פסקי דין על משה זהבי | פסקי דין על אורנה זהבי | פסקי דין על אוריאל זהבי ואח' | פסקי דין על יוחנן (יוני) צדוק | פסקי דין על חנה צדוק |

248/12 תיק     23/05/2012




תיק 248/12 משה זהבי, אורנה זהבי, אוריאל זהבי ואח' נ' יוחנן (יוני) צדוק, חנה צדוק




התובעים: 1. משה זהבי

המבקשים 2. אורנה זהבי

3. אוריאל זהבי
4. תמר זהבי
ע"י ב"כ עוה"ד ירון פלד

מרחוב החשמונאים 107 תל אביב

- נ ג ד -

הנתבעים: 1. יוחנן (יוני) צדוק

המשיבים 2. חנה צדוק

שניהם מרחוב טרומן 4 קרית אונו

ה ח ל ט ה

בפני
תובענה עיקרית וכן בקשה למתן סעדים זמניים בנוגע לבית המשותף ברחוב טרומן 4 קרית אונו הבנוי על חלקה 546 בגוש 6495 (להלן: "הבית").

הבית רשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ועל ניהולו חל תקנון מוסכם.

התובעים טוענים כי הנתבעים מפרים חלוקה מוסמכת בשימוש בחצרות הבית, כפי שזו קיימת בפועל במשך שנים. חלוקה זו אף קיבלה ביטוי בהסכם מיום 21.02.91 בין מי שהיו באותה עת בעלי הדירות בבית (להלן: "הסכם החלוקה"). לטענת התובעים, הנתבעים הסיגו את גבולם ובתוך כך גם גרמו לנזקים לרכושם.

התובעים מבקשים כי ינתן צו המורה על זכותם לשימוש בלעדי בחלק משטח החלקה על פי התשריט שבהסכם החלוקה ואשר יאסור על הנתבעים לעשות כל שימוש בחלק זה משטח החלקה. כן מבקשים התובעים כי ינתן צו המורה על סילוק יד של הנתבעים מחלק החלקה האמור, כי הנתבעים יחויבו בתשלום בגין הנזקים שגרמו לרכוש התובעים בסך של 45,000 ₪ וכן בסך של 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש, כי הנתבעים יחויבו בתשלום פיצוי יומי בסך של 300 ₪ בגין כל יום בו נמנעת מהתובעים אפשרות השימוש בחלק החלקה המוקנה לשימושם הבלעדי וכי הנתבעים יחויבו בהוצאות ההליך.

במסגרת הבקשה למתן סעד זמני עותרים התובעים למתן צוים זמניים אשר יורו לנתבעים לסלק את המטלטלין שהניחו בתחום החצר המצויה בשימושם היחודי של התובעים ולאסור על כניסתם לשטח האמור עד להכרעה בתובענה.

לאחר שבחנתי בקפידה יתרה את כתב התביעה המפורט הגעתי למסקנה כי אין למפקח על רישום מקרקעין סמכות לדון בתובענה.
סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין להכריע בסכסוכים נקבעה בסעיף 72 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הקובע:

"72. (א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.
(ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.
(ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות - גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות.
(ד) האמור בסעיף זה אינו גורע מתקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר"

בתי המשפט נתנו פירוש דווקני לסעיף 72 המצוטט לעיל וקבעו כי אין להרחיב את פירושו.

כפי שנקבע בד"נ 20/73 שמע נגד סדובסקי ואח'
פ"ד כ"ח (1) עמ' 730 בעמ' 733 מפי מ"מ הנשיא זוסמן (כתוארו אז): "סעיף 72 לחוק המקרקעין ...מרחיב אמנם את סמכותו של המפקח, היכול עכשיו לדון גם בתביעת נזיקין ביעלה של הסגת גבול, ולענין זה נעשתה סמכותו מקבילה לזו של בית המשפט, אך... אין הוא רשאי לדון בתביעות נזיקין אחרות".

לחיזוק טיעון זה יש להוסיף כי הלכה פסוקה היא שגם עילות המטרד והיפר חובה חקוקה אינן בסמכותו של המפקח. (ראה ע"א 664/71 עורקבי ואח'
נגד נקר פ"מ ע"ח 130 וכן ע"א 458/69 שליט נגד גולדברג פ"ד כ"ד (1) 231).

העולה מכך הוא כי משרצה המחוקק להעניק למפקח סמכות לדון בעילה מסויימת, עשה זאת במפורש ומכאן, כאשר עילות אחרות אינן מוגדרות במפורש בחוק המקרקעין, הן אינן בסמכותו של המפקח.

תקנה 78 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב - 2011 אמנם מחילה את תקנות סדר הדין האזרחי בשינויים המחוייבים על סדרי הדין בפני
המקפח בכל ענין שלא נקבעה לגביו הוראה אחרת בחוק או בתקנות המקרקעין. אולם אין בכוחו של מחוקק המשנה אשר התקין את תקנה 78 להעניק למפקח סמכות עניינית שלא ניתנה לו בחוק המקרקעין על ידי המחוקק הראשי.

אומנם, הצדדים הינם חוכרי דירות בבית משותף או הזכאים להירשם ככאלו (על פי טענת התובעים). אומנם, הסכסוך שבניהם נוגע לשימוש ברכוש המשותף. אולם, עילת התביעה במקרה דנן ומקורו של הסכסוך הינם בחלוקת השימוש ברכוש המשותף על פי נוהג והסכמה של שנים ובעיקר על פי הסכם החלוקה.

סכסוך המבוסס על הסכם או נוהג בנוגע לחלוקת השימוש ברכוש המשותף של הבית אינו סכסוך המבוסס על תקנון. הוא גם אינו סכסוך המבוסס על הוראות חוק המקרקעין. הסכם מהווה התחייבות חוזית רגילה עליה חלים דיני החוזים. דיון בתובענה יחייב, מניה וביה, דיון בסוגיות חוזיות העולות או הקשורות בהסכם החלוקה - כך, תדרש פרשנותו של ההסכם לרבות התייחסות לביצועו או הפרתו על ידי מי מהצדדים. כך תדרש ההכרעה האם הסכם זה בכלל מחייב את הנתבעים דנן.

חוק המקרקעין אינו מקנה למפקח סמכות לדון בתובענות שעניינן הסכמים והתחייבויות רגילות שבין בעלי דירות בבית, שאינן בגדר תקנון.

זאת ועוד. בבית ישנם עוד בעלי דירות אשר גם להם חלקים ברכוש המשותף שבו מבקשים התובעים להגדיר זכויות שימוש ייחודיות (ר' נספח א1 לכתב התביעה). דא עקא, בעלי דירות אלו לא צורפו לדיון בהליך שבפני
ומשכך ברור כי אין המדובר בסכסוך שעניינו בהוראות תקנון הבית.

ויודגש, אף אם היו התובעים מצרפים את כל בעלי הדירות להליך שבפני
, כאשר עילת התביעה הינה לחלוקת השימוש הייחודי ברכוש המשותף בבית (אף ללא קשר להסכם החלוקה), עדיין לא היתה התובענה במסגרת סמכותי העניינית בהתאם להוראות סעיף 72 לחוק המקרקעין הנ"ל.

גם עיון בסעדים המבוקשים בכתב התביעה מלמד על כי אינני מוסמך לדון בה.

למעשה, גם התובעים מודעים לכך כי ההכרעה המרכזית הנדרשת בהליך דנן הינה בדבר קביעת זכויות שימוש בלעדיות בשטחי החצר בבית הרשומים בפנקס הבתים המשותפים, נכון לעת הזו, כרכוש משותף. כך, הסעד הראשון המבוקש במסגרת התובענה הינו הצהרה כי לתובעים זכות שימוש בלעדית בחלק משטח החצר (סעיף 19.א. לכתב התביעה). למעשה, הסעד האמור משמעו אכיפת הסכם החלוקה, שכן ההצהרה המבוקשת מתבססת על חלוקת זכויות השימוש הבלעדיות בהסכם החלוקה ומתן זכויות שימוש ייחודיות על פיו. סעד זה, מעצם טיבו, טבעו וניסוחו, הינו סעד הקשור, מניה וביה, בדיון בהסכם החלוקה ובהכרעה משפטית ועובדתית לגביו.

מכל האמור עולה כי המדובר, למעשה, בתביעה חוזית לאכיפת הסכם בדבר זכות שימוש במקרקעין, תביעה בה אינני מוסמך לדון. אינני מוסמך לדון בתובענה גם אם המדובר בתביעה לחלוקה יחודית של השימוש ברכוש המשותף מכח נוהג של שנים.

גם הסעדים האחרים המבוקשים אינם מצויים בגדר סמכותי העניינית.

כך, תובענה לקבלת סעד של פיצוי בגין נזקים שגרמו הנתבעים לרכוש התובעים (סעיף 19.ג. לכתב התביעה) וכן תובענה לפיצוי בגין עוגמת נפש (סעיף 19.ו. לכתב התביעה), הינן תובענות נזיקיות בהגדרתן, ואינן יכולות להיכנס לגדר הסכסוכים הנתונים להכרעתי על פי סעיף 72 לחוק הנ"ל. כך נכון גם בנוגע לסעד הפיצוי היומי הנתבע בגין מניעת השימוש (סעיף 19.ה. לכתב התביעה).
אומנם, בעילת התביעה שעניינה הסגת גבול מוסמך אני לדון בהתאם להוראות סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין כאמור. אולם, התובענה בהקשר זה והסעדים המבוקשים נגזרים, מניה וביה, מן הסעד הראשון הנתבע בדבר הכרה בזכות השימוש הייחודית של התובעים בחלק משטח החצר. משטח זה מבוקש סילוק ידם של הנתבעים. כל הכרעה בעילת תביעה זו תחייב, קודם לדיון בה, הכרעה בדבר תוקפו של הסכם החלוקה או נוהג החלוקה הקיים והכרה בזכויות השימוש היחודיות הנטענות של התובעים.

זאת ועוד, אף אם חלק מהתביעה אכן עוסק בהסגת גבול כאמור, הרי שקיימת בעניין זה, ממילא סמכות מקבילה גם לבית משפט השלום (בהתאם להוראות סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין לעיל). גישת הפסיקה היא שיש להעדיף את האפשרות שאינה גורמת לפיצול הדיון בפני
מספר ערכאות. כך גם נקבע בבית המשפט המחוזי בתל אביב ע"י כב' השופטת גרסטל, בע"א (ת"א) 2295/01 מנחמי בוני מגדלי דוד ר"ג בע"מ נגד נציגות הבית המשותף ברחוב ז'בוטינסקי 138 ברמת גן ואח'
(לא פורסם): "...ספק רב אם ניתן להעביר חלק מהתביעה לבית משפט אחר, בעוד שחלק אחר נותר לדיון בפני
המפקחת". במיוחד אמורים הדברים במקרה דנן בו ישנו קשר הדוק וישיר בין העילה החוזית - הכרה בזכויות השימוש היחודיות, לבין העילה הנזיקית בדבר הסגת גבול כאמור לעיל.

לאור כל האמור אני קובע כי אינני מוסמך לעניינית לדון בתובענה דנן.

ב

פסק דין
שניתן בבית המשפט המחוזי בת"א ע"י כב' השופטת חיות ב-ע"א 1730/99 צ.ה.ר בע"מ ואח'
נ. יום טוב בע"מ (לא פורסם) נקבע כי למפקח על רישום מקרקעין יש סמכות להעביר תביעות לבית משפט השלום: "בנסיבות אלה, לא היה מקום לדחות (ע"י המפקח -א.ס.) את העתירה החילופית שהעלו המערערות והיה זה מן הראוי להעתר לה ולהעביר את התביעות שבנדון לבית משפט השלום המוסמך, על מנת שהמערערות תוכלנה להביא את תביעותיהן בפני
ו".

חיזוק לעמדות אלה נמצא במאמרה של כב' נשיאת בתי משפט השלום במחוז תל אביב - יפו, השופטת עדנה בקנשטיין, במאמרה "הלא יעבירנו עוד?", עלי משפט כרך ה' מרץ 2006 (תשס"ו), 7.

לאור האמור לעיל, ובהתאם להחלטה שניתנה בבית המשפט המחוזי בתל אביב ע"י כב' השופט ד"ר קלינג בת"א (ת"א) 1098/01 פיק נכסים בע"מ נגד נציגות הבית המשותף תק - מח 2002 (2) 3071, למפקח על רישום מקרקעין ישנה הסמכות בהתאם להוראות סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד - 1984, להעביר תביעה, שאינה בסמכותו, לבית המשפט המוסמך.

לאור האמור לעיל, ולאור היות הסמכות לדון בתובענה נתונה לבית משפט אחר, אני מורה, בהתאם לסעיף 79(א) הנ"ל, על העברת התביעה לדיון לבית-משפט השלום בתל אביב המוסמך לדון בתובענה.

משנתקבלה החלטתי זו כאמור על בסיס כתב התביעה בלבד, עוד בטרם הומצא לנתבעים, אינני מוצא מקום ליתן צו להוצאות.
ככל שלצורך ניהול ההליך בבית משפט השלום ידרשו התובעות לשלם אגרת תביעה, אני מורה על החזר האגרה ששולמה בהליך דנן בכפוף להמצאת קבלה בגין תשלום האגרה בבית משפט השלום כאמור לעיל.

בית המשפט המוסמך אליו הועברה התובענה כאמור ידון גם בבקשה למתן צו מניעה/עשה זמני במעמד צד אחד שהוגשה.

לאור קיומה של בקשה למתן צו זמני במעמד צד אחד כאמור, המזכירות תזמן את ב"כ התובעים לשם ביצוע מסירה אישית של תיק התביעה והבקשה לבית משפט השלום בדחיפות.

המזכירות תמציא החלטה זו לתובעים בלבד באמצעות הפקס.

ניתנה בלישכתי בתאריך ב' סיון תשע"ב, 23 מאי 2012, בהעדר הצדדים.
אורן סילברמן

מפקח על רישום מקרקעין
תל אביב

1

מדינת ישראל
משרד המשפטים

בפני
המפקח על רישום מקרקעין מס' התיק: 248/12
תל - אביב מס' בקשה: 38/12
1









תיק המפקח על רישום המקרקעין 248/12 משה זהבי, אורנה זהבי, אוריאל זהבי ואח' נ' יוחנן (יוני) צדוק, חנה צדוק (פורסם ב-ֽ 23/05/2012)