פסקי דין על צפורה מרגלית | פסקי דין על יוסף צבי סגל

26332-04/11 ש     10/06/2012




ש 26332-04/11 צפורה מרגלית נ' יוסף צבי סגל








בית דין לשכירות בירושלים



10 יוני 2012

ש 26332-04-11 מרגלית נ' סגל

בפני
כב' השופט יצחק שמעוני
, שופט בכיר





התובעת

צפורה מרגלית
באמצעות אפוטרופסה דב בער מרגלית
ע"י ב"כ עוה"ד א' בר סימן טוב


נגד


הנתבע

יוסף צבי סגל
ע"י ב"כ עוה"ד י' אמסטר ואח'



פסק דין



1.
עניינה של הבקשה שלפניי במתן רשות להעברת הזכויות במושכר, דירה בת שני חדרים, שירותים וחצר, הנמצאת ברח' עבודת ישראל 32 ירושלים שהוגשה בהתאם לסעיף 93 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1982 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

המבקשת, ילידת שנת 1932 המאושפזת בבית אבות במצב סיעודי, הגישה באמצעות בנה אפוטרופסה, בקשה להעברת הזכויות במושכר לדיירים המוצעים יעקב ורבקה דוידוביץ, כנגד תשלום דמי מפתח בסך 650,000 ₪, כשחלקה של המבקשת עומד על 60% מהסכום והיתרה תועבר למשיב.

2.
ביום 8.8.11 ניתן פסק-דין חלקי בו מפורטים טיעוני ב"כ הצדדים בהתייחס לבקשה. איני רואה לנכון לחזור על הטענות שהועלו בפסק-הדין החלקי המהווה חלק בלתי נפרד מפסק-דין זה. באותו פסק-דין חלקי קבעתי, כי נוכח הוראת סעיף 47(2) לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות התשכ"ב – 1962, על ב"כ המבקשת להמציא אישורו של בית המשפט לענייני משפחה להגשת הבקשה להעברת הזכויות.

ביום 26.1.12 ניתן על ידי בית המשפט לענייני משפחה (כב' סגנית הנשיאה השופטת נילי מיימון) בתיק א.פ. 9307/09-11 אישור להגשת הבקשה בהתאם לסעיף 47 לחוק הנ"ל. משכך, ניתנה על ידי החלטה המאפשרת לב"כ הצדדים להשלים סיכומיהם בכתב.

3.
מטעם המבקשת העידו ד"ר ג'רמי ג'ייקוב אשר ערך חוות דעת מיום 25.5.11, הדייר המוצע יעקב דוידוביץ ובניה של המבקשת, יעקב ודב מרגלית. לבד מעדותו של המשיב, שהוא אחד מיורשי המשכירה המקורית ומי שטיפל במשך שנים בענייני המושכר, לא העידו עדים מטעמו. בקשתו של ב"כ המשיב להגשת חוות דעת רפואית מטעמו נדחתה בהחלטה מיום 27.3.12, זאת בשל אי התייצבות המומחה לדיון שנקבע.

לאחר עיון בכתבי הטענות, בתצהירים שהוגשו, בחומר הראיות ושמיעת העדים הנ"ל ולאחר שנתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם בכתב וכן בסיכומים המשלימים שוכנעתי כי דין הבקשה להתקבל מהטעמים שיפורטו בהמשך.

4.
סמכות בית הדין להתיר חילופי דיירים בנכס מוגן מעוגנת בהוראת סעיף 95(א) לחוק הגנת הדייר, הקובע:
"(א) ראה בית הדין שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע, או שבעל הבית מתנה תנאים בלתי סבירים אחרים – ייתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, את סכום דמי המפתח ואת חלוקתם, הכל לפי השנוי במחלוקת".

במהלך השנים קבעה הפסיקה מספר עקרונות והנחיות שלאורן על בית הדין לשכירות להפעיל את שיקול דעתו בשאלת סבירות התנגדותו של בעל הבית להעברת הזכויות אל הדייר המוצע (ראה ע"א 5309/04 טובה בביוף נ' אבנר זהורי ואח',

פסק דין
של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 15.1.04 וכן הפסיקה המאוזכרת בו).
נטל ההוכחה לקיומו של טעם סביר להתנגדות מוטל על כתפי בעל הבית. כדי שיוכל להצליח בהתנגדותו, עליו להוכיח ולשכנע בדבר סבירות סירובו. הסבירות נבחנת באמות מידה אובייקטיביות כפי שניתן לצפות מבעל בית סביר והגון. עוד נפסק, כי שאלת הסבירות אינה עובדתית טהורה והיא נתונה לשיקול הדעת הרחב המסור לבית הדין.
בפסק-הדין בעניין טובה בביוף נפסק, כי בית הדין לשכירות הינו טריבונל מקצועי מיוחד המקצועי בסוגיות הנוגעות לנכסים המוחזקים על-ידי דיירים מכח חוק הגנת הדייר. התכלית בכינונו הייתה, בין היתר, לאפשר לשופטים המכהנים בו לצבור ידע ומיומנות המיוחדים הנדרשים לסוגיה זו. כך נפסק, כי רשאי בית הדין לשקול את הדברים על פי ניסיונו המיוחד והידע שצבר במהלך כהונתו.

5.
לענייננו כאמור, ביום 8.8.11 ניתן פסק-דין חלקי ובעקבותיו ניתן אישור על-ידי בית המשפט לענייני משפחה להגשת הבקשה. עם הגשת האישור טענתו העיקרית הפורמאלית שהעלה ב"כ המשיב נדחתה, שכן בפני
נו בקשה שהוגשה בהתאם להוראות חוק הכשרות והאפוטרופסות.

מהבקשה ומהעדויות שהובאו לפני עולה, כי ביום טז' בחשון תשכ"ג, נחתם חוזה שכירות בין המשכירה דאז יוכבד סגל לבין בעלה המנוח של המבקשת יצחק מרגלית, אשר נפטר ביום 2.1.11. המושכר שימש למגורי המבקשת ובעלה המנוח מיום השכירות ומשך עשרות שנים.

בעקבות אירוע מוחי, נפגע הצד השמאלי בגופה של המבקשת והיא אושפזה ביום 28.11.07 בבית חולים ושוחררה ביום 20.12.07. על מנת לטפל ולסייע לה, מונה בנה דב בער מרגלית, כאפוטרופוס על גופה ורכושה. כיום, שוהה המבקשת בבית אבות במצב סיעודי. על מצבה הרפואי והנפשי העיד ד"ר ג'רמי ג'ייקוב אשר ערך חוות דעת מיום 25.5.11.

בבקשה שהגיש בנה, מבוקש להעביר את הזכויות במושכר לדיירים המוצעים. הדייר המוצע אשר נחקר על תוכן תצהירו, הצהיר כי הוא מוכן לקבל לחזקתו את המושכר וכי ביכולתו לשלם את הסכום המצויין בבקשה תוך שבועיים שלושה מיום מתן הרשות. לדבריו, שוויה של הדירה עולה על המוסכם ומגיע ל-750,000 ₪ ואף יותר והוא מעוניין בביצוע העסקה הנדונה.

6.
בחנתי בחון היטב את הבקשה ואת טענות ב"כ המשיב בהתייחס אליה. ככל שהטענות נוגעות לבקשה עצמה, לא מצאתי כל טעם סביר להתנגדות בעל הבית לבקשה. כך שוכנעתי, כי הבקשה הוגשה כדין בהתאם להוראות החוק, נשלחה למשיב בצירוף התצהירים ומשלא נענתה הוגשה בקשה זו. כאמור, הדיירים המוצעים הביעו נכונות לרכוש את זכויות המבקשת ולשלם את מלוא הסכום עליו סוכם. כמו כן לא מצאתי כל פגם בתצהירים ובבקשה עצמה ולא נמצא כאמור, דופי בדיירים המוצעים. אשר לסכום שסוכם בין הצדדים, המשיב לא טרח להמציא חוות דעת של שמאי או מתווך אשר יש בהם כדי להעיד על כך שהסכום הינו מוגזם, בלתי סביר או אינו תואם את שווי השוק.

למעשה עיקר טענתו של המשיב, מתמקדת בשאלה אם המבקשת הינה דיירת מוגנת במושכר. ב"כ שני הצדדים טענו טענותיהם בעניין זה בסיכומים בכתב באופן מפורט, תוך התייחסות לפסיקה הנוגעת לעניין. ואולם, בית הדין סבור כי הן על פי הוראות החוק הנוגעות לחילופי דיירים, הפרקיטה והניסיון השיפוטי המצטבר במשך שנים רבות בבית הדין, מחלוקות הנוגעות למעמדו של הדייר היוצא אמורות להתברר בבית משפט השלום ולא בבית הדין לשכירות. מעמדה של המבקשת כפי שנטען בהתייחס לסעיף 20 לחוק הגנת הדייר, או לעילת הנטישה, בכל אלה פתוחה הדרך בפני
המשיב להגיש תובענה, כאמור.

יודגש, כי הדיון בבקשות לחילופי דיירים בבית הדין לשכירות, הינו קצר ביותר ומתקיימים בו ישיבה אחת או שתיים לכל היותר. הניסיון מלמד כי במרבית המקרים מדובר בבקשות של אנשים מבוגרים אשר מבקשים לקבל את חלקם בדמי המפתח על מנת לעבור לבית אבות ובכסף שמתקבל, משולמים דמי האחזקה בבית האבות כמו במקרה שלפנינו. בבקשות מעין אלה מתקיים דיון מהיר כשסיכומי הצדדים נשמעים בו במקום וכך ניתן פסק-דין לאלתר. במקרה שלפנינו, סבור בית הדין כי מעמדה של המבקשת כדיירת מוגנת אמור להתברר בבית המשפט תוך בחינת כל ההשלכות הנוגעות מכך כשבית המשפט אמור לאפשר לצדדים להביא את מלוא ראיותיהם בעניין זה. במרבית המקרים הליך בבית משפט בעילות פינוי נמשך חודשים ואף שנים, לא כפי שצויין באשר לבקשות מעין אלה הנדונות בבית הדין לשכירות.

כאמור, בית הדין נדרש לבחון את הבקשה אם היא עומדת בתנאים שנקבעו בהוראת סעיף 95 לחוק. במקרה שלפנינו, המשיב לא הראה טעם סביר בהתנגדות לדייר המוצע וכן לא הביא ראיה שיש בה כדי לחלוק על הסכום עליו הוסכם בין הצדדים לגבי שוויו של המושכר.

בנסיבות אלה סבור בית הדין, כי המבקשת עמדה בדרישות החוק ככל שהדבר נוגע להגשת הבקשה למתן רשות ולתנאים שנקבעו בחוק. על פניו נראה כי היא זכאית להגיש בקשה זו.

7.
סיכומו של דבר – נוכח כל האמור לעיל ולאחר שמצאתי כי אין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לבקשה, ניתנת רשות להעברת הזכויות במושכר לדיירים המוצעים, הכל בהתאם לאמור בתצהירים שצורפו לבקשה.


זכותו של המשיב לקבל את החזקה במושכר תוך 15 יום מקבלת פסק-דין זה ובלבד ששילם למבקשת באמצעות בא-כוחה את חלקה בדמי המפתח העומדים על 60% מסך של 650,000 ₪.




כמו-כן אני מחייב את המשיב לשלם למבקשת הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.


המזכירות תשלח העתק פסק-הדין לב"כ הצדדים.


ניתן היום,
כ'
סיון תשע"ב, 10 יוני 2012, בהעדר הצדדים.














ש בית הדין לשכירות 26332-04/11 צפורה מרגלית נ' יוסף צבי סגל (פורסם ב-ֽ 10/06/2012)