פסקי דין על רבינו ראובן ישאייב | פסקי דין על שירי ברוזה | פסקי דין על אלי לזר ישי (ישאייב) | פסקי דין על איזבלה ישאייב (ישי) ואח' |

1171/07 א     08/07/2013




א 1171/07 רבינו ראובן ישאייב נ' שירי ברוזה, אלי לזר ישי (ישאייב), איזבלה ישאייב (ישי) ואח'








בית המשפט המחוזי בחיפה



ת"א 1171/07 רבינו ראובן ישאייב
נ' שירי ברוזה
ת"א 3490-12-08 ברוזה נ' ישאייב ואח'


בפני

כב' השופטת
ברכה
בר-זיו


התובע (1171/07)
ונתבע בתיק 3490-12-08


1. רבינו ראובן ישאייב
ע"י ב"כ עוה"ד ד"ר שי שגב


נגד

הנתבעת בתיק 1171/07
התובעת בתיק 3490-12-08

הנתבעים בתיק 3490-12-08


1. שירי ברוזה
ע"י ב"כ עוה"ד מרדכי אסיף ואח'

2. אלי לזר ישי (ישאייב)
3. איזבלה ישאייב (ישי)

4. שלטונות מס שבח מקרקעין
5. מע"מ חדרה
ע"י עוה"ד גב' בוכוביצקי




פסק דין


1.
פסק הדין ניתן בשתי תביעות, שהדיון בהן אוחד.

2.
בתאריך 3.12.07 הגיש רבינו ראובן ישאייב
(להלן: "התובע") נגד שירי ברוזה
(להלן: "הנתבעת"), בת.א. 1171/06 בבית משפט זה,
תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין שנחתם בין הצדדים בתאריך 3.10.06 (להלן: "ההסכם" ו/או "הסכם המכר").

בהתאם להסכם מכרה הנתבעת לתובע חנות בקומת הקרקע ברחוב הדקלים 100, פרדס חנה, הידועה בגוש 10102 חלקה 340 תת חלקה 6 (להלן: "החנות").

בכתב התביעה ביקש התובע לאכוף את ההסכם, לקבוע כי יתרת התמורה שעליו לשלם לנתבעת הינה 57,000$, בקיזוז הוצאותיו לאכיפת ההסכם ולמנות את בא כוחו ככונס נכסים לשם אכיפת ההסכם והעברת הזכויות בחנות על שמו.

3.
בתאריך 9.8.07 הגישה הנתבעת, בת.א. 3776/07 בבית משפט השלום בחדרה, נגד התובע ונגד אלי ואיזבלה ישייב ושלטונות מיסוי מקרקעין ומע"מ חדרה, תביעה ל

פסק דין
הצהרתי לפיו ההסכם מבוטל, לאחר שבוטל כדין על ידי הנתבעת. הנתבעת ביקשה להורות לשלטונות מס שבח מקרקעין להשיב לה את מס המכירה בסך 8,976 ₪ ששילמה בתאריך 11.12.06 וכן לבטל את חיובה במס שבח בגין עיסקת המכר נשוא ההסכם ואת היעקלוים שהוטלו על נכסיה בגין חיוב זה.

בנוסף, ביקשה התובעת לחייב את התובע לשלם לה דמי שכירות ו/או דמי שימוש ראויים בגין החנות (התובע החזיק בחנות כשוכר מכוח הסכם שכירות קודם בין הצדדים) ואת הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם.

אלי ואיזבלה ישייב (להלן: "ישייב"), אחיו ואחותו של התובע, ערבו להתחייבויות התובע על פי הסכם השכירות והתובעת ביקשה לחייבם לשלם לה מכוח ערבותם את דמי השכירות ו/או דמי השימוש הראויים בהם יחוייב התובע.

לבקשת הנתבעים בתביעת הנתבעת – הועברה התביעה לבית משפט זה ומספרה בבית משפט זה – ת.א. 3490-12-08.

בישיבה מיום 4.2.09 פטרתי את שלטונות מיסוי מקרקעין ומע"מ חדרה מהופעה בדיונים, לאחר שבאת כוחם הודיעה כי אין לנתבעים אלה עניין בתביעה וכי יכבדו כל החלטה שתינתן בתיקים אלה.

4.
הדיון בשתי התביעות אוחד על פי החלטה מיום 18.1.09 ופסק הדין ניתן, כאמור, בשתי התביעות.

יצויין כי התובע וישייב יוצגו ביחד על ידי עו"ד שי שגב וכי הראיות והסיכומים מטעמם הוגשו במאוחד. לפיכך, ככל שאציין ב

פסק דין
זה "ב"כ התובע" – גם "ב"כ ישייב" במשמע.

הרקע לתביעות
–


5.
בחודש ינואר 2003 נכרת בין הנתבעת והתובע הסכם שכירות (להלן: "הסכם השכירות"), לפיו השכירה הנתבעת לתובע את החנות לתקופה של 36 חודשים החל מיום 10.2.03 ועד יום 9.2.06. לתובע ניתנה אופציה לשכור את החנות לתקופה של שנתיים נוספות, בתנאי שבתקופת ההסכם הראשונה הסכם השכירות לא יופר על ידו ובכפוף להמצאת מסמכים שפורטו בהסכם השכירות.

6.
דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות, עבור שנת השכירות הראשונה היו 550 דולר + מע"מ (צמודים לשער היציג של הדולר במועד התשלום) , כאשר בכל שנת שכירות נוספת, יועלו דמי השכירות ב- 5%.

7.
החזקה בחנות נמסרה לתובע, בהתאם להסכם השכירות ביום 27.1.03.

8.
ישייב אלי לזר, ואיזבלה ישייב, חתמו על שטר בטחון שמסר התובע לנתבעת, על סך של 50,000 ₪, להבטחת התחייבויות התובע על פי הסכם השכירות.

9.
בתאריך 5.1.06 שלחה הנתבעת (באמצעות בא כוחה) מכתב לתובע שעניינו "סיום חוזה השכירות". במכתב נאמר כי תקופת השכירות תסתיים ביום 9.2.06 וזאת "בין היתר הפרות ההסכם הרבות הנעשות על ידך, אינך משלם את שכה"ד".

10.
בתאריך 9.2.06 הגישה הנתבעת נגד התובע, בת.א. 1418/06, תביעה בסדר דין מקוצר , בו עתרה להורות על סילוק ידו של התובע מהחנות . הנתבעת טענה כי החל מתאריך 10.11.05 הפסיק התובע לשלם את דמי השכירות וכי חוב דמי השכירות מסתכם ב- 1,824$ (8,390 ₪). הנתבעת עתרה לחייב את התובע ואת ישייב (שנתבעו שם מכוח ערבותם) בסכום חוב דמי השכירות הנ"ל.

11.
בתאריך 3.10.06 חתמו הצדדים על הסכם המכר.

בהסכם המכר נקבע כי התובע ישלם לנתבעת בגין החנות סכום של 92,000$ ובמידה ושלטונות מע"מ ידרשו מע"מ על העיסקה, יתווסף סכום המע"מ לסכום העיסקה מול חשבונית מס כדין.

התובע התחייב לשלם לנתבעת סכום של 10,000$ במעמד החתימה על ההסכם, בשיק מתועד לתאריך 15.10.06, ואת יתרת התמורה תוך 60 ימים ממועד פרעון השיק.

נקבע בהסכם כי רק לאחר תשלום התשלום הראשון יהיה התובע רשאי לרשום הערת אזהרה בגין העיסקה.

עוד הוסכם כי סכום של 15,000$ ישאר בנאמנות אצל ב"כ הנתבעת להבטחת תשלום המיסים שיחולו על עיסקה , לרבות קבלת אישור הועדה לתכנון ולבניה.

בהסכם המכר נקבע עוד כי הפרה יסודית של הסכם המכר (נקבעו בהסכם סעיפים שהפרתם תחשב כהפרה יסודית) תזכה את הצד הנפגע , בין אם ביטל את העיסקה ובין אם לאו, בפיצוי מסוכם בסך 25,000$ , ללא צורך בהוכחת נזק.

12.
בתאריך 4.10.06 הגישו התובע, הנתבעת ואלי ישיייב
לבית משפט השלום בחדרה בקשה למתן תוקף של

פסק דין
להסכם פשרה שנחתם בינהם (על פיו גם התביעה נגד איזבלה ישייב תמחק בהעדר מסירה). במבוא לבקשה נאמר כי התובע והנתבעת חתמו על הסכם המכר מיום 3.10.06.

בהמשך הבקשה נאמר כי:

א.
התובע מסכים למתן

פסק דין
של פינוי נגדו מהחנות . התובע וישייב מסכימים ל

פסק דין
כספי נגדם על סכום התביעה.
ב.
לצדדים לא תהיה כל תביעה ו/או טענה לאחר תשלום מלוא התשלומים החלים על התובע בהסכם המכר, והנתבעת מוותרת , בכפוף לתשלום מלוא התשלומים החלים על התובע בהסכם המכר, על זכותה לפיצול סעדים . הוסכם כי פסק הדין שיינתן יחשב כמשולם וכמקויים לאחר תשלום מלוא התשלומים החלים על התובע בהסכם המכר.
ג.
הנתבעת תוכל לממש את פסק הדין ולנקוט בהליכי הוצל"פ לפינוי התובע, במידה והתובע לא ישלם סך של 10,000$ עד יום 15.10.06 וסך של 82,000$ עד יום 15.12.06 – כאמור בהסכם המכר.


13.
בתאריך 18.10.06 נתנה כבוד השופטת הדסה אסיף תוקף של הסכם פשרה למוסכם בין הצדדים.

14.
בתאריך 26.11.06 נרשמה הערת אזהרה על החנות בלשכת רישום המקרקעין בחיפה.

15.
בתאריך 16.2.07 שלחה הנתבעת לתובע
מכתב ובו נאמר כי התובע אינו עומד בתשלום לפי הסכם המכר וכי הדבר מהוה הפרה יסודית של הסכם המכר. לתובע ניתנה הזדמנות אחרונה לשלם את מלוא יתרת התמורה תוך 3 ימים, אחרת תודיע על ביטול הסכם המכר ותפעל על פי ההסכם על כל המשתמע מכך.

16.
בהמשך (לא נראה התאריך על המכתב) שלחה הנתבעת לתובע מכתב נוסף שכותרתו "ביטול חוזה מכירת החנות מיום 3.10.06". נאמר במכתב כי מאחר והתובע הפר את הסכם המכר הפרה יסודית – הסכם המכר בטל ומבוטל. התובע נדרש לשלם לנתבעת את הפיצוי המוסכם וכן נדרש לפנות את החנות תוך 3 ימים, אחרת תיפנה עם

פסק דין
הפינוי ללשכת ההוצל"פ.

17.
בתאריך 10.5.07 פתחה הנתבעת תיק הוצל"פ נגד התובע (תיק מס' 01-38204-07-1).

18.
בתאריך 9.8.07 הגישה הנתבעת נגד התובע
את התביעה ל

פסק דין
הצהרתי בת.א. 3776/07 (כמפורט בסעיף 3 של

פסק דין
זה). במסגרת תביעה זו ניתן בתאריך 9.8.07
צו מניעה
זמני שיאסור על התובע לבצע כל דיספוזיציה לגבי החנות. בדיון במעמד הצדדים, בפני
כבוד השופט גופמן, בתאריך 21.08.07 הסכים התובע לצו מניעה הדדי, שיאסור ביצוע עיסקאות בקשר לחנות עד הכרעה בתביעה. כן הוסכם על רישום הערת אזהרה בדבר הסכמת הצדדים.

19.
בתאריך 25.9.07 הגיש התובע (ביחד עם ישייב)
לבית משפט השלום בחדרה תביעה להורות על ביטול פסק הדין שניתן בהסכמה ביום 16.10.06 בת.א. 1418/06 ולהורות על סגירת תיק ההוצל"פ.

בכתב התביעה טען התובע כי:

"הסכם הפשרה מכוחו ניתן פסק הדין נכרת עקב פגם ברצון , עקב הטעיה של המשיבה ו/או מי מטעמה את המבקשים, כמפורט להלן ולחילופין מחמת טעות יסודית בהסכם המזכה את התובעים בביטולו.
כמו כן יטענו התובעים כי להסכם הפשרה האמור נלווה הסכם נספח, הוא הסכם מכר של החנות נשוא התביעה, לתובע מס' 1 , הסכם שהופר במתכוון והפרתו, לטענת התובעים, מהווה הפרה של הסכם הפשרה, המזכה את התובעים בביטולו"
.

בכתב התביעה טען התובע כי בעת ששכר את החנות היתה החנות במצב תחזוקתי ירוד, סגורה במשך שנים, וכי הוא היחיד שראה את הפוטנציאל הגלום בחנות והסכים להשקיע בה. לטענתו, הוא השקיע בחנות סכומים העולים על מאה אלף ₪ וביצע שם שיפוצים נרחבים שהפכו את המקום ל"עסק משגשג". לטענתו, עקב ההצלחה החלה צרות עין מצד הנתבעת ובעלה והם החלו רוקמים תוכניות "לגזול" ממנו את העסק וטענו כי העסק בחנות מפריע לדיירת בקומה העליונה שפינתה אותו הם לא מצליחים להשכירה. לטענתו, הוא נאלץ לרכוש את הדירה שמעל לעסק בתאריך 28.8.03 כאשר הנתבעת, בעלה ואימה (שהיתה הבעלים של הדירה), הסתירו ממנו פרטים מהותיים לגבי הדירה.
התובע המשיך וטען כי בשנת 2005, מספר חודשים לקראת סיום תקופת השכירות, הוא פנה אל הנתבעת וביקש אישורה למימוש האופציה, הנתבעת סרבה, ולכן נוצרה מחלוקת והוא הפסיק לשלם לנתבעת את דמי השכירות, ולאחר מכן המשיך לשלמם עד חודש מאי 2006.

התובע טען כי הנתבעת המתינה עד חלוף 3 שנות השכירות ואז הגישה את תביעת הפינוי בת.א. 1418/06 . לטענתו, הוא לא היה מעוניין לרכוש את החנות אלא להמשיך לשכור אותה, אך בסופו של דבר הסכים ונכרת הסכם המכר ועל הסכם הפשרה שקיבל תוקף של

פסק דין
ואף ניתן נגדו

פסק דין
פינוי.

התובע טען כי הוא חתם על ההסכם בתום לב מבלי לדעת את השלכותיו וכי הנתבעת טמנה לו פח.

התובע טען כי הוא היה אמור לשלם את יתרת התמורה עבור החנות באמצעותה הלוואה מובטחת במשכנתא אך היה עיכוב משמעותי ברישום הערת האזהרה בגין ההסכם (רישום שהיה תנאי לקבלת ההלוואה מהבנק) עקב טעות במספר תעודת הזהות של הנתבעת בלשכת רישום המקרקעין וכי רישום ההערה נעשה רק ביום 26.11.06 (במקום ביום 15.10.06) דבר המהוה כשלעצמו הפרה של ההסכם. עוד טען כי בהסכם נקבעו בטחונות לטובת הנתבעת , אשר מנעו ממנו לקיים את הסכם המכר.


20.
בתאריך 6.12.07 הגישה הנתבעת ללשכת ההוצל"פ בקשה לאפשר לה להמשיך בהליכי ביצוע הפינוי, בהתאם לצו פינוי שניתן לבקשתה בתאריך 2.12.07, בסיוע משטרת ישראל. בבקשה נטען כי הנתבעת נקטה בהליכי פינוי באמצעות חברת א.ט. שרותים משפטיים בע"מ, וכי התובע התנגד לפינוי. הנתבעת טענה כי התובע שילם רק את התשלום הראשון בהתאם להסכם המכר.

21.
התובע הגיש בקשה לעיכוב הליכי הפינוי ובתאריך 3.1.08 החליט ראש ההוצל"פ לעכב את הליכי הפיני כנגד הפקדה ע"ס 57,000$ (סכום החוב בו הודה התובע) עד החלטה מבית המשפט המוסמך לעכב את הליכי הפינוי.

22.
בישיבה שהתקיימה בת.א. 1418/06הנ"ל בפני
כבוד השופט גופמן בתאריך 6.5.08 נטען כי תביעת התובע תיאורטית בלבד, מכיוון שקיימים 3 תיקים באותו נושא והתובע כבר פינה את החנות בתאריך 7.4.08.




ראיות הצדדים
-

23.
בתצהיר עדות ראשית של התובע (ת/3), הוא התייחס בעיקר להשתלשלות העניינים עובר לחתימת הסכם המכר, מנקודת מבטו. לדבריו, בשנת 2005, מספר חודשים לפני תום תקופת השכירות, בהתאם לחוזה השכירות מחודש ינואר 2003, הוא פנה אל הנתבעת
וביקש שתאשר לו את מימוש האופציה, ומשלא נענה וניכר היה "כי אף את תקופת האופציה לה אני זכאי, בקשה לשלול ממני, שלא כדין" הפסיק לשלם את דמי השכירות.

24.
התובע אמר בתצהירו כי לקראת סוף תקופת השכירות הראשונה, הגישה נגדו הנתבעת תביעת פינוי, בעקבותיה החל מו"מ בין הצדדים, שבעקבותיו נחתם הסכם המכר מיום 3.10.06. התובע אמר כי בהתחלה לא היה מעוניין לרכוש את החנות, אך בסופו של דבר ועל מנת להביא את הדבר לידי סיום הסכים לרכישה ופנה למנהל הבנק שהבטיח לו מימון בסך 72,000 דולר. לדבריו, אותו מנהל בנק אמר לו כי הוא מתחלף כעבור 3 חודשים ואם לא יסיים את העיסקה תוך התקופה בה הוא ממשיך בתפקידו – הוא אינו מחוייב לסיכום בינהם.

25.
התובע העיד כי בעיסקת המכר נפלו 2 פגמים חמורים מצד הנתבעת:

א.
האחד – הטעיה לגבי מצב הנכס והפרת רישום מיידי של הערת האזהרה – לדברי התובע הנתבעת לא שיתפה איתו פעולה כדי לסייע בידו לקבל משכנתא ולא מסרה לו עותק מהסכם המכר על פרעון התשלום הראשון וכן נקבע כי לא תרשם הערת אזהרה לזכותו עד מועד זה. לדבריו, הוא נאלץ להסכים לתנאי זה של הנתבעת ואולם 3 ימים לאחר פרעון השיק התברר לו כי לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה מאחר והיתה טעות במספר תעודת הזהות של הנתבעת, כפי שנרשם בטאבו. עוד אמר כי תיקון הטעות נעשה בעצלתיים וכי רק ביום 26.11.06 נרשמה הערת האזהרה (כאשר
המועד שנקבע בהסכם לתשלום יתרת התמורה בסך 85,000$ נדחה עד חלוף 60 יום ממועד התיקון, כפי שנאמר במכתב שקיבל מב"כ הנתבעת ביום 2.11.06).
ב.
לדברי התובע - האיחור ברישום הערת האזהרה מהווה הפרה יסודית של ההסכם, והוא זכאי לפיצוי המוסכם בסך 25,000 $. התובע הוסיף ואמר כי גם בהמשך המשיכה הנתבעת להפר את ההסכם וכי סכום זה של הפיצוי לו הוא זכאי מוצדק מכל הנסיבות.
ג.
לדברי התובע מיד לאחר שהודיעו לו כי נרשמה הערת האזהרה, הוא "רץ" עם החומר למנהל הבנק, אך באותה תקופה המנהל כבר היה בחפיפה עם המנהל החדש, אשר למרות "המלצה חמה" מצד המנהל הקודם, החליט שלא לאשר את ההלוואה, והוא היה חייב לחפש מימון אחר לעיסקה.
ד.
לדברי התובע – במידה והיה יודע על הבעיה ברישום הערת האזהרה – הוא לא היה רוכש את החנות אלא היה מגיע להסדר אחר, או לכל הפחות היה דואג להבטיח את עצמו במקרה שלא תתקבל המשכנתא.
ה.
הפגם השני לו טוען התובע הוא "הטעייה דיונית ומחטף של

פסק דין
כנגדו". לטענתו, בעת ניהול המו"מ בתביעת הפינוי, דרשה הנתבעת כי ינתן נגדו צו פינוי, אשר לא יבוצע אם תשולם מלוא התמורה. לדבריו , עורכי הדין דן-ברנר שייצגו גם אותו בעיסקה זו, וקיבלו ממנו שכר טירחה מלא, יעצו לו שאין כל בעיה עם האמור.
ו.
לדברי התובע כולם חברו יחד להפיל אותו בפח כאשר החתימו אותו על

פסק דין
בהסכמה כביכול, כאשר הוא לא ידע את מהותו ואת הסיכונים הכרוכים בו.
ז.
התובע אמר כי הנתבעת היא שהכירה לו
את עוה"ד דן, והוא סמך עליו בעיניים עצומות ועשה דרכו את הסכם השכירות, הסכם לרכישת דירה מאימה של הנתבעת והסכם הקניה של אחיו באותו מבנה, ולבסוף הסכם מכר החנות ואולם הוא לא היה מודע לכך שעורך הדין הוא חבר ילדות של הנתבעת. לדבריו "אין לי ספק שעו"ד נייטרלי לא היה מאפשר לי לחתום בתנאים כאלה ולא היה מייצג אותי כך...".
ח.
התובע אמר כי במסגרת הסכם הפשרה בתביעת הפינוי הוא עמד על כך שאחותו,
איזבלה ישייב, שערבה להתחייבויותיו על פי הסכם ה שכירות – תופטר מערבותה, הואיל והיא אם חד הורית, היא בקושי מצליחה להחזיק את עצמה והתביעה גרמה לאי נוחות במשפחה, וכך הוסכם, אך
גם בענין זה רימו אותו כאשר התביעה נגדה נמחקה ולא נדחתה, ובהמשך הוגשה תביעה חדשה גם נגדה.
ט.
התובע הוסיף ואמר כי בדיעבד מתברר כי הנתבעת טמנה לו פח, כאשר החתימה אותו על הסכם, בידעה שסיכוייו לקיימו תלויים בקיום מצידה , תוך שהבטיחה את עצמה בבטוחות, וכי הוא בתמימותו, לא ידע כי עורכי הדין שמייצגים אותו, למעשה פועלים רק לטובתה ולא לטובתו, ולאחר מכן היא גרמה לכך שלא יוכל לקיים את ההסכם והגישה נגדו תביעה שקרית בסכום אסטרונומי.
י.
ועוד אמר התובע כי נודע לו שהנתבעת ניהלה מאחורי גבו מו"מ עם בעל הזכויות בבנין, לרכישת החנות תמורת 120,000$ וכי תאוות הממון של הנתבעת הובילה אותה "לפוצץ" את העיסקה בינהם.

26.
התובע אמר כי עקב העיכוב ברישום הערת האזהרה נדחה מועד התשלום השני בסך 85,000$
עד 27.1.07 , אך הוא הודיע מראש כי יתכן והעיכוב יהיה גדול יותר עקב הנסיבות שפורטו. לדבריו, בסוף חודש פברואר, תחילת מרץ, הוא מצא שותף – מר שלומי בן שושן, שהיה מוכן לממן 50,000$ מהתמורה, תמורת 50% מהזכויות בחנות, והוא ישלם לו 50% מדמי השכירות כל עוד הוא מחזיק בחנות. לדבריו הנתבעת ובעלה התחמקו ממתן תשובה . במקביל, החל אחיו, אלי לזר ישי, לנסות ולקבל הלוואה בסך 150,000 ₪ מהבנק , כנגד שעבוד דירתו – כאשר הכסף יועבר לחשבונו לכיסוי יתרת התשלום.

27.
לדברי התובע נקבעה פגישה אצל עורכי הדין ביום 12.4.07. הוא הגיע לפגישה בנכונות לשלם 50,000$ בצ'ק מזומן כאשר שלומי בן שושן היה אמור להגיע לפגישה והיתרת היתה אמור להשתלם בהמשך ואולם הנתבעת ובעלה לא הגיעו לפגישה וגם עורך הדין ברנר הודיע כי הוא חולה, ולכן הוא הודיע לשלומי לא להגיע.

לדברי התובע הוא שוחח באופן ממושך עם עו"ד דן והציע לו להפקיד אצלו בנאמנות סך של 50,000$ וכן שיק דחוי על יתרת הסכום, אך עורכי הדין סרבו לכך.

28.
ועוד הוסיף התובע כי למיטב ידיעתו הנתבעת לא שילמה שכר טירחת עורך הדין בעיסקת המכר וגם לא שילמה את מס השבח בו היתה חייבת לפי העיסקה, מאחר ו"צפתה ופעלה לכיוון "פיצוץ" ההסכם". לדבריו, הוא לא שילם את מס הרכישה מאחר וההלוואה שהיה אמור לקבל היתה אמורה לכסות גם תשלום זה ומכיוון שהיה עוסק בפתרון הבעיה שיצרה הנתבעת.

29.
לדברי התובע, הוא כלל לא קיבל את מכתב ההתראה ששלחה לו הנתבעת ובו הודיעה לו על ביטול העיסקה, ופתחה נגדו תיק הוצל"פ תוך ציון כתובת שאינה כתובתו.


30.
התובע טען כי מעשי הנתבעת מהווים הפרה יסודית ובוטה של הסכם מהכר "ומהווים הכשלה ברורה ומכוונת של התובע".

31.
התובע טען כי, גם לאחר הגשת התביעה, המשיכה הנתבעת ב"סדרת נזקים" שהובילה לפינוי שלו מהחנות ווכי
מחודש יולי 2008 היא מחזיקה בחנות שלא כדין, תוך שהיא מונעת ממנו לקבל מסמכים שלו שהיו בחנות, וכאשר חלק מהארגזים שלו נעלמו לדבריו "אכן התברר כי שיקים שהיו בארגזים אלה נעלמו, זויפו חתימות ונעשה ניסיון לגנוב כסף מחשבון הבנק. העניין מצוי בטיפול המשטרה".

לדברי התובע – הוא נלחם ככל יכולתו, באמצעים המשפטיים שעמדו לרשותו, להתנגד לפינוי, אולם לא
יכול היה לעצור אותו.

32.
התובע טען כי נגרמו לו נזקים כבדים , כאשר הוא השקיע בחנות כספים רבים והעסק הניב רווחים והוא התפרנס ממנו. התובע טען גם שנישואיו נדחו מאחר ולא היה לו מקור פרנסה. כן טען כי הפרשה פגעה בבריאותו.

33.
לאחר הגשת התצהירים מטעם הנתבעת, הגיש התובע תצהיר תשובה . התובע חלק על מרבית טענותיה של הנתבעת וצירף לתצהירו תמליל הקלטה שערך מהפגישה עם עו"ד דן
מיום 11.4.07.לדבריו, מהתמליל עולה כי הוא התכוון לשלם את הסכום של 50,000 $ במועד הפגישה ואת היתרה תוך זמן קצר ואף הסכים לשלם 2,000 ₪ בגין כל חודש של עיכוב. לדבריו הוא ביקש שעורכי הדין יתעדו את אשר אירע אך הם סרבו בטענה שהדבר "תופר תיק" לנתבעת. עוד אמר כי הסכים בהמשך להעלות את סכום הפיצוי שהסכים לשלם אך הנתבעת סרבה.

34.
בחקירה נגדית של התובע הוא השיב כי כאשר חתם על ההסכם לא היתה לו בעיה לגייס כסף כי היה לו מחזור גדול . לדבריו, לא היו מסמכים בכתב והוא גם לא הגיש לבנק כל בקשה בכתב מאחר והיה מדובר בהלוואה עסקית ובמקרה כזה עורכים את כל המסמכים רק כאשר לוקחים את ההלוואה בפועל, כי זו לא משכנתא אלא הלוואה עיסקית.

35.
התובע נשאל בחקירתו הנגדית האם נכון שהשכיר את החנות לאחיו עוד לפני ששילם לנתבעת עבור החנות והשיב:

"מה פתאום. אחי ואני היינו שותפים בפיצוציה וגם בעבודת הבנין, אבל בגלל שלא רצינו להעמיס על תיק אחד ואנחנו לא חברה בע"מ ולא שותפים", אז כשפתחנו את הפיצוציה העברנו את זה על שם שחי. זה היה משיקולי מס. זה לא השכרה"
.

36.
מטעם התובע הוגש תצהירו של אחיו, אלי לזר ישי (ת/2) שהצהיר כי סייע לתובע לשפץ את החנות וכן רכש דירה בבנין בו נמצאת החנות. לדבריו, בשלב מאוחר יותר הוא גם לקח הלוואה לצורך מימון יתרת התמורה של החנות, הכספים הוזרמו לחשבון החנות, אך "נאכלו" כיון שהחנות נסגרה עקב הסכסוך. לדבריו, הוא גם הסכים לשעבד את דירתו.

37.
אחיו של התובע הצהיר כי בשל התנהגות הנתבעת וחוסר האפשרות להפעיל את העסק, בשלב מסויים הוא הפסיק לשלם את ההלוואה שקיבל והדירה נמכרה באופן כפוי. לדבריו, הוא רואה את הנתבעת אחראית גם לכך.

38.
בחקירה נגדית של אחיו של התובע הוא לא זכר מתי קיבל את ההלוואה וכן השיב כי אין לו כל מסמך לתמוך בטענתו אודות קבלת ההלוואה והעברת כסף לחשבון בנק של התובע.

39.
אחיו של התובע השיב בחקירתו הנגדית כי כל המידע שיש לו אודות הפגישה אצל עו"ד דן ו/או על סיכומים בין התובע לבין בעלה של הנתבעת, הוא ממה שהתובע סיפר לו.

40.
תצהיר נוסף מטעם התובע הוגש על ידי שלומי בן שושן (ת/1) שהצהיר כי בשנת 2007 הציע לו התובע להצטרף איתו כשותף לחנות. הוא הגיע עם התובע לסיכום לפיו ישלם 50,000 $ ויכנס כשותף בעסק ובחנות, כאשר את יתרת התמורה ישלם אחיו של התובע מהלוואה שיקח. לדבריו, הוא
פנה לבנק לצורך אפשרויות מימון, התקדם בעיסקה ובתחילת חודש אפריל היה יכול ומוכן לשלם 50,000 $, אך בסופו של דבר התובע הודיע לו כי העיסקה לא יוצאת לפועל.

41.
בחקירה נגדית השיב מר בן שושן כי לא הגיע לפגישה עם עו"ד דן מאחר ובכניסה למשרד התובע הודיע לו לא לבוא ושהפגישה בוטלה. עוד אמר כי עד היום הוא מוכן לקחת את העיסקה.

מר בן שושן אישר כי את הסכום של 50,000 $ היה אמור לגייס באמצעות הלוואה. לדבריו הוא הביא לבנק הערכת שמאות של החנות ויכול היה לקבל הלוואה באופן מייידי. לדבריו, לא היה מדובר בהלוואה מובטחת במשכנתא אלא הלוואה לחשבון העיסקי שלו וכי את הערכת השמאי הוא הביא לבנק כדי להראות כמה היא שווה. כאשר הופנה לכך
שבהערכת השמאי נרשם כי היתה כוונה לשעבד את הנכס השיב כי "זה נכתב סתם".

42.
בעוד שהתובע טען כי מלכתחילה הנתבעת ניסתה להכשילו, טענה הנתבעת בתצהירה
(נ/5) כי מלכתחילה התובע הוא זה שהתכוון להשתלט על החנות באופן כוחני ובריוני, לאחר ששכנע אותה להשכיר לו את החנות למרות שחששה מפניו.

43.
הנתבעת הפנתה להסכם השכירות שם נקבע כי התובע אינו רשאי לבצע בחנות שינויים, תוספות או שיפוצים ללא הסכמתה מראש ובכתב. לטענתה, התובע ביקש להפוך את החנות, ששימשה כחנות בגדים, לעסק של פיצוציה/גלידרייה וביקש הסכמתה למספר שינויים, וכי ככל שביצע שינויים נוספים, הדבר אינו מעניינה כאשר בכל מקרה נקבע בהסכם השכירות כי כל עבודות שיבצע ישארו בתום תקופת השכירות ברשותה ובבעלותה ולתובע לא תהיה כל דרישה בקשר אליהם.

44.
הנתבעת טענה כי מלכתחילה התובע הפר את הוראות הסכם השכירות, כאשר במקום לשלם כל שלושה חודשים מראש שילם מידי חודש בחודשו וכאשר היא נאלצה מידי חודש להגיע לפרדס חנה, שם מתגורר התובע, על מנת לגבות את דמי השכירות, עד שחדל מהתשלום בחודש נובמבר 2005. לטענתה השיק שמסר שזמן פרעונו היה 10.11.05 סורב על ידי הבנק.

הנתבעת טענה גם כי התובע לא שילם את חשבונות המים של החנות וכי הקים, ללא היתר, פרגולה על המדרכה הצמודה לחנות, תוך הפרת התחייבותו בהסכם השכירות.

הנתבעת גם חלקה על טענת התובע לפיה הפך את החנות לבית קפה מצליח שלקוחות רבים נהרו אליו , וטענה כי המקום הפך למקום מפגש ללקוחות מפוקפקים היושבים במקום עד השעות הקטנות של הלילה ומפריעים את מנוחת השכנים.

45.
הנתבעת טענה כי אין בסיס לגרסת התובע לפיה היא "התקנאה" בו, כי אילצה אותו לרכוש את הדירה שמעל שהיתה שייכת לאימה, ו/או באשר למצב הזכויות הצמודות לחנות.

46.
הנתבעת טענה כי התובע הפר את הסכם השכירות ולא היה זכאי לממש את האופציה והוא גם לא הודיע לה על מימושה של האופציה או על הארכת תקופת השכירות – כפי שנקבע בהסכם השכירות.

47.
הנתבעת טענה כי לאור ההפרות של הסכם השכירות, ולאחר שהתובע לא פינה את החנות, היא הגישה נגדו תביעת פינוי. התובע לא הגיש כתב הגנה אלא פנה אליה והציע לרכוש את החנות. לדבריה, בעבר היא סרבה להצעתו, אך היא חששה מהאפשרות של התמשכות ההליכים לפינוי התובע ולכן הסכימה להצעתו.

48.
לדברי הנתבעת, לאור ניסיון העבר, היא העמידה בפני
התובע תנאים שיבטיחו כי במידה ויפר את ההסכם – יפונה מהחנות והבהירה לו כי מדובר בתנאי מהותי, בלעדיו לא תסכים למכור לו את החנות.

49.
הנתבעת טענה כי התובע הוא שעמד על כך שעו"ד דן ייצג את שני הצדדים בעיסקת המכר, וטענתו כאילו חברה עם עו"ד דן כדי להפילו בפח אינה נכונה.

50.
הנתבעת טענה כי בהסכם נקבע סכום של 25,000$ כפיצוי מוסכם במקרה של הפרת ההסכם לאור העובדה שהתובע כבר החזיק בחנות, והאפשרות שבמקרה של הפרה יהיה צורך לפנות מהחנות ולאור חששותיה מן התובע, בשים לב לנסיון העבר.

51.
הנתבעת טענה כי היא לא הסכימה לפטור את אחותו של התובע מערבותה, אלא רק כי התביעה נגדה תימחק, כפי שנקבע בבקשה למתן תוקף של

פסק דין
להסכם בין הצדדים.

52.
הנתבעת טענה כי החנות נרשמה על שמה בשנת 1992 וכי נפלה טעות ברישום מספר תעודת הזהות שלה בלשכת רישום המקרקעין. לפיכך, ביום 31.10.06 חתמה על תצהיר לתיקון הרישום והתיקון בוצע ביום 15.11.06.

53.
הנתבעת טענה כי העיכוב ברישום הערת האזהרה בנסיבות המתוארות בתצהירה , אינו מהווה הפרה של הסכם, לא כל שכן הפרה יסודית, כאשר מדובר בטעות סופר של לשכת רישום המקרקעין, שהיא כלל לא היתה מודעת לה. כן טענה כי לתובע ניתנה ארכה לביצוע התשלום השני עד יום 27.1.07 במקום עד 15.12.06.

54.
הנתבעת טענה כי התובע לא ביקש ממנה כל אורכה לתשלום ו/או חלקו מעבר למועד הנ"ל וכי בפועל התובע הפר את ההסכם ולא שילם את הסכום של 82,000 $, המהווה -
90% מתמורת החנות עד היום.

55.
הנתבעת טענה כי היא לא גרמה לתובע לא לקיים את הוראות ההסכם והתובע כלל לא עידכן אותה או את בעלה בענין זה.

56.
הנתבעת טענה כי לאחר שהתובע הפר את הוראות ההסכם, היא שלחה לו מכתב התראה ביום 16.2.07 ונתנה לו הזדמנות לתקן את ההפרה – אחרת יבוטל ההסכם.

57.
הנתבעת טענה כי התובע לא מילא אחר הדרישה, לא שילם את הכסף, והודיע כי הוא מבקש לשנות את ההסכם , באופן שיכלל בו רוכש נוסף וכי בשלב זה הוא מוכן לשלם 50,000 $ בלבד ואת היתרה בסך 32,000 $ בשלב מאוחר יותר (מבלי שציין מועד לתשלום היתרה).

58.
הנתבעת טענה כי בשלב זה הבינה כי מדובר בתרגיל של התובע, המבקש למשוך זמן ולהתחמק מתשלום התמורה, וכי לא
הסכימה לשנות את ההסכם, ולא הסכימה לפגישה אצל עורך הדין על מנת לשנות את תנאי ההסכם, אלא אם התובע ישלם לה במועד זה את מלוא יתרת התמורה.
59.
הנתבעת טענה כי היא שלחה לתובע ביום 25.3.07 הודעה על ביטול הסכם המכר ודרישה לתשלום הפיצוי המוסכם וכי הפגישה אצל עו"ד דן התקיימה ביום 12.4.07 לאחר שההסכם כבר בוטל, כאמור.

60.
הנתבעת טענה כי כל שארע לאחר מועד הודעת ביטול ההסכם אינו רלבנטי וכל האמור בתצהירו של התובע בענין זה אינו רלבנטי.

61.
הנתבעת טענה כי היא נדרשה לשלם מס שבח מקרקעין בגין העיסקה . היא שילמה את מס המכירה בסך 8,976 ₪ ביום 11.12.06, אך מאחר והתובע הפר את ההסכם הודיע לשלטונות מס שבח על ביטול העיסקה וביקשה לבטל אתה שומה. לדבריה, הודע לה משלטונות מס שבח כי עליה להמציא צו מבית המשפט לפי ההסכם בוטל ולפיכך הגישה תביעתה ל

פסק דין
הצהרתי.

62.
הנתבעת טענה כי שלחה לתובע את כל המכתבים בדואר רשום, אך התובע מתחמק באופן שיטתי מקבלת דברי דואר ולכן היא מסרה לו באופן אישי את האזהרה על פתיחת תיק ההוצל"פ.

63.
הנתבעת פרטה בהרחבה בתצהירה את הליכי הפינוי שנקטה נגד התובע בלשכת ההוצל"פ והוסיפה כי הפינוי בוצע ביום 7.4.08 עם כוחות מתוגברים שלך המשטרה, וכי גם לאחר הפינוי התובע עשה הכל כדי למנוע ממנה ליטול את החזקה בחנות.

64.
הנתבעת טענה כי לאחר פינוי התובע מהחנות, היא נמנעה תקופה ארוכה להכנס לחנות, כי חששה מתגובה אלימה של התובע. לדבריה, התובע גם חיבל בשער הסוגר את החנות באופן שנמנעה הכניסה אליה וכי בעלי מקצוע סרבו לבצע עבודות בחנות לאור איומים שקיבלו מהתובע.

65.
הנתבעת טענה כי היא זקפה את הסכום של 10,000$ שהתובע שילם – על חשבון הפיצוי המוסכם שמגיע לה על פי הסכם המכר. לטענתה, על פי פסק הדין שנתן תוקף להסכם הפשרה, התחייב הנתבע לשלם את יתרת דמי השכירות שהיה חייב לה – ובנוסף , עליו לשלם דמי שכירות ו/או דמי שימוש ראויים עד הגשת התביעה (9.8.07) בסך 214,579 ₪ + מע"מ, בהתאם לפרוט בתצהיר.

66.
הנתבעת טענה כי על פי ייעוץ שקיבלה, התביעה שהגיש התובע לבית משפט השלום בחדרה, לביטול הסכם הפשרה – סותרת את תביעתו לאכיפת ההסכם.
67.
מטעם הנתבעת הוגש גם תצהיר של בעלה, עמית דקל (נ/4), שעיקריו דומים לאמור בתצהירה של הנתבעת. המצהיר הכחיש כל הסכמות להן טען התובע- בינו לבין התובע.

68.
מטעם הנתבעת העיד עו"ד מיכאל דן. על פי עדותו הוא ייצג את התובע ואת הנתבעת בעיסקת מכר החנות. הוא ידע כי בין התובע והנתבעת היתה עיסקה קודמת – חוזה שכירות וידע גם שהנתבעת הגישה נגד התובע תביעה.

69.
עו"ד דן העיד כי
הוא ייצג את התובע בעיסקאות קודמות ולדבריו היו בינהם יחסים טובים של עורך דין ולקוח. לדבריו, התובע גם ידע על קשריו עם הנתבעת. על פי עדותו הוא מכיר את משפחתה של הנתבעת שנים ארוכות מאחר ושניהם ממשפחות ותיקות בפרדס חנה, אך הוא לא ייצג את הנתבעת בעיסקאות קודמות.

70.
עו"ד דן העיד כי הוא לא טיפל בתביעת הפינוי של הנתבעת, אלא טיפל בזה שותפו.

71.
עו"ד דן העיד כי הוא לא ידע כיצד התובע התכוון לממן את הרכישה. הוא לא נכנס לזה וגם לא ייעץ לנתבעת לבדוק כיצד התובע מתכוון לממן את הרכישה.

72.
בסיכומים חזר ב"כ התובע על עיקרי האמור בתצהיר התובע. ב"כ התובע טען כי גרסתו של התובע לא נסתרה ולא הופרכה ויש לקבלה.

73.
בתמצית, ב"כ התובע טען כי הנתבעת טמנה לתובע פח וכל התנהלותה היוותה טקטיקה לסלקו מהחנות בקלות, כאשר התובע בתמימותו חתם על הסכם המכר. ב"כ התובע טען כי: "הנתבעת יצרה לעצמה תמריץ כי החוזה לא יקויים, והראיה הינה כי שווי העיסקה הוא 92,000 $ ,קרי כ- 380,000 ₪, ואילו הנתבעת לקחה 10,000$ והגישה תביעה ע"ס 245,000 ₪. במילים אחרות , אם תביעתה תתקבל , היא תקבל כמעט את מלוא התמורה עבור החנות, אך תישאר עם החנות".

74.
ב"כ התובע טען כי הנתבעת הפרה את ההסכם, כאשר רישום הערת האזהרה לטובת התובע נעשה ביום 15.10.06 במקום ביום 27.11.06. לדבריו, מאותו מועד התובע עשה את כל שניתן על מנת לשלם את יתרת התשלום ואף מצא שותף שהיה מוכן לממן 50,000$ וגם אחיו של התובע החל בהליכים לנטילת הלוואה. לטענתו, בסוף חודש מרץ 2007 היתה הנתבעת יכולה לקבל 50,000 $ ותוך שבועיים שלושה את היתרה, בצירוף פיצוי סביר בגין העיכוב – אך הנתבעת סרבה לכך ובמקום זה היא או יותר נכון בעלה, ביטלו את ההסכם.

75.
ב"כ התובע טען כי התובע הציע לעורכי הדין להפקיד בידיהם הנאמנות את הסך של 50,000$ כהוכחה לרצינותו לסיים את העיסקה באופן מיידי, אך עורכי הדין סרבו לכך.

76.
ב"כ התובע הפנה לתמליל השיחה ממנו עולה כי לקראת "סיום וגמר חשבון" הזמין עו"ד דן את בעלה של הנתבעת לפגישה במשרדו, אך הוא לא הגיע. כן טען כי הציע להפקיד 50,000$ במזומן בידי עורכי הדין וכן הציע לשלם פיצוי על העיכוב.

77.
בהמשך הרחיב ב"כ התובע וטען כי גם בהמשך היו מגעים עם עו"ד דן ועם בעלה של הנתבעת.

78.
ב"כ התובע טען כי מעשי הנתבעת ומי מטעמה, מהווים הפרה יסודית של ההסכם ומהווים הכשלה ברורה של התובע.

79.
ב"כ התובע טען כי התובע פונה מהחנות בכוח ובאלימות וכי מאז חודש יולי 2008 הנתבעת מחזיקה בחנות שלא כדין. כן טען כי נגרמו לו נזקים עקב הפינוי.

80.
ב"כ התובע טען כי מערכת היחסים בין הצדדים היתה ממושכת וחייבה את הצדדים לגמישות ובמיוחד את הנתבעת לתום לב מוגבר ורגישות לתנאים המשתנים (רע"א 1185/97).

81.
ב"כ התובע טען כי התובע הסתמך על העיסקאות , בהשקעת כספים ופיתוח מוניטין של העסק וכי השקעת הכספים שינתה את מצבו לרעה.

82.
ב"כ התובע טען כי הנתבעת ועורכי הדין ידעו כי הוא עומד לגייס כספים לצורך רכישת החנות ולא גילו לו את בעיית הערת האזהרה שעיכבה אותו בגיוס הכספים.

83.
ב"כ התובע טען כי הצדדים לחוזה חייבים לנהוג בתום לב וכי גם את זכות הביטול יש להפעיל בתום לב (ע"א 1567/99) וכי הנתבעת נהגה בחוסר תום לב.

84.
ב"כ הנתבעת טען כי תביעת התובע הינה תביעת בדים, חסרת בסיס ומופרכת, אשר הוגשה רק כדי ליצור משקל נגד תביעת הנתבעת וכי יש לקבל את תביעת הנתבעת ולקבוע כי התובע הפר את ההסכם ולפיכך בדין בוטל על ידי הנתבעת.

85.
ב"כ הנתבעת טען כי התובע לא שילם את יתרת התמורה בגין החנות וניסה להציג מצג כאילו ביקש לשלם את היתרה אצל עו"ד דן לאחר שההסכם כבר בוטל על ידי הנתבעת. בנוסף, טען כי הוכח כי טענת התובע לפיה ביקש לבצע את ההסכם ולשלם את יתרת התמורה אצל עו"ד דן נסתרה בראיות.

86.
ב"כ הנתבעת טען כי יש לדחות את טענת התובע לפיה התנה את העיסקה בקבלת מימון בנקאי, אך לא קיבל אותו עקב העיכוב ברישום הערת האזהרה. לטענתו, התובע לא קיבל הלוואה מהבנק בשל מצבו הכספי הרעוע והחוב הגדול בחשבונו, וללא כל קשר לרישום הערת האזהרה.

87.
ב"כ הנתבעת טען כי יש לדחות את טענת התובע לפיה ההסכם נוסח באופן חד צדדי לטובת הנתבעת והוראות ההסכם פעלו לרעתו.
כן טען כי הוראות הסכם השכירות כלל לא רלבנטיות לתביעה זו.

88.
ב"כ הנתבעת טען כי הנתבעת היתה זכאית לבטל את ההסכם לאור הפרתו על ידי התובע והיא זכאית לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לה עקב ההפרה.

89.
ב"כ הנתבעת טען כי בהתאם להסכם הנתבעת זכאית לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם (25,000$ בניכוי הסכום שכבר שולם על חשבון המכר ונזקף על ידי הנתבעת על חשבון הפיצוי המוסכם) ובנוסף לפיצוי בגין הנזקים הממשיים שנגרמו לה.

90.
ב"כ הנתבעת טען כי יש לחייב את התובע לשלם לנתבעת דמי שימוש ראויים מתאריך 10.11.05 – המועד בו הפר את תנאי הסכם השכירות ועד מועד הפינוי – 7.4.08.

91.
ב"כ התובע הגיש סיכומי תשובה.בסיכומים חזר וטען כי הטענה לפיה התובע לא שילם את יתרת התמורה נטענה בחוסר תום לב , לאחר שהנתבעת ובעלה שיחקו איתו, משכו את הזמן, ולאחר שנקבעה עימו פגישה , סרבו לקבל את הכסף. לטענתו, הנתבעת מבקשת לקבל הן את החנות והן פיצוי ששיוויו כשוווי החנות, כאשר הכל היה מתוכנן מראש, כפי שנאמר בסיכומים.

92.
ב"כ התובע טען כי אפילו יפסק לו הפיצוי המוסכם – הוא לא יכסה את מלוא נזקיו של התובע.

93.
ב"כ התובע טען כי הנתבעת מעלה גירסאות עובדתיות שונות וסותרות ומצידה מעלה טיעונים מופרכים.

94.
ב"כ התובע
טען כי גם אם הנתבעת תטען "מאה פעם" כי הוא לא שילם את כל התמורה – אין זה משנה את העובדה הפשוטה , שהוא ביקש לשלם, ואף היה מוכן לשלם פיצוי, אותם הנתבעת סרבה לקבל. ב"כ התובע טען כי גם עדותו של שלומי בן שושן תומכת בטענתו, וכי הוא היה מוכן לשלם, וגם היום מוכן לשלם את יתרת התמורה.

95.
ב"כ התובע טען כי בחקירה נגדית של אחיו של התובע הוא הציע להביא את המסמכים לאחר הדיון וב"כ הנתבעת סרב לכך

96.
ב"כ התובע טען כי הנתבעת ובעלה ידעו על כוונתו לממן את העיסקה בהלוואה וכי יש לקבל את גרסת התובע לפיה יש הבדל בין הלוואה מובטחת במשכנתא לבין הלוואה עיסקית שלה אין מסמכים עד שמבצעים את העיסקה. ב"כ התובע טען כי עו"ד דן היה שלוחה של הנתבעת וכי הנתבעת אחראית לאי רישום הערת האזהרה. כן טען כי הוכח שנושא הזמנים היה חשוב, ואילו היה יודע שמדובר בעיכוב של 3 חודשים – לא היה חותם על העיסקה.

97.
ב"כ התובע טען כי הנתבעת טענה להפרות הסכם השכירות אך הגישה את תביעת הפינוי רק לאחר שהתובע ביקש לממש את תקופת האופציה.

98.
ב"כ התובע חזר וטען כי תנאי ההסכם היו בלתי סבירים וכי סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם היה גבוה ובלתי סביר. לטענתו, הנזק הסביר שנגרם לנתבעת נמוך בעשרות אחוזים מהנטען על ידה וגם אם היה מקום לבטל את ההסכם – הנתבעת אינה זכאי לפיצוי כאשר היא גרמה לעצמה את הנזק. בנוסף טען כי לא היה מקום לתבוע הן את הפיצוי המוסכם והן דמי שימוש.יחד עם זאת, טען כי הואיל והוא ניהל עסק במקום והשקיע בו כסף רב – הפיצוי המוסכם הינו סביר ככל שמדובר בנזקים
העלולים להגרם לתובע.

99.
ב"כ התובע טען כי התביעה לפיצוי המוסכם בצירוף דמי השימוש, מעידה על חוסר תום ליבה של הנתבעת.

100.
בנוגע לשכר הטירחה הנתבע ע"י הנתבעת, טען ב"כ התובע כי הנתבעת הביאה על עצמה הוצאות אלה וכי התובע היה מוכן לשלם את התמורה לפני 5 שנים, אך הנתבעת יזמה את כל ההליכים נגדו, לרבות תביעת הפינוי והליכי ההוצל"פ. כן טען כי במהלך הדיונים הציע בית המשפט פשרה שהנתבעת סרבה לקבל, והעדיפה להמשיך ולהתדיין, וכי גם הוא שילם שכר טירחת עו"ד גבוה אף הוא.

101.
ב"כ התובע חזר וטען, תוך שהוא מדגיש טיעונו, כי כל שהתובע רצה היה לסיים את העיסקה , ולשם כך
"ניסה , התחנן, ביקש ארגן פגישה ומשקיע..." אך הנתבעת סרבה.
102.
ב"כ הנתבעת הגיש סיכומי תשובה (כאשר לטענתו לנתבעת זכות תשובה על סיכומי התובע בתביעתה, שאוחדה עם תביעת התובע).

דיון
-

103.
הדיון
יתמקד בשלושה נושאים עיקריים:

א.
טענת התובע לפיה הוא קיים את ההסכם ו/או היה נכון לקיים את ההסכם אך הדבר נמנע ממנו על-ידי הנתבעת.

בד בבד תידון טענת הנתבעת לפיה התובע הפר את ההסכם.
ב.
טענת התובע לפיה הנתבעת היא שהפרה את ההסכם.
ג.
טענות כלליות של התובע.

בהמשך, ולאחר הקביעות בנושאים אלו – אדון בעניין הנזק.

104.
טענתו העיקרית של התובע, עליה חזר שוב ושוב בתצהירו ובסיכומים, היא כי הוא התכוון לבצע את ההסכם וכי ביקש לשלם לנתבעת את יתרת התמורה.


מאידך טענת הנתבעת היא, כי התובע שילם על-חשבון מחיר החנות סכום של 10,000 דולר בלבד וכי אי תשלום היתרה בסך 82,000 דולר, מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

105.
התובע מודה כי לא שילם במועד את יתרת התמורה עבור החנות – 82,000 דולר, אך לטענתו הדבר נגרם עקב הפרת ההסכם על-ידי הנתבעת. בנושא זה אדון להלן.


לטענת התובע הוא התכוון לשלם לנתבעת סכום של 50,000 דולר במזומן, בפגישה אצל עו"ד דן מיום 12.4.07, ואת היתרה בסך 32,000 דולר כעבור מספר שבועות, באמצעות מימון שקיבל מאחיו (הנתבע מס' 2).

106.
טענת הנתבעת היא, כי כבר ביום 16.2.07 היא הודיעה לתובע על ביטול ההסכם, וכי כלל לא הגיעה לפגישה אצל עוה"ד דן מאחר וגם במועד זה התובע לא התכוון לשלם את יתרת התמורה.

107.
איני מוצאת חשיבות לשאלה, האם נקבעה פגישה והאם התובעת היתה אמורה להגיע לפגישה אצל עו"ד דן בתאריך 12.4.07. זאת מאחר ומהראיות השתכנעתי כי התובע לא הביא עימו לפגישה הנ"ל (בין בעצמו ובין על-ידי בן שושן) את הסכום של 50,000 דולר לשם ביצוע התשלום של סכום זה באותו
מועד.

108.
ייתכן והתובע "התכוון" ו/או היתה לו "נכונות" לשלם את הסכום של 50,000 דולר
בפגישה, אך התובע אישר כי את הכסף (50,000 דולר) היה אמור להביא לפגישה שלומי בן שושן. מאידך, שלומי בן שושן אישר בחקירתו הנגדית, כי הוא אמנם היה אמור להגיע לפגישה, אך לא היה בידו באותו מועד לא סכום במזומן ואף לא שיק על סכום זה.


שלומי בן שושן אישר בחקירתו כי לשם ביצוע התשלום הוא היה אמור לקבל הלוואה מהנבק וכן אישר כי ההלואה טרם התקבלה באותו מועד.


אמנם הוא המשיך ואמר כי
יכול היה לקבל את הכסף מהבנק "באופן מיידי", אך אפילו כך, הוא אישר כי הדבר היה כרוך ברישום הערת אזהרה לטובתו, ואין חולק כי זו טרם נרשמה.

109.
בכל מקרה – ואפילו הייתי מקבלת את טענת התובע
לפיה התכוון לשלם במועד הפגישה אצל עורך הדין, ואפילו היה מסוגל לשלם את הסכום של 50,000$, אין חולק כי בהתאם להוראות ההסכם היה עליו לשלם עוד 32,000$ על מנת להשלים את יתרת התמורה (כאשר בהסכם הסכום של 82,000 דולר לא פוצל לשני תשלומים).

תמוה בעיני כיצד סבר התובע, ובסיכומים הוא ממשיך וטוען בקו זה – כי העובדה שהיה מוכן לשלם חלק מהסכום ו"הודיע" כי את היתרה ישלם בעוד כמה שבועות – יהיה בכך משום קיום הוראות ההסכם ו/או כי הנתבעת היתה חייבת לקבל את תנאיו.

מועד תשלום מהווה מעיקרי הוראות ההסכם ושינוי הן של מועד התשלום והן של אופן התשלום (בתשלום אחד או בתשלומים)
מהווה הפרה יסודית של ההסכם, וככל שהתובע היה מוכן ויכול באמת לשלם את מלוא חובו – היה עליו לדאוג לביצוע התשלום בפועל באופן שנקבע, ולא לקבוע תנאי תשלום בעצמו מבלי שקיבל את הסכמת הנתבעת.

110.
איני מקבלת גם את טענת התובע לפיה הוא היה אמור לקבל את היתרה מאחיו וכי בפועל הוא אכן קיבל כספים מאחיו לשלם ביצוע תשלום
לתובעת.

גם באשר לטענה זו - התובע לא המציא כל מסמכים המצביעים על הלוואה שקיבל אחיו לצורך מימון רכישת החנות ו/או על הפקדת כסף בחשבונו. גם אחיו של התובע, בחקירתו, השיב כי אין לו כרגע אף מסמך .

בסיכומים טען ב"כ התובע כי ב"כ הנתבעת התנגד להגשת המסמכים ואולם במהלך חקירתו הנגדית של
התובע קבעתי במפורש
כי התובע יהיה רשאי להמציא מסמכים המעידים על כסף שנתן לו על ידי אחיו
– אך אלה לא הוגשו.

111.
אחזור לעניינו של שלומי בן שושן. התובע הצהיר, כי הוא התכוון להכניס אותו כשותף בחנות, ואולם, לטענתו, הוא ביקש לעשות זאת על דרך של צירופו של בן שושן כצד לעיסקה בינו לבין הנתבעת ואף דרש כי תירשם לטובת בןשן הערת אזהרה.

על כך יש להשיב, כי:

א.
במועד בו התובע התכוון להכניס את שלומי בן שושן כשותף לעיסקה (12.4.07 – מועד הפגישה אצל עורך הדין) חלפה כבר חצי שנה ממועד חתימת ההסכם (3.10.06). על פי החוק "צרוף שותף " משמעו במועד זה – עיסקה חדשה של רכישת מחצית זכויותיו של התובע בחנות, ולא ניתן היה לצרף את אותו שלומי בן שושן כצד נוסף, שלא היה קיים במועד ההסכם.
ב.
יתרה מזאת, ברור כי התובע לא
היה רשאי לדרוש מהנתבעת להסכים לצרוף צד להסכם – ובדין הנתבעת סרבה למהלך שכזה, מה עוד שנדרש שעבוד של החנות לבנק לצורך אותו מימון.
ד.
על מנת להראות את רצינות כוונתו של שלומי בן שושן לרכוש מחצית הזכויות בחנות צורפה הערכת שמאי שנערכה לבקשת שלומי בן שושן עבור הבנק. בהערכה זו נרשם
כי היא נערכה לצורך:

"שיעבוד לאשראי לטובת בנק דיסקונט בע"מ"
.






ובגוף השומה נאמר, בין היתר:

"הערה חשובה
כפי שנמסר לי, ה"ה בן שושן שלומי מעוניין לרכוש מישאייב רבינו ראובן מחצית מזכויות הבעלות בחנות. לדבריו, זכויות הבעלות בחנות ישועבדו במלואן"
(ההדגשות במקור).

דהיינו – מדובר בעיסקה כרכישת מחצית זכויות של בן שושן בחנות.
ה.
שלומי בן שושן הצהיר אמנם כי הוא יכול היה לגייס את הכסף באופן מיידי מהבנק מאחר ולא דובר בהלוואה מובטחת במשכנתא אלא הלוואה מהחשבון העיסקי שלו, והוא נזקק להערכת השמאי רק כדי להראות לבנק את שווי החנות, ואולם דבריו סותרים את האמור באותה הערכה, לפיהם לדבריו הוא לשמאי הזכויות בחנות ישועבדו במלואן. תשובת שלומי בן שושן בחקירתו, לפיה "זה נרשם סתם" – נדחית על ידי.
ו.
בניגוד לטענת בן שושן – התובע עצמו אישר בחקירתו הנגדית כי בפגישה אצל עו"ד דן הוא דרש כי תרשם לטובת בן שושן הערת אזהרה.
ז.
ככל שהייתי מקבלת את גרסת בן שושן כי דובר היה בהלוואה עיסקית – לשם מה נדרש רישום הערת אזהרה ולשם מה בכלל נדרש להמציא לבנק הערכת שווי של החנות ככל שאינה מהווה בטוחה להלוואה?
ח.
בכל מקרה
– בין אם השומה נעשתה "סתם" ובין אחרת – ברור כי לא היתה לה משמעות לצורך קבלת ההלוואה, ובמידה והיה צורך בשעבוד – ברי כי הוא לא היה מקבל את ההלוואה , שהרי
כבר ביום 2.1.07, מיד לאחר שנרשמה הערת אזהרה לטובת התובע בגין ההסכם) הוטל עיקול על זכויותיו בדירה לטובת מע"מ חדרה בגין חוב על סך 118,755 ₪.
ט.
זאת ועוד, בחקירתו ובסיכומים נטען על ידי התובע כי אותו שלומי בן שושן היה מוכן לשלם את הכסף וגם היום הוא מוכן לכך, כפי שהעיד בעצמו אותו בן שושן, ואולם התובע עצמו העיד בתצהירו המשלים כי באותו מועד שלומי "לא היה
מוכן להיכנס כשותף בנסיבות שבהן הכל תלוי על בלימה".

112.
לפיכך, אני קובעת כי התובע לא שילם במועד ואף לא שילם ולא יכול היה לשלם את יתרת התמורה גם בהמשך, בפגישה אצל עו"ד דן, וכי בעובדת אי התשלום יש משום הפרה יסודית של ההסכם.

113.
מהראיות גם
עולה, כי התובע אפילו לא התכוון לקיים את ההסכם וממילא הוא אינו זכאי לסעד האכיפה הנתבע על ידו.

114.
ככל שהתובע אכן התכוון לקיים התחייבויותיו ולאכוף את ההסכם, היה עליו מיד לאחר שנודע לו כי הנתבעת מסרבת לקיים את ההסכם (וגם אם לא קיבל את הודעת הנתבעת על ביטול ההסכם הוא מודה כי בפגישה אצל עו"ד דן בתאריך 12.4.06 כבר נודע לו על כך) – היה עליו להזדרז ולהגיש תביעה לאכיפת ההסכם לבית המשפט המוסמך, ולהפקיד את יתרת התמורה שלא שילם לנתבעת בגזברות בית המשפט.

115.
לתובע אפילו
ניתנה הזדמנות להוכיח את רצינות כוונתו לקיים את ההסכם בהחלטת ראש ההוצל"פ מיום 3.1.08 , לפיה הליכי הפינוי יעוכבו ככל שהתובע יפקיד את הסכום של
57,000 $ בלבד – סכום חוב בו הודה אפילו התובע לאחר שקיזז, על דעתו בלבד, מיתרת התמורה שהגיע ממנו לנתבעת (82,000$) את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם (25,000$).

אין מחלוקת כי התובע לא הפקיד את הסכום במועד שנקבע ועקב כך נמשכו הליכי הפינוי, עד הפינוי בפועל ביום 12.4.08, ולפיכך, ממילא נשמט הבסיס תחת תביעתו לאכוף את ההסכם.


116.
אני מסכימה גם עם טענת הנתבעת בסיכומים, לפיה בעצם העובדה שהתובע הגיש בתאריך 25.9.07 תביעה לבית משפט השלום בחדרה להורות על ביטול פסק הדין שניתן לבקשת הצדדים ביום 18.10.06. – הראה התובע כי הוא אינו מעוניין לקיים את ההסכם, שהרי עם ביטול הסכם הפשרה , ממילא גם היה מתבטל הסכם המכר שהיווה חלק מהפשרה המוסכמת.

טענת התובע בדבר הפרת ההסכם על-ידי הנתבעת
–

117.
התובע טען, כי הערת האזהרה לטובתו נרשמה רק ביום 26.11.06 במקום סמוך לאחר ביצוע התשלום הראשון על ידו (ביום 15.10.06), וכי הדבר מנע ממנו לקיים את ההסכם, לקבל הלוואה מהבנק ולשלם לתובעת את יתרת מחיר החנות (82,000 $) במועד שנקבע בהסכם – 60 יום לאחר מועד ביצוע התשלום הראשון.

118.
הנתבעת טענה, כי העיכוב ברישום נבע מטעות במספר תעודת הזהות שלה בלשכת רישום המקרקעין, וכי היא עשתה את כל שנדרש ממנה על-ידי עורכי הדין על מנת לתקן את הרישום השגוי ומיד לאחר מכן נרשמה הערת האזהרה.

119.
הנתבעת טענה גם כי אין מדובר בהפרה של ההסכם וכי לתובע ניתנה אורכה לבצע את תשלום היתרה עד 60 יום לאחר מועד רישום ההערה, דהיינו, עד 26.1.07 (במקום עד 15.12.06).

120.
מהראיות עולה, כי אכן היה עיכוב ברישום, שייתכן והיה מקום לראותו כהפרה של ההסכם, אם כי בכל מקרה לא הפרה יסודית שלו, כטענת התובע.


יחד עם זאת, עולה בבירור מהראיות כי לעיכוב זה לא היתה כל משמעות מבחינת יכולתו של התובע לשלם לנתבעת את הסכום של 82,000 $ וכי גם אלמלא העיכוב לא היה ביכולתו לבצע את התשלום.

121.
קודם שארחיב בענין זה, אציין כי התובע טען כי במועד חתימת ההסכם מצבו הכלכלי היה מצויין, מחזור עסקיו היה גדול, ולא היתה לו כל בעיה לקבל הלוואה עיסקית למימון יתרת המחיר שלא שולם.


ואולם, מנסח רישום של החלקה עולה, כי כבר ביום 2.1.06 נרשמה על זכויותיו בחנות הערת אזהרה לטובת מעמ חדרה על סכום של 118,755 ₪.


יתרה מזאת, מנסח הרישום של כל הבניין בו מצויה החנות (נ/1) עולה, כי לטובת התובע רשומה הערת אזהרה על חלקת משנה 9 (דירה שרשומה בבעלות אמה של הנתבעת) ועל זכויותיו באותה דירה נרשמה עוד בשנת 2003 הערה לטובת בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ על סכום של 325,000 ₪ ולטובת מע"מ חדרה נרשמה ביום 2.10.05 הערה על סכום של 41,761 ₪ וביום 5.12.05 סך של 125,391 ₪.

122.
בנסיבות אלה, לא השתכנעתי כי אכן היה ביכולתו של התובע לקבל הלוואה עיסקית ולשלם באמצעותה את יתרת תמורת החנות.


למותר לציין, כי התובע לא הגיש כראיה דפי חשבון שלו בבנק, המעידים על מצבו הכלכלי האיתן, כטענתו.

123.
התובע הצהיר, כי קודם לחתימת ההסכם הוא קיבל את הבטחת מנהל סניף הבנק לפיה
יקבל את ההלוואה, אך עקב העיכוב ברישום הערת האזהרה נמנע ממנו לקבל את ההלוואה, מאחר ומנהל הסניף החדש סרב לאשר אותה.

124.
תמוה בעיניי כיצד ארע שהמנהל החדש סרב לאשר את ההלוואה שאישר קודמו, כאשר העיכוב ברישום הערת האזהרה היה בן חודש בלבד, והתובע לא הביא כל ראיה כי במהלך חודש זה חל שינוי קיצוני במצב חשבונו בבנק.

125.
התובע גם לא הביא מי ממנהלי הבנק, הן הראשון שאישר את ההלוואה, לדברי התובע, והן המנהל החדש, שסרב לאשרה.

מאחר ואי קבלת ההלוואה מהווה הגורם לאי ביצוע התשלום על-ידי התובע, לטענתו, מן הסתם אי הבאת מנהלי הבנק לעדות מביא למסקנה כי ככל שהיו מעידים – היה בעדותם כדי לפעול נגד התובע ולסתור את גירסתו.

126.
לא זו אף זו – התובע לא הציג כל מסמכים שהם מהבנק לתמיכה בטענתו כי היה אמור לקבל הלוואה עיסקית. התובע הסביר, כי מדובר בהלוואה עיסקית וככזו, עורכים את המסמכים רק כאשר מקבלים את ההלוואה בפועל.


גירסה זו נדחית בהיותה בלתי סבירה והיא נסתרת על פניה אפילו בראיות התובע עצמו, כאשר מר בן שושן העיד כי גם הוא היה אמור לקבל הלוואה עיסקית, אך לדבריו הבנק דרש להמציא לו חוות דעת שמאי באשר לשווי החנות. התובע אפילו לא טען כי נדרש להערכה שכזאת.


היעלה על הדעת כי בן שושן נדרש להמציא חוות דעת והתובע לא נדרש לשום מסמך?

ודוק: התובע טען כי את כל המגעים עם מנהל הסניף שהבטיח לו את ההלוואה, הוא
עשה קודם שהתחייב בהסכם, ואולם באותו מועד אפילו לא היה בידו הסכם שהיה יכול להציד בפני
מנהל הבנק ובו תמורת הדירה. מאידך, במועד בו בן שושן התכוון להכנס כשותף , כבר היה בסכם שבו נקבע שווי החנות, ובכל זאת הוא נדרש להמציא הערכת שמאית? תמיהה שלא ניתן לה כל הסבר.


למותר לציין, כי התובע גם לא הביא כל עד עובד בנק שיאשר כי ניתן לקבל הלוואה מהבנק ללא כל מסמכים שנערכו קודם לקבלת ההלוואה.

127.
התובע השיב גם בחקירתו, כי הבנק לא דרש ממנו ביטחון להלוואה "מעבר לחנות עצמה". ביטחון שכזה יכול להיות על דרך שיעבוד בלבד – בניגוד לטענת התובע כי מדובר בהלוואה עיסקית ולא במשכנתא.

128.
התובע הצהיר כי הנתבעת, בעלה ועו"ד דן ידעו כי הוא מתכוון לממן את יתרת התמורה עבור החנות בהלוואה וכי הדחיה ברישום הערת האזהרה גרמה לכך שלא יכול היה לקבל את ההלוואה.

הן הנתבעת והן בעלה הכחישו כי הדברים נאמרו להם על ידי התובע ו/או שידעו כיצד התובע אמור לממן את התשלום. גם עו"ד דן הכחיש בחקירתו כי התובע אמר לו כיצד הוא אמור לבצע את התשלום ואפילו התובע ,כאשר
נשאל בחקירתו הנגדית,
מדוע לא אמר לעו"ד דן שהוא זקוק לרישום הערת האזהרה
על מנת לקבל כסף מהבנק השיב כי
"מיכאל דן לא צריך להיות מעורב מאיפה אני מביא את הכסף. זה לא צריך לעניין אותו".

129.
התובע הצהיר כי במידה והיה יודע על בעיה ברישום הערת האזהרה – הוא לא היה רוכש את החנות אלא מגיע עם הנתבעת להסדר אחר "או לכל הפחות היה דואג להבטיח את עצמו במקרה שלא תתקבל משכנתא".

לא רק שהאמור סותר על פניו את דברי התובע לעיל, לפיהם היה אמור לקבל "בהלוואה עיסקית" ולא "משכנתא", אלא שלטענת התובע הוא ידע מיד לאחר התשלום הראשון כי הערת האזהרה לא נרשמה, ומן הסתם יכול היה להציג בפני
הבנק המלווה את ההסכם, שכבר היה בידו.

130.
ככל שהיה ממש בטענתו כי המועד בו היתה צריכה להירשם הערת האזהרה לטובתו היה מהותי ואחרת לא היה מתקשר בהסכם – לא היתה כל מניעה כי היה דורש לבטל לאלתר את ההסכם, שנחתם רק 12 יום קודם לכן ונכנס לתוקף רק כעבור שבוע, עם פרעון השיק שנתן לנתבעת. מועד זה היה רק יומיים לאחר מועד התשלום וספק רב בעיני אם היה נגרם לו נזק עקב הדחיה ברישום הערת האזהרה, מה עוד שלפי טענתו המדובר היה בהפרה יסודית וידול היה לתבוע את התובעת לתשלום הסכום של 25,000$ - הפיצוי המוסכם בהסכם.

131.
התובע אפילו לא הציג כל פניה בכתב לנתבעת או לבא כוחה בה הוא טוען להפרה של ההסכם ואפילו את הסכם הפשרה , שההסכם היווה חלק ממנו, הוא ביקש לבטל רק לאחר שהוגש להוצל"פ פסק הפינוי נגדו.

132.
ככל שהתובע טען כי הנתבעת הפרה את ההסכם כאשר הערת האזהרה לטובתו נרשמה באיחור, מכוח חובת תום הלב ועל מנת שהצדדים לא יהיו זאבים זה לזה (כפי שטען בא כוח התובע בסיכומיו)
– היה על התובע הטוען להפרה לשלוח לנתבעת הודעה על ההפרה ולתת לה הזדמנות לתקן את ההפרה. דבר זה לא נעשה והתובע אפילו לא טען כי פנה לנתבעת או לעו"ד

דן בקשר לכך.

133.
מאידך, הנתבעת הוכיחה כי שלחה לתובע מכתבי דרישה לתקן הפרותיו הן כאשר הפר את הסכם השכירות והן כאשר הפר את הסכם המכר. רק לאחר שהתובע לא שעה לפניותיה ולא תיקן את ההפרות – נקטה בהליכים נגד התובע.


134.
ככל שמדובר באיחור ברישום הערת האזהרה – אני מקבלת את דברי הנתבעת לפיהם לא ידעה על הטעות במספר תעודת הזהות שלה, כי הדבר התברר לה מפי עורך הדין רק לאחר שביקש לרשום הערת אזהרה לטובת התובע וכי היא פעלה לאלתר ועשתה את כל שנדרש ממנה לשם ביצוע תיקון הטעות ברישום.

135.
טענת התובע כי הדבר נעשה כחלק ממזימה של הנתבעת למנוע ממנו לקיים את ההסכם – נדחית על ידי.

136.
גם הטענה בסיכומים לפיה יש לראות בעורך הדין שלוחה של הנתבעת , וככל שהוא אחראי לטעות ו/או למשך הזמן שלקח עד התיקון ורישום ההערה לטובתו – נדחית על ידי. עורך הדין ייצג בעסקת המכר הן את התובע והן את הנתבעת וככל שהיה שלוחה של הנתבעת היה גם שלוח של התובע.

137.
התובע גם לא הביא כל ראיה שיש בה כדי להצביע כי ניתן היה לבצע את התיקון במועד מוקדם יותר ממה שנעשה בפועל וטענה סתמית גם בהקשר זה נדחית על ידי.

138.
לפיכך, אני קובעת כי עובדת רישום הערת האזהרה באיחור לא היוותה הפרה יסודית של ההסכם מצד הנתבעת.

כללי
-

139.
חלק נכבד מתצהירו של התובע הוקדש ליחסים שקדמו לחתימת ההסכם. טענות אלה אינן רלבנטיות להליך בפני
וככל שהיתה להן רלבנטיות – היה מקום להעלותן בהליך שנקט התובע לביטול הסכם הפשרה.

יחד עם זאת, ולאור העובדה שגם הנתבעת התייחסה בהרחבה לטענות התובע בענין זה, אציין כי גם בהקשר זה אני מעדיפה את גרסת הנתבעת לפיה מלכתחילה התובע לא מילא אחר הוראות הסכם השכירות וכי היה ממש בחששותיה, שהביאו אותה לדרוש תנאים מחמירים בהסכם המכר, שיבטיחו אותה מפני המצב שנוצר בפועל , בו התובע מחזיק בחנות אך אינו משלם את יתרת התמורה בגינה .

להלן אתייחס לחלק מהטענות בענין זה.

140.
בהסכם השכירות נקבע כי התובע ישלם את דמי השכירות מראש כל שלושה חודשים. אין מחלוקת כי התובע לא עמד בתנאי זה ושילם לנתבעת את דמי השכירות עבור כל חודש בחודשו (וגם זאת לאחר שהנתבעת הגיע לביתו לגבות את דמי השכירות).

התובע טען כי הדבר נעשה מאחר והנתבעת ואימה "אילצו " אותו לרכוש את דירת האם, מעל החנות, וכי הדבר היה כרוך במימון ו"סוכם" על תשלום חודשי. הנתבעת הכחישה את טענת התובע וטענה כי הדירה כלל לא היתה בבעלותה ולא היה לה כל חלק וענין בעיסקה זו.

איני נדרשת לקבוע את משמעות שינוי מועדי התשלום , ואין גם מחלוקת כי הנתבעת לא טענה להפרה של הסכם השכירות במועד ההפרה אלא רק במכתב שנשלח לתובע על ידי ב"כ הנתבעת
ביום 5.1.06 ובו נאמר כי :

"בין יתר הפרות ההסכם הרבות שנעשו על ידך, אינך משלם את שכר הדירה".

יחד עם זאת, ברי כי לא הוכח כי היה מדובר ב"סיכום" ואני מעדיפה את גרסת הנתבעת לפיה לא נתנה לכך את הסכמתה אך נאלצה להשלים עם המצב, מאחר והתובע החזיק בחנות.

141.
התובע נדרש לפנות את החנות וביום 9.2.06 אף הוגשה נגדו תביעת פינוי, בה נאמר כי מתאריך 10.11.05 הפסיק התובע לשלם את דמי השכירות וכי חובו מסתכם ב- 1,824 $ (8,390 ₪).


התובע אישר בתצהירו ובחקירתו כי הוא אכן הפסיק לשלם לנתבעת את דמי השכירות. לטענתו, הדבר נעשה לאחר שהנתבעת סרבה לאשר לו את מימוש האופציה שנקבעה בהסכם השכירות ואת הארכת תקופת השכירות.

די בהפסקת תשלום דמי השכירות כדי לקבוע שהתובע הוא שהפר את הוראות הסכם השכירות. יחד עם זאת, אוסיף ואציין כי חרף טענת התובע בדבר הפסקה "רצונית" כביכול של התשלום עקב התנהגות הנתבעת , מנספח 5 לתצהיר הנתבעת עולה כי הסיבה להחזרת השיק עבור דמי השכירות היתה "אכ"מ" – דהיינו השיק הוחזר עקב העדר כיסוי בחשבון.

הסיבה להחזרת השיק עקב העדר כיסוי תומכת בגרסת הנתבעת לפיה מצבו הכלכלי של התובע היה בכי רע וכי לא אושרה לו הלוואה והוא לא יכול היה לעמוד בתנאי ההסכם ולשלם את יתרת התמורה (בניגוד לטענת התובע, כאמור, כי לפני החתימה על ההסכם מצבו הפיננסי היה מצויין).

אין חולק גם, כי התובע לא פנה אל הנתבעת והודיע לה כי הוא מפסיק לשלם את דמי השכירות, מכל סיבה שהיא, וגם הטענה כי הפסיק את התשלום עקב התנהגות של הנתבעת נטענה לראשונה לאחר שננקטו נגדו ההליכים על ידי הנתבעת.

142.
בהקשר זה של הארכת תקופת השכירות יאמר כי בהסכם השכירות נקבע כי:

"השוכר יהיה רשאי לשכור את המושכר לתקופת שכירות נוספת של שנתיים שתחילתה מיד בתום תקופת השכירות הנקובה בהסכם (להלן "תקופת השכירות הנוספת" ובלבד שיודיע על כך למשכיר בכתב, תשעים יום לפני תום תקופת השכירות..."

התובע לא הציג כל הודעה בכתב
ששלח לנתבעת, ובה הודיע לה על רצונו להאריך את תקופת השכירות – הודעה שהיא תנאי להארכת הסכם השכירות.

התובע גם לא הביא כל ראיה התומכת בגרסתו לפיה הנתבעת סרבה לפנייתו והנתבעת הכחישה גם טענה זו של התובע.

143.
התובע טען כי שיפץ את החנות לאחר ששכר אותה והשקיע סכומים גבוהים , העולים של 100,000 ₪. התובע לא הציג ולו קבלה אחת המעידה על השקעות שביצע.

144.
הנתבעת טענה כי כבר מלכתחילה התובע הפר את הוראות הסכם השכירות, כאשר ביצע שינויים בחנות, להם לא נתנה הסכמתה. הנתבעת טענה כי התובע גם בנה מחוץ לחנות פרגולה ללא היתר.

בתצהיר משלים שהגיש התובע הוא טען כי הפרגולה לא היתה טעונה היתר וכי מדובר בסגירת חורף, שאושרה על ידי העיריה.


התובע לא הציג כל מסמך המאשר טענתו בדבר אישור שניתן לו על ידי העיריה.


בחוות דעת השמאי שנערכה לבקשת בן שושן , עליה הסתמך התובע, נאמר במפורש כי:

"הסגירה הזמנית בשטח של כ- 15 מ"ר שאינה בהיתר לא הובאה בחשבון באומדן השווי".


האמור תומך בגרסת הנתבעת.

145.
בשים לב לכל האמור – ניתן גם לקבוע כי התובע הוא שהפר את הסכם השכירות, כאשר הפסיק לשלם את דמי השכירות – ואין בסיס לטענתו כי מדובר במזימה של הנתבעת שביקשה להכשילו.

146.
התובע טען כי לאחר שהנתבעת הגישה נגדו תביעת פינוי, הוא נאלץ לחתום על הסכם הפשרה ולהסכים לתנאים שקבעה הנתבעת. בין היתר טען התובע כי
כתנאי להסכם הפשרה בתביעת השכירות, הוא דרש לפטור את אחותו, שהיתה ערבה לחובותיו.

דברים אלה של התובע הוכחשו על ידי הנתבעת ואולם, גם אלמלא דבריה, האמור על ידי התובע הינו בניגוד למסמך בכתב, כאשר בבקשה למתן תוקף של

פסק דין
להסכם הפשרה מיום 4.10.06, עליו חתומים התובע ואחיו , נאמר כי:

"הצדדים הסכימו למחוק את התביעה כנגד נתבעת 2 (אחותו של התובע – הערה שלי) אשר לא קיבלה במסירה את כתב התביעה"
.

אין באמור כל התחייבות לפטור את אחותו של התובע מהתחייבויותיה, פטור מחבות של הנתבעת ואני מעדיפה גם בענין זה את גרסת הנתבעת לפיה מעולם לא הסכימה לפטור את אחותו של התובע מערבותה להתחייבויות התובע בהסכם השכירות וכי התביעה נגד האחות נמחקה כיון שלא בוצעה לה מסירה.

147.
התובע אמר גם
כי מלכתחילה הנתבעת פעלה להכשילו ולא לאפשר לו את ביצוע הסכם המכר והראיה כי דרשה כי הסכם המכר ימסר לידיו רק לאחר פרעון
התשלום הראשון על סמך 10,000$.



הנתבעת אישרה כי דרשה, כתנאי לכניסה לתוקף של ההסכם, שהשיק הדחוי שהתובע מסר לידיה במעמד ההסכם יפרע , וזאת נוכח חששותיה מן התובע והעובדה שהחזיק בחנות באותו מועד.

148.
אני מעדיפה את דברי הנתבעת לפיהם בשים לב לניסיון העבר – היא חששה מכך שהתובע ירשום הערת אזהרה לטובתו ולאחר מכן לא ישלם גם את השיק הראשון שמסר לידיה במועד החתימה על הסכם המכר, שמועד פרעונו היה 7 ימים לאחר מועד ההסכם.

בפועל, אכן לאחר רישום הערת האזהרה, התובע לא שילם לנתבעת כל סכום נוסף על חשבון מחיר החנות.

149.
התובע טען כי ניתן
להסיק על כך שהנתבעת לא התכוונה לקיים את הסכם המכר מכך
שהנתבעת לא שילמה את מס השבח שחל עליה. התובע אמנם הודה כי גם הוא לא שילם את המס החל עליו בגין העיסקה, אך לדבריו
הוא לא שילם את המס מאחר והדבר היה אמור להעשות מכספי ההלוואה מהבנק.

150.
טענת התובע באשר לסיבה בגינה לא שילם את המס החל עליו אינה ראויה להשמע. התובע הצהיר כי מצבו היה מצויין באותו מועד וכי גלגל מחזור גדול ובמצב דברים זה תמוה כי לא שילם את הסכום של 21,126 ₪ (בגינו הוטל על זכויותיו בחנות עיקול על ידי שלטונות מס שבח בתאריך 24.6.07). דוקא אי התשלום מעיד על כך שהתובע לא התכוון ו/או לא היה מסוגל לעמוד בהוראות ההסכם.

151.
הסכם המכר נחתם ביום 3.10.06 ולפיכך היה על התובע לשלם את המס באמצע חודש נובמבר כאשר את ההלוואה הוא היה צריך לקבל רק באמצע חודש דצמבר (מועד התשלום של יתרת התמורה נקבע 60 יום לאחר התשלום הראשון שנעשה ביום 15.10.06) ולפיכך, אין גם בסיס לטענת התובע בדבר מימון תשלום המס מכספי ההלוואה.

152.
בכל מקרה – ככל שהתובע טוען כי הוא מבקש לאכוף את הסכם המכר, וטען כי השיג את המימון הדרוש לשם כך – היה עליו לשלם את המס החל עליו בגין העיסקה במועד בו השיג את המימון, ואולם הוא לא עשה כן עד היום.

153.
באשר לנתבעת – הרי שאני מקבלת את טענתה לפיה היא שילמה את מס המכירה בסך 8,976 ₪ ביום 11.12.06 אך לא שילמה את מס השבח מאחר והתובע הפר את ההסכם והיא הודיעה לשלטונות מס שבח על ביטול העיסקה.


154.
התובע טען כנגד התניות בהסכם, כי ההסכם היה חד צדדי . כן טען
טענות רבות נגד עורכי הדין שייצגו אותו, שלטענתו עשו יד אחת עם הנתבעת לנשלו מהחנות.

155.
לא מצאתי כי ההסכם הינו חד צדדי ואני מקבלת את טענת הנתבעת כי היא דרשה בטחונות (כמו מסירת ההסכם לתובע ורישום הערת אזהרה רק לאחר שיפרע התשלום הראשון) – לאור התנהגות התובע בעבר והעובדה שהחזקה בחנות היתה בידיו.

156.
התובע טען כי סכום הפיצוי המסוכם שנקבע בהסכם אינו סביר. לנושא זה אתצייחס בדיון בשאלת הנזק.

157.
התובע נתן הסכמתו לכל האמור בהסכם, אני דוחה את טענתו כי הוא לא הבין את האמור בהסכם ו/או כי לא היה ער להשלכות ההסכם, ומכל מקום, אין זה הפורום לברר טענותיו נגד ההסכם (מה עוד שתביעתו של התובע היתה לאכוף את ההסכם).

158.
גם באשר לטענות נגד עורך הדין – אין זה המקום לבררן במסגרת תביעה נגד הנתבעת.

159.
התובע טען כי מסמכים שנשלחו לו על ידי הנתבעת לא הגיעו אליו וצירף כאסמכתא אישורים של הדואר (מהאיטרנט) לפיהם "ניסיון המסירה של דבר הדואר לא עלה יפה".

מאישורי המסירה שהגישה הנתבעת עולה כי המסירה לא בוצעה מאחר והתובע לא דרש את דברי הדואר שנשלחו אליו.

160.
יתרה מזאת, ביום 21.1.08 הגיש ב"כ התובע בקשה להשתחרר מייצוג של התובע. במסגרת הבקשה הגיש ב"כ התובע הודעה לפיה, כל המכתבים הרשומים ששלח, הן לתובע
והן לאחיו, חזרו בציון "לא נדרש", כמפורט באישורי המסירה שצורפו להודעתו.

בנסיבות שכאלה – אין לו לתובע אלא להלין על עצמו על כי אינו דורש דברי דואר שנשלחים אליו.

161.
מהראיות עולה
בברור כי התובע לא מייחס כל משמעות להסכמים עליהם חתם ו/או
למסמכים בכתב ,
האם אינם מחייבים אותו והוא רשאי לשנות הוראותיהם כרצונו , וממילא הם גם לא מהווים מבחינתו
ראיה על תוכנם.

162.
הדברים מקבלים משנה תוקף בעובדה שהתובע נמנע מלפנות את החנות לדרישת הנתבעת ואפילו לאחר שנדחתה בקשתו לעיכוב הפינוי, מאחר ולא הפקיד בבית המשפט את יתרת החוב שבקיומו הודה – בוצע הפינוי רק כשלושה חודשים לאחר מכן ואף זאת חרף התנגדות התובע ובסיוע המשטרה.

163.
מכל האמור – דין תביעת התובע להידחות בהיותה נעדרת כל יסוד. בד בבד , אני קובעת כי התובע הפר את ההסכם הפרה יסודית ועל התובע לפצות את הנתבעת בגין נזקיה עקב ההפרה.

164.
לתמיכה בטענותיו הפנה ב"כ התובע לתמליל קלטת הפגישה עם עו"ד דן מיום 12.4.07. איני מוצאת כל משמעות לקלטת ולאמור שם והתובע לא יכול להסתמך על האמור שם כראיה לנכונות גרסתו – כאשר כל שהתובע מפנה אליו הוא דבריו שלו או דברי עו"ד דן , שהיה בא כוחו כמו שהיה בא כוחה של הנתבעת – וכאשר התובע עצמו מודה כי כל שנאמר לא היה מקובל על הנתבעת. מי שהתקשר עם התובע בהסכם זו הנתבעת ורק היא באופן אישי , ואפילו לא בעלה, היתה מוסמכת להגיע להסכמה באשר לשינוי תנאי ההסכם. אפילו התובע עצמו לא טוען כי ניתנה הסכמה כלשהי מאת הנתבעת.

הנזק
:

165.
כאמור, הנתבעת טענה כי היא זכאית לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם – 25,000$ בניכוי הסכום של 10,000$ ששולם על ידי התובע כתשלום ראשון, אותו היא זקפה על חשבון הפיצוי המוסכם – סה"כ 15,000$.

166.
הנתבעת טענה כי סכום הפיצויים המוסכמים הוערך על ידי הצדדים במועד חתימת ההסכם, כסכום פיצויים סביר בעד נזקים שהפרת ההסכם עלולה להסב. כן טענה כי הסכום נקבע ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפות מראש בעת כריתת ההסכם , כתוצאה מסתברת מן ההפרה, בין היתר לנוכח העובדה שהתובע כבר החזיק בחנות במועד ההסכם, כך שניתן היה לצפות כי אם יפר את ההסכם יהיה צורך לנקוט בהליכי פינוי יקרים, כפי שארע בפועל.

167.
בנוסף, טענה הנתבעת כי היא זכאית לאור הוראת סעיף 13.4 להסכם, גם לנזק הממשי שנגרם לה המתבטא בדמי שכירות ו/או דמי שימוש ראויים בגין התקופה מיום 10.2.06 (מועד הגשת תביעת הפינוי) ועד 7.4.08 (מועד פינוי החנות)
150,139 ₪ + מע"מ בסכום של 23,272 ₪ - סה"כ 173,411 ש"ח.



168.
הנתבעת טענה כי היא קבעה את דמי השכירות ו/או דמי השימוש הראויים על בסיס דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות כדלקמן:

א.
בהסכם השכירות נקבע כי דמי השכירות בשנה הראשונה יהיו 550$ + מע"מ, ובכל שנת שכירות נוספת , לרבות בתקופת האופציה של שנתיים נוספות- 5% נוספים , ביחס לשנת השכירות הקודמת.
ב.
לפיכך לתקופה מ- 9.2.06 עד 9.2.07 דמי השכירות היו אמורים להיות 636.69$ + מע"מ לחודש ובתקופה מ- 10.2.07 עד 9.8.07 – 668.2$ + מע"מ.
ג.
בהסכם השכירות נקבע כי במידה והתובע לא יפנה את החנות עם סיום תקופת השכירות – הוא ישלם בגין התקופה שעד הפינוי סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות, כדמי שכירות ראויים , אותם העריכו הצדדים מראש.
ד.
על כן – דמי השכירות בגין התקופה מ- 9.2.06 עד 9.2.07 אמורים להיות 22,940$ + מע"מ ובגין התקופה מ- 10.2.07 עד 9.8.07 – 12,027 $ +מע"מ , סה"כ 34,948.5$ + מע"מ, המהווים 150,139 ₪ + מע"מ בסך 23,272 ₪ , סה"כ – 173,411 ₪.
ה.
על סכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית חוקית מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום הפועל.


169.
הנתבעת טענה כי מדובר בנזק שהיה על התובע לצפות, כתוצאה מסתברת של הפרת ההסכם על ידו. עוד טענה כי היא נקטה בכל האמצעים הסבירים על מנת להביא לפינוי החנות, אך התובע התנגד לכך והחנות פונתה בפועל ביום 7.4.08 בלבד.

170.
הנתבעת טענה כי יש לחייב את התובע בשכר הטירחה הריאלי אותו שילמה עבור כל ההליכים כדלקמן:

א.
בגין הטיפול בפינוי החנות על פי הסכם מיום 6.5.07 – 1,750$ + מע"מ.
ב.
בגין הגשת תביעה כספית לפיצוי המוסכם ודמי שכירות ראויים, על פי הסכם מיום 6.5.06 – 17% + מע"מ מסכום כתב התביעה שהגישה נגד התובע.
ג.
בגין הגשת כתב הגנה בתביעת התובע, על פי הסכם מיום 17.12.07 – 10,000 ₪ + מע"מ.

הנתבעת טענה כי היא שילמה לבאי כוחה עבור ההליכים הנ"ל סך של 81,298 ₪ וכן הוצאות אגרות וחוקר בסך 16,056ש"ח. כן טענה כי טרם שילמה שכר טירחה עבור ישיבות בית המשפט.

171.
בתצהיר התשובה של התובע הוא הכחיש את כל החשבון שערכה הנתבעת. בסיכומים, כאמור, טען ב"כ התובע, כי סכום הפיצוי המוסכם בהסכם היה גבוה ובלתי סביר והנזק שנגרם לנתבעת נמוך מזה הנטען. כן טען כי הנתבעת אינה זכאית לכל פיצוי מאחר והיא שגרמה לנזק. ב"כ התובע טען כי הנתבעת הפרה את החובה לפעול התום לב, גם אם היתה הפרה של ההסכם, וכי תביעתה לוקה בחוסר תום לב.

172.
לאור קביעתי כי התובע הוא שהפר את ההסכם, ממילא ברור כי התובע חייב לפצות את הנתבעת על הנזקים שנגרמו לה.

173.
באשר לנזק – אני מקבלת את טענת הנתבעת לפיה הנזק הצפוי במקרה של הפרת ההסכם היה הפסד דמי השכירות ו/או דמי השימוש הראויים בגין החנות.

177.
באשר לתקופה – אין מקום לחייב את התובע בגין התקופה שקדמה להסכם , דהיינו מועד הגשת תביעת הפינוי, ונזק זה היה על הנתבעת לקחת בחשבון בעת החתימה על הסכם הפשרה. התקופה בגינה זכאית הנתבעת לפיצוי הינה מיום חתימת ההסכם – 3.10.06 ועד מועד הפינוי – 7.4.08.

178.
באשר לגובה דמי השכירות ו/או דמי השימוש הראויים , אני מקבלת את טענת הנתבעת כי הסכום הנכון שאמור לשקף את דמי השימוש הראויים הינו דמי השכירות שנקבעו לחנות , עבור אותה תקופה, בהסכם השכירות.

איני מוצאת מקום לחייב את הנתבעת בשילוש דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות, מאחר והתביעה בפני
הינה בגין הפרת ההסכם ולא הפרת הסכם השכירות ואין התובעת זכאית לכפל פיצוי – הן בגין הפרת הסכם השכירות והן בגין הפרת ההסכם.

179.
לפיכך, דמי השכירות/דמי השימוש הראויים לתקופה מ- 3.10.06 עד 9.2.07 יהיו 636.69$ מע"מ לכל חודש ולתקופה מ- 10.2.07 עד 9.8.07 – 668.2$ + מע"מ לכל חודש , ובסה"כ – 6,556 דולר
+
מע"מ בסך
1,180 דולר.

180.
כמו כן זכאית הנתבעת לפיצוי בגין הוצאותיה הריאליות (אם כי לא ברור לי כיצד הגיעה בחישוביה לסכום שנטען כי שילמה).

181.
בשים לב לעובדה שהתובע החזיק בחנות בפועל כבר במועד ההסכם, בטרם שילם את מלוא התמורה, אני מסכימה, כאמור, כי בעת קביעת הפיצוי המוסכם בהסכם נלקחו בחשבון הנזקים הצפויים , לרבות הפסד דמי שכירות ו/או הוצאות פינוי , כפי שנגרמו בפועל.

182.
איני מוצאת בנסיבות , כי סכום הפיצוי המוסכם היה מוגזם (וכאמור התובע אף טען כי ככל שהיה מדובר בנזק שנגרם לו, מדובר בסכום סביר). לא ניתן להתעלם מהתנהגות התובע, ובמיוחד העובדה שאפילו לא פינה את החנות מיד לאחר שנדחתה בקשתו לעיכוב ביצוע הפינוי, וכי נדרשה התערבות המשטרה כדי להביא לפינוי. בנוסף, ניתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעת לעשות דיספוזיציות בחנות וגם בגין כך היא זכאית לפיצוי , שצפוי היה שיגרם במידה ותביעת התובע תידחה.

183.
איני מוצאת כי הנתבעת זכאית הן לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם והן לפיצוי בגין הנזק שנגרם לה בפועל, כאשר בסעיף 13.4. להסכם נקבע כי:

"אין בקביעת הפיצויים המוסכמים כדי למנוע מהצד הנפגע לתבוע ולקבל פיצויים
בשעור החורג מאלו המוסכמים"
.

דהיינו "השעור החורג" הוא למקרה והנזק עולה על שעור הפיצוייים המוסכמים שנקבעו בהסכם ולא בנוסף להם.

184.
ההלכה, כפי שנקבעה בע"א 2161/11 דוד דרור נ. יוסף פרץ (

פסק דין
מיום 5.2.13) היא כי:

"במצב הדברים הרגיל, צדדים נוהגים לקבוע בהסכם מה יחשב להפרה יסודית, לצד קביעה זו, נקבע פיצוי מוסכם להפרה יסודית, אשר יכול שיתייחס למספר סוגים של הפרות. למרות שהפיצוי המוסכם הוא חילופי לפיצויים לפי סעיפים 10-13 לחוק התרופות, נקבע בפסיקה כי ניתן לעיתים לפסוק פיצוי מוסכם במצטבר לצד פיצוי "רגיל" לפי סעיף 10 לחוק התרופות, אם וככל שהפיצוי המוסכם לא התייחס לאותה הפרה בגינה נתבע הפיצוי המוסכם"
.

185.
בענייננו – כאמור, הנתבעת עצמה טענה בתצהירה כי בעת קביעת הפיצוי המוסכם נלקחו בחשבון כל הנזקים שצפויים עקב ההפרה – לרבות הפסד דמי השכירות/דמי שימוש ראויים עד הפינוי, הוצאות הפינוי וממילא גם ההוצאות המשפטיות.

186.
בנסיבות אלה אני קובעת כי יש בסכום הפיצויי המוסכם כדי לכסות את מלוא נזקי הנתבעת, לרבות שכר הטירחה בתביעתה, וכי מעבר לסכום שנקבע – 25,000 $, היא אינה זכאית לפיצוי נוסף.

187.
קבעתי לעיל כי העובדה שנדחה מועד רישום הערת האזהרה אינו מהווה הפרה יסודית של ההסכם ואינו מזכה את התובע בפיצויי המוסכם ו/או בנזקים להם הוא טען. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מהעובדה כי יש בעיכוב משום הפרה של ההסכם (גם אם נגרמה שלא באשמתה של הנתבעת) , אותה יש לקחת בחשבון בעת קביעת הפיצוי המגיע לנתבעת.

188.
בנסיבות אלה אני קובעת כי יש לערוך את חישוב הפיצוי המוסכם שנקבע, בניכוי הסכום ששולם – דהיינו 15,000$ למועד הגשת התביעה – 66,176 ₪, כאשר סכום זה ישא הפרשי הצמדה בלבד עד ביום. הסכום ישולם לנתבעת תוך 30 יום – אחרת ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.


יחד עם זאת, בשים לב לאמור, יש מקום לזכות את הנתבעת בשכר טירחת עורך דין.

189.
התוצאה –

א.
אני דוחה את תביעת התובע.
ב.
ניתן בזאת

פסק דין
הצהרתי לפיו ההסכם בין התובע והנתבעת מיום 3.10.06 מבוטל, לאחר שבוטל כדין על ידי הנתבעת, בשל הפרתו היסודית על ידי התובע.
ג.
אני מורה על ביטול שומת מיסוי מקרקעין מס' 106081979 שהוציא הנתבע מס' 4
וזאת בשל ביטול ההסכם:

כפועל יוצא:
ג.1 הנתבע מס' 4 ישיב לנתבעת את הסך של 8,976 ₪ , בצירוף הפרשים כקבוע בחוק למקרה של ביטול עיסקה.
ג.3 הנתבע מס' 4 יבטל את חיובי שני הצדדים במס שבח ובמס רכישה ויחזיר לנתבעת את הערבות הבנקאית מס' 48292313 שמסרה להבטחת תשלום חובותיה.

ד.
רשם המקרקעין יבטל
את הערות האזהרה שנרשמו על זכויותיו של התובע לטובת מס ערך מוסף מיום 2.1.07 ומס שבח מקרקעין מיום 19.6.07.

כמו כן, יבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת התובע על-פי ההחלטה מיום 21.8.07, כאמור בסעיף 18 של פסק הדין לעיל.

ה.
התובע ישלם לנתבעת את הסכום של 66,176 ₪ בצירוף מע"מ (כנגד חשבונית מס כחוק), וזאת תוך 30 יום מהיום, אחרת יישאו סכומים אלה הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.


כמו כן ישלם התובע לנתסעת שכ"ט עו"ד בסכום של 15,000 ₪ בצירוף מע"מ.

ו.
הנתבעים 2 ו-3 ערבו להתחייבויות התובע על-פי הסכם השכירות ולא על-פי ההסכם ולפיכך אני דוחה את התביעה כנגדם, ללא צו להוצאות.






ניתן היום,
א' אב תשע"ג, 08 יולי 2013, בהעדר הצדדים.











א בית משפט מחוזי 1171/07 רבינו ראובן ישאייב נ' שירי ברוזה, אלי לזר ישי (ישאייב), איזבלה ישאייב (ישי) ואח' (פורסם ב-ֽ 08/07/2013)