פסקי דין על חברת רכבת ישראל בע"מ | פסקי דין על סבח בית עדה | פסקי דין על אלי בן סימון | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת |

3159/09 עא     28/04/2013




עא 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה, אלי בן סימון, הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת




פסק-דין בתיק ע"א 3159/09
st1\:*{behavior:url(#ieooui) }




בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים


ע"א 3159/09

ע"א 3236/09


לפני:

כבוד השופט א' רובינשטיין


כבוד השופט י' עמית


כבוד השופט א' שהם


המערערת בע"א 3159/09
והמשיבה 1 בע"א 3236/09:

חברת רכבת ישראל בע"מ



נ


ג


ד



המשיבים בע"א 3159/09

1. סבח בית עדה

והמערערים בע"א 3236/09:

2. אלי בן סימון


המשיבה 3 בע"א 3159/09
והמשיבה 2 בע"א 3236/09:

3. הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת


ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב (הנשיא א' גורן) מיום 18.2.2009 בה"פ 1090/04


תאריך הישיבה:

כ"ו בתמוז התשע"ב (16.7.12)

בשם המערערת בע"א 3159/09:
עו"ד פלג אלימלך
בשם המשיבים 1 ו-2 בע"א 3159/09:
עו"ד שחר הררי
בשם המשיבה 3 בע"א 3159/09:
עו"ד רונית אלפר
ועו"ד שרה פריש


פסק-דין

השופט א' רובינשטיין
:

א.
שני ערעורים, מזה ומזה, על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (הנשיא (בדימוס) גורן) מיום 18.2.09 בתיק ה"פ 1090/04, אשר הדיון בהם אוחד. ביסוד הערעורים מחלוקת לעניין גובה הפיצוי שנקבע בעבור קרקעות שהופקעו לצרכי ציבור, ובגין פגיעה ביתרת המקרקעין שלא הופקעו.
הפרשה עניינה היסטוריה בת שכבות שכבות של שלוש הפקעות על פני קרוב ליובל שנים.

רקע והליכים

ב.
בשנת 1951 הפקיעה
חברת רכבת ישראל בע"מ
(המערערת בע"א 3159/09 והמשיבה 1 בע"א 3236/09 – להלן

רכבת ישראל
או
הרכבת
), בעקבות צו אשר פורסם ביום 6.12.51 (
ילקוט הפרסומים
התשי"ב 202) מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן
פקודת הדרכים
), רצועה בשטח של 2,370 מ"ר ממקרקעין שהיו ידועים כחלקה 1 בגוש 6353 בפתח-תקוה (להלן
החלקה המקורית
), אשר שטחה היה 25.055 דונם (להלן
ההפקעה הראשונה
). חלקה 1 המקורית פוצלה וידועה היום כחלקות 27-25 בגוש 6353, המצויות בין אזורי התעשייה סגולה וקרית-אריה (להלן
שני אזורי התעשייה
) בסמיכות להם; חלקה 26 היא אותה רצועה שהופקעה. על האחרונה נבנתה מסילת רכבת, והיא נרשמה ביום 14.4.60 על שם המדינה בבעלות מלאה. ייעודן של חלקות 25 ו-27 (להלן
המקרקעין
) נותר חקלאי, ובתחילת שנות ה-90 רכשו בהן המשיבים בע"א 3159/09 והמערערים בע"א 3236/09 (להלן
המערערים
), רבע מזכויות הבעלות כל אחד.

ג.
בשנת 1996 הפקיעה הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקוה (המשיבה 3 בע"א 3159/09 והמשיבה 2 בע"א 3236/09 להלן

הועדה המקומית
או
הועדה
) לפי הודעה שפורסמה ביום 26.9.96 (
ילקוט הפרסומים
התשנ"ז 4445), על-פי תכנית מתאר מקומית פת/2005/ב (להלן
תכנית פת/2005/ב
) שפורסמה (
ילקוט הפרסומים
התשנ"ה 4284) ובהתאם לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, שטח של 65 מ"ר לדרך ושטח ציבורי פתוח בדרום חלקה 25, לצורך פיתוח כביש "אם-המושבות". ביום 5.12.96 פורסמה הודעה נוספת (
ילקוט הפרסומים
התשנ"ז 4465), לפיה הפקיעה הועדה המקומית מאותה חלקה שטח נוסף של 551 מ"ר לצורך פיתוח כביש איילון-מזרח (להלן, על בסיס שני הצוים יחד,
ההפקעה השניה
).

ד.
לבסוף, בשנת 1998 הפקיעה רכבת ישראל, לפי צו אשר פורסם ביום 13.8.98 (

קובץ התקנות
התשנ"ח 5917), רצועת שטח נוספת של 5,563 מ"ר בצפון חלקה 25 ואת חלקה 27 – 160 מ"ר – בשלמותה (להלן
ההפקעה השלישית
או
הצו השלישי
). ביום 9.11.00 פורסמה (
ילקוט הפרסומים
התשס"א 4932) תכנית מיתאר מח/113 – תוואי מסילת רכבת הפרברים (להלן
התכנית
או
תכנית מח/113
), אשר קבעה את השטח לתוואי מסילה כפולה בין פתח תקוה לרעננה, בכלל זה הקרקעות שהופקעו לפי הצו השלישי. בסך הכל הופקעו מחלקה 1 המקורית 8,709 מ"ר, שהינם 34.76% משטחה.

ה.
המערערים הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי, כנגד חוקיותה של ההפקעה השלישית, וטענו לבטלותה. כטענות חלופיות, תבעו בגין כלל ההפקעות הללו פיצויים הן מרכבת ישראל הן מן הועדה המקומית. משנדחו טענותיהם בדבר חוקיות הצו, על-ידי בית משפט זה במסגרת בג"ץ 6108/03

סכאי נ' שר הבינוי והשיכון
(לא פורסם, 11.3.08) (להלן עניין
סכאי
), הייתה נקודת המוצא ההכרחית בבית המשפט המחוזי, ומטבע הדברים תהא אף בדיון זה, כי הצו תקף.

ההליך בבית המשפט המחוזי

ו.
רכבת ישראל והועדה המקומית, הגישו לבית המשפט כל אחת בתורה, בקשה לדחיית התובענה על הסף, בטענות שונות של התישנות, שיהוי וכן היעדר סמכות, שכן לפי הטענה טרם התגבשה זכותם של המערערים לפיצוי בגין ההפקעה השלישית, וכי ככל שהוסבה פגיעה ליתרת המקרקעין, זו לא נגרמה כתוצאה מן ההפקעה גופה אלא בשל תכניות, ותביעה בגינה אין מקומה להידון בערכאה זו. ביום 14.4.08 דחה בית המשפט (הנשיא (בדימוס) גורן) את הבקשות, תוך שהוא מציין, כי בכל הנוגע לטענות ההתישנות, לא הונחה בכתבי הטענות ובסיכומי הצדדים תשתית עובדתית מספקת בנוגע למועדים האפשריים לתחילת מרוץ ההתישנות בנוגע לתביעות המערערים השונות (בש"א (תל-אביב-יפו) 7012/05

חברת רכבת ישראל בע"מ
נ' סבח בית עדה

(לא פורסם)), אולם אין מניעה שהועדה והרכבת יטענו לכך בהמשך ההליך.

ז.
במהות, נסבו המחלוקות בין הצדדים על שלוש סוגיות עיקריות: מהו החלק היחסי מן השטח שהופקע, בגינו זכאים המערערים לפיצוי; האם "נפגעה" יתרת הקרקע שלא הופקעה; וכן נחלקו באשר ליעוד המקרקעין במועד ההפקעה, ולשווים בהתאם. בפסק דינו התייחס בית המשפט תחילה לטענות דיוניות שנטענו, ולאחר שדן בהן בזו אחר זו (תוך שדחה את רובן), פנה לבחון את המחלוקות לגופו של עניין. בכל הנוגע לאלה (ובעיקר המחלוקות השניה והשלישית) נסמכו הצדדים בטענותיהם על חוות דעת שמאיות שהגישו לבית המשפט. להלן נעמוד על הכרעותיו של בית המשפט המחוזי בהתייחס לכל הפקעה.



הפקעה ראשונה – הבעלות על חלקה 26

ח.
בית המשפט קבע, כי בהיעדר ראיה המצביעה על כך שהמערערים הם בעליה של חלקה 26, או למצער הסותרת את הרשום בנסח המקרקעין לגביה, לפיו המדינה היא בעליה הבלעדיים מיום 14.4.60, אין לקבל את תביעות המערערים ביחס אליה. משכך נדחתה התביעה בשל ההפקעה הראשונה, וממילא התיתרו טענות להתישנות לגביה.

הפקעה שניה – חבות הועדה המקומית

ט.
עיקר טיעוניה של הועדה המקומית נשען על הוראות סעיפים 2 ו-6 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן

חוק דיני הרכישה
)
. כנטען, מלשונם של סעיפים קטנים (א) ו-(ב) של סעיף 2 עולה, כי השטח הכולל המותר להפקעה ללא פיצוי מתוך חלקה מקורית, אם אחת ההפקעות נעשתה מכוחו של חוק התכנון והבניה, לא יעלה על 40% משטחה. הוטעם, כי אין נסיבותיו של המקרה שלפנינו חורגות מגדריו של סעיף זה. סעיף קטן (ג) מגביל אמנם אותו שטח כולל ל-25% אם הופקע מכוחם של חוקים אחרים, ואין חולק כי הפקעותיה של הרכבת מכוח פקודת הדרכים חרגו משיעור זה, שכן עומדות הן בסך הכל על 32.3% משטחה של החלקה המקורית, אולם לפי סעיף 6 לחוק דיני הרכישה, כל עוד פרק הזמן שחלף בין הרכישה שהקימה חבות לפיצוי בעלי החלקה לבין הרכישה שקדמה לה עולה על שנה, אין מתחייב כי הרשות שביצעה את ההפקעה הקודמת תיטול חלק בפיצוי. קרי, משחלפו כמעט שנתיים בין ההפקעה השניה לשלישית, אין האחרונה, כך נטען, כורכת בחיוביה את הועדה המקומית.

י.
בהיסמכו על חוות הדעת השמאיות קבע בית המשפט קמא, כי סך השטח שהפקיעה הועדה המקומית מן המקרקעין עומד על 616 מ"ר, שהם 2.45% משטחה הכולל של החלקה המקורית – חלק יחסי, אשר ממילא מותר לה, לפי סעיף 2, להפקיעו בלא מתן פיצוי; "אמנם, כפי שידון להלן, ישנם מקרים בהם תיתכן חריגה מהכלל המתיר הפקעה בלא פיצוי בעבור שיעור מסוים של שטח מופקע; אולם", הטעים הנשיא גורן, "הפקעותיה של הועדה במקרה הנוכחי אינן נמנות על המקרים בהם חריגה כזו תימצא מוצדקת. שיעור הפקעות הועדה מהוה אחוזים זעומים בלבד משטח החלקה, כך שאין בו, כשלעצמו, כדי לפגוע בחלקה במידה כזו שיש בה כדי להצדיק תשלום פיצוי בעבור האחוזים הראשונים המופקעים" (פסקה 17 לפסק הדין). משכך, התקבלה עמדתה של הועדה, ונקבע כי אין לחייבה בתשלום פיצויים בעבור ההפקעות שבנדון המיוחסות לה. כן צוין, כי מתיתר עקב כך דיון ביתר טענותיה.

הפקעה שלישית – חבותה של רכבת ישראל

יא.
כממצא שבעובדה קבע בית המשפט כי ביום 29.4.03 תפסה הרכבת חזקה במקרקעין, ועל כן, ובהתבסס על סעיף קטן (א) של סעיף 9א לחוק דיני הרכישה דחה את טענתה, כי טרם התגבשה זכותם של המערערים לפיצוי כיון שעודם מחזיקים בקרקע.

פיצוי בגין מלוא השטח שהופקע

יב.
בית המשפט נדרש לשאלת הסייגים החלים על הכלל הקבוע בסעיפים 7 ו-8 לפקודת הדרכים, לפיו יכול שרשות תפקיע עד רבע משטחה של חלקה ללא תשלום פיצויים בעבורה. הוטעם, כי הרציונל העומד מאחורי כלל זה, יסודו בהנחה כי מטרת ההפקעה תוביל על פי רוב להשבחת יתרת הקרקע שלא הופקעה, אשר תאזן את הפגיעה הנובעת מהקטנת השטח. לטענת המערערים, נוכח הפגיעה בשטח החלקה שנותר בידיהם בעקבות ההפקעה השלישית (אשר תפורט בהמשך), אין המקרה שבנדון בא בגדר המקרים הללו, וזכאים הם לפיצוי בגין מלוא השטח שהופקע מידיהם. חיזוק לטענתם מצאו בסיפה של סעיף 7, אשר מסייגת את סמכותה של הרשות, במובן זה שאם הוכח כי אם לא ישולמו פיצויים יגרם לבעלי הקרקע סבל, ניתן לשר שיקול דעת להורות על פיצוי כראות עיניו (להלן

פיצויים מן החסד
או
פיצויי סבל
). לשיטתם, מיום כניסתו לתוקף של חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו ועיגונה של זכות הקנין כזכות יסוד, על מנת שבהתאם לפסקת ההגבלה לא תעלה הפגיעה בזכות על הנדרש, יש לפרש את שיקול הדעת הנתון לשר כחובה המוטלת עליו.

יג.
הרכבת טענה, כי מתן פיצוי מלא בעבור ההפקעות שבנדון יהא מנוגד ללשון החוק, כמוהו גם להלכה הפסוקה, לפיה כנטען לעתים כחלק מן המחיר על היותו חבר בקהילה, יש והאדם נאלץ לספוג פגיעה מסוימת במקרקעיו בלא קבלת פיצוי. בית המשפט אימץ את עמדתה של הרכבת וציין, כי "המקרים בהם מצאה הפסיקה לנכון לפסוק פיצויים החל מהמטר המופקע הראשון, הם מקרים בהם הפגיעה בקרקע היתה משמעותית, במידה השוללת באופן מובהק את יכולת הבעלים להמשיך וליהנות מהקרקע, ולרוב בשיעורים גבוהים במיוחד, המתקרבים להפקעה מלאה של המגרש" (פסקה 27 לפסק הדין), וכי בענייננו שיעור ההפקעה נמוך בהרבה. עוד צוין, כי מפיתוח מסילת רכבת הפרברים יצאו נשכרים כלל תושבי המרכז, בכללם המערערים, וכי פגיעה ביתרת הקרקע שלא הופקעה יש בה כדי לזכות בפיצוי לכשעצמה, אולם אין משמעה פיצוי בגין מלוא השטח שהופקע. נקבע כי אין מקום לחייב בכך את הרכבת במקרה הנדון.

פגיעה ביתרת השטח שלא הופקע

יד.
בכל הנוגע ליתרת חלקה 25 אשר נותרה בידי המערערים, נדחתה עמדתה העקרונית של הרכבת, לפיה ככל שנפגעה, היה זה

על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה
, ותביעה בגינה מקומה היה להידון בהתאם להליך הקבוע בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה (לפיו התישנה ממילא) ולא במסגרת הליך זה. בהיסמכו על סעיף 9(ד) לפקודת הדרכים, אשר מורה לנו, כי "בבוא בית המשפט להעריך את סכום הפיצויים שיש לפסוק..." יביא בחשבון את "
הפחת בשוי קרקע אחרת השייכת לבעל
"
(ההדגשה הוספה – א"ר), קבע בית המשפט כי יכול שפגיעה ביתרת הקרקע תנבע מן ההפקעה עצמה, וכי יש לבחון אם אכן נגרמה, וככל שנגרמה, האם שרשיה בצו ההפקעה.

טו.
לאחר שנדרש בית המשפט לטיעוני הצדדים, שעלו מטבעם בקנה אחד עם חוות הדעת של השמאים מטעמם, סקר את התכניות הסטטוטוריות הרלבנטיות. צוין כי תכנית מח/113 קובעת בסעיף 16, שקוי הבנין של המסילה יהיו על-פי הנחיותיה של תכנית המתאר הארצית למסילות ברזל מס' ת/מ/א/23 (להלן

תמא/23
), אשר פורסמה בשנת 1986 (
ילקוט הפרסומים
התשמ"ו 3366), ובהתאם מצא הנשיא כי מאחר שמתוכננת על חלקה 25 מסילה חדשה, אשר לא הייתה קיימת ביום פרסומה של תמא/23, חלות עליה הוראות סעיף 7(א)(2) של אותה תכנית, לפיהן יהיה המרחק בין קו הבנין לבין ציר רצועה מתוכננת למסילה כפולה 120 מטר. לפיכך התקבלה עמדת המבקשים, כי נפגעה יתרת החלקה, מכך שקו בנין חדש בן 120 מטרים מקטע המסילה הנוסף, חל למעשה על כולה. עוד נקבע, כי קו הבנין התגבש לראשונה עם צו ההפקעה השלישי ומשכך מקור הפגיעה בהפקעה ולא בתכנון, וטרם התישנה התביעה בגינה. לבסוף התקבלה הטענה, כי הרחבת קוי הבנין הפחיתה לאין שיעור את הפוטנציאל התכנוני הטמון במקרקעין, וכי אף בשל כך זכאים המערערים לפיצוי. לעומת זאת, באשר לנזקים שנגרמו כתוצאה מביתור החלקה המקורית וניתוק חלקיה, התקבלה טענת הרכבת, כי הללו מקורם בהפקעה הראשונה ואין להלום טענות לעניין זה בחלוף עשרות שנים.


טז.
בטרם אמשיך, אסכם את קביעותיו של בית המשפט המחוזי. באשר לפיצוי המגיע למערערים בגין השטח שהופקע קבע בית המשפט, כי חלקה 26 אינה נכללת בשטח המזכה את המערערים בפיצוי, כי את הועדה המקומית אין לחייב בפיצוי בגין השטח שהפקיעה וכי רכבת ישראל חייבת לפצות את המערערים בעבור השטח שהפקיעה בהפקעה השלישית, אשר חורג מתחום 25% הראשונים שהופקעו מ

חלקת המקור
בכלל ההפקעות אשר בוצעו במקרקעין. עוד נקבע, כי יש לפצות את המערערים בגין נזק שנגרם ליתרת החלקה עקב מגבלות קו הבנין החדש, החלות עליה עקב ההפקעה השלישית.


כמסתבר, אף שקבע הנשיא גורן כי אין למערערים על מה לסמוך טענותיהם לעניין פיצוי בגין הפקעתה של חלקה 26, קיבל למעשה את העמדה לפיה יש להתחשב בהפקעה זו לצורך חישוב החריגה משיעור השטח המרבי המותר להפקעה בלא שישולם בעבורו פיצוי, כעולה מלשון סעיף 2 לחוק דיני הרכישה. כן עולה מן האמור, כי הנשיא לא הבחין לעניין חישוב אותו שיעור מרבי, בין השטחים אותם הפקיעה הרכבת מכוחה של פקודת הדרכים לבין השטחים שהופקעו על ידי הועדה מכוח חוק התכנון והבניה, אשר לפי סעיף 2(ב) לחוק דיני הרכישה אינם מוגבלים לאותם 25 אחוזים.

ייעוד המקרקעין ושווים – הפיצוי

יז.
נבוא עתה אל הפיצוי. המערערים טענו, כי נוכח סמיכות המקרקעין לאזורי תעשיה ובשל תכניות קודמות שנעשו ביחס אליהם (אליהן נשוב), ערכה של חלקה 25 בעת ההפקעה היה כשל קרקע שיעודה לתעשייה, וערכן של חלקות 26 ו-27 היה כשל קרקע חקלאית בעלת פוטנציאל, ויש לפצותם בהתאם. לטענתם, גזירה שוה ניתן ללמוד מן השומה שנקבעה לחלקה המצויה במרחק לא רב מן המקרקעין שבנדון, ובמצב תכנוני דומה כנטען, זו אושרה בת"א (ת"א) 1495/00

שיינברגר נ' רשות הנמלים והרכבות, רכבת ישראל
(לא פורסם, 26.10.03).

יח.
בהיסמכו על פסק דינו של הנשיא שמגר בע"א 483/86

בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון
, פ"ד מב(3) 228 (1988) (להלן עניין
בירנבך
), ציין בית המשפט, כי אכן לעניין הערכת שוויה של קרקע שהופקעה, נודעת חשיבות גם לפוטנציאל התכנוני שהיה טמון בה אותה עת – כדוגמת שינוי יעוד עתידי; אולם הטעים כי על מנת שזה יילקח בחשבון, היה עליו להיות "ודאי או לכל הפחות בגדר ציפיה סבירה באותן נסיבות" (פסקה 24 לפסק הדין). על יסוד חוות הדעת השמאיות שהגישו הצדדים בתמיכה לטיעוניהם והתכניות הסטטוטוריות הקיימות, ונוכח העובדה שלא עלה בידי המערערים להראות כי תכניות סותרות שאליהן הפנו היו מצויות בשלבים קרובים לאישור סופי, נקבע, כי ההסתברות לשינוי יעודן של החלקות הנדונות לא באה בגדרים הנזכרים, ואין לשום את המקרקעין כקרקע בייעוד לתעשיה.

יט.
השמאים, מזה ומזה, העריכו בחוות דעתם את גובה הפיצוי הראוי ביחס למקרקעין, במועד ההפקעה השלישית. מר כהן, מטעם המערערים, למד את שוויה של קרקע חקלאית באזור, הן מעיון בנתוני הצעות מכירה של קרקע חקלאית בפתח-תקוה ובנתוני עסקאות באזורים דומים בשנים 1999-1997, הן מהשוואה לשומה מטעם הועדה המקומית בחלקה דומה בסמוך למועד, והן משווין של קרקעות שונות המשמשות למשתלות בתוך ערים, ואמד אותה בסך 80$ למ"ר. מר גולדשטיין, מטעם הרכבת, העריך את שווי הקרקע החקלאית ב-50$ למ"ר, בהתבסס על הפוטנציאל הטמון בחלקות ערב ההפקעה, מיקומן ומחירי קרקעות דומות בסביבה לטענתו, בהתאמות הנדרשות. בלא שפירט בית המשפט באשר להתרשמותו מחוות הדעת, מיצע את הערכתם של שני השמאים, וקבע את שיעור הפיצוי עבור המקרקעין בהתאם לקרקע בשווי 65$ למ"ר.

כ.
בסיכום הדברים, נמצא כי על רכבת ישראל לפצות את המערערים, כל אחד כדי חלקו, בגין 2,445 מ"ר שהופקעו מחלקת המקור, שהם כלל השטח שהופקע החורג מתחום 25 האחוזים הראשונים שהופקעו ממנה בכל שלוש ההפקעות יחד, ובגין 16,346 מ"ר שהם יתרת הקרקע שלא הופקעה, על בסיס שווי הקרקע שהועמד על 65$ למ"ר. לפיכך חישב הנשיא, כי גובה הפיצוי לו זכאי כל אחד מן המערערים, מסתכם ב-305,354$, שהם 1,123,702 שקלים נכון למועד הקובע.


העולה מן החישוב האמור הוא, כי הנשיא העריך את הנזק שנגרם ליתרת המקרקעין, כתוצאה מאבדן האפשרות שיוָּצר פוטנציאל ממשי לשינוי יעודם, כעולה כדי מלוא שוויה. תוצאה זו מתקבלת מחישוב סכום הפיצוי שנקבע בגין השטח שהופקע, והחסרתו מסכום הפיצוי הכולל. בהתאם לקביעה זו זכאי כל אחד מן המערערים לפיצוי בגין ההפקעה של שטח בגודל 611.25 מ"ר (שהם רבע מ-2445), השווה ל-39,731$. יתרת סכום הפיצוי שווה ל-265,623$ וכדי לבודד את שיעורה יש לחלקה ברבע מיתרת השטח שנותרה, שהם 4,086.50 מ"ר. התוצאה המתקבלת היא כי אף בגין כל מטר רבוע שנפגע ביתרת החלקה הועמד הפיצוי על 65$ למ"ר.



הערעורים שבפני
נו

כא.
כלפי

פסק דין
זה הוגשו הערעורים שבפני
נו. המערערים משיגים על קביעות בית המשפט המחוזי בנוגע להיעדר חובה לפצותם באופן מלא בגין כל הקרקע שהופקעה – בכלל זה השטח שהפקיעה הועדה המקומית כמו גם חלקה 26, וכן באשר להערכת שווי המקרקעין; ואילו ערעורה של רכבת ישראל נסב על שאלת הנזק אשר נגרם למקרקעין עקב תחולת מגבלות קוי הבנין. הועדה המקומית סבורה, כי יש להורות על דחייה של שני הערעורים כנגדה, הואיל ולטענתה באף לא אחד מהם השיגו הצדדים על קביעתו של בית המשפט, לפיה אין לחייבה בפיצויים בגין השטחים שהפקיעה מחלקה 25; ועל כן לא התייחסה לגופן של טענות הערעור.

טענות המערערים

כב.
המערערים טוענים, כי קביעתו של בית המשפט לפיה אין הם זכאים לפיצוי בעבור חלקה 26, מנוגדת להוראתו של סעיף 4 לחוק דיני הרכישה, ומשכך שגויה היא.
כן טוענים הם, כי נוכח קביעתו של בית המשפט, כי ההפקעה הסבה נזק ליתרת הקרקע, ומכיון שלא הועדה המקומית ולא הרכבת הביאו ראיות להשבחתה בעקבות הליכי ההפקעה בהם נקטו, אין הצדקה להתיר לרשויות שלא לפצות את המערערים בגין 25 אחוזי השטח הראשונים שהופקעו מחלקת המקור, כפי שנקבע.

כג.
הרכבת עירערה כאמור על הקביעות הנוגעות לתחולת קו בנין חדש במקרקעין והפגיעה הנגזרת מכך (כפי שיורחב להלן), ובתגובה עמדו המערערים על כך שתוואי הרכבת החדש העובר במקרקעין פורסם לראשונה בצו השלישי, ומשהופקע שטח זה מכוחה של פקודת הדרכים ולא מכוח חוק התכנון והבניה, לא תוכל לעמוד הטענה, כי התוואי וקו הבנין נוצרו רק עם פרסום התכנית. הפגיעה ביתרת המקרקעין, כך נטען, הייתה ידועה כבר במועד פרסום הצו, ומשכך זכאים הם לפיצוי בגינה במסגרת תביעתם לפיצויי הפקעה.

כד.
בכל הנוגע להערכת שווי המקרקעין, חזרו המערערים על טענותיהם, בפרט באשר לפוטנציאל התכנוני הטמון בחלקה 25, ולשלבים המתקדמים בהליכי מימושו בהם הייתה מצויה ערב ההפקעה השלישית. המערערים הפנו לתכנית מתאר ארצית משולבת לבניה, לפיתוח ולקליטת עליה – ת/מ/א/31 (להלן

תמא/31
), אשר פורסמה ביום 11.2.93 (
ילקוט הפרסומים
התשנ"ג 4084), ואושרה שוב ביום 2.3.98 (
ילקוט

הפרסומים
התשנ"ח 4624). כנטען, עיון בתשריטה מגלה, כי כלל השטח שבין אזורי התעשייה סגולה וקריית-אריה שמדרום למסילת הרכבת הקיימת, ובכלל זה חלקה 25, מסומנים כ"שטח תעשייה בינעירוני". בפסקה 17 לכתב הערעור, מודים המערערים, כי "תכנית מתאר ארצית אינה משנה את יעוד החלקה", אולם מטעימים, כי מבטאת היא "את עתידה התכנוני, והפוטנציאל שיעודה ישונה באמצעות תכניות מתאר מקומיות", ולפיכך שגה בית המשפט המחוזי לטענתם, בהתעלמו מפוטנציאל ממשי זה.

כה.
יתרה מכך, המערערים מצביעים על תכניות מתאר מקומיות, שניזומו לטענתם על-ידי הועדה המקומית – פת/39/1232 (להלן

תכנית 39
) אשר מייעדת את חלקה 25 לתעשיה, ופת/38/1232 (להלן
תכנית 38
) לפיה מתוכננת בשטחה תחנת דלק – על פיהן היה לשיטתם הפוטנציאל התכנוני של החלקה בהליכים מתקדמים להוצאתו מן הכוח אל הפועל, ואלה נגדעו כתוצאה מן ההפקעה השלישית בלבד. נטען, כי תכנית 38 כבר הופקדה, וכי שתי התכניות שולבו בתכנית פת/5/2003 – "תכנית אב המטפלת בסילוק התעשיות המזיקות, ע"י שינוי מתעשייה וחקלאי למגורים ושינוי יעוד מחקלאי לתעסוקה" (להלן
תכנית האב
) – הכוללת בשטחיה את חלקה 25 – ואשר בשנת 1996 כבר פורסמה ההחלטה על הכנתה (
ילקוט הפרסומים
תשנ"ו 4443) לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה. לשיטת המערערים, ניתן ללמוד על כוונה זו גם מן ההפקעה השניה, אשר מכוח תכנית פת/2005/ב יצרה גישה מן החלקה לדרך ראשית, אשר נועדה לחבר בין שני אזורי התעשייה.

כו.
כן נטען, כי רק בעקבות ההפקעה השלישית בוטלה ההחלטה להפקיד את תכנית 38, וכי מכל האמור צריך היה בית המשפט להסיק כי אילולא ההפקעה, היתה החלקה מיועדת לתעשיה ולתחנת דלק, ולקבוע את שוויה ערב ההפקעה השלישית בהתאם ליעוד זה. בהפחתת השנים שיעברו עד אישור התכנית והסיכון של אי-ודאיותה, עמד שווי זה לטענתם על 210$ למ"ר. לשיטתם גם חלקות 26 ו-27 הן בעלות פוטנציאל ממשי לשינוי יעוד, אך ערכן היה מופחת נוכח קרבתן לפסי הרכבת, ולפיכך שווי השוק שלהן עמד על סכום נמוך יותר, של 80$ למ"ר; ואילו בעקבות ההפקעה נותר לשיטתם שוויה של יתרת חלקה 25 אשר לא הופקעה בגובה 10$ למ"ר.

כז.
לבסוף טענו המערערים לעניין שווי המקרקעין, כי משלא פירט השמאי מטעם הרכבת את העסקאות אשר לטענתו ערך על בסיסן השוואת מחירים לשומתו, אין חוות דעתו עומדת בדרישותיה של תקנה 134א לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984, ואסור היה לבית המשפט ליתן לה משקל בקביעת שווי המקרקעין. יתרה מכך, מוסיפים המערערים, כי חיזוק למהימנותה של חות הדעת של מר כהן, נמצא בכך שאומדנו לשווי החלקה בייעוד חקלאי, דומה לשומתה של שמאית מכריעה, הגב' ג'רבי, אשר אמדה אותם מקרקעין בדיוק לצורך תביעה של בעלים אחרים מכוח סעיף 197 לחוק הבניה, והעריכה אותם בשווי של 75$ למ"ר. כן נטען, כי שגה בית המשפט בהתעלמו מן השומה שנקבעה בעניין

שיינברג
, כמקור להשוואה לערכם של המקרקעין שבנדון.

טענותיה של רכבת ישראל

כח.
לטענת רכבת ישראל, סעיף 2 לחוק דיני הרכישה, עליו נסמכו המערערים לעניין שיעור השטח המופקע בגינו זכאים הם לפיצוי, חל רק מקום שההפקעות בוצעו על מקרקעין מוסדרים; ומשאין חולק כי המערערים רכשו את זכויותיהם במקרקעין שנים לאחר שהושלמו הליכי הפרצלציה וחלקה 26 נרשמה על שם מדינת ישראל, אין להתחשב בהפקעה הראשונה לעניין חישוב הפיצויים להם זכאים. עוד הוטעם, כי לא עלה בידי המערערים להציג כל ראיות בנוגע לזכויות בחלקה 26, ואין הם יכולים להחיות באמצעות החוק, זכות שמעולם לא עמדה להם.

כט.
בכל הנוגע לפיצוי מלא בגין יתר ההפקעות, הפנתה הרכבת לקריטריונים לתשלום פיצויים מכוח סעיף 7 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, אשר הוכנו במשרד התחבורה במחצית שנת 2010 (להלן

הקריטריונים
) לשיטתה, עיון בהם מעלה, כי אין המערערים זכאים לפיצוי מן החסד, ומשנסתמכה טענתם על פסיקה שקדמה להתקנתם, נשמט הבסיס המשפטי עליו נשענו. נטען, כי הואיל ולא פינו המערערים את הקרקע המופקעת, היה עליהם לפעול לפי תנאי סעיף 7 לקריטריונים:

"7.

לא פינה הנפקע את הקרקע
, במועד שנקבע לכך בדרישה מטעם הגוף המפקיע,
לא ישולם לנפקע פיצוי מן החסד
, אלא אם כן הוכיח כי הקרקע המופקעת מייצרת הכנסה לנפקע ממשלח יד המתבצע בהתאם לדין, וההפקעה צפויה לפגוע באופן משמעותי ביותר בהכנסתו".


כן הוטעם, כי הוכחה בהתאם לסיפת הסעיף, טעונה לפי סעיף 8 לקריטריונים פניה לועדה המכרעת שהוקמה לצורך כך. עוד נטען, כי ממילא אף אילו היו המערערים מצויים בגדרי הסיפה, היה בידם לתבוע פיצוי בגין פגיעה תכנונית בקרקע בעקבות פרסום תכנית מח/113, ומשכך אין לשלם להם פיצוי מן החסד, נוכח הוראות סעיף 5 לקריטריונים:

"5.
על אף האמור בסעיף 4 שלעיל, לא ישולם פיצוי מן החסד, או שישולם פיצוי חלקי בלבד, במקרים המנויים להלן, והכל בכפוף להחלטת הועדה המכרעת:

...

ג.
חלה תכנית על השטח נושא ההפקעה והתקיימו כל נסיבות אלה:

(1)
קיימת או הייתה קיימת זכות לפיצוי בשל תכנית פוגעת, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה;

(2)
קיימת או הייתה קיימת אפשרות סבירה להגשת תובענה לצורך קיום הזכות כאמור בפסקת משנה (1);

לעניין פסקה זו, 'קיומה של זכות לפיצוי' – לרבות זכות שתביעה לקיומה התישנה".

ל.
בערעורה חוזרת רכבת ישראל על טענתה, כי קוי בנין נקבעים כחלק מהליכי התכנון והבניה, ומשכך אין לקשור בין נזק כתוצאה מכך, ככל שנגרם, לבין צו ההפקעה השלישי המופעל במסגרת הליך נפרד, של הוצאת התכנית לפועל, ולא ניתן לחייבה בפיצויי הפקעה בגין נזק זה. להשקפתה, ראיה לכך שאף המערערים רואים את פני הדברים באופן דומה, ניתן למצוא בפני
יתם לשר הפנים בבקשה להאריך את המועד האפשרי להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. עוד נטען, כי קביעתו של בית המשפט המחוזי עומדת בסתירה להלכה, ויוצרת אי-ודאות משפטית באשר להבחנה בין נזקי הפקעה לבין נזקים תכנוניים, וכן מעקרת את הרציונלים הטמונים בהבחנה זו. ממילא טוענת הרכבת, כי שגה בית המשפט כאשר קבע כי צו ההפקעה הוא שיצר את המסילה החדשה, וקו הבנין עמה, באשר אלה נולדו לראשונה בתכנית מח/113, ולא היו באים לעולם בלעדיה.

לא.
לחלופין משיגה הרכבת על הערכתו של בית המשפט, לפיה הפגיעה בחלקה 25 כתוצאה מהחלת קו הבנין החדש עולה כדי מלוא שוויה של החלקה ערב ההפקעה. נטען כי הערכה זו אינה מתקבלת על הדעת, מאחר שבעוד בית המשפט ייחס את הפגיעה בערך המקרקעין לאבדן הפוטנציאל, קבע עם זאת, כי מתחילה היה פוטנציאל זה נמוך ביותר. יתרה מכך הוטעם, כי קו הבנין אינו עומד בדרכם של המערערים לעשות אותו שימוש במקרקעין שהיה מותר ערב ההפקעה – קרי, שימוש חקלאי, כעולה גם מהשווי שנקבע לשטחים שהופקעו, אשר רובם הגדול מצוי היה בתחום קוי הבנין של המסילה הקיימת. צוין כי אף המערערים לא טענו לכך שיתרת הקרקע נפגעה כדי מלוא שוויה, וזאת אף שייחסו לפגיעה גורמים נוספים, אשר נדחו על יד בית המשפט.

לב.
לעניין שווים של המקרקעין, עומדת רכבת ישראל על כך, שערב ההפקעה לא היה כל פוטנציאל נראה לעין לשינוי יעוד המקרקעין, והולמת לפיכך שומתם כקרקע חקלאית. בהקשר זה צוין, כי מזה למעלה מ-50 שנה נמצאים המקרקעין במגבלות קו בנין, עקב סמיכותם למסילת ברזל קיימת; וכי לפי תכנית מתאר מחוזית תמ"מ/3 – שינוי מס' 21 (

ילקוט הפרסומים
התשס"ד 5236), קבוע השטח בו מצויים המקרקעין כ"אזור נחל וסביבותיו" (להלן
שינוי 21
). נוכח נתונים אלה נטען, נמוכה מאוד הסבירות לשינוי יעודם. עוד הוטעם, כי אמנם שינוי 21 אושר למתן תוקף רק לאחר ההפקעה השלישית, אולם בעוד המערערים מיחסים המערערים משמעות מכרעת לתכנית האב, אשר כלל לא הופקדה או נידונה ונשארה בגדר "רעיון תכנוני", מתעלמים הם לחלוטין מכך שהשינוי מצוי היה אותה עת כבר בהפקדה, ולכן מעמדו הסטטוטורי גובר. לשיטת הרכבת, בהיות הליך פרסום ההחלטה להכין את תכנית האב זמני ובלתי מחייב, אין אף בו כדי להוסיף למעמדה הסטטוטורי.

לג.
כן טוענת הרכבת, כי לפי התשריט שהציגו המערערים, תחנת הדלק שתוכננה לפי תכנית 38 מסומנת על שטח יתרת החלקה, אשר לא הופקעה, וכי אין מניעה לפי חוק לאשר את הקמתה על קרקע חקלאית, ומשכך לא ההפקעה היא שהביאה לדחייתה.


לד.
מהכא להתם, בפרק הזמן שחלף מני הגשת הודעות הערעור ועד למועד הדיון בתיק, ניתן בינתיים בבית משפט זה, ביום 14.5.12, פסק דינו המקיף של חברי, השופט פוגלמן, שבמסגרתו נדרש לשאלת הזכאות לקבלת פיצוי מלא בגין הפקעת מקרקעין מכוחה של פקודת הדרכים, בע"א 8622/07

רוטמן נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ
(לא פורסם, 14.5.12) (להלן
פרשת
רוטמן
).

פרשת רוטמן

לה.
בפרשת

רוטמן

אוחד הדיון בפני
בית משפט זה בשני תיקים, שבמוקד הערעור בהם ניצבה השאלה, מהו הדין לעניין הסמכות הקבועה בפקודת הדרכים, שלא לשלם פיצוי בעבור עד רבע משטחה של חלקת מקרקעין, כאשר מופקע רק
חלק

ממנה, ו
אין

ההפקעה משביחה

את הנותר. במסגרת הדיון בתיקים נשוא הפרשה בבית המשפט המחוזי בחיפה, ניתנו לשאלה זו שתי תשובות מנוגדות (ת"א 710/07
guru business corp.

נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ
(לא פורסם, 15.2.10); ת"א 887/03
רוטמן נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ
(לא פורסם, 9.7.07).

לו.
השופט פוגלמן ניתח את הפרשנויות הלשוניות האפשריות שיכולים סעיפים 7 ו-8(1) לפקודת הדרכים לשאת, וסקר בקפידה את ההיסטוריה החקיקתית והחברתית שהובילה לקבלתה של פקודת הדרכים בלבושה שהיה בתוקף עד לאחרונה, כמו גם את מערך חוקי ההפקעה שבתוכם יש ליישב את הוראותיה. עוד עמד השופט פוגלמן על היקף ההגנה לו ראוי שתזכה זכות הקנין כיום במסגרת דיני ההפקעות, אל מול האינטרסים הציבוריים הטמונים בסמכויות ההפקעה של הרשויות, וניתח את התפיסות המקובלות של מושג ה'קנין', והשיקולים התומכים במתן פיצוי מלא או חלקי בגין הפקעת מקרקעין לאורן של תפיסות אלה, תוך בחינת יישומם בפסיקה. לבסוף הגיע לכלל מסקנה, כי:

"תכליתה האובייקטיבית של פקודת הדרכים בכלל ושל הוראות ההפחתה בפרט מוליכה לפרשנות המאפשרת לרשות להפקיע מקרקעין לצורך פיתוח תשתיות תחבורה, אך מצמצמת את כוחה להפקיע מקרקעין לשימושים שאינם קהילתיים בלא לשלם פיצוי מלא בגין ההפקעה כשהנותר לא הושבח" (פרשת
רוטמן
, בפסקה 106 לפסק הדין).


ולפיכך כתב:

"סבורני כי יש לפרש את הוראות ההפחתה באופן שהסמכות להפקיע בפיצוי מופחת הקבועה בסעיף 7 רישא ובסעיף 8(1) לפקודת הדרכים תתפרש כסמכות חובה; ואילו הסמכות הקבועה בסעיף 7 סיפא לפקודה המסמיכה את השר לשלם פיצויי
hardship
[סבל – א"ר] תתפרש אף היא כסמכות חובה בנסיבות מסוימות" (פרשת
רוטמן
, בפסקה 109 לפסק הדין).


קרי,

"
כל אימת שהרשות המפקיעה פוגעת בקניינו של הפרט באופן שאינו מידתי
, נגרם לו "סבל" כמשמעותו בסעיף 7 סיפה לפקודת הדרכים; ומקום שנגרם "סבל" קיימת רק אפשרות סבירה אחת להפעלת שיקול דעתו של השר: עליו לשלם פיצוי בגין ההפקעה. במובן זה סמכותו של השר מתפרשת כסמכות חובה" (שם; ההדגשה הוספה – א"ר).

לז.
כדוגמה לנסיבות בהן תתקיים פגיעה אשר תחייב את השר כאמור, צוין כי "בהעדר השבחה של הנותר, הפקעת חלק מחלקה לשימוש שאינו קהילתי (וכאלה הן הפקעות מכוח פקודת הדרכים), בלא לשלם פיצוי מלא בגינה, פוגעת באופן בלתי מידתי בזכות הקנין של הפרט, וכן פוגעת בעיקרון השויון" (פרשת

רוטמן
, בפסקה 110 לפסק הדין). כן נקבע, כי הנטל להוכיח, כי לא הושבחה יתרת החלקה שלא הופקעה על מנת לזכות בפיצוי מלא בגין עד רבע משטחה שהופקע הימנו, רובץ על כתפי בעליה של אותה חלקה (פרשת
רוטמן
, בפסקה 109 לפסק הדין).

לח.
השופט פוגלמן נתן דעתו גם לקריטריונים אליהם הפנתה בענייננו רכבת ישראל, בטענה שאין המערערים עומדים בתנאים לקבלת פיצוי מלא, וקבע כי "אין בהם כדי לתת מענה לפגיעות בלתי-מידתיות בזכות הקנין". לבסוף הבהיר חברי אף מהו המסלול הדיוני הראוי בהליכים בכגון דא, וציין כי "ככל שבעל קרקע מבקש פיצוי בגין ה-25% הראשונים [מהשטח המופקע – א"ר], יהא עליו להקדים פניה לשר התחבורה בבקשה לתשלום פיצויי 'סבל' ... לאחר שתינתן החלטת השר, וככל שיבקש בעל הקרקע להשיג על החלטתו, יוכל בעל הקרקע לפנות לבית המשפט המחוזי בתביעה לפיצויי הפקעה שאליה יצורף גם השר כנתבע".

לט.
לאחר מתן

פסק דין
זה, הגישו המערערים ביום 17.6.12 בקשה לקבל את ערעורם בנוגע לחבותה של רכבת ישראל בגין מלוא השטח שהפקיעה, לאלתר. לטענתם, נוכח קביעתו של בית המשפט המחוזי, כי נפגעה יתרת החלקה שנותרה בידם בעקבות ההפקעה השלישית, מתחייבת מפרשנות פסק הדין

רוטמן
לסעיף 7 לפקודת הדרכים, הקביעה כי בעקבות ההפקעה השלישית נפגעה זכותם לקנין באופן בלתי-שויוני ובלתי מידתי, ומשכך זכאים הם בגינה לפיצויי סבל.

מ.
רכבת ישראל התנגדה לבקשה, ואף היא תמכה יתדותיה בפסק הדין ב

פרשת
רוטמן
. לטענתה, הקביעה המתבקשת לשיטת המערערים היא בסמכותו של שר התחבורה, ובטרם פניה אליו, אין מקומה של הבקשה להידון בבית המשפט. לגופו של עניין נטען, כי שאלת הפגיעה של ההפקעה השלישית במקרקעין מצויה במוקד הערעור מטעמה, ואינה יכולה על כן לשמש יסוד להכרעה בבקשה בלא שהוכרעה קודם לכן היא עצמה.

מא.
בישיבה שהתקיימה ביום 18.5.11 בפני
מותב שלושה נאותו הצדדים להצעה לנסות ולהגיע לעמק השוה בהידברות, בפני
מגשר המצוי במטריה בה עסקינן. לצערנו לא הניב הגישור פרי, וביום 16.7.12 שבו הצדדים וטענו בפני
נו.




הכרעה

מב.
המחלוקות נשוא הדיון נסבות למעשה כולן על סכום הפיצוי לו זכאים המערערים בגין הפקעות קרקעותיהם. שניים הם מרכיביו של פיצוי זה: פיצוי בעבור השטח שהופקע מן המקרקעין; ופיצוי בגין פגיעה ביתרת המקרקעין כתוצאה מן ההפקעה, הנגזר משיעור הפגיעה. רכיב שלישי נוסף מקרין על השניים האחרונים, והוא שווי המקרקעין ערב ההפקעה. כל אחת מן המחלוקות שהניחו הצדדים לפתחנו במסגרת הערעורים שבנדון, טומנת בחובה שאלה לגבי אחד משלושת הרכיבים. בטרם נדון ברכיבים אלה, אעמוד בקצרה על מאפייניה של הזכות לפיצויי הפקעה.

הסמכות להפקיע והחובה לפצות

מג.
ההפקעה, נטילה שלטונית של קרקע מידי אדם בניגוד לרצונו, הגם שבעבור פיצוי, היא מן הפגיעות הקשות ביותר באחת מן הותיקות שבחירויות היסוד – חירותו של אדם להחזיק בקנין פרטי, אשר היתה גם לזכות חוקתית חרותה בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, שלפיו "אין פוגעים בקניינו של אדם". אין הפגיעה מסתכמת תמיד בערכה הכלכלי של הקרקע – יש והשטח נתפס בעיני היחיד כחלק בלתי נפרד מעצמיותו וזהותו בקהילה ונרקם קשר רגשי בינו ובין מקרקעיו, אם כמקום בו השקיע מכוחו ומממונו שנים רבות ואם כנחלת אבותיו – ואף אם אין אלה פני הדברים, הנה בכפיית הפעולה ומועדה יש כדי להוסיף על הנזק החומרי אף פגיעה בכבודו (ראו דבריו של השופט טירקל בדנ"א 1333/02

הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' הורוויץ
, פ"ד נח(6) 289, 335 (2004) (להלן עניין
הורוויץ
); אהרון נמדר,
הפקעת מקרקעין
55 (2011) (להלן
נמדר
)).


בהתאם, למן העשורים הראשונים לקיום המדינה השתרשה במחוזותינו, ובמיוחד ב"עידן הזכויות", ההכרה כי יש להישמר מפני פגיעה בקנינו של היחיד (בגץ 75/57
קלמס נגד הועדה המקומית לבניה ותכנון ערים ת"א-יפו
, פ"ד יא 1609 (1957); ע"א 377/79
פייצר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן
, פ"ד לה(3) 645, 651, 655 (1981) (להלן
עניין פייצר
); ע"א 474/83
הועדה המקומית לבניה ולתכנון ערים, ראשון לציון נ' חממי
, פ"ד מא(3) 370, 377 (1987) (להלן עניין
חממי
); ע"א 524/88
"
פרי העמק" – אגודה חקלאית שיתופית בע"מ
, פ"ד מה(4) 529, 546 (1991); ע"א 782/88
מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל
, פ"ד מה(5) 625, 639 (1991) (להלן עניין
מסד
)). כאמור, עם ביאתו לעולם של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (להלן
חוק היסוד
), עוגנה בו הכרה זו – הזכות עלתה לכדי מעמד חוקתי על-חוקי, אשר בא לידי ביטוי במגמה של הגברת ההגנה הניתנת לה בפסיקה, ובענייני הפקעות בפרט ((ע"א 1188/92
הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' ברעלי
, פ"ד מט(1) 463, 483 (1995) (להלן עניין
ברעלי
); דנג"ץ 4466/94
נוסייבה נ' שר האוצר
, פ"ד מט(4) 85-84, 86 (1995)) (להלן עניין
נוסייבה
); (בג"ץ 2390/96
קרסיק נ' מדינת ישראל
, פ"ד נה(2) 625, 650-649 (2001) (להלן עניין
קרסיק
); ע"א 5546/97
הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית-אתא נ' הולצמן
, פ"ד נח(4) 629, 642-641 (2001) (להלן עניין
הולצמן
); ע"א 3015/06
מדינת ישראל נ' פינקלשטיין
(9.12.08), בפסקה 9 לפסק דינה של השופטת ארבל).

מד.
ואולם ככל זכות, גם זכות היסוד של הפרט לקנין – אינה זוכה להגנה מוחלטת; זאת, באשר הפקעה של מקרקעין על-ידי רשות היא, כדברי השופט דוד חשין, בגדר "

רע הכרחי
" (עע"ם 9316/05
הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' בכור

(5.3.08), בפסקה 13
). על היסוד להכרח זה עמד השופט פוגלמן, בפסק דינו בפרשת
רוטמן
:

"סמכות ההפקעה מניחה שפונקצית התכנון העירוני מיטיבה לשרת את אינטרס הכלל ומגדילה את הרוחה המצרפית (בג"ץ 3421/05
מח'ול נ' שר האוצר
, פסקה 14 (לא פורסם, 18.6.2009) (להלן:
עניין מח'ול השלישי
);
נמדר-הפקעת מקרקעין
,

בעמ' 33-32). בבסיס הסמכות להפקיע מקרקעין ולהסב את השימוש בהם לטובת הציבור עומד הצורך לאפשר לחברה מאורגנת לספק לחבריה שירותים ומוצרים שהשוק החופשי מתקשה לספקם באופן מיטבי ויעיל. רכישה רצונית של חלקות מקרקעין רבות הדרושות למימוש מטרה ציבורית ומצויות בבעלותם של פרטים רבים, כרוכה בהוצאות עסקה גבוהות הנובעות, בין היתר, מבעיות תיאום ומחשש להתנהגות אסטרטגית-אופורטוניסטית מצד בעלי החלקות. מגבלות אלו מערימות קשיים ניכרים להגיע לתוצאה יעילה ומצדיקות התערבות שלטונית (ראו:
בג"ץ

נוסייבה
, בפסקה 8(ג) לפסק דינו של השופט
ת' אור; אירית
חביב-סגל "בעיות תיאום ושאלת המטרה הציבורית בהפקעת מקרקעין"
עיוני משפט
כא 449, 468-461 (1998); עמיר ליכט ואמנון להבי "הפקעת מקרקעין לייעודים נושאי רווח: הצעה למודל תאגידי"
עיוני משפט
כט 100, 112-108 (2005);
דגן-פרשת דרכים
, בעמ' 127-126;
guido calabresi & douglas melamed, property rules, liability rules, and inalienability: one view of the cathedral, 85 harv. l. rev
. 1089, 1106-1108 (1972)
;
richard a. posner, economic analysis

of
law

77-80 (8th ed. 2011)
(להלן:
posner
))" (שם, בפסקה 64).


ברי, כי יש הכרח במענה לצרכי הציבור והקהילה בתחומים שונים, אם לדרכים ולתחבורה, אם למוסדות ציבור למיניהם.

מה.
נדרשים אנו בתיקים מעין אלה אם כן למלאכה שאינה פשוטה כלל ועיקר – האיזון בין זכותו של הפרט לקנינו ובין הצורך הציבורי בהפקעת אותו קנין. במסגרת איזון זה קבעה השופטת דורנר בין היתר, כי

"כדי שפגיעה בקניין על
-
ידי הפקעת מקרקעין תהיה במידה שאינה עולה על הנדרש, יש צורך ב
פיצוי הוגן ושוה ערך
. בלא פיצוי כזה תפגע ההפקעה בשויון. שכן, רק בעלי המקרקעין הדרושים לשימוש הציבור, להבדילם מבעלי מקרקעין או נכסים אחרים, יצטרכו לשאת במימון התועלת הציבורית בלי שקיימת הצדקה להטיל את המימון על בעלים אלה בלבד. פגיעה בלתי

שויונית בזכות היא
פגיעה במידה העולה על הנדרש
" (עניין
הולצמן
, בעמ' 641 (הדגשה הוספה – א"ר); ראו פירוט לעניין זה:
דפנה לוינסון-זמיר "ההגנה החוקתית על הקניין ודיני הפקעת מקרקעין"
ספר ויסמן
375,
386
(2002) (להלן
לוינסון-זמיר
); דפנה לוינסון-זמיר,
פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התכנון
197-186 (תשנ"ה) (להלן
לוינסון-זמיר, פגיעות
)). על מעמדה של הזכות לפיצוי עמד הנשיא אגרנט לפני שנים הרבה:

"בולט הוא, כי חרף המקור 'הריבוני', ממנו שאבה המדינה בעבר את הכוח להפקיע את מקרקעיו של הפרט, מן הנמנע היה שתשתמש בו אלא לתכלית שהיא לתועלת הציבור וכנגד הבטחת זכותו של בעל הרכוש שהופקע – ותנאי מגביל זה הוא החשוב לעניננו – לקבל
פיצוי נאות
. זכות זו ראו אותה בכל אתר ואתר כ'אינצידנט' הכרחי של שימוש בכוח האמור, בחינת היותה "העזר שכנגדו"; ואכן כה נשתרשה הזכות, מטעמים 'עליונים' של צדק ויושר ... ניתן לומר, שהזכות לפיצויים לא רק שהיא נושאת כיום אופי אוניברסאלי, אלא גם עומדת, מפאת חשיבותה היתירה, על מדרגה – או כמעט על מדרגה – של 'זכות יסוד'..." (ע"א 216/66
עירית ת"א נ' האג' אבו דאיה
, פ"ד כ(4) 522, 546 (1966)).


ואף קודם לכן ניתן למצוא במקורות המשפט העברי עמדה המביעה את חיוב הפיצוי בגין הפקעה, בפירוש הרמב"ם ל"משפט המלך" המקראי: "ולוקח השדות והכרמים לעבדיו כשילכו למלחמה ויפשטו על מקומות אלו אם אין להם מה יאכלו אלא משם
,
ונותן דמיהם
..." (רמב"ם
מלכים
, ד', ו'; ההדגשה הוספה – א"ר).

מו.
נוכח הדברים הללו, העיקרון המנחה ככלל לקביעת שיעור הפיצוי, הוא השאיפה להעמיד את בעלי הקרקע

מבחינה כלכלית
, במצב כאילו לא התרחשה הפקעה (ע"א 272/59
מרכז וולובלסקי בע"מ נ' מרכז החרש והאומן בע"מ
, פ"ד יד 2101, 2119 (1960), פ"ד טו 1289, 1309 (1961) (להלן עניין
וולובלסקי
); ע"א 499/87
בטאט נ' קרתא חברה לפתוח מרכז ירושלים
, פ"ד מד(1) 105, 110 (1989); ע"א 4809/91
הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים נ' קהתי
, פ"ד מח(2) 190, 202-201 (1994) (להלן עניין
קהתי
);
נמדר
, בעמ' 404-403; רחל אלתרמן "הפקעות קרקע לצרכי ציבור ללא תמורה לפי חוק התכנון והבניה – לקראת הערכה מחדש"
משפטים
טו (תשמ"ה) 179, 186 (להלן
אלתרמן
);
לוינסון-זמיר
, בעמ' 398. לעניין הפגיעה שאינה מפוצה בגין אבדן ערכו הסובייקטיבי של הנכס לבעליו ראו דיון בד"נ 29/69
אביבים נ' שר האוצר
, פ"ד כד(2) 397, 411 (1970) (להלן עניין
אביבים
);
לוינסון-זמיר, פגיעות
, בעמ' 149 בהערה 12, 168 ובפרט הערה 91;
נמדר
, בעמ' 544-543). נבחן לפיכך את שלושת רכיבי הפיצוי בענייננו כסדרם.

הרכיב הראשון – שאלת הזכאות לפיצוי בגין מלוא השטח שהופקע

מז.
אשר לרכיב הפיצוי בעבור השטח שהופקע, נחלקים הצדדים בראש וראשונה בשאלה העקרונית, האם מתחייב כי רכבת ישראל והועדה המקומית יפצו את המערערים פיצוי מלא בעבור כלל השטחים שהפקיעו מהם. הן לעניין הפקעותיה של רכבת ישראל הן לעניין זו של הועדה המקומית, השיב בית המשפט המחוזי לשאלה זו שלא בחיוב, ועל קביעותיו אלה הלינו המערערים בפני
נו. היא הנותנת, כי בניגוד לעמדתה של הועדה, נוגע אף לה הדיון בערעור, משנדרשים אנו, בין היתר, לבחינה מחודשת של שאלת חבותה בגין ההפקעה השניה.

הסמכות למתן פיצוי חלקי

מח.
בטענותיהן לעניין מתן פיצוי חלקי נסמכו הועדה והרכבת על חוק דיני הרכישה, אשר מכיר בסעיף 2 הנזכר בסמכות שניתנה להן מכוח חוקי רכישה שונים, להפקיע חלק ממקרקעיו של אדם לצרכי ציבור בלא תשלום פיצוי בעבורו. חוק התכנון והבניה, שמכוחו פעלה הועדה, מפנה לעניין הסמכות הנדונה, בשינויים מסוימים, להוראות סעיף 20(2) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן

פקודת הקרקעות
); ובפקודת הדרכים, שמכוחה ננקטו הליכי הרכבת, קבועה הסמכות כזכור בסעיפים 7 ו-8. הוראות הסעיפים דומות במהותן:


פקודת הקרקעות:

"20.
פיצויים על קרקע שנלקחה להרחבתן או לסלילתן של דרכים

...

(2)
מקום שנרכשה כל קרקע לפי פקודה זו כדי להרחיב איזו דרך קיימת או חלק ממנה ... או כדי לסלול איזו דרך חדשה, או חלק ממנה ... יהיו הפיצויים המשתלמים לפי פקודה זו כפופים לשינויים הבאים, היינו –

(א)

מקום ששטח הקרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, אינו עולה על רבע כלל שטחו של המגרש
, ואין שום בנינים, עצים או דברים אחרים מחוברים אל הקרקע שנלקחה,
לא ישתלמו פיצויים
...

(ב)

מקום ששטח קרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, עולה על רבע כלל-שטחו של המגרש, יופחתו הפיצויים
בסכום שמתכונתו לערך הקרקע בלבד, הנכלל בחלק המגרש שנלקח, היא
כמתכונת רבע כלל-שטחו של המגרש
לכלל שטח-הקרקע, הנכלל בחלק המגרש שנלקח;

(ג)
למרות הוראותיהן של הפסקאות (א) ו-(ב) שלעיל,
מותר לשר האוצר להעניק – לפי ראות עיניו, אם נקבע כדי הנחת דעתו, שהצמצומים
שהוטלו בכל אחת מן הפסקאות ההן,
יגרמו סבל
– אותם פיצויים או פיצויים נוספים, שיראה אותם נכונים בהתחשב בכל נסיבות המקרה."

(ההדגשות הוספו – א"ר)


פקודת הדרכים:

"7.
הגבלה על זכות פיצויים

לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה ממנה נלקח
:


בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישולמו לו פיצויים יהא
נגרם לו סבל
, רשאי
שר העבודה או שר התחבורה
לפי
שיקול דעתו
ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל מסיבות הענין.

8.
הפיצויים

(1)
היה
גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה
שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה
פיצויים בעד השטח העודף על הרבע
.

... "


(ההדגשות הוספו – א"ר)

מט.
על פניו, קשה להלום אל מול לשון הסעיפים הללו, טענה לפיה הפקעה של מקרקעין מכוח אחת הפקודות, מזכה את בעליהם בפיצוי בגין מלוא השטח שהופקע מידם (ואכן משך שנים ארוכות זו הייתה עמדתו של בית משפט זה, ראו למשל עניין

פייצר
, בעמ' 653-651, 657). כמובן, ברי כי "ראות עיניו" של שר האוצר, כמוה כ"שיקול דעתו" של שר התחבורה, כפופים לכללי המשפט המנהלי, וניתן לבחון אם החלטה שלא ליתן
פיצויי סבל
בנסיבות כאלה ואחרות עולה בקנה אחד עם עקרונות הסבירות והמידתיות
. שאלה היא כיצד יכולה החלטה כאמור לעמוד בעת ובעונה אחת הן בעקרונות הללו האחרונים הן בעקרון השבת המצב לקדמותו הנזכר מעלה. ואכן, זה זמן רב שבפסיקות בית המשפט ובקרב מלומדים נמתחה ביקורת למכביר, על שהסמכויות המוקנות לרשויות לפי פקודות אלה הן ארכאיות ופוגעניות באופן שאינו יכול לדור בכפיפה אחת עם ההגנה הראויה על חירותו של הפרט לקנין (ראו לדוגמה אריה קמר
דיני הפקעת מקרקעין
כרך א 4 7-3, 56-53, 68 (מהד' שביעית, משה י' קמר עורך (2008) (להלן
קמר
); נחמה בוגין "עד מתי חוקי הפקעה מנדטוריים במדינת ישראל"
מקרקעין
ו(6) 55 (2007)). כך למשל, בסיכום מאמר שיצא תחת ידו, כתב פרופ' קלינגהופר בחריפות עוד לפני למעלה מארבעים שנה:

"ברשימה זו הופנתה תשומת הלב, תוך עיון בשני פסקי-דין, לאחדים מבין הליקויים בהם לוקה הפקודה. היא רחוקה מלענות על סטנדרטים של חוק הפקעות שמדינה המקפידה על שמירת שלטון החוק וכיבוד זכויות האדם ראויה לו. הפקודה נוחה לשלטון, אך ככל שהשלטון יתגבר על כוח המשיכה של שיקולי נוחיות ויהיה נכון לשאת עיניו לרפורמה בדיני הפקעות, כן יעלה הסיכוי שהמצב יתוקן לטובה והאזרח לא יהיה חשוף עוד בתחום זה לפגיעה, קיפוח ואי צדק" (יצחק קלינגהופר "צמידות של קרקע מופקעת לייעודה"
עיוני משפט
ב 874, 878 (1972)).


והשופט מלץ התריע לפני למעלה משני עשורים:

"עדיף היה לו הייתה המדינה פועלת בדרך המלך ופונה לועדות שהוקמו לצורך זה במקום לפנות לנתיב צדדי ועקלקל שבו בחרה. אכן, נראה גם לי, כי הדרך שבה בחרה המדינה הייתה לקויה וכי ראוי לה למדינה להיעזר בחקיקה תכנונית נאורה ולא לפנות לפקודות מנדטוריות, שאינן בהכרח עונות על צורכי הזמן ואינן מאפשרות בחינה ושקילה של כל השיקולים הצריכים לעניין

...
ואנו איננו יכולים להושיע בעניין זה, זולת להתריע על הצורך לפעול לתיקון מצב זה ולהמליץ לפני המדינה, גם אם לא יתוקן החוק, לבחור בעתיד בדרך רצויה יותר" (בגץ 1681/90
ועד הפעולה בעניין הרחבת דרך מס' 2 נ' שר הבינוי
, פ"ד מו(1) 505, 527 (1992)).


ומשהתקבל חוק היסוד הביעה עמדתה השופטת דורנר:

"הפקודה נמנית עם התחיקה המנדטורית. במקורה שיקפה הפקודה משטר קולוניאלי שלא הכיר בזכויות האדם, ובגדרה ניתנה לרשות סמכות בלתי מוגבלת להפקיע אדמת האזרח לכל מטרה שעליה תצהיר שהיא מטרה ציבורית. כפועל יוצא יכלה הרשות לעשות באדמה כאוות נפשה. ואולם, כידוע השינוי המהותי שחל עם הקמת מדינת ישראל והמעבר למשטר דמוקרטי השפיע על פירוש התחיקה המנדטורית. חרף סעיף 11 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, תש"ח-1948,
בדבר המשכיות המשפט, נפסק כי אין עוד לפרש את התחיקה המנדטורית על-פי כוונתה המקורית, אלא יש לפרשה על רקע עקרונות היסוד של מדינת ישראל כמדינה דמוקרטית, הנותנת מקום של כבוד לזכויות היסוד של האדם ... עליית מעמדה של זכות הקניין לזכות חוקתית על-חוקית מחייבת התפתחות נוספת בפירוש הפקודה המנדטורית, על-מנת להתאים את הוראותיה למציאות הנורמטיבית החדשה שנתהוותה עם קבלת חוק היסוד." (עניין
נוסייבה
, בעמ' 86).



ובלשון השופט זמיר:

"הפקודה, כמו פקודות אחרות מאותה תקופה, מבטאת את רוח השלטון המנדטורי של בריטניה. שלטון זה לא היה שונה הרבה, ברוח ובמעשים, משלטון קולוניאלי, כפי שהיה נוהג במושבות של הכתר הבריטי. השלטון, על-פי טבעו של שלטון קולוניאלי, לא היה מחויב לערכים של דמוקרטיה, אלא בעיקר לאינטרס של הכתר. לצורך זה השלטון הקנה לעצמו סמכויות מפליגות באמצעות פקודות ואמצעים אחרים. הסמכויות שהוקנו לשלטון לא גילו כבוד ראוי לזכויות היסוד של האדם, אלא להפך, אפשרו פגיעה קשה בזכויות אלה" (עניין
קרסיק
, בעמ' 695).

ואף לי נזדמן לציין:

"אכן הסמכויות הקבועות בפקודת הדרכים רחבות – והן מבטאות העדפה ניכרת של האינטרס הציבורי על פני קניינו של הפרט. יסודן בצרכי הצבא הבריטי בימי מלחמת העולם השניה, בעידן המנדטורי-קולוניאלי, על כל המשתמע – ואין צריך להכביר מלים על סדרי העדיפויות מאותם ימים" (עניין
סכאי
, בפסקה י"ג).

נ.
ביני לביני שעה המחוקק לקריאות, וביום 15.2.10 בוטלו הן פקודת הדרכים הן סמכותה של רשות להפקיע מקרקעין מכוח פקודת הקרקעות בלא פיצוי מלא בעבורם, עם כניסתו לתוקף של החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010,

ספר החוקים
התש"ע 346 (סעיף 22 לחוק; סעיף 13ב לחוק דיני הרכישה). אלא שאין החוק חל על רכישות שנעשו לפני מועד זה, ומכאן שלענייננו עומדות הסמכויות ה"ותיקות" בעינן. עוד קודם שנבחן את השלכותיהן על טענת המערערים בכל אחת מן ההפקעות שבנדון (ונפתח דוקא באחרונה שבהן), אעמוד בתמצית על העקרונות העומדים בבסיסה של סמכות זו.

נא.
כפי שהטעימו הצדדים מזה ומזה, על אפיון הרציונל הטמון ביסוד ההוראות שלפנינו התחרו במשך שנים, בפסיקה ובספרות, שני עקרונות:

עקרון ההשבחה
, לפיו מקום ששינוי היעוד של מקרקעין שהופקעו בחלקם מעלה את ערכו של החלק שנותר בידי הבעלים, מתאזנת במידה מסוימת הפגיעה כתוצאה מהקטנת השטח שבבעלותם; ו
עקרון הנשיאה בנטל
,
לפיו בהקשר של מקרקעין טומנת בחובה הזכות לקנין מלבד חירות אישית גם אחריות כלפי כלל החברה נוכח חשיבותם כמשאב לאומי המוגבל בכמותו
(ע"א 676/75
עזבון כיאט נ' הועדה המקומית לתכנון, חיפה
, פ"ד לא(3) 785, 793-791 (1977) (להלן
עניין כיאט
); עניין
פייצר
, בעמ' 653-651;

עניין

הולצמן
, בעמ' 636;

לוינסון-זמיר, פגיעות
, בעמ' 173-155;
דגן
, בעמ' 504-500;
אלתרמן
, בעמ' 209-205). בלשון המודרנית עסקינן בסוג של צדק חלוקתי.

נב.
פרופ' לוינסון-זמיר מצביעה על תהליך ההרחבה שעברו הסמכויות הנדונות ותכליותיהן בחוקי ההפקעה השונים מני חקיקתן לראשונה בתקופת המנדט, ומייחסת אותו לתמורות פוליטיות-כלכליות במדינה – בעוד שבעבר נגעו הן לפרויקטים גדולים, כלל-ארציים, הנה עם התגברות מעורבותה של הממשלה בתחומי החיים, נכלל בהן מגוָן רחב של צרכים ציבוריים, אשר את חלקם הגדול מספקות רשויות מקומיות, שאין להן נגיעה ישירה למסים הכלליים, ורובן סובלות ממצוקות כלכליות (

לוינסון-זמיר,

פגיעות
, בעמ' 186). על רקע זה דוחה היא את שני העקרונות הנזכרים לעניין הצדקת הסמכויות, אשר אינם מבססים קשר ראוי בין שיעור ההפקעה למידת ההנאה העתידית ממנה, ואינם עונים איפוא לשיטתה על הדרישה כי חלוקת הנטל תהא הוגנת; לדעתה מתחייב כי הנטל יחול באופן שויוני על בעלי מקרקעין הנמצאים במצב דומה, והיא מציעה איפוא את "עקרון השויון במימון" אשר מנחה כי:

"על בעל המקרקעין לממן את צרכי הציבור (באמצעות ההפקעה ללא פיצוי) באופן יחסי להנאתו מהם. חייב להיות קשר ממשי בין מטרת ההפקעה ללא פיצוי ושיעורה, לבין צרכי הפיתוח שהיה יכול להתבצע במקרקעין שבהם בוצעה ההפקעה. מותר להטיל על בעלי המקרקעין בשכונה מסוימת לממן את צרכי הציבור הדרושים לאותה שכונה, אך לא ניתן לדרוש מהם לממן שימושים שישרתו אוכלוסיה רחבה הרבה יותר. אין להפקיע ללא פיצוי קרקע מתושבי שכונה פלונית כדי לסלול כביש בין עירוני או כדי להקים בית ספר או אצטדיון ספורט, המיועדים לשרת את האזור כולו" (שם, בעמ' 187; ראו גם
אלתרמן
, בעמ' 188).


עיקרון זה נראה לי כשלעצמי; הוא יוצר איזון ראוי ושיטתי בין העקרונות שהובאו מעלה. פרופ' לוינסון-זמיר מבחינה בין שימושים קהילתיים העשויים להצדיק הפקעה בלא פיצוי מלא, לבין שימושים שבהגדרתם נועדו לשרת את כלל הציבור כולו, ואין הצדקה כי יחידים ישאו בנטל עלותם, מבלי שיפוצו בגין ההפקעה במלואה. אף תנאי הקהילתיות אינו מתמלא, אם לא השתתפו כללם הגדול של הנהנים מן השירות בנשיאת עלותו, ואין יחס ראוי בין שיעור הקרקע המופקעת לשימוש מסוים לבין היזקקות בעליה לאותו שימוש (
לוינסון-זמיר, פגיעות
, בעמ' 190-186). ואל נכחד, הדברים חדורים גם "רוח העידן" המרחפת מעל, המתבטאת גם בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, והמשדרת ומשקפת מסר של התפתחות חברתית ביחס בין הממשל לאזרחים. ודוק: לטעמי אין בגישה זו כדי לשים מקלות בגלגלי הפיתוח לטובת הכלל, אל מול האינדיבידואליזם המודרני והפוסט-מודרני, אלא – בפשטות – הגינות כלפי כולי עלמא.


בגישה זו באים לכלל איזון השיקולים השונים שבבסיס חובת הפיצוי, בהתאם לפסיקתו של בית משפט זה: ההגנה על אינטרס הפרט, הכוללת אף שיקול של צדק חלוקתי – הוא הביטוי המשמש לא אחת בפסיקתנו ושדומה כי הרעיון שבו הובע בדברי השופט מלץ כלהלן: "גם אם התכנית מביאה תועלת ורוָחה לכלל הציבור, אין זה

מן הראוי שאותם בעלים, שהתכנית פוגעת בהם, לא יקבלו פיצוי בגין הרעת מצבם באמצעות הפיצויים, נושא ציבור משלמי המסים בהשפעתה השלילית של התכנית על מקרקעין של בעלים מסוימים, במקום שיישאו בנזק זה אך ורק אותם בעלים" (ע"א 210/88
ה
חברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא
, פ"ד מ"ו(4) 627, 640-639 (1992) (להלן עניין
פרי הארץ
)); מנגד "
מחשש שמא היעדר משאבים ירפה ידיהן של הרשויות המוסמכות מתכנון ראוי ונכון – או לחלופין יביא לביטול תכניות תכנון – נמנה וגמר המחוקק כי אין לפצות בעלי מקרקעין שנפגעו – בין בהפקעה בין בדרך אחרת – במלוא הפיצוי שאלה היו ראויים לו אחרת" (עניין
הורוויץ
, בעמ' 314); ועוד נאמר "
אילולא חייבת הייתה המדינה לפצות על פגיעה שבצדה של תכנית, קיים היה חשש סביר, שרשויות התכנון לא ייתנו משקל מספיק לפגיעה שמביאה התכנית, לצד יתרונותיה. הפגיעה שבצדה של תכנית היא שיקול רלבנטי, במסגרת כלל השיקולים שרשויות התכנון צריכות לקחת בחשבון" (עניין
פרי הארץ
, בעמ' 640). אם כן תכנון ופיתוח מזה, צדק חלוקתי מזה. ראו לעניין צדק חלוקתי דפנה ברק-ארז,
אזרח – נתין – צרכן, משפט ושלטון במדינה משתנה
(תשע"ב-2012), פרק 8 ("צדק חלוקתי"), 206 ואילך.

ההפקעה השלישית – חבותה של רכבת ישראל

נג.
בפרשת

רוטמן
נכנס כאמור, חברי השופט פוגלמן, לעובי קורתה של השאלה הסבוכה שעל הפרק. הוטעם, כי "חוק היסוד וחלוף הזמן מחייבים לבחון מחדש את האופן שבו יש לפרש דברי חקיקה קדומים הפוגעים בזכות הקניין, ולהתבונן בהם מנקודת מבט התואמת את ערכי ההווה. כך באופן כללי. כך גם ביחס לפקודות ההפקעה נושא דיוננו" (פרשת
רוטמן
, בפסקה 62). בהתאם הבחינה הלכת
רוטמן
בין שני מקרים בהם מפקיעה רשות חלקה שלא בשלמותה, ואין בצד זאת השבחה ליתרת החלקה:
האחד
, כאשר ההפקעה נעשית לטובת מענה לצרכים קהילתיים, אשר אף בעל החלקה נצרך להם; ו
השני
- כאשר ההפקעה נעשית למטרה ציבורית רחבה, או כלל-ארצית. באשר להפקעה מן הסוג האחרון נאמר, כי "היא לא מידתית ולא שויונית משום שניתן להשיג את תכליתה – פיתוח תשתית תחבורה לשימושים שאינם מקומיים – באמצעי שפגיעתו פחותה: תשלום פיצוי מלא המטיל את נטל המימון באופן שויוני על הכלל" (פרשת
רוטמן
, בפסקה 110). הבחנה זו עולה למעשה בקנה אחד עם העיקרון הנזכר של השויון במימון, שכן ברי כי ביסוד ההפקעות אשר נמנות על המקרים מן הסוג ה
שני
, הרחב, מונחות תכליות חריגות או מיוחדות, ובהיעדר פיצוי בגינן נושא בעל הקרקע בנטל בלתי-פרופורציונלי בהגשמתן, ביחס ליתר הפרטים הנהנים מהגשמה זו (השוו:
לוינסון-זמיר, פגיעות
, בעמ' 187-186).

נד.
ככל הנראה לעניין הפקעות הנמנות על הסוג הראשון – הקהילתי – לעומת זאת,

כל עוד

כלל חברי אותה קהילה נושאים בנטל מילוי אותם צרכים במידה שוה יחסית לצריכת השירות על-ידיהם – אמנם לא שב מצבו הקנייני של הנכס לקדמותו מבחינת ערכו הנומינלי, אולם, והדבר נאמר בלא נטיעת מסמרות, עשויה הפגיעה בקנינו של בעל החלקה כתוצאה מהקטנת שטחה להתאזן במידת מה על-ידי הנאתו מן התכלית שלשמה הופקעה הקרקע, תוך שערכו היחסי של הנכס נשמר בהשוואה לנכסים אחרים בעלי אותם מאפיינים באותו איזור קהילתי.

נה.
הפקעות מכוחה של פקודת הדרכים, נכללות כאמור בגדריו של המקרה ה

שני
. כל אימת שיוכיחו המערערים איפוא, כי לא הושבחה יתרת הקרקע שנותרה בידם בעקבות ההפקעה השלישית, יוכיחו בכך כי נגרם להם "סבל" כתוצאה מפגיעה בלתי מידתית בקנינם, והשר יחויב לשלם להם פיצוי מלא. אבקש להטעים, כי אין בעובדה כי המערערים ייהנו אף הם משיפור באיכות התחבורה הציבורית באזור, כדי להצדיק שישאו בגין הנאה זו בנטל גבוה יותר יחסית ליתר הנהנים משיפור זה, שהם כלל הציבור ה"ארצי" כולו.

ההפקעה השניה – חבותה של הועדה המקומית

נו.
הועדה המקומית הפקיעה 2.73% מתוך שטחה של חלקה 25, שהם 2.46% משטח החלקה המקורית. נבחן את סבירותה של פגיעה זו. הפקעה זו השניה, נעשתה כאמור מכוחו של חוק התכנון והבניה, אשר בסעיף 188(א) מסמיך את הועדה "להפקיע על פי חוק זה מקרקעין שנועדו בתכנית לצרכי ציבור", ובסעיף 189 מתנה אותה סמכות בתחילת תוקפה של תכנית מתאר. בפסיקה היכה שורש הרעיון, כי ירידת ערכה של קרקע המופקעת מכוחו של חוק התכנון והבניה, מתרחשת בשני שלבים נפרדים: "בשלב הראשון נפגע בעל החלקה עקב התכנית, או ליתר דיוק, עקב אבדן הערך הכרוך בשינוי יעוד חלקתו על פי התכנית. בשלב השני, הוא נפגע משלילת הבעלות בפועל עקב ההפקעה עצמה" (עע"ם 1975/01

הועדה המקומית לתכנון ולבניה, כרמיאל נ' רובינשטיין
, פ"ד נו(6) 638, 649 (2002) (להלן: עניין
רובינשטיין
); ראו גם: עניין
חממי
, בעמ' 376, 380). מני פרסום התכנית ושינוי יעודה של קרקע לצרכי ציבור בהתאם, פוחת ערכה במידה ניכרת, שכן ידוע שהיא עתידה להיות מופקעת – זהו החלק הארי של הפגיעה בבעלים (
לוינסון-זמיר, פגיעות
, בעמ' 245;
נמדר-פגיעה
, בעמ' 60). בבוא השלב הבא, בו מופקעת הקרקע הלכה למעשה, מסתכמת הפגיעה בבעלים במסירת הבעלות גופה, אשר אין בצדה שווי רב לגבי מקרקעין המיועדים לצרכי ציבור. בהתאם קמה זכותו של בעל הקרקע לפיצוי, בגין שתי פגיעות נפרדות.


סעיף 197(א) לחוק קובע, כי "נפגעו על-ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי ש
ביום תחילתה של התכנית
היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200" (הדגשה הוספה – א"ר); הוה אומר, כי בעבור ירידת הערך המשמעותית המתרחשת בשלב הראשון, זכאי בעל הקרקע לפיצוי מלא בהתבסס על הפער שבין שוויה ערב פרסום התכנית לבין שוויה מרגע תחילתה (ע"א 792/88
ברזילי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "זמורה"
, פ"ד מד(3) 828, 831 (1990) (להלן עניין
ברזילי
); עניין
בירנבך
, בעמ' 234; עניין
חממי
, בעמ' 382-380; עניין
קהתי
, בעמ' 204;
לוינסון
-זמיר
, בעמ' 398), וזאת בכפוף לסייגים הקבועים בסעיף 200. סעיף 190 מסדיר את ההפקעה גופה, ובכלל זה ההפניה הנזכרת לסעיף 20 לפקודת הקרקעות לעניין תשלום הפיצויים – כלומר, הסמכות שלא לשלם חלק יחסי מסוים מן הפיצוי, חלה רק על הפגיעה ששיעורה נמוך יותר, המתרחשת בשלב השני.

נז.
בעניין

הורוויץ
נדון החריג לכלל, הקבוע בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה, שבהתקיים תנאיו לא תוטל על הועדה המקומית חובת פיצוי בשלב הראשון – שלב הפגיעה התכנונית. וכך קובע הסעיף לאמור: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את


תחום הסביר בנסיבות הענין

ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים ..." (ההדגשה הוספה – א"ר). וכך סבר השופט טירקל בדעת הרוב: "מסקנתי דהיום היא אפוא שאין לנקוט אמת מידה קבועה של 3%-2%, ויכול שאף פגיעה גדולה מזאת – אך לא בשיעור ניכר – עדיין תיחשב ב'גבול הסביר' אם ניתן למצוא צידוק לכך בשיקולים כבדי משקל של טובת הציבור" (עניין
הורוויץ
, בעמ' 335). אין לקבוע "מידה קבועה", הואיל ושיקול שיעור הפגיעה בא בין שיקולים נוספים – פיזור הנזק וחיוניות האינטרס לציבור, אשר יכולים להצדיק פגיעה בשיעור ניכר יותר (עניין
הורוויץ
, בעמ' 304; ע"א 8825/07
הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן נ' י.פ.ה.ר. פרדסים לפרי הדר בע"מ
(22.8.12), בפסקה מ"א);
לוינסון-זמיר, פגיעות
, בעמ' 129-127, 143-142, 322). נזכור, כי זהו כאמור השיעור שצוין כסביר לעניין חלקה הארי של הפגיעה בהליך הפקעה מכוחו של חוק התכנון והבניה – הפגיעה בשלב הראשון, הנגרמת כתוצאה מפרסום התכנית. הפיצוי אותו תובעים המערערים במסגרת הליך זה בגין אחוזי השטח האמורים אותם הפקיעה הועדה מן המקרקעין, הוא בגין הפגיעה המשנית שהתרחשה בשלב ההפקעה גופה – ובשלב זה משניטלת הקרקע מן הבעלים בפועל, אחוזי הקרקע המופקעים הם בקירוב אחוזי הפגיעה בערכה של הקרקע בכללותה, כלומר פגיעה נמוכה יותר מזו שצוינה בעניין
הורוויץ
ככלל כסבירה.

נח.
ועוד, מהלכת

רוטמן
עולה, כי הואיל והשימוש שלשמו נעשתה ההפקעה השניה הוא כביש מקומי, הנמנה על סוגים אפשריים של שימושים
קהילתיים
, רובץ לפתחם של המערערים נטל כבד יותר להוכחת הזכאות לפיצויים בגין מלוא השטח שהופקע מאשר במקרים בהם אין ההפקעה נעשית לצורך שימוש מסוג זה. יסוד הטענה במקרים אחרונים אלה הוא בהוכחה כי אין הנזק כתוצאה מן ההפקעה מתפזר בצורה
הוגנת
על פני כלל הנהנים מאותו כביש. לעניין זה לא טענו המערערים. יתר על כן, משנסמכו המערערים בביסוס טענתם לפוטנציאל להקמת תחנת דלק ולחיבור בין שני אזורי התעשיה על הכביש נשוא ההפקעה שבנדון, לא יוכלו לטעון, כך נראה, כי לא הייתה בצדה של הפקעה זו השבחה למקרקעיהם. אשר על כן, איני מוצא לחייב את הועדה המקומית בפיצוי.

ההפקעה הראשונה – 1951

נט.
נראה כי אין להלום את טענת המערערים, לפיה זכאים הם לפיצוי בגין חלקה 26. טענה זו סומכים הם על סעיף 4(2) לחוק דיני הרכישה, אשר מורה כי "לעניין חישוב האחוזים של חלקה שמותר לרכוש לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים ...

אין נפקא מינה אם בעודף החלקה המקורית, הנשאר אחרי הרכישה הראשונה וכל רכישה שלאחריה, חל שינוי בקנין, או שינוי עקב חלוקתה של החלקה ליחידות רישום אחדות או עקב איחודה עם חלקות אחרות". בית המשפט המחוזי אכן התחשב בחלקה 26 לחישוב כמות השטח שהופקע אשר חורג מרבע משטחם של המקרקעין.
ההנחה היא, כי נוכח הוראותיה של פקודת הדרכים לא שילמה רכבת ישראל פיצוי לבעליה של חלקה 26 בשנת 1951, היו אלה אשר היו. לפיכך, מלבד היעדר ההבחנה בין השטח שהופקע על ידי הרכבת לבין זה שהופקע על ידי הועדה, אשר יכול היה בהתאם לסעיף 2 לחרוג מאותם 25 אחוזים משטח המקרקעין, ראויה היא בכפוף להסתייגות זו דרך החישוב בה הלך הנשיא גורן. ואולם, בכך סגי. אין באופן חישוב זה כדי להצמיח זכות יש מאין, ובכלל זה זכות לפיצוי בגין הפקעתה של חלקה, אשר בית המשפט המחוזי קבע לגביה כממצא שבעובדה, כי לא הוכח כי למערערים זכויות בה, ואיני מוצא להתערב בקביעה זו. משנקבע, כי על הרכבת לפצות את המערערים בגין כלל השטח שהפקיעה מהם בהפקעה השלישית, אין עוד כל צורך להידרש לחלקה 26.

הרכיב השני – שאלת הפגיעה של רכבת ישראל ביתרת המקרקעין שלא הופקעה

ס.
הפקעה של קרקע לצרכי ציבור, יש ומלבד שמונעת היא את ההנאה של בעליה מאותה קרקע עצמה, עלולה היא אף להפריע להנאה מן הקרקעות הסובבות אותה, עקב השימוש שייעשה באותה קרקע. זהו ככלל המצב במקרים בכגון ענייננו, בהם מפקיעה הרשות את הקרקע במטרה להקים עליה מסילת רכבת. נראה כי אף המחוקק נתן לכך דעתו, עת שקבע בסעיף 9(ד)(2) לפקודת הדרכים, כי בבואו להעריך את הפיצויים שיש לשלם, על בית המשפט להביא בחשבון את הפחת שייגרם לקרקע אחרת באותה בעלות. בהקשר זה מלינים המערערים על שורה של השלכות מזיקות הנובעות מן ההפקעה ופוגעות ביכולתם ליהנות מיתרת החלקה. אלא שלטענת הרכבת, חל סעיף זה רק מקום בו נובע הנזק מעצם נטילת הקרקע, ולא מן השימושים שייעשו בה – הללו ניתנים היו לפיצוי לשיטתה, במסגרת הליך נפרד כאמור, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

בין צו לתכנית

סא.
אין להלום עמדה זו. כמותי כבית המשפט קמא, סבורני כי כתוצאה מפרסום הצו השלישי השתנה מצבה הסטטוטורי של יתרת חלקה 25, אשר נותרה בידי בעליה. ככל ששינוי זה פגע בערכה (טענה שתיבחן בפועל להלן בדיון ברכיב השלישי) מחייב השכל הישר, נוכח העיקרון כי תכלית הפיצוי כאמור היא להשיב את הנפקע למצב הכלכלי בו נמצא אילולא ההפקעה, כי המערערים יפוצו בגין נזק זה (

נמדר
, בעמ' 414). במה דברים אמורים?

סב.
הזכות לפיצוי מכוח סעיף 197 כוללת כאמור מעלה, את שיעור ירידת הערך שנגרמה למקרקעין כתוצאה מפרסום התכנית, בהשוואה לשוויים בעת פרסומה. דא עקא, קונה שהיה מתעניין במצבם הסטטוטורי של המקרקעין, רגעים ספורים לפני שפורסמה התכנית, היה מוצא כי לפי צו שפורסם על ידי שר התשתיות ביום 13.8.98, מצויה חלקה 25 בתוספת עליה חלים התנאים כלהלן:

"1.
תחולת הפקודה על מסילת ברזל


הפקודה תחול על
קרקע למסילת ברזל
המהווה חלקות וחלקי חלקות רישום מקרקעין המפורטים בתוספת ..." (
קובץ התקנות
התשכ"ו 5917, בעמ' 4)

(ההדגשה הוספה – א"ר)


כלומר,
מרגע פרסום הצו
ברי היה לכל קונה פוטנציאלי, כי על הקרקע תעבור מסילת רכבת. משמעות הדבר, בהתאם לממצאיו של בית המשפט המחוזי, כי על מסילה חדשה בתחום המקרקעין תחול תמא/23, אשר סעיף 7 שבה קובע לאמור:

"7.
מרחק בין קו הבנין וציר הרצועה המתוכננת

(א)
לא נקבע אחרת בתחילת תכנית זו, בתכנית מתאר מקומית או בתכנית מפורטת, יהיה המרחק בין קו הבנין ובין ציר הרצועה המתוכננת -


(1)
במסילת ברזל יחידה – 80 מטר;


(2)
במסילת ברזל כפולה – 120 מטר;


..."

הטעמים לכך ברורים – והם כרוכים הן באיכות החיים והן בשיקולי בטיחות. השאלה המתעוררת היא איפוא, האם ציפייתו הסבירה של קונה פוטנציאלי היא, כי תונח מסילה בודדת או שמא מסילה כפולה.

סג.
טען בפני
נו בא כוחה של הרכבת בדיון מיום 16.7.12, כי בצו ההפקעה – משנת 1998 – לא צוין שמדובר במסילת ברזל כפולה, ומשכך לא יכול היה אותו קונה פוטנציאלי לדעת זאת

בטרם אושרה
תכנית מח/113 (עמ' 5 לפרוטוקול) בשנת 2000. דומני כי אף טענה זו אין להלום. התכנית הופקדה ביום 28.8.97 (
ילקוט הפרסומים
התשנ"ז 4562), בטרם פורסם הצו, וצוין, כי היא מורה "לקבוע שטח לתוואי
מסילה

כפולה
עבור רכבת הפרברים בקטע מפתח-תקוה עד רעננה" במקרקעין שבנדון (ההדגשה הוספה – א"ר). באשר לציפיות הנוצרות כתוצאה מהפקדתה של תכנית כתב הנשיא שמגר, כי "הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין, אשר 'נפגע' על ידי תכנית, איננו מגולם אך ורק בתכנית המיתאר, אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצויה גם
בתכניות צפויות
, המיועדות לחול על המקרקעין ...", וצוינו "
הציפיות הסבירות שנוצרו אצל המערער

בשנת 1964
,
עת הופקדה התכנית
" (עניין
בירנבך
, בעמ' 233 (ההדגשות הוספו – א"ר); ראו גם: רע"א 4487/01
הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות נ' לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניה בע"מ
, פ"ד נז(5) 529, 537) (להלן עניין
לוסטרניק
)). עמדה דומה הביעה פרופ' לוינסון-זמיר: "עצם הידיעה על
הכנת התכנית או הפקדתה
עשויים לגרום ירידה בערך הקרקע" (
לוינסון-זמיר, פגיעות
, בעמ' 377; ההדגשה הוספה – א"ר). השוו לדברים שכתב הנשיא שמגר בעניין דומה: "הכרזה על קרקע כקרקע חקלאית אמנם אין בה משום שינוי מעמדה מבחינה תכנונית על אתר, אך משמעות ההכרזה היא אפשרות פוטנציאלית, שהועדה לשמירה על קרקע חקלאית תיזום, בכל שלב שהוא לאחר ההכרזה, את התליית התכנית הקיימת ... אפשרות זו היא בבחינת סיכון, אשר
כל מי שמתעניין בקרקע צריך להביא אותו בחשבון כשיקול מרכזי, בעת שהוא בוחן, אם להיכנס לעסקה אם לאו, ואם כן – מה הביטוי הכספי שיש לתת לסיכון האמור
"
(ע"א 209/85
עיריית קרית-אתא נ' אילנקו בע"מ
, פ"ד מב(1) 190, 208 (ההדגשה הוספה – א"ר). והשוו עוד: בג"ץ 174/88
אמיתי נ' המועצה המקומית לתכנון ולבניה, המרכז
, פ"ד מב(4) 89, 97 (1988); בג"ץ 5091/91
נוסייבה נ' שר האוצר

(9.8.94), בפסקה 9). וכך כתבתי אף אני, אך לפני ימים מעטים: "כל מוכר וכל קונה, אם עיניהם בראשם, בודקים את המחיר שיבקשו או יהיו מוכנים לשלמו במשקפי ערכו הכלכלי של הנכס, הנגזר, בין השאר, מן הפוטנציאל התכנוני. המינון הכרוך בכך ומקורות ההסתמכות המדויקים הם עניין לכל מקרה לגופו, על פי נסיבותיו" (ע"א 7798/11
אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' מפעלי תחנות בע"מ
(21.3.13), בפסקה ה'
)
.

סד.
יוטעם, אין המדובר בתכנית, אשר זה עתה הופקדה, ואין לדעת – אולי צפויות לה עוד התנגדויות למכביר, ואף לא בתכנית המצויה בהפקדה זה שנים ארוכות, כך שספק אם היתה עוד כוונה לממשה. ההפקעה התרחשה כשנה מיום שהופקדה התכנית, פרק זמן, שלאחריו סביר, כי ההתנגדויות הבהולות לגביה כבר נשמעו, וכל עוד לא בוטלה אין סיבה להניח, כי לא תתממש. משהופקדה התכנית על כן, היה על קונה פוטנציאלי – בהסתברות ממשית – להביא בחשבון, כי יחול על המקרקעין קו בנין של 120 מטר, נוכח הקמתה הצפויה של מסילה כפולה במקרקעין המופקעים. לא למותר לציין, כי את התכנית יזמה לא אחרת מאשר רכבת ישראל בעצמה, אשר ציפתה מן הסתם, כי זו תתממש על פי הכתוב בה, ולפיכך תונח במקום מסילה כפולה וקו הבנין יהיה בהתאם. משכך, ממילא אין היא יכולה לטעמי להיבנות מטענה, לפיה לא היתה קיימת ציפיה סבירה לקיומה של מסילה כפולה עת שפורסם הצו, משזו בבירור היתה ציפייתה שלה. משאלה פני הדברים, ככל שיש בקו בנין של 120 מטר ממרכז המסילה הכפולה כדי לפגוע בשווי הקרקע – קרי, באפשרויות הניצול שהיא חובקת – מתקיימת ירידת הערך בגין הפגיעה משעה שהייתה בגדר ציפייה סבירה וממשית וכל עוד זו מתקיימת, וכזו היתה עת פורסם צו ההפקעה השלישי.

סה.
אילו נתקבלה טענתה של רכבת ישראל כי אבדן ערך זה נובע כתוצאה מפרסום התכנית גרידא, הנה בחלוף שנתיים עד פרסום התכנית היה שווי הפיצוי לו זכאים המערערים בגינו נשחק משמעותית – שחיקה מפניה הזהירה חברתנו השופטת ארבל בפסק הדין בעניין ע"א 1528/05

רשות הנמלים והרכבות – רכבת ישראל נ' אביגדורוב
(14.9.05): "בנסיבות אלה, עלול לחלוף פרק זמן ניכר ממועד מתן הצו כאמור ועד למועד אישור התכנית הרלבנטית, דבר העלול להביא לשחיקה ממשית של שיעור הפיצויים לו זכאי בעל הזכויות במקרקעין שהופקעו" (שם, בפסקה 8 לפסק דינה של השופטת ארבל). בהתאם ציין השופט פוגלמן בעניין
רוטמן
, כי
"ירידת הערך שנובעת מההודעה או פרסום הצו נפרדת מירידת הערך הנובעת מפרסום התכנית, ופיצוי בגינה ניתן רק במסגרת תביעה לפיצויי הפקעה" (פרשת
רוטמן
, בפסקה 27 לפסק הדין)
; ועוד הוטעם, כי
"יש לזכור כי תביעה לפי סעיף 197 לחוק אינה מפצה את בעל הקרקע בעד ירידת הערך
שנגרמה

עקב פרסום הצו

במקרה שפרסום הצו קדם להליכי התכנון. שלילת פיצוי זה עלולה לעלות כדי פגיעה בלתי מידתית בקניינו של הפרט אם לא יזכה בפיצוי מלא בגין ירידת ערך זו" (פרשת
רוטמן
, בפסקה 112 לפסק הדין (הדגשה במקור – א"ר); השוו
: ע"א 589/87
משרד השיכון נ' בירנבוים
, פ"ד מט(1) 625, 632 (1995); ע"א 402/85
מרקוביץ נ' עירית ראשון-לציון
, פ"ד מא(1) 133, 137 (1987);
קמר
, בעמ' 364
; השוו
לוינסון-זמיר, פגיעות
, בעמ' 377).
ככל שיימצא אפוא, כי קו בנין צפוי במרחק של 120 מטרים מן המסילה החדשה, היה בו כדי להפחית את ערך הקרקע ערב ההפקעה, זכאים המערערים לפיצוי בגין אבדן ערך זה, עקב פרסום צו ההפקעה.

סו.
ועם זאת, אומר כבר כאן, כי באשר לערכם של המקרקעין הנתונים למגבלות קוי בנין, ועל כך עמדה שוב הרכבת בדיון בפני
נו, נראה כי עשו המערערים ניסיון לאחוז במקל בשני קצותיו. לשיטתם, ערכה של חלקה 27 מחד גיסא, צריך שיחושב על בסיס שווי של 80$ למ"ר נוכח הפוטנציאל הגלום בה, וזאת אף שנתונה היתה כולה תחת מגבלת קו בנין למן שנות ה-50; וערכה של חלקה 25 מאידך גיסא, מרגע שחל עליה קו הבנין החדש, אין שוויה עולה על 10$ למ"ר, נוכח אבדן כל אפשרויות למימוש הפוטנציאל לגביה. אין שתי ההערכות הללו יכולות לעמוד בעת ובעונה אחת. עוד אזכיר, וגם לכך הפנתה הרכבת את תשומת לבנו, כי מן החישוב בבית המשפט המחוזי עולה, שעקב תחולת קו הבנין החדש משוללת יתרת המקרקעין כל ערך, והוראתו היא פיצוי כדי מלוא שוויה ערב ההפקעה בגין הפגיעה הנובעת מכך (בעוד שלא נלקחה בחשבון הפחתה מן הפיצוי בגין מקרקעין שהופקעו, שהיו מצויים תחת מגבלות קוי בנין קודם להפקעה השלישית).

סז.
בכל הנוגע לפגיעה ביתרת המקרקעין בשטח החורג מעבר לקו הבנין הצפוי של 80 מטרים מתוואי המסילה החדשה, יש לקבל להשקפתי את עמדתה של הרכבת. הפגיעה נגרמה כאמור רק עם פרסום אחת מן התכניות הנזכרות מעלה, כאשר נודע לציבור כי במקום תונח מסילה

כפולה
– כלומר, פגיעה
על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה
. מש
היה
סיפק בידם של המערערים להגיש בגינה תובענה לפי סעיף 197, אין מקומה להידון במסגרת תביעה לפיצויי הפקעה.

סח.
ועוד, בכל הנוגע לנזקים החורגים מזה של פגיעה בפוטנציאל פיתוחה של החלקה, בדין דחה בית המשפט המחוזי את טענותיהם של המערערים. לא זו בלבד שחלוף הזמן מונע את הדיון בנזק אשר נגרם כתוצאה מביתור החלקה בהליך ההפקעה הראשונה, לטעמי לוקה הטענה בהקשר זה במידה של חוסר תום לב; בעת שרכשו המערערים את חלקות 25 ו-27, היו הללו מופרדות זה מכבר באמצעות מסילת רכבת ונתונות בחלקן למגבלות קוי בנין משך שנים רבות – פשיטא כי פגיעה זו מצאה את ביטויה במחיר בו נרכשו.

סט.
לאחר דברים אלה, לא נותר לנו אלא לצבוע את השטחים שבין הקוים – קוי הבנין הישנים, קוי ההפקעה השלישית, קו הפגיעה של הצו השלישי וקוי תחומו של השטח המוגדר כיתרת החלקה – במשמעות כספית.

הרכיב השלישי – שאלת הערכת השווי והפוטנציאל הטמון במקרקעין

ע.
אומדן שווי המקרקעין מלאכה סבוכה היא. אמנם תקנה 129 לסדרי הדין מחייבת את הצדדים לבסס את טענותיהם על חוות דעתו של שמאי מקרקעין, אשר בכך מומחיותו, אולם אף זו בבחינת השערה מושכלת בלבד, שכן אין בנמצא מבחן אובייקטיבי ומדויק שיכריע לצורך אומדן חד-משמעי (

נמדר
, בעמ' 510-509, 527-526). במלאכה זו, נדרשת הערכאה הדיונית לפלס דרכה בין נתונים עובדתיים מרובים, ומשכך, מעורר רכיב זה של הערעור קושי ייחודי ביחס לשני הרכיבים שנדונו מעלה, באשר "הערעור למעשה נסב על השאלה: חות דעתו של איזה שמאי יש להעדיף ובנדון דא הלכה פסוקה היא שעדיפה התרשמותו הבלתי אמצעית של השופט דלמטה" (עניין
כיאט
, בעמ' 791; ראו גם ע"א 786/81
עזבון שריף שנטי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו
, פ"ד מ(1) 348, 360 (1986)). הנשיא אולשן ציין משכבר הימים, כי "בדרך כלל אין בית המשפט הזה נוהג להתערב בקביעת פיצויים על-ידי בית-המשפט מהערכאה הראשונה, אלא אם כן קיימים נימוקים המחייבים את המסקנה שנעשה משגה בחישוב, או בהסתמכות בלתי-צודקת על גורמים מסוימים" (עניין
וולובלסקי
, בעמ' 1297; השוו: ע"א 6616/04
ברונפמן אלון בע"מ נ' מדינת ישראל ממונה מס בולים ת"א
(13.6.07) בפסקה 23 לפסק דינה של השופטת ברלינר; ע"א 5205/05
שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ נ' נפ-גל בנין ופיתוח בע"מ
(20.3.08) בפסקה 8 לפסק דינה של השופטת חיות; אורי גורן
סוגיות בסדר דין אזרחי

668 (מה' עשירית, 2009) (להלן
גורן
)).

עא.
דא עקא, כי בענייננו, משלא נתן בית המשפט המחוזי דעתו למגבלות קוי הבנין שחלו על המקרקעין בחלקם עוד למן ההפקעה הראשונה, ולא נימק את קביעתו באשר למידת הפגיעה ביתרת המקרקעין עקב תחולתו של קו הבנין החדש, יש קושי בממצאים שביסוד שיעור הפיצוי שנקבע. על מנת שתוצאת קביעה זו תהיה צודקת, יש להכריע לעניין שווים של המקרקעין מתוך נקודת המוצא שחלות עליהם מגבלות של קו בנין, ומשאין קביעותיו של השמאי כהן לעניין זה יכולות – כאמור – לדור בכפיפה אחת, ומשעמד השמאי גולדשטיין בחוות דעתו על כך שאין תחולה של קו בנין חדש במקרקעין (וגם לקו הבנין הישן לא ניתנה הדעת בשומתו, שכן מלוא שטחן של חלקות 25 ו-27 הוערך בשווי זהה של 50$ למ"ר), אין עולה מחוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים נתון קוהרנטי באשר לשווי זה, ונדרש מידע נוסף לצורך הערכתו. ואולם, מנגד יש לתת את הדעת לכך שההליכים נשוא הדיון נמשכים זה שנים רבות והגיעה העת לנעול את השער מאחוריהם, ובקהלם של השיקולים המנחים להגיע לתוצאה צודקת, יש להביא, כך נראה לי, אף את השיקול של משך הזמן בו ייאלצו הצדדים להמשיך להתדיין. הנשיא שמגר הטעים, כי "שיטתי נגזרת מרצוננו ליעל את ההליך הדיוני. הכלל הרחב הנקוט בידינו הינו להימנע מהחזרת הדיון אל הערכאה הראשונה, פרט למקרים שאין כל מוצא סביר אחר" (רע"א 6856/93

חוטר נ' מוקד
, פ"ד מח(5) 785, 790 (1994) (להלן עניין
חוטר
)). במקום אחר ציין השופט בך, בהתייחסו לבית המשפט בערכאה הדיונית, כי "אם לאחר שמיעת כל הראיות בתיק נוצרת בפני
השופט תמונה כוללת של הדברים, ונראה לו, שהוא יכול לברור את הקטעים המדויקים יותר שבכל חות-דעת, הרי שיוכל לקבוע ממצאיו מבלי להיזקק למינוי מומחה נוסף ולהארכת ההתדיינות הכרוכה בכך" (עניין
ברזילי
, בעמ' 832). סבורני, כי במקרים מסוימים, תוך הפעלת שיקול דעת זהיר באשר לראיות המוצגות בפני
בית המשפט, נכונים הדברים אף לערכאת הערעור.

חלוקת המקרקעין לפי הפגיעות השונות שנגרמו להם

עב.
בין יתר הראיות בתיק, מצויה חוות דעתה של השמאית ג'רבי, אליה הפנו הן המערערים הן רכבת ישראל בכתבי הערעור שלהם, בתמיכה לטענות שונות (פסקה 26 להודעת הערעור מטעם המערערים, ופסקה 33 לסיכומיה של רכבת ישראל). בפסק הדין בע"א 50/81

מדינת ישראל נ' ליכטר
, פ"ד לז(1) 214, 216 (1983) (להלן עניין
ליכטר
) נקבע, כי אין למצוא כל דופי בכך שהערכאה הראשונה קיבלה כחוות דעת של מומחה, דו"ח של חוקר שנתמנה בתיק אחר. אם כך לעניין סמכותה של הערכאה הדיונית, כך לפי תקנה 462 לסדרי הדין, גם לעניין סמכותה של ערכאת הערעור (עניין
חוטר
, בעמ' 790;
גורן
, בעמ' 669-668). נוכח זאת, ומשמונתה הגב' ג'רבי כשמאית מכריעה לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבניה על ידי ועדת ערר מחוזית – מחוז המרכז, לעניין תביעה של בעלים אחרים ב
אותם מקרקעין ממש
, יש מקום להסתייע בחוות דעתה להשלמת הנתונים החסרים. הגב' ג'רבי אמדה את שווי הקרקע בחלקה 25 ב-75$ למ"ר, מקום שאין קו הבנין חל עליה, ואת שוויה של אותה קרקע כשזו נתונה במגבלת קו בנין ב-23$ למ"ר (חוות הדעת של הגב' ג'רבי, בעמ' 72 (להלן
ג'רבי
), והתיקון לחוות דעתה בעמ' 14-13 (להלן
ג'רבי-תיקון
)). מן הפער שבין הערכים בשומתה עולה, כי לשיטתה אכן יש נפקא מינה לתחולת קו הבנין החדש במקרקעין בכל הנוגע לערכם, ונוטה אני לקבל את הערכתה בסוגיה זו.

עג.
עולה מן הדברים, כי לשטחים בגינם זכאים המערערים לפיצוי הפקעה, שלושה גוונים שונים: שטח שהיה נתון קודם להפקעתו תחת מגבלות קוי הבנין הישנים, הכולל את חלקה 27 בשלמותה ורצועה מחלקה 25 (להלן

השטח מן הסוג הראשון
); שטח שהופקע מתוך חלקה 25, עליו לא חלו מגבלות מיוחדות קודם לכן (להלן
השטח מן הסוג השני
); וכן שטח מתוך חלקה 25 שלא הופקע, אך השימושים בו צפויים היו להיות מוגבלים כתוצאה מפרסום הצו השלישי, נוכח קו בנין בן 120 מטרים מציר המסילה החדשה שצפוי היה לחול עליו (להלן
השטח מן הסוג השלישי
). משלא נעשתה בחוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים הבחנה בין סוג השטח הראשון לסוג השני (שיחד הם כלל השטח שהפקיעה הרכבת בהפקעה השלישית) ממילא נעדרות הן גם נתונים נדרשים לקביעת גודלו של כל אחד מן השטחים על סוגו. משכך מצאתי להסתייע בנתונים נוספים מחוות דעתה של השמאית ג'רבי. לחיבת המשפט העברי אציין, כי מומחיות מקצועית בתיחום היא דרישה גם בהלכה. המשנה (
עירובין
ה', ה') אומרת "אין מודדין אלא מן המומחה. ריבה למקום אחד ומיעט למקום אחר – שומעין למקום שריבה. ריבה לאחד ומיעט לאחר – שומעין למרובה". ראו גם בבלי
עירובין
נ"ט, י"א; רמב"ם
גניבה
פרק ז' ופרק ח', שבהלכה י"ב ב' נאמר "קשה עונשן של מדות יתר מעונשן של עריות, שזה בינו לבין המקום וזה בינו לבין חברו".

עד.
אפתח בנתונים שבידינו על יסוד חוות הדעת השמאיות שהוגשו לבית המשפט, אשר אין הצדדים נחלקים לגביהם: חלקה 27, על כל שטחה – 160 מ"ר – משתייכת לשטח מן הסוג הראשון, ואליה נוסף חלק משטחה של חלקה 25, שאותו עלינו לחלץ; חלקה 25 משתרעת כולה על פני 22,525 מ"ר

, ומתוכה הופקעו 616 מ"ר בהפקעה השניה
(שאינם מזכים את המערערים בפיצוי) ו-5,563 מ"ר בהפקעה השלישית. יתרת שטחה של חלקה 25, אשר לא הופקעה, עומדת על כן על 16,346 מ"ר.


הגב' ג'רבי ציינה בחוות דעתה, כי 1,391 מ"ר מתוך חלקה 25, היו נתונים במגבלת קו הבנין מציר המסילה הישנה (
ג'רבי
, בעמ' 72;
ג'רבי-מתוקן
, בעמ' 14). הוה אומר, כי השטח מן הסוג הראשון שוה ל-1,551 מ"ר (חלקה 27 כולה וחלקה 25 בחלקה יחדיו), וכי השטח מן הסוג השני שוה ל-4,172 מ"ר (השטח שהופקע מחלקה 25 בהפקעה השלישית בהפחתה של השטח שהיה נתון ערב אותה הפקעה תחת מגבלת קו בנין). עוד ציינה הגב' ג'רבי בחוות דעתה, כי בעקבות פרסום תכנית מח/113 מצויים 16,215 מ"ר מכלל שטחה של יתרת חלקה 25, אשר לא הופקעה, תחת מגבלת קו הבנין החדש, אשר משתרעת לעת זו על פני 120 מטרים מציר המסילה הכפולה החדשה (שם)
.
קרי, מעל 99 אחוזים משטחה של היתרה משתייך לשטח מן הסוג השלישי. משכך, הואיל ויתרת השטח, אשר לא הופקעה, נתונה רובה ככולה למגבלת קו הבנין החדש, שווה השטח מן הסוג השלישי ל-16,346 מ"ר.

עה.
כל שנותר כעת הוא להתאים לכל אחד משלושת הגדלים הנזכרים שיעור פיצוי ראוי. כל אחד מן הערכים הללו, ועל כך אין חולק, נגזר בהתאם לאמור בסעיפים 4 ו-9 לפקודת הדרכים, משווים של המקרקעין ערב ההפקעה השלישית.

פוטנציאל – מה הוא שוה?

עו.
כלל הוא, כי שומה צריכה שתתבסס על השימוש החוקי שיניב את הערך הגבוה ביותר לקרקע, בהתחשב בתכונותיה, ואף יותר מכך, נדרש שתיקח בחשבון אף שימוש מיטבי הצפוי להתאשר בעתיד (161/79

שר האוצר נ' זילברשטיין
, פ"ד לד(3) 225, 230 (1980) (להלן עניין
זילברשטיין
); ע"א 473/76
מזרחי נ' עיריית תל-אביב-יפו
, פ"ד לא(2) 253, 255 (1977);

לוינסון-זמיר, פגיעות
, בעמ' 147, 337;
נמדר
, בעמ' 515-514, 526-524, 543-541; אהרון נמדר,
פגיעה במקרקעין – פיצויים בגין נזקי תכנית
100-99 (2002) (להלן
נמדר-פגיעה
)). "נכון שציפיות שכאלו עשויות שלא להתגשם בכלל, או שעשויות להתגשם בצורה נרחבת יותר ממה שנחזה במועד השומה, אך דרכו של 'שווי שוק' להתחשב בכל הגורמים הקיימים במועד קביעת השווי, ואחד הגורמים החשובים הפועלים בקביעת שווי זה הינו הפוטנציאל העתידי של הנכס" (
נמדר
, בעמ' 541); פוטנציאל זה הוא מטבעו חלק מתכונותיהם הרלבנטיות של אותם מקרקעין. עם זאת, ציין השופט בך, כי "על השמאי, ובעקבותיו על בית המשפט, ליחס משקל משמעותי לפוטנציאל העתידי של המקרקעין בתור קרקע אפשרית לבניה רק אם הסיכוי לשינוי יעוד השטח, במובן של התרתו לצרכי בניה, הינו ודאי, או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין" (ע"א 133/83
מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, מחוז צפון
, פ"ד מ(4) 154, 156 (1986); ראו גם עניין
בירנבך
, בעמ' 233; עניין
ברעלי
, בעמ' 476); וגם זאת מצוות השכל הישר.

עז.
לאחר שעיינתי בדברים, והפכתי בהם שוב ושוב, התקשיתי להלום כי ערב ההפקעה השלישית גלום היה במקרקעין פוטנציאל ממשי לעתיד הנראה לעין, שישתנה יעודם לתעשייה. באותה עת, חלה באזור המדובר תכנית מתאר מקומית פת/2000, לפיה מסומנים המקרקעין באזור ליעוד חקלאי, ובעיקרי הוראותיה נרשמה "שמירה על ייעודן החקלאי של קרקעות שנקבעו כמתאימות לכך" (

ילקוט הפרסומים
התשנ"ב 4004, בעמ' 3167); זאת – אף אם יש בקרבת המקרקעין לאזורי התעשיה כדי להשפיע על הציפיות לשינוי תכנוני המגולמות בשווי השוק שלהם (עניין
לוסטרניק
, בעמ' 536), דומני כי למלים המצוטטות מעלה מן התכנית אפקט מצנן מסוים באשר לציפיה הלגיטימית העשויה להירקם.

עח.
עם פרסומה של תמא/31, אפשר וסוף סוף נשקף פוטנציאל מסוים לשינוי המיוחל באופק התכנוני הרחוק מאוד של האזור, אולם כלשונה בסעיף 12.12, בהיותה תכנית מתאר ארצית, כללית ביותר, "אין בתכנית זו, כשלעצמה משום מתן אישור לתכנון הכלול בתשריטים הנזכרים, כל עוד התכנון טרם אושר בתכנית אחרת כנדרש לפי חוק ...". מכאן שדומה כי אין לדבר עדיין בשלב זה, במובן הקונקרטי, על ציפיות סבירות וממשיות למימוש הפוטנציאל. תחושה זו מתחזקת נוכח צירוף מטרת ההפקעה בנדון דידן עם לשונו של סעיף 13 לתכנית, לפיה "תכניות הבינוי ופריסתן בשטחים העירוניים, יתנו עדיפות לתכנון שירחיב אפשרויות השימוש בתחבורה ציבורית, ולעידוד מעבר מתחבורה פרטית לתחבורה ציבורית". אכן, קו האופק באשר לשינוי יתכן שהתקרב קמעה, עם פרסום ההחלטה בדבר הכנת תכנית האב בילקוט הפרסומים, קבלת ההחלטה כי בהתקיים תנאים מסוימים תופקד תכנית 38 להקמת תחנת דלק במקרקעין ותכנונה של תכנית 39. המערערים הגדילו לעשות, וצירפו לתביעתם קטע מתשריט, לכאורה בהתאם לתכנית האב שבהכנה, לפיו קבועה חלקה 25 באזור המיועד לתעסוקה, ובשטחה מסומנת תחנת דלק. אלא שאין הנדון דומה לראיה; אין על המסמך כל אזכור לשמו או למוצאו, ומסומן בו אף תוואי הרכבת הנוכחי העובר במקרקעין. והרי ממאי נפשך? בין אם משום שלפי התשריט אין סתירה בין תוואי הרכבת החדש לבין הוצאתן של תכניות 38 ו-39 לפועל; ואם כיון שאין תשריט זה מעיד דבר על התכנית שבדרך – אין עולה ממנו קשר בין ההפקעה לפגיעה במימוש הפוטנציאל במקרקעין.

עט.
עם זאת, אף אם נתעלם ממסמך זה, והוא האומר ויאמר כי נוכח פסק דינו של השופט לוי בעניין

לוסטרניק
, יש וניתן לראות בהליכים התכנוניים הראשוניים, כעילות מספקות לפיתוח ציפיות סבירות באשר לשינוי היעוד (שם, בעמ' 536). אולם בהמשך דבריו כתב השופט לוי שם, כי "משקלן של ציפיות אלה גדול במיוחד כאשר היעוד הסטטוטורי הקיים של הקרקע הינו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את המציאות. השוק נוטה להתעלם מיעוד נושן זה, ומחיר הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה" (שם). דא עקא שבענייננו תכנית פת/2000 פורסמה ביום 14.5.92, ממש בסמוך למועדים בהם רכשו המערערים את המקרקעין. יתרה מכך, וזו עיקר, ביום 9.4.98, זמן מה לפני פרסום הצו השלישי, הופקדה תכנית מתאר מחוזית בה סומנה חלקה 25 להיות ביעוד "אזור נחל וסביבותיו" (להלן
תממ
/21/3
). משנשאל השמאי כהן בחקירה מיום 18.9.08 מדוע לא נכללה בשומתו, השיב:

"זו תכנית שאושרה בשנות ה-2000, כ- 8-7 שנים לאחר התכנית שמדוברת בתיק זה לאחר ההפקעה. התכנית אמנם הופקדה לפני כן, אבל היו לה כאלף התנגדויות והיא שונה מתכנית המתאר הארצית. להכניס אותה לתקופה של התנגדויות ודיונים לא היה מקום".


ישאל השואל, ולהתחשב בתכניות במצב תכנוני מתקדם הרבה פחות, אשר טרם הגיעו אפילו לשלב זה של דיונים והתנגדויות – לכך יש מקום? לגבי דידי, מיום שהופקדה תממ/21/3 רחקה ציפייתם של המערערים לשינוי יעוד – קרי אם נגדע מן המקרקעין הפוטנציאל התכנוני שהיה טמון בם, לא היה זה עקב ההפקעה השלישית.

פ.
עוד אציין, כי אין בפסיקתו של בית המשפט בעניין

שיינברגר
, כדי לשנות תוצאה זו, ובדין דחה הנשיא המלומד בבית המשפט המחוזי את השוואת הנדון לאותו מקרה. בהקשר זה כתב השופט לוי בהזדמנות אחרת:

"שווי מקרקעין סמוכים שנקבע כממצא ב

פסק דין
אחר, בין אם נקבע בהסכמת הצדדים המתדיינים ובין אם נפסק לאחר שמיעתן של ראיות, הוא ראיה קבילה בבית המשפט, כמובן בכפוף להגשתו על פי הכללים הקבועים בדיני הראיות. יחד עם זאת, אין להעניק לראיה זו משקל מכריע שיש בו לכבול ולחייב מתדיינים שונים שלא היו צד להליכים המקוריים, ולכך שני טעמים: הראשון הוא שממצא שיפוטי זה, מעצם הגדרתו, אינו בבחינת עסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון בשוק החופשי, והוא נקבע על פי חומר הראיות שטרחו בעלי הדין שהיו צדדים לאותו הליך להביא בפני
בית המשפט. הטעם השני נובע מן הטעם הראשון וקשור בו בטבורו. אין זה ראוי ואף לא צודק, לכבול לממצאים עובדתיים שנקבעו במשפטו של מתדיין אחר" (ע"א 3819/01
מדינת ישראל נ' אסלן
(לא פורסם, 27.12.04), בפסקה 12 לפסק הדין).


והדברים מדברים בעדם.

פא.
ועם זאת, אף שאמרנו, כי ערב ההפקעה היו המקרקעין משוללים פוטנציאל שינוי ממשי בעתיד הנראה לעין, אין בכך כדי לסתור, כפי שמצא אף הנשיא גורן, כי קו הבנין שנוצר בעקבות ההפקעה מנע כל אפשרות ליצירה מחודשת של פוטנציאל כזה במקרקעין בעתיד, וקביעתו זו מקובלת עלי. אכן, בעבור שלילת האפשרות להיוצרות של פוטנציאל כלכלי, להבדיל משלילת התממשותו של פוטנציאל קיים, אין בית משפט זה נוהג כאמור לפצות; ואולם יש בה לטעמי כדי למלא אחר הדרישה מן

המערערים להוכיח כי
לא הושבחה יתרת הקרקע
שנותרה בידם לאחר ההפקעה, ומשכך ברי כי נגרם להם "סבל" כמשמעותו בסעיף 7 לפקודת הדרכים, והרכבת תחויב בפיצוי בגין מלוא השטח נשוא ההפקעה השלישית.

אותו סכום שהיה מתקבל אילו נמכרה בשוק על-ידי מוכר מרצונו הטוב

פב.
מחוות הדעת של שני השמאים עולה, כי את שומתם הנחה העיקרון המעשי, לפיו שווים של המקרקעין נאמד בהשוואה למחירים המשתלמים על-ידי הציבור בפועל בעסקאות דומות, בהתאמות הנדרשות לפי תכונות הנכס הספציפי – שיטה הנחשבת אמינה והיא המקובלת ביותר על בתי המשפט, כמו גם בקרב כלכלנים, ונקראת "שיטת ההשוואה" או "שיטת שווי השוק" עניין

ליכטר
, בעמ' 217; ע"א 336/59
בידרמן נ' שר התחבורה
, פ"ד ט"ו 1681, 1694-1691 (1961) (להלן עניין
בידרמן
);
ע"א 123/79
מדינת ישראל נ' קמינר
, פ"ד לד(1) 617, 626 (1979) (להלן עניין
קמינר
); עניין
מסד
, בעמ' 639; עניין
בני פ.י
.
, בעמ' 155;
נמדר
, בעמ' 511-509, 519-517). כפי שציינה השופטת בן-פורת, "העובדה
המוכחת שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע מהוה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם" (עניין
זילברשטיין
, בעמ' 227). קיימות שיטות נוספות לאמוד שווי של מקרקעין, אשר מתבססות בין היתר על ההכנסות המופקות מהם, על ההוצאות שהושקעו בפיתוחם או בלית ברירה על עליית המחירים הכללית של שוק הנדל"ן, אך בצדק לא נקטו בהן השמאים כהן וגולדשטיין, שכן הללו אינן מתאימות לשטחים חקלאיים בלתי מפותחים כגון המקרקעין שבנדון (עניין
קמינר
, בעמ' 119; עניין
זילברשטיין
, בעמ' 227). העדפה של השיטה הנזכרת, עולה בקנה אחד אף עם לשונו של סעיף 9(ב) לפקודת הדרכים, המורה כי בבוא בית המשפט להעריך את שווי הפיצוי המגיע בגין ההפקעה "יקובל כשוויה של הקרקע, אותו סכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע
אילו נמכרה בשוק ע"י מוכר מרצונו הטוב
" (ההדגשה הוספה – א"ר); ואף דברים אלה מתישבים עם השכל הישר ונסיון החיים.

פג.
שיטה זו יעילה, כל עוד מקפידים כי עסקאות ההשוואה אכן יהיו דומות במידה מספקת לנכס נשוא הדיון, וכי אף בין נכסים דומים נעשות ההתאמות הנדרשות כדי שלא יבואו לידי ביטוי בחישוב המאפיינים המבדילים ביניהם מכל מקום. בעוד שהשמאי כהן פירט שורה של מקורות בהם נעזר להשוואה, וכן את ההתאמות להן נדרש, לא ציין השמאי גולדשטיין, שטען גם הוא כי אמד את שווי המקרקעין נוכח מחירים של עסקאות דומות, ולוא עסקת השוואה אחת. בלא שהיה טיעונו דבור על אופניו, מקשה עלינו השמאי גולדשטיין לאמוד את מידת הדמיון בין הקרקעות בעסקאות ההשוואה, כמו גם ההתאמות הנדרשות להן. בפסק דינה בעניין

זילברשטיין
, ציינה השופטת בן-פורת לגבי חוות דעתו של שמאי שהעיד כי השתית את שומתו על עסקאות דומות, אך לא פירט אותן בחוות דעתו הכתובה, שהעדר הפרטים הופכים את ההשוואה ל"בלתי אפקטיבית" (עניין
זילברשטיין
, בעמ' 230). בעניין דומה נאמר מפי השופט – כתארו אז – ח' כהן, כי "אם בעל דין רוצה לשכנע את בית המשפט שיש לנכות בכגון דא לא פחות מאשר עשרים וחמישה אחוז דוקא, כי אז אין הוא יוצא ידי חובתו בהבאת עדות שזהו הניכוי אשר המומחה שלו ניכהו, מבלי שיפרש למה ועל שום מה ניכהו; בנקודה זו הסתום בעדותו של העד ... מרובה על הגלוי" (
עניין בידרמן
, בעמ' 1697).


אמנם, אף הסבריו של השמאי כהן לא היו מפורטים כדבעי, שכן מרוב עיסוק בהוכחת הפוטנציאל, נשתכחו מליבם של המערערים והשמאי מטעמם יעודן
בפועל
של החלקות שבנדון והתכונות הרלבנטיות לכך, כמו למשל הטופוגרפיה וסוג הקרקע, ודוק: "לא הרי קרקע פוריה שניתן להצמיח עליה יבולים רבים יקרים יותר כהרי קרקע חולית או מליחה המניבה יבול דל והדורשת השקעות רבות על מנת להכשירה לגידול יבולים חקלאיים" (
נמדר
, בעמ' 569), ואולם אין ספק כי יש בהם פירוט רב יותר לעניין זה של השווי. בהקשר זה נאמר מפי השופט (כתארו אז) אור, כי "
במקרים מתאימים רשאי בית המשפט של ערעור להתערב בממצאים
...
אם ניתן לקבוע שראיה ששימשה ביסוס לקביעת ממצאים אינה ראויה לאמון מנימוקים מבוררים העולים מחומר הראיות" (ע"א 36/99
יפה נ' עזבון המנוחה חנה גלזר ז"ל
, פ"ד נה(3) 272, 277 (2001). משלא גילה בית המשפט קמא דעתו בפסק הדין מדוע חרף הפערים, בחר ליתן לשתי חוות הדעת משקל זהה בהערכת שווי המקרקעין, ומשחקירתו של השמאי גולדשטיין לעניין זה לא העלתה כל נימוק באשר לחסרים, דומה איפוא כי המקרה מצוי באותם גדרים.

פד.
השמאית ג'רבי העריכה את המקרקעין לפי יעוד חקלאי, תוך שלקחה בחשבון כי "מיקומה של החלקה בסמיכות לאזור תעשייה ומצפון לדרך אם המושבות, יצרה פוטנציאל סביר לתכנון עתידי כאזור תעשייה. פוטנציאל זה קיים

רק בחלקה 25
. בחלקה 27 המצויה מצפון למסילה, לא היה פוטנציאל תכנוני מפאת מיקומה ומפאת שטחה ... עם הגדרת התוואי ומגבלות הבניה באופן מדויק וסופי, הוגדרה גם הפגיעה בפוטנציאל. הפגיעה נובעת מהגדרת תוואי המסילה הקובע השטח המיועד להפקעה ומגבלת קו הבניה" (
ג'רבי
, בעמ' 63-62; הדגשה במקור – א"ר). הגב' ג'רבי אמדה שווי זה כאמור על 75$ למ"ר. ביחס לערכים שנקבעו בכל אחת מחוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים, נותן שווי זה ביטוי לשונות האמורה ברמת ההנמקה ומידת הפירוט ביניהן לעניין השווי, ולכך שברמת הכלל לא מצא בית המשפט המחוזי לגבי אף לא אחת מהן, כי היא מאוזנת ומהימנה עליו יותר מרעותה, ומשכך מוצא אני לאמץ את קביעת השמאית ג'רבי אף לעניין זה.

פה.
אשר על כן, על רכבת ישראל לפצות את המערערים בגין פגיעות בשלוש רמות שונות, להן מותאמים שלושה שיעורי פיצוי שונים: בגין ההפקעה של שטח מן הסוג הראשון עומד גובה הפיצוי על 23$ למ"ר, בגין ההפקעה של שטח מן הסוג השני עומד גובה הפיצוי על 75$ למ"ר, ובגין הפגיעה בשטח מן הסוג השלישי עומד גובה הפיצוי על 52$ למ"ר.
נוכח כל האמור עד כה, מתחייב כי רכבת ישראל תפצה את המערערים, כל אחד כדי חלקו, לפי הסכומים הבאים: 8918.25$ בגין חלקם בשטח מן הסוג הראשון, 78,225$ בגין חלקם בשטח מן הסוג השני, ו-212,498$ בגין חלקם בשטח מן הסוג השלישי.

סוף דבר וסיכומו

פו.
סופם של דברים, אם תישמע דעתי, יתקבלו בחלקן טענות המערערים לעניין שיעור הפיצוי המגיע להם, וערעורה של הרכבת לעניין שיעור הפגיעה שנגרמה כתוצאה מתחולת קו הבנין החדש יתקבל אף הוא. באשר לפיצוי בגין 25 האחוזים הראשונים מתוך שטח ההפקעה המחייב את הרכבת, אין מנוס כי המערערים יפנו לעניין זה לשר, שכן הסמכות להעניק פיצוי זה נתונה על פי דין בראש וראשונה לו, ואין בידי בית המשפט להחליף את שיקול דעתו לעניין זה. אולם משקבענו כי נפגעה זכותם של המערערים לקנין באופן בלתי מידתי, ממילא הוגבל שיקול דעתו כאמור, והחלטתו להעניקו היא בבחינת חובה. נוכח מרחב מוגבל זה לשיקול דעתו של השר מזה והימשכותו הארוכה של ההליך שבנדון מזה, מקוה אני כי גם השר ימצא לעשות כל שביכולתו כדי שההליך יבוא על סיומו בהקדם, וכי החלטתו לא תאחר לבוא.


בשלב זה איפוא, חבה רכבת ישראל לכל אחד מן המערערים בגין השטח שהפקיעה החורג מ-25% פיצוי בגובה 34,293.75$, ובגין הפגיעה ביתרת המקרקעין שלא הופקעה פיצוי בגובה 212,498$. בתר להחלטת השר תחוב לכל אחד מהם 52,849.5$ נוספים. בסך הכל אם כן יעמוד גובה הפיצוי לו זכאי כל אחד מן המערערים על 299,641.25$, שהם 1,102,679.8 שקלים חדשים נכון למועד הקובע. הסכום של 908,163.64₪ יישא ריבית והצמדה, כהוראת סעיף 8 לחוק דיני הרכישה, למן המועד הקובע ועד ליום זה, כמו גם ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א – 1961, מיום מתן

פסק דין
זה ועד למועד בו ישולם הפיצוי; והסכום של 194,486.16₪ יישא ריבית והצמדה, כהוראת סעיף 8 לחוק דיני הרכישה, למן המועד הקובע ועד ליום מתן החלטת השר, ולפי חוק ריבית והצמדה מיום מתן ההחלטה ועד למועד בו ישולם הפיצוי.


מאחר שנתקבלו טענות לכאן ולכאן אציע שלא לעשות צו להוצאות.


ש ו פ ט

השופט א' שהם
:


אני מסכים לפסק דינו המנומק והמקיף של חברי, השופט
א' רובינשטיין

.



ש ו פ ט

השופט י' עמית
:


אני מסכים.


ש ו פ ט




הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' רובינשטיין
.


ניתן היום, י"ח באייר תשע"ג (28.4.13).


ש ו פ ט
ש ו פ ט
ש ו פ ט

_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.

09031590_t26.doc
רח
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,

www.court.gov.il








עא בית המשפט העליון 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה, אלי בן סימון, הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת (פורסם ב-ֽ 28/04/2013)