פסקי דין על יפה זיתוני | פסקי דין על עובד זיתוני | פסקי דין על כרמלה אלון | פסקי דין על משה ג'אני |

115/08 א     14/04/2013




א 115/08 יפה זיתוני, עובד זיתוני נ' כרמלה אלון, משה ג'אני








בית המשפט המחוזי בנצרת



ת"א 115-08 זיתוני ואח' נ' אלון ואח'





בפני

כב' השופט
אשר קולה

התובעים
1
.
יפה זיתוני

2
.
עובד זיתוני


נגד

הנתבעת
1. כרמלה אלון
2. משה ג'אני




פסק דין
משלים


רקע

1.
התובעים (להלן: "זיתוני") התחייבו למכור לנתבעת (להלן: "כרמלה")
את זכויותיהם בחנות המצויה ברח' אלחדיף 11 בטבריה (גוש 15097, חלקה 29) (להלן – "החנות"), תמורת סך של 40,000 דולר. ההתחייבות עוגנה בהסכם מכר מיום 14.05.2003 עליו חתמו בעלי הדין. (להלן: "ההסכם").

2.
בהסכם הוסכם, בין היתר, כי התמורה תשולם במועדים ובזמנים כדלקמן:

"9.1.1
סכום של 10,000$ (עשרת אלפים דולר ארה"ב) שווה ערך בשקלים חדשים, ישולם למוכרים במעמד חתימת הסכם זה.
9.1.2
סכום של 30,000$ (שלושים אלף דולר ארה"ב) שווה ערך בשקלים חדשים ישולם למוכרים כנגד מסירת החזקה בחנות ומסירת כל האישורים לפיהם שולמו כל המיסים המתחייבים מהסכם זה ומפורטים בהסכם. ככל שלא יומצאו האישורים דנן במועד המסירה, יופקד הסכום הנ"ל בנאמנות בידי עוה"ד הצובאי, על פי הוראות שיתקבלו מן המוכרים, ובהעדרן, על פי שיקול דעתה של עו"ד הצובאי".

3.
התובעים טענו, כי הסכימו לחתום על ההסכם תוך כדי אילוץ, כפיה ועושק. כן טענו, כי חלקה הגדול של התמורה לא שולמה.

הנתבעת טענה, כי רכשה את הזכויות בחנות מאת התובעים בהתאם להסכם מכר אשר נחתם מרצונם החופשי של התובעים, בנוכחות עורך דין, בתמורה מלאה ובתום לב.

4.
ביום 03.01.11 ניתן

פסק דין
בתביעה, בו חויבו התובעים לקיים את חיוביהם על פי ההסכם ולהעביר לנתבעת את זכויותיהם בחנות, זאת משקבעתי, כי התובעים לא הצליחו בהיבט הראייתי להראות בצורה ברורה וחד משמעית, כי אולצו לחתום על ההסכם בכפייה ובעושק.

באשר לטענת התובעים בדבר אי תשלום מלוא התמורה קבעתי "שטענתם זו כלל לא הוכחה בפני
י מלבד הודאתו של עובד שקדוש שילם לו במעמד החתימה על החוזה סך של 10,000$ וסך נוסף של בערך 7,000 -8,000 ₪ בשיקים לא הוכיחו זיתוני, כי יתרת התמורה לא שולמה להם. מה גם שלא עשו הם דבר בנדון, שתקו משך השנים ולא השכילו להגיש תביעה כספית מתאימה.

יוער, כי אין בקביעתי זו כדי לחסום את הדרך בפני
זיתוני להגיש תביעה לתשלום התמורה בגין מכירת הזכויות בחנות, אם וככל שזו, לא שולמה.

מאחר והתביעה התקבלה בחלקה בלבד, כל צד ישא בהוצאותיו"
(להלן: "פסק הדין").

5.
התובעים הגישו לבית המשפט העליון ערעור על פסק הדין (ע"א 1689/11). בגדרו של דיון מקדמי בערעור ובהמלצת בית המשפט העליון, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה, התיק יוחזר לבית משפט קמא על מנת שישלים את פסק הדין בשאלה האם דין ההסכם למכירת החנות להתבטל עקב אי תשלום התמורה על פי ההסכם, וזאת לאור האמור בסעיף 34(ג) לכתב התביעה המתוקן ולפיו "לחלופי חילופין בטל החוזה בשל אי תשלום התמורה".


בהתאם הוסכם, כי היה ויקבע שלא שולמה מלוא התמורה אזי לכאורה המדובר בהפרה יסודית המזכה בביטול החוזה. היה ויקבע עובדתית, כי שולמה מלוא התמורה על פי החוזה, יעמוד החוזה בעינו.


עוד נקבע, כי לא יובאו ראיות נוספות על ידי הצדדים לעניין תשלום התמורה, מעבר לראיות שהובאו כבר על ידם וכי במסגרת פסק הדין המשלים רשאי בית משפט ליתן משקל להלכה לגבי נטל הראיה וכמות הראיה הנדרשים להוכחת עובדה שלילית.

6.
לצורך מתן מענה לשאלה שהועברה להכרעתי, זומנו הצדדים לדיון ביום 30.01.13, שבסופו הורתי על הגשת סיכומים בשאלה שבמחלוקת.

מאחר ועסקינן ב

פסק דין
משלים, הרי שאין מקום לחזור על יתר כינויי השם שניתנו לצדדים וליתר הנוגעים בדבר, כפי שהוגדרו בפסק הדין ואלה יפים גם לכאן.


טענות הצדדים

טענות התובעים

7.
לטענת התובעים, מלבד סך של 12,000$ לא שולמה להם כל תמורה עבור החנות. לטענתם, סתירה בסיסית משמעותית בגרסת צד מעבירה אליו את נטל הבאת הראיות ומשכך, גרסתה המופרכת של הנתבעת אשר אינה מתיישבת עם נוסח החוזה ועם תכליתו מעבירה את נטל ההוכחה המופחת הדרוש בהוכחת יסוד שלילי אל הנתבעת.

8.
לטענתם, הוכח ,כי הנתבעת שימשה "אשת קש" שמאחוריה מסתתרים הצדדים האמיתיים לעסקה ,משפחת קדוש, כאשר לאור תשובותיה המבולבלות והלא רלוונטיות בחקירה הנגדית, בית המשפט לא נתן אמון בעדותה.

9.
הנתבעת העידה, כי שולמו 45,000$ בעוד שבמקום אחר העידה, כי שולמה תמורה בסך של 40,000$ כשלמעשה הודתה שהכסף הועבר לחתנה, יורם קדוש, אשר הוא זה שביצע את התשלום. יורם העיד בחקירתו,
כי כל התמורה שולמה לאחר כחודשיים מיום המכירה וזאת, להבדיל מגרסתו בתצהיר בו העיד על שלושה מועדי תשלום ובסתירה לעדות עו"ד עורוק שהעיד, כי עו"ד הצובאי החליטה לשלם לאחר רישום הערת האזהרה שהתברר, כי נרשמה שישה ימים לאחר חתימת העסקה.

10.
עוד הוסיפו התובעים, כי הטענה לפיה שולמה כל תמורת החנות אינה עומדת במבחן החוזה עצמו הקובע, כי יתרת התמורה בסך 30,000$ תשולם רק לאחר תשלום המיסים ומסירת החזקה - נושא המיסים לא טופל והם לא שולמו עד עצם היום הזה. ואילו החזקה בחנות נמסרה רק במסגרת החלטת ביניים של בית משפט השלום בטבריה, לאחר שהנתבעת טענה במפורש, כי שולמה מלוא התמורה.

11.
לטענת התובעים, לא הוצג כל מסמך בקשר עם תשלום יתרת התמורה, או הפקדתה בחשבון נאמנות. עו"ד עורוק העיד עדות שמועה ולפיה, עו"ד הצובאי אמרה לו שלא נשארה יתרת חוב. כאשר אמינותו של עו"ד עורוק נפגמה קשות במהלך עדותו. מה גם שבאם אכן הופקד הכסף בנאמנות ושוחרר מחשבון הנאמנות הרי, שהיה אמור להיות לכך גיבוי במסמכים.

12.
כן טענו התובעים, כי הנתבעת לא מצאה לנכון לזמן לעדות את עו"ד הצובאי. נושא הנאמנות הועלה לראשונה בעת חקירתו של עו"ד עורוק מטעם הנתבעת ולכן ,חובת הבאתה לעדות של עו"ד הצובאי כתוצאה מטענה זו היתה על הנתבעת.


טענות הנתבעת

13.
מאידך גיסא, טוענת הנתבעת, כי התובעים לא הרימו את הנטל להראות ולשכנע, כי הם זכאים לבטל את ההסכם בטענה שלא שולמה יתרת התמורה. לדידה, אומנם נטל הראיה להוכחת טענת "אי תשלום" הוא נטל ברף נמוך, ואולם התובעים לא הרימו אפילו רף נמוך זה. לעניין זה מפנה הנתבעת לע"א 8837/25 נביל מרשוד ואח' נ' גואד תאופיק אל שורטי.

14.
לטענת הנתבעת, על פי הוראות ההסכם, מסירת החזקה בחנות הותנתה בתשלום מלוא התמורה. לפיכך, בהעדר מחלוקת, כי בוצעה מסירה בהתאם להוראות ההסכם הרי שהקונה עמדה במלוא התחייבויותיה, לרבות ההוראה בדבר ביצוע התשלום האחרון אשר היה תנאי למסירה.

15.
עוד טוענת הנתבעת, כי הימנעותם של התובעים מלזמן לעדות את באת כוחם שלהם, עו"ד הצובאי, אשר שימשה כנאמנה יחידה על כספי יתרת התמורה, מחייבת את המסקנה, כי נמנעו מלעשות כן בשל החשש שעדותה תפגום בטענותיהם אודות אי תשלום התמורה על פי ההסכם, כך שהימנעותם מלזמנה לעדות פועלת לחובתם.

16.
לחלופין, טוענת הנתבעת, כי יש לייחס את סך 500,000 ₪ שקיבלו התובעים, באותה תקופה ממש, בגין ההסכם למראית עין למכירת הדירה, כסכום שנזקף לתמורה בגין החנות. לטענתה, "לכסף אין ריח" ועל כן אין מניעה מלייחס כספים שקיבלו התובעים ככספים ששולמו עבור החנות. הנתבעת מוסיפה, כי דחיית הטענה תוביל לתוצאה חסרת הגיון ומעוותת אשר תאפשר לתובעים לאחוז במקל בשני קצותיו, שכן שהתובעים נמצאים בקשיים כלכליים כך שהסיכוי לקבל את כספי ההשבה שפסק בית המשפט-קלוש.


דיון

17.
לאחר שעיינתי בפסק-הדין של בית המשפט העליון, לאחר ששמעתי את טענות הצדדים במסגרת הדיון שהתקיים לפניי ולאחר שעיינתי בהשלמת הסיכומים ובראיות שבתיק, הגעתי לכלל מסקנה, כי אכן כטענת התובעים דין הסכם מכר החנות להתבטל עקב אי הוכחת תשלום מלוא התמורה על פי ההסכם.

18.
אין חולק, כי מתוך סך התמורה בסך של 40,000$ שילמה הנתבעת סכום של 12,000$
לתובעים. (ראה סע' 11 לסיכומי התובעים). באשר ליתרה הרי שהנטל המוטל על התובעים להוכיח, כי לא קיבלו תמורה הוא קטן ביותר שהרי מדובר ביסוד שלילי.

"בית המשפט לא יתעלם מן העובדה, כי אם עוסקים אנו אמנם ביסוד עובדתי שלילי, קשה יותר על הטוען להוכיחו, ועל-כן יסתפק, בדרך כלל, בכמות פחותה של ראיות להרמת נטל הבאת הראיות והעברתו אל הצד שכנגד (ע"א 414/66 [4], בעמ' 461-462). כמות זו יכול שתהיה אף זעירה למדיי (ע"פ 204/57)" (
עא 296/82 ד"ר ישעיה נבנצאל נ' ג'רסי ניוקליאר - אבקו איזוטופוס אינק (פ"ד מ(3) 281, 301)
.


19.
בענייננו, די באופייה הסבוך של מערכת היחסים בין הצדדים, שהסתום בה מרובה על הגלוי ואשר נדרשתי אליה לא אחת בפסק דיני בצייני, כי גם "באשר לסכום התמורה עבור החנות גם כאן רב הנסתר על הגלוי" כדי להעביר את הנטל לצד שכנגד דהיינו, לנתבעת אשר לא הרימה את הנטל שהועבר אליה.

20.
בפסק הדין קבעתי, כי הנתבעת אינה תמת לב כלל וכלל, מעדותה בפני
י עלה בברור, כי אכן שימשה "אשת קש" וכי כל שעשתה היה כמצוות חתנה, יורם קדוש. תשובותיה בחקירות היו מבולבלות ולא רלוונטיות, הוכח בפני
י, כי הנתבעת חתומה על מסמכים ותצהירים בתאריכים בהם כלל לא התייצבה בעיר טבריה. כמו כן, התגלו בעדותה סתירות לרוב והכל כמפורט בסעיפים 68-62 לפסק הדין.

21.
הנתבעת, כמו גם יתר העדים מטעמה, לא השכילו להמציא ולו ראיה אחת לתשלום יתרת התמורה, זאת בשים לב שעסקינן בעסקת מכר מקרקעין אשר נעשתה במשרד עורך דין כשלפי ההסכם יתרת התמורה תשולם לתובעים כנגד מסירת החזקה בחנות ומסירת כל האישורים לפיהם שולמו כל המיסים, כאשר בהעדרם נקבע בהסכם תופקד היתרה בנאמנות אצל עורך הדין.

22.
באשר לתשלומי המיסים הרי שאין חולק בין הצדדים, כי אלה לא שולמו עד עצם היום הזה. באשר למסירת החזקה בחנות טוענת הנתבעת בסיכומים המשלימים מטעמה, כי מסירת החנות הותנתה בתשלום מלוא התמורה ומכאן כדבריה:

"בהעדר מחלוקת כי בוצעה מסירה, בהתאם להוראות ההסכם,

ובהעדר טענה כי חל פגם כלשהו במסירה

, אין לך אלא ללמוד, כי הקונה עמדה במלוא התחייבויותיה, לרבות ההוראה בדבר ביצוע התשלום האחרון, אשר היה תנאי למסירה"

(סעיף 3.8 לסיכומים המשלימים מטעם הנתבעת) (הדגשה בקו שלי- א'ק').

אלא מאי? לטענת התובעים, חל גם חל, פגם במסירה, שכן התובעים, החזיקו בחנות בשכירות בהתאם להסכם שכירות שנחתם עמם יום לאחר חתימתם על הסכם המכר (ראה נספח 10 לכתב התביעה המתוקן) וממילא ,לא מסרו לנתבעת את החזקה בחנות אלא רק לאחר שהוגשה כנגדם תביעת פינוי בבית משפט השלום בטבריה ובהתאם להחלטת ביניים של בית משפט זה בבש"א 1113/04 מיום 03.06.04 כאשר התיק העיקרי נותר פתוח ונקבע לתזכורת פנימית עד לתוצאות פסק הדין הסופי בתיק זה (ת"א 1714/04 שלום טבריה).

23.
עוד לטענת הנתבעת, יתרת התמורה הופקדה בידיה של הנאמנת, אשר מונתה כנאמן יחיד, ב"כ התובעים עו"ד הצובאי ומשכך הימנעות התובעים מלזמן לעדות את באת כוחם שלהם מחייבת את המסקנה, כי נמנעו מלעשות כן בשל החשש שעדותה תפגום בטענותיהם אודות אי תשלום התמורה על פי ההסכם. מאידך גיסא, טוענים התובעים, כי גרסת הנאמנות והתשלום מחשבון הנאמנות הועלתה ע"י עו"ד עורוק מטעם הנתבעת בחקירתו כך שחובת הבאתה של עו"ד הצובאי כתוצאה מטענה זו הייתה על הנתבעת.

24.
אין ספק, כי עו"ד הצובאי יכולה הייתה בעדותה לשפוך אור ולעזור להגיע לחקר האמת בשאלה האם שולמה יתרת התמורה אם לאו, וצר לי, כי אף אחד מן הצדדים לא השכיל להזמינה לעדות. ברם, משלא הוזמנה פועל הדבר לחובתה של הנתבעת ולא לחובת התובעים. אקדים ואומר לעניין זה כי טענתה המודגשת, של הנתבעת (ראה סעיף 3.3 לסיכומי הנתבעת כאן) ולפיה ,עוה"ד הצובאי הייתה באת כוחם של התובעים אינה נכונה ולכל היותר , לפי ההסכם ,עו"ד הצובאי מונתה כבאת כוח שני הצדדים (סעיף 7 להסכם)
עוד אעיר ,כי גם עניין זה אינו נקי מספקות שכן מחומר הראיות שהונח בפני
י עולה בברור, כי הנתבעת היא זו ששכרה את שירותי עוה"ד הצובאי על מנת שתייצגה בעסקאות הן לעניין הדירה והן לעניין החנות, כאשר גם בפרוץ הסכסוך המשיך משרד עוה"ד הצובאי לייצג את הנתבעת כנגד התובעים זאת אף בבקשת צו הפינוי כשלעניין זה אף נשלחה שאילתא ללשכת עורכי הדין ביום 03.01.2005. (ראה סע' 4 לת/49; סע' 12 לתצהירה של הנתבעת ת/45) כשהתובעים נאלצים לשכור שירותיו של עו"ד אחר.

25.
זאת ועוד, מעדותו של עו"ד עורוק עלה, כי לפני שתבע את התובעים קיבל אישור מלשכת עורכי הדין להגיש תביעה כנגד משפחת זיתוני למרות שערך את העסקה לשני הצדדים (ראה עמ' 126 לפרוטו', שורות 12-10). ללמדך, שאכן לאורך כל הדרך ראו עצמם עורכי הדין ממשרד הצובאי כעורכי דינה של הרוכשת ולא של הקונים.

אף לשאלת בית המשפט בעמ' 117 לפרוטוקול משנשאל עו"ד עורוק האם היה עו"ד של שני הצדדים השיב כדלקמן:


"לשאלת בית המשפט:

ש. האם היית עו"ד של שני הצדדים.

ת. כן

אני מגדיר אחרת שלא היה עורך דין אחר. אני כעו"ד הייתה לי חובת נאמנות כלפי כל הצדדים לעסקה גם לקונים וגם למוכרים

"

(שורות 27-24) (הדגשה בקו שלי- א.ק.).

דהיינו, עו"ד עורוק, ראה עצמו כעו"ד של שני הצדדים אך ורק משום שלא היה עורך דין אחר, ואך ברור הוא שהתובעים לא השתתפו בשכ"ט של עו"ד עורוק.

26.
לאור כל האמור לעיל, הרי שבחינה מחודשת של מארג הראיות מצביעה על כך שהתובעים עמדו בנטל הבאת הראיות המופחת המוטל עליהם לשם העברתו אל הנתבעת בעוד זו האחרונה
לא הצליחה להרימו.

27.
עיינתי בפסק הדין בע"א 8837/05

נביל מרשוד ואח' נ' גואד תאופיק אל שורטי

אשר צורף לסיכומיה המשלימים של הנתבעת. אולם, אין הנדון שם דומה לראיה, שכן שם הייתה קיימת ראיה בעלת משקל, ייפוי כוח בכתב, התומכת בגרסת המשיב לפיה, שולמה מלוא התמורה בגין הדירה וראיה זו לא נסתרה.

בייפוי הכוח שם נכתב במפורש:

"אני בזה הסכמתי עם הקונה... על מכירת מלוא הדירה... וזאת בתמורה לסכום מוסכם בנינו ואני קיבלתי מלוא התמורה מידי הקונה לעיל במזומן ומראש ולא נשאר לי שום זכות שמגיע לי מהקונה הנזכר..".


בענייננו, התובעים למן הדיון הראשון שהתקיים בבית המשפט השלום בטבריה ביום 11.10.04 בת"א 1714/04 ולאורך כל משך התנהלות התיק טענו, כי יתרת התמורה עבור החנות לא שולמה להם:

"הנתבע: הדירה

נקנתה

מהשותף

שלי

והושכרה

לי. לא קיבלתי

כסף

בגין

התמורה

עבור

החנות

ולכן הגעתי לפשיטת רגל ולא יכולתי לשלם דמי שכירות עבור הדירה ...
הנתבע: כל מה שאשתי אומרת אני אמרתי גם. אני לא קיבלתי את הכסף. את התובעת אני לא מכיר בכלל. פניתי לסימון קדוש ולעו"ד שלו ודרשתי את הכסף. במשרד אמרו לי, עו"ד עורוק אמר לי, שידברו עם סיימון ואני אקבל את הכסף ולא קיבלתי את הכסף"
(ההדגשות בקו שלי- א.ק.).

הנתבעת וכאמור לעיל לא הצליחה לסתור טענתם זו. ברי, כי באם אכן הייתה משולמת היתרה לתובעים היה בידי הנתבעת תיעוד לכך בקבלה או במסמך אחר (כפי שהוצג בע"א 8837/05) על אחת כמה וכמה, משטוענת הנתבעת, כי היתרה הופקדה ושוחררה לידי התובעים מחשבון נאמנות של עו"ד הצובאי.

28.
עוד אוסיף ואומר, כי לא נעלמה מעיני העובדה, כי סופו של דבר, גם חוב המיסים שהיה מוטל על התובעים, לא שולם, ומשכך יכלה הנתבעת לטעון שטרם הגיע מועד התשלום של יתרת התמורה וממילא לא מדובר בהפרת הסכם. אלא שלא זו הייתה דרך הילוכה של הנתבעת, לטענתה, וכך רק בסיכומיה עתה, אכן המיסים לא שולמו ולכן יתרת התמורה לא שולמה במישרין לידי התובעים, אלא הופקדה בנאמנות אצל עוה"ד הצובאי. לו אכן הייתה מוכיחה הנתבעת ובנקל יכולה הייתה להוכיח זאת, שיתרת התמורה אכן הופקדה אצל עו"ד הצובאי (גם אם לא הייתה מוכיחה שזו הועברה לתובעים) די היה בכך, אלא שלא כך טענו עדי הנתבעת והכל כפי שפורט לעיל.

בנסיבות אלה, לא אוכל להניח לטובת הנתבעת את הטענה התיאורטית, שאי תשלום יתרת התמורה אינה מהווה הפרה יסודית, שכן טרם הגיע מועד תשלום יתרת התמורה עקב אי תשלום המיסים כאמור, שהרי הצדדים עצמם ולרבות הנתבעת, לא ראו מכשול באי תשלום המיסים.

29.
באשר לטענת הנתבעת אשר הועלתה לחלופין ולפיה, הוכח מעל לכל ספק, שהתובעים קיבלו לידם סכום של 500,000 ₪ העולה עשרות מונים מיתרת התשלום עבור החנות וכי אין מניעה לייחס חלק מתוך סכום זה כתשלום עבור יתרת התמורה בגין החנות, הרי שבענייננו יש לבחון את תוצאת הפרת החוזה במועד הרלוונטי בו הופר,

שכן כל בחינה אחרת הינה בגדר "חוכמה שבדיעבד" לפיכך, ומאחר והתביעה היא לסעד הצהרתי

אין לי אלא לחזור על שקבעתי בפסק הדין, כי אין בקביעותיי מלמנוע מהצדדים להגיש תביעות כספיות הנובעות מהקביעות ב

פסק דין
זה.

סוף דבר

30.
סוף דבר אפוא, אני קובע כי דין ההסכם למכירת החנות להתבטל עקב אי תשלום מלוא התמורה על פי ההסכם, שכן המדובר בהפרה יסודית המזכה בביטול החוזה.

נוכח קביעתי זו, אני מורה לתובעים להשיב לנתבעת את הסכום אשר אין מחלוקת ששולם לידי התובעים בסך של 64,500 ₪ ( 12,000$ כערכו לפי שער הדולר ביום חתימת ההסכם (4.4890 נכון ליום 14.05.03) משוערך להיום).


31.
מאחר והתביעה התקבלה, הנתבעת תישא בהוצאות ובשכר טרחת התובעים בסך של 20,000 ₪.


המזכירות תמציא העתק

פסק דין
זה לצדדים.

ניתן היום,
ד' אייר תשע"ג, 14 אפריל 2013, בהעדר הצדדים.










א בית משפט מחוזי 115/08 יפה זיתוני, עובד זיתוני נ' כרמלה אלון, משה ג'אני (פורסם ב-ֽ 14/04/2013)