פסקי דין על אהרון ברוכין | פסקי דין על חיים קורפו | פסקי דין על סורוצקין משה | פסקי דין על קרית טעלז ארווינג סטון שבקרית יערים | פסקי דין על ישיבת טעלז בישראל |

2360/08 א     29/10/2012




א 2360/08 אהרון ברוכין, חיים קורפו נ' סורוצקין משה, קרית טעלז ארווינג סטון שבקרית יערים, ישיבת טעלז בישראל








בית המשפט המחוזי בירושלים



ת"א 2360-08 ברוכין ואח' נ' סורוצקין משה
ואח'







בפני

כב' השופטת
נאוה בן אור


התובעים

1
.
אהרון ברוכין

2
.
חיים קורפו
על ידי ב"כ עו"ד אהרון ברוכין


נגד


הנתבעים

1.סורוצקין משה
2.קרית טעלז ארווינג סטון שבקרית יערים
3.ישיבת טעלז בישראל
ע.ר 580054989
על ידי ב"כ עו"ד אברהם אשכנזי




פסק דין


רקע עובדתי

1.
ביום 15.9.11 ניתנה על ידי החלטה אשר בסופה קבעתי את המתווה לפיו יחושב שכר הטרחה המגיע לתובעים, בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 8854/06 מיום 20.3.08. ההחלטה האמורה (להלן: ההחלטה הראשונה) הינה חלק בלתי נפרד מפסק הדין, המושלם עתה כפי שיוסבר להלן.

2.
על פי ההחלטה הראשונה, הוריתי לנתבעים להגיש בתוך 60 יום אישור של רואה החשבון של הפרויקט, באשר למחירי המכירה של הדירות שנמכרו, על פי החוזים שנחתמו עד כה. הוריתי לרואה החשבון להתייחס בנפרד לסכומים שכבר התקבלו ולסכומים העתידים להתקבל על פי חוזים שכבר נחתמו. עוד הוריתי לרואה החשבון להציג את מחירי הדירות כשהם כוללים הפרשי הצמדה וריבית, מיום קבלת התקבולים ועד ליום חתימתו על האישור שנדרש על ידי. על רואה החשבון היה לפרט ביחס לכל דירה ודירה את מועדי קבלת התקבולים מהתמורה בגינה. בנוסף קבעתי, כי התובעים יהיו זכאים לשכר טרחה ששיעורו 1% + מע"מ ממכירתה של כל דירה (משקבעתי כי שיעור ההפחתה בגין השקעה והוצאות נחסכות יעמוד על 0.5% משיעור שכר הטרחה עליו הסכימו הצדדים בהסכם נשוא ההליכים, היינו 1.5%). כן קבעתי, כי מחירה הכולל של דירה, לצורך חישוב שכר הטרחה, אינו כולל מע"מ. כמו כן נאמר באותה החלטה, כי התובעים זכאים לשכר טרחה מכלל הדירות שנמכרו ושיימכרו בפרויקט על פי התב"ע המאושרת, וכי בכל הנוגע לדירות שטרם נמכרו, ידווח רואה החשבון לב"כ התובעים דיווח רבעוני, כמפורט שם.

עוד הוריתי, כי לאחר שיומצא אישור רואה החשבון כאמור, יוכלו התובעים להגיב עליו, ולהגיש תחשיב של היקף שכר הטרחה המגיע להם על יסוד העקרונות שפורטו לעיל. ניתן להם לשם כך פרק זמן של 15 יום מיום שיומצא אישור רואה החשבון לעיונם, וניתן לנתבעים פרק זמן של 15 יום נוספים להגיב על תחשיב התובעים, ולאחר מכן אמור היה להינתן פסק הדין. כך גם קבעתי כי החלטה באשר להוצאות ולשכ"ט עו"ד בהליך שלפניי תינתן עם מתן פסק הדין.

3.
אלא שהדברים לא הלכו למישרין. ב"כ הנתבעים הגישו בקשות דחייה, בין היתר בשל מצבו הרפואי של עו"ד רייסקין, המלווה את הפרויקט זה שנים מטעם הנתבעים. המועד הנדחה בו היה על הנתבעים להגיש את אישור רואה החשבון היה 4.2.12. ביום 18.1.12 הגישו התובעים בקשה למתן

פסק דין
חלקי, להטלת עיקול זמני אצל אדם ששמו ישראל הרצברג, לחיוב הנתבעים בהפקדת הכספים שיעוקלו בקופת בית המשפט, ולהמצאת עותק מן ההסכמים שנערכו ביחס לחלקות בגוש 29539. על פי הנטען באותה בקשה, החלקות בגוש 29539, אשר עליהן הטלתי בשעתו עיקול זמני לשם הבטחת עמידתם של הנתבעים בחובם כלפי התובעים, נמכרו על ידי הנתבעים לאותו מר הרצברג, על אף העיקול שהוטל עליהן. הנתבעים הודו, בתגובתם לבקשה, כי אכן חתמו ביום 13.11.11 על הסכם בינם לבין מר הרצברג. על פי הנטען, תכלית ההסכם הייתה להבטיח את יכולתם לעמוד בפרעון חובם לתובעים, שכן אין הם נזילים, והכספים שיתקבלו כתוצאה מן המכירה ישמשו, בין היתר, לפרעון החוב.

במהלך דיון בעל פה שהתקיים בעקבות הבקשה האמורה, טען ב"כ הנתבעים כי המתווה שנקבע בהחלטה הראשונה קשה למימוש, שכן יש בערך 5,000 תקבולים בגין כ- 140 דירות, ורואה החשבון אליו פנו טען כי אינו יכול לבצע את החישוב הנדרש. ב"כ הנתבעים הודה, אותה עת, בחוב של 1.5 מיליון ₪ לתובעים, וביקש כי כנגד הפקדת סכום זה יבוטלו העיקולים הרובצים על המקרקעין.

4.
בהחלטה מיום 17.2.12 (להלן: ההחלטה השנייה), הוריתי לנתבעים לשלם לתובעים את סכום החוב בו הם מודים, 1.5 מיליון ₪, עד ליום 1.3.12, וכי הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן ההחלטה עד ליום התשלום בפועל. בנוסף דחיתי את בקשת הנתבעים לפטור אותם מן החובה להגיש דו"ח מאושר על ידי רואה חשבון. כמו כן קבעתי כי אין לקבל את תצהירו של עו"ד רייסקין מטעם הנתבעים בדבר התקבולים שהתקבלו מן הדירות, שכן אין הוא מגובה במסמכים כלשהם ולא ניתן לבקר את נכונותו. הוספתי והוריתי לנתבעים להגיש נתונים המאושרים על ידי גורם אובייקטיבי, עד ליום 15.3.12, וכי היה ולא יעמדו בהוראה זו, ישלמו לתובעים סכום של 500 ₪ בגין כל יום אחור. בקשתם של הנתבעים לביטול העיקול בתמורה לתשלום 1.5 מיליון ₪ אף היא נדחתה על ידי, מן הטעם שלא עמדו בחובתם להציג נתונים מבוררים באשר לסכום החוב אותו הם חבים לתובעים. מנגד דחיתי את בקשת התובעים להטיל עיקול על כספיו של מר הרצברג, שכן לא הוצגה בפני
י כל ראיה לכך שמר הרצברג מחזיק בכספים של הנתבעים.

5.
ההתנצחות בין הצדדים לא הסתיימה בהחלטה השנייה:

ביום 1.4.12 קבעתי, כי משהוגש דו"ח של רו"ח מטעם הנתבעים, על הצדדים לנהוג על פי המתווה שהותווה בהחלטה הראשונה, וכי לאחר שיתקבלו עמדות הצדדים, יינתן פסק הדין. בהחלטה אחרת, מיום 23.4.12, דחיתי את בקשת הנתבעים להורות על ביטול העיקול של המקרקעין בתמורה להפקדת 3.6 מיליון ₪ בקופת בית המשפט, מאחר שהם טרם קיימו את האמור בהחלטה השנייה ולא שילמו לתובעים את הסכום של 1.5 מיליון ₪, כפי שגם טרם המציאו לעיון התובעים את המסמכים שפרטו התובעים בתגובה לבקשה האמורה. הוספתי באותה החלטה כי היה וישולם הסכום האמור ויומצאו המסמכים הנדרשים לעיון התובעים, אהיה מוכנה לשקול את הסרת העיקול תמורת הפקדת יתרת הסכום שהוצע על ידם.

בהחלטה מיום 6.6.12, לאחר חילופי טענות בין הצדדים שלא זה המקום לפרטן, קבעתי כי לנוכח העובדה שהתובעים הביעו עמדתם בעבר (למשל בבקשתם מיום 21.3.12), כי מלוא סכום התביעה עומד על 3.5 מיליון ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התביעה, הרי שלאחר שהנתבעים ישלמו לתובעים את מלוא סכום החוב בתיק ההוצאה לפועל שנפתח נגדם על ידי התובעים, ולאחר שיפקידו את יתרת הסכום האמור בקופת בית המשפט, יוסרו העיקולים הזמניים שהוטלו בתיק זה. ואכן, העיקולים הוסרו לאחר ששולם החוב בו הודו הנתבעים והופקדה היתרה עד לסכום של 3.5 מיליון ₪ (בצירוף הפרשי הצמדה וריבית).

6.
בהמשך למתואר לעיל, התקיים בפני
י דיון נוסף ביום 24.6.12. בעקבותיו, בהחלטה מיום 25.6.12 (להלן: ההחלטה השלישית) הוריתי כי ב"כ הנתבעים ימציא אישור מעודכן של רואה החשבון בדבר התקבולים שהתקבלו ממכירת הדירות לאחר 11.1.12, וכי עם המצאת האישור ייראו הנתבעים כמי שעמדו בהוראות על פי המתווה שנקבע בהחלטתי הראשונה (מבלי שתהיה בכך, בשלב זה, משום הבעת עמדה לגופה של חוות הדעת מטעם הנתבעים). עוד נאמר בהחלטה, כי ב"כ הנתבעים יאפשר לרואה חשבון מטעם התובעים לבחון כל מסמך הקשור במכירת הדירות שבפרויקט, הדרוש לו לשם הכנת חוות דעתו, כי התובעים יגישו חוות דעת רואה חשבון מטעמם עד ליום 1.8.12, וכי יתקיים מועד לסיכומים בעל פה (שנקבע, בסופו של דבר, ליום 15.10.12).

7.
בתקופה שחלפה ממועד ההחלטה השלישית ועד לדיון האחרון, שבו התובעים ופנו לבית המשפט. תחילה הגישו, ללא נטילת רשות, חוות דעת שמאית, על מנת להוכיח את "שווי הפרויקט". לבקשת הנתבעים ומטעמיה, הוריתי על הוצאת חוות הדעת מן התיק, שכן שכר הטרחה לו זכאים התובעים אינו נגזר מ"שווי הפרויקט" אלא ממחירי הדירות בפועל. בנוסף ביקשו התובעים כי הנתבעים יביאו עימם לדיון מסמכים שונים. הבקשה נדחתה על ידי ביום 19.9.12, לנוכח הודעת ב"כ הנתבעים כי הציג בפני
התובעים את תיקי הרוכשים, את חוזי המכר, את המפרטים ואת הנספחים, וכן הועברו לעיונם כל נספחי התשלומים של הרוכשים ביחד עם דפי החשבון בבנק, המתעדים את התקבולים מן הפרויקט. התובעים כפרו בכך, ומשנתבקש על ידם עיון חוזר בהחלטתי, סברתי כי אין לשנותה בכפוף לצורך - היה ויתברר כזה - לאחר חקירת העדים ביום שנקבע לכך. בהקשר זה ייאמר, כי נעתרתי לבקשת התובעים לחקור את רו"ח שטיינברגר, את עו"ד רייסקין ואת מר אברון, ולבקשת הנתבעים לחקור את רו"ח הגר, בטרם יושמעו הסיכומים בסוגיה שעוד נותרה להכרעה (היינו, יישום עקרונות המתווה על פי ההחלטה הראשונה).

חוות הדעת מטעם רואי החשבון

8.
כאמור, ביום 22.3.12 הוגש מטעם הנתבעים מסמך החתום על ידי רו"ח שטייברגר, וכותרתו "חישוב תקבולי דיירים". במסמך זה מאשר רו"ח שטיינברגר כי סכום התקבולים הכולל, שהתקבל ממכירת הדירות בפרויקט נשוא התביעה החל מיום תחילת המכירות (8.3.2005) ועד ליום 11.1.12, כאשר כל תקבול צמוד למדד ונושא ריבית והצמדה על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 (להלן: חוק פסיקת ריבית), ממועד קבלתו ועד ליום 22.2.12, עומד על 116,917,293 ₪, ללא מע"מ. מכאן, כי שכר הטרחה המגיע לתובעים הוא 1,169,173 ₪, ללא מע"מ. כאמור במסמך, בדיקת רואה החשבון נעשתה בהסתמך על ספרי החשבונות של העמותה הנתבעת ועל מסמכים נלווים נוספים אשר התקבלו ממנה, ואשר שימשו לצורך בדיקת שלמות הנתונים ואופן חישובם. תחשיב הצמדת התקבולים נעשה על ידי חברת מ.א. בקרה בע"מ, שבבעלותו של מר דוד אברון.

9.
דו"ח של רו"ח הגר, מטעם התובעים, הוגש ביום 2.9.12. על פי האמור בדו"ח, סכום מחירי יחידות הדיור שנמכרו בתקופה שבין 8.3.2005 לבין 6.5.2012 עומד על 200,285,535 ₪. סכום זה כולל מע"מ בגין עסקאות המכר, וכן כולל הוא ריבית והצמדה על פי חוק פסיקת ריבית ועלויות נוספות של הרוכשים, המהוות חלק ממחירי הדירות (כגון אגרות רישום ושכ"ט עבור פעולות מנהליות ומשפטיות שנדרש להן המוכר בקשר עם הסכם הרכישה). מכאן, ששכר הטרחה המגיע לתובעים הוא 2,002,855 ₪, בתוספת מע"מ, ובקיזוז התמורה שהתקבלה. רו"ח הגר כותב כי הדו"ח נערך על יסוד עיון בהסכמי הרכישה ובנספחיהם, עיון בתנועות הבנק בחשבון הליווי ועיון בדו"חות הכספיים המבוקרים של החברה לפיתוח פרי מגדים (שבאמצעותה מתנהל הפרויקט) לשנים 2005-2008, כולל בדו"ח של רואה החשבון המבקר, המודה כי הדו"חות אינם ערוכים לפי כללי החשבונאות המקובלים בישראל. בהקשר זה מעיר רו"ח הגר כי בדו"ח רואה החשבון המבקר צוין כי מס ערך מוסף על עסקאות המכר לא הועבר לרשויות המס אלא בוצע קיזוז מס תשומות שלא בדרך המקובלת. לפיכך מצא רו"ח הגר לנכון לכלול את המע"מ על העסקאות במחיר הדירה.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

10.
הצדדים אינם חלוקים על כך שבפרויקט נמכרו עד כה 145 דירות ונותרה דירה בנויה אחת שטרם נמכרה. כמו כן נמכרו 41 חניות ומחסנים. על פי התב"ע המאושרת ניתן לבנות עוד כ- 35 דירות, שטרם נבנו.

התובעים קיבלו עותקים מכל דפי חשבון הליווי של הפרויקט, וכן מכל נספחי התנאים המיוחדים של חוזי המכר (שכונו על ידי הצדדים "נספחי התשלומים"). נספחים אלה קובעים את מחיר הדירה ואת תנאי התשלום (הקלסר המכיל עותקים אלה - ת/4).

11.
ככל שניתנה הנחה במחיר הדירה לרוכש זה או אחר, לא ניתן ללמוד על קיומה מעיון בנספח התנאים המיוחדים. כך גם, ככל שממחיר הדירה עליו סוכם מראש קוזז סכום של פיצוי בגין איחור במסירת הדירה או בגין ליקוי זה או אחר שנמצא בה, קיזוז זה לא ישתקף בנספח התנאים המיוחדים. רוצה לומר, נספח התנאים המיוחדים משקף את מחיר הדירה עליו הוסכם בין הצדדים, כשהוא כולל הנחה - אם ניתנה כזו, ואינו משקף ניכוי מן המחיר המוסכם בשל אירועים שאירעו לאחר החתימה על החוזה (ראו, לדוגמא, ההשוואה בין מוצג ת/6 לבין נספח התנאים המיוחדים המתייחס לאותם רוכשים, בת/4). לעומת זאת, התקבולים בבנק מבטאים את התקבולים שהתקבלו בפועל בגין הדירות, וככל שהוסכם בין הצדדים על קיזוז פיצויים, כגון בשל איחור במסירת הדירה, מייתרת התשלום, מבטא הרישום בבנק את התקבול הסופי, היינו מחיר הדירה המוסכם בניכוי הפיצויים.

12.
מחירי הדירות, כפי שנקבעו בנספח התנאים המיוחדים, כוללים מע"מ. אין חולק, כי הנתבעים לא העבירו את המע"מ לרשויות המס בדרך המקובלת, אלא קיזזו תשומות, שלטענתם גבוהות יותר מן המס המגיע בגין התקבולים. לטענת הנתבעים, עניין המע"מ מצוי בהליך של בירור בינם לבין רשויות המס, כאשר הם מדווחים על התקבולים וממתינים לתגובת מע"מ על טענתם (בעקבות פסיקה של בית המשפט בעניין אחר), לפיה רשאים הם לנהוג בדרך המתוארת לעיל.

המחלוקת

13.
בטרם נכנס לדיון בנקודות העקרוניות השנויות במחלוקת בין הצדדים, ואשר יש בהן כדי להסביר את הפער בין התוצאה אליה הגיע רו"ח שטייברגר לבין מסקנתו של רו"ח הגר, יש להתייחס למספר נקודות עובדתיות ולהסירן מן הפרק.

14.
לטענת התובעים, לא ניתנה להם האפשרות לעיין בתיקי החוזים, שכונו על ידי הצדדים "תיקי הרוכשים" (להבדיל מנספחי התנאים המיוחדים). בהקשר זה יש לומר מספר דברים. בדו"ח שהגיש רו"ח הגר נאמר כי סקירתו נערכה, בין היתר, על יסוד "עיון בהסכמי הרכישה ונספחיהם". לא נאמרה בו מילת הסתייגות אחת לפיה אין המדובר בכל הסכמי הרכישה (כפי שטען בעדותו בבית המשפט), או כי ביקש לעיין בכולם והדבר לא ניתן לו. זאת ועוד. במסגרת התדיינות בבקשתם של התובעים מיום 11.9.12, כי אורה לנתבעים להביא לדיון מסמכים שונים, שפורטו באותה בקשה, הגישו התובעים, במסמך תגובה מיום 19.9.12, את מכתבו של רו"ח הגר אליהם (אותו לא צרפו מלכתחילה לדו"ח מטעמו), ובו נאמר כי "מעבר למדגם של שלושה הסכמים ודו"ח חוות דעת של חברת בקרה וניהול לא קיבלתי מעו"ד רייסקין כל חומר נוסף אפילו 'דו"ח משכנת' שהובטח, וכידוע לך הנ"ל סרב לצלם הסכמים על נספחיהם ורק הרשה במשרדו לצפות בהם אחד אחד".

במהלך עדותו, המקובלת עלי (ואשר למעשה התובע לא חלק על עיקרה בעניין זה), סיפר עו"ד רייסקין על התנהלותו של התובע במשרדו, אשר החל את הפגישה הראשונה מבין השתיים שהתקיימו ביניהם לשם עיון בחומר, בדרישה להקליט את הישיבה, ולאחר מכן, ובניגוד לעמדתו (של עו"ד רייסקין), ניסה לצלם מסמכים שהיו מונחים על שולחנו, באמצעות מכשיר הטלפון הסלולארי שלו. בעקבות התנהלות זו הפסיק עו"ד רייסקין את הפגישה, והיא חודשה כעבור יומיים, כשאליה הצטרף רו"ח הגר. מסקנתי הינה, אפוא, כי ניתנה לתובעים הזדמנות הוגנת לעיין בכל החוזים שנחתמו בין רוכשי הדירות לבין הנתבעים, כי לא הוצבע על טעם כלשהו למתן אפשרות לצילומם של כל החוזים הללו (צילום המסתכם באלפים רבים של עמודים) ולא הובהר במה נגרעה יכולתו של רו"ח הגר להגיע למסקנה בדבר גובה התקבולים, בהינתן שקיבל לידיו את דפי חשבון הליווי ואת נספחי התנאים המיוחדים של כל הדירות שנמכרו, תוך מתן הזדמנות לעיין גם בחוזים עצמם.

על כל אלה יש להוסיף, כי בקשותיו של התובע להמצאת מסמכים בטענה לפיה לא הועמדו לרשותו של רו"ח הגר כל המסמכים הנדרשים לו לשם עריכת הדו"ח, לא גובו בתצהיר מטעמו של רו"ח הגר, המאשר את נחיצותם של מסמכים אלה ואחרים לשם הבדיקה שהיה עליו לערוך.

עוד יש לומר, כי גם אם צודק רו"ח הגר בטענתו לפיה אין הוא יכול לערוך דו"ח מבוקר על יסוד המסמכים שהומצאו לעיונו, לא זו המשימה שעמדה לפניו, ולא נשמעה מפיו טענה לפיה הנתונים שהיו בפני
ו מעלים חשד שמא הוצגו נתונים חלקיים בלבד לעניין גובה התקבולים שהתקבלו. בהקשר זה ביקש התובע לעורר חשד כזה על יסוד תביעה שהגישה חברת שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ, שהתקשרה בהסכם מימון עם הנתבעים ועם החברה לפיתוח פרי מגדים, ולטענתה העבירו החברה לפיתוח פרי מגדים ומנהלה, מר בנציון פרקו, לחשבונותיהם, סכומי כסף רבים שהתקבלו מרוכשי הדירות בפרויקט, בניגוד לחובתם להפקיד סכומים אלה בחשבון הליווי. אלא שכתב התביעה אינו יכול לשמש ראיה בתיק זה, וכנגדו הוגש כתב הגנה המכחיש את הטענות המיוחסות לנתבעים באותו הליך. מאחר שהמדובר בתיק תלוי ועומד, איני רואה לייחס כל משמעות לטענות הנטענות בכתב התביעה האמור.

מכאן למחלוקות העקרוניות.

15.
המחלוקת האחת עניינה בשאלה האם יש לכלול במחיר הדירה, ממנו נגזר שכר הטרחה של התובעים, גם את סכום המע"מ שיש לשלם בגין עסקת המכר.

בהקשר זה יש להזכיר, כי נקודת המוצא על פי המתווה שקבעתי, כי אין לכלול במחיר הדירה את סכום המע"מ שיש לשלם בגין עסקת מכירתה. אלא שהתובעים סבורים, שמאחר שסכומי המס לא הועברו לרשויות המס, יש לכלול במחיר הדירה גם את סכום המע"מ. במאמר מוסגר יוער, כי רו"ח שטיינברגר העיד, כי העביר לעיונו של רו"ח הגר את פלט המע"מ, בעוד שמעדותו של רו"ח הגר עולה כי הוא כופר בכך. בין כך ובין כך, כפי שהערתי לעיל, איני רואה מה התועלת שהייתה צומחת לרו"ח הגר לו עיין בפלט המע"מ.

איני רואה לקבל את טענת התובעים לפיה בנסיבות המתוארות לעיל יש לכלול במחיר הדירה את המע"מ המגיע בגינה. האופן בו על הנתבעים להעביר לרשויות המס את המע"מ בגין עסקאות המכר שביצעו, שנוי במחלוקת בינם לבין הרשויות. בעוד שהנתבעים טוענים כי הם רשאים לקזז תשומות וכי התשומות המקוזזות גבוהות מסכום המע"מ שעליהם להעביר, סבורות - כך נראה - הרשויות, אחרת, והעניין טרם הוכרע. ממחלוקת זו אין התובעים יכולים ליהנות. גם מחוות דעתו של רו"ח הגר לא עולה, על פניו, כי הנתבעים העלימו את המס ושלשלו אותו לכיסם. בין אם בסופו של דבר יידרשו הנתבעים להעביר לרשויות המס את המע"מ שגבו, מבלי שיהיו רשאים לקזז ממנו את התשומות, ובין אם יכירו הרשויות בקיזוז כדרך תשלום ראויה של המע"מ, אין המדובר בכסף העשוי להיוותר בכיסם של הנתבעים. משכך, מסקנתי היא כי לא הייתה כל הצדקה לכלול את המע"מ במחיר הדירות, בניגוד למה שעשה רו"ח הגר. הבסיס לחישוב שכר הטרחה צריך להיוותר, אפוא, כפי שהוריתי, מחיר הדירה ללא מע"מ.

16.
כך גם אין בידי לקבל את גישתו של רו"ח הגר, לפיה כלל במחיר הדירה גם עלות נפרדת שנקבעה בנספחי התנאים המיוחדים, בגין שירותים נוספים שקיבלו הרוכשים (כגון אגרת רישום, שירותים משפטיים וכו'). עלות שירותים אלה אינה בגדר מחיר הדירה, ולא נמצא לי מדוע ישלמו הנתבעים לתובעים שכר טרחה כנגזרת מהוצאות שהיו להם בגין רישום הדירה או בגין פעולות מנהליות ומשפטיות נוספות, שאת מימונן דרשו מן הרוכשים, בנפרד.

17.
הוא הדבר גם ביחס להנחות ממחיר הדירה - ככל שניתנו כאלה - למי מרוכשי הדירות. התובע לא הצביע בפני
י על מקור כלשהו לחובתם של הנתבעים לקבל את הסכמתו למתן הנחות ממחיר הדירה, כפי שלא הוצגה בפני
י ולו ראשית לראיה לכך שהמדובר בהנחות למראית עין שכל תכליתן להביא להפחתה משכר הטרחה לו זכאים התובעים. בסופו של דבר, מחיר הדירה הוא המחיר שהתקבל בפועל, אותו מצאו לנכון הנתבעים לקבוע, לאחר הנחה (ככל שהייתה כזו).

18.
שונים הם פני הדברים ביחס לקיזוזים שנעשו ממחיר הדירה על חשבון פיצויים שהיה על הנתבעים לשלם לרוכשים, כגון בגין אי עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם המכר או בגין ליקויים שנמצאו בבנייה וכדו'. במקרה זה, מחיר הדירה נותר כפי שנקבע, ובאופן רעיוני זה המחיר אותו שילם הרוכש. הפיצויים ששולמו אינם מפחיתים ממחיר הדירה, והעובדה כי הדרך שמצאו הנתבעים, במקרים אלה ואחרים, "להתחשבן" עם רוכש שהגיעו לו פיצויים, ולנכות את סכום הפיצוי מן התקבולים שעוד היה על הרוכש לשלם להם, אין בה כדי לשנות מן הבחינה המהותית את המחיר ששילם הרוכש עבור הדירה.

19.
אשר לחישובי הריבית וההצמדה, גם בעניין זה אין בידי לקבל את עמדת התובעים. כעולה מעדותו של רו"ח הגר ומן הדו"ח שערך, חישב הוא את הריבית על התקבולים מיום קבלתם כאילו ניתן כבר

פסק דין
בנוגע לגובה החבות של הנתבעים. רוצה לומר, רו"ח הגר התייחס לתקבולים כאילו כל אחד ואחד מהם הוא בבחינת "סכום כסף שפסקה רשות שיפוטית לבעל דין ולא שולם על ידי החייב במועד הפירעון" (סעיף 5(ב) לחוק פסיקת ריבית). לטענת התובע, כך צריך היה לנהוג, שכן לכל המאוחר בית המשפט העליון, במסגרת ע"א 8854/06, קבע, כי העותרים זכאים לשכר טרחה בשיעור 1.5% ממחיר הדירות שבפרויקט, ולפיכך החל ממועד זה יש לראות בנתבעים כמי שחדלו מלשלם את סכום הכסף שנפסק לטובתם.

אלא שבית המשפט העליון אמר ההיפך, להבנתי. אביא את דבריו:

"בענייננו, נזקם של המערערים טרם התגבש, שכן הפרויקט נשוא ההסכם שנערך בינם לבין המשיבים לא הושלם עוד. מכיוון ששכרם של המערערים בהתאם להסכם אמור היה להיגזר משווי הדירות שיימכרו בפרויקט, לא ניתן בשלב זה לקבוע את שיעור הפיצוי לו הם זכאים. לפיכך, סבורים אנו כי הסעד אותו יש להעניק למערערים הוא סעד הצהרתי, לפיו ההסכם עימם הופר על ידי המשיבים והם זכאים לפיצוי אשר ייגזר משווי הדירות שיימכרו בפרויקט, פיצוי שאותו יוכלו לתבוע בבוא העת בבית המשפט המוסמך, בהפחתת השקעה והוצאות נחסכות"
.

הנה כי כן, בית המשפט העליון כלל לא פסק "סכום כסף", אלא העניק למערערים סעד הצהרתי ולפיו מגיע להם סכום כסף, אותו יקבע בית המשפט המוסמך על יסוד הסכם שכר הטרחה שנכרת בשעתו בין הצדדים (1.5% משווי הדירות), בניכוי השקעה והוצאות נחסכות. שיעור הניכוי נקבע על ידי, בהחלטה הראשונה (0.5%), ורק היום, בעקבות המתווה אותו קבעתי באותה החלטה, ניתן להגיע למסקנה מהו סכום הכסף לו זכאים התובעים.

המסקנה היא, כי על הסכום לו זכאים התובעים יש להחיל את סעיף 5(א) לחוק פסיקת ריבית, על פי המתווה שנקבע בהחלטה הראשונה.

התוצאה האופרטיבית

20.
לסיכום, התוצאה היא שהתשתית העקרונית לחישוב גובה שכר הטרחה לו זכאים התובעים הינה זו הסוכמת את מחירי הדירות, כפי שנקבעו בנספחי התנאים המיוחדים, ולא זו הסוכמת את גובה התקבולים בבנק, שכן התקבולים בפועל משקפים גם הפחתה בגין פיצויים, אותה אין לנכות מן הסכום הכולל אשר ממנו יש לגזור את שכר הטרחה. אין לכלול במחיר הדירות את שיעור המע"מ בגין עסקאות המכר, כפי שאין לכלול במחירן את התשלומים הנוספים בהם חויבו רוכשי הדירות בגין פעולות נדרשות (כגון אגרת רישום וכו'), ואשר פורטו בנספחי התנאים המיוחדים בנפרד. לסכום שיתקבל יתווספו הפרשי הצמדה וריבית בגין כל תשלום ותשלום ממועד תשלומו על פי נספח התנאים המיוחדים ועד למועד פסק הדין. התובעים יהיו זכאים ל- 1% מן הסכום הכולל שיתקבל, ואליו יתווסף מע"מ. מובן, כי מן הסכום שיתקבל, יש לקזז את הסכום ששולם עד כה לתובעים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום.

הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות משפט בסכום כולל של 60,000 ₪. בנוסף ישאו הנתבעים באגרת בית המשפט בהליך זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומה.

הנתבעים ישלמו לתובעים שכ"ט עו"ד בסכום של
300,000 ₪.









הצדדים יגישו פסיקתה לחתימתי עד ליום 15.11.12.

עם מתן הפסיקתה, תשולם יתרת החיוב מתוך הכספים שהופקדו בקופת בית המשפט. ככל שתיוותר יתרה, תוחזר לנתבעים.

המזכירות תמציא את העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.









ניתן היום,
י"ג חשון תשע"ג, 29 אוקטובר 2012, בהעדר הצדדים.














א בית משפט מחוזי 2360/08 אהרון ברוכין, חיים קורפו נ' סורוצקין משה, קרית טעלז ארווינג סטון שבקרית יערים, ישיבת טעלז בישראל (פורסם ב-ֽ 29/10/2012)