פסקי דין על רמי דויטש | פסקי דין על רן כהן | פסקי דין על שרון כהן | פסקי דין על דויטש רמי ואח' |

9603-02/09 א     24/06/2012




א 9603-02/09 רמי דויטש נ' רן כהן, שרון כהן, דויטש רמי ואח'








בית משפט השלום בחדרה



ת"א 9603-02-09 דויטש ואח'
נ' כהן ואח'






בפני

כב' השופט
נאסר ג'השאן


תובעים

רמי דויטש


נגד


נתבעים

1.רן כהן
2.שרון כהן



תובע שכנגד

רן כהן


נגד


נתבעים שכנגד

1.דויטש רמי
2.דויטש יעקב
פסק דין



1.
תביעה ותביעה שכנכד, שמקורן ביחסי שכירות של בית בזכרון יעקב, הידוע כחלקה 32
בגוש 11375 בשדרות בן גוריון 35א (להלן: "הבית").

2.
בטרם נפנה לטענות הצדדים ולהכרעה בהן, נביא בקצרה את השתלשלות העניינים הדיונית בתיק דנן. תחילתו של ההליך שלפניי הוא בתביעה שהגיש התובע - מר רמי דויטש
(להלן: "התובע"), כנגד הנתבעים רן כהן
(להלן: "הנתבע") -
עו"ד במקצועו, וכנגד רעייתו הגב' שרון כהן
(להלן: "הנתבעת"). בכתב התביעה המקורי עתר התובע לפנות את הנתבעים מן הבית ולחייבם לשלם את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם השכירות בין הצדדים - סך בש"ח השווה ל – 100$ בגין כל יום איחור בפינוי הבית ובסה"כ סך 73,080 ₪, וכן סך 15,000 ₪ פיצוי בגין ההפרה. התובע העמיד את סכום תביעתו ע"ס
80,080 ₪.

3.
הנתבעים הגישו בקשת רשות להגן, וביום 11.06.2009 התקיים דיון בפני
כבוד הרשם רומי, במהלכו הגיעו הצדדים להסכמה, לפיה: "מבלי שמי מן הצדדים מודה בטענות משנהו ומבלי שהדבר יהווה ראיה או הודאה בעובדות התביעה . בכפוף לתשלום סך 40,000 ₪" יפנו הנתבעים את הנכס מושא התביעה פינוי רצוני וימסרו מפתחותיו לידי התובע עד ולא יאוחר מיום 15.7.2009 (ראו נפסח ת/9 לתצהיר עדות ראשית של מר יעקב דויטש). עוד הוסכם בין הצדדים כי כל המחלוקות המחלוקות הכספיות שלא מצאו פתרונן בהסדר הנ"ל תידונה ע"י בית המשפט.

4.
לאחר שבית המשפט התיר לתובע להגיש כתב תביעה מתוקן בו יכללו נזקיו עד ליום הפינוי והנזקים שנגרמו לבית (החלטה מיום 18.7.2010), הגיש התובע כתב תביעה מתוקן בגדרו עתר לסעד כספי בלבד. לטענת התובע, מגיעים לו פיצויים מוסכמים בשל איחור הנתבעים בפינוי הבית עד ליום הפינוי בפועל (עפ"י ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים בפני
כבוד הרשם רומי- ביום 15.7.2009) - בסך 34,000$- השווה לסך 134,299 ₪. כמו-כן, עתר התובע לחייב את הנתבעים בסך 26,096 ₪ בגין הנזק שנגרם למושכר עפ"י חוות דעתו של השמאי שצורפה לכתב התביעה המתוקן; סך 1,200 ₪ - עלות חוות דעתו של השמאי; וכן סך 4,074 ₪ בגין הפסד ימי השכרה לשם תיקון הליקויים בבית. התובע טען כי על הנתבעים לשלם לו, לאחר ניכוי סך 40,000 ₪ ששולמו עפ"י ההסדר הדיוני - סך 125,669 ש"ח ₪.

5.
כאמור, כפרו הנתבעים בכל טענות התובע בכתב התביעה (על טענות הצדדים נעמוד להלן). הנתבע הגיש כתב תביעה שכנגד כנגד התובע וכנגד מר יעקב דויטש (להלן: "יעקב") בגדרו עתר לחייב את הנתבעים שכנגד לפצותו בגין הפרת ההסכם בסך 200,000 ₪ - לצורכי אגרה.

6.
בפתח ישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 04.05.2011 עתר הנתבע להפחית סכום התביעה שכנגד ל- 100,000 ₪ ובקשתו נענתה (ראו עמוד 23 לפרוטוקול).

7.
בכתב ההגנה לכתב התביעה שכנגד, כפרו הנתבעים שכנגד בטענות הנתבע.

טענות הצדדים בכתבי הטענות ובתצהירים:

8.
התובע טען כי הוא השכיר לנתבעים את הבית בהתאם להסכם מיום 23.7.2005 שצורף כנספח ת/3 לתצהירו של יעקב. התובע טען כי ההסכם הנ"ל הוא ההסכם היחיד בין הצדדים וכי מעולם לא נכרתו או נחתמו הסכמים אחרים, והוא קבע כי תקופת השכירות תהא לשנה החל מיום מסירת החזקה ביום 10.8.2005 תסתיים ביום 9.8.2006 וכי לנתבעים זכות ברירה (אופציה) להאריך את ההסכם בשנתיים נוספות. עוד נקבע בהסכם הנ"ל כי דמי השכירות יעמדו על 900 $ (תשע מאות דולר ארה"ב) אשר ישולמו בכל 10 לחודש (ראו סעיפים 2-4 להסכם).



9.
עוד טוען התובע כי נכללו בהסכם תנאים נוספים החשובים לענייננו; בין היתר, נכלל בסעיף 5 (ט) להסכם תנאי, לפיו ישלם השוכר בגין כל יום איחור בפינוי הבית סך בש"ח השווה ל- 100$ "כדמי נזק מוסכם ומוערך מראש וכל זאת מבלי לפגוע ביתר הוראות הסכם זה". בנוסף, הוסכם כי השוכר- הנתבעים, יעשו שטר חוב ע"ס 15,000 ₪ "להבטחת מילוי כל ההתחייבויות עפ"י הסכם זה". לטענת התובע, התחייבו הנתבעים
עפ"י האמור בסעיף 5(א) להסכם להחזיר את המושכר "צבוע ונקי כפי שקיבלו" .

10.
עפ"י כתב התביעה המתוקן, מימשו הנתבעים את האופציה במלואה, ועל כן רשאים היו להחזיק במושכר עד ולא יאוחר מיום 9.8.2008 ולמרות זאת ניסו הנתבעים, כך עפ"י התובע, להאריך את השכירות ע"י משלוח המחאות בגין תקופה מעבר ליום 9.8.2008 ואילו התובע, באמצעות יעקב - עושה דברו, לא הסכים לכך והשיב עוד במכתב מיום 9.2.08 (המסמך ת/4 לתצהירו של יעקב דויטש) את ההמחאות כאשר הוא מגלה את עמדתו בנחרצות כי אינו חפץ בהארכת הסכם השכירות.

11.
התובע טען כי לאור טענת הנתבע, כי בידיו הסכם הקובע תקופת שכירות בת חמש שנים -נועדו התובע ויעקב ומהלך הישיבה שהתקיימה, ראה יעקב הסכם שאינו חתום על ידי התובע או יעקב, ואשר יעקב ראהו לראשונה (ראו האמור בסעיף 8 לתצהירו של יעקב). בהסכם זה כפר יעקב, וטען כי אינו מהווה חלק מן ההסכמות בין הצדדים.

12.
התובע טוען כי לקראת תום תקופת השכירות שנקבעה בהסכם בין הצדדים (9.8.2008) פנה הנתבע אל יעקב וביקש לנהל מו"מ לצורך חידוש השכירות. התובע טען כי לאור תחנוניו של הנתבע, ניהל יעקב מו"מ שלא הוביל לכדי הסכם, ולפיכך, על הנתבעים היה לפנות את הנכס עד ליום 9.8.2008 ואף על פי כן לא פינו הנתבעים את הנכס, כאשר הם מעלים טענות כגון הטענה כי החזיקו הסכם המקנה להם זכות חזקה במושכר לשנתיים נוספות. לפיכך פנה התובע אל הנתבעים במכתבים שצורפו כנספחים ת/5 ות/6 וביקש כי הנתבעים יפנו את הבית, ואף על פי כן לא פינו הנתבעים את הבית והמשיכו להחזיק בו (ראו סעיפים 9-11 לתצהירו של יעקב), ובמקום לפנות את המושכר שלחו הנתבעים המחאות בגין תקופת השכירות המוארכת שמעולם לא הוגשו לפירעון.

13.
לפיכך הגיש התובע תביעתו לפינוי ולפסיקת הפיצוי המוסכם (נוסח התביעה עובר לתיקון). משפונה הבית עפ"י ההסדר הדיוני ביום 15.7.2009 תוקן כתב התביעה והוא כלל את סכום הפיצוי המוסכם עד ליום הפינוי בפועל וכן פיצוי בגין הנזקים שנגרמו לבית עפ"י חוות דעתו של שמאי שביקר בבית יומיים לאחר מסירתו לידי התובע, בקיזוז סך 40,000 ₪ ששילמו הנתבעים עפ"י ההסדר בפני
כבוד הרשם רומי (ראו סעיפים 17-19 לכתב התביעה).

14.
בכתב התביעה המתוקן וכן בתצהירו של יעקב פירט התובע את סכום תביעתו. לטענתו, מגיעים לו הסכומים שלהלן: סך בש"ח השווה ל- 19,100 $ - פיצוי בגין אי פינוי הנכס מיום 10.8.2008 ועד ליום הגשת התביעה ביום 16.2.2009); סך בש"ח השווה ל 14,900$ - בגין העיכוב בפינוי הבית מיום 17.2.2009 ועד ליום הפינוי בפועל (15.7.2009); סך 26,096 ₪ - סכום הנזקים שנמצאו בבית עפ"י אומדן השמאי מטעם התובע; סך 1,200 ₪ - בגין עלות חוות הדעת; וסך 4,074 ₪ - בגין אובדן שכירות לתקופה בת 10 ימים לצורך תיקון ליקויים בדירה. מן הסכום הכולל של חמשת המרכיבים הנ"ל,
ניכה התובע סך 40,000 ₪ ששולמו, כאמור, עפ"י ההסכמה הדיונית אליה הגיעו הצדדים בפני
כבוד הרשם רומי, ולפיכך עותר התובע לחייב את הנתבעים לשלם לו סך 125,670 ₪ (יצויין כי בתצהיר ובכתב התביעה צויין כי סכום התביעה עומד ע"ס 165,670 ₪ אולם נראה, כי הסכום הנ"ל מתעלם מקיזוז סך 40,000 ₪ שהתובע מודה בצורך לקזזם- ראו פירוט בסעיף 20 לתצהיר יעקב).

15.
גרסה אחרת בפי הנתבעים והתובע בתביעה שכנגד. גרסה זו חזרה על עצמה בכתב ההגנה, בכתב התביעה שכנגד ובתצהיר מפורט שהגיש הנתבע. להלן אעמוד על עיקרי הגרסה של הנתבעים.

16.
לטענת הנתבע, בטרם כרתו הצדדים את ההסכם מיום 22.7.2005 נכרתו בין הצדדים שני הסכמים מחייבים. לטענת הנתבע, בחודש יוני 2005 נכרת הסכם שכירות בין התובע, באמצעות אחיו יעקב, לבין הנתבע, לפיו שכר הוא את הבית לתקופה בת שנה אחת עם זכות ברירה (אופציה) לחדש את תקופת השכירות עד חמש שנים, וזאת חלף דמי שכירות בסך בש"ח השווה ל- 750$. הסכם זה, שאינו חתום בידי התובע או מי מטעמו, צורף כנספח א' לתצהיר הנתבע, וגרסת הנתבע לגבי כריתתו מפורטת בסעיפים 6 ו- 7 לתצהירו, שם מעיד הנתבע כי בחודש יוני 2005 נפגש עם יעקב במשרדו של עו"ד אפרים דעדוש (להלן: "עו"ד דעדוש") אשר התגורר באותה עת במושכר, ולאחר שיחה סיכמו הצדדים את התנאים (כאמור לעיל) ויעקב מסר לנתבע הסכם, ביקש כי ימלא את הפרטים וישלח את ההסכם בפקס. הנתבע טוען כי עו"ד דעדוש מילא את פרטי הנתבע על גבי ההסכם, מילא תקופת השכירות ותקופת האופציה ואת גובה דמי השכירות, והעביר את ההסכם ליעקב (ראו סעיף 8 לתצהיר הנתבע).

17.
הנתבע טוען כי נכרת הסכם שכירות שני, כאשר לאחר מספר שבועות פנה עו"ד דעדוש אל הנתבע וטען באוזניו כי סכום השכירות נמוך, ומאחר והנתבעים כבר עזבו את הדירה בה התגוררו ברמת-גן הסכימו הנתבעים, בלית ברירה, לשלם סך בש"ח השווה ל 850$ מבלי שיוותרו על טענותיהם. הנתבע טען כי אף ההסכם השני בר תוקף הוא.

18.
הנתבע מסביר לגבי הסכם השכירות השלישי, זה שהתובע טוען לו (ההסכם ת/3 לתצהיר יעקב) כי הסכם זה נחתם פחות מ- 10 ימים לפני מועד מסירת המושכר לידי הנתבעים, לאחר שיעקב הודיע, כי הוא הצליח להשכיר את הבית בתמורה ל- 1,000$ בחודש, וכי הוא מבקש לבטל את ההסכמות. הנתבע טוען כי עו"ד דעדוש, שהתגורר בבית באותה תקופה, הודיע לדיירת שהגיעה לראות את המושכר, כי הבית הושכר לאדם אחר וכי אין בכוונתו לפנות את הבית או להראות לה את הבית. בעקבות חילופי דברים קשים בין עו"ד דעדוש לבין יעקב, פנה יעקב אל הנתבע והודיעו כי בתמורה לתשלום סך 900$ יהיה מוכן "לקיים" את הסכם השכירות, ובתגובה הודיע הנתבע ליעקב, כי לאור העובדה
שאשתו - הנתבעת, אמורה להתחיל ללמד בזכרון יעקב ביום 1.9.2008, יחתום הוא על ההסכם השלישי מחוסר ברירה, ולפיכך ביום 22.7.2005 נפגשו התובע ויעקב, יחד עם הנתבעים, וחתמו על ההסכם (המסמך
ת/3 לתצהירו של יעקב) והנתבעים נדרשו לתת שטר חוב ע"ס 15,000 ₪.

19.
הנתבעים טוענים כי מייד לאחר החתימה, הודיע הנתבע ליעקב, כי הוא עומד על זכויותיו הנובעות מן ההסכם הראשון והשני. עוד טוענים הנתבעים כי קיבלו חזקה במושכר באופן חלקי ביום 1.10.2005 וחזקה מלאה ביום 1.11.2005 וכי ביום 10.10.2005 כתב הנתבע מכתב בו הוא העלה את הטענות באשר להסכמים הנ"ל (נספח ג' לתצהיר הנתבע), והמכתב הנ"ל לא נענה.

20.
הנתבעים טענו כי התובע הפר את ההסכם כאשר לא תיקן ליקויים עליהם הודיעו מבעוד מועד. הנתבע בתצהירו עמד על הליקויים שהתגלו בבית ועל ההודעות ששלח הנתבע לתובע, באמצעות יעקב.

21.
באשר לתום תקופת השכירות, טוען הנתבע כי ביום 20.1.2008 שלח הוא ליעקב שיקים בגין דמי השכירות לשנת 2008 ויעקב השיב לנתבעים חלק מן השיקים כאשר הוא טוען כי תקופת השכירות מסתיימת ביום 9.8.2008 (ראו מכתב יעקב מיום 9.2.2008) וביום 10.2.2008 ניהלו השניים - יעקב והנתבע, שיחת טלפון שהוקלטה ע"י הנתבע, במסגרתה, כך עפ"י הנתבע, העלה הוא את טענותיו לגבי ההסכם הראשון. הנתבע לא פינה את המושכר, ובחודש 9/08 נועדו הצדדים שוב במשרדו של הנתבע, ובמסגרת מו"מ הציג יעקב לנתבע הסכם שכירות חדש, וביום 21.9.2008 מילא הנתבע את ההסכם בדמי שכירות ע"ס 5,000 ₪ כבקשת יעקב, חתם עליו והעבירו לידי יעקב.
ביום 2.10.20008 החזיר יעקב את ההסכם עם תיקונים ואז החלה מערכת התכתבות, שבסופה לא קיבל הנתבע הסכם חתום. הנתבעים טוענים כי נכרת הסכם לאחר שביום 17.11.2008 העביר הנתבע את ההסכם כשהוא חתום, לאחר שקיבל את הערותיו של יעקב, וכן העביר הנתבע את ההמחאות בגין דמי השכירות, ולפיכך נכרת ההסכם הרביעי המקנה לנתבעים שכירות לתקופה נוספת.

22.
הנתבעים טוענים כי במסגרת ההסכמה הדיונית אליה הגיעו הצדדים, הסכימו הם לפנות את המושכר באופן רצוני, לאחר שהתגלו ליקויים, לרבות רטיבות במבנה. הנתבעים טוענים, כי שילמו סך 40,000 ₪ לפי ההסדר הדיוני, מאחר והסכום הנ"ל משקף את דמי השכירות עד פינוי הבית (ראו סעיף 52 לתצהיר הנתבע).

23.
בתביעה שכנגד, שהגיש הנתבע בלבד, טען הוא כי נגרמו לו הנזקים שלהלן: סך 28,200 ₪ -הפרשי דמי שכירות בין דמי השכירות עפ"י ההסכם הראשון לבין דמי השכירות ששילם הנתבע בפועל, ולחילופין סך 9,400 ₪ בגין הפרש בין דמי השכירות עפ"י ההסכם השני לבין דמי השכירות ששילם בפועל; סך 15,000 ₪ - בגין פיצוי מוסכם או בגין נזק ממשי הנובע מעיכוב במסירת המושכר, לאחר שהבית נמסר לידי הנתבע ביום 1.10.2005 במקום ביום 1.8.2005; סך 2,000 ₪ בגין איחור במסירת יחידת דיור בה התגורר שוכר בשם פאר, אשר נמסרה לידי הנתבע ביום 1.11.2005; פיצוי בסך 25,000 ₪ - בגין ליקויים גלויים, לרבות: שבר בחומה החוצצת בין הבית לבין בית השכן;
חוסר בווי סגירה בשני חלונות, באחד החלונות הרשת קרועה וכו'; סך 50,000 ₪ - בגין פיצוי או דמי מטרד או עוגמת נפש או עלות תיקון או ירידת ערך" בשל רטיבות שהתגלתה בדירה לאחר קבלת מלוא החזקה; סך 5,000 ₪ - בגין נזק שנגרם לנתבע עקב בעיות במערכת הביוב; פיצוי בסך 50,000 ₪ - בגין נזילות חמורות במושכר שגרמה לעובש, דבר שגרם לירידה באיכות החיים במושכר ולפגיעה בריאותית של ממש; סך 50,000 ₪ - פיצוי בגין פינוי מוקדם של המושכר; פיצוי בסך 50,000 ₪ - בגין נזקי הנתבע לאור התנהגותם הקלוקלת של הנתבעים שכנגד, אשר ניהולו מו"מ בחוסר תום לב והפרו את ההסכם - דבר שגרם נזק ובכלל זה פגיעה בשמו הטוב של הנתבע; לחלופין טען הנתבע, כי מצב הבית והליקויים שלא תוקנו - מפחיתים את שכ"ד בשליש, ועל כן על הנתבעים שכנגד להשיב לידי התובע שכנגד סך 54,600 ₪.

המחלוקת:

24.
לאחר שסקרנו את טענות הצדדים, אלה השאלות שבמחלוקת:

א.
מהו ההסכם התקף אשר הסדיר את יחסי השכירות בין בעלי הדין, והאם ישנו תוקף להסכמים הראשון והשני להם טענו הנתבעים.

ב.
מהו מועד פינוי הבית המוסכם? והאם המו"מ שניהלו הצדדים הבשיל להסכם (שכונה "רביעי" בפי הנתבע).

ג.
האם פינה הנתבע את הבית במועד המוסכם, וככל שלא עשה כן מהו הפיצוי המגיע לתובע בגין כך.

ד.
האם מגיע לתובע פיצוי בגין ליקויים שנמצאו בבית?

ה.
האם הפר התובע את ההסכם, וככל שהתשובה לכך בחיוב, האם מגיע לנתבע (התובע שכנגד) פיצוי בגין כך.

25.
אדון בשאלות אלה לפי סדרן.

העדים:

26.
מטעם התובע והנתבעים שכנגד העידו העדים שלהלן: התובע, יעקב, מר אייל מאיר, והשמאי מטעם התובע.

27.
מטעם הנתבעים והתובע שכנגד העיד הנתבע בלבד. מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעת שמאית מטעם השמאי מר שי אברמובסקי וב"כ התובע ויתר על חקירתו (ראו עמוד 57 לפרוטוקול).

מספר מילים בטרם הכרעה:

28.
בטרם אכריע במחלוקת ראיתי כי ראוי לקבוע מספר עובדות רקע, שאינן שנויות במחלוקת.

29.
אין חולקין כי התובע הוא עו"ד במקצועו. אין מחלוקת כי מי שניהל את המו"מ עם הנתבע הוא יעקב, ומי שבקיא בעובדות הוא יעקב ולא התובע (ראו עדות התובע בעמוד 42 שורות 23-32 לפרוטוקול; וכן בעמוד 45 שורות 28-30 לפרוטוקול) יעקב לא היה בקיא בעובדות ומי שניהל את המו"מ ולאחר מכן מי שעמד מול הנתבעים בביצוע ההסכם הוא יעקב ועל רקע זה יש להבין את תשובותיו של התובע בחקירתו שכנגד. כבר עתה, נוכח האמור לעיל, יש לדחות את טענת הנתבעים בפרק א' לסיכומיהם למחיקת התביעה על הסף. כמו-כן ראוי לציין כי עו"ד דעדוש הוא קרוב משפחתו של הנתבע (ראו האמור בסעיף 26 לתצהיר הנתבע, שם העיד הוא כי עו"ד דעדוש הוא בן דודו), וכי עו"ד דעדוש לא העיד מטעם מי מן הצדדים.






הכרעה

מהו ההסכם המחייב בין הצדדים :

30.

אקדים אחרית לראשית, הגעתי למסקנה כי הסכם אחד נכרת בין הצדדים, הוא ההסכם מיום 22.7.2005, וכי בין הצדדים לא נכרתו הסכמים נוספים.

31.
אציין תחילה כי הנטל להוכיח טענת הנתבעים, כי מלבד ההסכם מיום 22.7.2005 (שאין מחלוקת כי הצדדים חתמו עליו) נכרתו הסכמים נוספים תקפים מוטל הוא על הטוען טענה זו - הנתבעים, באשר טענה זו הינה טענת הגנה הבאה לשרת את האינטרס שלהם. כאמור, התובע והנתבעים שכנגד כופרים בקיומם של הסכמים מלבד ההסכם מיום 22.7.2003, ויעקב אף העיד בפני
י כי לא ראה את נספח א' לתצהיר הנתבע (המסמך המתיימר להיות ההסכם הראשון) עד לפגישה שהתקיימה בחודש 9/08 (ראו עדותו בעמוד 40 שורה 17 לפרוטוקול), כי אינו חתום עליו ואף כתב ידו לא מופיע עליו (ראו עדות יעקב בעמוד 40 שורה 12).

32.
לטעמי, כשלו הנתבעים להוכיח קיומו של הסכם תקף מלבד ההסכם מיום 22.7.2005. למסקנה זו הגעתי מן הנימוקים אותם אמנה להלן.

33.
הנימוק הראשון: הוא שההסכם מיום 22.7.2005 הוא ההסכם היחיד מבין כל ההסכמים להם טענו הנתבעים שנחתם על ידי כל הצדדים, קרי: התובע והנתבעים. הנתבע עצמו העיד כי התקיים "טקס" חתימה על ההסכם ביום 22.7.2005 בו נכחו הנתבעים התובע
ויעקב, ושם נחתם ההסכם, כאשר הן התובע והן הנתבעים חתמו על ההסכם (ראו האמור בסעיף 16 לתצהיר הנתבעים; כן ראו הודאת הנתבע, כי ההסכם היחיד מבין כל ההסכמים עליו חתומים כל הצדדים הוא ההסכם השלישי - בעמוד 66 שורות 12 ו- 13 לפרוטוקול). מאידך, אין חולקין כי ההסכם הראשון לא נחתם מעולם ע"י התובע, והוא נושא חתימה אחת - היא חתימתו של הנתבע ואף חתימת הנתבעת, אשתו של הנתבע, אינה מופיעה עליו. הדבר מלמד כי ההסכם הנ"ל לא הבשיל מעולם כדי הסכם מחייב. חתימת צד על ההסכם היא אות לגמירות הדעת להתקשר בקשר משפטי מחייב, ונראה, כי הדברים ידועים לנתבע - עו"ד במקצועו, שהיה עליו לדאוג כי הנתבע יחתום על ההסכם הראשון, אילו אכן הצדדים הגיעו להסכמות האמורות בו (לעניין משמעות החתימה כאות לגמירות דעת הצדדים להתקשר בהסכם, ראו למשל פס"ד שניתן לאחרונה: עא 7189/09 גילי הלר נ' ציון כהן (טרם פורסם, ניתן 06.06.12
)). אומנם ניתן להוכיח גמירות דעת בדרכים חלופיות אולם כפי שיובהר להלן, לא מצאתי ראיות לכך במקרה שלפניי.

34.
לאמור לעיל אוסיף, כי המסמך שלטענת הנתבעים מהווה ההסכם הראשון לא זו בלבד אינו נושא חתימת התובע; הוא לא נושא את פרטי התובע כצד (ראו המבוא של המסמך), דבר שאף הוא תומך בטענת התובע, כי המסמך הנ"ל לא הבשיל לכדי הסכם מחייב בין הצדדים.

35.
הנימוק השני שמביאני למסקנה כי ההסכם היחיד שכרתו הצדדים הוא ההסכם מיום 22.7.2005 הוא העובדה כי הצדדים פעלו על פי ההסכם הנ"ל, ורק על פיו. אין מחלוקת כי הצדדים פעלו למן רגע חתימת ההסכם מיום 22.7.2005 על פיו, כך לדוגמא, למרות דמי השכירות שנקבעו במה שמוכנה ע"י הנתבע "הסכם הראשון" ו"ההסכם השני" (סך בש"ח השווה ל- 750$ ולסך 850$ בהתאמה), שילם הנתבע דמי שכירות עפ"י הסכם השכירות שנקבע בהסכם השלישי (סך בש"ח השווה ל- 900$ - ראו עדות הנתבע בעמוד 66 שורה 18, שם מעיד הנתבע כי הוא שילם בפועל 900$). לאמור לעיל אוסיף, כי עפ"י המסמך המצורף כנספח א' לתצהיר הנתבע, ואשר הנתבעים טוענים כי מהווה ההסכם הראשון, היה על הנתבע למסור שטר חוב, כפי שנקבע בסעיף 5 למסמך, ואילו שטר חוב לא נמסר בהתאם להוראות המסמך שכונה ע"י הנתבע "ההסכם הראשון". שטר החוב נמסר, לאחר שנחתם ההסכם מיום 22.7.2005, כפי שהנתבע עצמו הודה בסעיף 16 (ג) לתצהירו.

36.
הנימוק השלישי שתומך בגרסת התובע, הוא העובדה כי עו"ד דעדוש לא הוזמן להעיד. כאמור, הנטל להוכיח טענת הנתבעים כי נכרתו שני הסכמים לפני כריתת ההסכם השלישי, מוטל הוא על הנתבעים. עיון בגרסת הנתבעים מעלה כי לעו"ד דעדוש היה חלק נכבד בכריתת שני ההסכמים הנ"ל, להם טענו הנתבעים, ועל כן עדותו היתה נחוצה לשם הוכחת טענתם. לשם הבהרת חשיבות
עדותו של עו"ד דעדוש, אפנה לטענות הנתבע בתצהירו, לפיהן - הפגישה במהלכה נכרת "ההסכם" הראשון נערכה במשרדו של עו"ד דעדוש (סעיף 6 לתצהיר הנתבע); עו"ד דעדוש הוא אשר מילא את פרטי הנתבע על המסמך (סעיף 8 לתצהיר הנתבע); עו"ד דעדוש הוא אשר פנה אל הנתבע, לאחר שלטענת הנתבע ביקש התובע לחזור בו מן ההסכם הראשון (סעיף 10 לתצהיר הנתבע); ולאחר כריתת ההסכם השני לו טוענים הנתבעים, הודיע עו"ד דעדוש לדיירת שביקשה לראות את הבית כי הבית הושכר לאחר וכי אין בכוונת עו"ד דעדוש להראות לה את הבית (סעיף 14 לתצהיר הנתבע). הנה כי כן, לעו"ד דעדוש היה חלק בכריתת ההסכמים הראשון והשני להם טענו הנתבעים, ועדותו יכולה היתה לשפוך אור על טענת הנתבעים לכריתת שני הסכמים קודמים. אין חולקין כי עו"ד דעדוש הוא בן דודו של הנתבע (ראו סעיף 26 לתצהיר הנתבע), והנתבעים היו מודעים לכך שעדותו של עו"ד דעדוש חשובה ורלוונטית, אולם לבסוף הם ויתרו על עדותו, כאשר הודיעו כי הם מוותרים על בקשתם להוציא כנגדו צו הבאה (ראו האמור בעמוד 75 שורות 12-13 לפרוטוקול).


37.
אי הבאת עו"ד דעדוש לעדות פוגעת בגרסת הנתבעים - שעליהם נטל ההוכחה להוכיח הטענות שהעלו. כאמור מדובר בעד רלוונטי, שעדותו יכולה היתה לשפוך אור על גרסת הנתבעים. העד הינו בן דודו של הנתבע, ולמרות זאת, לבסוף לא העיד בפני
בית המשפט. אי הבאתו כעד פוגעת בגרסת הנתבעים ובכל מקרה, מלמדת כי הנתבעים לא הרימו את הנטל להוכיח טענותיהם (לעניין משמעות אי הבאת עד רלוונטי ראו: ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' פרץ רוזנברג פ''ד מז(2) 605).

38.
נימוק רביעי שיש בו כדי להפריך את גרסת הנתבע, הוא העובדה כי הנתבע הסכים לחתום על ההסכם מיום 22.7.2005. כאמור, הנתבע הוא עו"ד הבקיא ברזי החוק, והוא יודע כי אילו היה בידיו הסכם תקף יכול הוא לדבוק בו ולא לחתום על ההסכם החדש מיום 22.7.05. טענת הנתבע, לפיה הוא "נאלץ" לחתום על ההסכם מיום 22.7.2005 ולפעול על פיו תוך שמירה על זכותו להעלות טענה לפיה הסכם אחר הוא תקף, אינה יכולה להתקבל, מאחר, וכאמור, אילו היה בידי הנתבע הסכם תקף יכול היה הוא לפנות לבית המשפט ולבקש אכיפתו.

39.
נימוק חמישי ששולל את הטענה כי בין הצדדים היה הסכם - מוקדם להסכם מיום 22.7.2005, הוא תמליל השיחה שניהל הנתבע עם יעקב, ואשר צורף כנספח י"ד לתצהיר הנתבע ודיסק הכולל השיחה. הנתבע שהקליט את השיחה שהתקיימה בינו לבין יעקב ביום 10.2.2008 (לפני תום תקופת חוזה השכירות עליו חתמו הצדדים בכששה חודשים) הגיש תמליל זה כראיה. בתמליל זה שולל יעקב כי קיים חוזה לחמש שנים והוא אומר "לא לא יש חוזה כתוב, מה שהחוזה כתוב זה מה יש" ובהמשך "אם היה לחמש שנים למה לא כתבנו את זה בהסכם רני...". אילו הצדדים היו כורתים הסכם אחר, מוקדם להסכם השלישי,
הדבר היה עולה בשיחה ויעקב היה נזכר כי היה הסכם קודם, ואילו עיון בתמליל השיחה אינו מותיר ספק כי הצדדים לא הגיעו להסכם קודם להסכם עליו חתמו התובע והנתבעים.

40.
ועוד, הטענה לפיה הנתבע "נאלץ" לחתום על ההסכם השלישי מאחר ואשתו אמורה היתה להתחיל ללמד בבית ספר בזכרון-יעקב, וכי הדבר נעשה בכפייה, אף היא נדחית. כדי לבסס את טענת הכפייה יש להוכיח כי היה הסכם בין הצדדים, וכאמור הנתבעים כשלו להוכיח זאת. כך או כך, ההסכם נחתם ביום 22.7.2005 ולא הוכח בפני
י כי הנתבע לא יכול היה למצוא דירה אחרת במועד הנ"ל, או כי הנתבע לא יכול היה לפנות לבית המשפט על מנת להשיג צו מתאים שיאפשר לו לתפוס חזקה בדירה.



41.
למעלה מן צורך אציין, כי אפילו אניח כי בין התובע לבין הנתבעים נכרת הסכם (וכאמור, עובדה זו לא הוכחה), הרי הנתבע לא חולק על העובדה כי ההסכם מיום 22.7.2005 הינו ההסכם המאוחר והאחרון (ראו עדותו של הנתבע בעמוד 66 שורה 13 לפרוטוקול). חתימת הנתבע על ההסכם הנ"ל מהווה ביטול להסכמים קודמים. שכן:

"הכלל המקובל הינו כי הנורמה המאוחרת גוברת על הנורמה המוקדמת:

lex posterior derogat priori
. חוק מאוחר גובר על חוק מוקדם; חוזה מאוחר גובר על חוזה מוקדם; צוואה מאוחרת גוברת על צוואה מוקדמת. מסקנה זו מתבקשת מ"עצמאותו" של יוצר הנורמה. כשם שהוא מוסמך ליצור נורמה, כן מוסמך הוא ליצור נורמה סותרת, המבטלת (במפורש או במשתמע) את הנורמה הראשונה שיצר
" (ראו: אהרן ברק "פרשנות במשפט" (חלק חמישי) פרק ב', סעיף 3).

42.

הנתבעים טוענים כי הם חתמו על ההסכם בשל עושק וכפייה. כאמור, אין בידי לקבל טענה זו. התובע הינו עו"ד ובידיו היו האמצעים החוקיים לפעול לצורך קבלת החזקה בנכס, אילו היה בידיו הסכם. באשר לכפייה – המדובר בהפעלת אלימות פיזית או מילולית (ראו: ג. שלו "דיני חוזים – החלק הכללי" (תשס"ה) בעמ' 327), מה שלא הוכח כי מתקיים בעניננו. ובאשר לעושק - הפסיקה קבעה כי בית המשפט יבטל הסכם שנחתם ע"י בעל דין בשל עושק, רק כאשר מתקיימים היסודות הבאים במצטבר: קיום

חוזה;

קשר

סיבתי בין העושק לכריתה; התנהגות העושק – היינו: ידיעה וניצול מצוקתו, חולשתו או חוסר נסיונו של העשוק- אשר אכן נתון במצב זה;

והיותם

של

תנאי

החוזה

גרועים

במידה

בלתי

סבירה

מן המקובל (ראו: שלו עמ' 344 ואילך). איני סבור כי המקרה דנן התמלאו התנאים לעושק.

43.
ועוד; נראה, כי יש בהתנהגות הנתבעים כדי לייצר "השתק מכח מצג". הנתבע חתם על ההסכם השלישי ואף פעל על פיו במשך כשלוש שנים, ולאחר שתוקף ההסכם הגיע פג, החלו הנתבעים לטעון כי הסכם אחר הוא ההסכם התקף ולא ההסכם על פיו נהגו הצדדים במשך שלוש

שנים. על הנתבעים היה לדבוק בהסכמים הראשון או השני להם טענו מייד לאחר חתימתם, ולמצער מייד לאחר חתימת ההסכם השלישי. משלא עשו כן, התובע והנתבעים שכנגד רשאים היו להסתמך על המצג לפיו ההסכם המחייב הוא ההסכם מיום 22.5.2005. מצג זה שינה את מצבם של התובע והנתבעים שכנגד לרעה, ועל כן מושתקים הנתבעים לחזור בהם מן המצג הנ"ל (להשתק מכח מצג ראו:

רע"א 4928/92 יחזקאל עזרא נ' המועצה המקומית תל-מונד פ"ד מז 94
). גם אם אקבל את הטיעון כי החתימה היתה תחת מחאה (וכאמור, איני מקבל טיעון זה) אין לקבל את הטיעון כי הנתבעים אשר קיבלו את החזקה בדירה קיימו את הצדדים במשך שלוש שנים "תחת מאחה". למסקנה זו אני מגיע אפילו אקבל את טענת הנתבע כי הוא שלח מכתב מיום 10.10.2005 ליעקב, שכן במכתב זה מעלה הנתבע טענות והוא ממשיך לפעול בהתאם להסכם עליו חתמו כל הצדדים.
44.
לאור האמור לעיל, אני קובע כי ההסכם היחיד התקף מבין שלושת ההסכמים להם טענו הנתבעים הוא ההסכם שנחתם ביום 22.7.2005 בנוכחות כל הצדדים, לרבות התובע והנתבעת שלא היו חלק מן המו"מ, ואשר הצדדים פעלו על פיו למשך כל תקופת השכירות, לרבות בכל הנוגע לגובה דמי השכירות.

מועד הפינוי המוסכם והאם המו"מ שניהלו הצדדים הבשיל להסכם (שכונה "רביעי" בפי הנתבע):

45.
השאלה השנייה הדורשת הכרעה, היא מהו מועד הפינוי המוסכם. שאלה זו חשובה לצורך הכרעה בשאלה אם הפרו הנתבעים את הוראות ההסכם ע"י פינוי הנכס באיחור.

46.
אין מחלוקת בין הצדדים כי עפ"י ההסכם השלישי מועד הפינוי המוסכם הוא 9.8.2008 (ראו סעיף 3 להסכם הנ"ל). מאחר וקבענו כי אין תוקף להסכם הראשון או להסכם השני להם טענו הנתבעים, הרי על הנתבעים היה לפנות את הנכס ביום 9.8.2008.

47.
טוענים הנתבעים כי הצדדים ניהלו מו"מ וכרתו הסכם מחייב, שכונה בפי הנתבע "ההסכם הרביעי". לטענת הנתבעים, נפגש הנתבע עם יעקב בחודש 9/2008 ולמרות שהנתבע דבק בטענתו כי ההסכם הראשון והשני תקף, ניהלו הצדדים מו"מ - כאשר יעקב דורש דמי שכירות ע"ס 5,000 ₪ לחודש וכאשר תקופת השכירות תהא לשנה עם זכות אופציה להארכת ההסכם בשנה נוספת. הנתבע טען בתצהירו שביום 21.9.2009 מילא הוא את הסכום שביקש יעקב (5,000 ₪)
ושלח את ההסכם בפקס ליעקב (סעיפים 34-36 לתצהיר הנתבע) וכעבור כעשרה ימים - ביום 2.10.2009 החזיר יעקב, באמצעות הפקס, את ההסכם עם תיקונים (סעיף 37 לתצהיר הנתבע). הנתבעים טוענים עוד כי יעקב הוסיף דרישות שוב ושוב "עד שנמאס" (סעיף 39 לתצהיר הנתבע).

48.
מאידך טוען יעקב, כי המו"מ לא הבשיל לכדי הסכם, בשל מחלוקות שהתייחסו לתקופת האופציה, מצב הגינה, והביטוח, וכי בפועל לא נחתם חוזה.

49.
אף כאן הנטל להוכיח כריתת ההסכם הוא על מי שטוען טענה זו – הנתבעים. לאחר שעיינתי בחומר הראיות מצאתי כי לא נכרת הסכם מחייב.




50.
הנתבע היה מודע לחשיבות החתימה על ההסכם. הוא שלח הסכם חתום אולם יעקב השיב הסכם זה עם הערות ותיקונים. במכתב ששלח יעקב נכתב "לרני קבל מס' תיקונים קלים שלח לי ואני אחזיר חתום". טוען הנתבע כי הוא קיבל את כל התיקונים שביקש יעקב, אולם טענה זו לא הוכחה בפני
י, שכן לא הוצג בפני
הסכם חתום ע"י הנתבע - אשר מקבל את כל התיקונים המופיעים בנוסח שצורף ע"י הנתבע וסומן י"ו (!).

51.
ועוד, למכתב שסומן ע"י הנתבע כנספח י"ז מיום 17.11.2008 - צירף הנתבע הסכם חתום. לא הוצג בפני
י אותו הסכם חתום ולא הוכח בפני
י כי מסמך זה מקבל את כל ההערות שהעלה יעקב במכתבו מיום 2.10.2008. לפיכך, לא הוכח בפני
י כי נכרת הסכם בכתב בין הצדדים כפי טענת הנתבעים.

52.
לאמור לעיל אוסיף כי ממכתב הנתבע מיום 17.11.2008 (נספח י"ז לתצהיר הנתבע) עולה כי הצדדים ניהלו מו"מ ארוך ומתיש, אולם לא זכינו לראות מה תוצאות אותו מו"מ. הנתבע טוען כי הוא קיבל את כל דרישות יעקב ושלח הסכם חתום על ידו אולם לא הוכח בפני
י כי אותו הסכם שצורף למכתב הנ"ל כולל בחובו את כל ההערות שביקש יעקב. כך או כך, אין חולקין כי הסכם לא נחתם, ולפיכך לא נכרת הסכם בין הצדדים. אף שהנתבע לא טען כי יעקב ניהל את המו"מ בחוסר תום לב, אף טענה זו איני מקבל, מאחר, וכאמור, לא הובא בפני
י המוצר המוגמר- טיוטת ההסכם שצורפה למכתב מיום 17.11.2008, ועל כן איני יכול לקבוע על פי
החומר שלפניי כי יעקב נהג בחוסר תום לב כאשר לא הסכים לחתום על המסמך שצורף למכתב הנ"ל.

53.
המסקנה היא כי לא נכרת הסכם רביעי והמו"מ שניהלו הצדדים לא הבשיל לכדי הסכם.

54.
אולם בכך לא תמה בדיקתנו, עלינו לבחון מתי היה על הנתבעים לפנות את הבית. האם לאור מה שקבענו עד כה היה על הנתבעים לפנות את הבית ביום 9.8.2008 או במועד מאוחר יותר, כטענת הנתבע.









55.
אין חולקין כי לפני שהגיע מועד פינוי הבית (9/8/08) פתחו הצדדים במו"מ. יעקב העיד בתצהירו כי התנהל מו"מ בינו לבין הנתבעים וכי "הועברו מספר טיוטות חוזה" (סעיף 60 לתצהירו של יעקב). יעקב העיד בפני
י כי "מיום 9/8 ועד למספר חודשים אחר כך" היו הצדדים במו"מ (ראו עדותו של יעקב בעמוד 35 שורה 30 לפרוטוקול). ומן המכתב מיום 17.11.08 (נספח י"ז לתצהיר הנתבע) עולה כי מו"מ זה נמשך, למצער, עד ליום משלוח המכתב. הדבר אף נובע מן העובדה כי לראשונה התבקשו הנתבעים לפנות את המושכר לאחר שהסתיים המו"מ ללא הצלחה, ביום 25.11.2008, כאשר פנה עו"ד רפאל דריי במכתב אל הנתבעים וביקשם לפנות את הבית "תוך 30 ימים מהיום" (ראו נספח י"ח לתצהיר הנתבע).

56.
מאחר והצדדים ניהלו מו"מ בהסכמה והנתבעים שהו בנכס בהסכמה, אני דוחה טענת התובע, כי על הנתבעים היה לפנות את הנכס ביום 9.8.2008, וכי הימנעותם מפינוי הנכס באותו יום מהווה הפרת הסכם החל מאותו יום. כאמור, הנתבעים לא פינו את הנכס בהסכמת התובע שניהל עימם מו"מ, שלח תיקון לטיוטת ההסכם ולא עמד על פינויים מן הנכס.

57.
יחד עם זאת, משהסתיים המו"מ ללא הצלחה, והנתבעים לא פינו את הנכס תוך 30 ימים מיום משלוח המכתב מיום 25.11.2008 (אשר נשלח בפקס למשרדו של הנתבע שלא כפר בקבלתו ואף צירפו לתצהירו), היה על הנתבעים לפנות את הבית ביום 25.12.2008 וכל יום עיכוב בפינוי הנכס הינו בבחינת הפרת הסכם.

58.
לאור האמור לעיל אני קובע כי על הנתבעים היה לפנות את הבית ביום 25.12.2008 והחל מיום 26.12.2008 החזיקו הם בנכס בניגוד להסכם בין הצדדים ואגב הפרתו.

האם פינה הנתבע את הנכס בזמן ומהו הפיצוי המגיע לו:

59.
הנתבעים אפוא לא פינו את הנכס במועד והם פינו אותו ביום 15.7.2009, לאור ההסכמה הדיונית אליה הגיעו הצדדים בפני
כבוד הרשם רומי.

60.
עפ"י הוראות ההסכם, נקבע בסעיף 5 (ט) כדלקמן: קרה ולא תפנה השוכרת את המושכר בתום תקופת השכירות תשלם השוכרת למשכיר סך של 100$ (מאה דולר) עפ"י השער היציג של הדולר כערכם בש"ח עבור כל יום איחור כדמי נזק מוסכם ומוערך מראש".


61.
אף שהצדדים ניהלו מו"מ לחידוש ההסכם, ואף שפקע תוקף ההסכם, סעיף זה - העוסק בפיצוי המוסכם שישולם לתובע למקרה והמושכר לא יפונה עפ"י הוראת ההסכם, ממשיך לעמוד בתוקפו אף אחרי תום תקופת ההסכם. מאחר והצדדים ניהלו מו"מ, הרי יש לראות את הסעיף כזה שחל על עיכוב בפינוי המושכר החל מיום 26.12.2008 .

62.
מן האמור לעיל ניתן ללמוד, כי תום תקופת השכירות הוא יום 25.12.2008 . מאחר והמושכר פונה ביום 15.7.2008, הרי איחרו הנתבעים בפינוי המושכר ב- 203 ימים.

63.
התובע טוען כי יש לפסוק את הפיצוי המוסכם במלואו. עפ"י טענת התובע, יש לפסוק לטובתו סך בש"ח השווה ל- 20,030 $ בגין העיכוב בפינוי הבית למשך כשבעה חודשים. מאידך, טענו הנתבעים בסעיף 56 לכתב ההגנה כי יש לבטל את הפיצוי המוסכם או להפחיתו בהיותו מוגזם ו"לא פרופורציונאלי" (ובנקודה זו אני דוחה את טענת התובע בסעיף 34 לסיכומיו, לפיה לא טענו הנתבעים להפחתת הפיצוי המוסכם). .

64.
נראה, כי הדין עם הנתבע. אמנם, לא בנקל יתערב בית המשפט בפיצוי מוסכם. על פי סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 –על הנתבע להוכיח כי הפיצויים "נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה"
,

אולם לטעמי, הנתבעים הוכיחו כי הפיצוי המוסכם נקבע ללא כל יחס לנזק שניתן היה לצפותו בעת כריתת ההסכם. ברע"א 817/96 רחל אהרוני ואחד נ' דוד דוד (טרם פורסם- ניתן ביום 4.12.96) דחה בית המשפט העליון בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שם נקבע כי
"פיצוי בשיעור של למעלה מ- 100% מדמי השכירות שנקבעו נראה על פניו כפיצוי שנקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו כתוצאה מסתברת מההפרה
".

65.
לטעמי אין לקבוע באופן קטיגורי, כי פיצוי מוסכם העולה על 100% מדמי השכירות אינו סביר ויש להפחיתו. כל מקרה ונסיבותיו; עניינו של משכיר המודיע כי הוא מבקש למכור את המושכר לאחר תום תקופת השכירות, שונה מעניינו של משכיר המתכוון להמשיך להשכיר את הנכס לאחר תקופת השכירות, וכך אף משתנה יחסו של בית המשפט כלפי סבירות הפיצוי המוסכם. על בית המשפט לבחון את הנזק שצפו הצדדים בעת כריתת ההסכם (בשנת 2005) כתוצאה מסתברת מן ההפרה הספיציפית (אי פינוי המושכר בזמן) (ראו : ע"א 707/78, 723 יוסף ואח'
נ' ש' קניאל ואח'
פ"ד לה(4) 796; ע"א 1/84
ברדה נתן נ' שמעון ורוזה סטרוד פ''ד מב(1) 661).



66.
בענייננו הוכח, כי המשכיר לא התכוון למכור את המושכר והוא התכוון להמשיך להשכיר אותו לשנים ארוכות. התובע העיד בפני
י באמצע שנת 2011 (בעמוד 45 שורות 28-30 לפרוטוקול) כדלקמן :

"
אני הבעלים של הבית ולא התכוונתי למכור אותו בעתיד הקרוב. אני ויעקב בנינו את הבית לפני מספר שנים. כל הזמן התכוונתי להשכיר אותו בשנים הבאות.לא היתה כוונה למכור אותו.

"

67.
הנה כי כן, התובע עתיד היה להמשיך להשכיר את המושכר גם לאחר תום תקופת השכירות בשנת 2008. מדובר בתקופה קצרה, והצדדים לא צפו כי דמי השכירות יעלו פי 3.5 מדמי השכירות שנקבעו עפ"י ההסכם. אין מחלוקת בין הצדדים כי לאחר תום השכירות ניהלו הצדדים מו"מ לצורך השכרת הנכס לנתבעים בתמורה לתשלום סך 5,000 ₪ מקום שדמי השכירות האחרונים ששילם הנתבע בשנת 2008 נעו סביב סך 3,500 ₪ (ראו הנספח י"ב).

68.
לאור האמור לעיל ראיתי כי יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם עליו הסכימו הצדדים. ראיתי להעמידו ע"ס 6,500 ₪ לחודש, כאשר פיצוי זה יש בו כדי לשקף הנזקים שייגרמו לתובע בגין אי פינוי הבית במועד.

69.
לפיכך, מגיעים לתובע הסכומים שלהלן מן הנתבעים:

א.
דמי שכירות חודשיים (לפי 900$ לחודש מיום 10.8.2008 ועד ליום 25.12.2008), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מאמצע התקופה ועד ליום מתן פסק דיני זה - סך 17,762 ₪ (הסכום חושב לפי שער הדולר ב- 10 לכל חודש)

ב.
פיצוי מוסכם ע"ס 6,500 ₪ לחודש החל מיום 26.12.2008 ועד 15.7.2009, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מאמצע התקופה ועד ליום מתן פסק דיני זה
- סך 50,470 ₪.

ג.
מן הסכום הנ"ל יש לקזז סך 40,000 ₪ ששילם התובע בתוספת הפרשי הצמדה וריבית החל מיום תשלומם (07.07.09 – ראו סעיף 16 לתצהיר עדות ראשית של יעקב) ועד היום, סך 45,674 ₪.

ד.
בסך הכל מגיע לתובע סך 22,558 ₪.


ליקויים בבית:

70.
טוען התובע כי יש לפסוק לטובתו פיצוי בגין הליקויים שנמצאו בבית עפ"י חוות דעתו של השמאי שהוזמן לבודקו ביום 17.7.2008 - יומיים לאחר פינויו. עוד טען התובע, כי יש לפסוק לו את שכרו של השמאי וכן הפסד דמי שכירות (לפי 100$ ליום) בגין אובדן דמי שכירות של
עשרת הימים שנדרשו לצורך תיקון הליקויים.

71.
עפ"י חוות דעתו של השמאי מטעם התובע, עלות תיקון הליקויים שנותרו בבית היא סך 29,096 ₪ - כאשר הליקויים שנמצאו בבית הם אלה: תיקון טייח וסתימת קירות בבית; תיקון הכנה לצבע וצבע בקירות; השלמת בתי מנורה; תיקון צבע למעקה החיצוני; תיקון מתקן תליית הכביסה; תיקון והשלמת תריס ושלבים; תיקון ריצוף כולל עבודה וחומר; תיקון אינסטלציה; ותיקון נגרות.

72.
מאידך, טוענים הנתבעים כי לא חלה עליהם החובה לתקן הליקויים הנ"ל, והם אף צירפו חוות דעת מטעמם שאומדת את הנזקים הנ"ל.

73.
המומחה מטעם התובע נחקר על תצהירו, ואילו המומחה מטעם הנתבע – לא נחקר, לאחר שב"כ התובע והנתבעים שכנגד ויתר על חקירתו.

74.
נשוב להוראות ההסכם הרלוונטיות; עפ"י ההסכם הצהירו הנתבעים כי קיבלו את המושכר כשהוא צבוע וכי בתום תקופת השכירות מתחייבים הם להחזירו "כשהוא צבוע ונקי כפי שקיבלו" (סעיף 5 (א) להסכם).

75.
אין חולקין כי המומחה מטעם הנתבעים לא בדק את מצב הבית בטרם קיבלו הנתבעים החזקה בו (ראו עדות המומחה בעמוד 51 שורות 2 ו- 3 לפרוטוקול). בנוסף יעקב עצמו העיד בפני
י כי הוא לא ראה את הבית לאחר שהנתבעים החזירו את החזקה בו לידי התובע (עדות יעקב בעמוד 28 שורה 21 לפרוטוקול) והוא מודה כי השמאי לא יכול היה לדעת באיזה מצב נמסר הבית לידי הנתבעים (עדותו של יעקב בעמוד 32 שורה 16 לפרוטוקול). התובע אף העיד כי אינו יודע אילו נזקים התגלו בבית (בעמוד 46 שורה 12 לפרוטוקול).





76.
אם אלה הם פני הדברים, וכאשר התובע או אחיו יעקב הבקיאים במצב הבית בטרם נמסר לידי הנתבעים לא ראו את הנכס, כיצד ערך המומחה את חוות דעתו? ניכר היה כי התובע החליט להכין חוות דעת לצורך הגדלת סכום התביעה, ולפיכך הזמין הוא מומחה שביקר יומיים לאחר פינוי הבית מבלי שיעקב או התובע ביקרו בבית או ראו את מצבו. לטעמי, חוות הדעת אינה משקפת ליקויים שעל הנתבעים לפצות את התובע בגינם, כי אם ניסיון מלאכותי להגדיל את סכום התביעה, שכן כיצד יכול מומחה לערוך חוות דעת לגבי נזקים שנגרמו לבית, אם יעקב או הבעלים בבית אינם מתלווים אליו ומסבירים לו כיצד מסרו את הבית, ומהם הליקויים שנגרמו כתוצאה משימוש בלתי סביר בבית.

77.
יצויין עוד, כי יעקב או התובע לא העידו על הליקויים ולא הבהירו מצב הבית עובר להשכרתו לנתבעים, והסתפקו להפנות לחוות דעתו של המומחה ששכרו.

78.
המומחה עצמו הודה כי אינו יודע מצב הבית ועל כן אין הוא יודע כיצד התקבלו משקופי הדלתות, אין הוא יודע אם המנורות הוחלפו בתקופה שלאחר שהקבלן שבנה את הבית; כי הפגם שמצא במעקה החיצוני מהווה בלאי סביר וכי אינו יכול לשלול את הטענה כי הנתבעים קיבלו את מצב מתקן תליית הכביסה החיצוני כפי מצבו היום, או כי הם קיבלו תריסי מרתף הבית במצבם כפי שהוא היום; עוד עולה כי אין המומחה אין יכול לשלול שבעת קבלת החזקה בבית לא היו רשתות חלונות; אין הוא יכול לשלול את הטענה כי מצב הריצוף לא השתנה; ואין הוא יכול לשלול הטענה כי הגינה התקבלה כפי מצבה היום (ראו עדות המומחה מטעם התובע בעמוד 52 שורות 1-17 לפרוטוקול).

79.
לאור האמור לעיל, ומאחר ולא הוכח מצב הבית בטרם נמסר לידי הנתבעים איני יכול לקבל את האמור בחוות הדעת, מן הטעם הפשוט שלא הוכח בפני
י כי ליקויים אלה מקורם בשימוש בלתי סביר ולא הוכח בפני
י כי הבית נמסר במצב אחר מזה שראה השמאי מטעם התובע,
בעת עריכת הביקור בנכס. לאמור לעיל אוסיף, וזאת לשם הוכחת מופרכות טענת התובע,
כי התובע עצמו העיד כי לא ידוע לו על נזקים בבית (בעמוד 46 שורה 13). עוד ראוי לציין כי לא הוצגה בפני
י ולו ראיה אחת המוכיחה ביצוע תיקון כלשהו בבית לאחר פינויו ע"י הנתבעים, כאשר יעקב מעיד כי מאז פונה הבית לא ביקר בו, ומאידך הוא מעיד כי הוא ביצע תיקונים, ואף על פי כן אין הוא יכול להציג קבלה כלשהיא או תלוש שכר המוכיח העסקת פועל בעבודות אלה או רכישת חומרים לשם תיקון הבית (ראו עדות יעקב 32 שורה 31 ובעמוד 33 שורות 1-13 לפרוטוקול).

80.
למרות האמור לעיל, מצאתי כי על הנתבעים היה להשיב את הבית כשהוא צבוע (כפי שקובע ההסכם בין הצדדים). אין חולקין כי הבית הוחזר מבלי שנצבע, והנתבעים אינם טוענים אחרת. לפיכך, על הנתבעים היה להשיב את הבית - צבוע.
81.
הוצאות הצבע של הבית עפ"י חוות דעתו של המומחה מטעם התובע מגיעות כדי סך 7,800 ₪ (ראו סעיף 2 לפרק הערכת הנזק). אולם לאור האמור לעיל באשר לחוות הדעת מטעם התובע, ולאור העובדה כי איני יכול לסמוך על חוות דעת זו, מצאתי לבכר את הערכת המומחה מטעם הנתבעים – אשר לא נחקר על חוות דעתו, ואשר קבע כי עלות צביעת הבית היא סך 2,000 ₪.
סכום זה אני פוסק לטובת התובע והוא יישא הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 17.7.09 ועד היום- סך 2,263 ₪.

82.
לאור האמור לעיל לא מצאתי מקום לפסוק עלות חוות דעתו של השמאי מטעם התובע או דמי שכירות שהפסיד התובע משך עשרה ימים, במהלכם תוקן הבית- וזאת משני טעמים: הראשון הוא שלא הוכח בפני
י ביצוע תיקונים, והאחר הוא שלא הוכח בפני
י כי מועד השכרת הבית נדחה בשל ה"תיקון" האמור.

83.
לסיכום: תביעת התובעים מתקבלת בחלקה, באופן שעל הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע סך 24,821 ₪.

התביעה שכנגד: האם הפרו הנתבעים את ההסכם או חובת תום הלב כלפי התובעים:

84.
אדון להלן בטענות התובע בתביעה שכנגד, לפי הסדר המופיע בתצהיר הנתבע, שכן אלה הטענות שביקש הנתבע להוכיח ואשר לטענתו מצמיחות לו הסעדים שביקש בכתב התביעה.

85.
טענת הנתבע להחזר דמי השכירות מאחר וההסכם הראשון או השני, להם טען הנתבע, תקפים: טוען הנתבע, כי עפ"י ההסכם הראשון לו טען היה אמור לשלם סך בש"ח השווה 750$ ואילו עפ"י ההסכם השני אמור היה לשלם סך בש"ח השווה ל- 850$. לפיכך עותר הוא להשיב לו את ההפרש בין הסכומים האמורים בהסכם הראשון ולחילופין בהסכם השני לבין הסכומים ששילם בפועל עפ"י ההסכם מיום 22.7.2005. משקבענו כי לא נכרת בין התובע לבין הנתבעים הסכם מלבד ההסכם מיום 22.7.2005 - דין טענתו הנ"ל של הנתבע להידחות.

86.
האיחור במסירת החזקה במושכר: לטענת הנתבע הוא קיבל את החזקה במושכר ביום 1.10.2005 (במקום 10.8.2005 עפ"י ההסכם). לפיכך זכאי הוא לסך 15,000 ₪ "כפיצוי או כדמי שכירות לאותם חודשים או הוצאות נלוות" (סעיף 77 לתצהיר הנתבע). עוד מוסיף הנתבע כי הוא קיבל את היחידה בה התגורר מר פאר ביום 1.11.2005 ולפיכך דורש הוא לפצותו בגין האיחור בסך 2,000 ₪.



87.
דין טענתו זו של התובע להידחות. תחילה, הנתבע, הנושא בנטל ההוכחה ליסודות תביעתו, לא הרים את הנטל להוכיח כי קיבל את הבית באיחור כלשהו. למסקנה זו הגעתי נוכח האמור במכתבו של הנתבע מיום 10.10.2005 (נספח ג') שנכתב, כביכול, ביום שבו קיבל הנתבע את הבית. בסעיף 1(ז) למכתב כותב הנתבע ליעקב:"למרות שהתחייבת למסור את הדירה לח"מ ביום 10.8.05 הדירה התקבלה בסוף חודש אוגוסט על כל המשתמע מכך וגם בעניין זה הח"מ שומר על כל זכויותיו". הנה כי כן חרף טענתו של הנתבע כי קיבל את הבית ביום 10.10.2005 עולה מן המכתב שנכתב ביום 10.10.2005 כי הדירה התקבלה בסוף אוגוסט. סתירה זו לא זכתה לישוב והיא פוגעת קשות בטענות הנתבע לגבי מועד קבלת הבית. בנוסף, אפילו אניח כי הבית נמסר באיחור מה, מדוע לא טרח הנתבע, כזכור - עו"ד במקצועו, להתריע על כך בזמן אמת, ומדוע לא מצא לנכון לתעד איחור זה, כפי שנהג לתעד כל דבר הנוגע להסכם השכירות. כך או כך הנתבע טען על דרך הסתם כי מגיע לו פיצוי ע"ס 15,000 ₪ מבלי שיטרח לפרט כיצד חושב סכום זה ומהו הנזק שנגרם לו.

88.
האיחור בפינוי יחידת הדיור: הנתבע טען כי חלק מן הבית (יחידת הדיור בה התגורר פאר) לא פונתה בזמן – וטענה זו דינה להידחות. יעקב העיד בפני
י כי פאר שכר יחידת הדיור בתוך הבית מעו"ד דעדוש, והוא, דעדוש היה אמור לפנותו. כמו-כן טען יעקב כי הוא מסר את הבית לידי הנתבעים במועד הקבוע בהסכם, וכי לא ידע כי פאר מחזיק בחלק מן הנכס (ראו עדותו של יעקב בעמוד 28 שורות 23 ו- 24 לפרוטוקול). אף כאן הנטל להוכיח טענה זו מוטל הוא על הנתבע. לטעמי, לא הרים הנתבע נטל זה. הנתבע שכתב ליעקב מכתב ביום 10.10.2005 (דהיינו בטרם פינה פאר את הדירה, לטענתו) לא טורח להודיע ליעקב כי פאר מחזיק ביחידת הדיור, ואינו דורש דבר באשר לחזקה בבית. אילו נכונה טענת הנתבע, היה מכליל החזקת פאר ביחידת הדיור ברשימת ההפרות המופיעות במכתבו מיום 10.10.2005, ומשלא הוזכר פאר, מוכיח הדבר, כי לא החזיק בדירה באותו שלב.

89.
ליקויים במושכר: טוען הנתבע כי המושכר נמסר לידיו עם ליקויים גלויים: החומה החוצצת בין הבית השכן לכיוון צפון שבורה או לא סיימו בנייתה; הגדרות החוצצות את הבית מכיוון דרום רפויות; בשני חלונות חסרים ווי סגירה, בחלון הסלון הרשת קרועה; במקלחת וחדר השירותים זווית שיפוע הרצפה "לא נכונה". בגין ליקויים אלה דורש הנתבע פיצוי ע"ס 25,000 ₪ וזאת "כדמי מטרד או עוגמת נפש או כעלות התיקון או ירידת ערך הנכס או כאובדן הנאה" (ראו סעיף 79 (ה) לתצהיר הנתבע).




90.
אין בידי לקבל טענתו זו של הנתבע. הנתבע עצמו מודה בתצהירו כי מדובר בליקויים "גלויים" כלשונו. בסעיף 5 (ט) להסכם בין הצדדים הצהירו השוכרים כי "קיבלו את המושכר לשביעות רצונם והוא מתאים למטרתם ולצרכיהם וכי ראו ובדקו את מצב המושכר בטרם חתמו על הסכם זה". כאשר השוכר מקבל את המושכר וחתום על הסכם, לפיו ראה את המושכר ומקבלו במצבו, אין הוא יכול לתבוע פיצויים בגין ליקויים גלויים לעין, המהווים חלק מן המושכר, ואשר קיבלם והסכים להם.

91.
כך או כך, הליקויים הנ"ל, אפילו יוכח קיומם, אינם מזכים הנתבע בפיצוי. הנתבע טוען על דרך הסתם כי מגיעים לו סך 25,000 ₪ בגין הליקויים הנ"ל, מקום שאינו מפרט מדוע הוא דורש את הסכם הנ"ל וכיצד הליקויים הנ"ל פגעו בזכות ההנאה מן המושכר.

92.
רטיבות ביחידת הדיור: טוען הנתבע, כי "יחידת הדיור במושכר" סבלה מרטיבות. לפיכך דיירים ששכרו את היחידה עזבו את המושכר - בשל העובש, ועל כן יש להפחית בדמי השכירות ולפסוק לתובע את ההפסד שנגרם לו בגין הפסד דמי שכירות בסך 50,000 ₪ . אף טענה סתמית זו דינה להידחות.

93.
אפילו אתעלם מן הטענה, לפיה אין השוכר רשאי להשכיר חלק מן המושכר לאחר, כפי שנקבע בסעיף 9 להסכם השכירות, לא הוכח בפני
י כי הנזק הנטען בכתב התביעה אכן אירע. אומנם, בחוות דעתו של המומחה קבע המומחה כי קיימת בעיית רטיבות ביחידת הדיור, אולם, משום מה, הנתבע לא הזכיר בעיה זו במכתביו. יצויין כי הנתבע כתב ליעקב מספר לא מועט של מכתבים בהם הוא עמד על ליקויים, והוא אף קיזז מדמי השכירות לצורך תיקון ליקויים (ראו לדוגמא מכתב הנתבע מיום 30.5.2006- נספח ט' לתצהיר הנתבע). לא רק שהנתבע לא הזכיר בעיה זו במכתביו, הוא אף עשה כל לאל ידו על מנת לשכור את הבית לשנתיים נוספות, כאשר הוא שולח טיוטת הסכם חתומה על ידו מבלי לכלול בה את חובת התיקון של "בעיה" זו.

94.
האמור לעיל מצביע על כך שהנתבע לא הודיע על בעית רטיבות ואף היה מוכן לשכור את הבית לשנתיים נוספות, ללמדך כי בעיה זו לא היתה קיימת, או שלא הטרידה את הנתבע. עוד אציין כי הנתבע העלה בעיה זו
לראשונה בבקשת רשות להגן ובכתב הגנתו, שם הוא טען כי בעת קיום הדיון בפני
כבוד הרשם רומי בשנת 2009 "התגלו ליקויים חמורים ביותר במערכת המים או הביוב". הנה כי כן, אפילו לשיטתו של הנתבע התגלו בעיות אלה בחודש 2/09 לקראת פינוי הנכס, ולאחר תום ההסכם בין הצדדים.


95.
כך או כך, אפילו אניח, לצורך הדיון בלבד, כי ליקויים אלה אכן היו קיימים, לא הוכיח הנתבע את נזקיו. לא הוכח כי הנתבע היה רשאי להשכיר את יחידת הדיור, לא הוכח בכמה השכיר את יחידת הדיור, ולא הוכח כי נשלל השימוש ביחידה הנ"ל. הנתבע החליט כי נזקיו עולים כדי 50,000 ₪ מבלי לפרט כיצד חושב סכום זה.
לפיכך אני דוחה את טענת הנתבע בגין ראש הנזק הנ"ל.

96.
תקלה במערכת הביוב בקומה העליונה: הנתבע טוען כי יש לפסוק לו סך 50,000 ₪ מאחר ובשנת 2008-2009 לערך אירעה תקלה במערכת הביוב, ובשל התמהמהות התובע בתיקון הליקוי, נשלל מן הנתבע הזכות להשתמש "שימוש ראוי" במערכת הביוב בקומה השנייה. בגין האמור לעיל תבע הנתבע סך 50,000 ₪. אף טענה זו אני מוצא לדחות.

97.
כידוע, בבית מושכר עלולות להיווצר תקלות. לא הובא בפני
י אופי התקלה שאירעה, היקף התיקון , וכיצד התרשל התובע בתיקון התקלה. לפיכך, טענותיו הכלליות של הנתבע, כפי שהעלה בתצהירו אינן מובילות למסקנה כי התובע הפר את ההסכם. בנוסף, לא הובהר בפני
י כיצד נמנע מן הנתבע ובני ביתו "שימוש ראוי". מן האמור לעיל אני למד כי לא נמנע ממנו שימוש במערכת הביוב כי אם "שימוש ראוי". מהו אותו שימוש ראוי, לא זכינו לדעת. למרות האמור לעיל, דרש הנתבע סך 50,000 ₪ בגין אי שימוש ראוי במערכת הביוב בקומה העליונה, מבלי שיסביר כיצד חושב סכום זה ומהו הנזק שנגרם לו - המצדיק פסיקת הסכום הנ"ל.

98.
כתמי רטיבות: טוען הנתבע, כי לאחר תיקון מערכת הביוב החלו להתגלות כתמי רטיבות ואף לטפטוף מים לקומת הקרקע. לטענת הנתבע הדבר גרם לעובש, שגרם לירידה באיכות החיים והדבר אף היווה פגיעה בריאותית של ממש. הנתבע תבע בגין ראש נזק זה סך 50,000 ₪. אין לי אלא לחזור על האמור לעיל באשר לרטיבות שהתגלתה ביחידת הדיור. טענת הנתבע אינה מתועדת, למרות שהוא כתב מספר מכתבים ליעקב. בנוסף, לא ברור מתי החלה בעיה זו בבית, מהם אותם נזקים בריאותיים (שלא הוכחו ע"י הגשת חוות דעת רפואית או מסמך רפואי כלשהו). לפיכך דין טענה זו להידחות.

99.
פינוי מוקדם מן הבית: הנתבע טוען כי פינה את הבית פינוי מוקדם ועל כן זכאי הוא לפיצוי ע"ס 50,000 ₪. מאחר ודחיתי טענת הנתבע, לפיה פינה הוא את הבית פינוי מוקדם ואף קבעתי כי הוא איחר בפינוי הבית, דין טענתו של הנתבע להידחות.

100.
תיקון כיור בקומת הקרקע: לא הובאה כל ראיה ממנה ניתן ללמוד כי הכיור תוקן,
וכי שולם סך 200 ₪. לפיכך אף טענה זו מצאתי לדחות.

101.
הפרת ההסכם ע"י הנתבעים שכנגד או בגין התנהגותם "הקלוקלית": משדחיתי טענות הנתבע להפרת ההסכם או למעשה הסחיטה הנטענים ע"י הנתבע, אף טענה זו דינה דחייה.

102.
הפחתת שכר הדירה בשליש לאור חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבע: הנתבע טען כי
יש להפחית את דמי השכירות בשליש, בשל ריח הסרחון. בכל הכבוד, אף טענה זו דינה להידחות. כאמור, כבר קבעתי כי איני מקבל טענת הנתבע, כי בבית היתה בעיית רטיבות, ובכל מקרה אין הדבר מתיישב עם רצונו העז של הנתבע לשכור את הבית לשנתיים נוספות. כך או כך , לשיטת הנתבע הבעיה זו החלה לקראת פינוי הבית (ועפ"י כתב ההגנה זו הסיבה ששיכנעה את הנתבע לפנות את הבית בהסכמה) ועל כן אין טענתו הנ"ל של הנתבע, מזכה בהפחתת דמי השכירות.

103.
המסקנה היא כי דין התביעה שכנגד להידחות.

104.
הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע סך 24,821 ₪.

105.
התביעה שכנגד נדחית בזאת.

106.
לאור התוצאה אליה הגעתי ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, לתובע סך 5,000 ₪ בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד (שניהם יחד). בגין התביעה שכנגד ישלם הנתבע (התובע שכנגד) לנתבעים שכנגד הוצאות משפט בסך 8,000 ₪.

107.
הסכומים ישולמו תוך 30 ימים מהיום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.


ניתן היום,
ד' תמוז תשע"ב, 24 יוני 2012, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 9603-02/09 רמי דויטש נ' רן כהן, שרון כהן, דויטש רמי ואח' (פורסם ב-ֽ 24/06/2012)