פסקי דין על אלון פרידמן | פסקי דין על יעקב שפירא

692/12 עא     07/08/2013




עא 692/12 אלון פרידמן נ' יעקב שפירא




החלטה בתיק ע"א 692/12
st1\:*{behavior:url(#ieooui) }




בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים


ע"א 692/12



לפני:

כבוד השופטת א' חיות


כבוד השופט י' עמית


כבוד השופטת ד' ברק-ארז


המערער:
אלון פרידמן



נ


ג


ד



המשיב:
יעקב שפירא


ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 08.12.2011 בתיק ה"פ 51147-12-10 שניתן על ידי כב' השופט מ' רניאל


תאריך הישיבה:
ד' באב התשע"ג

(11.7.2013)


בשם המערער:
עו"ד רון אלון
, עו"ד חגית לוגסי

בשם המשיב:
עו"ד עידית אלבו-כן





פסק דין

השופטת ד' ברק-ארז
:

1.
בעל מקרקעין חותם על חוזה המוגדר כהסכם אופציה למכירת המקרקעין. האם התקיימו בהסכם זה התנאים לכריתת חוזה מחייב? האם ההסכם הקנה את הזכות למימוש האופציה לכל הצדדים שנזכרו בו או רק למי שחתמו עליו בפועל? כמו כן, ובהנחה שהסכם האופציה היה מחייב – האם התקיימו התנאים למימוש האופציה בנסיבות העניין? אלה השאלות שעמדו במרכז הערעור הנוכחי.



התשתית העובדתית

2.
המשיב, מר יעקב שפירא
(שפירו), היה במועדים הרלוונטיים הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 10 בגוש 10817, ברחוב העלייה השנייה בחיפה, ובית מגורים הבנוי עליהם (להלן:
הנכס
).

3.
ביום 12.2.10 נחתם מסמך שנשא את הכותרת "הסכם" (להלן:
ההסכם הראשון
) בנוגע לנכס על-ידי המשיב ואייל פרידמן, אחיו של המערער (להלן:
אייל
). במסמך זה צוין המשיב כ"מוכר" ואילו כ"קונה" צוינו "אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן
". עם זאת, הופיע בו רק מספר תעודת הזהות של אייל, ורק הוא חתם עליו לצד חתימתו של המשיב. כן נקבע במסמך כי לאור רצון הצדדים לכרות חוזה מכר בעניין הנכס, ולנוכח הצורך לערוך בירור בכל הנוגע לאפשרות הפקעה של חלק מהנכס, מוקנים לקונה 30 ימים לביצוע כל הבדיקות הקשורות בנכס, ובתקופה זו לא יוכל המוכר למכור את הנכס לקונה אחר.

4.
בחודש מרץ 2010 נחתם מסמך נוסף, שאף הוא נשא את הכותרת "הסכם" ובו ניתנה ל"קונה" זכות לרכוש את הנכס תוך 6 חודשים. במסמך זה, שמועד החתימה המדויק עליו שנוי במחלוקת בין הצדדים כמפורט בהמשך, הוגדר "הקונה" כ"אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן
או מי מטעמם", וכמו במסמך שקדם לו, גם הפעם נעדרו ממנו פרטים מזהים נוספים של המערער, מלבד שמו, והוא אף לא חתם עליו (אלא רק אייל). התאריך שהיה מודפס בנוסחו המקורי של המסמך היה 18.3.2010, אך בעותקים שנמצאו ברשות הצדדים, היה התאריך המודפס מחוק, ובמקומו נרשם בכתב יד 22.3.2010.

5.
עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה על המסמך השני, היינו באיזו מידה הוא יצר חיוב חוזי מלא למכור את הנכס. על מנת לתת ביטוי למחלוקת זו, עד להכרעה בה, יכונה מסמך זה להלן בשם "הסכם האופציה" (להבדיל מ"חוזה האופציה"). בשים לב לטיבה של המחלוקת מובא כאן נוסחו המלא של הסכם האופציה:

"הסכם

הואיל והמוכר מעונין למכור את בנין המגורים ואת הקרקע שבבעלותו,
ברח' העלייה השנייה 65, חיפה, על שטח של 798 מ"ר,
והואיל והקונה הסכים לרכוש את הבנין ואת הקרקע,
והואיל ונותר לוודא מה יעלה בגורל ההפקעה אותה מבקשת העיריה מהמגרש,
להלן הוסכם כי:
לקונה תהיה הזכות לרכוש את הבנין בתוספת הקרקע, תוך 6 חודשים מחתימת הסכם זה, במחיר שסוכם בין הצדדים, על פי התנאי הבא:
במידה וההפקעה, אם תהיה, לא תעלה על 100 מ"ר משטח המגרש, הוסכם כי מחיר המכירה יהיה 3,000,000 (שלושה מיליון ₪).
במידה וההפקעה תהיה בין 100 ל- 200 מ"ר משטח המגרש, הוסכם כי מחיר המכירה יהיה 2,800,000₪ (שני מיליון ושמונה מאות אלף ₪).
במידה וההפקעה תהיה על שטח של יותר מ- מ- 200 מ"ר, יהיה מחיר המכירה 2,600,000 ₪ (שני מיליון ושש מאות אלף ₪) [בכתב יד הוסף: 'צמוד למדד או לדולר, הגבוה מביניהם' – ד.ב.א.]
כל העלויות הכרוכות בתיכנון, הכנת דוחות, וכו' יהיו על חשבון הקונה.
בתקופה זו לא יוכל המוכר למכור לשום קונה אחר".

6.
בהמשך להסכם האופציה פעל אייל לקידום חתימתו של חוזה מכר מפורט המתייחס לנכס. בין הצדדים הוחלפו שלוש טיוטות לחוזה מכר במהלך חודש אוגוסט 2010. יצוין כי בטיוטה הראשונה שנמסרה על ידי עו"ד גבעון, מטעמו של אייל, הוגדר כרוכש רק "שלמה מרין", סבם של המערער ואייל. לעומת זאת, בשתי הטיוטות האחרות שמסר עו"ד גבעון, מאותו חודש, צוינו כ"רוכש" מספר אנשים, ובהם המערער. כמו כן, ביום 15.9.2010 נרשמה הערת אזהרה לטובת המערער ביחס לנכס, על סמך הסכם האופציה.

7.
ביום 17.9.2010 פנה המשיב לאייל בשיחת טלפון, והודיע לו שהאופציה פוקעת באותו יום. אייל השיב על כך כי הוא "מממש את האופציה", ואף הודיע למשיב כי השאיר "מכתב מימוש אופציה", מספר ימים קודם לכן, אצל עורך הדין שייצג את המשיב במהלך המשא ומתן והחלפת הטיוטות בין הצדדים (עו"ד רונן). המשיב מצידו הודיע לאייל: "האופציה שלך נגמרת היום, והכל מתחיל מחדש, מכתב מימוש זה לא תשלום תמורה". עם זאת, במהלך החודש שלאחר מכן, הוחלפו טיוטות נוספות של חוזה מכר בין הצדדים, שנקבו בסכום תמורה של 3,000,000 שקל, אך הללו לא הבשילו חתימתו של חוזה מכר. ביום 20.9.2010 קבעו הצדדים להיפגש בלשכת רישום המקרקעין בחיפה, לצורך תיקון סופי של טיוטת חוזה המכר וחתימה עליו. לפגישה הגיעו אייל ועו"ד גבעון, עם שלושה שיקים בנקאיים, בהתאם לתשלומים שפורטו בטיוטה האחרונה שהוחלפה בין הצדדים. בשלב זה נמסר לאייל כי עורך דינו של המשיב חולה, ועל כן נדחתה הפגישה ולא נמסרו השיקים.

8.
ביום 30.12.2010, הגיש המערער תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה על דרך של המרצת פתיחה ובה ביקש לקבל סעד הצהרתי, לפיו הוא מימש את האופציה שהקנה לו המשיב לרכוש את הנכס, וכן תבע להורות על אכיפת הסכם האופציה, על דרך מתן צו עשה המורה למשיב לעשות את כל הדרוש למימוש זכותו של המערער (כדוגמת חתימה על המסמכים הדרושים להשלמת עסקת המכר). עם הגשת התביעה הגיש המערער בקשה לפיצול סעדים שתאפשר לו להגיש תביעה על נזקיו הכספיים, ובקשה זו אושרה בהחלטה של בית המשפט קמא מיום 22.2.2011.

פסק דינו של בית המשפט קמא

9.
בית המשפט קמא נתן את פסק דינו שדחה את תביעתו של המערער ביום 8.12.2011 (ה"פ 51147-12-10, השופט
מ' רניאל
).

10.
לצורך מתן פסק דינו הגדיר בית המשפט קמא ארבע שאלות שנדרשות לצורך הכרעה בתביעה: (א) האם המערער התקשר בחוזה אופציה מחייב עם המשיב, או שמא רק אחיו אייל עשה כן? (ב) מהו המועד שבו נערך חוזה זה? (ג) מהי הדרך למימוש האופציה לפי החוזה שנעשה? (ד) האם מומשה זכותו של הקונה לפי החוזה?

11.
בית המשפט קמא סבר כי ניתן לדחות את תביעתו של המערער כבר על יסוד התשובה לשאלה הראשונה. בית המשפט קמא דחה את גרסת המערער ואחיו, לפיה אייל פעל בעניין עבור המערער כ"מתווך" או כמיופה כוחו. קביעה זו נסמכה על מספר נימוקים. ראשית, נקבע כי רישום שמו של הקונה כ"אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן
" אינו מצביע על כך שאייל פעל עבור המערער, אלא לכל היותר על שותפות ביניהם. שנית, בית המשפט קמא הצביע על כך שהטיוטה הראשונה לחוזה מכר שהוצעה על ידי הקונה, לא ציינה את שמו של המערער כלל, ואילו יתר הטיוטות לא ציינו את שמו כקונה יחיד אלא כאחד מבין מספר קונים. בית המשפט קמא ציין כי מהמסמכים שהציג המערער עולה שפעל במסגרת עסקת יזמות, שבה אירגן קבוצת קונים לצורך רכישה משותפת של נכס (להבדיל מרכישה על-ידי קונה שבהמשך מוכר דירות לאחרים). שלישית, נקבע כי לא עלה בידי המערער להציג ראיות לכך שמסמך ייפוי הכוח של המערער לאייל אכן נערך ביום 10.2.2010 (יומיים לפני שנחתם ההסכם הראשון), כפי שהעידו אייל והמערער. בית המשפט קמא הצביע על כך שהאחים העידו על העברת המסמך, שנוסח על ידי אייל, בדואר אלקטרוני, אך לא הוצג המסמך המקורי, ולא הוצגה כל ראיה לכך שטיוטת המסמך אמנם הועברה על ידי אייל לאלון ביום 10.2.10, ולא לאחר מכן. בעניין זה, הוסיף בית המשפט קמא כי עו"ד גבעון שהתיימר לפעול בשם הקונה הן במסגרת המשא ומתן והן בטיפול מול מס שבח מקרקעין, לא פעל כלפי המערער אלא כלפי אייל, עובדה שאינה מתיישבת עם הטענה שאייל היה שלוח בלבד. רביעית, בית המשפט קמא עמד על כך שלאייל היה מניע משמעותי להסוות את מעמדו כצד לעסקה, ולא להירשם כקונה, בשים לב לכך שכחודש לפני עריכת ההסכם הראשון, ביום 11.1.2010, ניתן נגדו צו פשיטת רגל, לבקשת נושה, לאחר הליכים שנמשכו חודשים רבים קודם לכן. חמישית, ציין בית המשפט קמא כי המערער התקשה מאד בחקירתו לדבר בלשון יחיד, ואמר כל הזמן "אנחנו". המערער הסביר זאת בכך שמדובר בעסק משפחתי הכולל גם את האב. בית המשפט קמא ציין, בהקשר זה, כי בבקשה ובתצהירים לא נאמר דבר אודות מעמדו של האב כקונה, וכי מכל מקום עולה מכך שאף לשיטת המערער הוא אינו הקונה האמיתי אלא "המשפחה".

12.
גם באשר למועד ההתקשרות, דחה בית המשפט קמא את גרסתו של המערער לפיה הסכם האופציה נחתם במועד המאוחר יותר שצוין בכתב יד. הכרעה זו התבססה על כך שהמערער לא הציג את מסמך המקור. ניסיונותיו של המערער להסביר את היעדרו של המקור הוגדרו כלא סבירים וכ"בדותא". כן, נקבע כי קשייו של המערער להסביר מדוע היה צורך בתיקון "ידני" של תאריך החתימה מחלישים את גרסתו.

13.
באשר למימוש האופציה נדרש בית המשפט קמא לנוסחו של הסכם האופציה ועמד על כך שזה לא הגדיר באופן ספציפי את הדרך למימוש האופציה. בית המשפט קמא קבע כי במקרה מסוג זה אין די בהבעת רצונו של המערער כלפי המשיב, אלא יש צורך להמשיך במשא ומתן, ולהתקשר, לאחר שהקונה הביע רצונו לכך, בחוזה מכר. במלים אחרות, בית המשפט קמא הסביר כי הסכם האופציה, כשלעצמו, לא כלל את כל הנושאים שיש להסכים עליהם על מנת שיתגבש חוזה מחייב לרכישת מקרקעין, ולכן הניסיון לממש את האופציה על ידי הבעת רצונו של הקונה אינו מספק לקשירת חוזה מחייב בין הצדדים, אף כאשר מביאים בחשבון את כל הנושאים שבהם נקבעו בדין הסדרים משלימים החלים באין הסכמה אחרת בין הצדדים. כראיה לכך, התייחס בית המשפט קמא למספר חיובים נוספים שהמערער ביקש להשית על המשיב במסגרת הבקשה לצו עשה (הסדרים בכל הנוגע לאופן ביצוע תשלומי המיסים, לפעולות נדרשות מול רשויות התכנון והבניה ולהתחייבויות הנוגעות למשכנתה ביחס לנכס). נוכח דברים אלו, קבע בית המשפט המחוזי כי הסכם האופציה ביחד עם הודעת המימוש, לא יצרו חוזה מחייב לרכישת מקרקעין.

14.
בית המשפט קמא קבע עוד כי עו"ד רונן לא היה בא כוחו של המשיב, ולא היה מוסמך לקבל הודעה שעניינה מימוש האופציה עבורו (במיוחד נוכח העובדה שאף המשיב נכח בפגישה שבה, לדברי המערער, נמסרה אותה הודעה בכתב). עם זאת, נקבע גם כי המשיב ידע על מסירת ההודעה לעו"ד רונן לפני מועד פקיעת האופציה. מכל מקום, להכרעה בעניין זה לא הייתה בסופו של דבר נפקות לנוכח המסקנה שאליה הגיע בית המשפט המחוזי באשר לתוקפו של הסכם האופציה.

15.
לשיטתו של בית המשפט קמא, לאמיתו של דבר, כוונת הצדדים לא הייתה להתקשר בחוזה אופציה, אלא רק בחוזה המונע מהמוכר למכור את הנכס לאחר במשך 6 חודשים, לצד הסכמה בדבר סכום התמורה, אם ייקשר ביניהם חוזה בסופו של דבר. הוא הוסיף והסביר כי זו הייתה גם הסיבה לכך שבהסכם לא נקבע כיצד יש לממש את האופציה.

16.
בית המשפט קמא קבע גם כי אין להידרש לשאלה אם מי שמנע את כריתת החוזה המפורט במהלך תקופת האופציה הוא המשיב, מאחר שלא התבקש בתובענה סעד של פיצויים בשל ניהול משא ומתן בחוסר תום לב.

17.
נוכח דברים אלו, דחה בית המשפט קמא את תביעתו של המערער. לאחר שניתן פסק הדין הוגש עליו ערעור, אך לא הוגשה בגדרו בקשה לעיכוב ביצוע. בפועל, ביום 23.8.2012 כשמונה חודשים לאחר מתן פסק הדין בבית המשפט קמא, ובזמן שהערעור דנא היה תלוי ועומד – נמכר הנכס על ידי המשיב לצד שלישי.

הטענות בערעור

18.
באופן כללי, טוען המערער כנגד שני הטעמים המרכזיים לדחיית תביעתו בבית המשפט קמא: האחד – הקביעה שהוא אינו "הקונה" בהסכם האופציה ולכן אינו זכאי לתבוע את מימושו ואת אכיפתו; והשני –כי הסכם האופציה אינו מסוים דיו. בהמשך לכך, הוא מעלה טענות הן כנגד הקביעות העובדתיות של בית המשפט קמא, שהתבססו על העדפת עדותו של המשיב על פני עדויותיהם של המערער וגורמים נוספים, והן כנגד קביעותיו המשפטיות בכל ארבעת חלקיו של פסק הדין שניתן.

19.
בכל הנוגע לזיהויו של הקונה, המערער טוען שטעה בית המשפט קמא בקובעו שהמערער אינו "הקונה". לשיטתו, משעה ש"הקונה" הוגדר באופן הבא – "אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן
או מי מטעמם" – אין מקום לקביעתו של בית המשפט קמא לפיה הוא אינו הקונה. הערר סבור כי טענה זו של המשיב היא טענה בניגוד למסמך כתוב – ועל כן, אין לאפשר את העלאתה לפי הדין (סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמני) והפסיקה (תוך הפנייה לע"א 8837/05
מרשוד נ' אל שורט
י (11.1.2009)). המערער הוסיף וטען, במישור העובדתי, כי גרסת המשיב לפיה "לא הכיר כלל" את המערער, וכי כל מגעיו היו עם אייל בלבד איננה אמינה, לנוכח הראיות שהובאו, ובכלל זה העובדה ששמו של המערער הופיע בשני ההסכמים שעליהם חתם המשיב והעובדה שלאורך התקופה שבה הוחלפו טיוטות החוזים בין עורכי הדין של הצדדים הופיע שמו של המערער כאחד הרוכשים. כן נטען בהקשר זה כי שגה בית המשפט קמא בדחותו את הטענה לפיה אייל פעל כשלוח של המערער, טענה שנתמכה לא רק בתצהירים מטעם המערער ומטעם אייל, אלא גם בתצהירים נוספים – של עורך הדין מטעמו של המערער ושל המתווך. לבסוף, נטען כי ממילא אין נפקות לכך שהמערער לא הוגדר כ"קונה" בהסכם האופציה, מאחר שאייל היה רשאי להמחות את זכותו על פי החוזה למערער, על פי הוראת סעיף 1(א) לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969. המערער הוסיף בהקשר זה כי לא זו בלבד שההסכם לא הטיל הגבלה על אפשרות זו, אלא שאומד דעת הצדדים מצביע על היתר מפורש להעברת הזכות, לנוכח העובדה שהקונה הוגדר כ"אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן
או מי מטעמם".

20.
המערער מעלה טענות גם כנגד הטעם החלופי לדחיית תביעתו – קביעת בית המשפט קמא לפיה הסכם האופציה אינו מסוים דיו. במישור הדיוני, טוען המערער כי המשיב כלל לא טען להיעדר מסוימות בהסכם האופציה, ועל כן, היה על בית המשפט קמא להימנע מהיזקקות לטענות שלא הועלו על ידי הצדדים (הפניה לע"א 11771/07
לשכת עורכי הדין בישראל נ' הארגון בינלאומי של עורכי דין ומשפטנים
(22.1.2207)). במישור המהותי, ולגופו של עניין, טוען המערער כי שגה בית המשפט קמא שעה שהתעלם ממדיניותה של הפסיקה בדבר "מקבילית כוחות" הקיימת בין יסוד גמירות הדעת ליסוד המסוימות, במובן זה שעדות ברורה על קיומו של אחד מהם עשוי "לפצות" על חסר מסוים באחר. כך, במקום שבו בית המשפט משוכנע באשר לגמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה שאלת המסוימות של החוזה מקבלת חשיבות פחותה, תוך שימוש בכללי הפרשנות ובמנגנוני השלמה אחרים כגון סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן:
חוק החוזים
) (תוך הפנייה לע"א 2469/06
סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ
(14.8.2009) (להלן: עניין
סויסה
) ולע"א 8505/09
שאשא נ' ירוק בעיר הנעה בגז בע"מ
(23.3.2011) (להלן: עניין
שאשא
)). בנסיבות העניין, המערער מצביע על כך שהמשיב הודה כי חתם על הסכם האופציה והסכים לו. בנסיבות אלה, לשיטתו, גמירות הדעת לעשות כן "מפצה" על העדר המסוימות, ככל שזו הייתה קיימת. המערער מוסיף, למעלה מן הצורך, כי לשיטתו הסכם האופציה היה מסוים דיו, לנוכח האפשרות להשלימו באמצעות הדין והנוהג. המערער מצביע על כך כי בהסכם האופציה מופיעים הפרטים החיוניים להתקשרות מסוג זה: זהות הצדדים ופרטיהם; המחיר; ופרק הזמן למימוש האופציה על ידי הרוכש. המערער מודה כי אמנם בהסכם האופציה לא נקבעו תנאי התשלום של התמורה, אך מוסיף כי לאחר הודעת המימוש, במועד הפגישה בלשכת רישום המקרקעין הגיע בא-כוחו עם שיקים בנקאיים על מלוא הסכום שדרש המשיב, וגם במועד הדיון בבית המשפט קמא הסכים המערער לשלם את התמורה כולה במזומן, תוך פרק זמן סביר ממתן פסק הדין שיורה על אכיפתו של הסכם האופציה, וכי יתר הפרטים שלא הוסדרו בהסכם האופציה ונזכרו על-ידי בית המשפט קמא (אופן פירעון המשכנתה ותשלומי מיסים) ניתנים להשלמה. כן דוחה המערער את טענת המשיב לפיה משלא נלווה להודעת המימוש תשלום לא ניתן לראות בה מימוש תקף של האופציה. המערער טוען בהקשר זה כי מיד לאחר הודעת המימוש פעל להעברת התשלום, בהתאם למקובל בעסקאות מקרקעין ובהתאם לטיוטת החוזה האחרונה שהוחלפה בין הצדדים (באמצעות הנפקת שיקים בנקאיים, וקביעת הפגישה עם המשיב בטאבו ביום 21.9.2010, שבה היה אמור למסור את השיקים כנגד הסבת רישומה של הערת האזהרה משמו של המערער לשמו של האדם ממנו לווה כספים לצורך מימון העסקה).

21.
המערער מציין כי אין לומר שבשלב זה הפך הערעור לתיאורטי בשל כך שהנכס נמכר זה מכבר לצד שלישי, ומבהיר בהקשר זה כי בד בבד עם הגשת התביעה הגיש בקשה לפיצול סעדים שתאפשר לו להגיש תביעה על נזקיו הכספיים, ובקשה זו אושרה. בנוסף לכך, מצביע המערער על כך שאחת מן הרוכשות של הנכס מן המשיב היא חברה שאחד מבעלי המניות שלה הוא משרד האדריכלים שטיפל עבור המערער בסוגיות הנוגעות לרכישת הנכס, ולכן טוען כי מדובר ברוכש שהעסקה עמו לא הושלמה ברישום בעודו תם לב מהיבטם של דיני העסקאות הנוגדות.




טענות המשיב

22.
כנגד טענות אלה המשיב תומך יתדותיו בפסק דינו של בית המשפט קמא.

23.
בעיקרו של דבר, לשיטת המשיב, הוא לא חזר בו מעולם מהסכם האופציה, אלא שהאופציה מעולם לא מומשה – הן מבחינת המועד שנקבע לכך והן מבחינת אופן ה"מימוש". לעניין המועד, טוען המשיב כי הסכם האופציה נחתם ביום 18.3.2010 (כפי שהודפס בו), וכי נודע לו על מסירתה של הודעת המימוש למשרדו של עו"ד רונן רק ביום 17.9.2010, ואף אז לא ידע שהמערער הוא שחתם על הודעה זו. המשיב מפנה לקביעתו של בית המשפט קמא כי לא היה די במסירת ההודעה לעו"ד רונן, אשר לא היה בא כוחו של המשיב, ולא היה מוסמך לקבל עבורו הודעת מימוש כאמור. בנוסף לכך, טוען המשיב כי התנאים למימוש האופציה לא סוכמו בין הצדדים, ומכל מקום, המינימום הנדרש לצורך מימוש האופציה היה צריך להיות העברת התמורה. גם בכך הוא סמך על פסק דינו של בית המשפט קמא שקבע כי אין די בהבעת רצונו של הזכאי לממש את האופציה מבלי לשלם דבר.

24.
המשיב דוחה גם את טענת המערער לפיה ניתן היה להמחות את הזכויות על פי הסכם האופציה. המשיב סבור כי אם מדובר בחוזה מתנה (כפי שניתן לסבור בהתחשב בכך שהאופציה ניתנה ללא תמורה), הרי שהתחייבות למתנה היא אישית ואינה ניתנת להמחאה, וממילא היא ניתנת לביטול (לפי סעיף 5 לחוק המתנה, התשכ"ח-1968). לחילופין, סבור המשיב כי מכל מקום החיוב כלפי המשיב (התשלום הכספי) לא ניתן להמחאה ללא הסכמת המוכר כנושה, שאם לא כן תתקבל תוצאה שלשיטתו היא אבסורדית – חיובו של אדם למכור נכס למי שאינו מכיר כלל.

25.
ככל שהמערער מבסס את טענת ההמחאה על נוסחו של הסכם האופציה, מצביע המשיב על כך שמדובר בהסכם שנוסח על ידי אייל, ולכן כפוף לחזקה בדבר פרשנות כנגד המנסח. לשיטתו, אין זה סביר להניח שהיה חותם על הסכם אופציה החושף אותו באופן "פתוח" להתקשרות עם כל אדם מבלי שתהא לו שליטה על מספר המתקשרים עמו וזהותם.

26.
המשיב דוחה אף את טענת המערער כי העדר כל ספק באשר לגמירות דעתו של המשיב ליתן אופציה לרכישת המקרקעין מפצה על היעדר מסוימות במקרה דנן. ראשית, טוען המשיב כי גמירות דעת להעניק אופציה לקונה לרכוש את הנכס בתוך חצי שנה ממועד ההתקשרות איננה מספיקה כדי להסדיר במלואם את העניינים הכרוכים במכר, כפי שניתן ללמוד מחילופי הטיוטות בין הצדדים. שנית, המשיב טוען גם כי הצדדים חלוקים בשאלה עקרונית – האם התקשר עם אחי המערער בלבד או גם עם המערער ורוכשים אחרים – ויש בכך כדי ללמד על חוסר מסוימות בכל הנוגע לפרט מהותי בעסקה: זהות המתקשרים בו. שלישית, המשיב סבור כי חילוקי הדעות שהתגלעו לגבי המחיר המוסכם (בשל ההערכות השונות לגבי ההפקעה הצפויה, שאמורה להשפיע על המחיר) מלמדים אף הם על חילוקי דעות הנוגעים לפרט מהותי בעסקה.

27.
בשונה מן המערער, המשיב אף סבור שהערעור הפך בשלב זה לתיאורטי במהותו, בשל כך שהנכס נשוא הערעור נמכר לאחרים. המשיב מבהיר כי מכירת הנכס לא נעשתה בניגוד לדין, מאחר שהערת האזהרה לטובת המערער נמחקה על ידו, בסמוך לאחר מתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי. עוד מוסיף המשיב, כי לאחר פניית המערער לערכאות משפטיות, ניתנו לו לפנים משורת הדין – בזמן שבו התקיים הדיון בבית המשפט המחוזי – שתי הזדמנויות לרכוש את הנכס מן המשיב (בסכום של שלושה מיליון שקל), אך הוא נמנע מלנצל אותן.

דיון והכרעה

28.
השאלה שבה אנו נדרשים להכריע נסבה על מעמדו ותוקפו של הסכם האופציה שנעשה בין הצדדים – שאלה הנגזרת ממהותו של הסעד ההצהרתי שהתבקש. אכן, המערער ביקש גם סעד שעניינו אכיפת הסכם האופציה (ככל שיינתן סעד הצהרתי המורה על תוקפו). בשונה מן הבקשה לסעד הצהרתי, הבקשה הנוגעת לסעד זה היא בעלת השלכה גם על צדדים שלישיים שאינם בפני
נו, ומטעם זה, לא נוכל להכריע בה.

29.
באופן ספציפי יותר, על התשובה לשאלה זו להתבסס על התמודדות עם שלוש שאלות משנה: ראשית, האם הסכם האופציה היה חוזה מחייב? שנית, ובהנחה שאכן נכרת חוזה מחייב, למי הוקנתה האופציה מכוחו? ושלישית, האם האופציה אכן מומשה? חלק גדול מטענותיו של המשיב הוקדשו לשאלה השנייה מבין השלוש – היינו האם הסכם האופציה, אף לו נחשב חוזה מחייב, הקנה זכויות למערער, להבדיל מאשר לאחיו. עם זאת, מבחינת הגיון הדברים, ראוי להקדים ולבחון את השאלה האם ההסכם אכן היה חוזה משפטי מחייב, בעיקר מהיבטה של דרישת המסוימות. אם התשובה לשאלה זו אינה חיובית, ממילא עשוי היה להישמט הבסיס להמשך הדיון בפרטיו של הסכם זה.

שאלה ראשונה: תוקפו של הסכם האופציה כחוזה מחייב

30.
שני בעל הדין שבפני
נו חתמו על מסמך שנשא בראשו את הכותרת "הסכם". עם זאת, הכותרת אינה חזות הכול, וכעת הם חלוקים בשאלה האם זהו חוזה מחייב.

31.
על מנת לדון במחלוקת זו חשוב לחזור ולהבהיר מהי משמעותו של חוזה אופציה בעל תוקף משפטי מחייב. פרופ' גבריאלה שלו הציעה את ההגדרה הבאה לחוזה אופציה (בהקשר של רכישת או שכירת נכסים): "חוזה אופציה הוא חוזה המעניק לצד אחד זכות ברירה לרכוש או לשכור נכס... ביסוד חוזה האופציה מונחת אפוא יכולת בחירה של בעל האופציה בין התקשרות לבין אי-התקשרות בעסקה העיקרית נושא האופציה" (גבריאלה שלו
דיני חוזים – החלק הכללי
196 (2005) (להלן:
שלו
)). בדומה לכך, כותבים פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן כך: "בדרך כלל מהווה חוזה אופציה הקדמה לחוזה הסופי. חוזה כזה מעניק לצד הזכאי זכות לכפות על משנהו חוזה למימושה של האופציה" (דניאל פרידמן ונילי כהן
חוזים
כרך א' 314 (1991) (להלן:
פרידמן וכהן
). מהגדרות אלו עולה כי ביסודו של חוזה האופציה עומדת היכולת הניתנת לאחד המתקשרים לבחור אם להתקשר בעסקה העיקרית אם לאו. בע"א 10846/06
"בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין-רחובות
(23.12.11), הסבירה את הדברים השופטת
א' חיות

כך:
"ככל שבעל האופציה בוחר שלא לממשה אין החוזה העיקרי משתכלל כלל... אכן, תוקפו של החוזה העיקרי מותנה בבחירתו של בעל האופציה לממש אותה ובמובן זה מהווה מימוש האופציה קיבול של החוזה העיקרי על ידו בכל הנוגע לזכויות בנכס שהיו נשוא האופציה" (
שם
, בפסקה 25).

32.
בשונה מכך, נטען מטעם המשיב כי ההסכם דנן חייבו רק להימנע מלמכור את הנכס לאדם אחר במשך תקופה מוגדרת, וזאת על מנת לאפשר לצדדים לנהל משא ומתן נוסף. אכן, לעתים אכן נערכים חוזים לניהול משא ומתן (ראו גם:
פרידמן וכהן
, בעמ' 299-295). אולם, בענייננו, בחינת נוסחו של ההסכם מלמדת כי הצדדים לא התכוונו לחייב זה את זה רק לנהל משא ומתן בעתיד, אלא התחייבו להתקשר בעסקת מכר, ככל שתמומש האופציה. ההסכם בין הצדדים קבע במפורש כי "לקונה תינתן הזכות לרכוש את הבניין בתוספת הקרקע, תוך 6 חודשים מחתימת הסכם זה, במחיר שסוכם בין הצדדים...".
זאת ועוד: אין בהסכם התייחסות לכוונה לחתום בעתיד על נוסחו של חוזה פורמאלי נוסף, עובדה המחזקת לכאורה את הכוונה להתחייב כבר באותו שלב במסגרת חוזה סופי. בנסיבות אלה השאלה הנותרת היא אפוא רק האם ההסכם שנחתם היה מסוים דיו על מנת לשמש כחוזה אופציה מחייב.

33.

דרישת המסוימות, המעוגנת בסעיף 2 לחוק החוזים, כאחד מן התנאים לתוקפה של הצעה (וממילא גם לתוקפו של חוזה), קובעת כי פניה הינה בגדר הצעה אם היא "מסוימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה". עם זאת, בפועל, הצעה תוכל להיחשב כמסוימת דיה (וכך גם החוזה שנכרת בעקבותיה, במידה והתקיים קיבול כדין) אם פרטים שחסרים בה הם פרטים הניתנים להשלמה באמצעות החוק או הנוהג (ראו למשל: ע"א 235/75
קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש
, פ"ד ל(1) 800 (1975); ע"א 3102/95
כהן נ' כהן
, פ"ד מט(5) 739, 747-744 (1996)). על כן, מקום שהצדדים הסכימו על הפרטים החיוניים לחוזה, יכול בית המשפט לפעול להשלמת החוזה ודרישת המסוימות אינה נגרעת ובלבד שאין בין הצדדים אי-הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים (ע"א 3380/97
תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן
, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998)).

34.
חלק מן הפרטים שהמשיב ביקש להיבנות מחסרונם הם כאלה שפסיקתו העקבית של בית משפט זה הבהירה כי ההתייחסות אליהם אינה חיונית לגיבושו של יסוד המסוימות, לנוכח האפשרות להשלימם מכוח הדין או הנוהג. אלה הם פני הדברים בכל הנוגע למועד רישום הבעלות ולמועד מסירתה של החזקה (ראו למשל: ע"א 133/89

החברה לפיתוח חוף התכלת (תל-אביב-הרצליה) בע"מ

נ' מנהל מס שבח מקרקעין, נתניה
, פ"ד מז(5) 689, 707-706 (1993)) ולנשיאה בתשלומי המסים בקשר לעסקה (ראו למשל: סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. ראו גם: עניין
שאשא
, בפסקה 11). אי הסדרתם של מועדי התשלום מעוררת לכאורה קושי רב יותר. עם זאת, לאחרונה נקבע בפסיקתו של בית משפט זה כי אין מקום לקבוע באופן קטגורי שמועדי התשלום הם תנאי שאי-הסכמה עליו מלמדת בהכרח על העדר מסוימות, מאחר שבנסיבות מסוימות הוא עשוי להיות טפל ליתר פרטי העסקה (ראו: ע"א 9247/10
רוזנברג נ' סבן
, פסקה 14 (24.7.2013) (להלן:
עניין רוזנברג
)). כך או כך, בנסיבות העניין, המשיב היה נכון לבצע את התשלום כולו על אתר (כאמור בפסקה 7 לעיל), ועל-פי פסיקתו של בית משפט זה קיום מיטבי של החוזה – היינו נכונות לביצוע לפי החלופה הטובה ביותר מבחינתו של הנושה – די בה כדי לתת מענה לאי הסדרה של מועדי התשלום (ראו:
ע"א 1049/94
דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן
, פ"ד נ(5) 820, 835 (1997);
פרידמן וכהן
, בעמ' 289. כן ראו: ע"א 7193/08
עדני נ' דוד
, פסקה 5 לחוות דעתו של השופט
י' עמית
(18.7.2010) (להלן: עניין
עדני
), שאמנם חלקה על דעת הרוב, אך לא בעניין זה). המשיב אינו יכול להשליך יהבו על הטענה כי במהלך הדיון בבית המשפט קמא, דחה המערער את הצעתו לרכוש את הנכס. למעשה, המערער גילה נכונות לרכוש את הנכס בהתאם לאותה הצעה, ורק ציין כי לא יספיק לגייס את הסכום הדרוש במועד בו נקב המשיב באותו שלב (ראו עמוד 52 לפרוטוקול הדיון בבית המשפט קמא). כך או כך, אין בדברים אלו כדי לאיין את נכונותו של המערער לקיים את התשלום באופן אופטימלי "בזמן אמת", בסמוך להודעת המימוש.

35.
להשלמת התמונה, ניתן להוסיף, כי בחוזים שבהם יסוד גמירות הדעת הוא ברור, יש בכך כדי לחזק חולשה מסוימת ביסוד המסוימות (ראו למשל: רע"א 4976/00
בית הפסנתר נ' דליה מור
, פ"ד נו(1) 577 (2001); עניין
סויסה
, בפס' 7). בנסיבות העניין, בחינת חוזה האופציה מלמדת כי הוא כולל ביטוי מובהק לגמירות דעת. לשון החוזה מלמדת כי כבר בעת החתימה מנוי וגמור היה עם הצדדים להתקשר בעסקה, והחתימה על החוזה הסופי לא נעשתה רק בשל הצורך לקבוע את שיעור התמורה המדויק, בהתאם לבירור נתונים באשר לשיעור ההפקעה המיועד. וכך נכתב בו: "הואיל והמוכר
מעוניין למכור
את בניין המגורים ואת הקרקע שבבעלותו... והואיל והקונה
הסכים לרכוש
את הבניין ואת הקרקע,
והואיל ונותר לוודא מה יעלה בגורל ההפקעה
אותה מבקשת העירייה מהמגרש, להלן הוסכם כי "לקונה תינתן הזכות לרכוש את הבניין בתוספת הקרקע, תוך 6 חודשים מחתימת הסכם זה..." (ההדגשות הוספו –ד.ב.א.). על כך ניתן להוסיף כי נוסחו של חוזה האופציה לא כלל הסתייגויות באשר למידת גמירות הדעת שבו, כגון התייחסות לכך שמדובר ב"טיוטה" או לכך שהשלמת העסקה תעשה באמצעות חתימה על חוזה עתידי – הסתייגויות שרואים בהן לפעמים אינדיקציה לכך שלמתקשרים לא הייתה גמירות דעת מספקת (ראו והשוו: ע"א 158/77
רבינאי נ' מן שקד
, פ"ד לג(2) 281, 287 (1977) (להלן: עניין
רבינאי
)); ע"א 1514/04
שיכון השקעות בע"מ נ' יון חנית נכסים בע"מ
, בפסקה 10 לחוות דעתו של השופט (כתארו אז)
א' גרוניס
(14.12.2006)). בהקשר זה, יש לציין כי החלפת טיוטות לשם חתימה על חוזה מכר מפורט, לאחר החתימה על הסכם האופציה, אינה מלמדת בהכרח כי זה נעדר גמירות דעת, ועל כל מקרה להבחן לגופו (ראו: עניין
רוזנברג
, בפסקה 21). בענייננו, משעה שלא נחתם חוזה מאוחר המחליף את ההסכם הקיים, ומשלשונו של ההסכם הקיים מלמדת על מידה גבוהה של גמירות דעת, כמפורט לעיל, הרי שאין בהחלפת הטיוטות כלשעצמה כדי להעיד על אי-קיומה של גמירות דעת בהסכם.

36.
חשוב להדגיש: אף אם נניח לטובתו של המשיב כי מבחינתו הסובייקטיבית לא היה מנוי וגמור עמו להתחייב כבר במועד החתימה על הסכם האופציה, אין זה העיקר. זאת, כיוון שבעניינים מסוג זה קובעת החזות החיצונית של הדברים, כפי שציינה השופטת (כתוארה אז)
ד' ביניש
בע"א 3601/96
בראשי נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל
, פ"ד נב(2) 582, 596 (1998):
"המבחן להתקיימותה של גמירת-דעת הוא מבחן חיצוני-אובייקטיבי, מבחן שנועד להעניק הגנה להסתמכות המתקשר ולקיים את הוודאות העסקית והביטחון המסחרי. במסגרת מבחן זה יש להביא בחשבון את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ודבריהם לפני כריתת החוזה ולאחריו, ולבחון על-פי קנה-המידה האובייקטיבי את המתקשרים עצמם"
(
כן ראו: ע"א 620/89
חושנג'י נ' אמגר
, פ"ד מו(1) 588 (1992); עניין
עדני
, בפסקה 9 לפסק דינו של השופט
ע' פוגלמן
).

37.
התוצאה היא אפוא שהסכם האופציה שנחתם היה מסוים דיו. אכן, יישומו היה נדרש להשלמה (מכוח הדין והנוהג), אולם עובדה זו אינה גורעת ממסוימותו, כפי שהוסבר לעיל. בהקשר הנוכחי, איננו נדרשים לאופן ההשלמה, בשים לב לסעד הנדון – סעד הצהרתי בדבר תוקפו של הסכם האופציה.

שאלה שנייה: היריבות המשפטית בין המערער והמשיב

38.
בשלב זה, יש להידרש לשאלת מעמדו של המערער כלפי המשיב ביחס להסכם האופציה. הצדדים הקדישו חלק נכבד מטיעוניהם למחלוקת העובדתית בשאלה האם אייל פעל כשלוח עבור המערער, שעליה השיב בית המשפט המחוזי בשלילה. לשיטתי, ניתן להכריע בשאלת מעמדו של המערער כלפי המשיב מבלי להידרש למחלוקת זו. למעשה, יש לראות במערער צד להסכם האופציה נוכח הלשון המפורשת של המסמך. כפי שצוין לעיל, בהסכם הראשון הוגדר הקונה כ:"
אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן
". בנוסף, שמו של המערער הופיע במפורש גם בהסכם האופציה – אשר בו נרשם שם הקונה כ"אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן
או מי מטעמם". אם כן, משעה שהמשיב התחייב ב
שני הסכמים
, שבהם מופיע המערער באופן מפורש כרוכש אפשרי – אין באפשרותו כעת להעלות טענות לפיהן הוא מחויב כלפי אייל בלבד. ניתן להוסיף כי מעבר לכך שזו היא התשובה המשפטית הנכונה, הרי שגם מבחינת הגיון הדברים, קשה לקבל את טענתו של המשיב בנסיבות שבהן אין מדובר במסמך ארוך או מסועף שבו שמו של המערער "נחבא" בין פרטים רבים אחרים, אלא בהסכם המשתרע על פני עמוד בודד, ששם המערער מופיע בראשו.

39.
המשיב אינו יכול להיבנות אף מהיעדר החתימה של המערער על גבי הסכם האופציה. ראשית, אם סבר המשיב כי יש פגם בהיעדרה של חתימה על-ידי אחד מן הקונים הנזכרים במסמך, הרי שהיה עליו להעלות טענות אלו במועד החתימה או בסמוך לכך. שנית, כבר נפסק כי לא בכל מקרה החתימה תיחשב לתנאי בלעדיו אין להתחייבות, וזאת מבלי לגרוע מכך שיש לקיומה משמעות רבה, במקרה הרגיל (ראו למשל: ע"א 571/79
דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי
, פ"ד לז(1) 589 (1983); ע"א 692/86
יעקב בוטקובסקי ושות' – חברה ליבוא ושיווק בע"מ נ' גת
, פ"ד מד(1) 57 (1989)). הדברים מקבלים משנה תוקף שעה שהחתימה החסרה היא זו של הקונה, ולא של המוכר (ראו והשוו: עניין
רבינאי
, בעמ' 290). זאת ועוד: בנסיבות העניין שבהן נחתם החוזה גם על-ידי צד הקונה (אף אם לא על-ידי כל מי שצוינו כקונים אפשריים) נחלשת ההסתייגות הקיימת ממתן תוקף לחוזה לא חתום.

40.
בשולי הדברים, ומבלי לקבוע מסמרות בעניין, אציין כי אף לולא הכרנו במערער כצד ישיר להסכם האופציה, הרי שניתן לראות בחוזה זה חוזה לטובת צד שלישי, המקנה למערער עילת תביעה כלפי המשיב (לפי פרק ד' לחוק החוזים). כאשר שמו של המערער אינו רק מאוזכר בהסכם – אלא מופיע בראשו ככלול בהגדרת "קונה" – קל לכאורה להגיע למסקנה כי התקיימה בנסיבות העניין כוונה להקנות לו עילת תביעה.

שאלה שלישית: אופן מימוש האופציה

41.
המחלוקת האחרונה הנדרשת להכרעה, היא האם אכן מומשה האופציה במסגרת הזמן שנקבעה לכך, וזאת כאשר הסכם האופציה לא התייחס לאופן המימוש במפורש. בהקשר זה, טען המשיב שההודעה על מימוש האופציה הייתה חייבת להיות מלווה בתשלום, וככל שזה לא נעשה, שהרי שלא התקיים מימוש של האופציה. לא ניתן לקבל את טענתו זו, באשר לא הונח לה בסיס. אכן, הסכם האופציה לא כלל התייחסות לאופן מימושה של האופציה, ומוטב היה כי הצדדים לו היו מגדירים במפורש את אופן המימוש המוסכם עליהם. אולם, בנסיבות העניין, אין מדובר בפרט חיוני לדרישת המסוימות, וכמקובל לגבי פרשנות והשלמה של חוזים ניתן לנהוג אף בעניין זה בהתאם לנוהג הקיים בין הצדדים או לנוהל המקובל בחוזים מאותו סוג, וממילא גם בתום לב ובדרך מקובלת (ראו: ע"א 701/88
שיף נ' עיזבון המנוח אברהם גינדי
, פ"ד מה(5) 759 (1991)). התנאי לפיו מימוש האופציה יהיה מלווה בתשלום על אתר, לא הופיע בהסכם שנחתם בין הצדדים, והמשיב אף לא הניח תשתית לטענה כי הודעה על מימוש הסכם אופציה אמורה להיות מלווה תמיד בתשלום, עניין זה נתון להסכמתם של הצדדים לחוזה קונקרטי (ראו והשוו: ע"א 798/88
מימון נ' שטינברג
, פ"ד מה(3) 529 (1991)). מבלי לקבוע מסמרות בסוגיה הכללית מהי "הדרך המקובלת" למימושה של אופציה, הרי שבנסיבות העניין – משהודיע המערער על רצונו לממש את האופציה ואף הביע נכונות למסור למשיב שיקים בנקאיים על מלוא סכום הרכישה זמן קצר לאחר שניתנה ההודעה – הרי שניתן לקבוע כי המערער עשה די למימושה של האופציה.

שאלות נוספות

42.
בין הצדדים התגלעו מחלוקות נוספות, כמו למשל בכל הנוגע למועד החתימה על הסכם האופציה. ככלל, איננו מוצאים לנכון להתערב בקביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי בשאלות אלה, מה גם שלנוכח התוצאה שהגענו אליה אין להן נפקות מהיבט ההכרעה הסופית בערעור.

43.
לקראת סיום, יש להוסיף כי אין לקבל את הטענה שהערעור הפך לתיאורטי בשל כך שהנכס נשוא המחלוקת נמכר זה מכבר לצד שלישי. הסעדים שביקש המערער בתביעתו בבית המשפט המחוזי היו מתן

פסק דין
הצהרתי לפיו המבקש מימש את האופציה שהקנה לו המשיב בהתאם לחוזה שנחתם ואכיפה של הסכם האופציה, על דרך מתן צו עשה המורה למשיב לעשות את כל הדרוש למימוש זכותו של המערער. כפי שהוסבר, מכירתו של הנכס לצד שלישי עלולה להוות מכשול בפני
סעד האכיפה, בשים לב להוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (כמובן, רק בהתקיים התנאים הקבועים בו), כמו גם לסעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970. "תחרות הזכויות" בקשר לנכס אינה בפני
נו ואיננו מכריעים בה. לעומת זאת, מכירת הנכס אינה עומדת למכשול למתן סעד הצהרתי. בנסיבות העניין, גם אין מקום להידרש לשאלה של "תחרות זכויות" בין הרוכש לבין המערער – ולו אך משום שאותם רוכשים לא צורפו כצד להליך. דיון בכך עשוי לחייב בירור עובדתי נוסף. כפי שצוין, בנסיבות העניין התבקש פיצול סעדים. אין מניעה למתן סעד הצהרתי, והמערער ויוכל לתבוע סעדים נוספים בנפרד, ככל שימצא לנכון לעשות כן.



סוף דבר

44.
התוצאה שהגענו אליה היא אפוא שיש לקבל את הערעור בחלקו בכל הנוגע לסעד ההצהרתי שהתבקש. אנו קובעים כי בין המערער לבין המשיב נחתם חוזה תקף, אשר העניק למערער אופציה לרכוש את הנכס בתנאים שנקבעו בו. אנו מוסיפים וקובעים כי המערער עשה את הנדרש מבחינתו לשם מימוש את האופציה שהוענקה לו, במסגרת תקופת הזמן שנקבעה לתוקפה של האופציה ועל כן היה זכאי לרכוש את הנכס.

45.
התוצאה שאליה הגענו אינה קלה מבחינתו של המשיב, הטוען כי באמת ובתמים האמין כי אינו מחויב בחוזה אופציה במובן המלא, ולא כל שכן כלפי המערער. עם זאת, בחינת הדברים מעלה כי התחייבות כזו אכן קמה, וכי זו הייתה אף דרך סבירה להבנת הדברים מהיבטו של המערער. על כן, אין מוצא מן התוצאה שאליה הגענו. מקרה זה ממחיש פעם נוספת את המימרה: "חכמים היזהרו בדבריכם" – ולא כל שכן: בחוזיכם.

46.
המשיב יישא בהוצאות המערער בסך 25,000 שקל.




ש ו פ ט ת


השופט י' עמית

:


אני מסכים.

1.
במקרה דנן, לא רק שהחלפת הטיוטות בין באי כוח הצדדים אינה מלמדת על העדר גמירות דעת, אלא שעיון בטיוטות מעלה כי למעשה לא נותרו פערים בין הצדדים, והכל היה מוכן לחתימת החוזה המלא. הצדדים קבעו להיפגש בלשכת רישום המקרקעין על מנת לחתום על הנוסח הסופי של החוזה, אייל ועו"ד גבעון אף הגיעו למקום עם שלושה שיקים בנקאיים, אך החוזה לא נחתם לבסוף בשל מחלתו של עו"ד רונן ב"כ המשיב. בהקשר זה אציין כי עו"ד רונן, אשר ייצג את המשיב במו"מ בין הצדדים, לא הובא לעדות, ויש לזקוף זאת לחובתו של המשיב. מנגד, עו"ד גבעון העיד מטעם המערער,
והתקשיתי לקבל קביעת בית משפט קמא כי מדובר בעדות שולית.

2.
אחת הסיבות בגינה בית משפט קמא הגיע למסקנה כי אין לראות את המערער כקונה הייתה מן הטעם, שייפוי הכוח שנתן לאייל לפעול עבורו, אינו עונה על הוראות סעיף 20 לחוק הנוטריונים, תשל"ו-1976, "לפיו יפוי כוח לביצוע עיסקאות במקרקעין לא יהיה בר תוקף, אלא אם ערך אותו נוטריון" (פסקאות 4ד ו-ז לפסק הדין). בכך נקלע בית משפט קמא לכלל טעות. יש להבחין בין יפוי כוח לצורך ביצוע עסקה במקרקעין, הטעון אישור נוטריוני או אישור עורך דין לפי סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961, לבין שליחות לביצוע עסקה במקרקעין, אשר לא רק שאינה טעונה אישור נוטריוני, אלא שיכול ואפילו תהיה בעל פה או על ידי התנהגות השולח כאמור בסעיף 3(א) לחוק השליחות, התשכ"ה-1965 (ע"א 88/624
גולד נ' מעוז
, פ"ד מד(1) 497 (1990);
ע"א 84/80
קאסם נ' קאסם
, פ"ד לז(3) 60, 79-78 (1983)). עמד על כך אהרון ברק בספרו
חוק השליחות
כרך א 551-552 (1996):

העדר הצורך במסמך בכתב ליצירת השליחות חל גם במקום שהפעולה המשפטית נושא השליחות היא פעולה שלשם ביצועה יש צורך במסמך בכתב. "שאלת השליחות היא נפרדת ואין בינה לבין הכתב הדרוש ולא כלום". בכך לא אימץ המחוקק את הסדריהן של שיטות משפט הגורסות כי במקום שפעולה משפטית פלונית דורשת כתב לביצועה מן הדין שהשליחות ביחס אליה תהיה אף היא בכתב. עמדת החוק הישראלי, בעקבות החוק הגרמני, הצרפתי והשוויצרי, היא כי הבעת הרצון היוצרת שליחות יכול שתהיה בעל פה או בדרך אחרת שאינה בכתב, גם במקום שהפעולה המשפטית נושא ההרשאה חייבת להעשות בכתב. בכך בא לידי ביטוי הרעיון הבסיס של השליחות המפריד בין "עסקת יסוד" היוצרת את השליחות לבין כוחו של השלוח לפעול. "היות וההרשאה נפרדת מעסקת היסוד אין היא זקוקה לצורתה של עיסקת היסוד". על כן, הרשאה לשלוח לכרות חוזה ובו התחייבות לתת מתנה בעתיד אינה טעונה מסמך בכתב למרות שהחוזה עצמו צריך כתב.



ובקיצור, בשליחות של אייל עבור המערער עסקינן, ולצורך שליחות זו, לא היה צורך ביפוי כוח הנדרש לביצוע עסקת מקרקעין.



ש ו פ ט


השופטת א' חיות

:


אני מסכימה לחוות דעתה של חברתי השופטת ד' ברק-ארז
ולהערותיו של חברי השופט י' עמית
.




ש ו פ ט ת




הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז
.



ניתן היום, א' באלול התשע"ג (7.8.2013).

ש ו פ ט ת
ש ו פ ט
ש ו פ ט ת

_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.

12006920_a06.doc

או
+הג
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,

www.court.gov.il








עא בית המשפט העליון 692/12 אלון פרידמן נ' יעקב שפירא (פורסם ב-ֽ 07/08/2013)