פסקי דין על מיכל סגל | פסקי דין על ר.ב. אור דור השקעות | פסקי דין על אורית בנבנישתי לוריא | פסקי דין על דורון בנבנישתי |

7934-04/11 א     12/11/2013




א 7934-04/11 מיכל סגל נ' ר.ב. אור דור השקעות בע"מ, אורית בנבנישתי לוריא, דורון בנבנישתי








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



12 נובמבר 2013
ת"א 7934-04-11

סגל ואח' נ' ר.ב. אור דור השקעות בע"מ
ואח'




בפני

כב' השופט


ישי קורן

תובעת ונתבעת שכנגד
מיכל סגל

ע"י עו"ד עמית חרחס


נגד

נתבעים
1. ר.ב. אור דור השקעות בע"מ

(תובעת שכנגד)
2. אורית בנבנישתי לוריא
3. דורון בנבנישתי

ע"י עו"ד עמית אבן




פסק דין


רקע
1.
תביעה כספית ע"ס 643,857 ₪ מיום 06/04/11, ותביעה שכנגד מיום 9/6/11 ע"ס 41,587 ₪ ולסעד הצהרתי בעניין מועד פינוי מושכר.

2.
בלב התביעות עומד קיוסק (להלן: "החנות" או "המושכר") בקומת הקרקע בבניין ברחוב המלך ג'ורג' 83 בתל אביב, חלקה 62 בגוש 7092 (להלן: "הבניין"). הבניין אינו רשום כבית משותף. הבעלות בחלקה עליה בנוי הבניין רשומה על שם שלושת הנתבעים בחלקים שווים
(נסח צורף כנספח ב' לכתב התביעה)
.

3.
ביום 8/2/2004 שכרה התובעת בתביעה העיקרית (להלן: "סגל") את החנות מניר ליפשיץ ומחברת נכסי המלך ג'ורג' בע"מ, שהיו אז מבעלי הבניין, בשכירות שאינה מוגנת לפי דיני הגנת הדייר
(חוזה השכירות צורף כנספח א לכתב התביעה)
. על פי הסכם השכירות מסתיימת תקופת השכירות (כולל שתי תקופות אופציה) ביום 17/2/11.

בשנת 2006 רכשה הנתבעת 1 (להלן: "ר.ב.") את חלקיהם של ניר ליפשיץ ושל חברת נכסי המלך ג'ורג' בע"מ בבניין, ובאה בנעליהם בעניין חוזה השכירות.


4.
הנתבעים ביקשו לשפץ את הבניין ולצורך כך חתמו ר.ב. וסגל ביום 05/03/09 על הסכם שיש בו כדי לשנות מהוראות חוזה השכירות (להלן: "ההסכם"). עיקרי ההסכם הם פינוי זמני של המושכר, כנגד פיצויים שתשלם ר.ב. לסגל, החלפת המושכר בחנות צמודה (להלן: "המושכר החדש"), ומתן אופציה לסגל להאריך את השכירות ב-36 חודשים נוספים, "מתום תקופת השכירות הנוכחית".
(ההסכם צורף כנספח ד' לכתב התביעה).

הואיל וההסכם מסדיר נושאים שבלב התביעות שלפניי, יפורטו עיקריו להלן (שלא בלשון המקור):
1.
סגל תפנה את המושכר מיום 17/03/09 ועד 17/06/09, עם אופציה להארכת הפינוי בחודש נוסף.
2.
עבור כל אחד משלושת חודשי הפינוי תשלם ר.ב. לסגל "פיצוי מוסכם בסך של 21,000 ₪ נטו", שישולמו בכל 17 לחודש עבור החודש החולף.
3.
עבור החודש הרביעי, מועד תחילת השכירות המחודשת, החל מיום 17/06/09 ועד 17/07/09, תשלם ר.ב. לסגל "פיצוי מוסכם בסך של 21,000 ₪ נטו" במקרה שסגל לא תפעיל את המושכר החדש. אם תפעיל סגל את המושכר החדש וסכום ההכנסות יפחת מ-21,000 ₪ תשלם ר.ב. לסגל את ההפרש שבין סך ההכנסות בחודש זה ל-21,000 ₪.
4.
במועד פינוי המושכר תשלם ר.ב. לתובעת את עלות הסחורה העתידה לרדת לטמיון בשל סגירת המושכר, עד לסכום של 20,000 ₪.
5.
מיום 17/06/09, תשכור סגל את המושכר החדש (החנות הצמודה למושכר המקורי).
6.
ר.ב. תישא בעלות רישיון העסק בגין המושכר החדש בסך 2,880 ₪. ר.ב. תעביר את המזגן שבמושכר ותתקין אותו במושכר החדש. ר.ב. תשלם לסגל את עלות התקנת המדפים במושכר החדש עד לסך של 5,000 ₪.
7.
החל ממועד השכירות המחודשת (17/07/09) ועד ליום 17/10/09 (שלושת חודשי בשכירות המחודשת הראשונים), לא תשלם סגל דמי שכירות בעבור המושכר החדש.
8.
בתום תקופת השכירות הנוכחית, תעמוד לתובעת האופציה להמשך שכירות לתקופה של 36
חודשים בהם יעמדו דמי השכירות על סך 1,000$ לחודש.
9.
בתקופת השכירות והאופציה לא תשכיר ר.ב. חנויות בבניין לעסק המקביל בפעילותו לעסק של סגל.



התביעה
5.
ר.ב. לא שילמה לסגל את הסכומים להם התחייבה לשלם בהסכם. הנתבעים 1 – 2 הטעו את סגל באשר לטיב המושכר החדש. אופן ביצוע השיפוצים בבניין הסב לסגל נזקים רבים.

6.
סגל פינתה את המושכר ביום 17/3/2009 וקיבלה לידיה את המושכר החדש רק ביום 25/7/2009. לאחר תקופת התארגנות שנמשכה מספר שבועות החלה סגל להפעיל את המושכר החדש ביום 16/8/2009. עבור תקופה זו שנמשכה 5 חודשים היה על ר.ב. לשלם לסגל 21,000 ₪ לחודש נטו, ובסה"כ 105,000 ₪ נטו. על ר.ב. לשאת בתשלומי המסים החלים על סגל בגין סכום זה. על פי אישור רואה חשבון של סגל, מנת שתישאר בידיה יתרה של 21,000 ₪ נטו, על ר.ב. לשלם לסגל סך של 32,795 ₪ בצירוף מע"מ כדין, מדי חודש, ובסה"כ 163,975 ₪ בצירוף מע"מ כדין. על חשבון סכום זה שילמה ר.ב. לסגל סך של 90,000 ₪ בלבד (כולל מע"מ). היתרה (כולל מע"מ) – בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 16/8/2009 ועד ליום הגשת התביעה – עומדת על 110,969 ₪.

7.
הנתבעים 1 – 2 הטעו את סגל לחשוב כי המושכר החדש גדול מן המושכר המקורי ובעל נראות טובה יותר. בפועל חזית המושכר החדש הפונה אל הרחוב קטנה מזו של המושכר המקורי ובסמוך לה ניצב עמוד יסוד אשר מסתיר את החנות. לו ידעה סגל את משמעות החלפת מיקום המושכר לא הייתה מסכימה להחלפה. בנוסף, המושכר החדש נמסר לסגל בטרם הסתיימו השיפוצים במושכר החדש ובבניין כולו, והכל במטרה להפסיק מוקדם ככל האפשר את תשלום הפיצוי המוסכם בסך 21,000 ₪ נטו. סגל נאלצה להפעיל את המושכר החדש בתוך אתר בנייה פעיל, כשחזית המושכר "כלואה" בין גדרות פח אשר הגבילו מאוד את נראות החנות מכיוון הרחוב. נוסף לכל אלה, הנתבעים לא דאגו לניקוז מסודר של מי הגשמים, דבר שגרם לשלוליות מים גדולות בחורף בכניסה למושכר. הנתבעים התקינו במושכר החדש חדר שירותים, בניגוד למוסכם ובניגוד למצב במושכר המקורי בו היו השירותים מחוץ למושכר. כמו כן, במושכר החדש עוברים צינורות ביוב אשר גרמו לא אחת להצפת החנות במי ביוב ולריח חריף – במיוחד בתקופת השיפוצים. עבודת השיפוצים הממושכת שנעשתה באופן רשלני גרמה לניתוקים רבים של חשמל, כבלים וטלפון, במושכר – דבר שגרם לקלקול סחורה ופגיעה ניכרת באיכות השימוש במושכר. בגין כל אלה נפגעו הכנסותיה של סגל מהחנות באופן ניכר. נכון ליום הגשת התביעה מסתכם אובדן הרווחים בסכום של 232,889 ₪, ועד לסיום תקופת השכירות צפוי אובדן רווחים נוסף בסכום של 190,000 ₪.

8.
כתוצאה מהמצב המתואר לעיל, אשר נמשך כשנתיים ימים, נגרם לסגל סבל רב והיא הייתה קרובה להתמוטטות נפשית. את הנזק שאינו ממוני אומדת סגל בסכום של 100,000 ₪.

9.
ר.ב. שהתחייבה להעביר את המזגן למושכר החדש ולהתקינו בו, העבירה את המזגן באופן רשלני והניחה אותו על הרצפה, במקום לתלות אותו על הקיר כשהוא מוגן בכלוב מתאים. המזגן נגנב וסגל נאלצה להתקין מזגן חדש בעלות של 9,000 ₪. בנוסף, קבלני השיפוצים חתכו ברשלנות את כבל הגיבוי של התריס החשמלי של המושכר, ובאחת ממאות הפסקות החשמל במושכר התקלקלה סחורה שהייתה אמורה להישמר בקירור. הנתבע 3 הבטיח לשלם תמורת הסחורה סך של 10,000 ₪ ולא עשה כן.

10.
לסיכום, סגל מבקשת לחייב את הנתבעים לשלם לה פיצויים כדלקמן:
בגין פגיעה ברווחים עד למועד הגשת התביעה – 232,889 ₪;
בגין פגיעה ברווחים מיום הגשת התביעה ועד לסיום תקופת השכירות - 190,000 ₪.
בגין השלמת הפיצוי המוסכם בסך 21,000 ₪ נטו לחודש – 110,969 ₪.
בגין הנזק לסחורה כתוצאה מחיתוך הכבל של התריס החשמלי – 10,000 ₪.
בגין המזגן
– 9,000 ₪.
בגין נזק נפשי – 100,000 ₪.
סה"כ סכום התביעה למועד הגשתה – 643,857 ₪.
(ראוי לציין שסיכום הסכומים דלעיל מגיע ל- 652,858 ₪ ולא כפי שצוין בסכום התביעה).

ההגנה
11.
יש לסלק את התביעה נגד הנתבעים 2 - 3, אשר אינם צד נכון לתביעה. ר.ב. לבדה היא הבעלים של קומת הקרקע בבניין, והיא שכרתה חוזה עם סגל. הנתבעים 2 – 3 היו מבעלי הבניין עוד קודם לחתימה של סגל על חוזה השכירות עם הבעלים שקדמו לר.ב.. בשל מצבו הירוד של הבניין, מחויבים היו הנתבעים לבצע בו שיפוץ, ובכלל זה, בקומת הקרקע.

12.
לעניין טיב המושכר החדש, סגל הכירה את המקום בהיותו צמוד למושכר המקורי, והסכימה לקבלו כפי שהוא, ואף לא הלינה על עניין זה לאורך תקופה ארוכה. וראיה לכך שסגל הכירה את המושכר החדש – הסכמתה לשלם דמי שכירות בסך 1,000 $ לחודש בתקופת האופציה, סכום גבוה מזה שהיה משולם עבור המושכר המקורי
(ס' 8 להסכם)
. מיקום השירותים בתוך המושכר החדש אינו פוגע באיכות המושכר, ההיפך הוא הנכון.

13.
טענות סגל לעניין הסכומים שהובטחו לה בהסכם אינן נכונות. בין הצדדים הוסכם כי סגל תקבל לידיה פיצוי כולל וסופי בסך 21,000 ₪ לחודש, ללא תלות בהוצאותיה וללא קשר למיסים המוטלים עליה. השימוש במונח "נטו" כדי לציין שלא יוסף כל סכום שהוא על הסכום של 21,000 ₪ לחודש, שגוי מבחינה לשונית, אך מעולם לא התכוונו הצדדים להוסיף תשלום כלשהו על סכום זה. עד היום לא העבירה סגל קבלה עבור הסכום ששולם לה כפיצוי מוסכם לתקופת הפינוי.

14.
סגל קיבלה את המושכר החדש לידיה ביום 25/6/2009 ולא נמנעה ממנה האפשרות להתארגן בה ולפתוח את החנות כחודש לאחר מכן. סגל בחרה להתחיל בהתארגנות רק חודש מאוחר יותר מתוך כוונה להשית על הנתבעים הוצאות נוספות. ר.ב. שילמה לסגל פיצויים בסך 90,300 ₪, תמורת 4 חודשים מלאים, ו-9 ימים נוספים שבין 17/6/2009 ל-25/6/2009.

15.
החל מחודש יוני 2009, לא בוצעו בבניין עבודות בניה, וודאי לא עבודות הפוגעות בניהול התקין של החנות. פעם אחת בלבד נותק זרם החשמל לחנות למשך כשעתיים.

הנתבעים מכחישים את כל הנזקים הנטענים על ידי סגל.

התביעה שכנגד
16.
במסגרת התביעה שכנגד עותרת ר.ב. לסעד הצהרתי שיורה כי תקופת האופציה מסתיימת על פי ההסכם ביום 16/7/2012 (בתום 36 חודשים מיום 17/7/2009 מועד תחילת השכירות המחודשת) ולא כטענת הנתבעת בתום 36 חודש מיום 16/2/2011.

17.
עוד מבקשת ר.ב. לחייב את סגל לשלם לה 41,587 ₪ (בכותרת התביעה שכנגד נרשם סכום אחר) על פי הרכיבים הבאים:
עבור צריכת חשמל במושכר מיום 14/7/2009 ועד 14/5/2011 סך של 19,157 ₪, לפי צריכה ממוצעת של 1,700 קוט"ש לחודש. סכום זה שילמה ר.ב. לחברת החשמל במקום סגל.
עבור התקנת מדפים במושכר החדש שילמה ר.ב. 4,930 ₪ במקום סגל.
עבור רישיון העסק של סגל שילמה ר.ב. 2,500 ₪.
עבור תשלומי ארנונה בגין המושכר החדש שילמה ר.ב. במקום סגל סך של 15,000 ₪.

ההגנה שכנגד
18.
בעניין הסעד ההצהרתי –
את ההסכם מיום 5/3/2009 יש לפרש יחד עם חוזה השכירות. האמור בסעיף 8 להסכם, בדבר אופציה של 36 חודשי שכירות נוספים, מתייחס ל"תום תקופת השכירות הנוכחית". בעת החתימה על ההסכם היו הצדדים מצויים בתוך תקופת האופציה על חוזה השכירות והיא עתידה להסתיים ביום 16/2/11. לפיכך יש למנות את תקופת האופציה של 36 חודשים מיום 16/2/2011.
את דמי השכירות בסך 1,000 $ לחודש, בתקופת האופציה, על פי ההסכם , החלה סגל לשלם רק מיום 16/2/2011 ולא קודם לכן. עד למועד זה שילמה סגל 840 $ לחודש בלבד.

19.
אשר לתביעה הכספית –
מונה החשמל שהיה מותקן בכניסה למושכר הוסר במסגרת השיפוצים שערכו הנתבעים. סגל פנתה לנתבעים בבקשה שיתקינו מונה חשמל על שמה בכניסה למושכר החדש והדבר לא נעשה משך תקופה ארוכה. סגל שילמה את הוצאות החשמל על פי המונה המותקן במושכר החדש למרות שחשבון החשמל אינו על שמה, וזאת מטעמי זהירות. לפיכך, יש לדחות רכיב זה של התביעה שכנגד.

יש לדחות את התביעה שכנגד בעניין המדפים ובעניין רישיון העסק. התשלומים ששילמה ר.ב. בגין שני אלה נעשו בהתאם להתחייבותה של ר.ב. כלפי סגל בסע' 6 של ההסכם. ולכן ר.ב. אינה זכאית להשבה כלשהי בגין תשלומים אלה.

יש לדחות את התביעה שכנגד בעניין תשלומי הארנונה, הואיל וסגל משלמת את תשלומי הארנונה בגין המושכר החדש כסדרם, כפי שעולה מקבלות המצורפות לכתב ההגנה שכנגד. ר.ב. לא הציגה כל אסמכתא המעידה על תשלום ארנונה במקום סגל.

הראיות
20.
מטעם סגל הוגש תצהירה, וכן חוות דעת מומחה שלומי פיליבה, רו"ח משפטן וכלכלן - בעניין הפסדי סגל.

מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של רינה בנבנישתי, בעלת מניות יחידה בר.ב., ושל דורון בנבנישתי
(הנתבע 3), וכן חוו"ד מומחה שרון גודסי, רו"ח.

לתצהירי הצדדים צורפו מסמכים ותמונות אליהם אתייחס בהמשך, לפי הצורך.

במהלך הדיון הוגשו המסמכים הבאים:
ת/1 – תוכנית בניה – לאחר שינויים לקומת הקרקע בבניין.
ת/2 – תוכנית בניה – מקורית לקומת הקרקע בבניין.




דיון והכרעה
21.
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפניי החלטתי לדחות את התביעה שכנגד ולקבל באופן חלקי את התביעה העיקרית.

כבר בפתח הדיון אבקש להדגיש שגרסת סגל באשר להשתלשלות האירועים מקובלת עלי כמעט במלואה, והיא עדיפה עשרת מונים על גרסת הנתבעים. ר.ב. הפרה את חוזה השכירות עם סגל, בכך, שבאופן אקטיבי, יחד עם הנתבעים 2 – 3, גרמה להגבלה של ממש ביכולת השימוש של סגל במושכר. זאת בניגוד לחובתה של ר.ב. לפי חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971
(ר' סע' 7(א) לחוק)
,
ותוך ביצוע עוולות של גרם הפרת חוזה ושל רשלנות מצד כל הנתבעים, כבעלי הבניין בו מצוי המושכר.

לסגל נגרם נזק ממוני ונזק נפשי כתוצאה ממעשי הנתבעים ומחדליהם, בשיפוץ הבניין, ועל כן חבים הנתבעים כלפי סגל יחד ולחוד. יובהר כבר עתה, כי אין בהסכם מיום 5/3/2009 כדי לאיין את חובתם של הנתבעים כלפי סגל. הסכם זה אשר נוסח בחפזה על ידי הצדדים עצמם
(חלקה של עו"ד עדי ברלשטיין מטעם הנתבעים היה מצומצם לרישום הנקודות המסחריות עליהם הסכימו הצדדים. ר' מכתבה מיום 29/5/12 – נספח ו' לתצהיר סגל)

הוא פרי לחץ ארוך ומתמשך שלחצו הנתבעים על סגל שתסכים לביצוע העבודות, וביסודו הנחה שסגל תוכל לשוב ולהפעיל את העסק שלה במושכר החדש, בתוך חודשים ספורים. בפועל לא יכלה סגל להפעיל את העסק לפני 16/8/2009 והשיפוצים הנרחבים בבניין נמשכו עוד חודשים רבים אחר כך. בחודש יוני 2010 עדיין היה הבניין מוקף גדרות פח, כשביניהן מסתתרת הגישה אל החנות של סגל. בהזדמנות זו אציין שניכר בהסכם מיום 5/3/2009 שלא נוסח באופן רהוט ומלא על ידי עורך דין והוא כולל רק ביטוי תמציתי של ההסכמות המסחריות שבין הצדדים. לעובדה זו נודעת השלכה על האופן בו יש לפרש את ההסכם, כפי שנראה בהמשך.

22.
סגל העידה על השתלשלות האירועים בדם לבה, ומסרה גרסה עקבית וקוהרנטית. לעומתה ניכר היה כי תצהיריהם של הנתבע 3 ושל גב' רינה בנבנישתי רצופים דברים שנוסחו והושמו בפי העדים שאינם יכולים להעיד על האמור בתצהיריהם, וחלק ניכר מהם אינם בידיעתם כלל. העדה רינה בנבנישתי חזרה שוב ושוב על כך שבמרבית הדברים אשר הוצגו בתצהירה באופן נחרץ ובוטה כלל לא טיפלה וכי את השאלות בעניינים אלה יש להפנות לעורך דינה. רגעים מביכים במיוחד נרשמו בדיון
בזמן עדותו של הנתבע 3 כשהתברר שמסמכים לגביהם נכתב, הן במכתבו של ב"כ הנתבעים והן בתצהירי הנתבעים, כי אינם בידי הנתבעים (הסכם בכתב עם קבלן השיפוצים והיתרי הבנייה) מצויים בידי הנתבע 3
(עמ' 102 ש' 22 עד עמ' 104 ש' 15).

עתה אדון בסוגיות השונות, מן הקל אל הכבד, ותחילה – התביעה שכנגד.


התביעה שכנגד
23.
התביעה שכנגד משוללת בסיס ובדין טענה הנתבעת שכנגד כי תביעה זו הוגשה כדי ליצור מראית עין של איזון בין הצדדים. בתביעה שכנגד מבקשת ר.ב. סעד הצהרתי לעניין מועד סיום השכירות, וסעד כספי הכולל פיצוי בגין ארבעה רכיבים: צריכת חשמל במושכר; עלות התקנת מדפים; עלות רישיון עסק; תשלומי ארנונה בגין המושכר. אדון ברכיבי התביעה שכנגד כסדרם.

מועד סיום השכירות:
24.
הדיון בעניין זה התייתר הואיל והצדדים הודיעו על סיום תקופת השכירות בחודש 2/2014. אני רואה להתייחס לנושא זה בקצרה כי יש בו כדי ללמד על התנהלותם של הנתבעים אל מול סגל.

בהסכם מיום 5/3/2009 נכתב כי בתום תקופת השכירות הנוכחית, תעמוד לתובעת האופציה להמשך שכירות לתקופה של 36 חודשים בהם יעמדו דמי השכירות על סך 1,000$ לחודש. ר.ב. מפרשת את ההסכם כך שמניין 36 החודשים מתחיל ביום 17/7/2009 מועד כניסת סגל למושכר החדש, ואילו סגל מפרשת את החוזה כך שתקופת השכירות הנוכחית פירושה התקופה המסתיימת ביום 16/2/2011 (בהתאם לחוזה השכירות המקורי), וממועד זה יימנו 36 חודשי האופציה.

אני רואה להעדיף את פרשנותה של סגל על פני פרשנות ר.ב.. התאריך 17/7/2009 הוא היום בו אמורה הייתה סגל להתחיל להפעיל את המושכר החדש באופן מלא ורגיל. מועד זה הוגדר בסעיף 5 להסכם במילים "מועד תחילת השכירות המחודשת". הצדדים משתמשים במונח זה בסע' 7 של ההסכם בבואם לקבוע שלושה חודשי פטור מתשלום דמי שכירות מ"מועד תחילת השכירות המחודשת" ועד ליום 17/10/2009. הנה כי כן, לו ביקשו הצדדים לקבוע כי תקופת האופציה הנוספת מתחילה ביום 17/7/2009 – כטענת ר.ב. – היו הצדדים נוקבים בתאריך זה או נוקטים בלשון "מועד תחילת השכירות המחודשת". הצדדים לא עשו כן, ועל כן ברור כי לא לכך התכוונו. יתר על כן, אם מועד זה הוא מועד תחילת השכירות המחודשת ורק במועד זה שבה סגל להפעיל את העסק, על איזה אופציה מדובר, ומה מועד סיום תקופת השכירות שלפני תחילת האופציה?! – לשאלות אלה אין מענה אלא אחד. במועד החתימה על ההסכם ביום 5/3/2009 היו הצדדים מצויים בעיצומה של תקופת האופציה האחרונה שניתנה לסגל על פי החוזה המקורי. תקופה זו אמורה הייתה להסתיים ביום 16/2/2011. החלפת המושכר במושכר חדש לא שינתה את תקופת השכירות ואת מועד סיומה. ההטבה שעליה הוסכם תמורת המעבר למושכר חדש ופינוי זמני של המושכר תוך הפסקת הפעילות של העסק הייתה שלוש שנות שכירות נוספות שיימנו ממועד סיום תקופת השכירות הנוכחית, דהיינו מיום 16/2/2011 – כטענת סגל. כל פרשנות אחרת אינה מתקבלת על הדעת. אני מאמין שהדבר היה ברור וידוע גם לנתבעים אשר לא בחלו בהעלאת טענות שווא כלפי סגל, כפי שנראה גם להלן.

חשבון החשמל:
25.
ר.ב. טוענת כי בגין השימוש שעשתה סגל בחשמל שילמה ר.ב. סכום של 19,157 ₪. במכתבו של ב"כ סגל אל ב"כ ר.ב., מיום 05/10/10, מוסרת סגל כי מוכנה לשאת בתשלומי החשמל, אם יוצג לה אישור תשלום
(סעיף 16 למכתב, נספח ב' לכתב ההגנה שכנגד)
.

לכתב התביעה שכנגד, ואף לתצהירי התובעת שכנגד לא צורף כל מסמך אשר מלמד על תשלומים ששילמה ר.ב. עבר צריכת חשמל של סגל. לא ברור מה בסיס התחשיב שבגינו מבקשת ר.ב. לחייב את סגל בתשלום ועל סצך מה קבעה ר.ב. כי צריכת החשמל הממוצעת של סגל עומדת על 1,700 קוט"ש לחודש. רכיב זה של התביעה שכנגד לא הוכח ועל כן נדחה.


הוצאות התקנת מדפים:
26.
ר.ב. דורשת כי סגל תשיב לה הוצאות שהוציאה עבור מידוף במושכר החדש בסך 4,930 ₪. בצדק טוענת סגל כי נושא המידוף במושכר החדש הוסדר בין הצדדים בסע' 6 להסכם, בו התחייבה ר.ב. לשלם הוצאה זו עבור סגל עד לסכום של 5,000 ₪. עוד זאת, גב' רינה בנבנישתי העידה כי אישרה לשלם עבור הוצאות המידוף למושכר החדש
(עמוד 87, שורות 15-16)
. גם הנתבע 3 אישר שלא היה מקום לתבוע רכיב זה מחמת ששולם על ידי ר.ב. על פי ההסכם, וכשנשאל מדוע בכל זאת מופיע רכיב זה בתביעה, השיב "אולי מתוך אמוציות של אכזבה והעלבה". בכל הכבוד, מדובר בתשובה לא רצינית. רכיב זה של התביעה שכנגד לא היה צריך להופיע בה מתחילה ועל כן נדחה.

עלות רישיון עסק:
27.
ר.ב. דורשת כי סגל תשיב לה הוצאות רישיון עסק בסך 2,500 ₪ אשר שילמה עבור המושכר החדש במקום סגל. הדברים האמורים לעיל בעניין הוצאות התקנת המדפים יפים גם לעניין הוצאות רישיון העסק. בסע' 6 של ההסכם התחייבה ר.ב. לשאת בהוצאה זו בסכום של 2,880 ₪. עוד זאת, בעדותו הבהיר הנתבע 3 כי הוא מוותר על רכיב זה של התביעה שכנגד
(עמוד 114, שורות 18-27)
. גם רכיב זה של התביעה שכנגד נתבע שלא בצדק ועל כן נדחה.

תשלומי ארנונה בגין המושכר החדש:
28.
ר.ב. עותרת לקבלת החזר תשלומי הארנונה בהם נשאה במקום סגל בסך 15,000 ₪. במסגרת בקשה מספר 11, צרפו הנתבעים תדפיס מחלקת הארנונה בעירייה, אשר לטענתם מוכיח כי ר.ב. נשאה בתשלומי הארנונה. לעומתם, טוענת סגל כי לא הוצגו לה כל אישורים המעידים על כך שר.ב. נשאה בתשלומי ארנונה כלשהם במקום סגל, וכי היא שילמה את התשלומים באופן סדיר. אישור בגין תשלומי ארנונה ששילמה סגל לתקופה שבין 01/02/11 ועד 30/04/11 צורף כנספח ג' לכתב ההגנה שכנגד. בחקירת הנתבע 3, עומת העד עם האמור במסמכים שהוגשו, ועומת עם העובדה כי בניגוד לטענת הנתבעים, ניתן לראות במסמך כי אין כל הוכחה לתשלום ארנונה על ידי ר.ב. אדרבא, ניתן לראות שניתנה לר.ב. הנחה בתשלום ארנונה מחמת שהנכס אינו ראוי לשימוש. העד אישר כי לא צורף אישור ממנו עולה שהנתבעים שילמו את תשלומי הארנונה במקום סגל. עינינו הרואות כי גם רכיב זה של התביעה שכנגד לא הוכח ודינו להידחות.

הנה כי כן, התביעה שכנגד נמצאה מחוסרת בסיס ועל כן נדחתה על כל רכיביה.

התביעה העיקרית
29.
עתה אדון בתביעה העיקרית ואף כאן מן הקל אל הכבד. כפי שציינתי בפתח הדברים, שוכנעתי שהנתבעים גרמו עוול ונזק לסגל. השאלה המרכזית העומדת לדיון היא אם השכילה סגל להוכיח רכיבי הנזק או הפיצוי השונים.

המזגן:
30.
בסע' 6 להסכם התחייבה ר.ב. להעביר את המזגן מהמושכר המקורי למושכר החדש על חשבונה. ר.ב. העבירה את המזגן אך לא התקינה אותו בתוך כלוב על קיר הבית והמזגן ניזוק מהשיפוצים ולאחר זמן מה נגנב. סגל תובעת סך של 9,000 ₪ בגין עלות רכישת מזגן חדש והתקנתו.

הנתבעים אמנם הכחישו את טענותיה של סגל אך גרסתה לא נסתרה ואני נותן בה אמון מלא
(עמ' 30 ש' 22 עד עמ' 31 ש' 19)
. לעניין עלות המזגן והתקנתו הוצגו קבלות רק על סך של 6,764 ₪ בלבד, כולל מע"מ נכון ליום 24/3/2011
(נספח ט"ו לתצהירה)
. סגל לא הצליחה להוכיח את יתרת הסכום המבוקש על ידה
(עמוד 29 שורות 24-30)
, ועל כן יוגבל הפיצוי לסכום שהוכח.

נזק לסחורה – חיתוך כבל התריס החשמלי:
31.
סגל טוענת כי מי מהפועלים בשיפוץ הבניין, חתך את כבל הגיבוי לתריס החשמלי, דבר אשר הוביל לבעיית חשמל בגינה התקלקלו מוצרים בחנות. סגל טוענת כי שוחחה על כך עם הנתבע 3 אשר הסכים לשלם בגין נזק זה סכום של 10,000 ₪ (
עמוד 28, ש' 3 - 9
). הנתבע 3 הכחיש בתצהירו כי לתובעת נגרמו נזקים כתוצאה מחיתוך כבל הגיבוי של התריס
(סעיף 36 לתצהירו)
אולם בחקירתו אישר כי סגל דיברה אתו על הנושא בעת קרות האירוע ולא שלל אפשרות שאמר לסגל שתקבל 10,000 ₪ בגין הנזק שנגרם לה
(עמוד 118 שורה 20 ועד עמוד 119 שורה 4)
. אמנם בחקירתו טען הנתבע 3 שאמר לסגל שתפוצה על ידי הקבלן שגרם לנזק, אך אני מעדיף בעניין זה את גרסתה של סגל. זאת, נוכח הסתירה המובהקת בין הגרסה שמסר הנתבע 3 בחקירתו ובין האמור בתצהירו, שם בחר לתאר את גרסת סגל במילים "פשוט קשקוש". אני מקבל רכיב זה של התביעה.
הנזק הנפשי:
32.
סגל טוענת כי ניהול החנות בתקופת השיפוצים, הסבה לה נזק נפשי עצום ומתמשך אשר בגינו היא תובעת פיצוי של 100,000 ₪. בצדק טוענים הנתבעים כי נזק נפשי וטענות כגון אלה הינן עובדות שברפואה אשר יש להוכיח על פי סדרי הדין והראיות, בצירוף חוות דעת רפואית. סגל לא צרפה כל מסמך רפואי המעיד על בעיותיה הנפשיות הנובעות מהתנהלות הנתבעים. סגל לא התייחסה לראש נזק זה במסגרת סיכומיה, ואף בישיבת השלמת הסיכומים מיום 21/10/13, לא התייחסה סגל לעניין זה. תחת המונח הרפואי "נזק נפשי" נקטה סגל בסיכומיה בביטוחי "עוגמת נפש". ואכן, אני סבור כי משך השיפוצים בבניין והאופן בו נאלצה סגל לנהל את החנות, כשהיא פועלת בתוך "אתר בנייה" וחשופה לא אחת לניתוקי חשמל כבלים וטלפון, ולהצפות של מערכת הביוב אותן נאלצה לנקות במו ידיה, גרמו לסגל עוגמת נפש רבה החורגת מגבולות הנזק הממוני. בגין עוגמת הנפש והטרחה הרבה שנגרמו לסגל ישלמו לה הנתבעים פיצויים בסך 20,000 ₪.

פיצוי מוסכם בסך 21,000 ₪ לחודש נטו:
33.
בעניין הפיצוי המוסכם נחלקו הצדדים בשניים:
סגל טוענת כי על הנתבעים לשלם לה עבור חמישה חודשים מלאים, (מיום פינוי המושכר ביום 17/3/2009 ועד ליום תחילת הפעלת המושכר החדש ביום
16/8/2009), והנתבעים טוענים כי שילמו עבור 4 חודשים ו-9 ימים, דהיינו מיום 17/3/2009 ועד ליום 25/7/2009.
סגל טוענת כי את המונח 21,000 ₪ נטו יש לפרש כך שעל הנתבעים להוסיף לה את הסכומים שתידרש סגל לשלם לרשויות המס כך שבסופו של יום יוותר בידה סכום של 21,000 ₪ לחודש נטו, ואילו הנתבעים טוענים כי את המונח "נטו" אין לפרש בהקשר של חיוב במס, וכוונת הצדדים הייתה שסכום זה ישולם לתובעת כפיצוי גלובלי לכל חודש בו לא יפעל המושכר.
במחלוקת הראשונה הדין עם סגל, ואילו במחלוקת השניה הדין עם הנתבעים.

34.
חרף הכחשות גורפות וגרסאות סותרות של הנתבעים בעניין מועד מסירת המושכר החדש לסגל הודו הנתבעים בסיכומיהם כי "ביום 25/7/2009 קיבלה התובעת החזקה במושכר החדש".
(סע' 11 לסיכומי הנתבעים).
גרסת סגל לפיה נדרשו לה מספר שבועות כדי להכשיר את המושכר החדש לפעילות, והוא החל לפעול ביום 16/8/2009, לא נסתרה. הצדדים הסכימו (
סע' 1 – 3 להסכם 5/3/2009
) על פיצוי בסך 21,000 ₪ שתשלם ר.ב. לסגל עבור כל חודש משלושת חודשי פינוי המושכר, עם אפשרות להארכת הפינוי בחודש נוסף, ועל השלמת ההכנסות בחודש שלאחר מסירת החזקה במושכר עד לסך של 21,000 ₪. הנה כי כן, בהסכם מיום 5/3/2009 מונח הבסיס לדרישתה המוצדקת של סגל לתשלום הפיצוי המוסכם עבור כל חמשת החודשים בהם לא פעל העסק. עבור ארבעת החודשים הראשונים ישולם הפיצוי לפי סע' 1 – 2 להסכם, ואילו עבור החודש החמישי ישולם הפיצוי לפי סע' 3 להסכם, בהעדר הכנסות כלל בחודש זה.
35.
לעניין גובה הפיצוי המוסכם אני רואה להעדיף את עמדת הנתבעים. להלן הנוסח המלא של שני הסעיפים הרלוונטיים מתוך הסכם 5/3/2009:
"2.
בגין כל אחד משלושת החודשים הנ"ל, ר.ב. אור דור תשלם למיכל סגל
פיצויי מוסכם בסך של 21,000 ₪ נטו. סכום זה ישולם מידי ה-17 לכל חודש בגין החודש שחלף.
3.
בגין החודש הרביעי (מועד תחילת השכירות המחודשת, כהגדרתה להלן) החל מיום 17/6/2009 ועד ליום 17/7/72009, תשלם ר.ב. אור דור למיכל סגל
פיצוי מוסכם בסך של 21,000 ₪ נטו, וזאת במידה ומיכל סגל
אינה תפעיל את המושכר החדש, כהגדרתו להלן. במידה ומיכל סגל
תפעיל את המושכר החדש, כהגדרתו להלן, בחודש הנ"ל ויהיו הכנסות, בתום אותו החודש מיכל סגל
תציג לר.ב. אור דור את דוח הכנסות, וסך ההכנסות יקוזז מסכום הפיצוי המוסכם כאמור לעיל".

את החוזה יש לפרש לפי אומד דעתם של הצדדים, תוך מתן עדיפות לאומד הדעת המשמע מלשון החוזה
(סע' 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973).
הצדדים חלוקים בפרשנות שיש ליתן למונח "נטו" המופיע בסע' 2 ובסע' 3 של ההסכם. אפס, מונח זה מתפרש באופן ברור וחד משמעי מן הסיפא של סעיף 3, והפירוש תואם את עמדת הנתבעים. בסיפא של סע' 3 נקבע כי בחודש ההפעלה הראשון של המושכר יקוזז סכום ההכנסות של העסק מסכום הפיצוי המוסכם בסך 21,000 ₪ נטו. הכנסות הן מונח שאינו ניתן לפירושים שונים. הכנסות פירושן כל תקבול שהתקבל בעסק, כולל מע"מ. מתוך כך שבקביעת הפיצוי לחודש ההפעלה הראשון קבעו הצדדים כי סכום הכנסות העסק בחודש זה יקוזז מסכום הפיצוי המוסכם, אין מנוס מן המסקנה שסכום הפיצוי המוסכם הוא סכום סופי וגלובלי, ולכך התכוונו הצדדים בביטוי "נטו". כאן המקום לציין כי למרות שהצדדים נעזרו בעורכת דין לניסוח הסכמותיהם, די במבט חטוף בהסכם כדי לדעת שאין מדובר בהסכם שנוסח בלשון המשפטית המקובלת כי אם ברישום תמציתי של הסכמות הצדדים במישור המסחרי.

זאת ועוד, הצדדים קבעו: "סכום זה ישולם מידי ה-17 לכל חודש בגין החודש שחלף." לו התכוונו הצדדים לגלם את המסים החלים על סכום של 21,000 ₪ ולהוסיפם לסכום זה, כיצד היו יכולים הנתבעים לשלם את הסכום ב-17 לחודש עבור החודש הקודם, והרי על סגל להמציא להם תחשיב של המסים הנדרשים, ותחשיב כאמור לא ניתן להמציא אלא בסיום שנת המס.

כמו כן, הביטוי "סכום זה ישולם" מחזק את המסקנה שמדובר בסכום נקוב וסופי בסך 21,000 ₪, שאין להוסיף עליו ואין לגרוע הימנו.

36.
הנה כי כן, גם אם אין בכך כדי לפצות את סגל עבור סגירת החנות לתקופה של חמישה חודשים, הסכמת הצדדים הייתה לתשלום גלובלי של 21,000 ₪ לחודש, כולל מע"מ, ועל סגל להסתפק בתשלום זה. יחד עם זאת, מששולם התשלום עבור 4 חודשים ו-9 ימים בלבד, 90,300 ₪, כהודאת סגל בחקירתה הנגדית
(עמ' 48 ש' 16 – 18)
, על הנתבעים להשלים את יתרת הסכום המגיע בגין החודש החמישי. לשון אחרת, עבור 5 חודשים הייתה ר.ב. אמורה לשלם לסגל 105,000 ₪. מששולם סך של 90,300 ₪ בלבד על ר.ב. לשלם לסגל סכום נוסף של 14,700 ₪. חבותם של יתר הנתבעים מקורה באחריות הכללית שלהם לנזקי התובעת בתקופת השיפוצים.

למען הסר ספק, סכום זה של 105,000 ₪ הוא סכום כולל מע"מ ועל סגל להמציא לר.ב. חשבונית מס ערוכה כדין עבור הסכום כולו, עם קבלת הסך של 14,700 ₪ כהשלמה לסכום של 90,300 ₪ ששילמה ר.ב. בעבר.

אובדן רווחים מיום הגשת התביעה עד לסיום תקופת השכירות:
37.
סכום התביעה כולל סך של 190,000 ₪ בגין אובדן רווחים צפוי מיום הגשת התביעה ועד לסיום תקופת השכירות בשל הטעיית סגל לגבי מיקום המושכר החדש, מידת חשיפתו לרחוב, וגדלו. רכיב תביעה זה מתבסס על האמור בחוות דעת המומחה מטעם סגל – רו"ח שלומי פיליבה.

בהמשך פסק הדין אתייחס ביתר הרחבה לממצאי המומחה פיליבה, אך כבר עתה אציין שרכיב זה של התביעה נדחה על הסף. מדובר בנזק שאינו מוכח, ואין כל סיבה לדון בו בטרם התגבש. לא הייתה כל הצדקה לכלול בתביעה מיום 6/4/2011 סכום של 190,000 ₪ בגין אובדן רווחים צפוי ממועד זה ועד ליום 16/2/2014. יש קושי רב בקביעת הגורמים לקיטון ברווחי העסק שארע בפועל לפני הגשת התביעה. על אחת כמה וכמה לא ניתן לקבוע שצפוי אובדן רווחים בעתיד ומה שיעורו. קביעת המומחה, לפיה אובדן רווחים ממוצע בסכום של 60,000 ₪ לשנה בשנים 2009 – 2011 מעידה על אובדן רווחים צפוי בסכום דומה בשנים 2012 – 2013, היא בגדר ספקולציה גרידא, ומוטב היה להימנע ממנה.

ראיה לדבר, המומחה מבסס את קביעתו על קיטון ברווחים מסכום ממוצע של כ-18,500 ₪ נטו (לאחר מס) לחודש בשנים 2007 – 2008, לסכום של כ-13,500 ₪ לחודש נטו בשנים 2010 – 2011 (אובדן רווחים בסך של כ-60,000 ₪ נטו לשנה, שהם 5,000 ₪ לחודש). והנה, בדיון שהתקיים ביום 10/3/2013 (כשנה לפני תום תקופת השכירות מסר ב"כ התובעת סגל כי "כל חודש שהתובעת עובדת בנכס, היא משתכרת קצת יותר מ-20,000 שקל נטו לחודש".
(עמ' 13 ש' 11).
עינינו הרואות כי לא זו בלבד שהתובעת אינה סובלת מאובדן רווחים בשנת 2013 אלא שרווחיה מהמושכר גדלו. אמנם ניתן לטעון שמודבר בגידול טבעי של רווחי העסק ואלמלא הוטעתה התובעת בעניין מיקומו של המושכר וגדלו – כטענתה – היו רווחיה גדולים עוד יותר, אבל גם דברים אלה אינם יותר מאשר ספקולציה גרידא.

יתר על כן, לתצהירו של הנתבע 3, צורפו תמונות מיום 02/07/12
(ר' נספח 1 לתצהיר)
ובהן נראית חזית הבניין ובה החנות. ניתן להתרשם כי החנות נראית היטב מהרחוב, למרות העמוד הניצב מימין לפתח (ומשמש כתמיכה להצגת המרכולת) וכי הבניין כולו מחודש ונאה. גם לשיטת התובעת לא ארכו השיפוצים שגרמו להסתרת החנות ולחוסר נוחות למעלה משנתיים מחודש מרץ 2009 ואילך.

לפיכך, אני סבור שסגל לא הוכיחה שרווחיה נפגעו בפועל בתקופה שלאחר הגשת התביעה ועל כן דין רכיב זה של התביעה להידחות.

אובדן רווחים עד להגשת התביעה:
38.
רכיב זה של התביעה לבדו עולה על שליש מסכום התביעה והוא עומד על 232,889 ₪. בחוות דעת המומחה מטעם התובעת נטען כי על הנתבעים לשלם לתובעת סך של 470,556 ₪, כולל מע"מ, כדי לכסות על הנזק שגרמו לה באובדן רווחים בשנים 2009 – 2011. זאת, בהתחשב בתשלום ששולם לתובעת בסך 90,000 ₪, כולל מע"מ, ולאחר הפחתת סכום זה מהנזק שנגרם לתובעת. לפער שבין הסכום הנקוב בכתב התביעה לאופן הצגת הנתונים בחוות דעת המומחה מטעם סגל, אתייחס בהמשך.

סגל טוענת כי גם לאחר שהחלה להפעיל את החנות במושכר החדש, בחודש אוגוסט 2009, סבל העסק מפגיעה בהכנסות וברווחים. פגיעה זו מקורה במספר גורמים:

1.
התובעת הוטעתה לחשוב שהמושכר החדש גדול יותר מהמושכר המקורי. בפועל, המושכר החדש הוא בעל חזית קטנה יותר לרחוב, כשליד חזית המושכר ניצב עמוד יסוד ענק אשר מסתיר את הכניסה למושכר.

2.
תקופת שיפוץ הבניין ארכה כשנתיים, ולא חודשים ספורים כמובטח. במהלך תקופת השיפוצים הוסתרה הכניסה לחנות באמצעות גדרות פח שהקיפו את הבניין (
ראו תמונות נספח יג' לתצהיר סגל
).

3.
הנתבעים לא דאגו לניקוז מסודר של מי הגשמים בתקופת השיפוצים. המרזבים מוקמו בכניסה לחנות וגרמו לשלוליות ענק בפתח המושכר החדש. כמו כן, התקנת השירותים בתחומי המושכר החדש ומעבר צינורות הביוב בתחומי החנות גרמו לא אחת להצפות ולריח חריף של ביוב. כל אלה הרחיקו לקוחות מהחנות.

4.
בתקופת השיפוצים נגרמו מאות ניתוקים באספקת החשמל לחנות, ועשרות פעמים נותקו הכבלים והטלפון. תקלות אלה גרמו להרחקת קונים מהחנות ולפגיעה בהכנסות, במישרין ובעקיפין.

הנתבעים מכחישים את טענות סגל, וטוענים כי סגל היא שהתעקשה לקיים את העסק במושכר גם בתקופת השיפוצים. עוד טוענים הנתבעים כי הירידה בהכנסות סגל מהעסק אינה קשורה לעבודות השיפוצים שנעשו בבניין. הנתבעים מכחישים כל
פגיעה שמקורה בהחלפת המושכר המקורי במושכר החדש וטוענים שסגל הכירה היטב את המושכר החדש עובר לקבלתו ולפני החתימה על ההסכם.

39.
במחלוקת שבין הצדדים בעניין אובדן הרווחים בשנים 2009 – 2011 והגורמים לכך, אני רואה לקבל את עמדת סגל באופן חלקי. יש לקבוע תחילה מה היו הגורמים לירידה ברווחים והאם יש לנתבעים אחריות לפגיעה זו. לאחר מכן יש לקבוע את היקף הפגיעה. כבר עתה אציין שיש קושי להצביע באופן וודאי על גורמים לירידה בהכנסות. גורמים רבים עלולים להיות מעורבים בכך, ועל כן די בקביעה מסתברת. עוד אציין בפתח הדיון בפרק זה, כי התקופה הרלוונטית לדיון אינה שנים 2009 – 2011 כפי שצוין בחוות דעת המומחה מטעם סגל, כי אם התקופה שתחילתה ביום 16/8/2009 – מועד תחילת הפעלת המושכר החדש, וסיומה ביום 6/4/2011 – מועד הגשת התביעה. ודוק, התקופה שעד ליום 16/8/2009 זכתה להתייחסות ממצה במסגרת הסכמת הצדדים בעניין הפיצוי המוסכם בסך 21,000 ₪ לחודש, ועניין זה נדון לעיל. הנזק המתייחס לתקופה שלאחר הגשת התביעה, אף הוא נדון והוכרע לעיל. הנה כי כן, עניין לנו באובדן רווחים בתקופה של כשנה ושמונה חודשים בלבד.

מיקום המושכר החדש ומצבו:
40.
אני דוחה את טענת סגל בכל הנוגע למיקום המושכר וגדלו כגורם לפגיעה ברווחים. סגל טוענת כי לא רק עצם הפעילות ב"אתר בניה פעיל" גרם לירידה ברווחים, אלא שגם גודלו של המושכר החדש היה קטן משהובטח לה, וכן כי חדר השירותים אשר הובטח לה כי יותקן מחוץ למושכר החדש, הותקן לבסוף בתוכו. הנתבעים טוענים כי סגל הכירה את המושכר החדש והיתה מודעת לגודלו ולהיותו שונה מהשרטוט בת/2, רינה בנבנישתי העידה כי היות והמושכר החדש היה צמוד למושכר המקורי והיות וסגל נהגה לפקוד אותו בקביעות עת שילמה את דמי השכירות עבור המושכר לאדם שישב בו
הרי שידעה מה גודלו בפועל, וידעה שיש בו מחסן ולא יתכן כי תשמיע טענות אחרות, מה גם שלטענתה סגל קיבלה דרישה לדמי שכירות נמוכה מהראוי למושכר החדש היות ורצו "ללכת לקראתה" (עמוד 75). הנתבע 3 אישר כי התוכנית שהוצגה לתובעת טרם ביצוע העבודות הינה ת/2, וכי מה שקיבלה סגל בפועל הינו החלק המתואר בת/1. אציין כי האמנתי לעדות הנתבע 3 כי בפועל היה קיים מחסן במושכר החדש וכי סגל ידעה והבינה את השטח שתקבל שאינו כפי הנראה בת/2, ולא הורידו לה כל שטח אלא התקינו במקום שירותים, ואף בחיובי הארנונה ניתן לראות כי במושכר המקורי שילמה עבור 24 מטרים ואילו במושכר החדש משלמת עבור 28 מטרים
(עמודים 92 ועד 96 שורה 26)
. הנתבעים טוענים כי טענות סגל בעניין מיקום חדר השירותים בתוך המושכר החדש מהווה נטל הינה מקוממת, שכן הנוחות הנלווית לשירותים עבור סגל ולקוחותיה בתוך המושכר, הינה רבה וטובה יותר מאשר היה חדר השירותים ממוקם מחוצה לו. מבלי להידרש לסוגיה זו, סגל לא הוכיחה כי הובטח לה שהשירותים יותקנו מחוץ למבנה. אני מאמין לגרסת הנתבעים לפיה סגל ידעה מהו גודלו של המושכר החדש בפועל, ביחוד נוכח העובדה כי היה צמוד למושכר המקורי וסגל נהגה להיכנס אליו בקביעות לצורך העברת תשלומי שכר הדירה לתובעת באמצעות השוכר שישב במקום בעבר.

משך תקופת השיפוצים וליקויים במושכר בתקופה זו:
41.
אני מעדיף את עמדת סגל על פני עמדת הנתבעים בכל הנוגע לפגיעה בתפעול המושכר כתוצאה מהתמשכות השיפוצים ואופן ביצועם. אני מקבל את עמדת סגל כי כל אלה גרמו לפגיעה בהכנסות מהחנות בתקופה זו.

מומחה סגל מייחס את הירידה ברווחים לכך שבמשך תקופה ארוכה פעל המושכר החדש "בתוך אתר בניה פעיל"
(סעיף 6 לחוות דעתו)
. לעומתו טוען מומחה הנתבעים
(סעיף 3 לחוות דעתו)
כי עשויים להיות משתנים רבים שיגרמו לירידה ברמת ההכנסות, כגון: פתיחת עסק מתחרה באזור; ירידה בקהל העובר בסמוך בשל נסיבות חיצוניות לעסק; הקטנה בשעות הפעילות; ניהול לא תקין; פגיעה בנראות החנות. מומחה הנתבעים מייחס את עיקר הסיבה לירידה ברווחים בשל פתיחת חנות
am-pm
בסמוך לחנות, וכן בעובדה שככל הנראה צמצמה סגל את שעות פעילות החנות
(סעיפים 5 - 9 לחוות דעתו)
.

סגל מציינת בעדותה כי בתקופת השיפוץ היו גדרות סביב החנות, והחנות סבלה מאבק, הפסקות חשמל ורעידות נוכח העבודות בניין, ומדגישה כי לא דובר בשיפוץ זניח אלא בבניה חדשה מהיסודות
(עמוד 26, שורות 9 - 23)
. בכתב התביעה ובתצהיר התובעת לא נרשם באופן ברור מתי הסתיימו השיפוצים ומתי הוסרו גדרות הפח שהסתירו את החנות. רינה בנבנישתי לא ידעה לומר כמה זמן ארכו העבודות בבניין, אולם לא יכלה לסתור טענת ב"כ סגל כי העבודות ארכו כשנתיים. רינה בנבנישתי הוסיפה, כי סגל ידעה שהעבודות לא יסתיימו כשתיכנס למושכר החדש
(עמוד 82, שורות 11 - 21).
גם הנתבע 3 לא ידע לאמוד את תקופת השיפוצים ומכל מקום לא סתר טענות סגל כי דובר בתקופה של כשנתיים. הנתבע 3 אמד את תקופת בניית השלד בלבד בכתשעה חודשים מרגע שנכנסה סגל למושכר החדש
(עמ' 117 ש' 6 - 8)
. סגל מעידה כי מיום 25/7/2009, עת קיבלה את החזקה במושכר החדש לקח עוד שנה – שנה וחצי עד להסרת הפיגומים
(עמ' 42 ש' 5 – 8)
.
מהתמונות, נספח יג' לתצהיר עדות ראשית סגל, ניתן לראות בבירור כי החנות מוסתרת מעין כמעט מכל הכיוונים, למעט מהעומד ישירות מול פתחה. הסתרה זו נובעת ממעטפת גלילי פח העוטפת את הבניין למעט מול פתח החנות. בתמונות ניתן לראות מודעות פרסומת המודבקות על גלילי הפח ועליהן תאריכי הופעות בחודש יוני, יולי 2010, דהיינו
כשנה לאחר תחילת עבודת סגל במושכר החדש בחודש אוגוסט 2009. בהעדר ראייה חד משמעית באשר למועד סיום השיפוצים בבניין, ובהתחשב בעדויותיהם של רינה בנבנישתי ושל הנתבע 3, מצד אחד, ובעדות סגל מצד שני, אני קובע כי תקופת השיפוצים העיקרית, בה הוסתרה החנות על ידי גדרות פח, ונפגעה הפעילות במושכר נמשכה לאורך כשנה מיום תחילת העבודה במושכר החדש, 16/8/2009.

אני מקבל את טענת סגל כי הירידה ברווחים אינה קשורה לסניף ה
am-pm
הסמוך, הואיל וסניף זה נפתח מספר שנים קודם לשיפוץ. עובדה זו שומטת את הקרקע מתחת לקביעתו העיקרית של מומחה הנתבעים, שכן הכנסות סגל בשנים 2007 – 2008 ורווחיה בשנים אלה התקבלו למרות קיומו של סניף
am-pm
הסמוך.

אני מקבל את עדות סגל, לפיה בתקופת השיפוצים נפגעה הפעילות במושכר לא רק כתוצאה מהסתרת הכניסה למושכר בגדרות פח שהקיפו את הבניין, אלא גם כתוצאה מתקלות חוזרות ונשנות במערכת החשמל, הכבלים והטלפון וכתוצאה מהצפות של מערכת הביוב. כל אלה גרמו לירידה ניכרת בהכנסות העסק. על הנתבעים לפצות את סגל בגין פגיעה זו. חבותה של ר.ב. מקורה בהפרת חוזה השכירות אשר כולל בחובו התחייבות להעמיד לרשות סגל מושכר תקין שבו תוכל להפעיל את עסקה, וחבותם של הנתבעים כולם נובעת מדיני הנזיקין.

סכום הנזק:
42.
מומחה סגל אמד את אבדן הרווחים בשנים 2009 ועד 2011 בסכום של 251,284 ₪ נטו, ובהתאם לתחשיב שיעור גילום המס למדרגת הכנסת סגל בשיעור 48%, אזי הסכום שעל סגל לקבל הינו 483,238 ₪ בתוספת מע"מ, שהינם 560,556 ₪ (כולל מע"מ). מומחה סגל חישב כי בקיזוז הסכום אותו קיבלה סגל מהנתבעים בסך 90,000 ₪, אזי על הנתבעים לשלם לתובעת סך של 470,556 ₪ כולל מע"מ
(סעיפים 9-16 לחוות דעתו).
מומחה הנתבעים אישר קיומה של ירידה ברווחי סגל, אולם לפי ממצאיו רווחי סגל בחנות בשנים 2009 - 2011 שונים וגבוהים מאלה שנקב בהם מומחה סגל. כאמור לעיל, מייחס מומחה הנתבעים את הירידה ברווחי סגל לגורמים נוספים על אלה שמקורם בשיפוצים.

ככלל אני מקבל את עמדת התובעת והמומחה מטעמה לפיה הגורם העיקרי לירידה בהכנסות החנות היו השיפוצים שערכו הנתבעים. גם בנוגע לסכומים שבחוות הדעת אני מעדיף את חוות דעת המומחה מטעם התובעת על פני מומחה הנתבעים.
יחד עם זאת, לא ניתן לשלול קיומם של גורמים נוספים לכך אשר אינם תלויים בנתבעים. כפי שציינתי לעיל, סגל זכאית לפיצויים בגין אובדן הכנסות לתקופה של שנה אחת. מטבע הדברים, וכפי שעולה גם מחוות דעת המומחים, אובדן הרווחים בשנת 2009 היה גדול מזה שבשנת 2010. בהעדר אפשרות להוכיח במדויק את אובדן הרווחים שמקורו בנזקי השיפוצים, אין מנוס מקביעת פיצוי גלובלי בעניין זה על דרך האומדן. בהינתן כל אלה, אני אומד את הפיצוי המגיע לתובעת בגין נזקי השיפוצים לתקופה של כשנה מיום 16/8/2009 ואילך בסכום של 175,000 ₪, כולל מע"מ.

סוף דבר
43.
התביעה שכנגד נמצאה מחוסרת יסוד ונדחתה כולה. שונה המצב בעניין התביעה העיקרית. הנתבעים גרמו לתובעת נזקים שונים במהלך תקופת השיפוצים בבניין ועליהם לפצות אותה בגין הנזקים שגרמו לה.

44.
הנתבעים, יחד ולחוד, ישלמו לתובעת את הסכומים הבאים:
א.
6,764 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 24/3/2011 (נזקי המזגן);
ב.
10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 6/4/2011 (סחורה שנפגעה בהפסקת חשמל);
ג.
20,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 6/4/2011 (טרדה ועוגמת נפש);
ד.
14,700 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 16/8/2009 (יתרת הפיצוי המוסכם);
ה.
175,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 6/4/2011 (אובדן הכנסות).
יובהר כי הסכומים האמורים בס"ק א, ב, ד, ו-ה
כוללים מע"מ ועל התובעת להמציא לנתבעים חשבונית מס ערוכה כדין בגינם. על התובעת להמציא לר.ב. חשבונית מס ערוכה כדין גם על סך של 90,300 ₪, כולל מע"מ, שקיבלה בעבר מן הנתבעת 1 על חשבון הפיצוי המוסכם.
בנוסף לסכומים דלעיל ישלמו הנתבעים לתובעת הוצאות משפט בסך 10,000 ₪ ושכ"ט עורך דין בסך 35,000 ₪, כשסכומים אלה נושאים הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.
התשלומים כולם ישולמו עד ליום 15/12/13.

ניתן היום
,


ט' כסלו תשע"ד
,
12 נובמבר 2013
, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 7934-04/11 מיכל סגל נ' ר.ב. אור דור השקעות בע"מ, אורית בנבנישתי לוריא, דורון בנבנישתי (פורסם ב-ֽ 12/11/2013)