פסקי דין על אלי ראובן בניה והשקעות | פסקי דין על אלי ראובן | פסקי דין על סרצי רוני | פסקי דין על סרצי טל |

4832/04 א     30/07/2004




א 4832/04 אלי ראובן בניה והשקעות בע"מ, אלי ראובן נ' סרצי רוני, סרצי טל






בתי המשפט
1

בשא004789/04
בית משפט השלום ירושלים
בתיק עיקרי: א 004832/04

30/07/2004

כב' השופטת ד"ר מיכל אגמון - גונן

לפני:
1. אלי ראובן
בניה והשקעות בע"מ

2. אלי ראובן

בעניין:
מבקשים/נתבעים
נ ג ד
1. סרצי רוני

2. סרצי טל
משיבים/תובעים
החלטה
בפני
י בקשה למחיקת התביעה על הסף או לחילופין לדחיית התביעה על הסף, בהעדר עילה.

המבקשת 1 היא חברה קבלנית שהקימה, בין השאר, פרויקט דירות מגורים בשכונת הר חומה בירושלים (להלן: הפרויקט). המבקש 2 הוא מנהל אצל המבקשת 1.

התובעים/המשיבים רכשו מהנתבעים/המבקשים, ביום 2.8.01, דירה, הכוללת מרפסת, בפרויקט (להלן: הדירה והמרפסת, בהתאמה). המבקש 2 השתתף, בתוקף תפקידו אצל המבקשת 1 וכנציגה, במשא ומתן למכירת הדירה למשיבים. עובר לרכישת הדירה, רכשו המשיבים דירה אחרת בפרויקט, דירה קטנה יותר, ורק בשלב מאוחר יותר, תמורת תוספת כסף, המירו את הדירה הקטנה בדירה, נשוא התביעה. הכל בהסכמת המבקשים.

התביעה עוסקת בהפרת חוזה הנוגעת למרפסת הדירה.

מוסכם על הצדדים כי בעת רכישת הדירה הייתה רצפת המרפסת יצוקת בטון. עוד מוסכם כי המשיבים והמבקשת 1 חתמו, במעמד החתימה על ההסכם לרכישת הדירה (להלן: ההסכם), על נספח להסכם, שכותרתו: "נספח לנושא המרפסת הקדמית" (להלן: נספח המרפסת). נוסח נספח המרפסת הוא כדלקמן:

"החברה (מבקשת 1 - מ' א' ג') ביצעה רצפת מרפסת מבטון.
בהיתר מופיע פרגולה ממתכת במקום רצפת בטון.

במידה והעירייה לא תאשר השינוי, ותדרוש החזרת המצב לקדמותו, עלויות
השינוי על חברת אלי ראובן
.

הדייר (המשיבים - מ' א' ג') מאשר שלא יתנגד לבצוע השינוי לפי דרישת העירייה, ולא יהיו לו כל טענות או תביעות כנגד חברת אלי ראובן
בניה והשקעות בע"מ
."

לאחר החתימה על נספח המרפסת, החליפה המבקשת 1 את רצפת הבטון של המרפסת בלוחות עץ ישנים, וזאת על פי דרישת העירייה.

המבקשים טוענים כי כל תביעת המשיבים מבוססת על השינוי ברצפת המרפסת. חתימתם של המשיבים על נספח המרפסת מהווה התחייבותם בכתב כי לא תהיה להם כל טענה כלפי המשיבים במידה וייעשה כן, מה גם שהשינוי בוצע לפי דרישת העירייה. ההסכם עם המשיבים נחתם רק לאחר שהובהר להם כי בפועל נבנתה רצפת בטון במרפסת. אולם, על פי היתר הבנייה, ניתן לבנות ברצפת המרפסת פרגולת מתכת ולא רצפת בטון. לכן, באם העירייה תדרוש זאת, יהיה צורך להחליף את רצפת הבטון בפרגולת מתכת. עניין זה צוין בנספח נפרד, הוא נספח המרפסת, ולא בסעיף בהסכם, כדי למנוע טענה לפיה המשיבים לא שמו לב לעניין. רצפת הבטון במרפסת הוחלפה בלוחות עץ, לאחר שהצבת רשת ברזל לא התאפשרה משיקולים תכנוניים ואחרים. כן, המבקשים עושים שימוש במרפסת (סעיפים 26-27 לכתב ההגנה). לפיכך לא מתקיימת עילה של הפרת חוזה.

המבקש 2 טוען כי פעל במסגרת תפקידו כמנהל אצל המבקשת 1, ומטעם זה מבקש כי התביעה כנגדו תידחה או תימחק בהעדר עילה, כיוון שפעל כאורגן של החברה ומטעמה.

המשיבים טוענים כי הובהר להם שחתימתם על נספח המרפסת היא פורמאלית בלבד וחסרת כל משמעות משפטית. כן טוענים המשיבים כי כל שנאמר להם הוא שייתכן שתוחלף רצפת המרפסת, אך לא הובהר למשיבים כי יש אפשרות שהמרפסת תיהרס והם יוותרו בפועל ללא מרפסת. לוחות העץ שהותקנו במרפסת מאפשרים גישה למערכת החימום שממוקמת במרפסת, ותו לא. המשיבים אפשרו למבקשים לתקן את מרפסת הדירה, במשך שנה, אולם האחרונים לא עשו. בכך, הפרו המבקשים הפרה יסודית את ההסכם.

עוד טוענים המשיבים כי קיומה של המרפסת היה שיקול עיקרי ברכישת הדירה. לפי מצג שהוצג בפני
הם על ידי המבקשים, הדירה כוללת מרפסת, ולכן רכשו את הדירה. לולא קיומה של המרפסת, לא היו ממירים המשיבים את הדירה הראשונה שקנו בפרויקט, בדירה נשוא התביעה.

נספח המרפסת
אין מחלוקת כי נספח המרפסת מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם בין הצדדים. נספח המרפסת מנוסח בצורה תמציתית וברורה. נוסח נספח המרפסת מסביר את המצב המשפטי לפיו, רצפת הבטון מנוגדת לאמור בהיתר הבניה, ולפיכך קיימת אפשרות עתידית להחלפת רצפת הבטון בפרגולת מתכת. חתימתם של המשיבים על ההסכם אינה משתמעת לשתי פנים. יש בה כדי ללמד על מודעותם לאפשרות החלפת רצפת המרפסת.

אומנם, בעת רכישת הדירה הייתה רצפת המרפסת עשויה בטון, אך היה קיים סיכון עתידי כי תוחלף רצפת הבטון וזאת לאור היתר הבניה. בחתימתם על נספח המרפסת, לקחו על עצמם המשיבים סיכון זה. לא תישמע טענתם כי הוטעו בעניין ע"י המשיבים. נספח המרפסת נחתם במעמד חתימת ההסכם וכן הוא נפרד מההסכם ובהיר בניסוחו, כך שמקומו בולט, מעמדו ברור (חלק מההסכם), ודברו פשוט ונהיר.

יפים בעניין, דברי בית המשפט העליון, מפי כב' השופט (כתוארו אז) מ' אלון, בע"א 533/80 אדרעי ואח' נ' גדליהו ואח', פ"ד לו(4)281, ע' 291-292:

"לא אחת נאמר, וחזר ונאמר בבית משפט זה, כי תקנת הציבור מחייבת, בראש ובראשונה, שאדם יכבד הסכם והתחייבות, שקיבל על עצמו ברצון חופשי, הידיעה ברורה ובהבנה מלאה של פרטי העסקה."
(ההדגשה שלי- מ' א' ג')

סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970, מגדיר מהי הפרה יסודית המביאה לביטולו של חוזה:

"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית."

המשיבים התקשרו בהסכם עם המבקשת 1. בחתימתם על נספח המרפסת נתנו הסכמתם כי במידה ותדרוש העירייה, תוחלף רצפת המרפסת. רצפת הבטון אכן הוחלפה. תמהה אני, כיצד טוענים המשיבים להפרה יסודית של ההסכם, כאשר נתנו לכך את הסכמתם, בעת חתימת ההסכם?

במסכת בבא מציעא עו, א קיים המושג: "סבור וקביל".
נ' רקובר, בספרו "ניבי תלמוד", התשנ"א - 1990, ע' 273, מסביר:

"כך הבין את הדבר, וכך הסכים שיהיה, ועל כן אין לו על מה להתרעם."

השינוי ברצפת המרפסת הוא בגדר "סבור וקביל", לאור לשון נספח המרפסת וחתימת המשיבים עליו. לפיכך, מה להם, למשיבים, כי ילינו על המבקשים, לאחר שנתנו הסכמתם להחלפת הרצפה וכו'. וכי יבחרו להלין, ילינו על עצמם.

אינני רואה בשינוי ברצפת המרפסת הפרה יסודית מהטעם הפשוט, הוא אישור המשיבים בחתימתם, להחלפת הרצפה. כן, אינני רואה טעם לבחון את המצג שהוצג בפני
המשיבים בזמן רכישת הדירה ואף לפני כן. הן ההסכם, הן נספח המרפסת, הן נסיבות חתימתם, מעידים על מודעות המשיבים למשקל חתימתם. למותר לציין, כי עצם החתימה על נספח המרפסת במעמד חתימת ההסכם, מלמדת על משקלו המשפטי של הנספח, כחלק מההסכם.
חוסר האפשרות לעשות שימוש במרפסת
טענה שניה של המשיבים היא כי רצפת הבטון הוחלפה בלוחות עץ ולא בפרגולת מתכת , ולמעשה לא ניתן לעשות בה שימוש. בכך, לטענתם הפרו המשיבים את החוזה, שבו התחייבו למכור למשיבים מרפסת, ולמעשה מכרו להם מרפסת שלא ניתן לעשות בה שימוש.

אכן, יש להבחין בין השינוי ברצפת המרפסת, לו ניתנה הסכמת המשיבים, כאמור לעיל, לבין תוצאת השנוי.

המשיבים הגישו חוות דעת מיום 8.12.03 (להלן: חוות הדעת) מטעמם. בחוות הדעת קבע המומחה, המהנדס א. אירני, בסעיף 8.2, כדלקמן:

"רצפת המרפסת מהווה שלד פרופילי פלדה ומעליה כיסוי לוחות עץ ישנים המהוים כיסוי ארעי - מסוכן מאד!!!"

בפרק המסקנות, קבע המומחה (סעיף 12, ס"ק 5) כדלקמן:

"הדירה, נשוא התביעה, נבנתה עם מרפסת ללא היתר בניה, מרפסת שפורקה ונותרה כפרגולה עבור הדירה שמתחת ובמצבה כיום מדובר בדירה ללא מרפסת."

כן, בעמ' 8 בחוות הדעת מופיע צילום לוחות העץ במרפסת.

אומנם, חוות דעת המומחה הוגשה מטעם המשיבים, אך יש בה די כדי ללמד על מצב המרפסת, נכון לשלב זה. לאור חוות הדעת , לרבות צילום רצפת המרפסת, נראה כי בפועל אין מרפסת שמישה בדירה.

עיון בנספח המרפסת אומנם מבהיר את עניין החלפת רצפת המרפסת, אך אין בו כדי ללמד על נכונות המשיבים לאפשרות עתידית כי יוותרו ללא מרפסת הניתנת לשימוש. טענת המשיבים כי ראו בחתימה עניין פורמלי, מתקבלת לעניין זה שאולי לא ייחסו חשיבות לשאלה מאיזה חומר תבנה המרפסת, מבטון או מחומר אחר, אך וודאי שאין בו הסכמה, לפחות על פני הדברים, לכך שכתוצאה מהשינוי האמור לא יוכלו לעשות שימוש במרפסת.

לאור האמור לעיל, קיימת עילה לכאורית של הפרת חוזה ועל כן אני דוחה את הבקשה למחיקת המבקשת 1 או לדחיית התביעה נגדה.

אשר למבקש 2, טענתו היא שהוא מהווה אורגן ועל כן לא ניתן לתבוע אותו באופן אישי. אולם, התובעים בתביעתם מייחסים למשיב 2 הטעיה מכוונת שלהם בעניין המרפסת. לאור האמור, יש לשמוע הוכחות בעניין זה כדי לבחון האם מתקיימים אחד החריגים לתורת האורגנים. על כן, אין מקום בשלב זה גם למחיקה או דחייה של התביעה כנגד המבקש 2.

המבקשים ישאו בהוצאות המשיבים ושכ"ט עו"ד בבקשה זו בסכום של 1,500 ₪ בצרוף מע"מ כדין.

הצדדים יודיעו לבית המשפט עד ליום 1.10.04 האם הם מסכימים למינוי מומחה מוסכם שיבדוק את המרפסת ואת היתר הבניה ויחווה דעתו האם ניתן לתקן את המרפסת, כך שניתן יהיה לעשות בה שימוש כמקובל.

עו"ד במנ"ת רשאים לשנות המועד האמור.

למעקב מנ"ת.

ניתנה היום, י"ב באב, תשס"ד (30 ביולי 2004), בהעדר הצדדים.

ד"ר מיכל אגמון - גונן
, שופטת








א בית משפט שלום 4832/04 אלי ראובן בניה והשקעות בע"מ, אלי ראובן נ' סרצי רוני, סרצי טל (פורסם ב-ֽ 30/07/2004)