פסקי דין על שמחה פרידמן | פסקי דין על אורי טל | פסקי דין על אס.ג'י ריאלטי |

4268/02 א     13/09/2004




א 4268/02 שמחה פרידמן נ' אורי טל, אס.ג'י ריאלטי בע"מ




1
בתי המשפט

בשא003299/03
בית משפט השלום הרצליה
בתיק עיקרי: א 004268/02

13/09/2004
תאריך:
כב' הרשמת שרון גלר - אהרוני

בפני
:

שמחה פרידמן

בעניין:
מבקש
שפירא משה

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1. אורי טל

2. אס.ג'י ריאלטי בע"מ
משיבים
שנקרמן נעם

ע"י ב"כ עו"ד
החלטה
לפני בקשת רשות להתגונן.

המשיבים הגישו תובענה כנגד המבקש בסדר דין מקוצר בסכום של 38,345 ₪, בהסתמך על הסכם תיווך מיום 1.5.00, למכירת נכס נדל"ן של המבקש בהרצליה פיתוח, במסגרתו סוכם על תשלום דמי תיווך בשיעור של 2% + מע"מ משווי העסקה ( להלן: "הסכם התיווך").

בגין הסכום הנתבע הנ"ל הוגשה התביעה, לאחר שהמבקש שילם למשיבים רק 1% + מע"מ משווי העסקה, סכום המהווה, לטענתם של המשיבים, מחצית בלבד מדמי התיווך המגיעים להם, בהתאם להסכם התיווך.

במסגרת הבקשה שבכותרת, הגיש המבקש בקשה לסילוק על הסף, לחילופין בקשה למחיקת כותרת ולחילופי חילופין בקשה למתן רשות להתגונן. שתי עתירותיו הראשונות של המבקש נדחו על ידי בהחלטה מיום 29.1.03 והחלטתי זו ניתנת בהתייחס לבקשת הרשות להתגונן, לאחר שהתקיים דיון בבקשה, במהלכו נחקר המבקש על תצהירו וב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בע"פ.

טענות המבקש:
כאמור לעיל, עתירת המבקש לסילוק על הסף (בטענה לחוסר סמכות והעדר יריבות מול המשיבה 2) ולמחיקת כותרת נדחו על ידי בהחלטה קודמת ולפיכך, לא אדרש אליהן במסגרת החלטה זו. כמו כן איני נדרשת לטענה נוספת של המבקש בנוגע לאי הצגת רשיון התיווך של המשיב 1, אשר הוכחשה ע"י המשיב 1 ומכל מקום נזנחה בסיכומי ב"כ המבקש.

לגוף בקשתו למתן רשות להתגונן טוען המבקש, כי הוא אמנם לא ביטל את הסכם התיווך, אך זה "התבטל מעצמו" ו-"אויין", וזאת משום שלא קויים תוך זמן סביר, שכן המשיב 1 לא קיים את התחייבותו עפ"י ההסכם למכור את הנכס בסכום הנקוב בהסכם ( 850,000 $).

המבקש טוען, כי בשל אי קיום התחייבויות משיב 1 כלפיו במשך תקופה בת כשנתיים, הוא פנה למתווכים נוספים, אשר העריכו את שווי הנכס בסכום נמוך יותר (700,000$) לעומת ההערכה הנ"ל שניתנה ע"י המשיב ואף דרשו ממנו דמי תיווך בשיעור נמוך יותר.

המבקש טוען, כי מכירת הנכס בחודש ספטמבר 2002, כשנתיים לאחר חתימת הסכם התיווך, נעשתה אמנם לרוכש שהגיע דרך המשיב 1, אך זאת בתנאי מכר שונים לחלוטין, כאשר המחיר הנקוב בהסכם התיווך עולה על המחיר בו נמכר בפועל לרוכש זה, הנכס בכ- 180,000 דולר.

המבקש טוען, כי טרם מכירת הנכס לרוכש הנ"ל, הוא ביקש להיכנס למשא ומתן עם המשיב 1 ביחס לשיעור דמי התיווך ולהפחית את השעור הנקוב בהסכם התיווך. ואולם, לטענת המבקש, המשיב 1, סירב להעתר לפניותיו בעניין, בטענה שיש בידיו הסכם תיווך חתום מחודש מאי 2000, הוא הסכם התיווך, והוא מסרב כלל לדון מחדש בעניין גובה דמי התיווך המגיעים לו.

לטענת המבקש, בעסקאות תיווך כגון זו נשוא התביעה נהוג ומקובל לשלם דמי תיווך בשיעור של עד 1% מהעסקה. טענה זו הוצגה ע"י ב"כ המבקש בסיכומיו כטענת ההגנה העיקרית, הואיל, ולטענתו, המבקש שילם למשיב את שיעור דמי התיווך המקובל בשוק, מתוך הנחה שלא יתכן שהסכם התיווך שנחתם שנתיים קודם לכן הינו עדיין בתוקף.

טענות המשיבים:
לטענת המשיבים, המבקש עצמו מודה, כי לא ביטל מעולם את הסכם התיווך, וכן הוא מודה, כי למרות שפנה למתווכים אחרים הרי שהעסקה בפועל נעשתה עם קונה שהופנה על ידי המשיב 1 (ואף שולמו בגינה ע"י המבקש דמי תיווך בשיעור 1% + מע"מ).

משכך, לטענת המשיבים, לאור קיומו של הסכם תקף בין הצדדים, הנוקב מפורשות בשיעור דמי תיווך של 2% + מע"מ, ומשאין מחלוקת בדבר היות המשיבים הגורם היעיל בתיווך העסקה הנדונה, הרי שלא הוצגה על ידי המבקש, הגנה אפשרית כלשהי ויש לדחות הבקשה למתן רשות להתגונן.

דיון:
אין מחלוקת בין הצדדים לעניין החתימה על הסכם התיווך והאמור בו, אף אין מחלוקת כי הנכס נשוא הסכם התיווך נמכר לרוכש שהופנה ע"י המשיב 1.

בהסכם התיווך נקבע מפורשות, כי במקרה של מכירת הנכס לרוכש שהופנה ע"י המשיבים, יחוייב המבקש בתשלום עמלה בשיעור 2% + מע"מ משווי העסקה כולה.

אין כל אינדיקציה בהסכם זה להיות תוקפו ומחוייבויות הצדדים על פיו מוגבלים ו/או מוגדרים בזמן.

הגבלת זמן כאמור אף לא קיימת בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996, באשר אין מדובר בהסכם תיווך המעניק בלעדיות למתווך.

בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 (להלן:"חוק החוזים") נקבע, בסעיף 41, כי חיוב אשר לא נקבע בהסכם מועד מוגדר לקיומו, יבוצע בתוך פרק זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש.

כלומר, אי קיומו של חיוב, אשר לא נקבע בהסכם מועד מפורש לביצועו, בתוך פרק זמן סביר, יהווה הפרה של ההסכם מצידו של הגורם שלא קיים את החיוב הנדון, על כל המשתמע מכך לעניין הפרת הסכם והסעדים הנגזרים מכך.

בענייננו, לטענת המבקש, פרק הזמן של כשנתיים ימים, אשר חלף ממועד חתימת הסכם התיווך למכירה בפועל, חורג מגבולות הסבירות לביצוע התחייבויות המשיבים ע"פ הסכם התיווך והמבקש היה רשאי להניח, לטענתו, כי ההסכם "התבטל מעצמו" ו"אויין".

אין בידי לקבל טענה זו. גם אם אניח, כי פרק הזמן הנ"ל, יש בו כדי להיות בסיס לטענה אפשרית בדבר הפרת ההסכם מצד המשיבים או הצדקה לביטולו, עדיין נדרשת, ע"פ הדין וההלכה הפסוקה, פעולה ברורה של ביטול ההסכם מצידו של המבקש, בדרך הקבועה בחוק החוזים.

סעיף 20 לחוק החוזים קובע:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול".

בספרה של ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, נאמר בעניין זה, כדלקמן:

" הביטול טעון הודעת ביטול. סעיף 20 לחוק קובע, כי "ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר", ללמדך שאין ביטול בלא הודעה. ההודעה היא לפיכך קונסטיטוטיבית - תנאי מעמיד של הביטול. כאשר אין הודעה בנמצא או כאשר אין ההודעה עומדת בדרישות הדין מבחינת צורתה, מבחינת תוכנה או מבחינת זמנה - אין ביטול, והחוזה נשאר בר-תוקף.

הדרישה להודעת ביטול מיועדת לקדם את הערכים של ודאות וביטחון משפטי. מטרתה העיקרית של הודעת הביטול היא הגנת הצד השני, על-ידי העמדתו על מצבו המשפטי ומערך זכויותיו וחבויותיו. הצד השני זכאי לדעת בעוד-מועד אם החוזה תקף אם לאו. לאחר חלוף זמן סביר, מתיר לו החוק להניח כי בעל-דברו החוזי ויתר על זכות הביטול, והחוזה תקף...".
[שם, בעמ' 271]

האם בענייננו הסכם התיווך המקורי, שונה או בוטל?

גרסתו של המבקש בתצהיר ובחקירתו הנגדית היתה, כי לאחר כשנתיים מחתימת הסכם התיווך הפנה אליו המשיב 1 קונה פוטנציאלי, עמו ניהל מו"מ, וכי במקביל לניהול מו"מ זה, הוא פנה למשיב 1 בבקשה להפחית את שיעור דמי התיווך שנקבעו בהסכם התיווך, בטענה, כי מדובר בתקופה שונה ובמחיר נמוך יותר המוצע לנכס וכי תוקפו של ההסכם "פג" (סעיף 9 לתצהיר המבקש).

הוא עצמו מודה, כי טענות אלה נידחו בתקיפות ע"י המשיב 1, עימו שוחח אף בנו של המבקש. משכך, בהעדר כל הסכמה או סיכום חדש או שונה בין הצדדים, ברור הוא, כי לא נחתם כל הסכם תיווך חדש בין הצדדים לעסקה נשוא התביעה ואף לא חל שינוי בהסכם התיווך הקיים.

ומה בנוגע לביטולו של הסכם התיווך המקורי - האם אכן בוטל כדין ?

כעולה מעדות המבקש עצמו, עד לשלב המו"מ עם הקונה שרכש את הנכס בסופו של דבר, לא ניתנה מצידו של המבקש כל הודעת ביטול ביחס להסכם התיווך.

כאמור לעיל, המבקש טען אמנם בתצהירו ובחקירתו, כי לשיטתו לא היה בין הצדדים הסכם תקף בעת שנוהל המו"מ עם הרוכש הפוטנציאלי. ואולם, הוא לא טען שמסר למשיב 1 הודעת ביטול, אלא שחלוף הזמן ואי עמידת המשיב 1 בהתחייבותו למכירת הנכס במחיר הקבוע בהסכם התיווך, הביא לכך שההסכם בוטל "מעצמו".

רק בסיכומי התשובה בע"פ של ב"כ המבקש, לאחר שב"כ המבקשים חידד בסיכומיו הוא את הטענה בדבר אי מסירת הודעת ביטול כדין ע"י המבקש, נטען ע"י ב"כ המבקש, במשפט קצר, כי המבקש אינו מודה שלא ביטל את ההסכם וכי יש לראות בעדותו לעניין קיום שיחות הטלפון עם המשיב 1, עובר לחתימת הסכם למכירת הנכס, משום מתן הודעה למשיב 1 בדבר ביטול ההסכם (ראה עמ' 2, שורות 13-14 לפרוטוקול).

לכאורה ניתן לטעון, כי יש להתעלם מ"שיפוץ טענות", זה שנעשה ברגע האחרון, מבלי להדרש אליו לגופו, ולו בשל כך, שמדובר בטענה בעלת מרכיב עובדתי, לגביה נדרשת עדות מפורשת מפיו של המבקש, כי במסגרת שיחות הטלפון הללו אכן מסר הודעת ביטול למשיב 1, כנטען בסיכומים ע"י ב"כ.

ואולם, הואיל ומדובר בטענה שהינה גם בעלת אופי מסקנתי - משפטי ומכיוון שהמבקש אכן העיד על עצם קיומן של שיחות הטלפון הנ"ל ותוכנן, וטען, כי ניסה במסגרתן לשכנע את המבקש, כי ההסכם ביניהם "פג" וכי יש לסכם על שעור דמי תיווך מופחת, לאור חלוף הזמן והפחתת במחיר המוצע ביחס לנכס לעומת המחיר הנקוב בהסכם התיווך, אני מוצאת לנכון להדרש לטענה זו, בדבר מתן הודעת פינוי בשיחות הטלפון הנ"ל לגופה, למרות הצגתה המאוחרת והמעורפלת.

אם כך, האם ניתן לראות בשיחות הטלפון הנ"ל שבין המבקש למשיב 1 משום מסירת הודעה כדין בדבר ביטול ההסכם ע"י המבקש?

והאם, כטענת המבקש, כתוצאה מכך שהסכם התיווך אכן בוטל ואף לא נחתם תיווך הסכם חדש, הרי שעל המשיבים להסתפק בעמלה בשיעור 1% + מע"מ, התואמת, לטענת המבקש, את "הנהוג והמקובל" בענף?

כאשר לא נקבעה בהסכם בין הצדדים פרוצדורה צורנית מסויימת למתן הודעת הביטול, וזה המצב בענייננו, הרי שהודעת הביטול אינה טעונה צורה פורמלית מסויימת.

יחד עם זאת, גם בהעדר דרישה פורמלית-צורנית למתן ההודעה, הרי שמבחינת תוכנה עליה לבטא באופן ברור את כוונת הצד המודיע לשים קץ לקשר החוזי שבין הצדדים.

כמו כן, קובע סעיף 60(א) לחוק החוזים, הוראה כללית, כי על כל הודעה לפי חוק החוזים להנתן "בדרך המקובלת בנסיבות העניין". בפסיקה נקבע, כי מדובר במבחן אובייקטיבי וביהמ"ש יכריע בדיעבד, בהתאם לנסיבות כל מקרה, האם המבחן התקיים.

על הודעת הביטול אף להנתן בתוך פרק זמן סביר לאחר שנודע לנותן ההודעה על עילת הביטול
[ראה לעניין זה: ג' שלו, שם, בעמ' 273-271]

סבורני, כי הדרישות הנ"ל בדבר דרך מתן הודעת הביטול אינן מתקיימות בענייננו ולו בדוחק.

כאמור לעיל, המבחן שמפעיל ביהמ"ש בבוחנו האם ניתנה הודעת ביטול כדין, הינו מבחן אובייקטיבי, המופעל בדיעבד, ביחס לנסיבות מקרה נתונות.

הניתוח הנכון במישור המשפטי של אותן שיחות טלפון הינו, בראות עיני ובהתאם לגרסתו של המבקש עצמו, כי יש לראות בהן ניסיון לשינוי ההסכם מצידו של המבקש, אשר נדחה ע"י המשיב 1. הא ותו לא.

כלומר, הסכם התיווך נותר על כנו, ללא הודעת ביטול מצידו של המבקש.

לו היה המבקש מעוניין במתן הודעת ביטול להסכם, ומבלי לחוות דעה בשאלת קיומה של הפרת הסכם מצידם של המשיבים המזכה את המבקש במתן הודעה כאמור, היה עליו ליתן הודעת ביטול ברורה, המשקפת באופן ברור את כוונתו לשים קץ לחוזה שבין הצדדים.

לחילופין, יכול היה המבקש, להמנע מלהתקשר עם הרוכש שהפנה אליו המשיב 1, בשל חוסר הסכמתו לקיים את הוראות הסכם התיווך בשלב זה.

ואולם המבקש ביקש להינות מכל העולמות: מחד - ניהל מו"מ על הרוכש שהפנה אליו המשיב 1 ואף התקשר עימו בהסכם למכירת הנכס למרות שלא הגיע עם המשיב 1 להסכמה בדבר שינוי שיעור דמי התיווך שנקבע בהסכם התיווך ולמרות שלא הבהיר לו כי הוא מעוניין לבטל את הסכם התיווך ; מאידך - בדיעבד, לאחר שמכר את הנכס לשביעות רצונו, הוא מנסה כיום לשכנע את ביהמ"ש לראות בנסיבות המקרה משום ביטול ההסכם, ולשלם למשיבים דמי תיווך מופחתים, בשיעור "נהוג" כלשהו.

סבורני, כי דרך התנהלות זו של המבקש, מעבר לכך, שכאמור לעיל, אינה אפשרית בראי דיני החוזים, אלא שהיא אף פסולה לכשעצמה.

לא למותר להזכיר למבקש בשלב זה, את חובת תום הלב המוטלת על צדדים בקיום חוזה, לרבות בשלב המו"מ ולרבות בשלב מתן הודעת ביטול להסכם וכן את החובה הכללית והמושרשת לקיום הסכמים !!

לאור כל האמור לעיל, אני סבורה, כי בין הצדדים קיים הסכם תיווך תקף ומחייב וכי בהעדר מחלוקת כלשהי ביחס לתוכנו של הסכם התיווך לעניין שיעור דמי התיווך הנקוב בו (2% + מע"מ משווי העסקה) וכן ביחס לכך שהרוכש אכן הופנה אל המבקש ע"י המשיב 1, הרי שעל המבקש לעמוד בהתחייבותו החוזית לתשלום שעורם המלא של דמי התיווך.

לפיכך, אין מקום להדרש לטענת המבקש, בדבר שיעור דמי התיווך "הנהוג והמקובל", באשר הנוהג בעניין זה רלבנטי כך כאשר לא קיים הסכם מחייב בין הצדדים, וכאמור, מסקנתי היא, כי הסכם כאמור אכן קיים.

משכך, אני קובעת, כי לא הוצגו בפני
טעמי הגנה אפשריים כלשהם, ולו בדוחק, וכי דין בקשת הרשות להתגונן להדחות.

משדחיתי את הבקשה, אני מחייבת את המבקש בהוצאות המשיבים בגינה, בסך של 1,000 ₪ + מע"מ.

ב"כ המשיבים יגיש פסיקתא לחתימתי, בהתאם לעתירות שבכתב התביעה ולרבות פסיקת ההוצאות הנ"ל.

המזכירות תשלח עותק ההחלטה לב"כ הצדדים בדואר רשום + א.מ. וכן בפקסימיליה.

ניתנה היום כ"ז באלול, תשס"ד (13 בספטמבר 2004) בהעדר הצדדים

שרון גלר - אהרוני
, רשמת
קלדן: אסף בן עובד








א בית משפט שלום 4268/02 שמחה פרידמן נ' אורי טל, אס.ג'י ריאלטי בע"מ (פורסם ב-ֽ 13/09/2004)