פסקי דין על תמיר כהן | פסקי דין על גלית כהן | פסקי דין על מרוניה חמדי לוי | פסקי דין על גדליהו וייס |

2787/07 א     28/04/2013




א 2787/07 תמיר כהן, גלית כהן נ' מרוניה חמדי לוי, גדליהו וייס








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 2787-07 תמיר כהן
ואח' נ' מרוניה חמדי לוי
ואח'




לפני

כב' השופטת
תמר בר-אשר צבן

התובעים
1
.

תמיר כהן

2
.

גלית כהן


נגד

הנתבעים
1.
מרוניה חמדי לוי
2.
גדליהו וייס


בא-כוח התובעים: עו"ד שי שלמה
בא-כוח הנתבעים: עו"ד אמיר כהן


פסק דין


התובעים, בעליה של דירה, עתרו בתביעה הנדונה לפינוי הנתבעים, דיירת מוגנת (הנתבעת 1) ובן-זוגה (הנתבע 2) מהדירה וכן עתרו לחייבם בתשלום דמי שימוש עבור חלק מהדירה, אשר על-פי הנטען, הנתבעים פלשו אליו ללא רשות התובעים.

א.
הערה על שמיעת התיק ומתן פסק הדין

2.
תובענה זו לרבות הראיות שנשמעו במסגרתה, נשמעה לפני כבוד השופט (בדימוס) יצחק מילנוב, אשר פרש לגמלאות לאחר שהצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם וקודם למתן פסק הדין. משחלף המועד שנקבע בסעיף 15(א) בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ובהתאם להנחיית נשיאת בית משפט זה, הועבר התיק אליי למתן פסק-דין.

תקנה 177 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שעניינה "רציפות הדיון", קובעת כי אם נמנע משופט לסיים את הדיון, רשאי שופט אחר לנהוג בעדויות כאילו הוא עצמו שמע אותן, ורשאי הוא להמשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו. לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו בפני
כבוד השופט מילנוב תשמענה פעם נוספת (ראו: ע"א 2449/08 טואשי נ' בנק מרכנתיל דיסקונט (2010), פסק-דינו של כבוד השופט ס' גובראן בפסקאות 12-11. ראו גם: ע"א 534/69 אהרן שושני נ' יפה אלזם, פ"ד כד(1) 145, 147 (1970); ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק, פ"ד כז(1) 768, 773 (1973); ע"א 387/74 יוסף אברהם נ' בתי מרגוע ומלונות "היוזם" בע"מ, פ"ד כט(1) 353, 356 (1974); ע"א 577/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241, 249 (1997)).

ב.
עיקרי העובדות ועיקרי ההליכים

3.
לתביעה הנדונה קדמה תביעה לפירוק השיתוף בנכס נושא התביעה, שאותה הגישו התובעים נגד הנתבעת, ואשר ספיחיה הסתיימו רק בשנת 2012 (ת"א 4033/02). באותה תביעה ניתן פסק-דין חלקי ביום 31.5.2005, שעליו הוגש ערעור אל בית המשפט המחוזי בירושלים (בר"ע 950/05), אשר דחה את הערעור ברובו. על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי הוגשה בקשת רשות ערעור אל בית המשפט העליון, שאף היא נדחתה (רע"א 2508/06). כל זאת כפי שיפורט בהמשך הדברים. עיקרי העובדות שיובאו להלן נסמכים בעיקרם על העובדות כפי שפורטו בהליכים הקודמים (להלן גם – התביעה הקודמת).

4.
בעקבות ההליכים בעניין התביעה הקודמת, התובעים הם כיום בעליה של כל הדירה נושא התובענה הנדונה, המצויה ברחוב הפורצים 4 בירושלים. בדירה שלושה חדרים, מרפסת גג וזכויות בנייה בגג. שטח הדירה כ-41 מ"ר, צמוד אליה מחסן בשטח של כ-10 מ"ר ושטח הגג כ-108 מ"ר (להלן – הדירה או הנכס). בתביעה הנדונה, עתרו התובעים לפינוי הנתבעים, דיירת מוגנת (להלן –
הנתבעת) ובן-זוגה (להלן – הנתבע) מהדירה וכן עתרו לחייבם בתשלום דמי שימוש עבור חלקים בדירה, אשר על-פי הנטען, הנתבעים פלשו אליהם ללא רשות התובעים.

יוסף לוי חמדי ז"ל, אביה המנוח של הנתבעת, שכר את הדירה מהמדינה בשנת 1948. בהתאם להסכם שכירות שנחתם עימו בשנת 1964, המשיך האב המנוח לשכור את הדירה מחברת עמידר, החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (להלן – עמידר), שהייתה בעלת הדירה עד שנת 1973. בתמורה שילם האב המנוח דמי שכירות חודשיים וגר בדירה עם בני משפחתו, אשתו וארבעת ילדיו ובהם גם הנתבעת.

בתחילת שנות השבעים של המאה הקודמת, איפשרה עמידר לאב לרכוש את זכויות הבעלות בדירה. מאחר שלא היו לו אמצעים כספיים לכך, רכשו את הדירה אחיה של הנתבעת, יגאל חמדי, וידיד המשפחה, עו"ד חיים הס, בחלקים שווים, ושניהם הסכימו לכך שהאב ומשפחתו ימשיכו לגור בדירה מבלי לשלם כל תמורה עבור המגורים. יוער, כי מאחר שהמדיניות של עמידר הייתה שמכירת דירות תהיה רק לדיירים, נרשמה הדירה על שמו של האח יגאל, ורק בשנת 1999 נרשמה גם על שמו של עו"ד הס.

לאחר פטירת אביה של הנתבעת בשנת 1980, המשיכה הנתבעת לגור בדירה יחד עם אלמנתו של אביה, נעמי חמדי לוי (להלן – האם נעמי) ועם אחותה נאוה חמדי לוי (להלן – האחות נאוה). בשנת 1982 חתמו האם נעמי והאחות נאוה על תצהיר "דייר יוצא" ופינו שני חדרים מהדירה, תמורת סך של 200,000 ₪ ששילם להן עו"ד הס.

ביום 5.12.2001 מכר עו"ד הס את חלקו בדירה לתובעים (בני הזוג כהן) ואילו יגאל, אחיה של הנתבעת מכר את חלקו בדירה לנתבעת מכוח הסכם שנחתם ביום 1.1.2002. כך נוצר שיתוף בנכס בין התובעים לבין הנתבעת, שהמשיכה לגור בה ולהחזיק בה, כמימים ימימה.

5.
לשלמות הדברים נוסיף, כי בהסכם השכירות המקורי עם חברת עמידר, משנת 1964, תוארה הדירה כך שהיא כוללת שלושה חדרים, מטבח ופרוזדור, ובהערות צוין "בפרוזדור יש חדר ברשות עמידר, סגור". חדר זה כונה "החדר הסגור", וכך יכונה אף להלן. חדר זה שימש בעבר את אחיה של הנתבעת, ששמו יפת. כפי שנקבע בפסק הדין של בית משפט השלום בתביעה הקודמת, "זכות הדיירות המוגנת השתרעה על הדירה כולה, היינו – על שני החדרים (של הנתבעת 1 ושל האחות נאוה), המסדרון, חדר הנוחיות והגג למעט 'החדר הסגור'. עם זאת. גם ב'חדר הסגור' ניתנה לאב ולבני משפחתו רשות שימוש בחינם" (שם, פסקה 4).

6.
בשנת 2002 הגישו התובעים נגד הנתבעת אל בית משפט זה את תביעתם הנזכרת, תביעה לפירוק שיתוף (ת"א 4033/02), שבמסגרתה גם עתרו לחייב את הנתבעת לשלם להם דמי שימוש עבור שני החדרים שבהם גרו בעבר האם נעמי והאחות נאוה. בעניין התביעה לתשלום דמי שימוש טענו התובעים כי הנתבעת אינה דיירת מוגנת בדירה, אלא "בת רשות" בלבד, וכי רשות השימוש שנתן לה עו"ד הס הוגבלה רק לחדר שלה. למרות זאת, כך טענו, הנתבעת פלשה אל שני החדרים הנוספים, השתמשה במטבח ובחדר הנוחיות המשותפים שימוש ייחודי ואף בנתה דלת במסדרון המוביל אל הגג, ובכך מנעה מעו"ד הס אפשרות גישה אל הגג.

טענת הנתבעת באותה תביעה הייתה, כי היא דיירת מוגנת בכל שטח הדירה, ועל כן יש להורות על פירוק שיתוף בדירה בעודה תפוסה.

ביום 31.5.2005 ניתן פסק-דין חלקי בתביעה הקודמת, שבו הורה בית המשפט (כבוד השופט (בדימוס) יצחק מילנוב) על פירוק השיתוף בנכס על דרך מכירתו במצב שבו הוא תפוס בכל שטחו בשל מגורי הנתבעת בדירה. בענין זכויות הנתבעת בנכס קבע בית המשפט, כי הנתבעת היא דיירת מוגנת בדירה כולה למעט בחדר אשר כאמור, הוגדר בהסכם השכירות עם עמידר "החדר הסגור". זאת בין מכח זכות עצמאית ומקורית, בשל כך שהנתבעת גרה בנכס עם אביה ועם בני משפחתה מאז שנת 1948, ובין מכח היותה "דיירת מוגנת נדחית", על-פי הוראת סעיף 27 בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972. באשר ל"חדר הסגור" נקבע בפסק הדין, כי הנתבעת מחזיקה בו כבעלת רשות חינם, אשר הוקנתה לה עוד בתקופה שבה היה עו"ד הס בעל מחצית זכויות הבעלות בדירה.

בפסק הדין נדרש בית המשפט גם לעתירת התובעים לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שימוש ראויים בגין "פלישתה" לכאורה, אל שני החדרים ששימשו בעבר את האם נעמי ואת האחות נאוה, ובגין שימושה הייחודי במטבח, במסדרון ובכלל. הטעם לכך היה קביעת בית המשפט, כי זכויות החזקה של הנתבעת בדירה משתרעות על שטח הדירה כולה.

כן נדחתה עתירת התובעים להורות על פינוי הנתבעת מהדירה בשל אי תשלום דמי שכירות ובשל שינויים מהותיים שביצעה במושכר. זאת גם בשל כך שסעד זה לא נתבע בכתב התביעה וגם בשל דחיית הטענה לגופה. בעניין זה נקבע באופן מפורש, כי לא היה בשינויים שביצעה הנתבעת בדירה כדי להוות עילה לפינוייה מהדירה. זאת בין השאר, בשל כך שהסכם השכירות לא אסר עריכת שינויים במושכר ובשל כך שהדבר נעשה בתקופה שבה עו"ד הס היה בעל מחצית הזכויות בדירה והוא לא הביע התנגדות לשינויים שנעשו עוד בשנת 1987. כן נקבע, כי לא התקיימה עילת הפינוי של אי תשלום דמי שכירות. זאת בשל ויתור משתמע על תשלום דמי השכירות מצד עו"ד הס, ולאור ויתור מפורש על קבלת דמי שכירות והסכמה שהנתבעת תוכל לגור בדירה מבלי לשלם דמי שכירות.

7.
על פסק-דינו החלקי של בית משפט השלום הגישו התובעים בקשת רשות ערעור אל בית המשפט המחוזי בירושלים (בר"ע 950/05), שבה תקפו את כל קביעותיו של בית משפט השלום ובעיקר את קביעתו כי הנתבעת בעלת מעמד של דיירת מוגנת בדירה (למעט בחדר הסגור). בעניין זה טענו התובעים, כי מאז מימש אביה של הנתבעת את זכותו לרכוש את הנכס מעמידר, בוטלה זכות הדיירות המוגנת שלו בדירה והתמזגה בזכות הבעלות, והוא הפך לבר רשות בדירה. לפיכך טענו, כי לא יתכן שזכויותיה של הנתבעת בדירה טובות יותר מאלו שהיו לאביה בדירה.

בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי (כבוד השופטים מ' גל, צ' זילברטל וכבוד השופטת א' אפעל-גבאי) מיום 15.2.2006, אושרו כל קביעותיו של בית משפט השלום, למעט קביעתו בעניין מעמד החדר הסגור לעניין מכירת הנכס (וכן תוקן הסכום שינוכה מחלקם של התובעים בנכס בעת המכירה, בשל כך שהנתבעת השביחה את הנכס, אשר אינו רלוונטי לענייננו). בעניין זה נקבע כי בעת מכירת הנכס, "החדר הסגור" לא ייחשב לתפוס, באשר גם לפי קביעת בית-משפט השלום, זכויות הנתבעת בחדר זה הן של בת רשות ומאחר שמלכתחילה הנתבעת ואביה לא נחשבו דיירים מוגנים לגביו. באשר לטענת הפינוי לתביעה לחיוב הנתבעת בדמי שימוש ראויים ובאשר לדרך פירוק השיתוף, אישר כאמור, בית המשפט המחוזי את קביעותיו של בית משפט השלום.

הנושא המרכזי שבו דן בית המשפט המחוזי בפסק-דינו היה אפוא, נושא זכויותיה של הנתבעת בנכס והיקפן. בעניין זה קבע בית המשפט המחוזי, כפי שקבע גם בית משפט השלום, שאת זכויות הדיירות העניקה עמידר לא רק לאבי המשפחה, אלא לכל שאר בני משפחתו הנקובים בחוזה המקורי. העובדה שהאח יגאל ועו"ד הס רכשו את הדירה, לא שללה את זכות הדיירות המוגנת של האב, מאחר שלא היה זה מצב שבו הדייר עצמו הפך לבעל הנכס. לפיכך אישר בית המשפט את קביעת בית-משפט השלום, "כי יש להורות על מכירת הדירה כנכס תפוס" (פסקה 11). עם זאת וכאמור, בית המשפט המוזי הוסיף כי "'החדר הסגור' לא ייחשב כחלק תפוס בעת המכירה לצד שלישי", וכי הנתבעת "רשאית להמשיך ולעשות שימוש בחדר הנ"ל כבעלת רשות, עד שנושא הרשות יוכרע – ככל שיוכרע – בהליך נפרד, אולם חלק זה לא ייחשב כחלק מהדיירות המוגנת" (שם. ההדגשות כאן ובציטוטים בהמשך הדברים, אינן במקור).

בפסק-דינו ציין בית המשפט המחוזי במאמר מוסגר, כי המסקנה החלופית של בית משפט השלום בדבר היות הנתבעת "דיירת מוגנת נדחית" בדירה מכח סעיף 27 בחוק הגנת הדייר, איננה מקובלת עליו בכל הקשור לחלקי הדירה שבהם החזיקה האם נעמי. שכן האם נעמי הייתה דיירת נגזרת קודמת בחלקי הדירה שבהם החזיקה ולכן, משקיבלה היא דמי פינוי מעו"ד הס ופינתה אותם, אין הנתבעת יכולה להיחשב דיירת מוגנת נדחית לגביהם ואינה יכולה להיכנס בנעליה.

בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי את ההצדקה למכירת הנכס במצב תפוס ניתן לבסס גם על הוראת סעיף 33(א) בחוק הגנת הדייר שעניינו בבעל בית שהיה לדייר, אשר חל על הנתבעת בשל היותה מחזיקה בנכס בפועל שנים רבות והיא אחד מבעליו. לפיכך היא זכאית להמשיך להחזיק בו במעמד של דיירת מוגנת, אפילו יימכר בהליכי פירוק השיתוף.

על קביעה אחרונה זו הגישו התובעים בקשת רשות ערעור אל בית המשפט העליון (רע"א 2508/06). בבקשתם טענו שקביעת בית המשפט המחוזי מעוררת שאלה עקרונית בדבר תחולת סעיף 33 בחוק הגנת הדייר, בנסיבות שבהן אחד הבעלים המשותפים מחזיק במקרקעין החזקה ייחודית, ללא הסכמת הבעלים האחרים. בית המשפט (כבוד השופטת ע' ארבל) דחה את הבקשה בהחלטה מיום 27.9.2006, מהטעם שקביעתו האמורה של בית המשפט המחוזי, הייתה רק בדרך אגב, בעוד שמסקנתו נשענה גם על נימוק אחר, אשר אינו מעורר שאלה עקרונית המצדיקה מתן רשות ערעור.

8.
בהתאם לפסק דינו של בית משפט השלום, פורק השיתוף בדירה על דרך של מכירת זכויות הבעלות של הנתבעת בדירה (מחצית מזכויות הבעלות בדירה) לתובעים. הסכם המכר נחתם ביום 10.2.2009 לאחר הליך שנוהל בידי כונס נכסים שמינה בית המשפט (כפי שנקבע עוד בפסק הדין החלקי). כך שעתה התובעים הם בעלי מלוא זכויות הבעלות בדירה ואילו הנתבעת נותרה דיירת מוגנת בנכס.

9.
ביום 19.2.2007, זמן קצר לאחר שנדחתה בקשת רשות הערעור שהגישו התובעים אל בית המשפט העליון, ועוד בטרם נחתם הסכם המכר שמכוחו רכשו התובעים את חלקה של הנתבעת בנכס, הגישו הם את התביעה הנדונה. בתביעה זו כאמור, עתרו התובעים למתן צו לפינוי הנתבעים מהדירה. כן עתרו לחייב את הנתבעים לשלם להם דמי שכירות ודמי שימוש עבור מגוריהם בדירה.

בעקבות רכישת חלקה של הנתבעת בדירה, הגישו התובעים ביום 23.3.2009 בקשה לתיקון כתב התביעה. לאחר קבלת תגובת הנתבעים ותשובת התובעים התקבלה הבקשה (החלטה מיום 25.8.2009 בבש"א 3110/09) וכתב התביעה המתוקן הוגש ביום 7.9.2009. התיקונים העיקריים נבעו מטענת התובעים כי הם ביטלו את הרשות שניתנה לנתבעת להשתמש בחדר הסגור, ולפיכך טענו כי הנתבעת משתמשת בו שלא ברשות וכן תוקנו הסכומים שנתבעו.

כתב ההגנה המתוקן הוגש ביום 5.11.2009.

מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית של התובע 1 (להלן גם – התובע) ומטעם הנתבעים הוגש תצהיר עדות ראשית של הנתבעת. שניהם נחקרו על תצהיריהם בישיבה מיום 12.1.2011, ולבקשת הצדדים סיכומי טענותיהם הוגשו בכתב.

סיכום טענות התובעים הוגש ביום 10.2.2011 והוא מחזיק שלושים עמודים לא ממוספרים המודפסים בצפיפות רבה. ראיתי לנכון להעיר זאת משלא מצאתי הצדקה לאורכו של סיכום טענות התובעים, שקריאתו הייתה משימה קשה ומייגעת. דומה כי ראוי שהכותב ישווה לנגד עיניו גם את הקורא וכי גם במקום שבו לא נקבעה הגבלה באשר להיקף סיכום הטענות, לא יחרגו הדברים מהסביר ומהמתקבל על הדעת. סיכום טענות הנתבעים הוגש ביום 19.5.2011. אמנם גם הוא מחזיק שלושים ואחד עמודים, אך אלו לפחות הודפסו עם רווחים ראויים והם ממוספרים.

ג.
עיקרי טענות הצדדים

(1)
עיקרי טענות התובעים

10.
בכתב התביעה המתוקן טענו התובעים, שהתביעה הנדונה נובעת מקביעותיו של בית המשפט המחוזי, אשר לטענתם, מבססות את זכותם לסעדים הבאים:

האחד
, חיוב הנתבעת בתשלום דמי שכירות
מוגנים עבור התקופה שמיום 10.4.1973 (המועד שבו האח יגאל ועו"ד הס רכשו את זכויות הבעלות בדירה) ועד יום הגשת התביעה הנדונה, בסך של 66 ל"י לכל חודש, על-פי ערכם בשקלים במועד מתן פסק הדין. את התביעה לסעד זה ביקשו התובעים לבסס על קביעת בית משפט השלום, שאושרה בבית המשפט המחוזי, כי זכויות הדיירות המוגנת של הנתבעת בכל הדירה, למעט בחדר הסגור, נובעות מהחוזה המקורי שנחתם בין עמידר לבין אבי המשפחה, הקובע את דמי שכירות החודשיים שעל הדייר המוגן לשלם בסכום האמור.

השני
, סילוק ידה של הנתבעת מ"החדר הסגור". סעד זה ביקשו התובעים לבסס על קביעת בית המשפט המחוזי, כי בעת מכירת הדירה, "החדר הסגור" ייחשב לפנוי ומאחר שנקבע כי התובעת היא בת רשות בחדר זה.

השלישי
, חיוב הנתבעת בתשלום דמי שימוש ראויים עבור שימושה ב"חדר הסגור" בתקופה שראשיתה ביום 10.4.1973 (המועד שבו האח יגאל ועו"ד הס רכשו את זכויות הבעלות בדירה) ועד יום הגשת התביעה הנדונה, בסך של 150$ לכל חודש, על-פי ערכם בשקלים ביום הגשת כתב התביעה המתוקן, ובסך הכול סך של 1,234,700 ₪.

הרביעי
, סילוק ידה של הנתבעת מהחדר ששימש בעבר את האם נעמי. סעד זה ביקשו התובעים לבסס אל קביעת בית המשפט המחוזי כי הוראת סעיף 27 בחוק הגנת הדייר, העוסק בדיירות נדחית, אינה חלה על חלקי הדירה שבהם החזיקה האם נעמי. כן ביקשו לבסס את טענתם זו על הוראות סעיפים 10 ו-11 בצירוף עם סעיף 13 בחוק הגנת הדייר.

החמישי
, חיוב הנתבעת בתשלום דמי שימוש ראויים עבור שימושה בחדר של האם נעמי, בתקופה שמיום 1.3.1982 (המועד שבו האם נעמי פינתה את החדר) ועד יום הגשת התביעה הנדונה, בסך של 150$ לכל חודש, ובסך הכול, על-פי ערכם בשקלים ביום הגשת כתב התביעה המתוקן, סך של
ובסה"כ בסך של 800,000 ₪, נכון ליום הגשת כתב התביעה המתוקן.

מטעמי אגרת המשפט שנדרשו לשלם, העמידו התובעים את סכום התביעה על סך של 400,000 ₪.

11.
לחלופין ובנוסף טענו התובעים, כי יש להורות על פינוי הנתבעת מהדירה כולה, לאור "שלל עילות הפינוי" (כלשונם בפסקה 18 בכתב התביעה), אשר לטענת התובעים מתקיימות מכח חוק הגנת הדייר. כך טענו, מבלי שטרחו לפרט בכתב התביעה לאלו עילות פינוי כיוונו. רק מתיאור העובדות בכתב התביעה ניתן ללמוד, כי ככל הנראה כוונתם הייתה לעילה של אי תשלום דמי שכירות (סעיף 131(1) בחוק הגנת הדייר) ולעילה של אי קיום תנאי מתנאי השכירות, אשר מקנה לבעל הבית זכות לפנות את הדייר (סעיף 131(2) בחוק זה). בענין זה טענו התובעים, כי הנתבעת ביצעה שינויים במושכר שכללו הריסת קירות והצבת דלת בפתח המסדרון, אשר לכאורה, מונעת מהתובעים גישה אל הגג וכי כניסת הנתבע לגור עם הנתבעת, הייתה ללא ידיעתם או הסכמתם.

12.
טענה נוספת שטענו התובעים בכתב התביעה, באופן סתמי, היא כי "לנתבעת דירה נוספת אותה היא משכירה בשכירות חופשית והנכס נשוא בקשה זו אינו מהווה קורת גג יחידה" (פסקה 19 בכתב התביעה). כך מבלי שפירטו איזו עילת פינוי נובעת מטענה זו או מהו הסעד הנתבע בשל כך. עם זאת, בסיכום טענותיהם נטענה טענה זו של התובעים תחת הכותרת "נטישת המושכר" (שם, פסקה 26.5).

בהקשר של עילת הנטישה, ראינו לנכון לציין, שלאחרונה, ביום 18.3.2013 הגישו התובעים "הודעה ובקשה", שבה טענו כי חל שינוי נסיבות "עובדתי ומשמעותי" בעקבות פסק-דין
שלכאורה ניתן בהסכמה, בתביעה נוספת שהגישו ביום 16.12.2012 נגד הנתבעת ונגד אחותה, בקשר לדירה הנדונה (תא"ח 29532-12-12). בבקשה זו טענו התובעים שהנתבעת נטשה באופן מוחלט את הדירה והרשתה לאחותה, אורה חמדי, לגור בה תמורת תשלום דמי שכירות חודשיים וזאת ללא ידיעתם או הסכמתם ולכן הגישו תביעת פינוי ותביעה לתשלום דמי שימוש ראויים. לטענתם, במסגרת הסדר דיוני באותה תביעה, הודתה הנתבעת כי אינה גרה עוד בדירה וכי היא הפכה למעשה, "לעסק משפחתי" (פסקאות 1 ו-14 בבקשה). תוצאתה של הודאה זו, כך טענו התובעים, היא קבלת התביעה הנדונה במלואה, תוך חיוב הנתבעת בהוצאות לדוגמה. לבקשה צירפו התובעים עותק של כתב התביעה הנזכר בצירוף נספחיו. כן צירפו עותק לא חתום של פסק הדין, אשר לטענתם, לכאורה ניתן בהסכמה.

בהחלטתי מיום 4.4.2013 נקבע שהבקשה אשר כוללת טענות עובדתיות מבלי שנתמכו בתצהיר וכך גם נספחיה, אשר כל אלו הוכנסו אל תיק בית המשפט מבלי שהתובעים הורשו להגישם, יימחקו. עוד נקבע, כי ככל שלא תוגש התנגדות מטעם התובעים לצירוף פסק הדין בלבד, יגישו התובעים עותק חתום של פסק הדין. הנתבעים הגישו את התנגדותם ולכן בסופו של דבר, לא הוגש פסק הדין המאשר את ההסדר הדיוני שלכאורה, הוסכם (אשר אף לא ברור אם נחתם). מכל מקום, נראה כי הטענות שנטענו בבקשה מטעות וכי אין להן כל רלוונטיות לתביעה הנדונה. בניגוד לטענת התובעים, כל אשר הוסכם – אם אמנם הוסכם – במסגרת ההסדר הדיוני שעליו לכאורה, הסכימו הצדדים לתביעה הנזכרת, הוא שאחותה של הנתבעת תפנה את הדירה ותשלם לתובעים דמי שימוש חודשיים עבור התקופה שגרה בה. הסדר זה לא כולל כל הודאה, ולו ברמז, מצד
הנתבעת בכך שנטשה את הדירה הנדונה או שהעבירה את זכות החזקה והשימוש בה לאחרים. אף לא ברור על יסוד מה טענו התובעים כי הנתבעת הודתה בעובדות שלטענתם הודתה.

13.
עוד יש להוסיף , כי בסיכום טענותיהם
העלו התובעים
שתי עילות פינוי חדשות, אשר לא בא זכרן בכתב התביעה: האחת, עילת פינוי בגין "אי מתן אפשרות לבעלים לבקר בנכס בתיאום מראש", לפי סעיף 131(2) בחוק הגנת הדייר, שעניינו כאמור באי קיום תנאי מתנאי השכירות (שם, פסקה 26.4). השניה, עילת פינוי מכח "צורך עצמי", לפי סעיף 131(7) בחוק (שם, פסקה 26.9). מאחר שהעלאת טענות חדשות אלו מהווה שינוי חזית אסור, אין מקום להידרש אליהן.

(2)
עיקרי
טענות הנתבעים

14.
הנתבעים טענו כי התובענה הנדונה אינה אלא גלגול נוסף של התביעה הקודמת שהגישו התובעים ואשר שתי ערכאות ראו לנכון לדחותה, וקביעתם אף נותרה על כנה בבית המשפט העליון. לפיכך טענו הנתבעים, כי ישנו מעשה בית-דין אשר חוסם את התביעה הנדונה (עמ' 9-1 בסיכום טענות הנתבעים). הנתבעים טענו, כי כל טענותיהם של התובעים במסגרת התובענה הנדונה, כבר הועלו ונדונו בהליך הקודם ונדחו לגופן, למעט נושא אחד בלבד, שעניינו זכויות הנתבעת ב"חדר הסגור". בעניין זה קבע בית המשפט המחוזי שהנתבעת תמשיך להתשמש בו בתור בת רשות (ולא בתור דיירת מוגנת) עד אשר עניין זה יוכרע , ככל שיוכרע, בהליך נפרד.

בענין "החדר הסגור" טוענת אפוא, הנתבעת, כי היא זכאית להמשיך לגור בו ולהשתמש בו במעמד של בת רשות חינם, ללא תשלום דמי שכירות לתובעים, וזאת כל עוד היא מחזיקה ביתר חלקי הדירה במעמד של דיירת מוגנת (פסקה 82 בסיכום טענותיה). לחלופין טענה, כי אם תחויב בתשלום דמי שימוש בחדר הסגור, כי אז יש לחייבה בדמי שימוש נמוכים עבור השימוש בו. עוד טענה, כי בכל מקרה, החלטה המורה לה להפסיק להשתמש בחדר זה צריכה להיות מותנית בקבלת פיצוי כספי מהתובעים וזאת בשל השקעותיה בו במשך השנים (הריסת הקיר המחבר בין חדר זה לבין חדר השינה הנוסף והפיכת החלל למטבח).

ד.
דיון והכרעה

(1)
מעשה בית-דין

15.
טענת הנתבעת היא כאמור, שכל הטענות והסוגיות שהעלו התובעים בתביעה הנדונה, למעט זכותה להמשיך ולהשתמש בחדר הסגור, כבר נדונו בתביעה הקודמת והוכרעו במסגרתה. לפיכך כאמור, קיים לגביהן מעשה בית דין, החוסם את האפשרות להעלותן פעם נוספת ולדון בהן בשנית במסגרת התביעה הנדונה.

מנגד טוענים התובעים, כי תביעתם הקודמת הייתה לפירוק שיתוף במקרקעין, ועל-כן כל קביעות בית המשפט בפסק הדין בתביעה הקודמת, אשר אינן נוגעות אל עניין פירוק השיתוף במישרין, היו קביעות בדרך אגב, אשר לא היו חיוניות לתוצאת התביעה. בכלל זה גם נושא זכות הדיירות המוגנת של הנתבעת בדירה, אי קיומן של עילות פינוי נגדה והיעדר חובה מצדה לשלם לתובעים דמי שימוש. לפיכך אין בכל קביעות אלו כדי להקים מחסום דיוני בפני
התביעה הנדונה.

16.
לכלל בדבר מעשה בית-דין, ישנם שני היבטים. האחד, הוא השתק עילה והשני, השתק פלוגתה.

השתק עילה חל במקום שבו תביעה נדונה לגופה והוכרעה על-ידי בית משפט מוסמך. במקרה זה, לא יזדקק בית משפט לתביעה נוספת בין אותם בעלי-דין או חליפיהם, אם התביעה מבוססת על אותה עילה (ע"א 246/66 קלוז'נר נ' שמעוני, פ"ד כ"ב(2) 561, 583 (1968); נינה זלצמן מעשה בית דין בהליך האזרחי (הוצאת רמות, 1998) 4-3; רע"א 6830/00 ברנוביץ נ' תאומים, פ"ד נז(5) 691, 706 (2001); ע"א 735/07 צמרות חברה לבניין נ' בנק מזרחי טפחות (2011), פסקאות 26-24). כפי שנקבע פעמים רבות (ראו למשל, את פסק-דינה של כבודה השופטת א' פרוקצ'יה בעניין צמרות, שם), הטעמים לכלל בדבר השתק עילה נועדו למנוע את הטרדת בעל הדין שכנגד על דרך של אילוצו להתדיין בעניין שכבר נדון והוכרע. כן נועד כלל זה למנוע העמסת יתר על בתי המשפט בדיונים כפולים ומיותרים. לפיכך אם מדובר בעילה שכבר נדונה, ולעניין זה נבחנת שאלת זהות העילה בדרך מרחיבה, היא לא תתברר פעם נוספת (ראו גם: ע"א 8/83 דן גורדון נ' מונאש - מושב עובדים, פ"ד לח(4) 797, 802-801 (1985)).

המבחן לזהות העילות המקים מעשה בית-דין הוא כאמור רחב. הכלל הוא, כי "אין לדקדק במרכיבים משניים, ויש לראות את העיקר – את התשתית הבסיסית של העילה" (עניין מונאש, בעמ' 802). כפי שנאמר בעניין זה בפסק הדין בעניין צמרות (בפסקה 24):


"התשתית הבסיסית של העילה תילמד מכתבי הטענות של הצדדים, ומהמערכת העובדתית הכוללת ששמשה יסוד להליך ולפסק הדין. בגדר 'עילת התביעה' תיכלל גם כל טענה אפשרית הקשורה קשר ענייני הדוק בעילה, אפילו לא הועלתה בפועל על ידי התובע; כלל 'השתק העילה' ימנע מתובע בהליך מאוחר מלהעלות טענות או לבקש סעדים שהוא יכול היה להעלותם ולבקשם במסגרת עילת התביעה בהליך הראשון אך לא עשה כן (ענין מונאש, בעמ' 801; זלצמן, בעמ' 31)".

"השתק פלוגתא מקים מחסום דיוני בפני
בעל דין המבקש לשוב ולהתדיין בכל שאלה, עובדתית או משפטית, שנדונה בין הצדדים בעבר, בתנאי שהייתה חיונית לתוצאה הסופית, והוכרעה באותו הליך, במפורש או מכללא, שאז בעלי הדין מושתקים מלהתדיין בעניינה מחדש במשפט נוסף, וזאת, גם אם עילתו שונה מעילתה של התביעה הראשונה" (צמרות, שם, ופסקי הדין המובאים שם).

הכלל בדבר השתק פלוגתה צומצם בפסיקה רק למקום שבו נקבע ממצא פוזיטיבי, ורק במקום שבו התקיימו ארבעת תנאים אלו: "ראשית, כי 'הפלוגתא העולה בכל אחת מההתדיינויות היא אכן אותה פלוגתא, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים'. שנית, כי 'קויים דיון בין הצדדים באותה פלוגתא במסגרת ההתדיינות הראשונה, ולצד שנגדו מועלית טענת השתק בהתדיינות השנייה, היה יומו בבית המשפט ביחס לאותה פלוגתא'. שלישית, כי 'ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או מכללא של בית המשפט באותה פלוגתא, בקביעת ממצא פוזיטיבי, להבדיל מממצא הנובע מהעדר הוכחה'. רביעית, כי 'ההכרעה הייתה חיונית לצורך פסק הדין שניתן בתובענה הראשונה'" (רע"א 682/07 לב לבייב נ' שמעון גילר (2007), כבוד השופט א' רובינשטיין בפסקה י"א. ראו גם את פסקי הדין המובאים שם).


עוד נוסיף שככלל, בשאלה מעורבת של חוק ועובדה חל השתק הפלוגתה גם על הממצאים העובדתיים שנקבעו וגם על המסקנה המשפטית (ע"א 127/06 בנק הפועלים בע"מ - משכן נ' לאה נגר (2009), שניתן על-ידי כבוד השופטת א' חיות).

17.
יישום כללים אלו על נסיבות המקרה הנדון, מוביל למסקנה בלתי נמנעת, כי ישנו מעשה בית-דין בעניין כל טענות התובעים בכתב התביעה המתוקן, למעט טענתם כי לתובעת אין זכויות ב"חדר הסגור" ולמעט טענתם בעניין נטישת המושכר והעברת השימוש בו לאחר. כל זאת מן הטעמים שעליהם נעמוד עתה.

18.
בתביעתם הקודמת עתרו התובעים להורות על פירוק השיתוף בדירה כדירה פנויה וכן עתרו לחיוב הנתבעת בתשלום דמי שימוש עבור השימוש בשניים מתוך שלושת חדרי הדירה. זאת לאור טענת התובעים כי הנתבעת היא בת רשות בחדר אחד בלבד של הדירה (החדר שמסומן ג' בתשריט שצורף אל כתב התביעה – נספח א'). לעומת זאת, טענת הנתבעת בתביעה הקודמת הייתה, כי יש להורות על פירוק השיתוף בדירה כדירה תפוסה, בשל היותה דיירת מוגנת בכל שטח הדירה. לפיכך היה על בית המשפט להכריע בשאלת היקף זכויותיה של הנתבעת בדירה. הכרעה זו הייתה דרושה גם כדי לקבוע כיצד יפורק השיתוף בנכס, וגם לשם הכרעה בסעד של תשלום דמי השימוש הראויים אשר התובעים טענו כי על הנתבעת לשלם.

לכך אף יש להוסיף את העובדה שבשני ההליכים טענו התובעים טענות חלופיות בעניין התקיימות עילות פינוי הקבועות בחוק הגנת הדייר, שעניינן אי תשלום דמי שכירות וביצוע שינויים במושכר. הגם שבכתב התביעה בתביעה הקודמת לא נתבע סעד פינוי, נדרש בית המשפט לדון ולהכריע בכך לנוכח טענות התובעים באותה תביעה ולשם קביעת מעמדה של הנתבעת בדירה. קביעה זו נדרשה גם לצורך קביעת אופן פירוק השיתוף וגם לשם קביעת הסעד הכספי שנתבע. נמצא אם כן, שכל עילות הפינוי הנטענות עתה, לרבות הטענה בדבר השינויים שביצעה הנתבעת בדירה, נדונו בהרחבה רבה בפסק-דינו של בית משפט השלום בתביעה הקודמת לשם הכרעה בה ובקביעות אלו כאמור, לא התערב בית המשפט המחוזי אלא אישר את מסקנותיו של בית משפט השלום, ולפיכך הן עומדות בעינן.

19.
בנסיבות אלו, התובענה הנדונה היא אמנם התדיינות חוזרת בין הצדדים. היא עוסקת במסכת עובדתית זהה לחלוטין לזו שנדונה בתביעה הקודמת ואף עוסקת באותן טענות שנטענו במסגרת התביעה הקודמת. על יסוד אותן עובדות שכבר נדונו, טוענים עתה התובעים שהנתבעת איבדה את זכותה להחזיק בדירה ולהשתמש בה, בעוד הנתבעת טוענת שהיא בעלת זכות להחזיק בכל שטח הדירה ולהשתמש בה, ללא תשלום וללא הגבלת זמן.

בעדותו בתביעה הנדונה, הודה התובע, כי כל טרונותיו כלפי הנתבעת בתביעה הנדונה, עניינן בפעולות שביצעה בתקופה שבה עו"ד הס היה בעל הדירה קודם לשנת 2002 (עמ' 20 שורות 21-18). כך שגם מכך עולה, כי העובדות שעליהן מבוססת התביעה הנדונה, אמנם זהות לחלוטין לאלו שעליהן התבססה התביעה הקודמת. השוני היחיד בין שתי התביעות, מן ההיבט העובדתי העומד בבסיסן, הוא שבעקבות פסק הדין בתביעה הקודמת, רכשו התובעים גם את זכויות הבעלות של הנתבעת בדירה. אך שוני זה אינו מעלה או מוריד לעניין קיומו של מעשה בית-דין, מאחר שאין בו כדי לשנות מזכויות הדיירות המוגנת של הנתבעת בדירה או מהיותה בת רשות בחדר הסגור.

מכאן אפוא, שישנה זהות בין עילות התובענה שנדונו בשני ההליכים, במובן הרחב של הגדרת עילה, אשר חובקת כאמור, את כל רכיבי המסכת העובדתית. שני ההליכים עוסקים בסוגיית זכויותיה של הנתבעת בדירה, או בחלקים שונים שבה. בשתי התביעות, בקודמת ובנוכחית, עלו ונדונו השאלות, אם על הנתבעת לשלם לתובעים דמי שכירות או דמי שימוש. כך גם בשני ההליכים עתרו התובעים לקבל סעדים זהים, שכן בשניהם עתרו לסעד של פינוי וסילוק יד ולסעד של תשלום דמי שכירות ודמי שימוש. המסקנה הבלתי נמנעת היא, שהתביעה הנדונה מהווה נסיון לנהל בשנית את התביעה הקודמת, תוך עריכת "מקצה שיפורים" לטענות שהועלו במסגרתה ונדחו.

נבהיר את הדברים. בתביעה הנדונה טענו התובעים, כי יש לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שכירות בגין שימושה בדירה (למעט בחדר הסגור) בתור דיירת מוגנת. טענתם זו נשענת על פסיקת בית משפט השלום בתביעה הקודמת, שאושרה בבית המשפט המחוזי, כי זכות הדיירות המוגנת של הנתבעת היא זכות מקורית עצמאית, הנובעת מהסכם השכירות המקורי שנחתם בין עמידר לבין אביה המנוח (פסקאות 11, 24 בסיכום טענות התובעים). זאת לאור כך שבהסכם נקבע כי "על השוכר לשלם למשכיר את דמי השכירות בעבור תקופת השכירות בסך 66.72 ל"י" (סעיף 3 בהסכם).

אולם נראה, כי התובעים נתפסו לכלל טעות באשר לקביעת בית המשפט בתביעה הקודמת. בעניין זה נקבע באופן מפורש, כי אין הנתבעת חייבת בתשלום דמי שכירות לתובעים (שבאו בנעליו של עו"ד הס), לאור הודאת עו"ד הס בתצהיר עדותו הראשית באותו הליך, כי בעת רכישת זכויות הבעלות בדירה, סיכם עם אביה המנוח של הנתבעת, כי הנתבעת ואחותה תוכלנה להמשיך לגור בחדרים שבהם גרו קודם לכן, ללא תשלום דמי שכירות. עוד נקבע בפסק הדין, כי עו"ד הס לא טען ולא הוכיח, שפנה אל הנתבעת במשך כל השנים בדרישה לתשלום דמי שכירות. שתיקה זו, כך נקבע, מהווה ויתור מצדו על הטענה בדבר אי תשלום דמי שכירות, המחייב גם את התובעים שבאו בנעליו (פסקה 5 בפסק הדין של בית משפט השלום). לפיכך, הגם שזכות הדיירות המוגנת של התובעת נובעת מהסכם השכירות המקורי שנחתם עם אביה, הרי שבעניין דמי השכירות נקבע
שההסכמה המאוחרת, בין במפורש ובין במשתמע, בין עו"ד הס לבין הנתבעת, גוברת על הוראות ההסכם המקורי. קביעה זו מקימה השתק פלוגתא בהליך הנוכחי, המונע מהתובעים לטעון שוב את טענתם כי הנתבעת אינה משלמת דמי שכירות.

כך גם שגויה טענת התובעים כי עתירתם לפינוי הנתבעת מהחדר ששימש את האם נעמי, אינה אלא יישום פסק הדין של בית המשפט המחוזי. קביעתו כי זכות הדיירות המוגנת של הנתבעת אינה יכולה לחול על חלקי הדירה שבהם החזיקה נעמי (פסקה 11 בפסק הדין), נאמרה במפורש ב"מאמר מוסגר", אגב התייחסות אל מסקנתו החלופית של בית משפט השלום באשר לתחולת סעיף 27 בחוק הגנת הדייר כמקור נוסף לגזירת זכות הדיירות המוגנת של הנתבעת בדירה. על כן, אין בקביעה זו כדי לשנות את מסקנת בית משפט השלום, כי הנתבעת היא דיירת מוגנת בכל שטח הדירה, כולל בחדרה של האם נעמי (ולמעט בחדר הסגור), מכח ההסכם המקורי שנחתם בין אבי הנתבעת לבין עמידר. בית המשפט המחוזי דווקא אימץ קביעה זו של בית-משפט השלום באופן ברור, בקובעו כך (בפסקה 11):

"בהסתמך על חוזה השכירות המקורי עם עמידר קבע בית משפט השלום כממצא כי זכויות הדיירות המוגנת הוקנו לא רק לאביה המנוח של המשיבה אלא גם ליתר בני המשפחה ששמותיהם נקובים בחוזה. המבקשים מנסים בטענותיהם לתקוף קביעה זו. אלא שדווקא התנהגות קודמם (עו"ד הס) מלמדת על השלמה עם זכויות הדיירות המוגנת של המשיבה בנכס, זאת כפי שפורט ובואר היטב בהחלטת בית המשפט. עם זאת ובמאמר מוסגר נציין, כי המסקנה החלופית שאליה הגיע השופט המלומד ושלפיה המשיבה יכולה להיחשב כדיירת מוגנת במקום, גם מכח זכויותיה הנדחות, לפי סעיף 27 לחוק הגנת הדייר, אינה מקובלת עלינו, ככל שהדברים אמורים לגבי הדירה כולה. מכיוון שקיים דייר נגזר קודם, זכות הדיירות המוגנת הנדחית אינה בבחינת זכות קיימת, אלא אך פוטנציאל לאפשרות מימוש בעתיד. זוהי המשמעות שלדעתנו יש ליתן למונח זה כפי שנטבע ברע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שדז'ונסקי ז"ל (פ"ד נד(1) 394). לפיכך משקיבלה הדיירת הנגזרת – היא אמה החורגת של המשיבה – דמי פינוי, אין המשיבה יכולה להיחשב כדיירת מוגנת נדחית לגבי החלקים בהם החזיקה האם החורגת".

20.
מכל האמור עולה כי פסק הדין בתביעה הקודמת מהווה מעשה בית דין באשר לכל טענות התובעים בתביעה הנדונה. כל טענותיהם בדבר עילות הפינוי ובדבר חובת הנתבעת כטענתם, לשלם דמי שימוש ודמי שכירות עבור מגוריה בדירה נסמכות על אותה מסכת עובדתית שהייתה בתביעה הקודמת. כך גם עניינן זהה לטענות אשר נדונו והתבררו בהליך הקודם בבית משפט השלום ובבית המשפט המחוזי (בקשת רשות ערעור שהוגשה אל בית המשפט העליון, כזכור, נדחתה).

אפילו ייטען כי אין באותן קביעות משום מעשה בית-דין מהסוג של השתק עילה, לאור העובדה שהתביעה הקודמת הייתה תביעה לפירוק שיתוף, בעוד שההכרעה בעניין עילות הפינוי ובעניין הזכאות לדמי שימוש ודמי שכירות נדונו לצורך הכרעה בפירוק השיתוף, אין בכך כדי להועיל לתובעים. שכן בכל אותן קביעות וממצאים עובדתיים ומשפטיים שנקבעו בתביעה הקודמת, יש משום מעשה בית-דין מהסוג של פלוגתה פסוקה. בכל אותן עילות התקיימו ארבעת התנאים לקיומה של פלוגתה פסוקה המונעת הכרעה חוזרת בה, באשר מדובר באותן פלוגתות מבחינת רכיביהן העובדתיים והמשפטיים; בעניין כולן קויים דיון בין הצדדים בכל אותן פלוגתות במסגרת ההתדיינות הראשונה, שכלל הבאת ראיות והצדדים טענו את טענותיהם בעניינן; בית המשפט הכריע בכל אותן פלוגתות; ההכרעה באותן פלוגתות הייתה חיונית למתן פסק הדין.

21.
כל זאת כאמור לעיל, למעט באשר לשני עניינים אשר לא נדונו בתביעה הקודמת ואשר טענות התובעים ביחס אליהן נסמכות על עובדות אשר נקבע כי לא הוכרעו או על כאלו שנוצרו לאחר שניתן פסק הדין בהליך הקודם. טענות אלו הן: האחת, הטענה כי הנתבעת נעדרת זכויות בחדר הסגור. השנייה, הטענה שעניינה נטישת המושכר והעברת השימוש בו לאחר. לפיכך הדיון יהיה רק בשני עניינים אלו.

עם זאת, גם טענות אלו יש לבחון לאור הפלוגתות הפסוקות שנקבעו בהליך הקודם, ככל שעניינן בטענות התובעים כלפי הנתבעת, בשונה מהנתבע שלא היה צד להליך הקודם, ועל כן ממילא שזכותו לגור בדירה לא נדונה. עם זאת וכפי שיובהר להלן, זכותו למגורים בדירה נובעת מהיותו בן-זוגה של הנתבעת על כל המשתמע מכך.

22.
עוד נוסיף, כי כבר בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי התביעה הנדונה, שבמהותה זהה לתביעה הקודמת, אף התיישנה. אולם לאור המסקנה באשר לקיומו של מעשה בית-דין מתייתר הצורך לדון בטענה זו.

(2)
שאלת אפשרות ביטול הרשות הנתונה לנתבעת להשתמש ב"חדר הסגור"

23.
כפי שנקבע בפסק-דינו של בית משפט השלום ובפסק-דינו של בית המשפט המחוזי, התובעת רשאית להשתמש ב"חדר הסגור" בהיותה בת רשות בו. עובדה זו אינה שנויה במחלוקת. המחלוקת היא אפוא, בשאלה, אם בשל כך שלתובעת ניתנה רשות חינם להשתמש בחדר זה, יכולים התובעים לבטלה כל אימת שיבקשו לעשות כן כפי שטענו, או שמא הנתבעת רשאית להשתמש בחדר זה כל עוד היא דיירת מוגנת בשאר חלקי הדירה, כפי שטוענת היא.

הנתבעת סומכת את טענתה על המסמך שעליו החתים עו"ד הס את אביה המנוח ביום 27.12.1972 בעת שרכש את הזכויות בדירה יחד עם יגאל, אחיה של הנתבעת, שאותו כינתה "המסמך המשולש" ואשר כך נכתב בו:

"אני הח"מ יוסף חמדי לוי ... מצהיר בזה :
1.
שבעת רכישת הנכס הידוע כיחידה מס' 9 בגוש 30007 חלקה 6 דהיינו יחידת הגג בבית מס' 24 ברח' הפורצים, החדר האמצעי מצד ימין לא היה בחזקתי אף פעם והוא עוד היום סגור.
2.
ידוע לי שבני יגאל ומר חיים הס רוכשים את הבעלות על היחידה הנ"ל
ואני אשאר כדייר מוגן ביחידה מס' 9 פרט לחדר הסגור שבו אין לי ולא יהיה לי כל חזקה פרט לרשות שימוש שתינתן לי ע"י הקונים ...
3.
בעת החלפת הדירה בדירה אחרת לא אדרוש ולא אהיה זכאי לתמורה כל שהיא עבור החדר הסגור הנ"ל".ב

טענת הנתבעת היא, שסעיף 3 במסמך זה קובע באופן ברור שניתן יהיה להפסיק את שימושה בחדר הסגור בהתקיים תנאי אחד בלבד, שהוא החלפת הדירה הנוכחית בדירה מוגנת אחרת. מאחר
שתנאי זה טרם
התקיים, הרי שלטענתה, עומדת בעינה רשותה להשתמש ב"חדר הסגור". לעומת זאת, טענת התובעים היא, שאין מדובר בהסכם, אלא בהצהרה חד-צדדית של אביה המנוח של הנתבעת, וכי ההסכמות שבו אינן חלות על הנתבעת, אשר אינה צד להסכם זה.

24.
כזכור, בהסכם השכירות שנחתם בין עמידר לבין אביה המנוח של הנתבעת נכתב בעניין החדר הסגור כי "בפרוזדור יש חדר ברשות עמידר, סגור". בפועל, וכפי שנקבע בפסק-דינו של בית-משפט השלום בתביעה הקודמת, החדר שימש את אחיה של הנתבעת ששמו יפת, והמשפחה השתמשה בחדר במשך כל השנים מכוח רשות החינם שניתנה להם להשתמש בו. המשמעות של הדברים היא, שדמי השכירות שנקבע כי ישולמו לעמידר, נקבעו על סמך שטחה של הדירה, למעט החדר הסגור. במסמך שערך עו"ד הס ושעליו חתם אביה של הנתבעת ביום 27.12.1972 לשם הגשתו לעמידר, הצהיר הוא כאמור לעיל, כי החדר לא היה בחזקתו, כי יישאר דייר מוגן בנכס למעט בחדר הסגור, שלגביו אין לו זכות קניינית "פרט לרשות שימוש שתינתן לי על-ידי הקונים". מטעם זה נקבע עוד (שם, בסעיף 3), כי בעת החלפת הדירה לא יהיה אביה של הנתבעת זכאי לתמורה עבור החדר הסגור. המשמעות היא, שגם בעת קביעת התשלום לדייר יוצא, ייגזר התשלום משטח הדירה שאינו כולל חדר זה.

סיבת קיומו של "החדר הסגור" לא הובהרה. ניתן רק לשער כי בשל מבנה הבניין והאופן שבו הושכר בעבר או מטעמים אחרים, החליטה עמידר בתחילה שלא להשכיר את החדר הסגור בשכירות מוגנת למשפחתה של הנתבעת ולהשאירו לצורך שימוש אחר. בפועל, אין מחלוקת על כך שבמשך עשרות השנים שבהן גרה המשפחה בדירה (ואין מחלוקת שגרה בה מאז שנת 1948), הורשתה המשפחה להשתמש בחדר הסגור ללא מחאה או התנגדות לכך. גם מאז 1973 (לפני ארבעים שנה), עת רכשו האח יגאל ועו"ד הס את את הדירה, בעוד המשפחה המשיכה לגור בה במעמד של דיירים מוגנים, לא חל כל שינוי בכך. המסמך האמור רק עיגן את אשר נקבע בהסכם השכירות שנחתם כעשור קודם לכן (בשנת 1964), שלפיו החדר הסגור אינו חלק משטח הדירה שהושכר בדיירות מוגנת. אולם כאמור, דבר לא שינה את הרשות שניתנה למשפחת הנתבעת להשתמש בחדר זה.

רק בשנת 2002, לאחר שהתובעים רכשו את חלקו של עו"ד הס בדירה, החליטו הם לתבוע את פינוי הנתבעת מהדירה, תוך יצירת אבחנה בין כל שטחי הדירה לבין החדר הסגור. זאת למרות העובדה שהתובעים רכשו את חלקו של עו"ד הס בדירה במצבה כפי שהיא (
as is
), ביודעם שהנתבעת גרה בה במעמד של דייר מוגן, וכי היא משתמשת בכל שטח הדירה, לרבות בחדר הסגור, ולפיכך הדירה כולה תפוסה. כך אף עולה מ"תצהיר גילוי נאות" שעליו חתם עו"ד הס ואשר צורף להסכם הרכישה שנערך בינו לבין התובעים בסוף שנת 2001.

זאת ועוד, כפי שעולה מתצהיר העדות הראשית של הנתבעת, זה שנים רבות שהחדר הסגור אינו עוד בבחינת חדר העומד לעצמו, אלא הוא חובר אל החדר הצמוד לו (שהיה בעבר החדר של האחות נאוה), לאחר שהקיר המפריד בין שני החדרים נהרס ובחלל שנוצר בנוי המטבח של הדירה. הגישה אל חדר זה אפשרית רק דרך הכניסה הראשית של הדירה ומחייבת מעבר במסדרון המשותף לכל החדרים. כך שהפסקת זכות השימוש של הנתבעת בחדר הסגור, תמנע מהנתבעת מגורים בתנאים ראויים וסבירים בדירה.

25.
בחקירתו הנגדית נשאל התובע, כיצד יוכל להשתמש בחדר הסגור אם החזקה בו תוחזר לרשותו, ועל כך השיב שהתכוון להשכירו לחברת סלקום, לשם התקנת "תחנת ממסר בגודל של שני מחשבים שולחניים" תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 5,000 ₪ (עמ' 25 שורה 4). לגרסתו, פרטי עסקה זו כבר עוגנו בטיוטת הסכם, אשר טרם נחתם רק בשל סירוב הנתבעת לפנות את שטח החדר הסגור. התובע אף נשאל, כיצד בכוונתו לנתק את השימוש בחדר הסגור משימוש הנתבעת בשאר שטחי הדירה, ועל כך השיב כי "ניתן להחזיר את המצב לקדמותו כמו שהוא היה, בו החדרים היו מנותקים" (עמ' 28 שורה 6). לשם כך טען, יש להקים מחדש את הקיר שהפריד בין החדר הסגור לבין החדר הצמוד לו ולהחזיר את המטבח אל החדר המשמש כיום לחדר שינה, כך שישמש גם למטרת מטבח וגם למטרת חדר שינה. התובע נשאל אם הרעיון שעליו העיד יכול לאפשר לנתבעת מגורים סבירים בדירה והשיב בהתחכמות מה: "לנתבעת ניתנו זכויות, אם ניתנו, רק בחדר א'. ככל שזה היה סביר אז, זה סביר גם היום" (עמ'' 29 שורה 5).

דומה שאין צריך לומר כי ה"פתרונות" היצירתיים שהציע התובע, אינם רציניים ואינם סבירים. ככל שהתובע אמנם התכוון להציב בתוך הדירה הקטנה, ששטחה כ-40 מ"ר, תחנת ממסר של חברת טלפונים סלולאריים, ספק אם הדבר בטיחותי לנוכח הקרינה הנפלטת ממערכות אלו (ראו פסקה 113 בסיכום טענות הנתבעת), ואף ספק אם הדבר אינו מצריך היתר מיוחד והסכמה של השכנים. מכל מקום, החדר הסגור הוא חלק מיחידת המגורים ואין זו "מערכת חדרים נפרדים" כפי שמבקשים התובעים לטעון. גם אם בעבר הרחוק יוחד כל אחד מחדרי הדירה לשימושו של אחד מבני הבית, הרי שהייתה זו הפרדה טבעית ומקובלת בין בני משפחה אחת, אך אין בכך כדי להפוך את הדירה לאוסף של חדרים שכל אחד עומד בו לעצמו. זאת במיוחד בשים לב לכך שהתובעים עצמם לא טענו ואף לא הוכיחו, כי בעבר נועד כל אחד מהחדרים להשכרה בנפרד, לזרים, כפי שאולי מקובל בדירות מסוימות המושכרות למספר שותפים.

כך או אחרת, אין מחלוקת על כך שהנתבעת ובני משפחתה גרו בדירה מאז שנת 1948 וכי למצער במשך שלושת העשורים שקדמו למועד שבו רכשו התובעים את מחצית הדירה (משנת 1973 עד שנת 2002) ועד עתה, השתמשה הנתבעת ומשתמשת בכל שטחי הדירה וגם בחדר הסגור. הנתבעת הסתמכה על הרשות המפורשת שניתנה לה להשתמש בחדר הסגור באופן שאף יצר אצלה צפייה הגיונית ולגיטימית להמשך הרשות שתינתן לה להשתמש בכל שטח הדירה, בהיותה דיירת מוגנת בה, לרבות בשטח קטן המצוי בתוך הדירה שלגביו נקבע שהיא בת רשות בו.

26.
בפסק-דינו של בית-משפט השלום בתביעה הקודמת נקבע כי זכות הדיירות המוגנת השתרעה על הדירה כולה, למעט "החדר הסגור", שביחס אליו ניתנה לנתבעת רשות חינם להשתמש בו. לאור מסקנה זו ולאור העובדות שעל עיקריהן עמדנו, קבע בית המשפט כי "שיקולי צדק מצדיקים את המשך קיומו של הרישיון שניתן לנתבעת 1 להשתמש ב'חדר הסגור'" (שם, פסקה 4). בהמשך הדברים דן בית המשפט בטענות הצדדים לעניין אופן פירוק השיתוף בנכס וקבע כי ייעשה על יסוד פסיקתו כי מדובר בנכס שכולו תפוס (לרבות "החדר הסגור").

עניין זה היה הנושא היחיד שלגביו שינה בית המשפט המחוזי ממסקנתו של בית משפט השלום (למעט גם הפחתת הסכום שינוכה מחלקם של התובעים, שאינו רלוונטי לענייננו), ולעניין זה קבע כלהלן (סוף פסקה 11):


"עם זאת, מקובלת עלינו טענת המבקשים, שלפיה 'החדר הסגור' לא ייחשב כחלק תפוס בעת המכירה לצד שלישי. גם השופט קמא ראה את זכויות המשיבה בו כזכויות של בת-רשות, ומלכתחילה היא ואף אביה לא נחשבו כלל כדיירים מוגנים לגביו. השאלה, האם המשיבה רשאית להיחשב כדיירת מוגנת גם בחדר הנ"ל מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, אינה נדרשת לענייננו, מכיוון שבמהלך הדיון ממילא הייתה הסכמה מצד באי-כוח המשיבה, שלפיה היא לא תטען 'טענות לשווי של דיירות מוגנת בכל הנוגע לחדר הסגור'. נוכח האמור, המשיבה רשאית להמשיך ולעשות שימוש בחדר הנ"ל כבעלת רשות, עד שנושא הרשות יוכרע – ככל שיוכרע – בהליך נפרד, אולם חלק זה לא ייחשב כחלק מהדיירות המוגנת".

27.
נמצא אפוא, כי בית המשפט המחוזי אישר את קביעת בית-משפט השלום שלפיה הנתבעת היא בת-רשות בחדר הסגור. כל ההבדל בין מסקנת בית-משפט השלום לזו של בית המשפט המחוזי היא בשני אלו: האחד, קביעת בית המשפט המחוזי שבעת מכירת הדירה לצד שלישי "'החדר הסגור' לא ייחשב כחלק תפוס". ההשלכה של קביעה זו היא לאור הקשר הדברים רק לעניין קביעת מחיר הדירה בעת פירוק השיתוף בדירה בדרך של מכירתה. השני, כל עוד לא ייקבע אחרת, רשאית הנתבעת להשתמש בחדר הסגור, אולם היא תיחשב לבת רשות בו ולא לדיירת מוגנת בו.

עתה הגיעה עת הכרעה בשאלה, אם יש לקבוע אחרת ולהורות כי על הנתבעת לחדול משימוש בשטחו של החדר הסגור, שזכותה בו היא זכות של בת-רשות, כפי שמבקשים התובעים. כך בעוד חדר זה אינו עומד עוד לעצמו וגם לא היה כזה בעת שהתובעים רכשו את מחצית הדירה הראשונה מעו"ד הס, ובוודאי שאינו כזה עתה לאחר שרכשו מהנתבעת גם את חציה השני של הדירה. עוד נידרש לקבוע, אם על הנתבעת לשלם עתה לתובעים דמי שכירות עבור שטח החדר הסגור.

28.
השאלה אם מוסד הרישיון לשימוש במקרקעין שלא בתמורה עומד בעינו גם לאחר חקיקת חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ולאחר חקיקת חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, שנויה במחלוקת. זאת לאור הוראות חוק השכירות והשאילה המסדירות את עניין השימוש והחזקה בנכס גם שלא בתמורה (סעיף 31) והוראות החוק אשר מחילות את הוראותיו גם על מקרקעין ועל זכויות (סעיף 2 לעניין שכירות וסעיף 27 לעניין שאילה), וכן לאור הוראת סעיף 161 בחוק המקרקעין, השוללת קיומן של זכויות במקרקעין שלא נקבעו באופן מפורש בחוק המקרקעין, ובהן גם הרישיון (בעניין זה ראו בין השאר: בע"א 318/83 אגוזי שפע (בפירוק מרצון) נ' אוגניון שיבר, פ"ד לט(4) 322 (1985), עמ' 334-333, פסק-דינה של כבוד השופטת מ' בן-פורת וכן הערתה בעניין זה בע"א 496/82 יצחק רוזן נ' יגאל סלונים, פ"ד לט(2) 337 (1985); ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד, פ"ד נח(4) 27 (2004), פסק-דינו של כבוד הנשיא א' ברק, בפסקאות 3-2. כן ראו בהרחבה בספרו של י' ויסמן, דיני קניין - החזקה ושימוש, המכון למחקרי מחקר ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, תשס"ו-2005, עמ' 488-475). עניין זה אינו רלוונטי לנו, לאור העובדה שהנתבעת החלה להשתמש בחדר הסגור בתור בת-רשות בטרם נחקקו חוקים אלו וכאמור, לא הייתה מחלוקת כי הוענקה לה הרשות להשתמש בחדר זה.

אחד ממאפייניו של הרישיון הוא הדירותו. הדעה המקובלת היא שהרישיון הוא הדיר וניתן לביטול בכל עת וזאת בין אם ניתן מכוח הרשאה חוזית ובין אם ניתן במשתמע או בדרך אחרת ובמיוחד אם ניתן שלא בתמורה (ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' יוסף כדורי (2002), פסק-דינו של כבוד השופט י' אנגלרד, בפסקה 12; י' ויסמן, עמ' 484-483). עם זאת, במקרים מסוימים שבהם נקבע כי יש הצדקה לביטול הרישיון, הוכרה זכותו של בעל הרישיון לפיצוי עקב ביטולו, ובייחוד אם השביח את הנכס בהסתמך על הרישיון (ראו למשל, עניין רשות הנמלים והרכבות, שם, לעומת רע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר נ' אלון לידאי, פ"ד נז(3) 943 (2003), פסק-דינו של כבוד השופט י' טירקל, בפסקה 9, ששם נשללה הזכות לפיצוי בשל ביטול רישיון).

עם זאת, כללי הביטול של רישיון במקרקעין הוכפפו לעקרונות של צדק מכוח דיני ההשתק שנקלטו במשפט הישראלי מדיני היושר האנגליים. בעניין זה נקבע, כי בית המשפט מוסמך לקבוע כי מעניק הרישיון אינו יכול לבטלו, אם המורשה הסתמך בתום-לב ובאופן סביר על ההרשאה שניתנה לו, ועקב כך שינה את מצבו לרעה. כך בין השאר, בדרך של השקעה בהשבחת המקרקעין מתוך ציפייה שההרשאה שניתנה לו במקרקעין תימשך כל עוד ירצה בכך
(פסקה 8 בפסק דינה של כבוד השופטת ד' דורנר בעניין אלוני). בנסיבות אלו נקבע, כי משיקולי צדק יוכל בית המשפט למנוע את ביטול הרישיון או להתנותו בתנאים, לרבות חיוב בעל המקרקעין לפצות את בעל הרישיון (רע"א 2701/95 תחסין אלדין כנעאן נ' אלטיף גזאוי, פ"ד נג (3) 151 (1999), כבוד השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש בפסקה 16).

29.
בפסק הדין של בית משפט השלום, הגיע בית המשפט למסקנה כי במקום שבו הרשות הוצמדה לזכות השכירות, שיקולי צדק מצדיקים את המשך קיום הרישיון, חרף הדירותו של הרישיון והזכות העומדת לבעליו לבטלו. זאת בייחוד לאור העובדה שבמשך כל השנים לא ביקש עו"ד הס להשתמש בחדר הסגור שימוש ייחודי וכך גם לא ביקשו זאת התובעים שבאו בנעליו. למסקה זו הגיע בית המשפט בין השאר לאור קביעתו של כבוד השופט מ' לנדוי בע"א 87/62 יחיא בדיחי נ' שלמה בדיחי, פ"ד טז(4) 2901, 2905 (1962), אשר קבע כי "בשנים האחרונות התגבשה הלכה חדשה, על יסוד דיני היושר, שלפיה מונעים בתי המשפט את סילוקו של בעל הרישיון", אפילו ניתן ללא הגבלת זמן וכי שיקולי צדק מצדיקים זאת. פסק-דין זה סוייג בפסק-דינו של כבוד הנשיא מ' שמגר בעניין רוזן שהוזכר לעיל, אשר הבהיר כי ההלכה אשר נקבעה בעניין בדיחי נגזרה מנסיבות המקרה הייחודיות שנדונו באותו עניין. כאמור בעניין רוזן, אין מדובר בכלל גורף, אלא יש מקרים שבהם ניתן יהיה להורות על ביטול רישיון תוך פסיקת פיצויים ויש מקרים שאף ניתן יהיה להורות על ביטול הרישיון גם ללא פסיקת פיצויים (רוזן, בפסקה 5). עוד עולה, כי אף ישנם מקרים חריגים, שבהם לא יורה בית המשפט על ביטול הרישיון (שם, פסקה 8).

בעניין רוזן כמו גם בעניין נוסף שהוזכר שם (ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3) 433 (1977)) נדון מצב שבו מבנה הושכר בשכירות מוגנת ואילו השימוש בחצר המבנה ניתן לשוכר ברישיון ללא הגבלת זמן. בשני המקרים נקבע כי אין קשר בין חוזה השכירות לבין הרישיון לשימוש בחצר ואף אין מניעה לנתק בין השניים בהיעדר זיקה חיונית בין המבנה לבין החצר. לפיכך ומאחר שאף ניתן להשתמש בנפרד בכל אחד מהשניים, המבנה והחצר, ניתן לבטל את הרישיון ואין לומר כי שיקולי צדק מחייבים את המשך הרישיון לתקופה לא מוגבלת. עוד נקבע שם, כי באותן נסיבות לא הוכח ששוכר המבנה ובעל הרישיון בחצר השקיע בחצר השקעה ממשית, המקנה לו זכויות כלפי בעל המקרקעין (רוזן, פסקאות 8-7). כן נקבע שככלל, במקום שבו הרישיון הוגבל בזמן, רק טעם מיוחד יצדיק את ביטולו בטרם הסתיימה התקופה שעליה הוסכם (שם, פסקה 6).

מפסק-דינו של כבוד הנשיא מ' שמגר בעניין רוזן, וכך גם מפסק-דינו של כבוד השופט בכור בעניין מזרחי (שם, עמ' 439) עולה כי הנסיבות אשר יצדיקו שלא לבטל רישיון תהיינה בין השאר במקום שבו ישנה זיקה חיונית בין השטח המושכר לבין השטח שלגביו ניתנה לשוכר רשות חינם להשתמש בו באופן שאינו ניתן לנתוק. כן נקבע שכך גם במקום שבו ישנו קשר בין חוזה השכירות לבין הרישיון. בנוסף לכך וכאמור, גם תקופת הרישיון תישקל, אם היא תואמת את תקופת השכירות ואם הוגבלה בזמן, וכן תישקל ההשקעה שהשקיע בעל הרישיון בנכס שלגביו ניתן הרישיון.

30.
מבחנים אלו מובילים למסקנה כי בענייננו, אין מקום לביטול הרישיון שניתן לנתבעת להשמש בשטחו של החדר הסגור וכי שיקולי צדק מצדיקים לקבוע כי רישיון זה שניתן לנתבעת אינו הדיר. כל זאת מארבעת הטעמים הבאים:

הטעם הראשון
והעיקרי נובע מכך שישנה זיקה חיונית בין הדירה כולה, המושכרת לנתבעת בדיירות מוגנת, לבין החדר הסגור. חדר זה אינו עוד "חדר סגור" – וספק רב אם אי פעם היה כזה – ובכל מקרה, שטחו הוא חלק בלתי נפרד מהדירה, ששטחה כ-40 מ"ר בלבד. כך שלא ניתן לנתק שטח זה משטח הדירה מאחר שאם ינותק, לא יאפשר לנתבעת מגורים סבירים בה. בכך שונה המקרה הנדון מן המקרים שנדונו בעניין רוזן ובעניין אפללו, שבהם דובר במצב שבו הושכר מבנה למטרת עסק וניתנה רשות להשתמש בחצר ונקבע כי אין זיקה חיונית בין המבנה לבין החצר.

הטעם השני
, עניינו בכך שבשונה מהמקרים הנזכרים (רוזן ואפללו), שבהם הסכם השכירות ביחס למבנה לא הסדיר גם את הרישיון לשימוש בחצר, בענייננו, בכל ההסכמים שהוזכרו לעיל, הובאה התייחסות לעניין הרשות שניתנה לשימוש בחדר הסגור. כך עולה במיוחד מהמסמך שהוזכר שנחתם בסוף שנת 1972, שעל-פיו הורשה אביה המנוח של הנתבעת להשתמש בחדר הסגור, הגם שנקבע כי אין למשפחת הנתבעת מעמד של דייר מוגן בחדר זה והגם שנקבע כי לא יקבלו כל תמורה בגינו.

הטעם השלישי,
עניינו בהשקעות שהשקיעה הנתבעת בחדר הסגור, כחלק מהשינויים שנעשו בדירה, אשר לא מן הנמנע שבכל מקרה היו מזכים אותה בפיצוי כספי, אילו נקבע כי יש להורות על ביטול הרישיון. בנוסף לכך, אילו נקבע שיש לבטל את הרישיון היה מקום לאפשר לתובעת להמשיך ולשכור את החדר הסגור, בין השאר כם מהטעם שממילא אין אפשרות מעשית שהתובעים ישתמשו בו שימוש ייחודי. בנסיבות אלו ומאחר שקשה לראות איזה ערך כלכלי יש לחדר המצוי בתוך דירה קטנה שבה גר אחר, ממילא היו נקבעים דמי שכירות בשיעור מזערי, אם בכלל. דמי שכירות אלו, ראוי היה לקזז כנגד הפיצוי שהייתה הנתבעת זכאית לו בשל הפסקת השימוש בחדר הסגור שלהשבחתו השקיעה מכספה. כך היה נמצא כי הפיצוי שהתובעת זכאית לו יהיה בגובה דמי השכירות שהייתה נדרשת לשלם עבור השימוש בחדר הסגרו וכך בכל מקרה לא הייתה השלכה מעשית לקביעה שהנתבעת רשאית להמשיך להשתמש בחדר הסגור רק במעמד של
שוכרת.

הטעם הרביעי
, עניינו בכך שתקופת הרישיון צמודה לתקופת השכירות. כך שכל עוד הנתבעת ממשיכה להיות דיירת מוגנת בדירה, ולאור כל הטעמים האמורים ובעיקר היות החדר הסגור חלק בלתי נפרד מהדירה והעובדה שהוסכם שהרישיון יעמוד בעינו כל עוד הדירה מושכרת, אין מקום לביטול הרישיון כל עוד הנתבעת ממשיכה לגור בדירה במעמד של דייר מוגן.

31.
המסקנה היא אפוא, שכל עוד תמשיך הנתבעת לגור בדירה במעמד של דיירת מוגנת בה, היא רשאית להמשיך להשתמש בשטחו של החדר הסגור במעמד של בת רשות בו וממילא שאינה נדרשת לשלם בתמורה לכך.

עוד נוסיף כי כאמור, הגם שבית המשפט המחוזי קבע ביחס לחדר הסגור כי "חלק זה לא ייחשב כחלק מהדיירות המוגנת", איני סבורה שהמשמעות של קביעתו היא שיש מקום לחייב את הנתבעת לשלם דמי שכירות עבור שטח זה. ראשית, את קביעת בית המשפט המחוזי יש לראות על רקע קביעתו כי "'החדר הסגור' לא ייחשב כחלק תפוס בעת המכירה לצד שלישי", על רקע דבריו המאזכרים את דברי הנתבעת כי "לא תטען 'טענות לשווי של דיירות מוגנת בכל הנוגע לחדר הסגור'" ודבריו כי "חלק זה לא ייחשב כחלק מהדיירות המוגנת". משמעות הדברים היא שבעת קביעת מחיר הדירה במכירה שעתידה הייתה להתבצע לשם פירוק השיתוף, נקבע כי יהיה צורך לחשב את שווי הדירה התפוסה בשטח קטן יותר משטחה הכולל. אולם אין המשמעות של קביעת בית המשפט המחוזי שעל הנתבעת לשלם עבור השימוש בשטח זה. כך במיוחד לאור קביעתו באותו משפט, כי כל עוד לא יוכרע אחרת, הנתבעת "רשאית להמשיך ולעשות שימוש בחדר הנ"ל כבעלת רשות עד שנושא הרשות יוכרע". ובכן, נושא הרשות הוכרע עתה, ועל כן הנתבעת רשאית להמשיך להשתמש בשטחו של החדר הסגור. שנית, מאחר שמשיקולים מעשיים שעליהם עמדנו לא ניתן לעשות שימוש כשלהו בשטחו של החדר הסגור, למעט מגורי הנתבעת בו בהיותו חלק בלתי נפרד מדירתה, נראה כי אין לומר שיש ערך כלכלי לשטח חדר הסגור בעודו עומד לעצמו ולכן גם מטעם זה אין מקום לחייב את הנתבעת לשלם דמי שכירות עבור השימוש בו.

32.
לבסוף, אפילו הייתה המסקנה שיש לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שכירות עבור השימוש בשטחו של החדר הסגור, הרי שאין מקום לעשות כן, משלא הוכיחו התובעים את שווי דמי השכירות עבור חדר זה באמצעות חוות-דעה של שמאי או בראייה קבילה אחרת.

ביום 10.2.2010 הגישו התובעים "העתק מדף החישוב של רו"ח, ג'ק אוחיון" שאותו כינו בסיכום טענותיהם "חוות דעת". במסמך זה צוין שסכום חוב דמי השכירות בגין "החדר הסגור" עבור התקופה שמשנת 1973 ועד שנת 2009 הוא בסך של 252,806 ₪, ועבור החדר של האם נעמי בסך של 1,376 ₪. מסמך זה איננו חוות-דעה ערוכה כדין ובוודאי שלא ניתן בידי שמאי מקרקעין, שקביעת דמי שכירות עבור מקרקעין מצוים בתחום מומחיותו ולא בתחום המומחיות של רואה חשבון. מסמך זה הוא מכתב שכתב רו"ח אוחיון לבקשת בא-כוחם של התובעים, כי יחשב את גובה החוב הנטען. מסמך זה אף אינו מפרט כיצד נערך החישוב, למעט העובדה שנערך חישוב של הצמדה לממד המחירים לצרכן, ועל סמך ההנחה כי "שווי שכירת חדר בודד עומד על סכום של 300 דולר במחירים של היום, וכי מחיר זה מייצג את המחיר הראוי לכל התקופה". לא רק שאין די בכך כדי להוכיח שווי של דמי שכירות, אלא שאין מדובר במסמך שערוך בטופס הקבוע בתוספת הראשונה של פקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, ואף אין בו את הפרטים שדרוש לכלול בחוות-דעה של מומחה (מענו, מקום עבודתו, השכלתו, ניסיונו המקצועי ונוסח ההצהרה שעליה נדרש מומחה להצהיר כי דין חוות-דעתו כדין עדות). הוספת פרטים אלו איננה ענין טכני, אלא דרישה מהותית כתנאי לקבלת חוות-דעת מומחה.

בנסיבות אלו, שבהן לא הוכיחו התובעים את דמי השכירות הראויים עבור "החדר הסגור", ממילא שאין לחייב את התובעת בתשלום כלשהו.

(3)
נטישת המושכר

33.
בכתב התביעה טענו התובעים כאמור ובאופן סתמי, כי לנתבעת דירה נוספת ברחוב ארלוזורוב 11 בירושלים, שאותה היא משכירה בשכירות חופשית, וכי הדירה הנדונה איננה קורת הגג היחידה שלה. בסיכום טענותיהם, העלו הם טענה חדשה שלפיה, לאחרונה עזבה הנתבעת את הדירה (כפי שניסו לטעון גם בבקשה להגשת ראיה שהגישו רק לאחרונה, אשר נדחתה כפי שהוזכר לעיל).

התובעים לא הניחו כל תשתית ראייתית לביסוס טענתם האמורה. על-פי עדותה של הנתבעת, הדירה הנוספת ברחוב ארלוזורוב שייכת במשותף לה ולנתבע, שהוא בן-זוגה
מאז שנת 1986. לדבריה, דירה זו משמשת רוב הזמן בעיקר למגורי הנתבע, אם כי גם היא גרה בה לעתים ולסירוגין. כך בין השאר אמרה: "אנחנו גרים יחד בשתי הדירות בעצם ... באופן רצוף לגמרי זה לא קורה. אני מנהלת את חיי בשתי הדירות" (עמ' 40 שורות 5, 12).

34.
בעניין זה נפסק כי "באופן עקרוני אין מניעה לכך, שהגנת החוק תהא פרושה על שתי דירות, והוא, כאשר נתקיים בכל אחת מהן התנאי, שהדירה משמשת צרכי מגורים של דייר, כגון שתי דירות המוחזקות בידי אדם העובד מחצית השבוע במקום אחד ומחצית השבוע במקום אחר, ושכר על כן דירה בכל אחד משני מקומות עבודתו ... כבר בע"א 182/61, הנ"ל הנחנו, כי תופס זה, של שתי דירות, לא יהא כלפי אף אחת מן השתיים בבחינת 'דייר נעדר' ..." (ע"א 705/70 צבי שמעוני נ' יוסף גרשון, פ"ד כה(2)717, 723 (1971), מפי כב' מ"מ הנשיא (כתוארו אז) י' זוסמן).

לא זו בלבד, אלא שעל-פי ההלכה הפסוקה, לשם קבלת צו המורה על פינוי דייר מוגן מנכס בשל עילת הנטישה, על בעל הבית להוכיח שהדייר עזב את המושכר וכי אין בכוונתו לחזור אליו. הוכחת היעדר כוונה של הדייר לחזור אל המושכר, טעונה גם הוכחה של היעדר רצון לחזור אליו וגם היעדר סיכוי ממשי שיחזור. לעניין זה, "לא די ברצון ערטילאי לחזור לנכס ביום מן הימים, אלא יש צורך ברצון ממשי, המלווה במעשים גלויים" (ראה ע"א 977/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' מוחמד זכי נוסייבה, פ"ד מו (5) 758 (1992), פסק-דינו של כבוד הנשיא מ' שמגר בפסקה 7). נטל זה כאמור, מוטל על בעל הנכס המושכר המבקש לפנות את הדייר המוגן על יסוד העילה שהדייר נטש את הנכס (נוסייבה, שם. עוד על עילת הנטישה, תנאיה ונטלי ההוכחה ראו למשל: רע"א 44/99 ירדנה ציפורי נ' מרדכי מגן, פ"ד נה(1) 407 (1999), פסק-דינו של כבוד השופט י' טירקל בפסקה 4 והפסיקה המובאת שם; רע"א 5250/10 יצחק זיידן (משי) נ' אפרים בנדר (2010), החלטת כבוד השופט י' דנציגר בפסקה 8).

35.
מעדות הנתבעת עולה בבירור, כי היא גרה בדירה הנדונה, ישנה בה לעתים מזומנות, ומנהלת בה משק בית לכל דבר ועניין. לא רק שלא הוכח שהנתבעת עזבה את המושכר, אלא שלא הוכח כי אפילו עזבה אותו מעת לעת, אין לה כוונה לחזור אליו וכי אף אינה רוצה לחזור עליו. הגם שכאמור, נטל ההוכחה מוטל על התובעים בהיותם בעלי הדירה, לא עלה בידיהם להוכיח אחרת ואף לא עלה בידיהם לסתור את עדותה של הנתבעת.

לפיכך יש לדחות את עתירת התובעים להורות על פינוי הנתבעת מהדירה מכוח עילת הנטישה.

(4)
זכויות הנתבע 2 בדירה

36.
כפי שכבר נאמר, על-פי עדותה של הנתבעת, הנתבע הוא בן-זוגה מאז שנת 1986 והוא גר עימה בדירה הנדונה (עמ' 39 שורה 8). התובעים טענו, שהנתבעת הפרה את הסכם השכירות בכך שהרשתה לנתבע לגור עימה בדירה. לטענתם, הסכם השכירות קובע במפורש איסור של העברת הדירה לשימושם של אחרים. לפיכך טענו, כי משהפרה הנתבעת הוראה זו, לפי טענתם, הרי שקמה עילת פינוי מכוח סעיף 131 (2) בחוק הגנת הדייר, שעניינו אי קיום תנאי מתנאי השכירות.

37.
בטענתם האמורה של התובעים אין ממש ועל-כן יש לדחותה. כבר נפסק פעמים רבות כי בן-זוגו של דייר מוגן הוא בעל "זכות טבעית" במושכר, בהיותו חלק מהתא המשפחתי הרגיל. לפיכך נקבע, כי הוראה בחוזה השכירות האוסרת על העברת המושכר או על העברת זכות השימוש בו לאחר, אינה חלה על בן הזוג. כך למשל נקבע בע"א 4100/97 יוסף רינדר נ' אסתר ויזלטיר, פ"ד נב(4) 580 (1998) (כבוד השופט ח' אריאל בפסקה 10):

"על פי חוק הגנת הדייר ותכליתו נראה ... כי אין לפרש את סעיף 5 לחוזה כאוסר על אדם להביא את בן זוגו
לגור עמו, בדירה השכורה על ידו בהיותו, הוא בלבד, שוכר מוגן על פי חוק הגנת הדייר וכי הכנסת בן זוג לגור עמו מהווה הפרה של חוזה השכירות ומכאן עילה לפנותו על פי חוק הגנת הדייר. אפשר אף שטענה כזו מנוגדת לתקנת הציבור. ייתכן גם שחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, עומד דווקא כאן לטובת הדייר ועומד לרועץ, במקרה כזה, לבעל הבית. משמעות טענת המערערים היא, למעשה, כי דייר מוגן החפץ לחיות עם בן-זוגו, חייב לוותר על זכותו המוגנת בדירה. לא רק שסעיף 20 לחוק סבר אחרת, אלא שפירוש זה מקומם. גם ההיגיון והשכל הישר אינם יכולים להשלים עם פירוש כזה, אשר ייטיב עם בעל הבית, אך יבטל את הגנת החוק במקרה שלפנינו לגבי אישה שמצאה בן-זוג שיחיה עמה, בדירתה, שבה הייתה דיירת מוגנת. פירוש כזה הנטען על-ידי המערערים יכול להוות מכה מוחצת כלפי האישה אשר החוק, בוודאי, אינו מסכים עמו".

(כן ראו גם שם, את פסקי הדין של כבוד השופט ת' אור ושל כבוד השופטת ט' שטרסברג כהן וכן ראו: רע"א 876/02 משה בן דוד נ' יפה מרקוביץ (2002), כבוד השופטת ד' דורנר בפסקה 5 ).

38.
בנסיבות אלו, שבהן מגורי הנתבע בדירה נובעים מהיותו בן-זוגה של הנתבעת, אין מקום לטענת התובעים כי יש במגוריו משום הפרת הסכם השכירות האוסר על מתן רשות לאחרים לגור בדירה ולהשתמש בה. מטעמים אלו, גם עתירת התובעים לפינוי הנתבע מהדירה נדחית.

ה.
סיכום ותוצאה

39.
מכל הטעמים שעליהם עמדנו, התביעה על כל חלקיה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים עבור שכר-טרחת בא-כוחם ועבור הוצאות המשפט שהוציאו סך של 30,000 ₪, אשר ישולמו תוך שלושים יום מיום המצאת פסק הדין.



ניתן היום,
י"ח אייר תשע"ג, 28 אפריל 2013, בהיעדר הצדדים.








א בית משפט שלום 2787/07 תמיר כהן, גלית כהן נ' מרוניה חמדי לוי, גדליהו וייס (פורסם ב-ֽ 28/04/2013)