פסקי דין על בנייני מרכז אלכסנדר | פסקי דין על עזרא קחטן | פסקי דין על אליהו קחטן ואח' | פסקי דין על מרכז העיר אשדוד ק.א | פסקי דין על עו"ד אבי נימצוביץ | פסקי דין על כונס הנכסים הרשמי ואח' |

1625/08 פרק     04/06/2013




פרק 1625/08 בנייני מרכז אלכסנדר בע"מ, עזרא קחטן, אליהו קחטן ואח' נ' מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ, עו"ד אבי נימצוביץ, כונס הנכסים הרשמי ואח'








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



פר"ק 1625-08

בקשה מס' 54





04 יוני 2013




בפני

כב' השופטת
דניה קרת-מאיר


המבקשים

1
.
בנייני מרכז אלכסנדר בע"מ
2. עזרא קחטן
3. אליהו קחטן
4. שמואל שמעון
5. שמואל שרה
6. שמואל סבח
7. אליהו איציק
8. זיווה מורד
9. קופלר רחל
10. יגאל חיון
11. אברהם הלפרין
12. מרים הלפרין
ע"י ב"כ עוה"ד רוני יאיר זילכה


-נ ג ד -

הכונסים






הכנ"ר

הרוכשת


אביטל
1. מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ
– ע"י עו"ד ערן רייף
– בתפקידו ככונס הנכסים על זכויות בנכס המקרקעין היודע כחלקות 30 ו- 31 בגוש 2061

2. עו"ד אבי נימצוביץ
– כונס נכסים בתיק הוצל"פ
01-15369-75-1

כונס הנכסים הרשמי

מריה קרבון
ע"י ב"כ עוה"ד גמליאל אביטל


עו"ד דוד י. אביטל








החלטה

1.
מהות הבקשה
הבקשה שלפניי היא בקשה לצו מניעה זמני וביטול מינויו של עו"ד דוד אביטל כמנהל מיוחד על פי החלטה מיום 6.2.12 ובקשה למינוי כונס נכסים לצורך רישום זכויות.

בבקשה נאמר כי המבקשת 1, בנייני מרכז אלכסנדר בע"מ
, שותפה יחד עם המשיבה 1
מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ

(להלן יחד: "החברות") במקרקעין באשדוד (להלן: "הפרויקט").
בעלי המניות במשיבה 1 (להלן: "המשיבה") הם עזרא ואליהו קחטן המבקשים 2 ו- 3.
בפרויקט הוקמו ארבעה מגדלים הכוללים 176 יחידות דיור למגורים.
זכויות החברות שועבדו לבנק לאומי אשר ליווה את הפרויקט (להלן: "הבנק").
הליכי הרישום בפרויקט לא הושלמו למעלה מ- 13 שנה לאחר מכירת הדירות.
המבקשים 4-12 הגישו תביעה כנגד החברות השותפות בפרויקט ובעלי המניות בת.א. 1328/09 (להלן: "התביעה").
במסגרת התביעה התבקש סעד של רישום הזכויות וצו למינוי ב"כ המבקשים (להלן: "עו"ד זילכה") ככונס נכסים לצורך הרישום.
עקב חובות החברות לבנק נקט הבנק בהליך למימוש השעבודים ובמסגרתו מונה כונס נכסים. כונס נכסים נוסף מונה לבקשת עיריית אשדוד (להלן: "הכונסים").
בפרויקט נותרו כ- 16 דירות אשר נמכרו על ידי הכונסים.
המכר אושר במסגרת התיק העיקרי.
הרוכשת היתה המשיבה 4 (להלן:"קרבון") כאשר המשיב 5 עו"ד אביטל ייצג אותה בהליך.



הכונסים מונו רק לצורך גבייה וללא כל סמכות ורצון לטפל בהליכי הרישום.
רוכשי הדירות, רובם מיעוטי יכולת כלכלית, סברו כי עם מינוי כונס נכסים מטעם בית משפט יפעלו הכונסים לרישום הזכויות ולכן נמנעו מפעולה כלשהי בנושא.
כמו כן נטען כי מצב הנכס הדרדר .
בבקשה תוארו הליכים שונים אשר נעשו על ידי הדיירים כדי לקדם את הרישום. אולם,
לטענת ב"כ המבקשים הם לא הוגשו בהליך הנכון ובערכאה הנכונה.
ב"כ המבקשים, עו"ד זילכה, סבור כי ההליך הנכון צריך להיות מינוי כונס נכסים ספציפי לפעולות הרישום.
עוד בטרם ניתן פסק הדין במסגרת התביעה פעלו הכונסים לעגן בהסכם עם קרבון כי הם אינם אחראים למימון עלויות הרישום וכי על קרבון לשאת בהוצאות אלה.
קרבון לא פנתה למבקשת 1, שהיא אינה בהליכי פירוק, אלא פנתה במסגרת תיק הפש"ר למינוי המשיב 5 - הוא בא כוחה - כמנהל מיוחד לצורך הליכי הרישום.
במסגרת הבקשה נדרשו הכונסים והכנ"ר ליתן את תגובתם לבקשה.
בעמדתו של הכנ"ר נאמר כי אישור הזכויות היה צריך להיות משתי החברות שהן יחד בעלות הזכויות בפרויקט.
המשיבה
היתה אומנם בהליכי פירוק, אך המבקשת 1 לא היתה בהליכי פירוק ולכן ראוי כי תתקבל עמדתה.
הכנ"ר ציין כי קופת הפירוק ריקה וטען כי יש לקבל את החומר הרלוונטי הדרוש לרישום.
עמדת הכונסים היתה זהה.
הכונסים והכנ"ר ציינו כי לאור העובדה כי ספרי החברה המשכנת לא נמצאים ברשות הכנ"ר,
יש לפנות לחברות.
המשיבים 4 ו- 5, קרבון ועו"ד אביטל, הצטרפו לעמדה זו והודיעו כי גם לשיטתם מותנה המינוי בקבלת המידע הרלוונטי מהחברות.
בהחלטה נאמר כי ניתן צו כמבוקש בכפוף לאמור בתגובת הכונסים לעניין הדיווח.
כלומר, עו"ד אביטל יתמנה כמנהל מיוחד בנושא הרישום רק אם החברות יספקו לו את המידע הרלוונטי.
בבקשה נטען כי בפועל לא פנה עו"ד אביטל לחברות, לא הביא לידיעתם את ההחלטה, לא קיבל את הסכמת המבקשת 1 שאינה בהליכי פירוק ולא עשה דבר כדי לקבל מידע מבעלי הדירות לזכויותיהם.
עו"ד אביטל הציג מצג כאילו המינוי הושלם ודרש 4000 ₪ מכל דייר.
דרך המלך היתה פנייה לחברות לקבל את מסמכי החברה המשכנת ולא איתור בעלי הזכויות בפרויקט, על ידי שלשול מכתבים בנוסח אחיד לתיבות הדואר.
לטענת המבקשים, הדפיס עו"ד אביטל מכתב ב- 176 עותקים ורשם בכתב יד את שמו של כל דייר כפי שאיתר מהערות האזהרה בנסח הטאבו, מבלי לבצע כל הבחנה בין שוכר לדייר.
במכתב הציג את עצמו עו"ד אביטל כמנהל מיוחד מבלי לציין את ההתניה שלוותה להחלטה ומבלי לצרף את ההחלטה כלשונה.
בבקשה נאמר כי מדובר במצב משפטי בלתי נסבל ובעל פוטנציאל נזק כלכלי ממשי.
עו"ד אביטל ממשיך לפנות לדיירים ולהציג את עצמו כמנהל מיוחד, מבלי לספר לדיירים כי מדובר בהחלטה מותנית וכי אין בידו את תיקי המכר החיוניים לרישום.
עו"ד אביטל אף מציג מצג לדיירים כאילו מודד מטעמו הגיע לדירות וביצע מדידות של כלל הדירות לצורך רישום זכויות. אין ספק כי הדבר אינו נכון, שכן איש לא נכנס לדירתם של המבקשים 4-12.
בין היתר נטען בבקשה כי המבקשת 8 ניסתה להתייצב במשרדו של עו"ד אביטל אך הסתבר כי כתובת משרדו המתנוססת על נייר המכתבים אינה קיימת.
המשיבה 8 אף לא מצאה את המשרד ועו"ד אביטל התחמק ממנה.
ב"כ המבקשים נסע לאשדוד והסתבר לו כי הכתובת לא קיימת.
עו"ד אביטל אף סירב להעביר לב"כ המבקשים את כתב המינוי. רק לאחר שנערך מכתב תלונה ללשכת עורכי הדין נאות עו"ד אביטל להמציא את כתב המינוי
אשר הסתבר כמותנה.
ב"כ המבקשים צירף עותק תלונה ללשכת עורכי הדין והודעה על כוונה לפנות למחלקת ההונאה במשטרה.
נטען בבקשה כי מכאן עולה שעו"ד אביטל אין מעמד וכי החברות לא מעוניינות במינויו.
אי מתן צו מניעה יגרום לדיירים להימשך לקריאתו לשלם לו 4000 ₪ פלוס מע"מ ולא לקבל ממנו דבר.
כמו כן, פירט ב"כ המבקשים את הנימוקים למינויו ככונס נכסים ספציפי לרישום.
לדבריו, המבקשים 4-12 הגישו בקשה למינוי הרבה לפני כולם והבקשה היתה תלויה במסגרת התובענה.
במהלך התביעה הצטרפו דיירים נוספים וחתמו על יפוי כח נפרד.
ביום 28.3.12 ניתן

פסק דין
המחייב את החברות ואת בעלי המניות ביחד ולחוד להשלים את הליכי הרישום תוך שנה עד יום 28.3.13.
פסק הדין וההחלטה בדבר מינוי של עו"ד אביטל נוגדים, סותרים ומבלבלים את הדיירים.
באשר לבקשה למינוי של ב"כ המבקשים ככונס נכסים – נאמר בפסק הדין כי אין מקום למנות כונס נכסים בשלב זה. אם לא יבוצע הרישום בתקופה שנקצבה יהיו התובעים לעתור במסגרת הליכי הוצל"פ למינוי כונס נכסים.

בעקבות פסק הדין החליטו המבקשת 1, שאינה בפירוק, ובעלי המניות של החברות למנות את בא כוחם ליישום פסק הדין. חרף העובדה כי כתב המינוי נחתם ביום 11.11.12 - הרי שכל תיקי הדיירים הועברו למשרדו של ב"כ המבקשים הרבה לפני כן וצוות של ארבעה אנשי מקצוע עמלים ללמידת החומר כולל הכנתו לרישום בית משותף.
לא ברור כיצד עו"ד אביטל יכול לעשות פעולות משפטיות ללא התיק המשפטי.

2.
תגובת המשיבים 4 ו- 5
בתגובה זו צויין כי המנהל המיוחד מייצג את קרבון ותשעה דיירים נוספים.
בתגובה נאמר כי המנהל המיוחד פעל כדי לקבל מינוי מבית משפט לצורך רישום כלל הזכויות בפרויקט, לאור פעולת כונסי הנכסים לגביית החובות והידיעה כי לאחר הסדר חובות אלה ומכירת מלוא הזכויות - ניתן יהיה לבצע את הרישום.
המבקשים גרמו במשך שנים רבות לעוגמת נפש לדיירים רבים בפרויקט, כאשר התעלמו במשך שני עשורים מלרשום את הזכויות ולטפל בענייני הדיירים.
דיירים רבים תבעו את המבקשים בגין הטעיה וליקוים. המבקשים לא טרחו לשלם עד היום פסקי דין חלוטים.
משרד עו"ד רסלר אשר טיפל בזמנו ברישום הזכויות, הפסיק את הטיפול לאור העובדה כי המבקשים לא שילמו את שכר טרחתו.
ניתן

פסק דין
כנגד המבקשים בגין החוב שלא שולם עד היום.
במשך שנים רבות לא היה משרד אשר טיפל ברישום הזכויות ולכן לא ניתן היה לבצע עסקאות ולא ניתן היה לקחת משכנתא לצורך הרכישה.
עו"ד אביטל ציין כי הוא עובד כ- 27 שנה בעיר אשדוד ומכיר את הפרויקט ונתקל בקשיים רבים לרישום הזכויות.
התברר כי נעשו העברות על ידי המבקשים והיו עיקולים או שעבודים כאשר עו"ד אביטל מטפל במציאת פתרון.
תיקי הדיירים אשר נמצאים אצל המבקשים אינם משקפים ולו במקצת את מצב הזכויות.
עו"ד אביטל בתפקידו כמנהל מיוחד הצליח לעדכן את הרישומים של כלל הדיירים באמצעות עבודה מאומצת במשך חודשים רבים.
על מנת לרשום את הזכויות של כלל הדיירים ועל מנת שהמנהל המיוחד ישמש כחברה משכנת לצורך ביצוע העברות בפרויקט - הוגשה בקשה באמצעות 15 בעלי יחידות דיור למינוי מנהל מיוחד לשם רישום הזכויות של כלל הדיירים.
בית המשפט מינה את עו"ד אביטל כמנהל מיוחד לצורך רישום כלל הזכויות.
נאמר כי ב"כ המבקשים ניהל במשך תקופה ארוכה הליך משפטי כנגד המבקשים בשם שלושה דיירים בעניין רישום הזכויות, ואכן ניתן

פסק דין
המחייב את המבקשים לרישום הזכויות.
פסק הדין ניתן לאחרונה לאחר תחילת פעולתו של עו"ד אביטל כמנהל מיוחד וללא קשר אליו.
לאור פסק הדין ורק בשבוע האחרון, כחלק מניסיון המבקשים למצוא חן בפני
עו"ד זילכה אשר תבע אותם בבית משפט, ניתן בידו יפוי כוח לטפל בענייני החברות והוגשה הבקשה.
עו"ד זילכה ידע מזה תקופה ארוכה כי עו"ד אביטל מונה כמנהל מיוחד מטעם בית משפט. דבר המינוי הובא לידיעת כלל הדיירים באמצעות פרסום בעיתונות המקומית (הודעת עמוד).
כמו כן הגיע נציג אישי של עו"ד אביטל לכל אחד מהדיירים לצורך הסדרת הרישום. הודעה זו נמסרה לכלל הדיירים כולל לקוחות עו"ד זילכה
תשעה חודשים לפני הגשת הבקשה.
כמו כן הגיע מודד מטעם המנהל המיוחד אשר הכין תסריטים כאשר מדידות אלה נעשו גם בדירות של לקוחות עו"ד זילכה.
המנהל המיוחד הגיש בקשה לצורך רישום כלל הזכויות עוד בדצמבר 2011.
הבקשה הוגשה לתגובת כלל הגורמים לרבות המבקשים וכונסי הנכסים.
המבקשים לא טרחו להגיב לבית משפט והדבר לא עניין אותם שכן זנחו את הפרויקט.
משניתנה הסכמתם של כונסי הנכסים לבקשה ניתנה החלטה למינוי המנהל המיוחד.
עם קבלת החלטת בית המשפט פנה עו"ד אביטל למשרדי החברות באמצעות פקס וטלפון ואף פנה על מנת לקבל את תיקי הדיירים באמצעות פקס ואישור קבלה.
המנהל המיוחד יצר קשר עם משרד המבקשים באמצעות מנהלת המשרד נועה, על מנת לבדוק מה קורה עם הפנייה לקבלת תיקי הדיירים.
נאמר לו כי התיקים מצויים במחסן והם יועברו עם הימצאם.
לאחר עשרות שיחות טלפון נאמר על ידי נועה שהיא לא מוצאת את התיקים והם
זרוקים במחסן.
עו"ד אביטל הבין שאין בידי המבקשים את התיקים וכי הוא צריך לעשות עבודת נמלים.
המנהל המיוחד נאלץ לטפל בעניין ללא שיתוף פעולה של שתי החברות.
מאז פברואר 2012 פועל עו"ד אביטל כמנהל מיוחד בידיעה מלאה של החברות וכלל הדיירים, כאשר החברות החליטו לא לשתף פעולה בטענה כי לא מצאו את תיקי הדיירים.
עתה, זמן רב לאחר המינוי הוגשה בקשה בחוסר תום לב ובנסיבות בלתי ברורות.
המנהל המיוחד הצליח להחתים למעלה מ- 60% מבעלי הזכויות בפרויקט על יפוי כוח ובעלי זכויות נוספים הביעו הסכמה טלפונית למתן יפוי הכוח.
הרישומים עודכנו באופן המתייחס לכלל בעלי הזכויות תוך ביטול הערות אזהרה, רישומים כפולים והסדרת בעלויות נכונות בדירות.
כלל עורכי הדין בעיר אשדוד מודעים לכך כי עו"ד אביטל מונה כמנהל מיוחד והוא הכתובת לרישום הזכויות.
צויין כי המינוי נעשה לאור חלל ריק שנוצר בגין העובדה שהחברות זנחו את הדיירים ונעלמו מבלי שיינתן פתרון.
כל עורך דין שטיפל בענייניהם יצא מהענין בגין אי תשלום שכר הטרחה.
כמו כן נאמר כי הרישום אשר מבוצע על ידי עו"ד אביטל מצוי בפני
סיום.
מלבד דיירים בודדים שהם לקוחות של עו"ד זילכה יצרו כלל הדיירים קשר ומשתפים פעולה עם המנהל המיוחד.

לתגובה צורף תצהירו של עו"ד אביטל ותצהירה של קרבון.

3.
תגובת כונס הנכסים עו"ד נימצוביץ
בתגובה זו נאמר כי לא
ברור לכונס מדוע מוגשת בקשה זו לאחר שעו"ד אביטל מונה לתפקידו לפני כשנה, ופועל ממועד זה מול גורמים שונים ובהם כונסי הנכסים לביצוע תפקידו.
כונס הנכסים הבהיר כי מאחר ואינו צד למחלוקת הוא מותיר את ההחלטה לשיקול בית המשפט.

4.
תגובת הכנ"ר
הכנ"ר ציין כי עיקר הבקשה הוא טענות קשות באשר להתנהלות עו"ד אביטל, אשר השיב להם בתגובתו ותמך אותה בתצהיר.
לאור האמור בתגובת המנהל המיוחד באשר לקושי באיתור תיקי הדיירים אצל החברות, סבור הכנ"ר כי ספק אם קמה עילה לביטול המינוי.
עם זאת, הוצע כי עו"ד אביטל ימציא רשימה של דיירים שעקב טיפול עבר רישום הזכויות על שמם, ויבהיר האם פעל מאז מינויו לרישום הזכויות על שם הדיירים.

4.
הדיונים במעמד הצדדים
הבקשה נקבעה לדיון במעמד הצדדים.
בדיון אשר התקיים ביום 9.1.13 הראה עו"ד אביטל לבית המשפט צילום של כניסת הבניין בו מצוי משרדו יחד עם משרדי המל"ל.
עו"ד אביטל ויתר על חקירתו של עו"ד זילכה מכיוון שמדובר לדבריו בעדות שמיעה.
עו"ד זילכה הודיע באותו דיון כי אין הוא יכול לחקור את עו"ד אביטל על תצהירו, שכן עו"ד אביטל לא שלח לו את התגובה וכי קיבל אותה דקות ספורות לפני הדיון.
לאחר שקרא את התגובות הודיע עו"ד זילכה כי אינו יכול לחקור את עו"ד אביטל בישיבה זו.
עוד נאמר כי מה שאמור בתצהירו של עו"ד אביטל אינו נכון וכי אין לו ייצוג של 60% מהדיירים. יש 176 דיירים והוא ישמח אם יוצג בפני
ו יפוי כוח ואז יוותר על הבקשה.
הוא עצמו נמצא עם הדיירים בקשר יום יומי.
לאותו דיון התייצב גם המודד אשר ביצע לדברי עו"ד אביטל את המדידות לשם הרישום.
קיבלתי את בקשתו של עו"ד זילכה לדחות את הדיון כדי שיוכל לחקור את עו"ד אביטל.
כמו כן נקבע כי תוך שבעה ימים תימסר על ידי עו"ד אביטל רשימה כפי שהמליץ הכנ"ר.

המנהל המיוחד שלח רשימת לקוחות בה מופיעים 110 דיירים.
עוד נאמר כי מעבר לרישומים אלה הגיעו דיירים נוספים רבים למשרדו ונמצאים בהליכי טיפול שונים.
אולם, מאז חודש נובמבר 2012 שלח עו"ד זילכה מכתבים בהם הודיע כי הוא לבד מוסמך לטפל ברישום הדירות וכי אין לפנות למנהל המיוחד.
מכתבים אלה עיכבו את הסדרת הרישום.
כמו כן צויינה רשימה של עשרה דיירים נוספים הנמצאים בהליכים להסדר מתן יפוי הכוח.

במעמד הדיון הנדחה שהתקיים ביום 17.1.13 הודיע עו"ד זילכה כי הוא מציג בפני
בית משפט ארבעה תיקי דיירים וכי קיבל 20 ארגזים ועשה סדר.
עו"ד אביטל חזר ואמר כי אין מקום לחקור את עו"ד זילכה, שכן לא הוא צריך לתת תצהיר אלא הבעלים של החברה או הדיירים אשר צויינו כמבקשים בבקשה.
עו"ד אביטל נחקר על תצהירו.
לדבריו, הרשימה שניתנה על ידו כוללת בעלי זכויות ולא שוכרים. חלק מהם ביצעו פעולות מכירה כאשר העברת הזכויות והרישום המדוייק נבדקו על ידי משרדו של עו"ד אביטל.
כדי לבצע את הרישום המלא חייבים לקבל יפוי כוח מכל אחד משרשרת הרוכשים ומהחברה המקורית. הוא עצמו מכיר כל דייר ויש לו רשימה מדוייקת.
מדובר בעבודת נמלים אשר נעשתה על ידו.
לקוחותיו הם למעלה מ- 60 אחוז מהבעלים נכון להיום.
עו"ד אביטל הופנה לנוסח הצו ונשאל אם לא קיבל את הדיווח כפי שצויין במינוי מדוע הוא טוען כי המינוי המותנה נולד אי פעם.
בתשובה נאמר כי נעשה דיווח לכונסי הנכסים .
עוד נאמר כי הבעלים הרשום הוא חברת מרכז העיר אשדוד ק.א. בע"מ ולמבקשת 1 אין זכויות אלא רישום הערת אזהרה.
עו"ד אביטל נשאל היכן בתצהירו הוא טוען כי פנה בכתב למבקשת 1. תשובתו היתה כי בנייני מרכז אלכסנדר בע"מ
והחברה הם בבעלות אותם אנשים ומי שמטפל מטעמם היא מנהלת המשרד בשם נועה.
בקשה נמסרה להם במסירה אישית במשרדים לאחר המינוי וביום המינוי נשלח פקס לחברות באותם משרדים ובאותה בעלות.
בשיחות הרבות שהיו לו עם מנהלת המשרד הם ברכו שיש מישהו שמטפל בעניין. נאמר לו על ידי המזכירה כי תעזור לו לקבל את התיקים.
המנהל המיוחד נשאל האם יש לו אישור מסירה בכתב של ההחלטה. תשובתו היתה כי שלח את ההחלטה בפקס ואת הבקשה שלח עם שליח מיוחד למשרדי החברות.
עוד נאמר על ידו כי לאחר המינוי ולאחר מספר טלפונים עם נועה, הגיע לכתובת כדי לראות אם יוכל לקחת את התיקים פיזית. הוא התקשר לנועה והיא אמרה שהם עברו למקום אחר ואין צורך שהוא יגיע אליה והבטיחה לו שיאתרו את התיקים וימסרו לו אותם "אם הייתי יודע שלא יהיה שיתוף פעולה הייתי מגיש בקשה למתן הוראות".
לאחר פרק זמן נמסר לו על ידי המזכירה כי התיקים לא נמצאים והוא הבין שאין את התיקים. מאז הוא עשה עבודת נמלים במשך חודשים והיה יום יום ברשויות המס כדי להוציא עסקה עסקה.
את נועה עצמה לא ראה ואת אישור המסירה אין בידו.
עו"ד אביטל נשאל האם ידע ש- 30% מהדיירים נמצאים בבעיות ושיש פולשים ויש עיסקאות כפולות.
עו"ד אביטל ענה כי הוא ידוע על כל בעיה לגבי כל דירה וכי נעשתה בדיקה יסודית לגבי כל הדירות.
גם כונסי הנכסים מודעים לבעיות שהיו וגם הם מטפלים במספר בעיות.

במהלך הדיון נערכה חקירה ארוכה באשר לכתובתו של המנהל המיוחד.
עניין זה איננו רלוונטי יותר, לאור העובדה כי מעדותו של עו"ד אביטל עולה כי עו"ד זילכה התייצב אצלו באופן אישי במשרד, ולכן
שוב אין ספק כי קיימת הכתובת בו מצוי משרדו.
עו"ד אביטל אף העיד כי אין כמעט דייר שאינו יודע על המינוי וכי המתמחה שלו עבר דירה דירה ולקח מספרי טלפון של הדיירים.
המודד סיים לבצע את העבודות ואף הציג את התוכניות בפני
ב"כ המבקשים.
הכספים אשר נגבו מהדיירים מופקדים בחשבון נאמנות.
נאמר באופן מפורש כי הכסף מופקד בקופה מיוחדת אשר מיועדת לביצוע הרישום.
עו"ד אביטל לא ידע לומר מה הסכום המופקד.
עו"ד אביטל נשאל מדוע לא פנה לחברות בכתב או לבעלי המניות בטענה שאינם משתפים פעולה ולא פנה לבית משפט לבקש הוראות.
תשובתו היתה כי שלח פקס ויצר קשר עם נועה.

5.
השלמות טיעון
בהשלמת הטיעון מטעם המבקשים נאמר כי מינויו של עו"ד אביטל לא נולד שכן לא התקבל המידע מאת החברות.
הבקשה למינוי פגומה והיא הוגשה בניגוד לתקנות.
מעולם לא הוגשה בקשה לחברה השנייה, המבקשת, בנייני מרכז אלכסנדר בע"מ
.
לא היה בידו של עו"ד אביטל אישור מסירה והנטל מוטל עליו.
התקיים דיון הפוגע בעצמאות החלטות החברה שאינה בפירוק, ולא ניתנה לה הזדמנות הולמת להגיב לבקשה.
עוד נאמר כי עו"ד אביטל פעל בחוסר סבירות קיצוני.
משלא התקבלו תיקי הדיירים היה עו"ד אביטל צריך לקבל הוראות מבית משפט.
מנהל מיוחד סביר אינו יכול לומר שהאמין לאחת שקוראים לה נועה שמעולם לא פגש כאשר לא ראה את משרדי החברות ואינו זוכר את השליח.
פנייה לדלת של פולש, שוכר או דייר ובקשה כי יפקיד 4000 ₪ אינה מציבה אותו כבעל זכויות רשום.
בנייר אשר הוגש על ידי עו"ד אביטל מצויינים שמות שכמעט לכולם אין קשר לבעלי הזכויות הרשומים בבית המשותף.
עו"ד אביטל יצר קטסטרופה שכן מיהר ורשם הערת אזהרה על פיה מונה למנהל מיוחד. הוא אישר טרנזקציות קנייניות מבלי ליישב אותם עם נתוני התיק בחברה המשכנת.
מאחר ונאמר לו על ידי נועה כי תיקי הדיירים זרוקים במחסן, לא היה מקום למסקנתו של עו"ד אביטל כי אין תיקים.
ב"כ המבקשים תהה מדוע לא פעל עו"ד אביטל למתן צו נגד נועה וטען כי אין מקום לטענתו של עו"ד אביטל כי האמין לה.
למרות שניתנה הוראה לעו"ד אביטל להגיש דוח פעילות, שלח עו"ד אביטל נייר עליו רשומים שמות. אין לדעת אם מדובר בשוכרים, פולשים או בעלי זכויות ולא ברור באיזה דירה הם מחזיקים ואם הם חתומים על יפוי כוח.
כמו כן, לא צורפה ראייה אובייקטיבית לפעולה כלשהי אשר בוצעה על ידי עו"ד אביטל.
כל מה שהיה צריך עו"ד אביטל לעשות הוא להציג יפויי כוח של 60% מהדיירים וכל החקירות והסיכומים היו מתייתרים.
אולם, רשימת יפויי הכוח לא הוגשו ורשימת השמות שהוגשה תלושה מהנתונים בתיקי הדיירים.
המנהל המיוחד אף לא ידע לומר כמה כסף יש בחשבון הנאמנות.
מעדותו של עו"ד אביטל גם עולה כי 30 דיירים הפקידו בידו בין 4000 ל- 4500 ₪ ומהם הוא מייצג 15 בכל מקרה.
מדובר אם כן ב- 15 דיירים שהפקידו כספים והשאלה מה קורה עם 146 דיירים נוספים.
עו"ד זילכה ציין מדוע הוא מתאים למינוי: -
לדבריו הוא מהנדס מכונות, יזם לשעבר וקבלן בניין לשעבר.
הוא בעל תואר שני במשפטים ובוגר עשרות השתלמויות תעודה.
כמו כן נתן חוות דעת והשיג תקדימים לא מעטים בתביעות רשלנות של עורכי דין בתחום הספציפי של רישום.
פרויקט קחטן הוא "הבייבי" שלו והוא תבע את קחטן לפני כארבע שנים. הוא אף הופיע בכתבת טלוויזיה בערוץ הראשון ואין לו כל אינטרס כספי.
עוד נאמר כי כל תיקי הדיירים אצלו כאשר בדיון הוצג תיק אחד שכלל ארבע דירות מתוך 176 תיקי בניין אשר נמצאים אצלו.
המסמכים הגיעו בתפזורת של 20 ארגזים ונעשה לגביהם מיון.
אם לא ימונה עו"ד זילכה יהיה בכך כדי לסכל את פסק דינה של כב' השופטת ברון אשר הורתה על ביצוע השלמת הרישום.

בתגובתם של המשיבים 4 ו- 5 נאמר כי לא הוגש כל תצהיר מטעם החברות או מי מטעמן או מי שמוסמך לתת תצהיר.
התצהיר אשר תמך בבקשה הוא תצהירו של עו"ד זילכה, אשר לא היה קשור להליכים
שהתנהלו כנגד שתי החברות. הוא אף אינו קשור להתנהלות עו"ד אביטל כנגד החברות.
אין מחלוקת כי חלק מהמבקשים ניהל תביעה כנגד החברות וכי עו"ד זילכה ייצג אותם עד למתן

פסק דין
ב- 11/12.
בקשה לביטול החלטה צריכה היתה להיות נתמכת בתצהיר של מי מבעלי הזכויות או של מי שמוסמך ליתן תצהיר מטעם החברות ומי שיודע את העובדות.
עו"ד זילכה, כמי שפעל כנגד החברות, בוודאי שאינו יכול להצהיר על העובדות הרלוונטיות.
התצהיר אף לא כולל אמירה מטעם החברות לפיה עו"ד זילכה מוסמך ליתן תצהיר בשם מי מהן.
עו"ד זילכה גם אינו יכול להצהיר בקשר לטענות כנגד קבלת מסמכי בית דין ולכן דין בקשות אלה להידחות על הסף.
עו"ד זילכה מאשר את ההתנהלות בין המנהל המיוחד לבין החברה שבפירוק.
טענותיו מופנות לגבי החברה האחרת - בנייני אלכסנדר ולא כנגד קבלת מסמכים ע"י חברת העיר אשדוד.
עו"ד זילכה ציין בתצהיר כי החברה שבפירוק היתה חלק מההליך אשר התנהל בעניין מינויו של עו"ד אביטל כמנהל מיוחד.
טענתו היא כי לא יידעו את החברה השנייה. אולם, עו"ד זילכה אינו מציין כי מדובר בשתי חברות קשורות הפועלות באותו משרד בדרך השלום 7 ת"א. כי בשתי החברות בעלי המניות זהים, העובדים זהים ובעלי זכויות החתימה והמנהלים זהים.
לכן, אין ספק כי מסירה לאחת מהחברות מהווה ידיעה של החברה השנייה.
העתק מאישור המסירה במשרדי החברות נמסר לתיק בית המשפט במסגרת הבקשה למתן החלטה.
בעלת הזכויות הרשומה בלשכת רישום המקרקעין היא חברת מרכז העיר אשדוד והיא בלבד.
כמו כן נטען כי חברת בנייני מרכז אלכסנדר חייבת עשרות מליוני ₪ לדיירים על פי

פסק דין
חלוטים
היא חדלת פרעון.
מייד לאחר קבלת צו המינוי ביום 28.2.12, לאחר שיחה טלפונית עם נציגי המשרד, הועבר צו המינוי לחברות בפקס.
החברות נדרשו להעביר את רישומי הדיירים בפרויקט.
הודעה נוספת נשלחה ביום 4.4.12 ואף נערכו מספר רב של טלפונים.
לדברי עו"ד אביטל כונס הנכסים מטעם הבנק, עו"ד ערוסי אשר נכח בדיון, ציין אף הוא כי פנה למשרד החברות לקבלת תיקי הדיירים ונענה כי יימסרו לו, אך בפועל התיקים לא הועברו.
החברות ידעו בצורה חד משמעית על מינויו של עו"ד אביטל כמנהל מיוחד ולא היו להן טענות. לכן אף הוא לא פנה בבקשה למתן הוראות.
עו"ד זילכה הצהיר כי כתובת משרדו של עו"ד אביטל ברחוב הבנים 14 לא קיימת וכי בדק באופן אישי ולא מצא כתובת כזו.
הוצגו צילומי המשרד והכתובת.
יש לציין כי עו"ד זילכה הגיע למשרדו של עו"ד אביטל ואף שוחח עימו.

לב ליבה של הבקשה היא רצונו של עו"ד זילכה בשכר טרחה ואין סיבה לשנות את המינוי הקיים.
בדיון שהתקיים ביום 9.1.13 נאמר על ידי עו"ד זילכה כי אם יוגשו לו יפויי כוח של 60% מהדיירים הוא יורד מהבקשה הרשימה לגבי הלקוחות אשר חתמו על ייפוי כוח מגיעה לכדי 60% מהדיירים.
העברת הרשימה לא סיפקה את עו"ד זילכה ולטענתו המבחן הוא התשלום.

באשר לטענה כי המינוי לא בתוקף – אין בה ממש.
כל הצדדים התייחסו למינוי כתקף ושיתוף הפעולה נעשה עם כונסי הנכסים.
עו"ד זילכה לא חקר על רשימת הלקוחות.
מי שמחזיק את בעלי הזכויות יוכל לדעת לאיזה דירות שייכות הלקוחות, לעו"ד זילכה לא היתה טענה לגבי הרשימה שכן הרשימה מדוייקת.
רשימת האקסל של כל הבעלות של הדיירים הוכנה על ידי עו"ד אביטל במאמץ רב.
מדובר בחומר פרטי שאין כל סיבה לחשוף אותו בפני
עו"ד זילכה.
לאור אי העברת התיקים נאלץ המנהל המיוחד לפנות לכל הרשויות ולבצע הצלבת נתונים, כאשר בסופו של דבר נבנתה הרשימה הסופית של בעלי הזכויות.
כונס הנכסים מטעם עיריית אשדוד ציין כי קיים שיתוף פעולה וכי הוא ממליץ שהמנהל המיוחד ימשיך.
גם כונס הנכסים מטעם הבנק ציין בדיון כי יש לאפשר למנהל המיוחד להשלים את עבודתו.
מעבר לרישומים ולחתימות על יפויי הכוח, הרי שמודד מטעמו של המנהל המיוחד הציג תסריטים הן בפני
בית המשפט והן בפני
עו"ד זילכה. נותרה עבודה של כחודשיים על מנת שניתן יהיה להגישם לרישום.
המדידה התאפשרה לאחר שנוצר על ידי המנהל המיוחד קשר עם הדיירים והופעלו מאמצי שכנוע רבים.
עו"ד אביטל ציין כי הוא עו"ד 27 שנה ומתמחה בתחומים הרלוונטיים.
פניית עו"ד זילכה בשם החברות אשר נטשו את הרישום מהווה נדבך נוסף בהתעמרות החברות בדיירים.
החברה בפירוק כלל אינה יכולה לתת יפוי כוח ויפוי כוח אשר הוצג על ידי זילכה אינו תקף.

ביקשתי גם את עמדת הכנ"ר לאחר קבלת השלמות הטיעון.
בתגובה המשלימה נאמר כי הבקשה לביטול החלטת בית משפט מיום 6.2.12 הוגשה כתשעה חודשים לאחר מועד המינוי ועל פניו נראה כי הוגשה בשיהוי ניכר.
באשר לבקשה להחלפת בעל התפקיד בשל פגמים נטענים בהתנהלותו, עיין הכנ"ר בטענות המבקשים בחקירתו של עו"ד אביטל בדיון מיום 17.1.13 ובהשלמות הטיעון מטעם הצדדים.
הכנ"ר סבור כי הטענות בדבר התנהלות בעל התפקיד אינן מגיעות לכדי הקמת עילה בדין לביטול המינוי או החלפתו.
הכנ"ר ציין כי יש ממש בדברי המנהל המיוחד כי טענות המבקשים לא נתמכו בתצהיר מטעם
החברות או נושאי משרה בהן אלא בתצהיר בא כוחם.

6
.
החלטה
אינני רואה מקום להענות לבקשה.
כל הטענות אשר הועלו במסגרת הבקשה בעניין אי ביצוע מסירה כדין או אי ידיעתה של החברה שאיננה בפירוק, בנייני אלכסנדר, על ההחלטה והבקשה - לא נתמכו בתצהיר כלשהו של החברות או של בעלי המניות.
יש לציין בהקשר זה כי טענתו של עו"ד אביטל על פיה הן החברה שבפירוק והן המבקשת הן חברות קשורות שהמבקשים 2 ו- 3 הם בעלי שליטה בהן, וכי משרדם הוא משרד משותף, לא נסתרה בדרך כלשהי ואף לא הועלתה טענה על ידי החברות עצמן.
לא נסתרה גם עדותו של המנהל המיוחד על פיה בוצעה על ידו מסירה בפועל של הבקשה למשרדי החברה שבפירוק.
בנסיבות אלה יש לראות בשתי החברות כמי שידעו על הבקשה למינוי המנהל המיוחד.
תגובה לבקשה לא הוגשה מטעם מי מהן. לאחר שהתקבלה עמדת כונסי הנכסים ועמדת הכנ"ר ניתנה החלטה ביום 6.2.12 בדבר מינוי המנהל המיוחד.

אין כל מקום להגשת הבקשה כתשעה חודשים לאחר מכן כאשר המנהל המיוחד כבר פעל לשם איתור המידע הרלוונטי לביצוע הרישום. במהלך תקופה זו לא הובעה טענה כלשהי בדבר עצם ביצוע המסירה, קבלת ההחלטה והמינוי בפועל.
אין לכן מקום לטענות בדבר אי תקינות בקבלת ההחלטה.

אינני רואה גם מקום לטענה כי המינוי לא נכנס לפועל.
אומנם, משהתברר למנהל המיוחד כי קיים קושי בקבלת התיקים מאת החברות, ייתכן בהחלט שהיה מקום לפנות לבית המשפט לקבל הוראות.
עם זאת, פעל
המנהל המיוחד באופן עצמאי כדי לברר את העובדות הנדרשות לביצוע הרישום.
עצם העלאת הטענה, לכאורה בשם החברות ובעלי השליטה בהן, כי אין תוקף למינוי שכן החברות לא שיתפו פעולה
על פי החלטת בית משפט ולא נתנו את התיקים למנהל המיוחד שמונה – והם נמצאים בפועל בידי ב"כ המבקשים - אינה ראויה.
יש בה כשלעצמה להצדיק את דחיית הטענה בדבר אי כניסת המינוי לתוקף.




אינני רואה מקום גם לחלקה השני, ולמעשה חלקה העיקרי של הבקשה, לעניין החלפת בעל התפקיד.
מקובלת עלי לחלוטין עמדת המנהל המיוחד והכנ"ר כי הטענות העובדתיות אשר הועלו בבקשה לא הועלו על ידי מי מהצדדים אלא על ידי בא כוחם.
אין ספק כי מטרתה של הבקשה היא לשכנע את בית משפט כי ימנה את ב"כ המבקשים, על פי בקשה שהיא למעשה בקשה שלו, כבעל תפקיד במקום המנהל המיוחד.
לכך אין מקום בנסיבות המקרה שלפניי.
המנהל המיוחד פעל במהלך כל התקופה מאז מינויו ואף ערך תסריטים שיש בהם כדי לקדם באופן משמעותי את רישום הבית כבית משותף.
עם זאת, נראה כי יש לקבל דיווח מסודר ושוטף מאת המנהל המיוחד בדבר התקדמות הליכי הרישום.
על המנהל המיוחד לתת דיווח לבית המשפט ולכנ"ר תוך 30 יום על התקדמות נושא הרישום, תוך עדכון מדוייק של מי מבעלי הזכויות
אשר נתנו בידו יפוי כוח.

הבקשה לביטול ההחלטה והחלפת המנהל המיוחד – נדחית.

המבקשים יישאו, ביחד ולחוד, בהוצאות המנהל המיוחד בסך 5000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד מועד התשלום בפועל.


ניתנה היום,
כ"ו סיון תשע"ג
, 04 יוני 2013, בהעדר הצדדים.

חתימה






פרק בית משפט מחוזי 1625/08 בנייני מרכז אלכסנדר בע"מ, עזרא קחטן, אליהו קחטן ואח' נ' מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ, עו"ד אבי נימצוביץ, כונס הנכסים הרשמי ואח' (פורסם ב-ֽ 04/06/2013)