פסקי דין על גדעון לוי | פסקי דין על חנה לוי | פסקי דין על עיזבון המנוחה ויקטוריה גבאי | פסקי דין על אלפרד גבאי | פסקי דין על איתי גבאי | פסקי דין על אמיר גבאי |

12735/02 א     23/08/2004




א 12735/02 גדעון לוי, חנה לוי נ' עיזבון המנוחה ויקטוריה גבאי, אלפרד גבאי, איתי גבאי, אמיר גבאי




46
בתי המשפט

א 012735/02
בית משפט השלום ירושלים
23/08/2004
23.8.04
כב' השופט יואל צור
, סגן הנשיא
לפני:

1. גדעון לוי

2. חנה לוי

שניהם ע"י עו"ד גד ויסקינד
התובעים

נ ג ד

1.עיזבון המנוחה ויקטוריה גבאי

2.אלפרד גבאי

3.איתי גבאי

4.אמיר גבאי

כולם ע"י עו"ד עובדיה גבאי
הנתבעים

פ ס ק ד י ן

רקע כללי
1. תובע 1 הגיש בזמנו בתיק מס' 187/02 תביעה בפני
המפקח על רישום מקרקעין בירושלים בתביעה זו עתר תובע 1 לצוות על הנתבעים (שהיו ויקטוריה גבאי באמצעות אלפרד גבאי
) לפנות את הפודסט מכל החפצים ומכלב, להסיר שער, להשתמש בפודסט למעבר בלבד, לחייב את הנתבעים להשתתף בניקיון המדרגות המשותפות וכן עתר לפיצוי כספי ע"ס 12,000 ₪ על כל עוגמת הנפש מהשימוש בפודסט ומאי השתתפות בניקיון המדרגות במשך 6 שנים. ביום 26.11.02 החליט המפקח על העברת הדיון לבימ"ש זה מחוסר סמכות. דעת המפקח היתה שמהותו או עיקרו של הסכסוך בנוגע לפודסט הוא מיטרד היחיד. היינו שהשימוש הנעשה ע"י הנתבעת מהווה מטרד לתובע, ולא מדובר בסכסוך אמיתי לגבי הזכויות הקנייניות באותו פטודסט, ואם עניין זה יעלה הוא יהיה אגב אורחא בלבד. בהמשך החלטתו קבע המפקח כהאי לישנא: "...מאחר שעילת מטרד היחיד אינה נמצאת בסמכותו של המפקח...ומאחר שניתן ביום 24.11.02 פס"ד חלקי בקשר לעילת התביעה האחרת (חיוב הנתבע להשתתף באחזקתו התקינה של גרם המדרגות), יהיה זה לנכון להעביר את הדיון בעילת התביעה הנוגעת לפודסט לביהמ"ש המוסמך, הוא בימ"ש השלום ירושלים...".

2. בעקבות זאת תוקן כתב התביעה והוספה גם אשת תובע 1 כתובעת 2, ונתבקשו הסעדים הבאים:
א. א. להורות לנתבעים לבטל את חלוקת דירת הנתבעים לשתי דירות, תוך החזרת המצב לקדמותו, באופן שדירת הנתבעים תחזור להיות דירה אחת.
ב. ב. לאסור על הנתבעים לעשות שימוש בפודסט לכל מטרה שהיא למעט לצורך מעבר בלבד לדירת הנתבעים.
ג. ג. להסיר את השער.
ד. ד. לחייב את הנתבעים בפיצוי נזק לא ממוני ע"ס 20,000 ₪ + הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

3. הבניין בו מתגוררים התובעים והנתבעים 2-4 אשר ביקרתי בו במסגרת "ביקור במקום" שנעשה במעמד הצדדים ובאי כוחם, הינו בעל שתי קומות ומכיל 8 דירות, אשר כל ארבע מהן נמצאות באגף בעל כניסה נפרדת. הבניין רשום כבית משותף. דירת התובעים ודירת הנתבעים נמצאות שתיהן באותו אגף של הבניין והן צמודות זו לזו באופן שיש ביניהן קיר משותף. הכניסה לדירת התובעים הנמצאת בקומה השנייה של הבניין, היא דרך גרם מדרגות חיצוני, המוביל מהחצר שבצידו הצפוני של הבניין לדלת הכניסה שבדירה זו. מאידך, הכניסה הראשית לדירת הנתבעים היא דרך חדר המדרגות המשותף באגף של הבניין הפונה לרחוב רשב"ג. בנוסף פתחו הנתבעים או מי מהם דלת כניסה נוספת לדירתם בקיר הצפוני של הבניין מרחוב יוחנן בן זכאי.

4. התובעים הם בעלי זכויות חכירה לדורות בדירה מס' 6 בקומה ב' בבניין הבנוי על חלקה 61 בגוש 30173, ברחוב רשב"ג 2 בירושלים. דירת התובעים רשומה בלשכת המקרקעין כתת חלקה 6 בחלקה 61 בגוש 30173. נתבע 1 הוא עיזבון המנוחה ויקטוריה גבאי
ז"ל שהיתה בעלת מחצית מזכויות החכירה לדורות והיורשת של מר אליאס גבאי ז"ל ועל שמו היתה רשומה המחצית השנייה של זכויות החכירה לדורות בדירה 5 בקומה ב' בבניין והידועה גם כתת חלקה 5 בחלקה 61 בגוש 30173. נתבע 2 הוא בנם של המנוח והמנוחה הנ"ל ואחד מיורשיה ונתבעים 3-4 הם נכדיה של המנוחה ואחייניו של נתבע 2 והם מתגוררים ומשתמשים בפועל בדירה, בנוסף לשני סטודנטים.

5. יש להזכיר כי בין הנתבעת בהיותה בחיים לבין קודמיהם של התובעים (אלי ודליה נוח) ניתן פס"ד בת.א. 15705/90 בו נקבע שמשפחת נוח תוכל לבצע תוספות בנייה ולבנות את גרם המדרגות החיצוני שמוביל לדירתם אשר יהיה חלק מהרכוש המשותף ; כמו כן נקבע ש"בכל הנוגע לזכויות הצדדים, לתובעים הזכות לבנות לעצמם גרם מדרגות חיצוני ו/או להשתלב בצורה כלשהי לפי תכנון שייעשה לגרם המדרגות החיצוני שישמש אף את דירת התובעים".

6. הנתבעים או מי מטעמם בנו פודסט חיצוני שמהווה את המשך המדרגות החיצוניות והמוביל לדלת הכניסה השנייה שבדירת הנתבעים. הפודסט מחובר למדרגות החיצוניות באופן שמדרגות חיצוניות אלה משרתות הן את דירת התובעים והן את דירת הנתבעים (להלן- הפודסט).

השאלות שבמחלוקת
7. השאלות השנויות במחלוקת הן כדלהלן:
א. א. האם הפודסט הינו חלק מהרכוש המשותף או שמא הוא חלק בלתי נפרד מדירת הנתבעים באופן שלהם הזכויות הבלעדיות בפודסט?
ב. ב. מהו השימוש שניתן לעשות בפודסט ושאלת חוקיות השער שנבנה בפודסט?
ג. ג. האם דירת הנתבעים היא יחידת דיור אחת או שמא היא שתי יחידות דיור. אם ייקבע שזו יחידה המורכבת משתי יחידות דיור, האם החלוקה לשתי יחידות דיור נפרדות נעשתה ע"פ היתר כדין?

האם הפודסט הינו חלק מהרכוש המשותף או שמא הוא חלק בלתי נפרד מדירת הנתבעים באופן שלהם הזכויות הבלעדיות בפודסט?

8. התובעים טוענים שהפודסט הינו חלק מהרכוש המשותף בו בזמן שהנתבעים טוענים שלא מדובר ברכוש משותף כי אם פרטי. סבורני שהדין הוא עם התובעים. אף כי בפסה"ד בת.א. 15705/90 נקבע שגרם המדרגות שייבנה שהוא "חלק מהרכוש המשותף" ואף כי באשר לתוספת בנייה שהיו הנתבעים דנן (התובעים באותו הליך) אמורים לבצע (ושבפועל ביצעו) לא נקבע שהיא תהיה חלק מהרכוש המשותף, אין בכך כדי לשלול את היות תוספת הבנייה ובמקרה שלנו הפודסט בבחינת "רכוש משותף". אכן פסה"ד בתיק הנ"ל קבע לגבי תוספת הבנייה ש"בכל הנוגע לזכויות הצדדים, לתובעים הזכות לבנות לעצמם גרם מדרגות חיצוני ו/או להשתלב בצורה כלשהי לפי תכנון שייעשה לגרם המדרגות החיצוני שישמש אף את דירת התובעים", אך פסה"ד לא קבע שתוספת בנייה זו תהיה רכוש פרטי ואף לא שלל את האפשרות של היות אותה תוספת בבחינת "רכוש משותף". להיפך, העובדה שפסה"ד לא קבע דבר לגבי תוספת הבנייה מובילה למסקנה שפסה"ד הותיר את שאלת הבעלות על תוספת הבנייה ובמקרה שלנו הפודסט לקביעה ע"פ המבחנים שנקבעו בחוק המקרקעין.

9. סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר את המילים "רכוש משותף" כדלהלן:

"כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות...וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".
להלן, השיקולים המובילים אותי לקבוע שהפודסט הוא חלק מ"הרכוש המשותף" כמשמעותו בסעיף 52 לחוק המקרקעין:
א. א. הפודסט דנן נבנה לאורכו של אחד הקירות החיצוניים של הבניין בצידו הצפוני של הבניין והוא מוביל, לדלת הכניסה השנייה שפתחו הנתבעים או מי מטעמם לדירתם בקיר החיצוני תוך הרחבת חלון קיים. "הקירות החיצוניים" ע"פ סעיף 52 הנ"ל הם חלק מהרכוש המשותף.
ב. ב. הפודסט נבנה מעל הקרקע המשותפת שעליה עומד הבניין , כך שלמעשה כל מה שנבנה על קרקע משותפת או תוך ניצול האוויר שמעליה הוא בבחינת רכוש משותף, כל עוד שבעלי הקרקע המשותפת לא ויתרו על חלקם באותה בנייה.
ג. ג. גם אם ניתן היתר בנייה לגבי הפודסט, אין בהיתר כדי לפגוע בזכויות הקניין של דיירי הבית המשותף. לפיכך, העובדה שמר ברוך לוי (אביו של תובע 1 המתגורר בבניין) הסכים לבניית הפודסט אין בה משום ויתור על זכויות קניין. הוא לא נתן כל הסכמה להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה פלונית.
ד. ד. העובדה שמר לוי בנה מחסן מתחת למדרגות החיצוניות אין בה כדי להשליך על בניית הפודסט ועל התביעה שלפנינו. לכאורה, בבניית המחסן יש משום פגיעה ברכוש המשותף, אך לא זה נושא הדיון, ומכל מקום אין בחריגה זו כדי להתיר לנתבעים לפגוע ברכוש המשותף או לספח את מה שלא שייך להם אפילו שהם בנו זאת.
ה. ה. העובדה שהנתבעים בנו ומימנו את הפודסט אין בה כדי לבסס זכות שימוש בלעדית לנתבעים כאשר הבנייה נעשתה מעל קרקע משותפת ולאורך אחד הקירות החיצוניים של הבית המשותף אשר גם הם חלק מ"הרכוש המשותף".
ו. ו. העובדה שחלק מרכוש משותף גובל בדירת אחד מדיירי הבית המשותף לא הופכת את אותו דייר לבעל הרכוש המשותף, גם אם הוא היחידי שיעשה שימוש באותו חלק, וגם אם לתובעים (במקרה שלנו) לא יהיה שימוש בכל הפודסט. גם אם אין שימוש בפודסט מצד התובעים מהעובדה שמדובר ברכוש משותף נגזרות חובות של אי שימוש בלעדי מצד הנתבעים באופן שפוגע בהנאת התובעים מרכושם הגובל ברכוש המשותף.
השימוש שניתן לעשות בפודסט וחוקיות השער שנבנה בפודסט

10. מטרתה המוצהרת של בניית הפודסט היתה לשם יצירת מעבר בין גרם המדרגות לבין דירת הנתבעים. אם יש צורך להוכיח את הדבר הרי שניתן למצוא הוכחה מטענות הנתבע 2 בת.א. 5297/97 (כאשר תיק זה לא היה לנגד עיניו) ש"הנתבע מעוניין לבנות פודסט שיחבר בין גרם המדרגות החיצוני לבין דירתו ומטרתו תהיה אך ורק לשם יצירת מעבר בין גרם המדרגות לבין דירת הנתבע".

11. כפועל יוצא מהאמור לעיל, התקנת השער לפודסט בקצה המדרגות החיצוניות המהוות את הרכוש המשותף והתקנתו של השער על צירים בקיר המשותף בצמוד לכניסה לדירת התובעים ומתוך מגמה להפוך את הפודסט למרפסת סגורה של הנתבעים היא מעשה שלא כדין ושיש בו משום הסגת גבול ברכוש המשותף. לכן, הנתבעים אינם רשאים לעשות שימוש פרטי ברכוש המשותף ע"י הצבת פריטים השייכים להם או לאפשר לכלבם לשוטט בפודסט. בכך שכלבם של הנתבעים מצוי בפודסט יש כדי ליצור מטרד לתובעים. כדי להסיר ספקות , אין מניעה להציב בפודסט עד 3 אדניות עם פרחים לצרכי אסטטיקה ונוי.

12. מהביקור שערכתי בגרם המדרגות ובפודסט ניתן היה ללמוד שהפודסט מצוי בסמוך מאד לכניסה לדירת התובעים, כאשר השער מצוי ממש בפתח הכניסה לדירתם, ואף שני חלונות בדירת התובעים פונים לעבר הפודסט.

13. המסקנה המתבקשת מהאמור לעיל היא שיש לאסור על הנתבעים לעשות שימוש בפודסט לכל מטרה שהיא פרט לצורך מעבר לדירת הנתבעים. מאידך, יש להסיר את השער שמהווה מקור לרעש ולאי נוחות של התובעים.
האם דירת התובעים מחולקת לשתי יחידות נפרדות?
14. עמדת התובעים היתה שדירת הנתבעים מורכבת משתי דירות ויש לבטל חלוקה זו תוך החזרת המצב לקדמותו באופן שדירת הנתבעים תחזור להיות דירה אחת. דירת הנתבעים נמצאת בשימוש נכדי נתבעת 1 המנוחה וכן מושכרת לשני סטודנטים. את הדירה משמשים שני פתחים: הפתח המקורי מחדר המדרגות ופתח נוסף מאזור הפודסט. אינני מקבל בנקודה זו את עמדת התובעים ואלו טעמי:
א. א. העובדה שבדירת הנתבעים יש שני חדרי שירותים, שני חדרי אמבטיה מטבח ומטבחון אין בה כשלעצמה כדי ללמד שמדובר בשתי יחידות או אחת. הנתבעים משתמשים בדירה לצורך השכרה לסטודנטים ואם הסבו בדירתם מקום לעוד שירותים, חדר אמבטיה ומטבח אין ללמוד מכך שאלה היו שייכים לשתי דירות שאוחדו. מדובר בתכנון פנימי של דירת הנתבעים שהתובעים אינם יכולים להתערב לגביו.
ב. ב. הפתח לדירת הנתבעים מאזור הפודסט נעשה כדין ומשמש את דירת הנתבעים מאז 1997 , היינו מזה כ-7 שנים.
ג. ג. מהביקור במקום שערכתי עולה כי לא רק בדירת הנתבעים כי אם גם בדירות אחרות באותו בניין יש שני פתחים: למשל הדירה שמתחת לדירת הנתבעים, או דירת הורי התובע.

15. התובעים איזכרו בסיכומיהם את פסה"ד בע"א 4218/90 חפציבה חברה לבניין עבודות ופתוח בע"מ נ' אלכסנדר וכרמן להנר תק-על 92(4) 29 וניסו ללמוד ממנו שישנה כביכול הלכה פסוקה שהגדלת מספר יחידות הדיור בבניין, מפחיתה משווי שאר הדירות שבבניין, לרבות מערך דירת התובעים. המצב במקרה שלנו שונה בתכלית מהמצב שבאותו תיק. בע"א 4218/90 קבע ביהמ"ש העליון כדלהלן: "ערכה של דירת המשיבים פחת בשל היתוספות יחידת מגורים נוספת לבנין ובשל ניצול חלקים מן הרכוש המשותף שלא לרווחת כלל הדיירים". אין כל הוכחה על ירידת ערך דירת התובעים בשל מצבו הנוכחי של המבנה. דירת הנתבעים בצורתה הנוכחית קיימת שנים, ואת שנעשה ללא תביעה תביעה מוקדמת יותר (מזו הנוכחית) מצד התובעים אין להשיב. התובעים השתהו שהות רבה בעניין, ואף לא הוכיחו מה היה לפני המצב הנוכחי, מה היתה עמדת הצדדים או קודמיהם ועוד.

16. לפיכך, הנני דוחה את אותו חלק של התביעה בו מבקשים התובעים לבטל את חלוקת דירת הנתבעים לשתי דירות תוך החזרת המצב לקדמותו באופן שדירת הנתבעים תחזור להיות דירה אחת.

פיצוי בגין עוגמת נפש לתובעים
17. התובעים טענו שבשל השימוש שעשו הנתבעים בפודסט במשך שנים נגרמה להם עוגמת נפש ומטרד ואי הנאה מדירתם. מהראיות שהובאו הנני קובע שנגרמה לתובעים הטרדה שמקורה ברעש, בלכלוך, לרבות בשל כלבם של הנתבעים שהסתובב ללא זמם וגרם לפחד לבת התובעים. התובעים העמידו את הפיצויים שדרשו בסכום של 20,000 ₪ (יצויין כי בתביעה שהוגשה בפני
המפקח על המקרקעין, העמידו התובעים את הפיצוי בגין נזקים לא ממוניים בסכום של 12,000 ₪) . הסכום שהתבקש בפריט זה יש בו הגזמה רבה. אכן, היה מטרד ואי הנאה של התובעים מרכושם "אך לא כצעקתה". הנני מעמיד את הפיצוי בגין נזקים לא ממוניים לתובעים ע"פ אומדנא בסכום של 2,500 ₪ .

פסיקתא
18. לאור כל האמור לעיל הנני פוסק כדלהלן:
א. א. הפודסט הינו חלק מהרכוש המשותף, באופן שלכל דיירי הבניין חלק בו.
ב. ב. השימוש היחיד שיותר בפודסט הוא לצורך מעבר. כפועל יוצא מכך, השימוש היחיד שיהיו הנתבעים או מי מטעמם רשאים לעשות בפודסט הוא לצורך מעבר לדירת הנתבעים.
ג. ג. על הנתבעים להסיר על חשבונם את השער שמוזכר בפס"ד זה.
ד. ד. לצרכי אסטטיקה יוכלו הצדדים להציב בפודסט 3 אדניות פרחים.
ה. ה. אני דוחה את בקשת התובעים לבטל את חלוקת דירת הנתבעים באופן שדירת הנתבעים תחזור להיות דירה אחת.
ו. ו. בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי לפיו התקבלה התביעה בחלקה בלבד, הנני מחייב את הנתבעים ביחד וחוד כדלהלן:
1. 1. לפצות את התובעים בגין נזק לא ממוני בסכום שלך 2,500 ₪.
2. 2. לשלם לתובעים 50% מאגרות המשפט.
3. 3. לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד ע"ס 2,500 ₪ + מע"מ .

על המזכירות:
א. א. לשלוח עותק מפסה"ד אל ב"כ הצדדים.
ב. ב. בתום המועד לערעור ואם לא יוגש, להחזיר למחלקה לתכנון העיר/אגף הפיקוח על הבנייה את תיק מס' 89/676.5 וכן 89/676.6 שסומנו כמוצגים נ/1 ו-נ/2.

ניתן בהעדר הצדדים היום ו' באלול התשס"ד 23.8.04

יואל צור
, שופט
סגן הנשיא









א בית משפט שלום 12735/02 גדעון לוי, חנה לוי נ' עיזבון המנוחה ויקטוריה גבאי, אלפרד גבאי, איתי גבאי, אמיר גבאי (פורסם ב-ֽ 23/08/2004)