פסקי דין על יובל מאן | פסקי דין על לימור מאן | פסקי דין על אפרים קלוג | פסקי דין על חיים כץ | פסקי דין על אייל סילמן |

7388-05/09 א     23/01/2013




א 7388-05/09 יובל מאן, לימור מאן, אפרים קלוג נ' חיים כץ, אייל סילמן








בית משפט השלום בפתח תקווה



ת"א 7388-05-09 מאן ואח' נ' כץ ואח'







בפני

כב' השופט
נחום שטרנליכט


בעניין:
1. יובל מאן
2. לימור מאן


ע"י ב"כ עו"ד
אפרים קלוג
תובעים




נ
ג
ד




1. חיים כץ
2. לאה כץ


ע"י ב"כ עו"ד
אייל סילמן
נתבעים




נ
ג
ד




1. אהרון מימון חברה לבנין ופיתוח בע"מ
2. רחמים (רמי) מימון
3. אהרון מימון




צד ג'



פסק דין

טענות התובעים
בין התובעים והנתבעים נחתם ביום 10.1.08 הסכם מכר (להלן – הסכם המכר), ולפיו מכרו הנתבעים לתובעים את מלוא הזכויות בדירה מס' 23 ברח' העצמאות 19, בפתח תקוה (להלן – הדירה), המהווה חלק מהמקרקעין הידועים כחלקה 12 בגוש 6715 (להלן – המקרקעין).

במועד החתימה על הסכם המכר היה הבניין בו נמצאת הדירה בשלבי בנייה. הבנייה בוצעה באמצעות קבוצת רכישה, שהנתבעים היוו חלק ממנה.
המקרקעין שועבדו לטובת בנק אדנים למשכנתאות והלואות בע"מ (להלן – הבנק), אשר ליווה פיננסית את הפרוייקט.

בהסכם המכר התחייבו הנתבעים להשלים את הבניה ולמסור את החזקה בדירה לתובעים עד ליום 15.6.08, כשהדירה מושלמת ומוכנה לדיור ומחוברת לרשת החשמל והמים. עוד נקבע בהסכם המכר, כי איחור במסירת החזקה עד ליום 15.12.08 לא יחייב בתשלום פיצוי כלשהו. עוד הוסכם, כי איחור בן שלושה חודשים נוספים במסירת החזקה יחייב בתשלום פיצוי חודשי בסך 900 $ לחודש. איחור ארוך יותר ייחשב להפרה יסודית של הסכם המכר, המזכה את התובעים בקבלת הפיצוי המוסכם בסך 20,000 $.

ביום 21.4.09 עדין לא חובר הבנין לרשת החשמל והמעליות טרם נכנסו לשימוש.

בהתאם להסכם המכר היה על הנתבעים למסור לתובעים עד למועד מסירת החזקה אישורי מסים ואישור עירייה לצורך רישום העברת הזכויות במרשם המקרקעין וכן מכתב החרגה, המחריג את הדירה מהשעבוד לבנק אדנים (להלן – מכתב ההחרגה). בתוך המועד הנ"ל היה על הנתבעים להוסיף ולמסור לתובעים המחאת זכויותיהם כלפי מבצעי בניית הדירה לצורך הבטחת זכויות התובעים בכל הקשור לתקופת הבדק. שום מסמך מאותם מסמכים לא נמסר לתובעים.

בנסיבות אלו עותרים התובעים לחיוב הנתבעים בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר.

טענות הנתבעים
אכן הבניין נבנה במסגרת קבוצת רכישה (להלן – הקבוצה). לצורך ביצוע הבנייה התקשרה הקבוצה ביום 26.2.06 בהסכם עם צד ג1 (להלן - הקבלן). בהתאם להסכם שבין הקבלן ובין הקבוצה (להלן – הסכם הבניה), היה על הקבלן לסיים את בניית הבניין עד ליום 25.10.07. עם זאת, עקב טענות הצדדים, נדחה הפרויקט למועד מאוחר יותר. הנתבע 1 היה זה שפיקח על ביצוע הבנייה מטעם הקבוצה, והוא היה המוסמך לקבוע, האם הושלמו כבר העבודות בפרויקט.

אכן ביום 10.1.08 נחתם הסכם המכר, ולפיו מכרו הנתבעים לתובעים את זכויותיהם בדירה. חלק ניכר מהתשלומים, שהיו אמורים התובעים לשלם בהתאם להסכם המכר, לא שולמו. חרף הוראות הסכם המכר לא שילמו התובעים בגין הפרשי הצמדה ואף לא בגין עלות הערבויות הבנקאיות, שקיבלו, למעט חלק קטן מעלות הערבויות. אף זאת לאחר פניות של הנתבעים. מחדלים אלו של התובעים מהווים הפרה יסודית של הסכם המכר.

בשל עיכובים מצידו של הקבלן בביצוע עבודות הבניה הועמד מועד מסירת החזקה על יום 15.12.08, אלא שעיכובים נוספים מצידו של הקבלן הביאו לדחיות נוספות.

לקראת סיום בניית הדירה פנה הנתבע 1 לתובעים על מנת לתאם מועד לביצוע מסירה ראשונית של הדירה, וזאת על מנת לאפשר תיקון ליקויים אחרונים לקראת מסירה סופית של החזקה בדירה לתובעים. נסיונותיו של הנתבע 1 בעניין זה כשלו, כאשר התובעים סירבו להגיע לצורך ביצוע המסירה הראשונית. בכך עיכבו התובעים את השלמת בניית הדירה. בנסיבות אלו הודיע הנתבע 1 לתובעים בכתב, כי הם נדרשים לבצע את התשלום האחרון ולסור לקבל החזקה בדירה. התובעים סירבו לקבל את החזקה בדירה בטענה, שבנייתה טרם הושלמה, וכן בטענה, כי טרם נמסר להם מכתב ההחרגה. טענות אלו הועלו למרות שבניית הדירה הושלמה. זאת ועוד, ביום 19.3.09 הועבר לתובעים מכתב ההחרגה.

ביום 5.4.09 הוצא טופס 4 ביחס לבניין, לרבות הדירה. כבר בחודשי ינואר – מרץ 2009 אוכלסו דירות בבניין, כאשר הבניין היה מחובר בחיבור זמני לרשת החשמל וכן מחובר לרשת המים. אכן מעלית הבניין לא הוכנסה לשימוש, אך זאת בהתאם להחלטת "ועד הבניין", וללא כל קשר לנתבעים.

למרות כל האמור לעיל המשיכו התובעים בסירובם לקבל את החזקה בדירה. תחת זאת, פנו התובעים לבית המשפט המחוזי בבקשה למתן צו, שיורה לנתבעים למסור להם החזקה בדירה. דיון בבקשה התקיים ביום 3.5.09, ובו הוסכם, כי כנגד הפקדת סכום התשלום האחרון בנאמנות תימסר לתובעים החזקה בדירה. ביום 4.5.09 שלחו התובעים לנאמן, עו"ד בן רובין, שיקים בסכומים שגויים. השיקים הגיעו לידיו של עו"ד בן רובין ביום 7.5.09. ביום 10.5.09 הודיע ב"כ התובעים לב"כ הנתבעים על ביצוע ההפקדה. למחרת נמסרה לב"כ התובעים הודעה, כי ניתן לקבל החזקה בדירה. לתובעים לא אצה הדרך, ורק ביום 13.5.09 קיבלו את מפתחות הדירה והחלו לבצע בה שיפוצים.

הודעה לצדדי ג'
הנתבעים שיגרו הודעה לצדדים השלישיים. ביום 31.1.11 ניתן

פסק דין
נגד הצדדים השלישיים, וזאת מחמת העדר התייצבותם לדיון, שהתקיים באותו יום. בהחלטתי מיום 27.6.12 נדחתה הבקשה לביטולו של

פסק דין
זה.

דיון והכרעה
הצדדים הגיעו להסכמה דיונית, ולפיה ויתרו על חקירות נגדיות של העדים. עוד הוסכם, כי הצדדים יסכמו טענותיהם בכתב, ולאחר מכן יינתן

פסק דין
. הצדדים פעלו בהתאם להסכמה זו, והגישו סיכומיהם במועד שנקבע. עתה יש להכריע בסכסוך שבין התובעים והנתבעים.

בסעיף 5.א. להסכם נאמר:

"המוכרים מתחייבים בזה למסור לקונים את החזקה הבלעדית בדירה לא יאוחר מיום 15.6.08 ..."

בסעיף 13.א. להסכם נקבע:

"אם לא תימסר החזקה בדירה לקונים במועד האמור לעיל בהסכם זה, תוארך התקופה של מסירת החזקה ב-6 חודשים נוספים דהיינו עד ליום 15.12.08 (להלן: 'תקופת הדחיה') המוכרים לא ישלמו לקונים פיצוי כלשהו עבור תקופת הדחיה. אם לאחר תקופת הדחיה לא תימסר החזקה בדירה לקונים ישולמו להם דמי שכירות בסך של 900$ לכל חודש לתקופה של 3 חודשים. אם לא נמסרה הדירה לקונים גם באיחור של 3 חודשים לאחר תקופת הדחייה יחשב הדבר כהפרה יסודית של ההסכם ויזכה את הקונים בפיצוי הנקוב בסעיף 12 לעיל".

בסעיף 12 להסכם המכר נקבע, כי הפיצוי המוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם יעמוד על סך של 20,000$.

בסעיף 13.ב. להסכם המכר נקבע:

"... וביחס לשיעבוד בנק אדנים יתקבל מכתב החרגה שמאשר שהמשכנתא הרובצת על הקרקע אינה חלה על הדירה נשוא הסכם זה".

אין מחלוקת בין הצדדים, כי החזקה בדירה נמסרה בפועל לתובעים לאחר יום 15.3.09, מועד תום תקופת הדחיה. הנתבע 1 נימק את האיחור במסירת החזקה, בכך ש"היו לנו תקלות קשות עם הקבלן שביצע את העבודה ... הוא התקדם לאט מאד ועשה לנו הרבה קשיים ובסוף נאלצנו לסלקו מהשטח ולהשלים את העבודות לבד ... במרץ 2008 הפסיק מימון את העבודה באתר. הדירה לא היתה גמורה. היו עוד עבודות להשלים" (עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 10-15).

יחד עם זאת, יש לבחון את טענת הנתבעים, כי לאחר השלמת בניית הדירה, וזאת בטרם חלוף תקופת הדחיה, היו אלה התובעים, שנמנעו מלקבל החזקה בדירה, ולכן אין לחייב את התובעים בתשלום הפיצוי המוסכם. לשם תמיכה בטענה זו מציינים התובעים, כי דירות אחרות בבנין נמסרו לרוכשיהן. נראה, כי משאין מחלוקת בין הצדדים אודות הטענה, כי המסירה בפועל בוצעה לאחר חלוף תקופת הדחיה, על הנתבעים הנטל להוכיח, שהיו אלו התובעים, שהיו אשמים באיחור שבמסירת החזקה. הדברים עולים גם מלשונן של הוראות הסכם המכר, אשר צוטטו לעיל. הסכם המכר מטיל העל הנתבעים את החובה למסור את החזקה בדירה עד למועד מסוים. אין מחלוקת שהנתבעים לא עמדו בחובה זו, ולא מסרו את החזקה בדירה לנתבעים עד לאותו מועד.
להגנתם טוענים הנתבעים, כאמור לעיל, כי היו אלה התובעים שנמנעו מלקבל את החזקה בדירה, שבנייתה כבר הושלמה, ועל כן אין האיחור במסירת החזקה בדירה באשמתם של הנתבעים. על הנתבעים להוכיח טענה זו.

האם הנתבעים אכן עמדו בנטל המוטל עליהם, והוכיחו כי בניית הדירה הושלמה בטרם חלוף תקופת הדחיה, וכי האשמים באיחור שבמסירת החזקה היו התובעים? נראה כי התשובה לכך היא שלילית.

הנתבעים לא הציגו כל ראיה ממשית לכך שבניית הדירה הושלמה בטרם חלוף תקופת הדחיה. אמנם לתצהיר עדותו של הנתבע 1 צורפו תמונות שונו, המתיימרות להציג את הדירה ככזו שבנייתה הושלמה. לא נאמר בתצהיר דבר לעניין זהות הצלם ומועד ביצוע הצילומים. יתירה מכך, אין בתמונות עצמן כדי להוות ראיה מספיקה להשלמת הבנייה.

מאידך, הנתבעים מאשרים, כי רק ביום 5.4.09, כשלושה שבועות לאחר תום תקופת הדחיה הוצא טופס 4 ביחס לבנין. הווה אומר, קודם לכן לא היה אישור לאיכלוס הבנין.

הועלתה טענה, כי כבר במהלך חודש מרץ 2009 אוכלסו דירות אחרות בבנין. גם אם יש בטענה זו כדי לתמוך בטענת הנתבעים, כי גם בניית הדירה הושלמה אז, הרי שהנתבעים לא הביאו כל ראיה להוכחת אותו איכלוס של הדירות האחרות.

העולה מן הדברים, כי הוכח שעד לתום תקופת הדחיה לא עמדו התובעים בהתחייבותם החוזית ולא מסרו החזקה בדירה לתובעים, דהיינו, תשעה חודשים ממועד מסירת החזקה המקורי.

טענת התובעים, כי על הנתבעים היה להמציא להם את מכתב ההחרגה עד למועד מסירת החזקה בדירה, כלל לא הוכחשה על ידי הנתבעים. כל שנטען על ידם בכתב ההגנה, כי מסירת מכתב ההחרגה לא היתה תנאי למסירת החזקה, אך לא נטען, כי לא היתה חובה למוסרו עד לאותו מועד. בהתאם להוראות סעיף 12.ב. להסכם המכר, גם אי מסירת מכתב ההחרגה במועד, חובה שנקבע בסעיף 13.ב. להסכם, מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ובגינה זכאים התובעים לקבלת הפיצוי המוסכם.

הנתבעים אינם חולקים על כך, שמכתב ההחרגה לא נמסר לתובעים בטרם חלפה תקופת הדחיה. גם לשיטתם של הנתבעים נמסר להם מכתב ההחרגה רק לאחר תום תקופת הדחיה.

נראה, איפוא, כי התובעים זכאים לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר. בכתב ההגנה לא העלו הנתבעים טענה כלשהי, ולפיה יש מקום להפחית את סכום הפיצוי המוסכם עקב היותו בלתי סביר.

בנסיבות אלו, התביעה מתקבלת במלואה. הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים סך של 58,104 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 12.5.09, ועד התשלום המלא בפועל. כמו כן ישאו הנתבעים, ביחד ולחוד, בהוצאות התובעים בגובה סכום אגרות ביהמ"ש, ששילמו התובעים, בהתאם לקבלות שתוצגנה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד התשלום. בנוסף ישאו הנתבעים, ביחד ולחוד, בשכ"ט ב"כ התובעים בסך 6,800 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום,
י"ב שבט תשע"ג, 23 ינואר 2013, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 7388-05/09 יובל מאן, לימור מאן, אפרים קלוג נ' חיים כץ, אייל סילמן (פורסם ב-ֽ 23/01/2013)