל משנת 93' היתה בנכס פעילות חלקית וכי הדבר קיבל ביטוי ב

פסק דין
חלוט, אין מחלוקת שבמשך כמה שנים היתה פעילות. הנתבעת פנתה לתובעים והיא שוקלת את כל האפשרויות לחזרה למושכר.
יצויין, כי בית המשפט במהלך כל הדיונים העלה הצעות להגיע להסדר פשרה, אולם למצער, הצעות אלה נדחו על-ידי הצדדים.

בהסכמת ב"כ הצדדים נערך ביקור נוסף במקום ביום 22.7.04 בו נראה כי הנתבעת חזרה לפעילות מלאה במושכר. המקום נראה נקי, מסודר, מטופח עם ציוד מלא וניכר כי קיימת בו פעילות מלאה.

עילת הפינוי

7. בסיכומי התובעים נזנחה טענת אי תשלום דמי השכירות ועל כן יש לדון רק בעילת הנטישה.

התובעת טוענת כי מזה שנים נטשה הנתבעת את המושכר, אינה מחזיק בו, זנחה אותו, אינה משתמשת במושכר וגורמת נזק למושכר בעצם נטישתו וכי בשנת 1993 נטשה הנתבעת את המושכר והעבירה משרדיה שהיו בו לכיכר ספרא.

ב"כ התובעת בסיכומיו, טען כי העיריה נטשה המושכר בשנת 93' וכי לאחר מעבר המשרדים לכיכר ספרא, לא הייתה לעירייה כוונה לחזור למושכר ומכאן, קמה להם עילת פינוי.

מנגד, טען ב"כ הנתבעת בסיכומיו, כי לעירייה כוונה חד משמעית להמשיך ולהחזיק במושכר ולהשתמש בו לתקופה בלתי מוגבלת וכי המושכר הוא המבנה המרכזי של העירייה בעיר העתיקה ובמזרח ירושלים.

לטענתה, מימד הזמן לעניין נטישה שונה בין דייר פרטי לבין גוף מסורבל כמו העירייה שהיא רשות מקומית בה הליכי קבלת ההחלטות אורכים זמן רב.

הנטישה


8. "עילת הנטישה היא עילת פינוי שהוספה על ידי בית המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131 לחוק. הרציונל של חוק הגנת הדייר, הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או את בית העסק שלהם, כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. רציונל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר, בלי כוונה לחזור אליו. מי שנוטש, עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג, או לחילופין מצא מקור פרנסה אחר... אין כל סיבה להחיל על הנוטשים את הגנת החוק" (ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' זכי נוסייבה פ"ד מו(5) 758,765). ו


הנטישה נקבעת לפי נסיבותיו העובדתיות של כל עניין וזאת, בין היתר, בשים לב, לנסיבות השכירות, לטיב ולשימוש המושכר וכן למוסכם בין השוכר והמשכיר.


בעל בית הטוען כי השוכר נטש את המושכר ושהוא לא עושה בה כל שימוש, חייב להוכיח שני יסודות מצטברים:
האחד: יסוד עובדתי, אובייקטיבי, השוכר עזב את המושכר.ב
השני: יסוד נפשי, סובייקטיבי - העדר כוונה מצד השוכר לחזור למושכר.ויסוד זה מורכב משניים: העדר רצון לחזור והעדר סיכוי ממשי לחזור. לעניין זה, אין די ברצון ערטילאי לחזור אל המושכר ביום מן הימים, אלא יש צורך ברצון ממשי, המלווה במעשים גלויים (ע"א 977/91 שם, 767;ד' בר-אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 114 ואילך).נ


נטל השכנוע מוטל על התובע, שהרי הכלל הוא המוציא מחברו עליו הראייה.


וכך נפסקה ההלכה:
"בעל הבית התובע פינוי, חייב לשכנע את בית המשפט שהדייר נטש את המושכר לחלוטין, על מנת שלא לשוב אליו, כי הוא המוציא מחברו. נטל שכנוע זה, נשאר על שכמו מתחילת הדיון ועד סופו אלא מאי? משהביא התובע ראיות העשויות לשמש יסוד לתביעה כי הדייר נטש את המושכר, כגון שהדייר שכר או קנה לו דירה אחרת ועשה ישיבתו בה קבע, יצא, לכאורה, ידי חובתו. אם הדייר יכול להראות, כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות את המסקנה שהיתה נטישה, ולשם כך יהא עליו, בדרך כלל, להביא ראיות לסתור ... אין זאת אומרת שנטל השכנוע עובר אליו, והוא, הדייר, חייב להוכיח את שלא נטש. כאמור, נטל שכנוע זה מוטל על התובע. הדייר חייב להוכיח את העובדות שהוא מסתמך עליהן, כדי להסביר על שום מה לא יסיק השופט מראיות התובע שהיתה נטישה. ספק שנשאר בלבו של השופט, אם נטש הדייר או לא, ספק זה פועל לעולם לטובת הדייר, הזכאי לכך שהתביעה תידחה מפאת הספק" (ע"א 170/63 פפסימידוף ואח' נ' חיזק ואח' פ"ד יז(4)2498, 2501; ד' בר-אופיר, שם, 115).

9. מטעם התובעת העידו מר פוטרוס אבו-שנב, מהנדס במקצועו ועובד אצל התובעת, וכן מטרופוליטן מר איסיכיוס קונדויאנס, ממונה על הנכסים והמקומות הקדושים בפטריארכיה וסגן מנהל מחלקת הכספים.
מטעם הנתבעים העיד מר קובי סדן סגן, הממונה על נכסי העירייה, וכן הוגש תצהיר עדות ראשית של מר אהרון בן-נון עובד העירייה בתפקיד עוזר בכיר למנכ"ל. עד זה לא נחקר בחקירה נגדית על תוכן תצהירו.
לאחר עיון בכתבי הטענות ובכל המסמכים שבתיק, התרשמותי מהביקורים במקום ולאחר שנתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם, שוכנעתי כי דין התביעה להידחות.

הביקורים במקום

10. ביום 2.11.99 ערכתי ביקור במקום. מהביקור עלה שהמושכר מוזנח בכללותו. מפאת חשיבות הדברים להלן דו"ח הביקור במקום:
"המושכר נמצא ברח' דימטריוס הקדוש, שער יפו העיר העתיקה.
מדובר במבנה בן 3 קומות. המושכר נמצא בקומת קרקע ומעליו מלון גלוריה שאינו צד לתביעה.
למושכר 2 כניסות. האחת מרח' הפטריארך הלטיני והשנייה שהיא הכניסה הראשית דרך רח' דמטריוס הקדוש.
בתוך המושכר בכניסה מרח' הפטריארך הלטיני נראה כי מבוצעות במקום עבודות שיפוצים, סיוד וצבע.
בחלק מהחדרים הוחלף כל הריצוף במרצפות חדשות. מדובר ב-3 חדרים בהם הוחלף הריצוף, דלתות ומשקופים חדשים, קירות בסיד וצבע לבן.
החשמל במקום מנותק.
חדר השירותים נמצא בשיפוץ עם קירות קרמיקה בחלקם קרמיקה חדשה. הכיור חדש וכן גם האסלה.
בחדרים הפנימיים מבוצעות עבודות הריסת קירות ובניית קיר בלוקים חדש.
באחד החדרים מונחת פסולת בנייה רבה וגרוטאות.
במסדרון ועד קיר הבלוקים החדש שנבנה מונחות אבנים על הרצפה והמקום מוזנח לחלוטין.
בכניסה מרח' דימיטריוס הקדוש, קיימת עזובה בכניסה ובחצר עם לכלוך ואשפה.
בכניסה מוצב שלט קטן ' מחלקה לשיפור פני העיר'. בכניסה מותקנת דלת פלדלת רחבה, המקום בכללותו מוזנח, בחדר הימני הגדול מונחים שקי חול וחומרי בנייה, בחדר הגדול השמאלי מונחים גרוטאות וריהוט ישן.
כל מערכת החדרים באגף זה מוזנחת וכך גם הפרוזדור.
לא נעשות בחלק זה כל עבודות שיפוץ. תיקונים או סיוד.
ההתרשמות הכללית ממראה אגף זה היא כי המקום מוזנח עם עזובה, לכלוך וזוהמה. השירותים מוזנחים ואין מים בברזים ובשירותים. אין גם חשמל במקום. קיים הבדל ניכר בין חלק זה שהוא מוזנח לחלוטין לבין החלק האחר בכניסה מרח' הלטיני בו בוצעו שיפוצים בצורה משמעותית.
היציאה לחצר נחסמה בבניית קיר בלוקים והחצר עזובה, מוזנחת לחלוטין.
במושכר קיים מרתף עם מדרגות היורדות מאולם הכניסה. בשל העזובה והלכלוך במקום לא נערך ביקור במרתף.
ההתרשמות הכללית היא כי המקום מוזנח מזה שנים אחדות זאת ניתן לקבוע ממצב התחזוקה במקום, העזובה, העדר מתקנים פעילים כגון חשמל מים וכו' וכן לנוכח מראהו של המקום".

יוצא, כי בעת הביקור במקום הייתה עזובה בחלק ניכר של המושכר, לא הייתה פעילות במקום והרושם המתקבל היה כי המקום ברובו נטוש.

לאחר שב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם ועל מנת שבית המשפט יתרשם ממצבו של המושכר בטרם יינתן

פסק דין
, ובהסכמת ב"כ הצדדים, נערך ביקור נוסף במקום ביום 22.7.04 להלן דו"ח הביקור:

"חלק המושכר מרחק הפטריארך הלטיני - בחזית שלט "עיריית ירושלים
אגף התברואה - רכוש עיריית ירושלים
הכניסה אסורה מחלקת נכסים".
בביקור בחלק זה של המושכר נראה כי מדובר ב -3 חדרים גדולים, מטבח ושירותים. במקום קיים ריהוט הכולל ארונות, שולחנות, כיסאות, תמונות על הקיר. קיים חשמל, מים, טלפון, ופקס. המקום נקי מסוייד וצבוע, ומוחזק היטב ונראה כי קיימת במקום פעילות.

חלק המושכר מרח' דימטרי הקדוש - מעל דלת הכניסה מוצב שלט עם תאורה דולקת: "מנח"י המרכז הפדגוגי לעובדי הוראה מחוז ירושלים".
בחצר קיימת צמחייה והשטח נקי ללא פסולת בניגוד למה שהיה בביקור הקודם.
חלק זה של המושכר כולל 18 חדרים, כולל מזכירות, חדרי לימוד ואולם גדול לכנסים.
המקום נקי, מטופח, קיים במקום חשמל, מכשיר טלויזיה, משרדים עם ריהוט.
קיים שילוט "החל מ - 4.6.00 משמש המקום כמרכז פדגוגי למזרח ירושלים".
בפרוזדור בחלק זה מס' שלטים, לוחות על הקיר, כיסאות וציוד דקורטיבי.
המקום נקי ומטופח להפליא. הגישה למרתף פנויה.
לדברי מנהלת המרכז יצאו העובדים לחופשה מ - 15.7.04.
בניגוד לביקור הקודם נרא המקום נקי מסודר ומרוהט, מסוייד עם צבע.
ניכר כי המקום פעיל לחלוטין."

יודגש, כי הביקור במקום נעשה בהסכמת ב"כ הצדדים ללא תכנון מוקדם וללא צורך בהשלמת סיכומים בעל פה, ולכן אין יסוד לטענה כי הפעילות במושכר היא למראית עין.

דיון


11. כפי שיובהר להלן, מדובר ברשות מקומית שהינה גוף אירגוני עצום, בירוקרטי ולעיתים מסורבל, המעסיק אלפי עובדים עם תקציב גדול מימדים. הנתבעת אשר העתיקה כמעט את כל אגפיה לכיכר ספרא, פעלה בדרכיה על מנת לחזור לפעילות מלאה במושכר, הגם שהחזרה לפעילות נמשכה תקופה ארוכה יחסית.

בפסק הדין שניתן ע"י השופטת בן עמי ביום 15.6.97, נקבע, כי במושכר נשאר פלג של אגף התברואה. בפסק הדין הנ"ל צוטטה עדות מטעם התובעים של הארכיבישוף קונסטנטינוס מיכאלוס, על פיה גם לאחרונה חונות בסמוך למושכר "מכונית אחת או שתיים של העירייה" (ע' 18-17).

מכאן, שבסמוך למתן פסק הדין לא הייתה נטישה פיזית של המושכר. יוצא, שנקודת הזמן ממנה יש לבחון את התנהגות העירייה היא משנת 1997 ואין לאפשר לתובעת "מקצה שיפורים", על פסק הדין החלוט שנתנה כב' השופטת ח' בן עמי.

אמנם, בביקור במקום הראשון הוכחה נטישה פיזית חלקית של המושכר ואולם, אף אם הייתה נטישה פיזית, הרי שלא הוכחה כוונה שלא לחזור למושכר.

כפי שנראה מהביקור השני במקום שנערך אך אתמול, ניכר כי הנתבעת שבה להפעיל את המקום בצורה מלאה, כמפורט בדו"ח הביקור ונראה כי הכוונה לחזור למושכר נתמלאה עד תום.

ההתלבטות וההתחבטות שהיו מנת חלקה של העירייה נלמדים מפסק הדין של בית המשפט המחוזי, שקבע, כאמור, כי בפני
השופטת ח' בן עמי היו: "די ראיות מהן יכול היה להסיק אכן היתה בדילמה פנימית אם ואיזה שימושים לעשות במושכר שפונה ממחלקה אחת וטרם אוכלס באחרת".

הנה כי כן, כבר בשנת 98, עת ניתן פסק הדין בבית המשפט המחוזי ניכרה כוונת העירייה לחזור למושכר.

גם בפני
הונחה תשתית ראייתית מספקת לכוונת העירייה לחזור למושכר ומכאן שלא הוכחה עילת הנטישה. על מנת להפיס את דעת התובעת נציין בקצרה את השתלשלות ההליכים כמפורט בנספחים שצורפו לתצהירו של מר אהרון בן-נון, עוזר בכיר למנכ"ל עיריית ירושלים
.


לעניין זה יצויין, כי התובעת וויתרה על חקירת העד מר בן נון. בעניין זה ידועה ההלכה, כי הימנעות מחקירה נגדית יוצרת חזקה לחובת התובעת לפיה ידעה שלו נערכה החקירה הנגדית היה בכך כדי לתמוך בגרסת הנתבעת (לעניין זה ראו: י' קדמי על הראיות 1648 ואילך והאסמכתאות שם).

ביום 3.11.94 פנה מנהל אגף התרבות בעירייה למשנה למנכ"ל והודיע על רצונו לקבל את המבנה לשימוש אגף התרבות (נספח א' לתצהיר בן-נון).

ביום 2.12.94 נערך דיון אצל ראש העיר, שם נחלקו הדעות בשאלת השימוש העדיף במושכר ובשאלת מקורות המימון. (נספח ב' לתצהיר בן-נון).

בדיון שהתקיים ביום 2.12.95 החליט ראש העיר דאז אהוד אולמרט, כי המושכר ישמש לשתי מטרות: האחת - מורשת היישוב היהודי בירושלים והשנייה - מרכז שילוב תרבותי בין עדתי (נספח ג' לתצהיר בן-נון).

במכתב מנהל האגף לתרבות בעירייה, רענן דינור, מיום 9.5.96 לקובי סדן ממונה על נכסי העירייה, נכתב, כי האגף לתרבות לא נכנס למושכר מאחר שקיימת מחלוקת עם סגן ראש העיר, בדבר תכני פעילות המקום וכי האגף לתרבות מקווה להיכנס למושכר עם יישוב המחלוקת (נספח ה' לתצהיר בן-נון).

במכתב קובי סדן מיום 30.1.97 לעו"ד אלטבאואר ב"כ הקודם של התובעים, נכתב: "בהמשך לשיחתנו הטלפונית ברצוני להודיעך כי בכוונת העירייה לפעול במסגרת השימוש במושכר שבנדון ולהשתמש בו לצורכי חינוך למגזר הערבי במזרח ירושלים" (נספח ו' לתצהיר בן-נון).

במכתב מאיר קראוס מנהל המינהלה לחינוך ירושלים שבעיריית ירושלים
מיום 23.2.97 אל עוזר מנכ"ל העירייה נכתב: "בהמשך לשיחתנו, אני מבקש להודיעך כי מנח"י מעוניינת בבית דימטריוס. אנו מטפלים בגיוס עלות השיפוץ. להמשך טיפולך..." (נספח ז' לתצהיר בן-נון).

במכתב מיום 31.3.97 של קובי סדן לעו"ד אלטבאואר נכתב, כי הוא טרם קיבל תשובה על המכתב מיום 30.1.97 ובהמשך נכתב: "שוחחנו מספר פעמים טלפונית והוסבר כי הנושא דחוף כדי שנוכל להערך לקראת שנה"ל הבאה. אודה על תשובתכם כדי שנוכל לסכם הענינים השנויים במחלוקת, הנוגעים לנכס הנ"ל והנמצאים בדיון משפטי" (נספח ח' לתצהיר בן-נון).

במכתב בנימין ולר, המשנה למנהל מנח"י, מיום 5.8.97 לצבי ברנדס הממונה על תכנון בעירייה נכתב: "בנין דימיטריוס בו שכן האגף לשיפור פני העיר התפנה. בעיירה הוחלט להקים בבנין מרכז הדרכה של מזרח העיר" (מרכז ההדרכה של מערב העיר נמצא ברחוב נרקיס בנין אוסישקין לשעבר).
רצ"ב פרוגרמה כללית. נודה לך אם תוציא לתכנון התאמת המבנה לפרוגרמה וליעוד החדש.
בנוסף, בחלק מהמבנה ישוכנו מספר משרדים של לשכת רווחה...".. (נספח י' לתצהיר בן-נון).

בדיון שהתקיים ביום 9.11.97 אצל מנכ"ל העירייה סוכם כי יבוצעו עבודות שיפוץ בהתאם לתכנית בחודש 12/97 (נספח י"א לתצהיר בן-נון).

חוזה להזמנת עבודות תכנון נחתם ביום 15.6.99 (נספח י"ב לתצהיר בן-נון). פער הזמנים של כשנה ומחצה למן הישיבה בה הוחלט על שיפוץ ועד לחתימת החוזה נבע ממצבה הכספי הקשה של העירייה, שנכנסה לתוכנית הבראה שכללה פיטורי עובדים ואשר הקשה על קידום התוכנית (סעיף 24 לתצהיר בן-נון).

ביום 18.7.99 הועבר חשבון לעירייה משרד אדריכלים עבור הכנת תוכנית שיפוצים לנכס (נספח י"ג לתצהיר בן-נון).

בסעיף 26 לתצהיר בן-נון נכתב: "עם קבלתו לאחרונה של תקציב עבור חלקו של אגף הרווחה בנכס החלו עבודות השיפוץ בנכס בחלק המיועד להם, והכל כמובן תוך הקפדה לבצע שיפוצים במסגרת אחזקתו התקינה של הנכס בלי הכנסת שינויים ותוך הקפדה על קיום צו המניעה הקיים בנושא...".


עד כאן המובאות והאסמכתאות המעידות על כוונת העירייה לחזור למושכר. כוונה זו נבעה ממעשים גלויים של העירייה, מישיבות ומדיונים למכביר, מתכתובות פנימיות וחיצוניות. מעשי העירייה והאורגנים שבה מעידים שהעירייה לא נטשה את המושכר לחלוטין, על מנת שלא לשוב אליו. לאורך החודשים והשנים ניכר רצון של גורמים שונים ומגוונים בעירייה לעשות שימוש כן ואמיתי במושכר ואין לומר שהעירייה ישבה בחיבוק ידיים. אלא שלמרבה הצער, בגוף מסורבל כמו העירייה תהליך קבלת ההחלטות ויישומן התעכב באופן משמעותי. עיכוב זה נבע מסיבות שונות ומגוונות שפורטו לעיל ובהן, המחלוקת בעירייה בדבר אופי השימוש במושכר, מחלוקת בשאלת הגוף העירוני שיממן את שכירת המושכר ולבסוף בעיה תקציבית כואבת שנחתה על העירייה. בסופו של דבר ההחלטה לעשות שימוש במושכר יושמה.

לא זו אף זו; התובעת ידעה על כוונת הנתבעת לחזור למושכר, כפי שעולה ממכתבי קובי סדן לב"כ הקודם של התובעת וכן מהדיונים שהתקיימו בסכסוך הקודם שבין הצדדים שהוכרע לבסוף בשנת 98, בבית המשפט המחוזי בירושלים.


אינדיקציה נוספת בדבר כוונת העירייה לחזור למושכר טמונה בתשלום דמי השכירות שאינם מבוטלים ביחס לדייר מוגן בכלל וביחס לנכס שמושכר בדיירות מוגנת בפרט. אין לומר שדמי השכירות גבוהים מכפי שראוי שיהיו אלא שאין מדובר בדמי שכירות של מאות שקלים בלבד אלא סכומים גבוהים (82,000$ לשנה). לו באמת ובתמים העירייה לא הייתה מתכוונת לחזור למושכר, כי אז לא הייתה כל הצדקה וכל טעם הגיוני לשלם דמי שכירות לבעל הבית.


מכאן שלא ניתן לומר שבעל הבית- התובעת עמד בנטל השכנוע והוכיח שהייתה נטישה. אף שאין ספק בליבי, כי נטישה לא הייתה כאן, הרי שגם במקרה של ספק שנשאר בלבו של השופט, אם נטש הדייר אם לאו, לעולם פועל הספק לטובת הדייר - העירייה, הזכאי לכך שהתביעה תידחה מפאת הספק.


כפי שציינתי לעיל, משחלף זמן רב מעת הביקור הראשון במקום, ערכתי ביקור נוסף ביום 22.7.04, ממנו עולה כי הנתבעת חזרה לפעילות מלאה במושכר, עובדה המעידה כאלף עדים כי אכן כוונתה שלא לנטוש את המושכר ולשוב אליו באה לידי ביטוי ממשי.

על תחושת הקיפוח של בעל הבית


13. עם דחיית התביעה יוותר בעל הבית עם תחושת קיפוח, כפי שציין כב' השופט מני בעניין ע"א 434/65 רזן נ' גוייטין פ"ד כ(2)317,320: "עם כל ההבנה שיש לגלות להרגשת הקיפוח מרכושו הנגרמת לבעל הבית על-ידי תוצאות המשפט הזה, צר לי לומר, כי קצרה ידו של בית-משפט זה מלהושיע לו. אמנם נכון כי חוקי הגנת הדייר נועדו רק כדי להגן, בעתות של מצוקת דיור חמורה, על דייר הגר במושכר. אך בעיני החוק, דייר נראה כממשיך לגור בדירה אף אם הוא נעדר ממנה לתקופה ניכרת ובתנאי שתהיה לו כוונה לחזור אליה וכוונה זו מתגלמת בסימנים חיצוניים מספיקים וגלויים לעין".


הקושי, לפיו דייר נוטש מושכר ולא משתמש בו זמן רב אך לא קמה כנגדו עילת פינוי רק בשל העובדה שלדייר כוונה לחזור למושכר - הוא קושי רב. בעניין זה ניתן לגלות אמפטיה לבעל-הבית הנכשל בתביעתו חרף העובדה שעיניו כלות ורואות כיצד נכס נטוש פיזית לא מושב לידיו. קושי זה מתגבר גם על רקע חוקי היסוד ולנוכח השתנות העיתים לפיהם יש לפרש בצורה דווקנית את חוקי הגנת הדייר.


מכל מקום, גם פירוש דווקני של חוקי הגנת הדייר לא יסייע בידי התובעת, וזאת משום שבענייננו הוכחה כוונת הדייר-העירייה-הנתבעת לחזור למושכר. כוונה אשר לוותה בסימנים חיצוניים מספיקים וגלויים לעין. מה גם שניתן הסבר מספיק להיעדרות הממושכת של העירייה מהמושכר (ראו והשוו: ע"א 417/79 מרכוס נ' המר ואח' פ"ד לז(2)337,340).

14. בטרם נעילה, מן הראוי להביא דברים שכתב כב' השופט חיים כהן ז"ל בספרו המשפט (מוסד ביאליק, תשנ"ב), בעמ' 359 וזאת בהתייחס לכשלי הבירוקרטיה, בהקשר שונה אך דומה: "....גדולים ומדאיגים מהם, לפחות בחיי יומיום, הפגמים הביורוקרטיים הנובעים מכפילות סמכויות ומחפיפות פעולות. כאמור, החוק מטיל על הרשויות המקומיות, את החובה לדאוג לחינוך, לבריאות, לרווחה ולשאר צורכי- היסוד של אוכלוסיהן; אבל לצדן קיימים משרד - החינוך, משרד-הבריאות, משרד הרווחה ושאר המשרדים של הממשלה...מבחינת המדיניות הממשלתית, דין הוא שיחליטו אם רוצים בצנטרליזציה או בדיצנטרליזציה, בריכוז או בביזור: אצלנו נוהגים גם זה וגם זה, בערבוביה מסובכת, ותוך כדי בזבוז משאבים הן בכסף והן בכוח-אדם".

בענייננו, העירייה לא עשתה שימוש בחלק מהנכס במשך שנים. בה בעת היא שילמה דמי שכירות בשיעורים משמעותיים בעבור המושכר. המצב היה כזה שאורגנים שונים של העיריייה התכתבו והתדיינו בינם לבין עצמם ולבין אחרים אודות השימוש בנכס ואולם העירייה לא השכילה לנצל את הנכס. הדבר מצער, שכן מחמת כשלים אילו ואחרים, בוזבזו משאבים - שולמו דמי שכירות מקופת הציבור ללא תמורה נאותה וללא שימוש הולם בנכס.
ואולם, כפי שראינו בסופו של יום, מימשה הנתבעת את כוונתה לחזור למושכר ומפעילה במקום מרכז פדגוגי למזרח ירושלים המשרת את עובדי ההוראה במזרח ירושלים ובכך יש תרומה משמעותית לתושבים באזור ולעוסקים בהוראה במזרח העיר.
סוף דבר

15. נוכח כל האמור לעיל, ומששוכנעתי כי הנתבעת לא נטשה את המושכר, ובסופו של יום שבה אליו בפעילות מלאה, אני דוחה את התביעה לפינוי וסילוק יד.
צו המניעה שניתן ביום 20.5.98 מבוטל.

אשר להוצאות המשפט - בשים לב לתוצאה אליה הגעתי ולהתנהלות העניינים על ידי הנתבעת, אינני עושה צו להוצאות.

המזכירות תשלח העתק פסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום ה' באב, תשס"ד (23 ביולי 2004) בהעדר הצדדים.
יצחק שמעוני
, שופט
סגן נשיא
021404/97א 130 נטלי מור








א בית משפט שלום 21404/97 הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית של ירושלים, הפטריארך היווני אורתודוקסי של ירושלים נ' עיריית ירושלים (פורסם ב-ֽ 23/07/2004)