פסקי דין על חמי דורון | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ | פסקי דין על אלבר ציי רכב |

64/13 ערר     30/04/2013




ערר 64/13 חמי דורון נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ, אלבר ציי רכב בע"מ






ערר מס' 064/13
הרכב ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד מיכל גלקין גולן
אדריכל רשום ע"פ סעיף 12 א (3): אדר' מר שמואל חכים

נציגת מתכננת המחוז: גב' מירה מוסקוביץ

נציג ציבור: מר דודו כהן

נציג ציבור: מר עמירם גלילי

העורר/ים: חמי דורון

- נגד -
המשיב/ים: הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ

על ידי עו"ד בר
, עו"ד קוצ'ינסקי
, עו"ד רביד ברנר

אלבר ציי רכב בע"מ

על ידי עו"ד שי קידר עו"ד פרץ

החלטה

לפנינו ערר שהוגש בגין היתר שניתן להקמת מרכז לוגיסטי של חברת אלבר הכולל מבנה קומת קרקע + 4 קומות עבור משרדים ואולם תצוגה, מבנה תפעול דו קומתי, מוסכים, פנצרייה, סככות, מבנה חשמל, מאגר מים תת קרקעי ומממ"ים, כל זאת במקרקעין הידועים כמגרש 10 חלקה 22, בגוש 5418 (להלן: "המקרקעין), שכתבתם שנקר אריה 13 בראשל"צ, במרכז עסקים שורק (מעוין שורק).

תמצית טענות העורר

העורר, הגיש "הודעת ערר לפי סעיף 216 א' לחוק התכנון והבניה - בקשה לביטול החלטת רשות הרישוי למתן אישור, ו/או היתר בניה..." במקרקעין.

העורר הינו עו"ד תושב העיר שכיהן בעבר כחבר העיר ראשל"צ ובתפקידים ציבוריים נוספים.

הבקשה נשוא הערר אושרה ביום 7/3/12. ביום 18/10/12 דנה רשות הרישוי בעניין זה, בשל תיקונים מינוריים בתכנית.

לדבריו, חרף העובדה שב - 7/2/13 הגיעו לידיו צילומים המוכיחים כי המשיבים נמצאים במהלך הקמת הקומה השניה, הוצא היתר ביום 14/2/13.

לדברי העורר ההיתר וההחלטה נוגדות את הוראות התכנית החלה במקרקעין, רצ / 1/8/67/1 (להלן: "התכנית"), האוסרות על שימוש מסחרי וכן מחייבות כי שטח המשרדים לא יעלה על 5 אחוז משטח החלקה.

אישור רשות הרישוי מתבקש לבניית 4421 מ"ר שטח עיקרי בעוד על פי הוראות התכנית ניתן לבנות 1000 מ"ר בלבד.

זאת ועוד, לא ברור כיצד ניתנה חוות דעתו של היועצ"מ לעירייה ומהנדס העיר לפיה אין מניעה לאשר את אולם התצוגה (שימוש מסחרי) המבוקש בקומת הקרקע של המבנה.

רשות רישוי הינה אורגן שסמכויותיו מעוגנות בסעיף 30 לחוק והן מוגבלות לעבודה ו/או שימוש "המתאימים לתכנית ולתקנות אחרות לפי חוק זה".

משכך, כאשר מדובר בבקשה שאינה תואמת את התב"ע החלה במקרקעין חובה היה על רשות הרישוי להעבירה לועדת המשנה.

סעיף 47 לחוק אוסר חבר מוסד תכנון להימצא במצב של ניגוד עניינים. עורך הבקשה הינו שותפו לשעבר של מהנדס העיר, אלבר, המבקשת הינה לקוחה משכבר הימים של משרד האדריכלים. כיום המשרד הינו בבעלות אודי כרמיל (עורך הבקשה) ושי יהלום (בנו של מהנדס העיר), ולפיכך נאסר על מהנדס העיר להיות מעורב בהליך ועצם חוות דעתו ומציאותו בישיבה בה אושרה הבקשה אינה חוקית ופוסלת את ההחלטה.

הנושא של שיהוי אינו חל על הליך בלתי חוקי וניתן לבטלו בכל עת. גם עקרון הבטלות היחסית אינו חל שכן ההחלטה הנגועה בניגוד עניינים משווע מהווה העדר חוקיות חמור ואין בו כל הקלות.

תמצית עמדת הועדה המקומית

עסקינן בבקשה למתן היתר בניה התואמת את התכנית החלות במקרקעין.

העורר, הינו אזרח פרטי אינו בעל קרקע ו/או מתנגד העלול להיפגע ועיתוי הגשת הערר מתמיהה בשים לב לכך כי מכתב הערר עולה כי חלק מטענותיו ידועות לו זה מכבר. העורר אף אינו בגדר עורר ציבורי, ואינו מצביע על פגיעות בשלטון החוק, או מעורר שאלה של אכיפת עקרונות חוקתיים.

הערר הוגש בשיהוי כבד - ההחלטה ניתנה ביום 16/10/12 ולעורר היה ידוע מזה כשבועיים שניתן היתר כאשר מנגד הבניה התקדמה מיום ליום ולפיכך הערר נגוע בשיהוי אובייקטיבי וסובייקטיבי.

ועדת הערר אינה מוסמכת לבטל היתרי בניה מכוח סעיף 216 לחוק, וגם אותה הוראה מגבילה ביטול היתר לנסיבות בהן טרם הוחל בבניה שלא כבענייננו.

לעניין ניגוד העניינים - כבר ביום 3/11/10 הודיע אדריכל יהלום לראש העירייה כי לא ישתתף בישיבות ובקידום פרוייקטים הנוגעים לקבוצת אל עזרא (הבעלים של אלבר) בשל חשש לניגוד עניינים; המהנדס חזר על עמדתו מעת לעת בכל פעם שנודע לו כי נושא הקשור אליה צפוי להידון.

שמו של המהנדס שורבב בשל טעות קולמוס לפרוטוקול הועדה, כאשר חוות הדעת אליה מתייחס העורר ניתנה כהתייחסות תכנונית לבקשות להיתר של יבואני רכב אחרים - לובינסקי וצ'מפיון ולא לבקשת ההיתר של אלבר.

מיד כשנודע לו כי שמו שורבב לפרוטוקול של הישיבה מיום 16/10/12 ערך המהנדס בירור עם גורמים מקצועיים החתומים על הפרוטוקול, ואלה הצהירו כי לא קיימת חוות דעת שלו בנוגע לאלבר, וכי מדובר בטעות מטעמם שכן הקישו מהתייחסות לבקשות להיתר אחרות. משכך, ביקש להביא את הבקשה לדיון חוזר לצורך תיקון ההחלטה, אלא שתיקון זה טרם בוצע.

עניינו של הערר בבקשה למתן היתר בניה להקמת מרכז לוגיסטי של חברת אלבר, הכולל מבנה קומת קרקע + 4 קומות עבור מבנה תפעול דו קומתי, משרדים, אולם תצוגה, מוסכים, פנצ'רייה, סככות, מבנה חשמל וכיו"ב.

המקרקעין מהווים חלק מאזור התעסוקה מעוין שורק בדרום מערב העיר ומצויים בבעלות המדינה וייעודם לשמש כאזור תעסוקה. בתכנית רצ / 67/1 משנת 1995 נקבע ייעוד המקרקעין בין היתר למרכז תעשייה מטרופולוני הכולל מפעלי תעשייה, מבנים ושטחים לאחסנה וקירור, ושירותים נלווים כגון משרדים לשימוש המפעלים, שירותי תחבורה, כגון מתקנים לטיפול וחניונים של רכב חדש, תעשיות מזון וכיו"ב.

תכנית רצ /2/67/1 משנת 2005 קבעה שינוי חלוקת מגרשי התעשייה ושטח מגרש מינמאלי של 20 דונם וכך נוצרו 12 מגרשי תעשייה בנוסף לשטחי החדרה ותחמ"ש אזורי של חברת החשמל.

עם כניסת חברת איקאה וההליכים התכנוניים והמשפטיים שהתנהלו בעקבות כניסה זו אושרה תכנית רצ /1/8/67/1, אשר הרחיבה מחד את מגוון השימושים המותרים וצמצמה מאידך את היקפי המסחר הקמעונאי למנימום עליו הוסכם בין הצדדים. הבקשה הוגשה מכוח התכניות הנ"ל.

מעוין שורק מוגדר כמרקם עירוני וככזה לפי הגדרת תמ"א 35 אמור לרכז פיתוח של שימושי הקרקע.

סעיף 7.1 להוראות התמ"א קובע כי יש להביא במכלול השיקולים במחוז המרכז את הצורך בתוספת שטח לתעסוקה באותו אזור. על פי תמ"מ 3/21 מיועד האזור למלאכה, תעשייה ותעסוקה, לרבות שירותים נלווים כגון תחבורה, רווחה, חינוך, מסחר ומשרדים. סעיף 7.3.1.1 לתמ"מ מפרט את התכליות והשימושים באזור תעשייה ומלאכה ותעסוקה וכולל אף מוסכים לרכב, משרדים ומסחר. כתוצאה מכך במתחם התקבצו מרבית יבואני הרכב של המדינה.

כל הבקשות של יבואני הרכב הללו כללו מבנה משרדים ראשי, מוסך מרכזי, מרכז מסירת רכב חדש, מחסן חלפים ראשי, ואולם תצוגה לרכב המיובא על ידיהם. היתר הבניה של אלבר הינו האחרון.

לטענת המשיבה אין מניעה לאשר במסגרת השימושים הנוגעים למרכז הלוגיסטי גם שטח לאולם לתצוגת הרכבים כפי שאושרו לחברות שונות במתחם, אולם אין מדובר בשימוש מסחרי.

למעלה מן הנדרש נמנע מהנדס העיר מלחתום על פרוטוקול רשות הרישוי שאישרה את ההיתר, עליו חתמה אינג' רות תמיר ועל היתרי הבניה שנחתמו על ידי מנהלת אגף רישוי ופיקוח ויו"ר הועדה. באף אחת מהישיבות לא נכח מהנדס העיר.

הטענה לפיה לא ניתן לאשר שטחי משרדים בהיקף העולה על 5 אחוז משטח המגרש, שגויה שכן היא מתעלמת מתכנית רצ /1/8/67, ששינתה את התכנית הקודמת. שינוי זה היה חלק מהדיונים התכנוניים הממושכים בין הועדה המקומית והועדה המחוזית ומנהל התכנון הארצי בעקבות פרשת איקאה.

כך גם לעניין אולם התצוגה שאושר, המרכז הלוגיסטי שיוקם בשטח כולל של 9000 מ"ר יכלול מבנה תפעול, מוסכים, משרדים, סככות, פנצ'רייה, מבנה חשמל, מרכז מסירת רכבים ועוד. אולם התצוגה מתוכנן בשטח של כ - 150 מ"ר, וסיווגו כמסחר הינו טעות במפרט (בגרמושקה הוא סומן כאולם תצוגה שזה הסיווג הנכון). השימוש לאולם תצוגה בטל בשישים ונלווה למרכז הלוגיסטי ולא מדובר בחריגה מהוראות תכנית.

תמצית תשובת המשיבה 4 בהשלמה לעמדת הועדה המקומית

במסגרת הבקשה להיתר לא התבקש וממילא גם לא ניתן שטח לבניה למטרות מסחר אלא אולם תצוגה בלבד, כפי שהודגם ואושר בעבר ליתר יבואני הרכב הפועלים במתחם.

שטח המשרדים שאושר לבניה תואם את התכניות החלות במקרקעין.

דיון והכרעה

מסגרת הדיון

1. מקום בו עסקינן בתקיפת היתר בדיעבד חל, כפי שהסברנו לא אחת המבחן המשולש אשר נקבע בעע"ם 7142/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח', פ"ד נו (3) 673, 678-679:

"כפי שנפסק בבית-משפט זה לא פעם, בבואנו לבחון טענת שיהוי עלינו לבחון שלושה יסודות שונים המרכיבים את השיהוי. היסוד הראשון מתמקד בטיב התנהגות העותרים עצמם ובשאלה ואם חלוף הזמן מרמז כי ויתרו על זכויותיהם: יסוד זה הוגדר בפסיקתנו "שיהוי סובייקטיבי". יסוד שני, עניינו בשינוי המצב והפגיעה באינטרסים ראויים - של הרשות או של צדדים שלישיים - שנגרמה בעקבות האיחור בהגשת העתירה. יסוד זה הוגדר בפסיקתנו על-פי אותה גישה "שיהוי אובייקטיבי". על-פי גישה אחרת מבטא יסוד זה את עקרון "טובת הכלל" שהוא כשלעצמו עילה לדחיית העתירה על הסף (ראו דברי השופט מ' חשין בבג"ץ 2632/94 דגניה א', אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' שר החקלאות [1], בעמ' 741-744). היסוד השלישי, עניינו חומרת הפגיעה בשלטון החוק המתגלה במעשה המינהלי שהוא נושא העתירה. יסוד זה נותן ביטוי לעיקרון שלפיו בית-המשפט לא ייתן ידו לפגיעה חמורה בשלטון החוק גם אם העתירה הוגשה בשיהוי שפגע באינטרסים מוכרים. היחס בין שלושת היסודות הרלוונטיים לשיהוי ייקבע על-פי משקלו היחסי של כל אחד מהשיקולים בנסיבותיו של כל עניין. בבואו להכריע בשאלת השיהוי יפעיל אפוא בית-המשפט מערכת איזונים שעל-פיה יבחן בעיקר את היחס בין הפן האובייקטיבי של השיהוי, היינו מידת הפגיעה באינטרסים ראויים של היחיד או של הרבים, לבין מידת הפגיעה בחוק ובערכי שלטון החוק".

ברגיל, אנו בוחנים ראשית את נושא השיהוי האובייקטיבי והסובייקטיבי ורק לאחר מכן מגיעים לחומרת הפגיעה בשלטון החוק אלא שבשל חומרת הטענות הלכאוריות העולות מהערר ראינו לנכון להתחיל בנושא זה.

לעניין ניגוד העניינים הוצאנו בשעתו החלטת ביניים לפיה על הועדה המקומית להמציא את הסדר ניגוד העניינים עליו חתם מהנדס העיר לאחר כניסתו לתפקיד.

כפועל יוצא מכך הומצא לנו שאלון לאיתור חשש לניגוד עניינים, אשר במסגרתו לא טופל נושא זה, של קשר לחברת אלבר ו/או למשרד אדריכלים כרמיל;

יחד עם זאת הומצאה הצהרה והתחייבות לסיום עיסוק פרטי לפיה התחייב המהנדס לסיים את עיסוקיו הפרטיים ולהעביר את בעלותו במשרד לאחרים ולהפסיק לעסוק בפרויקטים המצוינים בנספח א' להתחייבות, ובמסגרת זו לדווח למנכ"ל העירייה על אופן התקדמות טיפולו בסיום הפרויקטים שבנספח א', וכן שלא לעסוק במסגרת תפקידו בעירייה בכל הקשור ללקוחותיו שבפרויקטים אלה למשך תקופה של שנתיים מיום סיום הפרויקט, או מיום קבלת התשלום האחרון של הפרויקט. בין יתר הפרויקטים מצוי גם תכנון רעיוני של מרכז לוגיסטי ארצי של אלבר בראש העין או לוד.

כן הוצג פרוטוקול ישיבה מיום 28/4/10 בו טופל נושא זה בהתאם לרשימה.

בפני
נו הוצגו מסמכים (נספחים 10,11 ו - 12) לכתב התשובה של המשיבה לפיהם מודיע המהנדס ב - 3/11/10 כי לא יוכל להשתתף בישיבות ובקידום פרוייקטים הנוגעים לקבוצת אל עזרא וכי משרד התכנון הנמצא בבעלותו נותן שירותי ייעוץ ותכנון לקבוצה. נקבע כי בנושא תכנון יטפל אדריכל לשם ואילו בנושא רישוי יטפל מר שלומי סהר.

ב - 14/6/12 הודיע מהנדס העיר כי לא ישתתף בישיבות לאישור וקידום פרויקט לפינוי בינוי של חברת אפרידר ברמת אליהו בשל מעורבותו של משרד יהלום כרמיל בו שותף בנו שי בפרויקט.

ב - 3/12/12, כתב מהנדס העיר לראש העירייה התייחסות קונקרטית לפרוטוקול בו שורבב לדבריו שמו כדלקמן: "מיד לאחר שהצגת בפני
י את סדר היום בישיבת רשות הרישוי המקומית מס' 2012172 מיום 16/10/12 בנושא הנ"ל בו צוין כי: על פי חוות דעת של רועי בר ומהנדס העיר אלי יהלום, אין מניעה לאשר אולם התצוגה (שימוש מסחרי) המבוקש בקומת הקרקע של המבנה, ערכתי שיחת הבהרה עם אדריכלית רות תמיר - מנהל באגף רישוי ופיקוח על הבניה החתומה על הפרוטוקול ועם מהנדסת הרישוי האחראית על תיק הבניין - הגב' ג'נט אברמוביץ. שתיהן כאחד הצהירו בפני
י שלא ידוע להן על חוות דעת שלי בנושא הבקשה של חברת אלבר ומאחר ולא נדרשתי לזאת, שכן כל הטיפול בבקשות של קבוצת עזרא (הבעלים של חברת אלבר, אפרידר, הכשרה ביטוח וכו') אינו עובר דרכי אלא מטופל ישירות על ידי מנהלי האגפים בהתאם (מצ"ב מכתבי אליך מיום 3/11/10.
לטענתם מדובר כנראה בטעות. מאחר וכך ביקשתי לפעול להבאת הנושא לדיון חוזר לצורך תיקון החלטת הועדה בהתאם. נכון לרגע זה לא בוצע התיקון. לפיכך ראיתי לנכון לפנות אליך כיו"ר הועדה - להורות על קיום דיון חוזר לתיקון הטעות. (מצ"ב סדר היום החתום מיום 16/10/12)..."

האיסור על ניגוד עניינים הינו אסור קטגורי וברור הקבוע בסעיף 47 לחוק הקובע כדלקמן:

"47. (א) חבר במוסד תכנון שיש לו, במישרין או בעקיפין, בעצמו או על ידי קרובו, סוכנו או שותפו או על ידי קרוביהם, כל חלק או טובת הנאה בכל ענין העומד לדיון במוסד או בועדה מועדותיו -
(1) יודיע על כך ליושב ראש בכתב או בעל פה מיד לאחר שנודע לו כי הענין האמור עומד לדיון; נמסרה ההודעה בעל-פה, תירשם בפרוטוקול הישיבה הקרובה של המוסד או הועדה;
(תיקון מס' 43) תשנ"ה-1995
(2) לא יהיה נוכח בדיוני המוסד או הועדה באותו ענין ולא יצביע בהחלטה על כל שאלה בקשר אליו.
(תיקון מס' 9) תשל"ח-1978 (תיקון מס' 43) תשנ"ה-1995
(ב) עובד במוסד תכנון שיש לו, במישרין או בעקיפין, בעצמו או על ידי קרובו, סוכנו, שותפו או קרוביהם, כל חלק או טובת הנאה בענין העומד לטיפול או לדיון במוסד או בועדה מועדותיו, יודיע על כך בכתב ליושב ראש מוסד התכנון שעם עובדיו הוא נמנה, מיד לאחר שנודע לו כי הענין האמור הובא לטיפול או לדיון באותו מוסד או בועדה מועדותיו, ולא יטפל באותו ענין ולא יהיה נוכח בדיוני המוסד או הועדה הדנים בו.
(תיקון מס' 9) תשל"ח-1978 (תיקון מס' 43) תשנ"ה-1995
(ג) העובר על הוראות סעיף זה, דינו - מאסר שנה אחת; הוראה זו אינה גורעת מאחריותו הפלילית או האזרחית של אדם על פי כל דין אחר.
(תיקון מס' 84) תשס"ח-2008
החוק אף נוקב בסנקציה פלילית בצידו של האיסור.
.

המבחן שנקבע בפסיקה לעניין ניגוד עניינים הינו מבחן החשש הסביר כפי שכבר נקבע בעניין בג"צ 3132/92 מושלב נ' הוועדה המחוזית כדלקמן:

"המבחן לניגוד עניינים בין עניין ציבורי לבין עניין פרטי הוא מבחן החשש הסביר. על-פי מבחן זה, עובד הציבור יהיה מנוע מלדון בנושא שבו יש לו עניין פרטי, אם מתקיים חשש סביר כי ההחלטה תושפע מעניינו הפרטי, וזאת אף אם חשש זה אינו עולה כדי אפשרות ממשית (בג"צ 244/86 [5], בעמ 186). לגישה שונה, שעל-פיה - להבדיל ממקרה של ניגוד בין אינטרס שלטוני לאינטרס פרטי - דרושה אפשרות ממשית של השפעת ניגוד העניינים כאשר ההתנגשות היא בין שני אינטרסים שלטוניים, השווה לדברי המשנה לנשיא, השופט אלון, בבג"צ 244/86 הנ"ל, בעמ .188"

אולם, במקרה דנן אין צורך להיזקק למבחן זה שכן מהנדס העיר העיד על עצמו כי הוא מצוי בניגוד עניינים בנושא זה.

הצדדים חלוקים בנוגע לעובדות: האם מהנדס העיר היה מעורב אם לאו בהוצאת ההיתר האמור.

כעולה מהמסמכים שהוצגו לפנינו ומהצהרתו של מהנדס העיר על פניו, ניתן להניח כי המופיע בפרוטוקול רשות הרישוי לעניין חוות דעתו של עו"ד רועי בר ומהנדס העיר אלי יהלום נכתב בשגגה, שכן הוצגו לנו הצהרותיו של המהנדס והודעותיו בדבר הימנעותו בטיפול בנושאים של אלבר, אפרידר וכו'.

במסגרת זו הצהיר המהנדס בפני
נו כי: "מעולם לא השתתפתי בשום ישיבה וגם אם שורבב שמי בטעות לא השתתפתי בה ולא קראתי את הפרוטוקולים של הישיבות וביקשתי שלא יעבירו אליי חומר ואני יודע שהמשטרה חוקרת את הדבר הזה מעל חצי שנה והצוות שלי נחקר על ידי המשטרה אני אומר בצורה הכי ברורה אני באופן אישי לא הייתי מעורב לא בישיבת עבודה ולא בישיבת מכינה ולא ברשות רישוי ולא בוועדת משנה בשום צורה שהייתה אמורה לקבל החלטה בנושא אלבר."

עוד המשיך המהנדס והבהיר "במכתב הזה מתאריך 12/2012 מאחר ולא הייתי מודע להחלטת רשות הרישוי ואת ההחלטה הראה לי ראש העירייה באחת הישיבות כאשר המשטרה התחילה לחקור לפני חצי שנה ואז באתי אליו על פי בקשתו והראה לי את הפרוטוקול ושאל אם אני מכיר אותו ואני אומר שלא נתתי שום חוות דעת לעניין אלבר במקרה הזה גם הבודקת וגם מנהלת האגף אמרו לי תשמע אין שום חוות דעת שלך כתובה ואמרו לי תשמע ציינו את זה כאמירה כללית כי בנושאים דומים שבהם עסקנו במתחם למשל צ'מפיון וחברות אחרות הסוגיה של אולם תצוגה עלתה על הפרק. אני אומר הנושא של אולם תצוגה עלה בהרה מקרים אחרים כאשר הבקרה שלנו ובמיוחד הבקרה שלי ועל פי הנחייתי אנחנו עושים בעניין הזה בדיקה יסודית מקצועית להבטיח שאם יהיה שימוש שלא תואם את התב"ע ואינו מופיע בתכניות הדבר היחיד שאותו נתנו הנחיה שניתן להתיר וזה במידתיות שמתבקשת במתחם לוגיסטי זה רק אולם תצוגה שקשור לאותה חברה שהוא נדבך מאותה חברה ובזיקה לחברה. לכן כתבו הבנות מה שכתבו בנושא אלבר לא הייתה חוות דעת שלי לא בעל פה ולא בכתב."

נושא זה אמור להתברר וכפי שהבנו כבר מתברר בפני
בית המשפט המוסמך לאחר חקירה משטרתית. יצוין כי לועדת הערר אין הכלים העומדים לרשות בית המשפט המוסמך על מנת לקבוע מסמרות בנושא זה, וככל שידינו מגעת אנו סבורים כי הממצא העובדתי הנכון הינו כי המהנדס לא השתתף בדיון בבקשה להיתר הספציפי הזה.

עוד נעיר כי לטעמנו הסדר ניגוד העניינים אינו מספק: כך, למשל מונו מחליפים למהנדס העיר אולם אותם מחליפים אינם בנמצא כיום במשרותיהם דאז ולא ראינו או לא הוצג בפני
נו מינוי מסודר של מחליפים אחרים, עליהם העיד המהנדס לעיל.

הסדר נכון לטעמנו היה מעביר את הנושאים המצויים בניגוד עניינים לגוף אחר שרשאי לקבל החלטה, שכן גוף כזה מצוי בקרב הועדה המקומית והינו ועדת המשנה.

לחלופין, יש לקבוע במדויק מחליף למהנדס העיר אשר מכהן בתפקיד רלוונטי כיום.

אשר לנושא התכנוני - בעניין זה איננו סבורים כי יש בטענות העורר ממש:

במקרקעין חלה תכנית רצ /1/8/67/1 אשר משתרעת על פי המצוין בה על 624 דונם ומייעדת את המקרקעין נשוא הערר לתעשייה.
מטרותיה של התכנית כמפורט בתקנונה הינן טיפול ב"תא שטח מספר 2" (מתחם איקאה) והסדרתו, כמו גם עדכון השימושים המותרים בתחום התכנית. כך גם, בעיקרי הוראותיה, (סעיף 2.2 לתקנון), נקבע בצד טיפול ספציפי באותו מתחם, ביתרת השטח - קביעת שימושים מותרים הוראות וזכויות בניה, שינוי התכסית ושינוי גובה מותר.

מגרש 10 מיועד עפ"י הוראות התכנית לתעשיה, ןניתן לבנות בו 31,315 מ"ר שטח עיקרי.

על פי המפורט בסעיף 4 הייעוד לתעשייה כולל שימושים למרכזים לוגיסטיים, תעשייה, מלאכה, משרדים הקשורים ישירות לתעשייה, לוגיסטיקה ותפעול חברות, מרפאות, מעבדות ומכונים ושירותי תחבורה. לעניין מסחר נכתב כי בתא שטח מספר 1 בלבד יותרו שימושים מסחריים בהיקף של 3000 מ"ר שטחים עיקריים בהם ניתן יהיה למקם אך ורק שימושי מסחר נלווים לשירות העובדים והמבקרים באזור מעוין שורק כגון: מסעדות, בתי קפה, ומזנונים.

הבקשה נשוא הערר מכילה מרכז לוגיסטי, משרדים הקשורים לתעשייה המדוברת ויתר שימושים אשר ברי כי הם חלק אינטגראלי ממרכז לוגיסטי.

השימוש השנוי במחלוקת הינו אולם התצוגה. מדובר באולם תצוגה בהיקף של 150 מ"ר מתוך כ - 9000 מ"ר מבוקשים (המהווים פחות מ1/3 מזכויות הבניה במגרש כאמור לעיל). אולם תצוגה כשמו כן הוא - בו מוצגים הרכבים בהם עוסקת החברה. יש להזכיר ולהסביר כי להבנתנו מרכז לוגיסטי של חברה העוסקת בשיווק רכב משמש לקליטתם של הרכבים בארץ, אחסונם, טיפול בהם טרם מסירה לצרכן וכיו"ב ומסירתם לצרכנים. ברי כי מקומם של מרכזים כאלה אינו באיזור מסחרי גרידא בשל היקף השטח הנדרש לצרכים פונקציונאלים אלה וטיבה של הפעילות, שהינה ברובה פעילות המתאימה לאזור תעשיה, ובמיוחד לאיזור בו ניתן על פי הגדרה להקים מרכזים לוגיסטים.

אנו סבורים כי בנסיבות אלה, ובהתחשב בפרשנות שניתנה עד כה לתב"ע ואפשרה הקמת אולם כזה בהיקף מינורי שכזה, מדובר בשימוש נלווה המהווה אף הוא חלק אינטגראלי כנ"ל.

לעניין זה נזכיר כי כפי שנפסק בשעתו "התיאור הפונקציונאלי מהווה ראיה באשר לשימוש, אולם יש לבחון את השימוש בכללותו ולא את התיאור הפרטני של כל חלק וחלק..." ע.פ.א (ת"א) 80354/05 חן אנריקו בע"מ נ' עיריית ת"א, וכעולה מכך אין לבחון את אולם התצוגה בפני
עצמו אלא כחלק מהשימוש המבוקש.

כך גם, הותרו מזנונים במרכז תערוכות וכנסים (ר' ערעור מנהלי 2005/08 מרכז הירידים והקונגרסים נ' ועדת הערר ואח').

דומה כי מקום בו מדובר במרכז לוגיסטי בו נערכים טיפולים לרכבים, נמסרים רכבים חדשים ומרוכזים אותם רכבים, נכון למקם גם אולם תצוגה.

יחד עם זאת, שימוש זה, אינו נקי מספק ולפיכך אנו רואים לנכון, בנסיבות העניין, ולאור העובדה כי מסמכי ההיתר וההחלטה לתיתו טרם תוקנו חרף פניותיו המוקדמות של מהנדס העיר, להחזיר את הדיון בנושא זה לועדה המקומית.

יש להבהיר כי בנושא רגיש זה של ניגוד עניינים, יש לטעמנו לעמוד גם על "מראית עין" תקינה וגם אם קיבלנו על פניו את גרסת רשות הרישוי, אנו רואים לנכון לדרוש הליך נוסף בכל הקשור לאולם התצוגה.

סיכומם של דברים איננו מקבלים את הערר במובן זה שההיתר ברובו נותר על כנו, ואולם השימוש לאולם תצוגה לא יבוצע אלא אם יאושר בהליך נוסף בפני
הוועדה המקומית, ולפיכך חלקו זה של ההיתר מותלה.

הערת חבר הועדה עמירם גלילי:

אני סבור כי מקום בו מכהן מהנדס עיר אין זה ראוי ואין זה נכון לאפשר למשרד בו קיים לו אינטרס אישי להגיש בקשות בתחום התכנון של אותה עיר.

איני סבור כי יש בהסדר ניגוד עניינים ויהא קפדני ככל שיהא כדי לרפא ניגוד עניינים בסיסי כזה ולו מבחינת מראית עין.

עמדת נציגת מתכנן המחוז:

בהוראות תכנית רצ/1/8/67, הושם דגש על יעוד הקרקע לשימושים של תעסוקה ולוגיסטיקה שאינם כוללים מסחר (למעט שימושי מסחר תחומים ל:מסחר על אזורי במגרש מיוחד ומסחר נלווה מוגבל במגרש אחר), לרבות קביעת הוראות כי לא יותרו שימושים מסחריים וכי התרת שימושים כאלה תחשב סטיה ניכרת.

על רקע הוראות התכנית השימוש לאולם תצוגה אינו תואם את השימושים שהתכנית מתירה ואף לא ברורה ההצדקה לכלול אותו כשימוש נלווה לשימושי לוגיסטיקה.
ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה, למעט נציגת מתכננת המחוז.
__________ ______________
ניתנה בתאריך 30/04/2013 יאיר עופר מיכל גלקין גולן, עו"ד
מזכיר ועדת הערר יו"ר ועדת הערר
??

??

??

??

2
ערר מס' 64/13









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 64/13 חמי דורון נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ, אלבר ציי רכב בע"מ (פורסם ב-ֽ 30/04/2013)