פסקי דין על נעמי גלבוע | פסקי דין על איתן סורוקה | פסקי דין על מנהל מיסוי מקרקעין – ת"א

1109/03 וע     21/10/2004




וע 1109/03 נעמי גלבוע ,איתן סורוקה נ' מנהל מיסוי מקרקעין – ת"א




1


בתי המשפט
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
וע 001109/03


בפני
:
ועדת ערר מס שבח מקרקעין 1963-התשכ"ג
זמיר עמוס
(שופט בדימוס) – יו"ר הועדה
עו"ד ושמאי מקרקעין דן מרגליות - חבר
רו"ח צבי פרידמן - חבר
תאריך:
21/10/2004



בעניין:
1. נעמי גלבוע

2. איתן סורוקה



ע"י ב"כ עו"ד
משה שוב ואח'

העוררים

נ ג ד


מנהל מיסוי מקרקעין – ת"א





המשיב


פ ס ק – ד י ן

דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר:

רקע עובדתי:
1. ה"ה רבקה אשכנזי, נעמי גלבוע
ואיתן סורוקה
היו הבעלים הרשום של הבניין הנמצא בדרך יפו-ת"א 37 פינת רחוב נחלת בנימין הידוע גם כחלקה 134 בגוש 6925 (להלן – "הבניין").

2. בשנת 1974 נרכש הבניין, כתפוס בדיירות מוגנת על ידי העוררים תמורת סכום כולל של 264.21 ₪ (אז -.2,642,210 ₪).

3. הבעלות בבנין התחלקה בין הבעלים כדלקמן:
א. רבקה אשכנזי - 1/2
ב. נעמי גלבוע
- 1/4
ג. איתן סורוקה
- 1/4
מרת רבקה אשכנזי הנה חסויה.
4. ביום 11.9.01 נכרת הסכם בין בעלי הבנין לבין חב' קלוברקפ בע"מ, לפיו מכרו הראשונים את הבנין לאחרונה. (להלן – "הסכם המכר").

5. ביחס לגב' רבקה אשכנזי הנ"ל נדרש אישורו של בית המשפט, למכירת זכויותיה בבנין עקב היותה חסויה. ביום 7.11.01 נתן בית המשפט לענייני משפחה את אישורו למכירת זכויותיה של החסויה, בהתאם להסכם.

6. המשיב קבע כי מכירת זכויות העוררים 1 ו- 2 נעשתה ביום 11.9.01 – הוא מועד עריכת הסכם המכר ואילו לגבי החסויה קבע את תאריך אישור בית המשפט 7.11.01 כיום המכירה.

השאלות השנויות במחלוקת:
א. מהו יום מכירת הזכויות בבנין של העוררים. האם מועד מכירת הזכויות הינו היום הנקוב בהסכם המכר, קרי 11.9.01, או שמא, יום המכירה הוא היום בו אישר בימ"ש לענייני משפחה את מכירת זכויותיה של החסויה הנ"ל, קרי 7.11.01.
ב. מהו שווי רכישת הזכויות בבנין אותו יש להביא בחשבון לצורך חישוב שומת השבח בענייננו.
ג. האם מגיע לעוררים הנחה של 20% ממס השבח לפי תיקון 50, בהנחה שאכן יום המכירה ייקבע לתאריך 7.11.01.

תמצית סיכומי העוררים:
1. הקונה היה מעוניין אך ורק לרכוש את הבניין כמקשה אחת בלבד ותקפות הסכם המכר כולה תלויה בקבלת אישור בית המשפט. ולכן נקבע בהסכם המכר כי החזקה והתמורה יימסרו רק לאחר קבלת אישור בית המשפט.

2. קביעת יום המכירה לתאריך 7.11.01 תביא להחלת תיקון 50 על מכר זה, כך שהעוררים יהיו זכאים להנחה ב-20% ממס השבח על כל הבניין וכן לניכוי מס המכירה בתורת הוצאה.

3. באשר לשווי הרכישה יש לקבעו לפי מצב הזכויות בעת המכירה. דהיינו כפנוי ולא כתפוס. בסכום של 502 ₪ לפחות. קיימת הוראת ביצוע בקובץ החב"ק בעמ' 222 מיום 8.7.1965 לפיה צודקים העוררים ולא המשיב.

תמצית סיכומי המשיב:
1. כאשר מדובר בחוזה מותלה, הרי מדובר בחוזה שלם מרגע כריתתו, ואין השלכה רטרואקטיבית לעניין תקפו בעת כריתתו לעובדה אם התנאי המתלה התקיים ואם לאו.

2. רק לגבי החסויה, מהווה אישור בית המשפט מתן תוקף משפטי לפעולת מכירת זכויותיה בבניין.

3. ברגע שניתן אישור בית המשפט הרי מתבצעת הפרדה בין מכירת זכויותיה של החסויה לבין אלה של קרוביה.

4. בנוסף ניסוח הסכם המכר מעלה כי הצדדים התכוונו כי מבחינה כלכלית, עסקית וחוזית, נעשתה עסקת המכר כבר ביום כריתתו, כגון: תשלום התמורה.

5. ביחס לשווי הרכישה שגגה נפלה אצל העוררים. ההוראה המקצועית המוזכרת על ידם מהחב"ק הינה מיום 8.7.1965 ומשקפת את הדין שהיה קיים באותו הימים. אלא שאין היא יפה למצב המשפטי הרלוונטי להסכם המכר.

6. נוסח סעיף 21 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן –"החוק") שונה מאז הוראת הביצוע לתחולתה טוענים העוררים. ואי לכך הוצאה הוראת ביצוע חדשה 24/85 מיום 4.9.85 . לפי הוראה זאת צדק המשיב בהחלטתו בהשגה לקביעת שווי הרכישה כתפוס כאמור לעיל.

7. בענייננו העוררים לא טענו ולא הוכיחו כי שילמו דמי פינוי כדי לפנות את שטחי הבניין, אשר נרכשו כתפוסים ונמכרו כפנויים.

8. תיקון 50 לא חל על מכירת זכויותיהם של העוררים ולכן לא מגיעה להם כל הטבה בגינו.

דיון ומסקנות:
בערר זה לא הובאו כל ראיות מצד הצדדים והוסכם על סיכומים לעניין טיעונים משפטיים בנושאים השנויים במחלוקת.
כאמור בהסכם המכר נשוא הערר, הייתה מכירת הזכויות של החסויה כפופה לאישור בית המשפט לפי הוראות חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות.
אין כל ויכוח בין הצדדים כי לגבי זכויותיה של החסויה יום המכירה הוא יום מתן אישור בית המשפט, שהוא בבחינת אישור קונסטיטוטיבי ובלעדיו אין נפקות כלל לפעולה שנעשתה בשם החסויה.
(ראה סעיף 1(א) לסיכומי התשובה של העוררים וכן סעיף 19 לסיכומי המשיב).

העוררים סבורים כי ניסוח הסכם המכר והתניותיו הוא כזה שברור ממנו כי אם לא יינתן אישור בית המשפט ביחס לחסויה הרי זכאית הקונה לבטל ההסכם ולקבל כל מה ששילמה על החשבון. מזה מסיקים העוררים כי למעשה התנאי מן הדין לאישור פעולת החסויה מקיף גם את פעולותיהם שלהם ולכן יום אישור בית המשפט הוא למעשה יום אישור כל הסכם המכר על כרעיו ועל קרביו.

טענה כזאת אי אפשר לקבל. יש להבחין בין חוזים עם תנאי מתלה לבין חוזים שתקפם מותנה בקיומו של תנאי מן הדין.
בעניין דנן, הסכם המכר היה טעון אישור בית המשפט רק לעניין מכירת חלקה בבניין של הגב' רבקה אשכנזי בהיותה חסויה. יתר המוכרים, הלא הם העוררים, התנו את תקפות מכירת חלקם במקרקעין בכך שיינתן אישור בית המשפט למכירת חלקה במקרקעין של גב' אשכנזי הנ"ל.

העוררים לא היו זקוקים לאישור בית המשפט לצורך קבלת תוקף משפטי לגבי מכירת חלקם בבניין. אישור בית המשפט (נספח ב' לערר) ניתן לבקשת גב' אשכנזי בלבד, במסגרתה התבקש בית המשפט- "לאשר את הסכם מכר חלקה של החסויה בבניין הנמצא ברח'..."( ראה סעיף א' לבקשה מטעם גב' אשכנזי, כפי שהוגשה לבית המשפט למשפחה – נספח ב' לערר).

הצדדים להסכם המכר הבהירו הבהר היטב בהסכם כדלקמן:
"למען הסר ספק מוצהר מובהר ומוסכם בזאת בין הצדדים, כי אף שאישור בית המשפט נדרש רק בגין ולגבי חלקה של החסויה בזכויות הנמכרות הרי שתקפות ההסכם והעסקה כולה תלויה בקבלת אישור זה, ואם לא יינתן האישור האמור, הרי שההסכם, לרבות חלקו המתייחס לזכויותיהם של המוכרים הכשירים בבניין, יבוטל במלואו, כאילו לא נעשה מלכתחילה" (סיפא לסעיף 1.2 להסכם המכר).
לגבי העוררים מצב הדברים שונה לחלוטין. הם בעלי כשרות משפטית להתקשר בהסכם המכר נשוא הערר. אין הם זקוקים לאישור מטעם בית המשפט לכך.
הסכם המכר מבחינתם הינו שלם ותקף מיום כריתתו ומחייב את הצדדים לו, למעט החסויה, כבר מיום כריתתו.
במסגרת ההסכם כללו העוררים תנאי, לפיו ההסכם יהא תקף רק אם יינתן אישור בית המשפט למכירת זכויותיה של הגב' אשכנזי בבניין, בתוך תקופה קצובה, מכאן קמה החזקה הכפולה המנויה בסעיף 27(2) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973: החוזה מותנה והתנאי מתלה.
ראה גם דב' כב' השופט לנדוי בע"א 470/76 נג'ם נ. יעקב פ"ד לג(1),169, 172:
"כאשר שני הצדדים להסכם כבר נתנו הסכמתם להסכם, אך ביצוע ההסכם תלוי בהסכמתו של צד שלישי – כי אז מתן ההסכמה של הצד השלישי יכול להיות תנאי מתלה, ובמקרה כזה ההסכם הוא הסכם גם לפני השגת האישור."

יתירה מזאת, הצדדים להסכם קבלו על עצמם את ההתחייבויות והזכויות המנויות בהסכם, בגדר "ביחד וכל אחד מהם לחוד".
לאור האמור לעיל, אין לבחון את הזכויות והחובות של מי מהמוכרים (העוררים והחסויה), אך ורק כגוף אחד, אלא יש לבחון גם כל אחד מבין המוכרים "לחוד".
(ראה גם סעיף 14.2 להסכם המכר).

סעיף 55 לחוק החוזים הנ"ל, תחת הכותרת "חיוב יחד ולחוד" קובע כך:
"בטל או בוטל חיובו של אחד החייבים, בטל גם חיובו של השני, זולת אם הביטול נובע מפגם בכשרותו או בייצוגו של החייב האחד".

מכאן, שלו לא היו מתנים העוררים את מכירת הזכויות שלהם במקרקעין, במתן אישור בית המשפט לפעולת המכר של החסויה, ובמידה שאישור זה לא היה ניתן, אזי חיובם בהתאם להסכם היה עדיין שריר וקיים, חרף ביטול מכירת הזכויות במקרקעין של החסויה.

לפיכך, צודק המשיב כי יש להפריד בין מועד קבלת התחייבויותיה וזכויותיה של החסויה אשר נכנסו לתקפם מבחינתה רק ביום מתן אישור בית המשפט, היינו ביום 7.11.01, לבין מועד התחייבויותיהם וזכויותיהם של העוררים אשר קיבלו נפקות משפטית מלאה כבר ביום 11.9.01, יום כריתת החוזה בינם לבין הקונה. אישור בית המשפט מהווה אמנם תנאי מתלה לקיום החוזה בין העוררים (שאינם חסויים) לבין הקונה, בהתאם לרצונם המפורש, שקיבל ביטויו בהסכם. אולם, היות הסכם המכר, חוזה על תנאי, מבחינת העוררים, אינה משנה את יום כניסתו לתקף מחייב עבורם, בדרך שמתווה פרק א' לחוק החוזים, ועם התקיימות התנאי הופך החוזה מחוזה על תנאי לחוזה רגיל לכל דבר, למפרע (והרי, אילו התנאי המתלה לא היה מתקיים, החוזה היה מתבטל).

זאת ועוד, עיון בהסכם המכר מגלה כי, מבחינה כלכלית, עסקית וחוזית נעשתה עסקת המכר כבר ביום כריתתו. מההסכם עולה כי הן העוררים והן הקונה התכוונו לבצע האמור בהסכם המכר כבר במועד חתימתו. כך למשל, כל התמורה שולמה במעמד החתימה על הסכם המכר (ראה סעיף 5 להסכם המכר).
כל משמעות התנאי המתלה במקרה בו עסקינן הוא כי אם לא יאשר בית המשפט את פעולת החסויה, תבוטל העסקה כולה וסכום התמורה על פירותיו יוחזר במלואו לקונה, אולם אם יינתן האישור האמור, אזי כל התמורה, לרבות הפירות שנצמחו מיום כריתת החוזה, יועברו אל המוכרים.

לעניין התנאי המתלה ראה גם פסק הדין בוע/1287/01 ברנט גדעון נ. מס שבח נתניה, מיסים יז/ 6, ה- 48.
לטעמי אין כל ספק כי יום המכירה ביחס לעוררים להבדיל מיום המכירה לגבי החסויה הינו 11.9.01.
מכאן שהעוררים לא זכאים לכל הטבה במסגרת תיקון 50 לחוק, אשר נכנס לתוקף חודשיים מאוחר יותר.

באשר לשווי הרכישה, מסתמכים העוררים על הוראת ביצוע מיום 8.7.65 של המשיב.
אין ספק כי נוסח החוק, סעיף 21, שונה מאז על ידי תיקון 6 לחוק. בעקבות שינוי החוק, הוצאה מטעם הנציבות הוראת ביצוע 24/85, מיום 4.9.85, הקובעת, בין היתר, כדלקמן:
"נכס שנרכש כתפוס ולאחר מכן שולמו דמי פינוי ונמכר כפנוי, במקרה זה יראו את שווי הרכישה כשל נכס תפוס בהתאם לשוויו בפועל ביום הרכישה, והוצאות הפינוי יוכרו כניכוי בהתאם לסעיף 39(2) לחוק, אם אינם מותרים בניכוי לפי הפקודה.
במקרה ותהליך הפינוי וההשכרה מחדש חלו מספר פעמים, יש להכיר בניכוי רק את ההוצאה של הפינוי האחרון".

גם בספרו של פרופ' יצחק הדרי,"מיסוי מקרקעין", כרך ב' – חלק ראשון, מהדורה שניה, בעמ' 224 נאמר:
"יש נכסים שמצבם שונה ביום מכירתם מזה שהיה ביום רכישתם. דוגמא לכך היא נכש שנרכש פנוי ונמכר תפוס, או להיפך: נרכש תפוס ונמכר פנוי.
אם נרכש נכס תפוס בשווי רכישה נמוך יחסית, ולאחר מכן שילם הבעלים דמי פינוי, כך שבעת מכירתו, הוא מכר אותו פנוי, אין קושי מבחינת חוק מס שבח.
בחישוב השבח יוכר למוכר שווי הרכישה (הנמוך יחסית), בצירוף דמי הפינוי, כניכוי על סמך 39(2) לחוק מיסוי מקרקעין".

בעניננו לא נטען ולא הוכח כי שולמו דמי פינוי על מנת לפנות שטחים בבניין, אשר נרכשו כתפוסים ונמכרו כפנויים.

לאור נוסח החוק ותכליתו מתבקשת המסקנה כי העוררים אינם זכאים כי יובא בחשבון שווי רכישת הבניין, כאילו נרכש כפנוי, לצורך חישוב שומת השבח בעניינם. כל פרשנות אחרת, כדוגמת זו של העוררים, אינה עולה בקנה אחד עם המציאות החוקית בת ימינו, ותאיין למעשה את סעיף 39(2) לחוק ואת תכליתו בדבר ניכוי הוצאות בגין השגת חזקה ייחודית לצורך קביעת השבח.

לפיכך, הייתי ממליץ לחברי לדחות את הערר ולחייב את העוררים לשלם למשיב הוצאות בסכום כולל של 7,500 ₪ שיישא רבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועש לתשלומם בפועל.


_________________________
דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין
חבר

צבי פרידמן, רו"ח:
אני מסכים.

__________________
צבי פרידמן, רו"ח – חבר




עמוס זמיר, שופט (דימוס):
אני מסכים.
___________________
עמוס זמיר, שופט (דימוס)

הוחלט ונפסק כאמור בפסק-דינו של חבר הוועדה, עו"ד דן מרגליות.

פקדון/ערבות, אם הופקד, יחולט לטובת המשיב, ע"ח ההוצאות שנפסקו לטובתו.


ניתנה היום ו' בחשון, תשס"ה (21 באוקטובר 2004) בהעדר הצדדים.



___________________ ______________ ___ ___________________
זמיר עמוס
– שופט (דימוס) עו"ד דן מרגליות - חבר רו"ח צבי פרידמן - חבר
יו"ר הוועדה ושמאי מקרקעין










וע ועדת ערר מס שבח 1109/03 נעמי גלבוע ,איתן סורוקה נ' מנהל מיסוי מקרקעין – ת"א (פורסם ב-ֽ 21/10/2004)