פסקי דין על נעם בר זכאי | פסקי דין על אורי בר זכאי | פסקי דין על בצלאל בר זכאי ואח' | פסקי דין על יונה מאיר טהלר

16683-04/12 הפ     18/11/2013




הפ 16683-04/12 נעם בר זכאי, אורי בר זכאי, בצלאל בר זכאי ואח' נ' יונה מאיר טהלר








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד



ה"פ 16683-04-12 בר זכאי ואח'
נ' טהלר




בפני

השופטת
הדס עובדיה


מבקשים

1
.
נעם בר זכאי

2
.
אורי בר זכאי

3
.
בצלאל בר זכאי

4
.
עפרה גליל

5
.
רונית בר זכאי
כולם ע"י עו"ד צבי פורר


נגד


משיב

יונה מאיר טהלר
ע"י עו"ד שמואל גרוסמן





פסק דין


1.
המבקשים מבקשים להצהיר שההסכם שנכרת בינם ובין המשיב ביום 5.7.2010 למכור לו את החנות הידועה כחלקה 71/1 בגוש 3705 ברחובות, בטל (להלן: "הסכם המכר"; "החנות" בהתאמה). בנוסף מבוקש להצהיר שהמבקשים רשאים לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לזכות המשיב בגין העסקה, זאת כנגד השבת המקדמה ששילם המשיב למבקשים.

העובדות בתמצית
2.
המבקשים הם בעלים במשותף של החנות. המשיב שכר את החנות בהסכמי שכירות מתחדשים. החנות משמשת את המשיב לעיסוקו בממכר ספרי קודש ותשמישי קדושה מזה שנים רבות.
3.
הצדדים ניהלו משא ומתן ממושך לקראת כריתת ההסכם למכירת החנות. במסגרת המשא ומתן הציג המשיב למבקשים חוות דעת שמאית להערכת שווי החנות. חוות הדעת נערכה על ידי השמאי מר תומר שאול ביום 16.1.2004 (נספח ב' לתצהיר המבקש 1).
על פי חוות הדעת השמאית שווי החנות במועד עריכת חוות הדעת נאמד ב 80,000$ בשוויים בש"ח. הצדדים התקשרו בהסכם המכר ביום 5.7.2010, בין היתר בהסתמך על שומה זו (הסכם המכר צורף כנספח ג' לתצהיר המבקש 1).
תמורת החנות נקבעה בסעיף 15 להסכם בסך 400,000 ₪. בנוסף הבטיח המשיב לשלם למבקש 1 בונוס בסך 100,000 ₪ כמי שיזם העסקה וכמי ששכנע את המבקשים הנוספים להתקשר בהסכם עם המשיב (סעיף 8 לתצהיר המבקש 1).
על פי ההסכם שילם המשיב למבקשים מקדמה בסך 100,000 ₪. הערת אזהרה על פי העסקה נרשמה על זכות המשיב בלשכת רישום המקרקעין.
4.
בהסכם נקבע תנאי שעם קיומו יהיו המוכרים רשאים לבטל את ההסכם. התנאי נוגע לשיעור מס שבח שיוטל על המוכרים בגין העסקה:

"11. מס שבח יחול על המוכרים וישולם על ידי המוכרים.
מוסכם בזה בין הצדדים שהסכם זה מותנה בכך שמס השבח אשר יוטל על עיסקת המכר של החנות, לא יעלה על – 150,000 ₪ (מאה וחמישים אלף שקלים חדשים) וכי במידה שמס השבח יעלה על הסכום הנ"ל, יהיו המוכרים רשאים לבטל הסכם זה, להחזיר לקונה את המקדמה אשר יקבלו מן הקונה בערכים נומינליים, והצדדים יהיו משוחררים מכל חבות האחד לשני מכח הסכם זה, כל זאת בתנאי שהמוכרים יודיעו על הביטול תוך שישים יום מיום שומת המס".

5.
המבקשים הגישו שומה עצמית למס שבח מקרקעין באמצעות עו"ד צנעני (נספח ד' לתצהיר המבקש 1). בשומה העצמית דיווחו המבקשים על שווי המכירה על פי הסכם המכר בסך 400,000 ₪. המס לתשלום על פי השומה העצמית היה 76,646 ₪.
בנוסף שלח עו"ד צנעני ביום 21.7.2010 מכתב למנהל מס שבח מקרקעין רחובות אליו צורפה השומה העצמית (נספח ה' לתצהיר המבקש 1) (להלן : "המכתב").
במכתב תאר עו"ד צנעני את קורות החנות שהועברה למבקשים בירושה על ידי אביהם מר יוסף מזעקי ז"ל, אשר ירש את זכויותיו בחנות מאביו מר זכריה מזעקי ז"ל שנפטר בשנת 1969. במכתב ציין עו"ד צנעני שיש לשום את החנות ליום פטירת מורישו של אבי המבקשים ז"ל בשנת 1969, בהיעדר נתונים על שומת מס עזבון. עו"ד צנעני הוסיף שהערכת שווי החנות בשנים 1969-1970 על פי עסקאות סמוכות שנעשו כחמש-שש שנים לאחר מכן היא בסך 35,000 ₪, וכי שיעור מס השבח על פי אומדן זה הוא בסך 76,646 ₪. עו"ד צנעני ביקש להפיק למבקשים שוברים לתשלום מס השבח בסכום זה המחולק לחמישה חלקים שווים.
6.
שומתם העצמית של המבקשים לא התקבלה על ידי רשות המסים. לכל אחד מהמבקשים נשלחה ביום 2.1.2011 הודעת שומת מס שבח לתשלום בסך 58,718 ₪.
סכום המס הכולל בגין העסקה נשום בסך 340,000 ₪. מהסכום לתשלום הופחתו הסכומים בסך 17,000 ₪ ששילמו כל אחד מהמבקשים בגין מס השבח שאינו שנוי במחלוקת (שומת המבקשת 5 צורפה כנספח ו' לתצהיר המבקש 1). שיעור מס השבח שנקבע בשומת המס עלה על כפל סכום המס המרבי שנקבע בסעיף 11 להסכם.
בפירוט הנימוקים לקביעת שומת מס שבח לפי מיטב השפיטה נקבע:

"מדובר במכר של חנות בק"ק בשטח 59 מר', ברח' הרצל 128 ברחובות. שווי המכירה נקבע ע"ס 500 – 850 ₪ לפי שווי השוק, זאת בהתקיים פער ניכר בין השווי החוזי לשווי השוק, כדלקמן:
1) הרצל -90, 64 מר', 2.11.09, לפי 14,220 ₪ למר'

2) הרצל- 102, 100 מר', 2.7.09, לפי 14,700 ₪ למ"ר

3) הרצל- 135, 135מר', 15.02.10, לפי 14,621 ₪ למר'

4) הרצל-127, 15 מר' חנות אחרונה בפסג' מוזנח, 2.11.09, לפי 8,333 ₪ למר'

5) הרצל- 138, 14 מר' בקומה מפולשת, 2.11.09 לפי 7,112 ₪ למר'
כן לא ניתנו אישורי העברה שכן הצהרת הצדדים ללא אימות חתימה.
לעניין יום הרכישה, נקבע לפי יום פטירת המוריש- מזעקי זכריה ז"ל קרי- 15.2.69. שווי הרכישה נקבע לנכס בשלמות 6.83 ₪ כאשר מסכום זה נוכה פחת, לאור עסקת השוואה של חנות בהרצל 90 שטח 64 מר' שנמכרה ב- 01.12.70, ב- 7.41 ₪"
(נימוקי שומת מס שבח לפי מיטב שפיטה צורפו כנספח ז' לתצהיר המבקש 1. ההדגשה אינה במקור - ה.ע).
7.
ביום 31.1.2011 הודיע המבקש 1 למשיב על ביטול ההסכם על פי התנאי הקבוע בסעיף 11 להסכם. המבקש הוסיף שלפנים משורת הדין יסכימו המבקשים להתלות את הודעת הביטול בתנאי שהמשיב ישלם למבקשים 350,000 ₪ ויתחייב לשלם את כל מס השבח שיוטל בגין העסקה. המבקשים הודיעו למשיב שאם כך יעשה יסכימו לכך שהמשיב ימנה עו"ד מטעמו להגשת ההשגה למס שבח וינהל עם נציגי מס שבח משא ומתן כהבנתו, ובלבד שיעביר את יתרת חוב מס השבח הבלתי משולמת באופן מידי למס שבח (נספח יד' לתצהיר המבקש 1).
8.
ביום 30.1.2011 פנה עו"ד גמליאל בשם המשיב אל עו"ד צנעני וטען שהמבקשים מנסים בחוסר תום לב לבטל את ההסכם. זאת עקב העלייה במחיר הנכס מעת חתימת ההסכם, או עקב התרשמותם מנימוקי שומת מס שבח לעניין השווי וחששם שעשו מקח טעות במוכרם את החנות במחיר בו נמכרה. נימוקים אלה לפי הנטען, אינם מקנים למבקשים את הזכות לבטל את ההסכם או את הזכות שלא לפעול "בכל האמצעים הנדרשים מול רשויות מיסוי מקרקעין להפחתת שומות מס השבח."
עו"ד גמליאל דרש בשם המשיב שהמבקשים יפעלו מיידית להגשת השגות על שומות מס השבח זאת באמצעות עו"ד ניר שובלי לגביו נאמר במכתב :"עוד שובלי הינו אחד מעורכי הדין המובילים בארץ בנושא מס שבח, ועבד כרכז בכיר במשרד מס שבח ברחובות במשך שנים ארוכות". עו"ד גמליאל ציין במכתבו שהמשיב יישא בשכ"ט עו"ד שובלי וכי הוא שוקל אם לשאת גם בחלק ממס השבח של המוכרים העולה על 150,000 ₪ (נספח טו' לתצהיר המבקש 1). במכתב נוסף מיום 31.1.2011 הביע עו"ד גמליאל את התנגדות המשיב שהשגות המוכרים יוגשו על ידי עו"ד צנעני כמי שייצג גם את המוכרים בעסקה. עו"ד גמליאל דרש שהמבקשים יפנו לאלתר לעו"ד שובלי.
9.
ביום 9.2.2011 הגישו המבקשים באמצעות עו"ד צנעני השגה על השומה לפי מיטב השפיטה (נימוקי ההשגה צורפו כנספח יג' לתצהיר המבקש 1). ביחס לשווי הנכס נטען בנימוקי ההשגה שהחנות במצב פיזי ירוד ביותר ויש להשקיע בה סכומי עתק לצורך שיפוצים. בנוסף נטען שהחנות מוסתרת על ידי תחנת אוטובוס וכי מיקומה הוא בחלק הירוד ביותר של שכונת שעריים. עו"ד צנעני איבחן את עסקאות ההשוואה שפורטו בשומה לפי מיטב השפיטה, ובנוסף צרף את שומת השמאי מר תומר שאול מיום 16.1.2004 שהעריך את שווי החנות ב-80,000$. בנימוקי ההשגה נטענו בנוסף טענות ביחס להפחתה השגויה של פחת בשומה לפי מיטב השפיטה וכן ביחס לשווי הרכישה.
10.
ביום 13.2.2011 הוגשה השגת המשיב למס רכישה בגין הודעת שומה לתשלום מס רכישה בסך 25,000 ₪ באמצעות עו"ד שובלי. בנימוקי ההשגה טען עו"ד שובלי שהחנות נמכרה תמורת 500,000 ₪ וזאת למרות הדיווח שניתן וכי בזה נותן המשיב גילוי מרצון לגבי שווי המכירה. ביחס לשווי העסקה טען עו"ד שובלי שלצדדים אין יחסים מיוחדים, שהמשיב שוכר את החנות תמורת 3,200 ₪ לחודש, וכי משווי התשואה ניתן ללמוד על שווי הנכס שהינו 384,000 ₪. עו"ד שובלי הפנה לעסקאות השוואה ממערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים ואף התייחס למצבה הפיזי הירוד של הדירה (נספח ו' לתצהיר המשיב).
11.
ביום 12.2.2012 נדחתה השגת המבקשים ונשלחו אליהם הודעות שומה לפיהן כל אחד מהם חב בתשלום מס שבח בסך 69,230 ₪ בנוסף על הסכום הבלתי שנוי במחלוקת בסך 17,000 ₪. מס השבח שהוטל על המבקשים בגין העסקה היה בסך 340,000 ₪ (הודעות השומה צורפו כנספחים כ'-כד' לתצהיר המבקש 1).
12.
ביום 1.3.2012 הודיע המבקש 1 בכתב למשיב שההשגה שהוגשה על ידי המבקשים על שומת מס שבח נדחתה וכי המבקשים הגיעו למסקנה שאין טעם בהגשת ערר והשומה מבחינתם סופית. לפיכך צוין במכתב שהודעת ביטול העסקה מיום 2.2.2011 היא סופית. המשיב התבקש לקבוע מועד להחזרת הפיקדון ולחתימה על מסמכי ביטול העסקה (המכתב צורף כנספח כה' לתצהיר המבקש 1).
13.
המשיב טוען שהשגתו התקבלה וכי שווי הרכישה בגין העסקה נקבע בסך 500,000 ₪. לתצהיר המשיב לא צורפה כל אסמכתא לכך. לסיכומי המשיב צורפה החלטה מיום 2.4.2012 בהשגת המשיב ממנה עולה שההשגה התקבלה בנימוק: "לאור חלוף המועדים התקבל שווי הרכישה כמבוקש".
14.
בדיון שהתנהל לפני היו הצדדים קרובים מאוד לסיום המחלוקת בדרך מוסכמת על פי הצעתי. לבסוף נתגלעו ביניהם חילוקי דעות ביחס למועד תשלום התמורה והמשא ומתן לא הבשיל להסכם. איש איש מאשים בכך את משנהו. הקשיים בשיתוף פעולה בין הצדדים ניכרים לעין. למעלה מן הצורך אציין שניהול משא ומתן לפשרה שלא הבשיל לכלל הסכם, אינו מחייב את הצדדים.

טענות הצדדים בתמצית
טענות המבקשים
15.
המבקשים טוענים שעם קבלת שומת מס שבח הבינו שעשו מקח טעות ביחס לעסקה עם המשיב ולתמורתה, ועוד יותר מכך עקב היקף החיוב במס שבח שהושת עליהם. לפיכך הודיעו למשיב על ביטול ההסכם כקבוע בסעיף 11 בהסכם.
16.
המבקשים אפשרו למשיב לשפר את תנאי העסקה ולשלם 350,000 ₪ נוספים בהתאם לשווי העסקה על פי שומת מס שבח ועסקאות ההשוואה, ובנוסף להתחייב לשלם את יתרת מס השבח בגין העסקה. המשיב הטיל ספק בכנות גישתם של המבקשים להשיג על השומה ודרש מהם להעביר את הטיפול בהשגה לעורך דין מטעמו עו"ד שובלי, ולכך לא הסכימו.
17.
השגת המבקשים נדחתה למרות מאמצי בא כוחם עו"ד צנעני. חיובי מס שבח בגין העסקה האמירו לסך 340,000 ₪, השווי של העסקה הוערך על ידי מס שבח ב-855,000 ₪ באופן סופי. גם ב"כ המשיב לא יכול היה להגיע לתוצאה אחרת והוא ביקש להסתמך על תכנון מס ופטורים הנוגעים להכנסותיהם האישיות של המבקשים ממקורות אחרים, דבר שלא הסכימו לו. למעשה אף הוא לא מצליח להראות שניתן להוריד את השומה לסך 150,000 ₪ כקבוע בסעיף 11 להסכם. מבלי לוותר על הודעת הביטול הסכימו המבקשים להמתין ולקבל מסמך בכתב ממס שבח לפיו סכום מס השבח לא יעלה על 150,000 ₪, אך מכתב לא הומצא.
18.
ההסכם כלל תנאי מפסיק שהתקיים. עם קיומו של התנאי המפסיק בוטל ההסכם כדין על ידי המבקשים.
19.
על המבקשים כלל לא הוטלה החובה לפעול לצמצום מס השבח שהושת עליהם על ידי הגשת השגה, אף על פי כן לפנים משורת הדין עשו זאת מבלי לוותר על הודעת הביטול של ההסכם.
20.
הצהרות המשיב ובאי כוחו בעניין הגדלת התמורה, או הקטנת המס, לא היו נכונות. המבקשים לא הסכימו לתת ידי לעסקאות מפוקפקות במס שבח.

טענות המשיב

21.
המשיב טוען שקיום העסקה חשוב לו במיוחד משמדובר בחנות שאותה הוא שוכר שנים רבות ובה תלויה פרנסתו ופרנסת בני ביתו.
22.
המשיב דוחה מכל וכל את טענת המבקשים שהפחתת מס שבח נעשתה בדרכים לא חוקיות. הטענה גם מהווה הרחבת חזית אסורה.
23.
החנות נמכרה לאחר משא ומתן מתמשך במחיר ריאלי העולה בהרבה על שומת השמאי תומר שאול שנערכה מספר שנים לפני מועד ההתקשרות בהסכם. מצב החנות ירוד ביותר ובנוסף הוטלו על המשיב הגבלות ביחס לשימוש בה עד לאחר אריכות ימי קרובי המבקשים המתגוררים מעל החנות. בהתאם נקבע שווי העסקה שהוא ריאלי לחלוטין.
24.
המבקשים התנגדו להגשת השגה מקצועית באמצעות עורך דין שובלי שהוא מומחה ידוע בתחום השגות המס, הגם שהמשיב הציע שיישא בעלות שכר טרחתו. ההשגה שהוגשה על ידי המבקשים באמצעות עו"ד צנעני הייתה רפה ודלת פרטים. השגת המשיב שהוגשה על ידי עו"ד שובלי התקבלה ונציגי המס הודיעו לו בעל פה שיסכימו לקביעת שומה מוסכמת חדשה לפיה שווי העסקה יהיה 520,000 ₪, אך המבקשים סרבו לחתום על שומה מוסכמת זו. סירוב המבקשים עולה מהקלטת שיחה של המבקש 1 עם בנו של המשיב. המבקשים כופרים בכך שהושגה הסכמה כזו עם מס שבח וטוענים שהמשיב לא הביא כל ראיה לכך.
25.
המבקשים הביאו לאבסורד שבגדרו השגת המשיב על שומת מס רכישה התקבלה וההשגה על שומת מס שבח נדחתה וזאת מטעמים טכניים בלבד עקב אי צירוף מסמכים. המבקשים טוענים במענה לטענה זו שאין קשר בין קביעות מס שבח למס רכישה.
26.
המבקשים הם אלה שגורמים במזיד וביודעין למחיר השומה הגבוה ופועלים בחוסר תום לב, זאת עקב סירובם לחתום על השומה המוסכמת.
27.
אין למבקשים זכות לבטל את ההסכם ועליהם לשתף פעולה על מנת לגרום לכך שסכום המס יהיה הסכום המינימאלי האפשרי.
28.
המשיב מבקש לדחות את התביעה ולקבוע שהחל מהמועד בו ביקש לשלם את יתרת התמורה הוא פטור מתשלום דמי שכירות שיקוזזו מיתרת התמורה.

דיון
29.
עיון בהשגת המבקשים שהוגשה באמצעות עו"ד ובהשגת המשיב שהוגשה באמצעות עו"ד שובלי אינו מעיד על כי השגת המבקשים הייתה רפה ודלת פרטים ואף לא על כי השגת המשיב הייתה משכנעת ואפקטיבית כנטען על ידי המשיב. השגת המבקשים מפורטת ונימוקיה עמה. עצם דחייתה אינו מוכיח כי הוגשה באופן רשלני כנטען. בהשגת המשיב הודה המשיב שהחנות לא נמכרה בסכום עליו דיווח מלכתחילה בשומתו העצמית, אלא ב-500,000 ₪. בעניין שווי החנות כללה השגת המשיב גילוי מרצון ביחס לשווי המכירה האמיתי על פי הנטען בהשגה. לו היה עו"ד שובלי מטפל בהשגת המבקשים על שומת מס שבח יש להניח כי גם השגה זו הייתה כוללת גילוי מרצון בעניין הדיווח המוטעה אודות שווי העסקה. אציין שאיש מהצצדים לא טען שתמורת העסקה כפי שדווחה בשומות העצמיות של הצדדים לא הייתה אמת. להצהרה מעין זו לא היו
המבקשים מחויבים להסכים.
30.
השגת המשיב לא התקבלה לגופה. לסיכומי המשיב צורפה החלטה מיום 2.4.2012 בהשגת המשיב ממנה עולה שההשגה התקבלה בנימוק: "לאור חלוף המועדים התקבל שווי הרכישה כמבוקש". לא ברור בנסיבות אלה מהו האבסורד לו טוען ב"כ המשיב במצב הדברים שבו השגת המבקשים נדחתה לגופה והשגת המשיב התקבלה לאור חלוף המועדים.
31.

המשיב לא זימן את עו"ד שובלי להעיד כעד מטעמו ואף לא הוכיח לא במסמך ולא בעדות מכלי ראשון שנציגי מס שבח הסכימו לעריכת שומה חדשה לפיה שווי העסקה יוערך בסך 520,000 ₪. המשיב לא עסק בהגשת ההשגות, לא עמד בקשר עם פקידי מס שבח ומס רכישה ואין לו ידיעות מכלי ראשון אודות המגעים עמם. טענת המשיב ביחס לחוסר תום לבם של המבקשים עקב סירובם לעריכת שומה חדשה בה יוערך שווי העסקה בסך 520,000 ₪ אינה יכולה להתקבל ולו רק משלא הוכחה התשתית העובדתית שביסוד הטענה. בנוסף לא נטען ולא הוכח מהם התנאים לאותה שומה מוסכמת לפי הנטען והאם אף היא כרוכה בהליך גילוי מרצון מצד המבקשים.
32.
אין חולק על כי התנאי הקבוע בסעיף 11 להסכם התקיים. מס השבח אשר הושת על עסקת מכר החנות עלה בהרבה על 150,000 ₪ ולמעשה האמיר ליותר מכפליים מהסכום הקבוע בסעיף 11 להסכם.
33.
בסעיף 27(א) לחוק החוזים, התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") נקבע:

"חוזה יכול שיהיה תלוי בתנאי (להלן – תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק)."

התנאי הוא אירוע בלתי ודאי, חיצוני לחוזה, שבהתרחשותו התנו הצדדים מראש את כניסתם לתוקף של החיובים האופרטיביים בחוזה או את חדילת החוזה.
ראו: גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 474 (2005) (להלן: "פרופ' שלו").
האירוע החיצוני לחוזה שנקבע כתנאי מפסיק בהסכם נושא המחלוקת הוא חיוב המבקשים בשומת מס שבח בסכום העולה על 150,000 ₪. ביחס לאבחנה בין תנאי מתלה לתנאי מפסיק ולאירוע החיצוני שהצדדים התנו כי ישפיע על תוקף החוזה בואר על ידי פרופ' שלו, שם:

"בחוזה על תנאי מתלה מתייחסת אי-הוודאות לשכלול החוזה: אם מתקיים התנאי – החוזה נכנס לפעולה מלאה ומחולל זכויות וחובות; אם התנאי לא מתקיים – החוזה חדל ואינו מחייב את הצדדים לו. והיפוכו בתנאי מפסיק: התרחשות תנאי זה גורמת לחדילת החוזה; ואילו במצב של אי התרחשות התנאי המפסיק, החוזה, שנוצר כחוזה בעל תוקף מלא, ממשיך להתקיים כחוזה מחייב. את התרחשות התנאי המתלה, המעניקה תוקף מלא לחוזה, ניתן לפיכך לראות כאירוע חיובי ורצוי, ואת התרחשות התנאי המפסיק, הגורמת להתבטלות החוזה – כאירוע בלתי רצוי".

חיוב המבקשים בשומת מס השבח בסכום העולה על 300,000 ₪ הוא אירוע חיצוני להסכם ובלתי רצוי בהחלט אשר העמיס על העסקה הוצאה נכבדת מבחינת המבקשים, ואף העמיד בספק את הצידוק להתקשר בעסקה מבחינתם. חששם של המבקשים שעשו מקח טעות ביחס לתמורת החנות בנסיבות אלה מובן. התנאי הקבוע בסעיף 11 להסכם הוא תנאי מפסיק, שהקנה למבקשים את ברירת ביטול החוזה.

ביחס לתנאי המקנה ברירת ביטול בואר על ידי פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן:
"מקום שהצדדים מעוניינים באירוע מסוים יש להם אפשרות להסכים שאירוע זה יהווה תנאי מתלה או תנאי מפסיק במובן סעיף 27 לחוק החוזים. יש להם גם אפשרות לקבוע שהאירוע יקנה לאחד מהם ברירת ביטול. אם כך ייעשה, לא תוטל על איש מהם אחריות אם האירוע יתרחש בדרך שהביאה לפקיעת החוזה או להיווצרות ברירת הביטול, ובלבד שנהגו בתום לב ולא גרמו בזדון או ברשלנות להתרחשות האירוע בדרך זו."
ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ג', 45 (2003) (להלן: "פרופ' פרידמן ופרופ' כהן").
34.
המבקשים מימשו את ברירת הביטול שהוקנתה להם סעיף 11 להסכם והודיעו למשיב על ביטול ההסכם. השאלה הנשאלת היא האם ביטול ההסכם על ידם נעשה כדין.
35.
סעיף 28 לחוק החוזים קובע:

"(א) היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו.
(ב) היה חוזה מותנה בתנאי מפסיק וצד אחד גרם לקיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על קיומו.
(ג) הוראות סעיף זה לא יחולו אם היה התנאי דבר שהצד היה, לפי החוזה, בן חורין לעשותו או לא לעשותו, ולא יחולו אם מנע הצד את קיום התנאי או גרם לקיומו שלא בזדון ושלא ברשלנות."

על הזיקה בין הוראת סעיף 28(ג) לחוק החוזים לעקרון תום הלב נאמר על ידי פרופ' שלו, בעמ' 491:

"נראה כי למעשה חוזר סעיף 28(ג) על עקרון תום-הלב: רק צד שפעל בתום-לב, כלומר: ללא זדון (מבחן סובייקטיבי) וגם ללא רשלנות (מבחן אובייקטיבי), יכול להדוף את טענת ההשתק הגלומה בסעיפים 28(א) ו-(ב); והיפוכו: צד שמנע או גרם את קיום התנאי מתוך זדון או רשלנות, מושתק, כאמור בסעיפים 28(א) ו-(ב). ואכן, בסעיף 194(ג) להצעת חוק דיני ממונות, המקביל לסעיף 28(ג) לחוק, הוחלפו המילים "שלא בזדון ושלא ברשלנות" במילים "בתום-לב"".

ראו בנוסף דברי פרופ' פרידמן ופרופ' כהן, בעמ' 52:
"צד שהכשיל את החוזה על ידי שמנע קיומו של תנאי מתלה או גרם לקיומו של תנאי מפסיק, מושתק ואיננו רשאי להסתמך על כך. לפיכך הוא צפוי להתחייב בשל הפרת חוזה מבלי שתעמוד לו הטענה כי החוזה התבטל מחמת התנאי. מניעות זו משקפת את עקרון תום הלב".

בנסיבות העניין אין לומר שהמבקשים גרמו לקיום התנאי הנוגע לשומת מס רכישה שנקבע על ידי רשות המסים על פי אמות דעת מקצועיות.
השוו: ע"א 4541/91 לוביאניקר נ' שר האוצר, פ"ד מח(3) 397 (1994).
אבחן לפיכך את התנהגות המבקשים אם פעלו בזדון או מתוך רשלנות כנטען על רקע חובת תום הלב.
36.
בתנאי המפסיק נקבע שבמידה שמס השבח יעלה על 150,000 ₪, יהיו המוכרים רשאים לבטל את ההסכם, להחזיר לקונה את המקדמה שקיבלו ממנו בערכים נומינליים, והצדדים יהיו משוחררים מכל חבות האחד לשני מכוח ההסכם. בהסכם לא הוטלה על המבקשים החובה להגיש השגה או ערר או להתקשר בהסכם עם רשות המסים, לא כל שכן הסכם ובו גילוי מרצון על דיווח שגוי בעבר, או הסכם הכרוך בניצול פטורים.
בסעיף 11 להסכם אך נקבע שהמוכרים יודיעו על הביטול תוך שישים יום מיום שומת המס.
משלוח שומת המס בסכום העולה על 150,000 ₪ היא האירוע המקנה את ברירת הביטול למבקשים.

37.
השאלה הנוגעת למידת שיתוף הפעולה שתוטל על מתקשר בחוזה עם הצד השני לחוזה מכוח חובת תום הלב נדונה בפסיקה בהקשר אחר הנוגע לחובת המוכר נכס מקרקעין לאפשר לקונה לרשום משכנתא על הממכר לצורך השגת המימון הנדרש לתשלום התמורה. בעניין זה נפסק:

"אין לקבל את טענת הקונים, שהמוכרים היו חייבים לאפשר רישום משכנתא על הדירה לטובת הבנק, כדי שהקונים יקבלו את ההלואה. אין בחוזה כל התחייבות כזו מצד המוכרים ואין להוסיף בו תנאי כזה מכללא... לא היה זה מחובתם של המוכרים לחלץ את הקונים מהמבוך שאליו הם נקלעו, כשנטלו על עצמם התחייבות שאותה לא היה ביכולתם לקיים."
ראו: ע"א 614/78 מלכין נ' גייר, פ"ד לג(3) 773, 779 (1979).
וראו בנוסף ע"א 409/78 גולן נ' פרקש, פ"ד לד(1) 813 (1979).

בהתייחס לפסקי דין אלה ציינו המלומדים פרופ' פרידמן ופרופ' כהן כי תוצאתם נכונה והוסיפו:

"תפקיד השגת המחיר רבץ על הקונים. לא ניתן בשם "שיתוף פעולה" להטיל על המוכרים סיכונים החורגים ממה שנטלו על עצמם במסגרת החוזה ולדרוש מהם, בניגוד לתנאי החוזה, להעביר בעלות לפני קבלת התמורה, או לסכים לרישום משכנתא על רכושם".
פרופ' פרידמן ופרופ' כהן, בעמ' 278.

סבורתני שאף בענייננו לא ניתן בשם "שיתוף הפעולה" להטיל על המבקשים את החובה להגיש השגה באמצעות עורך דין מטעם המשיב, או להצהיר בגילוי מרצון שדיווחם הקודם לא היה נכון, או לנצל פטורים לצורך הקטנת שיעור המס. המבקשים היו בני חורין להשיג או להימנע מהגשת השגה על שומת מס שבח, ומשהשיגו על השומה למעלה מן הצורך באמצעות עורך דין מטעמם שהגיש בשמם שומה ראויה, אין לומר כי פעלו בזדון או ברשלנות ולא כי הפרו את חובתם לקיים את ההסכם בתום לב.
38.
לאור כל האמור לעיל מוצהר בזאת שההסכם שנכרת בין המבקשים ובין המשיב ביום 5.7.2010 למכור לו את החנות הידועה כחלקה 71/1 בגוש 3705 ברחובות בוטל כדין על ידי המבקשים. לפיכך המבקשים רשאים לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לזכות המשיב בגין העסקה, זאת כנגד השבת המקדמה ששילם המשיב למבקשים.
המשיב יישא בהוצאות המבקשים ובשכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.






ניתן היום,
ט"ו כסלו תשע"ד, 18 נובמבר 2013, בהעדר הצדדים.














הפ בית משפט מחוזי 16683-04/12 נעם בר זכאי, אורי בר זכאי, בצלאל בר זכאי ואח' נ' יונה מאיר טהלר (פורסם ב-ֽ 18/11/2013)