פסקי דין על שלמה עמר | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל

28108-06/10 הפ     11/09/2013




הפ 28108-06/10 שלמה עמר נ' מינהל מקרקעי ישראל








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד



ה"פ 28108-06-10 עמר נ' מנהל מקרקעי ישראל


בפני

כב' השופטת
עירית וינברג-נוטוביץ

המבקש
שלמה עמר
ע"י ב"כ עו"ד דוד מנע
ועו"ד שמואל כהן


נגד

המשיב
מינהל מקרקעי ישראל

ע"י ב"כ עו"ד חגי לרון





פסק דין


בפני
תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי לפיו המבקש זכאי להירשם כחוכר של חלקה 256 בגוש 8808 (לשעבר גוש 7818 חלקה 4) בשלמותה (בשטח של כ - 1 דונם) המצויה בישוב עין שריד הידועה גם כמגרש 2077 (להלן: "החלקה" או "המגרש").

המבקש, שהינו יורשם החוקי של הוריו המנוחים (יהודה ואללי עמר ז"ל), שרכשו את החלקה ממינהל מקרקעי ישראל
(להלן: "המינהל"), פנה למינהל בבקשה להירשם כבעלים של החלקה בשלמותה. המינהל סירב בטענה כי זכויותיו של המבקש מתפרשות על מחצית החלקה בלבד (כ- 500 מ"ר), ומכאן התובענה.

א.
רקע עובדתי
א.1. העסקאות בישוב עין שריד

1.
בשנות ה-80 החכיר המינהל, באמצעות עמידר, שטחים בישוב עין שריד, עליהם היו בנויים מבנים של עמידר, אשר הושכרו על ידה.
לאחר שעמידר והמינהל החליטו למכור את המבנים והקרקע עליהם הם בנויים ואת הקרקע הצמודה למבנה, ערכה עמידר שמאות הן לקרקע והן לבנוי. השמאות בגין הקרקע הועברה לאישור המינהל, ומשאושרה, חתמו החוכרים על שני הסכמים נפרדים: האחד, הסכם עם עמידר בגין רכישת המבנה (או העברה משכירות לרכישה במקרים בהם רכשו החוכרים מבנה שהושכר להם קודם לכן), והשני, הסכם עם המינהל בגין חכירת הקרקע.

2.
המגרשים ששווקו ע"י המינהל היו בשטח של כדונם, לכל מגרש, כאשר על כל אחד מהם ניתן היה לבנות יחידת דיור אחת (עפ"י ת.ב.ע צ"ש/199 שהייתה קיימת אז).
הסכמי החכירה שנחתמו עם החוכרים, היו בחלקם ביחס לחלקה בשלמותה ובחלקם ביחס לכמחצית החלקה, עליה מצוי המבנה. לרוב, נבע הדבר מקושי כלכלי של החוכר לרכוש זכויות חכירה בחלקה בשלמותה.

3.
לימים, שונתה הת.ב.ע באופן שאיפשר לפצל כל חלקה לשני מגרשים בני כחצי דונם, בהעברה לבן משפחה ממשיך, ולבנות יחידת דיור על כל חלק המגרש.
חוכרים שרכשו מלכתחילה מגרש בשטח של כדונם וביקשו לפצלו, נדרשו לשלם למינהל דמי פיצול בשיעור של 51% מערך הקרקע. בהחלטת המינהל מיום 8/8/2003 הופחתו דמי הפיצול והועמדו על 31%.


4.
בפרוטוקול ישיבה מיום 3/12/85 (להלן: "פרוטוקול 85'") שהתקיימה בהשתתפות נציגי המינהל, עמידר וועד עין שריד (ת/6), נקבע בסעיף 2 לפרוטוקול כדלקמן:
"א. בעלי חוזים "העברה משכר לחכר" בגין מגרש ראשון כאשר המגרש השני גם כן תפוס
"עפ"י ת.ב.ע צ"ש/199 המגרשים במקורם היו בגודל של כ- 1000 מ"ר ולגביהם נחתמו חוזים עם עמידר בצירוף תרשים המגרש, ואילו עפ"י ת.ב.ע החדשה צ"ש/9 -9/21 המגרש פוצל ל-2 מגרשים יחידים בני 500 מ"ר כ"א ובעלי הזכויות חתמו על חוזים עם חב' עמידר בגין המגרש הראשון בלבד. סוכם שהמחוז יכין עסקאות בגין המגרש השני הריק לבני משפחה מקרבה ראשונה אשר ישלמו 80% מערך הקרקע עפ"י שומה מעודכנת למועד העסקה כאשר יתרת 20% יהוו בסיס לחישוב דמי חכירה שנתיים כמקובל, ולהלן מספרי המגרשים: 2017, 2044, 2048, 2097, 2107, 2120, 2124, 2130, 2131, 2171, 2175, 2175, 2181, 2212, 2255."
ב. בעלי חוזי שכירות אשר מחוסר תקציב נשארים במצב חוזי קיים ואילו המגרש השני יוחכר לבני משפחה מקרבה ראשונה.
המצב הסטטוטורי הינו כמפורט בסעיף א לעיל ואילו החוזים הם חוזי השכירות המקוריים עם חב' "עמידר" כאשר מחוסר תקציב נמנעו האנשים מרכישת זכויות באמצעות "העברה משכר לחכר", משפחות אלה מבקשות לאפשר לבני המשפחה מקרבה ראשונה לרכוש זכויות בקרקע בגין המגרש השני הריק כאשר המצב החוזי לגבי המגרש הראשון הבנוי ישאר בעינו. סוכם שהמינהל יכין עסקות בגין המגרש השני הריק לבני משפחה מקרבה ראשונה אשר ישלמו 80% מערך הקרקע עפ"י שומה מעודכנת למועד העסקה ואילו יתרת 20% יהוו בסיס לחישוב דמי חכירה שנתיים כמקובל, ולהלן מספרי המגרשים: 2019, 2094, 2122, 2126, 2128, 2167, 2170, 2173, 2177, 2183, 2211."

5.
המגרש נושא התובענה (מגרש מס' 2077), אשר נרכש על ידי הורי המבקש, אינו מאוזכר בפרוטוקול 85 כאחד מהמגרשים שנרכשו במחציתם וניתנה לרוכשים זכות הקצאה לרכישת חלקו השני של המגרש.
עם זאת, לאור בקשת ועד הישוב, הסכים המינהל להכליל את המגרש של הורי המבקש בהסדר על פי פרוטוקול 85.

6.
עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל וההסדר שהושג בפרוטוקול 85, עם שינוי התב"ע ניתן היה לבצע שני סוגי עסקאות:-
א.
עסקת רכישה/הקצאה

– המיועדת לחוכר שרכש מלכתחילה כחצי דונם מגרש, ומבקש כעת לרכוש את המחצית השניה של המגרש ולבנות עליו.
בעסקה זו ניתנה לחוכר אפשרות לרכוש את החלק השני של המגרש בפטור ממכרז. בעבור הקצאת החלק השני של המגרש נדרש החוכר לשלם דמי חכירה בשיעור 80% ובנוסף דמי חכירה שנתיים בשיעור 20% מהיתרה. לימים שונה תעריף דמי החכירה והוא עומד כיום על 91% מהערכת השמאי ביחס לערך הקרקע.
ב.
עסקת פיצול

– המיועדת לחוכר שרכש מלכתחילה חלקה בשלמותה (בשטח של כדונם) ומבקש כעת לפצל את המגרש לשניים לצורך בניית יחידה נוספת על חלקו השני של המגרש (התשלום הינו עבור שינוי זכויות הבניה במגרש).
בעסקת פיצול נדרש החוכר לשלם 51% או 31% מערך הקרקע (בהתאם למועד הפיצול).
(ראה גם עדותה של הגב' רימון בעמ' 22-23 לפרוטוקול).

7.
לטענת המבקש, הוריו רכשו מלכתחילה שטח של כדונם ועל כן הם זכאים לערוך עסקת פיצול, ואילו לטענת המינהל ההורים רכשו שטח של כחצי דונם ועל כן הם זכאים לערוך עסקת הקצאה.
א.2. השתלשלות העניינים ביחס למגרש שנרכש על ידי הורי המבקש

8.
על פי נסח הרישום של החלקה בפנקסי המקרקעין, שטח המגרש הוא 968 מ"ר הרשום במלואו בבעלות קרן קיימת לישראל (נספח 1 לתובענה).

9.
הוריו המנוחים של המבקש עלו לארץ בשנת 1956 והתיישבו במגרש כברי רשות.

10.
ביום 19/7/1966 נחתם בין הורי המבקש לבין חברת עמידר חוזה שכירות בקשר עם מבנה דו משפחתי למגורים שהוקם על חלק מהחלקה (נספח 3 לתובענה).

11.
ביום 29/6/80 נערכה שומה על ידי עמידר, בהתייחס לשטח של 500 מ"ר והמבנה הבנוי עליו. השומה אושרה ע"י המינהל ביום 14/7/1980 (נספח א' לכתב התשובה).

12.
ביום 20/1/1981 נחתם הסכם לרכישת הבית (העברה משכירות לרכישה) בין ההורים לבין עמידר (נספח ב' לכתב התשובה) ובאותו היום נחתם גם חוזה חכירה ביחס לקרקע בין ההורים למינהל (נספח ג' לכתב התשובה) (להלן: "חוזה החכירה").
התשלום בוצע בנפרד לעמידר בגין המבנה ולמינהל בגין הקרקע.
בחוזה החכירה לא מולאו הפרטים הנוגעים להגדרת המגרש או שטחו. הרשימה המצורפת לחוזה החכירה, המיועדת למילוי מפרט הנכס (לרבות שטחו), נותרה אף היא ריקה.

13.
ביום 20/5/1991 פנה יהודה עמר (אביו של המבקש) למינהל בבקשה לחתום עימו על חוזה חכירה ביחס לשטח של 987 מ"ר, וכתב כדלקמן (נספח ה' לתצהיר המינהל):
"אנו עמר יהודה ואללי מעין שריד ביצענו רכישה של הבית מעמידר כולל מס רכישה, ותשלום שומה.
אנו מבקשים לחתום חוזה עם המינהל על הקרקע והמגרש.
גודל המגרש הוא 987 מטר כמעט דונם".

14.
ביום 24/5/1991 פנה ועד עין שריד למינהל וביקש לכלול בסיכום עפ"י פרוטוקול 85 את משפחת עמר יהודה (נספח ב' לתצהיר המשלים מטעם המינהל).

15.
ביום 28/8/1991 כתב אביו של המבקש למינהל כדלקמן (נספח ו' לתצהיר המינהל):
"אני יהודה עמר רוצה לרכוש את מגרש 2077 הצמוד למגרש 2078.
לידיעתכם פניתי כבר מספר פעמים ולא נעניתי בתשובה.
לידיעתכם אני לא אסבול קיפוח בענין. כל שורת המגרשים במערב בקו 2077 נרכשו כמעט כולם.
אני דורש עכשיו לרכוש את המגרש עבור עמר יהודה כדי שאוכל לבנות."




16.
ביום 23/1/1992 הגיש יהודה עמר למינהל (לידי מר אלי בורג – מנהל מחלקת עיסקות) ערעור על גובה השומה במגרש, במסגרתו טען:
"ביקשתי זה שנה לקנות את המגרש הסמוך לבית בו אני מתגורר. המגרש הוא בשטח של חצי דונם... ורק לאחר תקופה ארוכה נעניתי ונשלחה לי שומה בגובה של 47666.64 ₪, סכום גבוה מאוד ועליו אני מערער...
השטח הנ"ל אפילו משמש ושימש אותי כקרקע חקלאית החל משנת 1956.
בזמנו כאשר קניתי את הבית שאני מתגורר בו היום מחברת עמידר נאמר לי ע"י עמידר שהשטח שאני קונה הוא דונם 1 (אחד) וכוונתם הייתה שזה כולל את המגרש שפוצל היום... מכובדי היתכן? שבקשתי לרכישת המגרש היתה כבר לפני שנה והיום אני מקבל שומה גבוהה מאוד מעודכנת לימים אלה ממש? מדוע אדוני לא קיבלתי שומה צודקת בזמן בקשתי שהיא לפני שנה...
האם אדוני מוכן לבדוק אפשרות של טעות בחישוב השומה ולווודא שאכן השומה היא עבור מגרש של חצי דונם ולא דונם".
(נספח ז' לתצהיר המינהל).

17.
ביום 2/2/1992 דחה המינהל (מר אלי בורג) את השגתו של עמר יהודה מיום 23/1/1992 ביחס לשומת המגרש, ובין היתר צוין כדלקמן (נספח ח' לתצהיר המינהל):
"לטענתך כי החזקת בשטח וכי שימש אותך לחקלאות אין כל תוקף, נהפוך הוא, החזקת בשטח ללא הסכמת בעליו"
בהמשך המכתב הודע למר עמר כי עליו לחתום על מפרט כספי תוך 14 ימים שאם לא כן בכוונת המינהל לנקוט בצעדים לפינויו מהשטח הנוסף.

18.
ביום 13/2/1992 חתם יהודה עמר על מפרט כספי עבור הקצאת המחצית השניה של המגרש. שווי דמי החכירה המהוונים נקבעו לפי 91% מערך הקרקע (נספח ט' לתצהיר המינהל).
ביום 26/2/92 הכין המינהל טופס סיכום עסקה מותנה ביחס למגרש 2077 (ת/5, נספח ג' לתצהיר משלים מטעם המינהל), על גביו צוין כי העסקה מבוצעת בהתאם לפרוטוקול 85.
ביום 10/3/1992 פנה המינהל להורים וביקש להמציא פרטי בן משפחה על שמו מבוקש להכין את העסקה, לאור תנאי פרוטוקול 85 (נספח מג' לכתב התשובה).

19.
ביום 2/3/1994 פנה אבי המבקש למינהל בבקשה להכין עבורו עסקה על שם בנו שלמה עמר
. עוד באותו היום שלח המבקש בעצמו למינהל (לידי מר אבי מרגלית - מח' עסקאות) בקשה לביצוע עסקת קניה למגרש, בה כתב: "בעבר הייתה לנו כוונה לבצע את העסקה וגם פנינו למינהל בענין זה, אך עקב מחלה ארוכה וניתוח לא התאפשר לנו לבצע את העסקה" (נספח כט' לתצהיר המינהל).


20.
ביום 6/6/1994 הכין המינהל טופס סיכום עסקה, בו צוין כי הדבר נעשה בהתאם לפרוטוקול 85, ובערכי קרקע עדכניים לאותה עת והוזמנה שומה חדשה. בטופס הסיכום צוין כי פניית יהודה עמר מיום 2/3/1994 נעשתה לאחר פניית המינהל מיום 10/3/1992, כאשר משך כל התקופה שביניהם לא נעשה דבר (נספח מה' לכתב התשובה).


21.
ביום 31/7/1994 הוציא המינהל למבקש (גב' חלי קונטנטה – ראש צוות עסקות) מפרט כספי חדש לפי 91% מערך הקרקע (נספח ל' לתצהיר המינהל).


22.
ביום 29/9/1994 נכתב ע"י המינהל (גב' חלי קונטנטה – ראש צוות עסקות) למבקש כי עפ"י בדיקה, על סמך פניה של עמידר, שילמו הוריו עבור שטח של 500 מ"ר בהתאם להערכת שמאי מיום 24/6/80 (נספח י' לתצהיר המינהל).

23.
ביום 22/8/1995 פנה אבי המבקש למינהל (מר עודד טל) במכתב כדלקמן (נספח לא' לתצהיר המינהל) :
"אני מחזיק חוזה של מינהל מקרקעי ישראל
ישן ולא מפורט בו גודל השטח.
אני מבקש מכבודו להוציא חוזה תקין כמו כולם ובו יהיה רשום שטח המגרש שהוא 1 דונם...
1)
הריני מצרף חוזה של השכנים משפחת ביטון שטח המגרש שלהם הוא 977 מטר.
2)
הריני מצרף דף מחוזה של השכן משפחת יוסף גליקו אשר השטח שלו הוא 900 מטר."

24.
ביום 11/7/1996 פנתה עמידר למינהל, עפ"י בקשת הורי המבקש, וצירפה צילום סקיצה ושמאות מיום 14/7/80 המתייחסים לשטח המגרש שהוחכר להורי המבקש בשנת 1981 (נספח יא' לתצהיר המינהל).

יצוין, כי הסקיצה שצורפה התייחסה לגוש 7818 חלקה 2, בעוד המגרש המדובר מצוי בחלקה 4. בשמאות צוין כי השטח המוחכר הינו "בערך 500 מטר" בגוש 7818 חלקה 4.

25.
ביום 20/3/1997 שלח המינהל (א' מרגלית – ממונה מחוזי לעסקות) לאבי המבקש את המכתב מיום 29/9/1994 והודיע לו כי אין כל שינוי בעמדת המינהל וכי "מעולם לא הבאת אסמכתא המציגה נתונים הסותרים הנתונים במכתבנו הנ"ל" (נספח יב' לתצהיר המינהל).

26.
ביום 26/6/1997 פנה מר ראובן שבת, יו"ר ועד עין שריד למינהל, בעניין משפחת המבקש, וביקש מהמינהל לנקוט גישה שווה בינם לבין יתר משפחות הישוב ולאפשר להם לממש את זכותם לחלוקת המגרש לשני מגרשים תמורת דמי פיצול בשיעור 51% ולא רכישה בשיעור 91% (ת/4).

27.
ביום 13/7/1997 פנה אבי המבקש למינהל (מר עודד טל – מנהל מחוז מרכז) בבקשה לאשר לו עסקה לפיצול המגרש בתשלום של 51%. במכתב נטען: "בחוזה החכירה לא הופיעה הגדרת מגרשנו או שטחו, ומובן היה לנו מאליו כי המגרש אותו חכרנו היה מגרש 2077 בשטח 997 מ"ר לפי ת.ב.ע צ"ש/199, שהיא הת.ב.ע שהיתה בתוקף באותה עת...
לנוחיותך ולאימות טענותינו, הרינו מצרפים בזה:
1.
הודעת יו"ר ועד הכפר המאמתת את גרסתנו.
2.
תשריט השטח שהוכן ע"י מודד מוסמך ואושר ע"י הועדה המקומית ב-1987 ובו נראה בבירור כי שטח מגרש 2077 כולו מוחזק על ידינו, כפי שהיה ברציפות מאז שנות החמישים, ושטחו 997 מר'".

(נספח יג' לתצהיר המינהל)

28.
ביום 26/6/1998 פנה יהודה עמר למינהל (גב' מרים אלימלך - ממונה מחוזית לבניה נמוכה) בבקשה לתיאום פגישה.
עפ"י מזכר מיום 28/6/1998 שנכתב ע"י עדי לגב' מרים אלימלך, מר עמר יהודה פנה גם טלפונית למינהל בבקשה לערוך לו חוזה חכירה. כפי שנרשם במזכר, מר עמר "טוען שהמגרש "בחזקתו" ואין באפשרותו היום לעשות עסקה ולשלם כסף. לכשיהיה לו "כסף" הוא יעשה עסקה". (נספח לב' לתצהיר המינהל)

29.
ביום 13/7/1998 נדונה במינהל בקשתו של המבקש לערוך במגרש עסקת פיצול. הוחלט כי לא ניתן להקצות את השטח הצמוד ללא תשלום באשר המבקש שילם רק עבור 500 מ"ר (פרוטוקול צורף כנספח טז' לתצהיר המינהל). הודעה על כך נשלחה למבקש ביום 19/7/1998 (בחתימת גב' אלימלך מרים – ממונה מחוזית לבניה נמוכה) (נספח יז' לתצהיר המינהל).

30.
ביום 3/3/2008 שלח המינהל (גב' הדסה רימון – ראש ענף בניה נמוכה) מכתב לחברת עמידר, בו נכתב:
"מבדיקת המסמכים בתיק עולה כי חלקם מתייחסים להמרה משכר לחכר, וכי חוזה החכירה ע"ש עמר יהודה ואללו ז"ל אינו חתום ע"י המינהל.
שטח המגרש אינו מצויין בחוזה הנ"ל וכן אינו מצויין בהסכם המכר של חב' עמידר עם הרוכשים. לעומת זאת בשומה מ- 16.7.80 נרשם שטח המגרש כ- 500 מ"ר. אבקש הבהרתכם, האם אכן מדובר בהמרה משכר לחכר? האם נחתם חוזה חכירה ביחס לכל המגרש ששטחו כיום 968 מ"ר או ביחס ל- 500 מ"ר בלבד? האם ניתן לשלוח החוזה לממ"י?"
(נספח יח' לתצהיר המינהל).
עמידר (גב' תרשיש מרים – רכזת נכסים) השיבה לפניה זו ביום 5/5/2008. בסעיף 2 למכתבה נטען: "השומה התייחסה למגרש בגודל 500 מ"ר וכך בוצעה המכירה" ובסעיף 6 צויין: "לאחר רישום הפרצלציה בתאריך 9.3.2005 הנכס עומד על חלקה 256 בשלמות ובשטח של 968 מ"ר" (נספח 7 לתובענה).

31.
ביום 11/5/08 פנה המבקש למנכ"ל המינהל לאפשר לו עסקת פיצול, בטענה כי בשנת 1980 רכשו הוריו את המגרש בשלמותו וכי דרישת המינהל לתשלום 91% (ולא 51%) מקורה בטעות (נספח כ' לתצהיר המינהל).

32.
ביום 2/6/08 שלח ממונה בניה נמוכה במינהל (מר ירמי לגאמי) מכתב לסגן מנהל בכיר פניות ציבור וחוק חופש המידע (מר אלי מורד) בו נכתב:
"מדובר בעסקת שכר חכר, בה רכשה משפ' עמר בית, ושטח של 500 ₪
(צ.ל. - מ"ר - ע.ו.נ.). הרכישה הנ"ל באה לידי ביטוי הן בשומה, והן במכתב מעודכן של חב' עמידר מיום 05.05.08. תוכל לראות מסמכים אלו בהדמייה.
כיום התיק בסבב מחלקות באיסוף חוו"ד להכנת עיסקה להקצאת יתרת השטח, בכפוף לאישור הנהלת המינהל, וועדת הפטור.
שיעור הגבייה הוא 91%."
(נספח כא' לתצהיר המינהל)

33.
ביום 30/6/08 שב המבקש וכתב למינהל (גב' כרמלה נחום – לשכת המנכל) כדלקמן: "הטעות היא של המינהל בשומה שנעשתה אז... כל המגרשים ששווקו אז כללו שטח של דונם. הנכם מתבקשים לראות בת.ב.ע של אז השטח הוא דונם. השומה יצאה ממינהל מקרקעי ישראל
ולנו מגיע לרכוש את החלקה בזכות של 51%. זוהי טעות ואנחנו מבקשים לתקנה. כל המשפחות שרכשו בשנת 1980 קיבלו דונם 51% מערך הקרקע". (נספח כב' לתצהיר המינהל).

למכתב זה השיב המינהל (מר אלי מורד) למבקש ביום 28/7/08, כי הוא דוחה את טענות המבקש, וכי הורי המבקש רכשו זכויות ביחידת דיור אחת שצמוד לה שטח קרקע של 500 מ"ר בלבד (נספח כג' לתצהיר המינהל).

34.
ביום 13/5/09 כתב המינהל (מר ירמי לגאמי – מנהל מחלקת בניה נמוכה) למבקש (בהמשך למכתב המבקש מיום 4/5/09 – שלא הוצג) כי לצורך בדיקת אפשרות הקצאת יתרת המגרש, על המבקש להמציא מסמכים למינהל, וכי העסקה כפופה לאישור ותבוצע בתשלום של 91% מהערכת השמאי למלוא התב"ע (נספח כד' לתצהיר המינהל).


35.
ביום 16/11/09 נכתב ע"י עמידר (מר ארמנד בוים – מנהל המחלקה להסדר ורישום שיכונים ציבוריים) למינהל (גב' הדסה רימון – מח' בניה נמוכה) (נספח 8 לתובענה) כדלקמן:

"בעקבות פנייתו של המשתכן אלינו ועל סמך בדיקתנו מתבררים הפרטים הבאים:
במקור שטח החלקה היה 0.997 דמ' ונקראה א/5 (ראה מפה
a
). יתכן והייתה כוונה בשנת 1980 לחלק את החלקה ל-2 מגרשים בני כ- 500 מ"ר כ"א אך הדבר לא יצא לפועל מעולם. על סמך כוונה זו ניתן אישורכם ל- 500 מ"ר וכך נרשם בחוזה החכירה.
גם בפרצלציה האחרונה משנת 2005 שטח החלקה הינו 0.968 דמ' ולא 500 מ"ר כפי שהינכם טוענים (ראה מפה
b
).
גם בתוכנית מפורטת 4/199/03 נראית החלקה שלמה ולא מחולקת (ראה מפה
c
). יש לציין שבחוזה החכירה של השכן הצמוד מחלקה 255 ה"ה גליקו יוסף נרשמו 890 מ"ר בערך ובשטר שכירות נרשמו 973 מ"ר בשלמות. שתי החלקות זהות כמעט לחלוטין.
לאור האמור הננו סבורים שיש מקום לתיקון השטח הרשום בחוזה החכירה ולהתאימו למציאות וכפי שנרשם בלשכת הרישום".

לענין זה יובהר, כי השטח המופיע בהסכם החכירה של משפחת גליקו מיום 12/2/89 הינו 890 מ"ר המהווה את החלקה בשלמותה. בשטר השכירות שהוגש לפנקסי המקרקעין שנחתם ע"י המינהל ביום 8/1/06 (לאחר פרצלציה) נרשם שטח של 973 מ"ר (נספח 10 לתובענה).

36.
ביום 24/11/09 פנה המבקש למינהל (הגב' רימון הדסה – מח' בניה נמוכה), באמצעות עו"ד מטעמו (עו"ד רותם עדיני) (נספח כה' לתצהיר המינהל), בבקשה לתיקון גבולות החלקה, במסגרתה שב על טענתו כי עסקת היסוד בין המינהל להוריו התייחסה לחלקה בשלמותה וזאת מהנימוקים הבאים:
א.
חוזה החכירה עם המינהל הוכן ע"י עמידר.
ב.
במועד עריכת חוזה החכירה לא ניתן היה לפצל את החלקה ולבנות יחידה נוספת.
ג.
בשנת 1985, אושרה תוכנית שיכון ציבורי המתארת את כל החלקה בשלמות ללא אפשרות פיצול. בעת ביצוע ורישום תוכנית החלוקה נשארה החלקה של המבקש בשלמות ללא זכויות בניה נוספות.
ד.
משך כל השנים עשו הורי המבקש והמבקש שימוש בכל שטח החלקה בשלמותה, כאשר איש לא דרש מהם לפנות את יתרת השטח מעבר ל- 500 מ"ר.
ה.
אישור הזכויות שהופק ע"י עמידר בשנת 2007 מתייחס לחלקה בשלמות ללא ציון תת חלקה.
ו.
מרבית תושבי הישוב שביקשו לפצל את חלקתם, שילמו למינהל דמי היתר בשיעור 51%.
ז.
עמדת החברה המשכנת – עמידר – הינה כי יש לתקן את השטח הרשום בחוזה החכירה ולהתאים אותו למציאות וכפי שנרשם בפנקסי המקרקעין.

37.
ביום 12/4/10 השיב המינהל (גב' מירי קובליס – ע' מנהל המחוז) למבקש, וחזר על עמדתו כי משפחתו רכשה זכויות ב- 500 מ"ר בלבד (נספח כו', לג' לתצהיר המינהל, נספח 4 לתובענה).

המבקש השיב למינהל (גב' מירי קובליס) ביום 25/4/10, באמצעות עו"ד מטעמו (הפעם באמצעות עוה"ד דוד מנע), בבקשה נוספת לתיקון השטח, שמקורו על פי הנטען, בטעות ברישום השטח בשומה (נספח כז' לתצהיר המינהל).

בתשובת המינהל (גב' מירי קובליס) מיום 26/4/10 נמסר למבקש, באמצעות בא כוחו, כי עמדת המינהל מיום 12/4/10 נותרה בעינה (נספח כח' לתצהיר המינהל).

ב.
טענות הצדדים
ב.1 טענות המבקש

38.
הוריו של המבקש רכשו מלכתחילה מגרש בשטח של כדונם. המגרש מעולם לא פוצל והמבקש, והוריו לפניו, עשו ועושים שימוש בכל שטח החלקה.

39.
יש לפרש את החוזה בהתאם לכוונת הצדדים, לפיה התכוונו הצדדים בחוזה החכירה להעביר להורים את החלקה בשלמותה.

40.
מר ארמונד בוים מטעם עמידר אישר הן במכתבו והן בעדותו כי כוונת הצדדים הייתה להקנות להורי המבקש זכויות בחלקה בשלמותה.
דבריו נתמכו בעדות המבקש המבוססת על דברים שנאמרו לו ע"י מר נתן חזקיה שהיה מנהל מחוז מרכז במינהל, ובמכתבו של מר ראובן שבת, שהיה יו"ר ועד עין שריד.

אין לקבל את עדותה של הגב' הדסה רימון מטעם המינהל אשר העידה כי אינה מכירה את ההיסטוריה של הישוב ואינה בקיאה במסמכים, וכתוצאה מכך אף הופסקה עדותה פעמיים והיא נדרשה לשוב ולהמציא מסמכים.

41.
עפ"י התב"ע שהייתה בתוקף בעת עריכת ההסכם (צ"ש/199), שווקו החלקות בשלמות, כאשר על כל חלקה ניתן היה לבנות יחידת דיור אחת. באוגוסט 1987 שונתה תוכנית המתאר של הישוב לתוכנית 9/21-9 שאפשרה את חלוקת החלקות לשני מגרשים תוך בניית יחידת דיור נוספת, באופן שאיפשר לשכניו של המבקש לערוך עסקאות פיצול. היה על המינהל לאפשר למשפחת המבקש לערוך עסקת פיצול, ככל המשפחות שרכשו זכויות באותה עת והחוזה עימם היה על כל המגרש.
החלקה שרכשו הורי המבקש רשומה בפנקסי המקרקעין בשלמותה (בשטח של 968 מ"ר). עפ"י המפה המצבית שצורפה להסכם החכירה שטח החלקה 987 מ"ר.
מכאן, שמבחינה תכנונית, נוכח סעיף 13 לחוק המקרקעין ובהתאם למפה המצבית, הועמד שטח המגרש על 987 מ"ר.

42.
יש לבחון את ההסכם עם משפחת המבקש, על רקע ההסכם עם משפחות אחרות בישוב, ולמנוע אפליה של המבקש.

כך למשל, אף על פי שהשומה שנקבעה למשפחת שבת התייחסה לשטח של 480 מ"ר, ב"רשימה" המופיעה בחוזה החכירה של משפחת שבת מופיע שטח של 1,097 מ"ר לערך ובפועל קיבלה משפחת שבת כ- 1,000 מ"ר.

בדומה, גם למשפחת פיטוסי נערכה שומה על שטח של 500 מ"ר, בעוד הסכם החכירה נעשה ביחס לשטח של 957 מ"ר.
הסיבה לכך שהחלקה לא נרשמה ע"ש המבקש בשלמות נעוצה בעובדה שהמינהל לא טרח לעבור על ההסכם עם הורי המבקש, למלא את "הרשימה" בסוף ההסכם (עמ' 11 להסכם) וזו נותרה ריקה. אילו רצה המינהל לחלק את המגרש, ניתן היה לצפות שהדבר יקבל ביטוי ברשימה.
העובדה כי השומות של משפחות שבת ופיטוסי מתייחסות לשטח של 500 מ"ר, ואילו ב"רשימה" בחוזה החכירה שלהם מופיע שטח המגרש בשלמותו, מעידה כי המינהל נהג לרשום את המגרשים בשלמותם בהתאם ל"רשימה" ולא בהתאם לשומות.

43.
על המינהל כרשות ציבורית לפעול תוך שמירה על כללי יסוד במשפט הציבורי ובכלל זה לנהוג שלא בדרך מפלה. המינהל פעל שלא בהגינות כלפי משפחת המבקש, הפעיל את שיקול דעתו בחוסר שוויוניות ותוך אפליה אסורה, תוך שהוא מונע מהם את שהגיע להם מלכתחילה – זכויות במגרש בשטח של כדונם, כפי שקיבל כל אחד מחברי הישוב וכפי רישומו של המגרש בפועל.
ב.2. טענות המינהל

44.
הורי המבקש רכשו מהמינהל ושילמו עבור מחצית המגרש בלבד (500 מ"ר), ואין כל צידוק שבדין להעניק להם זכויות בחלק נוסף של המגרש מבלי שנשאו בכל תשלום תמורתו.
המבקש אינו יכול לערוך עסקת פיצול בקרקע בשטח של 968 מ"ר (בעלות של 51%), כאשר ברשותו רק 500 מ"ר והיתרה כלל לא הוקצאה לו, ולא שולמה על ידו.

45.
יש לדחות את טענת המבקש לעניין פרשנות כוונת הצדדים בעת עריכת החוזה. טענת המבקש, לא זו בלבד שלא הוכחה, נהפוך הוא. פרשנות המבקש אינה מתיישבת עם לשון החוזה, נסיבות כריתתו, מטרתו ואף לא עם המסכת העובדתית המאוחרת להסכם.

א.
עפ"י לשון חוזה החכירה, המבקש לא רכש זכויות במלוא החלקה, ואין לקרוא לתוך החוזה את מה שאין בו.

ב.
השומה שנערכה בשנת 1980, עליה מבוסס חוזה החכירה, מתייחסת ל- 500 מ"ר בלבד. המבקש אינו מכחיש כי השומה נערכה בפועל לשטח של 500 מ"ר וכי התשלום בוצע בהתאם.

ג.
החוזה עם המינהל אינו עומד בפני
עצמו אלא מהווה המשך להתקשרות עם החברה המשכנת.
מטרת חוזה החכירה להעביר זכויות למשתכנים בקרקע אליה מחובר מבנה המגורים.

ד.
המבקש הודה כי אביו פנה למינהל וביקש בהזדמנויות שונות לרכוש את החלק הנותר של המגרש, הצמוד למגרש עליו בנוי המבנה. קיימת תכתובת ענפה של אביו של המבקש בעניין זה, אשר יש לראות בה הודאת בעל דין. אילו סבר אבי המבקש שכוונת הצדדים מלכתחילה הייתה חכירת המגרש כולו, לא היה מבקש לרכוש חלק מהמגרש, מאוחר יותר.
יתרה מכך, הוריו של המבקש מחלו על טענותיהם וויתרו על הזכויות הנטענות והמוכחשות בתובענה, במהלך שנות ה-90 עת פעלו לרכישת החלק הנוסף. תובענת המבקש, שבא בנעלי הוריו, נעדרת עילה.

ה.
לכל אורך הדרך דחה המינהל את טענת המבקש כי הוריו רכשו את המגרש בשלמותו, ועמד על כך כי הוא החכיר להורים מחצית מהמגרש בלבד.


46.
טענת המבקש כי כל חברי הישוב רכשו זכויות במגרש בשלמותו, מוטעית.
פרוטוקול 85 מלמד כי החכרת מחצית מהמגרש הייתה שכיחה בעין שריד, דבר אשר הצריך פתרון, במסגרתו הוחלט לאפשר עסקאות חכירה בגין המחצית השניה של המגרש לבני משפחה.
כמו כן, מטעם המינהל צורפו שומות המעידות אף הן על רכישת זכויות במחצית מגרש.

47.
טענת המבקש לפיה החכירה כפופה לתב"ע – דינה להידחות. יש להפריד בין הפן התכנוני לבין הפן הקנייני. התב"ע שהייתה בתוקף בעת עריכת ההסכם מתייחסת לפן התכנוני ואינה מחייבת את המינהל מבחינה קניינית. המינהל אינו מחויב להחכיר את המגרש בשלמותו ורשאי להחליט לערוך עסקה על חלק מהמגרש בלבד.

48.
יש לדחות את טענת האפליה לה טוען המבקש:
א.
טענת האפליה לא נטענה בתובענה ומהווה הרחבת חזית אסורה.
ב.
אין לבית המשפט סמכות עניינית לדון בטענות מתחום המשפט המנהלי, שהסמכות לדון בהן מסורה לבית המשפט לעניינים מנהליים.
ג.
טענת האפליה התבררה כבלתי מבוססת ושגויה. לא ניתן לגזור גזירה שווה מהמקרים עליהם הצביע המבקש (של חוכרים אחרים בישוב) לעניינו של המבקש, שכן החוכרים הנ"ל שילמו סכומים שונים בהתאם לחוזים שונים ועסקאות שונות ואין כל בסיס להשוואה.
טענת המבקש כי כל חברי הישוב מלבדו חכרו מגרשים בשטח של כדונם, שגויה. המינהל הציג עסקאות של חברים אחרים שרכשו חצי דונם בלבד.
ד.
גם אם היו שני מקרים בהם נערכה השומה בגין 500 מ"ר (פיטוסי ושבת), וחוזה החכירה נערך בשגגה על שטח גדול יותר, אין לקבל את טענת המבקש כי יש לנהוג כך גם לגביו, שכן המבקש אינו יכול להקים טענת זכאות לגיטימית על פעולה שנעשתה בשוגג.
ה.
המינהל אמון על מקרקעי הציבור, וככזה עליו לנהל את קרקעות המדינה באופן שוויוני וסביר ובהתאם לדין.

49.
המבקש אינו מכחיש כי בפועל נערכה השומה ביחס ל- 500 מ"ר ובהתאם לכך שילם דמי חכירה. המבקש אינו זכאי לקבל שטח עליו לא שילם. לא ניתן לערוך במקרקעין של המבקש עסקת פיצול באשר למבקש מעולם לא היו זכויות במחצית השנייה של המגרש.
המינהל עמד על עמדתו זו באופן עקבי במשך כל השנים.
המבקש נמנע מלממש את אופציית ההקצאה, מפאת קושי כלכלי או הסתייגות מגובה השומה, כפי שנטען על ידו בעבר, ולא מפאת טענה מבוססת לפיה רכש לכאורה זכויות חכירה במגרש בשלמותו.

50.
המבקש לא הרים את הנטל להוכחת טענתו. הראיות עליהן מסתמך המבקש מושתתות על עדויות מפי השמועה ולא על גורמים מוסמכים מטעם המינהל .
ב.3. העדים

51.
המבקש הגיש במסגרת המרצת הפתיחה תצהיר עדות ראשית מטעמו ועדותו נשמעה ביום 8/12/11.

מר אדמונד בוים מטעם עמידר זומן כעד מטעם המבקש, ללא תצהיר, והעיד ביום 8/12/11.
המבקש ביקש לזמן לעדות גם את מר ראובן שבת, אשר כיהן כיו"ר ועד הישוב עין שריד. מר שבת לא התייצב לדיון במועד שנקבע, מסיבות רפואיות והמבקש ויתר על עדותו לאחר שהוסכם על קבלת מכתבו ת/4 הנ"ל, כמוצג.

52.
מטעם המינהל הוגש ביום 16/11/11 תצהירה של הגב' הדסה רימון, ראש ענף במחלקת בניה נמוכה במחוז מרכז של המינהל.
הגב' רימון החלה להעיד ביום 8/12/11, עדותה הופסקה לאחר שהובהר במהלכה כי קיימים מסמכים נוספים הנוגעים למחלוקת נשוא התובענה, אשר לא צורפו לתצהירה. העדה התבקשה להגיש תצהיר משלים, וזה הוגש על ידה ביום 22/1/12.
המשך עדותה של הגב' רימון נשמע ביום 17/4/12. בסיומה, נדרש המינהל להציג מסמכים נוספים, הנוגעים לעסקאות של משתכנים אחרים בישוב, אשר בשמם נקב המבקש במהלך הדיון (ששה משתכנים), לצורך השוואה בין העסקאות. מסמכים אלו הוגשו בהודעה מטעם המינהל ביום 3/6/12 כשפרטים רבים בהם (לרבות שמות החוכרים) מושחרים.
ביום 6/9/12 השלימה הגב' רימון את עדותה.
בדיון שהתקיים ביום 9/12/12 הגיש המינהל בשנית את המסמכים, הפעם בשלמותם, ללא השחרת שמות החוכרים.
דיון והכרעה:
ג.
העדויות, הראיות ונטל הראיה

53.
נטל הראיה היה ונותר לאורך כל ההליך על המבקש; עם זאת המבקש ביסס את כל טענותיו על עדותו שלו, על עדות מר ארמונד בוים מטעם עמידר ועל מסמכים חלקיים אשר אינם יוצרים תמונה מלאה ורב בהם הנסתר על הגלוי.

54.
עיקר עדותו של המבקש נסמכה על עדות מפי השמועה, אשר איננה קבילה (ראה: י. קדמי, על הראיות, מהדורת תש"ע- 2009, חלק שני, עמ' 551-558).

המבקש, אשר בא בנעלי הוריו שנפטרו בטרם הוגשה התובענה, לא היה צד להליכי רכישת הנכס מול עמידר והמינהל, ו"נכנס לתמונה" רק בשלבים מאוחרים יותר.
בעדותו של המבקש, הסתמך על דברים שנאמרו לו, לטענתו, על ידי הוריו, ועל ידי אדם בשם נתן חזקיה, אשר היה לטענתו מנהל מחוז מרכז במינהל (עמ' 9 לפרוטוקול שורות 24-26).
המבקש אינו יכול לעשות שימוש בדברים שנאמרו לו, לטענתו, על ידי הוריו, שכן הכלל הוא כי רק אמרת נפטר שהינה בניגוד לאינטרס רכושי שלו יכולה להוות חריג לעדות מפי השמועה (וראה: י. קדמי, על הראיות, מהדורת תש"ע- 2009, חלק שני, עמ' 573-576).
בהיות המבקש בעל השליטה בהגשת התביעה ובמועד הגשתה, לא הזדרז בהגשת התובענה, דבר שפגע בו עצמו ומנע ממנו להרים את הנטל המוטל עליו.

לא הוגש תצהיר של מר נתן חזקיה מטעם המבקש והוא לא זומן לעדות על ידו. אין לקבל את טענת המבקש כי מר חזקיה סירב לבוא להעיד בבית המשפט מאחר ועבד במינהל, שהרי למבקש הייתה אפשרות לזמנו ללא תצהיר, חרף סירובו והוא בחר לוותר על עדותו, על כל ההשלכות הנובעות מכך.

המבקש אף בחר לוותר על עדותו של מר ראובן שבת, שהיה יו"ר ועד עין שריד, והיה מעורב, לטענתו, בעסקאות שנעשו בישוב.

בנסיבות אלה יש להחיל את הכלל החל על אי הבאת עד רלבנטי ולקבוע כי אילו היו מובאים לעדות הייתה עדותם פוגעת במבקש (ראה: ע"א 548/78 שרון ואח' נ' לוי, פ"ד לה(1) 736).

55.
עדותו של מר בוים, אף היא לא סייעה רבות למבקש. מר בוים הינו עובד של עמידר, הודה בעדותו כי הבעלות בקרקע היא של המינהל וכי לעמידר אין כל אמירה בנוגע לקרקע אלא בנוגע למבנה בלבד, וכי עמדתו במכתבו (נספח 8 לתובענה) ניתנה מבלי לחוות דעה באשר לתשלום הנדרש מהמבקש ע"י המינהל.


56.
על אף שהמבקש בחר להשתית חלק ניכר מטענותיו על "טענת אפליה", נמנע הוא מלהביא לעדות את שכניו ו/או להציג מסמכים מטעמם על מנת להוכיח את טענתו כי המינהל נקט גישה שונה בעניינם, אף על פי שמדובר לטענתו, בעסקאות דומות, וגם בכך לא הרים את הנטל.

אומנם מרבית המסמכים שהיה על המבקש להגיש כמוצגים, מצויים בידי המינהל ובשליטתו, אך המבקש בחר להגיש את תביעתו בדרך של המרצת פתיחה ובכך נמנעה ממנו האפשרות לנקוט בהליכים מקדמיים של גילוי ועיון במסמכים.

למרות זאת, הוריתי למינהל להשלים ולהגיש מסמכים נוספים על מנת להגיע לחקר האמת, תוך הגמשת סדרי הדין, משהתברר מעדותה של העדה מטעם המינהל כי בידי המינהל מסמכים רלבנטיים, שלא צורפו על ידה. עדותה של הגב' הדסה רימון מטעם המינהל נדרשה כדי להציג את המסמכים שנמצאו בתיק המינהל והיה בכך כדי לסייע בהבנת העסקאות שנעשו בישוב עין שריד, הגם שעדה זו לא יכלה לשפוך אור על המקרה הספציפי שלפנינו, מאחר ולא הייתה מעורבת במכירת הקרקע להורי המבקש ובשלבים המוקדמים של התכתובות בין הצדדים.

ד.
פרשנות חוזה החכירה

57.
פרשנות חוזה ובחינת אומד דעתם של הצדדים נלמדת, בין היתר, מלשון החוזה, מטרתו והמסכת העובדתית לפני ואחרי כריתתו של החוזה.
לאחר שבחנתי את נסיבות כריתת החוזה, הגעתי לכלל מסקנה כי לא עלה בידי המבקש להוכיח שהוריו רכשו מהמינהל זכויות בשטח של כדונם, אלא להיפך. הוכח שההורים רכשו זכויות בשטח של 500 מ"ר בלבד.
ד.1.
לשון החוזה ונסיבות כריתתו

58.
מלשון חוזה החכירה לא ניתן ללמוד דבר וחצי דבר. אף על פי שהמינהל אינו מתכחש לחוזה עם הורי המבקש, החוזה לא נחתם על ידי המינהל, סעיף 6 האמור לפרט את שטח המגרש המוחכר נותר ריק, ו"הרשימה" בסוף החוזה, המתיימרת לפרט את פרטי המגרש, לרבות שטחו, נותרה ריקה.
ניתן להתרשם שהמבקש ניסה לנצל מחדל זה של המינהל ולהבנות ממנו.

למעשה, המסמך היחיד המתייחס לשטח המוחכר הוא השומה שנחתמה על ידי המינהל ביום 14/7/80, עליה מבוסס חוזה החכירה, הקובעת את ערך הקרקע לפי שטח של
500 מ"ר בלבד.

אין מחלוקת, כי על בסיס שומה זו, שילמו הורי המבקש את דמי החכירה עבור הנכס, קרי: דמי החכירה שולמו על שטח של 500 מ"ר בלבד.

59.
טענת המינהל כי אין כל הגיון ו/או צידוק שהמינהל, האמון על קרקעות הציבור, יחכיר למשפחת המבקש שטח של כדונם תמורת דמי חכירה עבור מחציתו בלבד, ויעניק להם במתנה חצי דונם נוסף, מקובלת עלי.
מלשון השומה ניתן ללמוד דווקא כי כוונת המינהל הייתה להחכיר למשפחת המבקש מחצית מהחלקה בלבד.
מסקנה זו נתמכת גם בעובדה שעלה בידי המינהל להוכיח, בניגוד לטענת המבקש, כי עריכת עסקאות על מחצית המגרש הייתה דבר שכיח בישוב עין שריד, אף על פי שהמגרשים הנ"ל היו בני כדונם (וראה: פרוטוקול 85 ופירוט העסקאות להלן), ובין היתר על מנת להקל על המשתכנים שלא יכלו להרשות לעצמם לרכוש את המגרש בשלמותו.
ד.2. המסכת העובדתית לאחר כריתת החוזה

60.
מעיון בתכתובות בין אבי המבקש למינהל, עולה כי אבי המבקש ביקש, במספר הזדמנויות, לרכוש את חציו השני של המגרש, ויש בכך כדי להעיד שאין ממש בטענה שההורים רכשו מלכתחילה את המגרש בשלמותו.
בפני
ותיו הראשונות של אבי המבקש למינהל בשנת 1991 ביקש האב, בין בעצמו ובין באמצעות ועד עין שריד, לאפשר לו לרכוש את המגרש הצמוד, דהיינו המחצית השניה של המגרש.
בעניין זה מקבלת אני את עמדת המינהל לפיה אילו סבר אבי המבקש שכוונת הצדדים מלכתחילה הייתה להחכיר לו את המגרש כולו, לא היה מבקש לחכור חלק מהמגרש, לאחר שחתם על חוזה החכירה.

61.
אבי המבקש כתב אומנם למינהל ביום 23/1/1992 כי "בזמנו כאשר קניתי את הבית שאני מתגורר בו היום מחברת עמידר נאמר לי ע"י עמידר שהשטח שאני קונה הוא דונם 1 (אחד) וכוונתם הייתה שזה כולל את המגרש שפוצל היום..." (נספח ז' לתצהיר המינהל).
ואולם, אין בדברים אלו כדי להועיל למבקש:

א.
דברים אלו סותרים את השומה שנערכה לקרקע, ששטחה 500 מ"ר בלבד ובהתאם לכך שולמו דמי חכירה.

ב.
אף אם נאמר למבקש מטעם עמידר כי הוא רכש מהמינהל שטח של דונם, אין בכך כדי לחייב את המינהל שהוא בעל הזכויות בקרקע. המבקש לא הציג כל הודעה ו/או הודאה מטעם המינהל ואף לא טען שגורם כלשהו מטעם המינהל הודיע לו ו/או להוריו כי הם רכשו זכויות בשטח של דונם. נהפוך הוא. לאורך כל הדרך עמד המינהל על עמדתו שהורי המבקש רכשו זכויות במחצית המגרש בלבד.
יתרה מכך, ממכתב אבי המבקש למינהל מיום 23.1.92 (נספח ז' לתצהיר עמידר) לא ניתן לדעת מי מטעם עמידר אמר את הדברים הנטענים לאבי המבקש, מתי ובאיזה הקשר.
הדברים האמורים במכתבו הנ"ל של האב נכתבו במסגרת השגה על גובה השומה שנקבעה, כאשר בסיום המכתב נכתב:- "האם אדוני מוכן לבדוק אפשרות של טעות בחישוב השומה ולוודא שאכן השומה היא עבור מגרש של חצי דונם ולא דונם". מדברים אלה משתמעת הודאה שבעבר נרכש שטח של חצי דונם ואף עתה השומה שנתבקשה הינה על חצי דונם ולכן, לטענתו השומה גבוהה מדי.

ג.
כשלושה שבועות לאחר המכתב הנ"ל (ביום 13/2/92), חתם אבי המבקש על מפרט כספי עבור הקצאת חלקו השני של המגרש (כ- 500 מטר נוספים) תמורת דמי חכירה בשיעור 91% מערך הקרקע. חתימה זו מהווה הודאת בעל דין.
יש להניח כי אילו היה ממש בטענה שנרכש מלכתחילה שטח של דונם, היה אבי המבקש פועל למיצוי זכויותיו ולא היה ממהר לחתום על המפרט הכספי, המחייב אותו בתשלום עבור הקצאת שטח, שלטענתו כבר רכש.
את העובדה שלא שילם את המפרט הכספי הסביר אבי המבקש במכתבו מיום 2/3/94,
לפיו נפל למחלה ארוכה וניתוח אשר מנעו ממנו לבצע את העסקה.

62.
המבקש העיד כי "כשחתמנו על החוזה נתנו לנו תשריט של דונם. עמידר נתן לנו תשריט... התשריט הזה נמסר לאבי וככה נאמר לו שהחלקה שעלית עליה ב-1956 זו החלקה שלך והיא מופיעה בתשריט בחוזה שלנו. עמידר אמר לו את זה". תשריט זה לא צורף לתצהיר מטעם המבקש והוצג לראשונה על ידו בסיכומי התשובה מטעמו (נספח 1 לסיכומי התשובה מטעם המבקש) (עמ' 8 שורות 23-32).
התשריט אינו מהווה חלק מחוזה החכירה ואין הפניה אליו בחוזה.
התשריט כולל גם את מגרשים 2076 ו- 2078 הצמודים אליו ואין מחלוקת כי אינם בבעלותו ו/או בחזקתו ו/או בשימושו של המבקש, וכל שניתן להבין ממנו כי הוא מציג את החלקה בה רכש המבקש זכויות.
כמו כן, המדובר בעדות מפי השמועה וככזו אינה קבילה מעבר להיותה בלתי מפורטת וכללית.
המדובר בעדות כבושה, אשר לא בא זכרה בתצהיר מטעם המבקש או במסמכים אחרים שצורפו לראיות הצדדים, ועל כן ערכה ומשקלה מועטים ביותר, אם בכלל.

63.
המבקש שב והעלה את הטענה בדבר שטח המגרש שנרכש מלכתחילה במכתבו מיום 22/8/95, תוך שהוא מסתמך על חוזים של משתכנים אחרים (משפחות ביטון וגליקו) וביקש להיות "כמו כולם".
ואולם, לאחר שמיעת הראיות וחשיפת מסמכי עסקאות עם משתכנים אחרים, יש לדחות את טענת האפליה כנטען במכתב, באשר הוכח כי משפחת גליקו קיבלה כ- 900 מ"ר היות ורכשה מלכתחילה 900 מ"ר ושילמה עבור 900 מ"ר, בניגוד להורי המבקש אשר רכשו ושילמו עבור 500 מ"ר בלבד.
נראה כי המבקש ניסה להיאחז ב"סיפורי שכנים" הגם שלא היה בידיו מידע מהימן ביחס לעסקאות שביצעו שכניו, והתברר כי אלה ערכו עסקאות שונות מהעסקה שהוא ביצע, וכתוצאה מכך נתפס לכלל טעות.

64.
זאת ועוד. המבקש אינו יכול לסמוך טענותיו על מכתבו של ראובן שבת מיום 26/6/97 (ת/4) וזאת ממספר טעמים:

א.
ראובן שבת הוא בן ממשיך של יוסף שבת אשר התקשר בהסכם חכירה עם המינהל. ראובן שבת עצמו לא התקשר עם המינהל בהסכם חכירה בתקופה הרלבנטית ובסמוך למועד בו נחתם הסכם החכירה עם הורי המבקש. המקור לידיעותיו הנטענות של ראובן שבת במכתבו, אינו ברור ולא צוין על מה הן נסמכות. ראובן שבת לא נחקר על האמור במכתבו (המבקש ויתר על עדותו).

ב.
העובדות המפורטות במכתבו לפיו "מרבית התושבים שילמו פיצול ו- 51% זכויות ללא רכישה של 91%" עומדות בסתירה לראיות שהובאו ע"י המינהל.


קיימים במכתב אי דיוקים נוספים. הנטען כי "לא היה אפשרי למכור בשנת 1981 חצי מגרש משום שלא הייתה תוכנית כזו בתוקף" אינו מדויק. מהראיות שהוגשו התברר כי על מנת להקל על משתכנים נטולי יכולת כלכלית, נמכרו גם חצאי מגרשים, אף על פי שלא ניתן היה לבנות במחצית השנייה של המגרש. הדברים מצאו ביטוי בעסקאות משתכנים אחרים שהוצגו על ידי המינהל ובפרוטוקול 85.

ג.
האמור במכתבו של שבת, סותר את האמור בפרוטוקול 85 ואת מכתבו של הועד מיום 24/5/91 (נספח ב' לתצהיר המשלים מטעם המינהל), בו פנה הועד למינהל בבקשה לכלול את משפחת עמר בסיכום עפ"י פרוטוקול 85 ולאפשר להם לרכוש את חלקו השני של המגרש עבור בן ממשיך.

יש להדגיש כי מכתב הועד מיום 24/5/91 נכתב כ- 7.5 שנים לפני מכתבו של ראובן שבת הנ"ל (ת/4).
ד.3. עמדת עמידר

65.
המבקש מנסה לבסס את טענתו על עמדת עמידר, כפי שמצאה ביטוי במכתבו של מר ארמונד בוים (נספח 8 לתובענה), לפיו סבורה עמידר כי יש מקום לתיקון שטח החלקה ולהתאימו למצב בפועל, ואולם גם בכך אין, לדעתי, כדי להועיל למבקש.

66.
כפי שהעיד מר בוים, עמידר מנהלת את הבנוי על הקרקע, ואילו המינהל אמון על הקרקע שבבעלותו (עליו בנוי המבנה והצמוד לו), כאשר המינהל הוא הקובע את שטח הקרקע המוחכרת. לעמידר אף אין נגיעה לתכנון הקרקע (עמ' 6 לפרוטוקול שורות 5-13, 27-30).

67.
בהתאם לכך, השומה הנערכת על ידי שמאי מטעם עמידר, מחולקת לשלושה חלקים: חלק ראשון, מתייחס לבנוי ונחתם על ידי עמידר. חלק שני , מתייחס לקרקע ונחתם על ידי המינהל וחלק שלישי, הערכת השמאי הכוללת המחולקת אף היא לשווי הקרקע ושווי המבנה.
על בסיס שומה זו, חתמו המשכנים על שני חוזים נפרדים: האחד, עם עמידר ביחס למבנה והשני, עם המינהל ביחס לקרקע.

ודוק: העסקה ביחס לקרקע נעשתה בין המינהל לבין המשתכנים בלבד, כאשר עמידר אינו מוסמך לקבל החלטות הנוגעות לקרקע, שאינה מצויה בבעלותו.
במכתבו הנ"ל מציין מר בוים מפורשות "ניתן אישורכם [של המינהל – ע.ו.נ.] ל- 500 מ"ר וכך נרשם בחוזה החכירה".
הגב' תרשיש, רכזת הנכסים בעמידר, התייחסה גם היא לרכישת הזכויות על ידי הורי המבקש עת כתבה "השומה התייחסה למגרש בגודל 500 מ"ר וכך בוצעה המכירה" (נספח 7 לתובענה).

כלומר, נציגי עמידר אינם חולקים על כי הורי המבקש שילמו בעד מחצית מהמגרש בלבד ועל פי התשלום בוצעה המכירה. (ראה גם עדותו של מר בוים בעמ' 7 לפרוטוקול שורות 11-13).

68.
יחד עם זאת, סבר מר בוים, על יסוד המצב בפועל, בו המגרש מופיע במפות התכנוניות ובפנקס המקרקעין בשלמותו, כי יש "מקום לתיקון השטח הרשום בחוזה החכירה ולהתאימו למציאות וכפי שנרשם בלשכת הרישום".


כשנשאל מר בוים:
"ש. לכן מה שאמרת גם במכתב תרשיש ומה שאתה אמרת שהעסקה בוצעה על 500 מטר, אתה עדיין סבור שהבנייה צריכה להתבצע ללא תוספת תשלום"

ת. לא התייחסתי לתשלום וגם לא לתנאים"
(עמ' 7 שורות 8-10).
עוד השיב מר בוים כי לא
היה ידוע לו כי "בישוב עין שריד היו אנשים שלא רכשו את כל הדונם אלא רק חצי, מטעמים כלכליים שלא הייתה להם אפשרות לרכוש את כל הדונם" (עמ' 7 שורות 15-17).
בהמשך, הוסיף כי אין הוא מעורה בחוזים שנחתמו עם משתכנים אחרים, לרבות עם השכן הצמוד, משפחת גליקו, לרבות לא לעניין השטח שנרכש והמחיר ששולם תמורתו (עמ' 7 שורה 23 עד עמ' 8 שורה 11).

המכתבים מטעם עמידר כלל לא התייחסו לשאלת התשלום עבור מחצית המגרש הנוסף, וברי כי עמידר אינה יכולה להעניק למבקש נכס המצוי בבעלותו של אחר.

משעמידר לא התייחסה לענין התשלום עבור המחצית השניה של המגרש, אין למעשה שוני בין עמדת עמידר לבין עמדת המינהל כי יש לאפשר למבקש, כבן ממשיך, לרכוש את המחצית השניה של המגרש בפטור ממכרז.
המחלוקת מתמקדת, אם כן, בענין התשלום עבור המחצית השניה, עליו המינהל אינו מוכן לוותר ובצדק.
ד.4. התב"ע החלה על הישוב

69.
המבקש הוסיף וביקש לעשות שימוש בתב"ע שהיתה בתוקף במועד חוזה החכירה ככלי לפרשנות כוונת הצדדים, ולקבוע לפיה כי הוריו רכשו מלכתחילה שטח בן דונם.

לטענת המבקש, מאחר ועפ"י התב"ע, לא ניתן היה לפצל את המגרשים שהיו בני כדונם כל אחד, וניתן היה לבנות יחידת דיור אחת בלבד על כל מגרש כזה, לא יכול היה המינהל למכור חלקים מתוך המגרשים.
עוד טוען המבקש, כי בכל התוכניות מופיע המגרש בשלמותו, וכך גם נותר בעת ביצוע הפרצלצליה ורישום החלקה בפנקסי המקרקעין.

70.
מנגד, טוען המינהל כי אין בין הפן התכנוני לפן הקנייני ולא כלום. המינהל רשאי היה למכור גם חלק מהמגרש ולא חוייב במכירת המגרש כולו, כפי שנקט בפועל במקרים של משתכנים נוספים.

71.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים אין בידי לקבל את עמדת המבקש.

72.
סעיף 13 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 אינו רלבנטי בענייננו.

בהתאם לסעיפים 78 ו-3 לחוק המקרקעין, יכול היה המינהל להחכיר חלק מחלקות המקרקעין.

ההסכם עם הורי המבקש נכרת לפני שבוצעה פרצלציה בנכס ולא ניתן היה לבצע את הרישום ומשכך העסקה הייתה עסקה חוזית ולא קניינית, וגם מטעם זה לא הייתה כל מניעה לעשות עסקה בחלק מן המגרש. "הלכה היא כי סעיף 13 לחוק המקרקעין אינו חל על התחייבות והוא שולל רק את תוקפה של עסקה המקנה זכויות קניין בחלק מסויים במקרקעין" (
ע"א 3099/10
ראיף אבו שקרה נ' נכלה זכריא חדאד

(פורסם בנבו, 09.10.2012)

73.
מקובלת עלי עמדת המינהל כי התב"ע שהייתה בתוקף בעת עריכת ההסכם נוגעת לפן התכנוני ואינה מחייבת את המינהל מבחינה קניינית. המינהל רשאי היה להחכיר למשתכנים חלק מהמגרש בהתאם להסכמות שבין הצדדים, ולחוזה הפרטני אשר נחתם ביניהם.

אף הגב' הדסה רימון מטעם המינהל העידה כי ההקצאות הנעשות על ידי המינהל הן לא תמיד לפי התב"ע (עמ' 15 שורה 27 עד עמ' 16 שורה 2. ראה גם עדותה בעמ' 18 שורות 22-24).

יתרה מכך, הרציונל שעמד בבסיס החלטת המינהל להחכיר חלק מהמגרש הובהר במסגרת פרוטוקול 85, ונועד לאפשר גם לאלו שאין הממון בכיסם, לעמוד ברכישת מגרש ולפחות חלקו, כאשר במסגרת פרוטוקול 85 ניתנה אפשרות לבעלי מחצית הזכויות במגרש, לרכוש את חלקו הנוסף של המגרש. עמדת המינהל נועדה להקל על המשתכנים ולא להקשות עליהם.

74.
ואם לא די בכך, המבקש לא הציג כל ראיה פוזיטיבית, לפיה הוריו חכרו את המגרש מהמינהל בשלמותו. העובדה כי הנכס שנחכר על ידם הוא חלק ממגרש המופיע בתוכניות בשלמותו והמצוי על חלקה הרשומה בשלמותה בפנקסי המקרקעין, אין בה לבדה כדי להוכיח את טענת המבקש.


ד.5 טענת האפליה

75.
אכן, טענת האפליה כשלעצמה, לו הייתה נטענת באופן עצמאי, היה בה כדי להוות הרחבת חזית אסורה והסמכות לדון בה מסורה לבית המשפט לעניינים מנהליים. ואולם, בענייננו, טענת האפליה לא נטענה כעומדת בפני
עצמה. הטענה הועלתה על ידי המבקש לצורך הוכחת טענתו לפרשנות החוזה, ע"י הפנייה לנסיבות כריתת החוזה בעניינו, כמו גם בעניינם של משתכנים אחרים, ומהווה כלי עזר לגיטימי לפרשנות כוונת הצדדים. ככזו, עומדת הטענה במבחן הסעד שהתבקש ע"י המבקש בתובענה, והיא מצויה בסמכותו של בית משפט זה.

76.
יחד עם זאת, בחינת העסקאות האחרות שהוצגו בפני
, אין בה כדי לסייע למבקש להוכיח את טענתו, אלא להיפך, היא מעידה דווקא על היעדר אפליה, ועל התנהלות תקינה של המינהל.

77.
המינהל צירף לתצהיריו ולהודעותיו, במועדים שונים, מסמכים הנוגעים לעסקאות שביצעו משתכנים שונים בישוב.

בחינה מדוקדקת של פרטי העסקאות, מאששת דווקא את טענות המינהל ביחס לעסקאות שבוצעו בישוב עין שריד.
בניגוד לטענת המבקש, קיימים משתכנים, אשר בדומה למשפחת המבקש ובסמוך למועד בו רכשו את הנכס שבבעלותם, רכשו אף הם שטח של כחצי דונם. משפחות אלו ביצעו בשלב מאוחר יותר ובשלב השני עסקת הקצאה (תמורת דמי חכירה חד פעמיים של 80% ודמי חכירה שנתיים עבור 20% מהיתרה), ולא פיצול.
(ראה: משפחות פחימה, אטיאס, אדרי).
(לגבי משפחת פחימה ר' נספח ד1 לתצהיר משלים מטעם המינהל בצרוף נספח 1 להודעת המינהל,
לגבי משפחת אטיאס ר' נספח ד4 לתצהיר משלים מטעם המינהל בצירוף נספח 4 להודעת המינהל
ומשפחת אדרי ר' נספח 9 להודעת המינהל בצרוף ת/8).

כמו כן, ניתן למצוא כי משפחות שרכשו מלכתחילה שטח של כדונם, ביצעו לימים עסקת פיצול (תמורת 51% או 31% - בהתאם למועד)
(ראה: משפחות גליקו, עמר סעדה, אסור)
(לגבי משפחת גליקו ר' נספחים לד + לה לתצהיר המינהל בצרוף נספח 7 להודעת המינהל,
לגבי משפחת עמר סעדה ר' נספח 5 להודעת המינהל
לגבי משפחת אסור ר' נספח 6 להודעת המינהל).
ואולם, בניגוד לטענת המבקש, לא ניתן למצוא אצל המשתכנים הנ"ל עסקת פיצול (תשלום של 51% או 31%) שנעשתה למשתכן שרכש מלכתחילה שטח של כחצי דונם, מבלי שקנה זכויות בחציו השני של המגרש.

78.
המבקש, מפנה בסיכומיו למשפחת פיטוסי ולמשפחת שבת, מהם מנסה הוא לגזור גזירה שווה למקרה שלו. ואולם, בחינת עסקאותיהם של משפחות פיטוסי ושבת, מעלה כי פני הדברים אינם כפי שהוצגו על ידי המבקש, ואין בהם כדי לתמוך בטענותיו.
ובמה דברים אמורים?

משפחת פיטוסי
– משפחת פיטוסי רכשה ביום 16/11/80 מגרש בשטח 500 מ"ר, עפ"י שומה שנערכה להם ביום 16/7/80 ע"ס 1,050,000 ל"י.
נתוני הרכישה של משפחת פיטוסי דומים לאלו של משפחת המבקש, אשר רכשו מגרש בשטח 500 מ"ר ביום 20/1/81 עפ"י שומה מיום 14/7/80 בסך 900,000 ל"י.
חוזה החכירה של משפחת פיטוסי צורף ללא הרשימה.
בשונה מהמבקש, ביום 1/5/83 (בשלב שני) נערך למשפחת פיטוסי חוזה חכירה נוסף, במסגרתו הוקצה למשפחת פיטוסי שטח של 957 מ"ר (כל המגרש, למרות שכבר היה בעל זכויות במחצית), כנקוב בחוזה החכירה הנוסף וברשימה שצורפה אליו (היא הרשימה אליה התייחס המבקש ומקורה בחוזה הנוסף ולא בחוזה המקורי). בחוזה החכירה הנוסף נרשם כי החוכר ישלם דמי חכירה חד פעמיים בשיעור 80% מהערך היסודי של המגרש (סעיף 6 לחוזה).
לאחר שהיו בידי משפחת פיטוסי זכויות בחלקה בשלמותה, נערכה להם ביום 28/5/03 עסקת פיצול, עליה שולמו דמי חכירה בשיעור 31%, כפי תנאי עסקאות המינהל המפורטים לעיל.

משפחת שבת


- אף על פי שהמבקש שב וחזר על טענתו כי משפחת שבת רכשה שטח בן כדונם, לא הביא המבקש כל ראיה המעידה על כך.
הן בחוזה החכירה והן בשומה שנערכו למשפחת שבת, מופיע שטח הנכס 480 מ"ר. עפ"י השומה מיום 14/7/80 הוערך שווי הנכס בסך 900,000 ל"י (בדומה להערכת השמאות בעסקת המבקש). אומנם עפ"י ה"רשימה" בחוזה של משפחת שבת מופיע שטח של 1,097 מ"ר, אך מאחר ובגוף ההסכם כתוב כי השטח הנמכר הוא 480 מ"ר, לא ברור למה מתייחס השטח המופיע ברשימה – האם הוא השטח המוחכר או שטח המגרש כולו מתוכו הוחכר 480 מ"ר. הגב' הדסה רימון מטעם המינהל כלל לא נחקרה על כך, ומשמעות הדברים נותרה לוטה בערפל.

המבקש לא הציג אישור זכויות של משפחת שבת המעיד על גודל השטח שבבעלותם. יתרה מכך, המבקש ויתר על חקירתו של ראובן שבת (בנו הממשיך של יוסף שבת שרכש את המגרש בשנות ה-80), והסתפק, כאמור, בהצגת מכתבו (ת/4), עליו לא נחקר.
לכן, לא ברור כיצד עותר המבקש לגזור מעניינה של משפחת שבת, שעה שלא הציג כל עסקה נוספת של משפחת שבת (הקצאה או פיצול), היכולה ללמד על אופן הטיפול של המינהל בעניינם.
לאור האמור, ברי, כי לא ניתן ללמוד על מדיניות המינהל ממקרה זה, ואין בעסקה של משפחת שבת כדי לתמוך בטענות המבקש.

79.
בחינת העסקאות של המשתכנים האחרים מתיישבת עם טענת המינהל ועם עדותה של הגב' רימון (עמ' 31 שורות 21-27) כי מדובר בחוזים שונים ועסקאות שונות בהם שולמו סכומים שונים ע"י חוכרים שונים ואין מקום להשוואה ביניהם.

80.
בעניין זה יש להדגיש, כי המבקש הוא שנקב במהלך הדיונים בשמות המשתכנים לעומתם, לטענתו, הופלה לרעה (עמ' 23 לפרוטוקול שורות 15-18). חרף העובדה שנטל ההוכחה מוטל כל כולו על המבקש, וכי עסקינן בהמרצת פתיחה והיה עליו לצרף לתובענתו את כלל ראיותיו, הוריתי למינהל לצרף מסמכים הנוגעים לעסקאות של משתכנים אלה, וכל זאת כדי לא לחסום את דרכו של המבקש להוכחת טענתו ועל מנת להגיע לחקר האמת. ואולם, גם בכך לא היה כדי לסייע למבקש שכן בחינת העסקאות מחזקת את טענת המינהל וסותרת את טענות המבקש.

ה.
סוף דבר

81.
א.
לאור האמור לעיל, דין התובענה להידחות וכך אני מורה.

ב.
בנסיבות תיק זה, מצאתי לנכון שלא לעשות צו להוצאות, זאת בשל התנהלות המינהל מול המבקש עוד בטרם הגשת התובענה ובמהלך ניהול ההליך.

המזכירות תשלח עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום,
ז' תשרי תשע"ד, 11 ספטמבר 2013, בהעדר הצדדים.








הפ בית משפט מחוזי 28108-06/10 שלמה עמר נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 11/09/2013)