פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד | פסקי דין על שמחה צימרמן | פסקי דין על צבי צימרמן | פסקי דין על ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה - מחוז דרום |

40256-07/13 עתמ     27/10/2013




עתמ 40256-07/13 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד נ' שמחה צימרמן, צבי צימרמן, ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה - מחוז דרום








בית משפט לעניינים מנהליים בבאר שבע



27 אוקטובר 2013
עת"מ 40256-07-13 הוועדה המקומית לתכנון
ובנייה אשדוד נ' צימרמן ואח'


בפני

כב' השופט
מרדכי לוי

העותרת:
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד
ע"י עו"ד לימור ספצ'ק
ועו"ד הילה לוי


נגד

המשיבים:
1. שמחה צימרמן
2.
צבי צימרמן
ע"י עו"ד אביטל אופק
3. ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה, מחוז דרום
ע"י פרקליטות מחוז דרום
-אזרחי




פסק דין


1.
לפניי עתירה שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד על החלטת המשיבה 3, ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, מחוז דרום
(להלן: "ועדת הערר") מיום 5/6/13, שלפיה התקבל, בחלקו, ערר מס' אש- 6065/13, אשר הגישו המשיבים 2-1 (להלן: "המשיבים") על החלטת העותרת בעניין דחיית בקשה להיתר בנייה.

הרקע לעתירה
2.
המשיבים הם בעלי הזכויות בנכס, הידוע כבית מס' 1 במבנה מגורים דו-משפחתי ברחוב הר גלעד 14 באשדוד, בחלקה 91, מגרש 181, בגוש 2198, (להלן: "הנכס").
על פי טבלת הזכויות בתכנית החלה על המגרש שעליו המבנה הדו-משפחתי, ניתן לבנות על המגרש 2 יחידות דיור בסך הכול, כולל הבית השכן [נספח ג' לעתירה].
3.
נגד המשיבים הוגש כתב אישום לבית משפט השלום באשדוד (להלן: "ההליך הפלילי") בגין חריגות בנכס אשר אינן מוסדרות בהיתר, כמפורט: סגירת קומת עמודים בקומת הקרקע של הנכס, בחזית הדרומית, בשטח של כ-48 מ"ר; סגירת קומת עמודים ובניית שני מחסנים בקומת הקרקע של הנכס, בחזית הצפונית, בשטח של כ-20 מ"ר; סגירת מרפסת בחזית הדרומית בקומה א' של הנכס בשטח של כ-14 מ"ר; סגירת מרפסת בחזית הצפונית בקומה ב' של הנכס בשטח של כ-12 מ"ר; ובניית ארבע יחידות דיור נפרדות, על ידי ביצוע עבודות הבנייה שלהלן: בניית יחידת דיור נפרדת הכוללת דלת כניסה נפרדת, מטבח, שירותים ומקלחת בקומת הקרקע של הבית, בשטח שנסגר בקומת העמודים; בניית מבואה בכניסה לבית, בחדר המדרגות, המובילה ליחידות הדיור בקומות א' ו-ב' והתקנת 3 דלתות כניסה המובילות ליחידות הדיור הנפרדות בקומות אלו; בניית 2 יחידות דיור נפרדות הכוללות, כל אחת, שירותים, מקלחת ומטבח נפרדים; בניית יחידת דיור נפרדת הכוללת שירותים, מקלחת ומטבח בקומה ב' של הבית; שינויים בקירות הפנים של הבית, כך שאין מעבר בין יחידות הדיור; שינויים ותוספות באינסטלציית המים, הביוב והחשמל [נספח ב' לעתירה, תו"ב 58006-07-12].
טרם ניתנה הכרעת דין בהליך הפלילי.
4.
במקביל לדיון בהליך הפלילי דנה העותרת בבקשתם של המשיבים למתן היתר בנייה. בישיבה מיום 20/3/13 הוחלט לדחות את הבקשה להיתר, תוך שצוין כי אין לאשר את הבקשה עד אשר יאושר על ידי מחלקת הפיקוח כי בוטלה החלוקה ליחידות דיור. עוד צוין כי גובה המבנה המבוקש על ידי המשיבים חורג מהגובה המבוקש בתכנית [נספח ד' לעתירה].
5.
על ההחלטה האמורה הגישו המשיבים ערר לוועדת הערר, שבו נטען, בין היתר, כי אין כל צורך באישור לגבי חלוקה פנימית של בית, כשבבית מתגוררת משפחה אחת, ולבית שעון מים אחד ושעון חשמל אחד. המשיבים הפנו להחלטה מיום 27/8/12, שניתנה על ידי ועדת הערר במחוז תל אביב בערר מס' רג/5020/12 ברקן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה – רמת גן (להלן: "החלטת ועדת הערר במחוז תל אביב"), שבה נקבע כי במקרים שבהם הורה מבוגר עובר להתגורר בדירת ילדו או זוג צעיר מתגורר בדירת ההורים של אחד מבני הזוג, ונערכים סידורים פנימיים בדירה המאפשרים פרטיות לבן המשפחה (שהצטרף) – אין לראות בכך משום יצירת יחידת מגורים נוספת, ובלבד שיישמר קשר פיזי בין אותו חלק בדירה לבין יתר חלקי הבית, ושלא יוסדרו תשתיות נפרדות לאותו חלק של הדירה, כגון מונה חשמל או מים נפרדים [נספח ה' לעתירה].
6.
העותרת הגישה כתב תגובה לערר, ובמסגרתו טענה כי חלוקת דירה למספר יחידות דיור מהווה פיצול המחייב היתר בנייה, ללא קשר לזהות המתגוררים ביחידות הדיור ולקשרים המשפחתיים ביניהם [נספח ו' לעתירה].
7.
לאחר דיון בערר נתנה ועדת הערר את ההחלטה מושא העתירה [נספח א' לעתירה]. בראשית החלטתה קבעה ועדת הערר כי "לטעמנו, לא ניתן לפצל דירה לשתי יחידות דיור ללא בקשה מפורשת לפיצול כאמור. אין זה רלוונטי מי הוא המתגורר בבנין וכל אימת כאשר מהבקשה להיתר עולה כי למעשה מדובר בפיצול דירות, אין מקום לאשרה, וזאת כאשר התכנית אינה מאפשרת תוספת יחידות דיור, או כאשר לא מתבקשת תוספת שכזו".
בהמשך ההחלטה קבעה ועדת הערר: "עם זאת, כפי שקבעה ועדת הערר במחוז תל אביב בערר 5020/12 אין איסור כי בדירה אחת תגורנה שתי משפחות, בפרט כאשר מדובר במשפחה גרעינית. במקרה בו מדובר במשפחה גרעינית, אין מדובר בפיצול דירה אלא בהוספת אביזרים ובניה במסגרת הדירה הקיימת על מנת לאפשר מגורים של ההורים ומשפחה של
אחד
הילדים...
במקרה שבפני
נו, החלטת הועדה המקומית ראויה ביחס לבקשה להיתר כפי שהוגשה ואכן איננו סבורים כי ניתן לאשר בקשה להיתר אשר ממנה עולה כי קיימות ארבע יחידות דיור וזאת מן הטעם כי ביחידות אלו יגורו בני משפחה גרעינית.
עם זאת, איננו סבורים כי לא ניתן כלל לאשר את הבקשה להיתר ואנו סבורים כי בכפוף לתיקונים מסוימים ניתן לאשר לפחות לאחד הילדים להתגורר ביחד עם הוריו וזאת אף כאשר המגורים של הילד כוללים סממנים שבנסיבות אחרות היו נחשבים סממנים של יחידת דיור נוספת
".
לאור האמור לעיל, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר בחלקו, באופן שבקשת ההיתר תתוקן, כך שלא תתאפשר כניסה נפרדת לדירה בקומת הקרקע וכך שהמטבחון בקומת הקרקע יבוטל באופן מלא; וכי בכפוף לאמור, וכל עוד השימוש הוא על ידי המשפחה הגרעינית, תאושר הבקשה להיתר, ו"איננו רואים בכך פיצול דירות".
ועדת הערר הוסיפה וקבעה תנאים בהיתר שנועדו להבטיח כי רק המשפחה הגרעינית תיוותר לגור בנכס: לא יותר פיצול חשבונות ארנונה, חשמל, גז או מים; תירשם הערת אזהרה האוסרת את מכירת המקרקעין ללא החזרת המצב לקדמותו; ותירשם הערת אזהרה האוסרת את השכרת הנכס. ועדת הערר קבעה עוד כי איסור השכרת הנכס יהווה חלק מתנאי ההיתר, והשכרת הנכס תהווה עבירת בנייה.
בסיום דבריה הוסיפה ועדת הערר כי: "נחזור ונדגיש כי החלטת ועדת הערר נוגעת לנסיבות
המיוחדות
כאשר משפחה של אחד הילדים עוברת להתגורר עם ההורים, ולשם כך מתבצעת התאמה של יחידת הדיור במסגרתה נוסף אף מטבח. אולם, אין כוונת ועדת הערר כי ניתן לאשר שינויים במסגרת בקשה להיתר, כגון הוספת מטבחים או הוספת סממנים אחרים של יחידת דיור וזאת ליותר מילד אחד
".
(שתי ההדגשות דלעיל, בהחלטת ועדת הערר, הן במקור).
8.
בעקבות החלטת ועדת הערר הוגשה העתירה שלפניי, ביום 21/7/13.
9.
בהחלטתי מיום 6/8/13 הוריתי למשיבים להגיש כתב תשובה עד ליום 9/10/13.
המשיבים הגישו כתב תגובה (מבלי לצרף תצהיר).
ביום 13/10/13 הגישה ועדת הערר "כתב תגובה מקדמית לעתירה" (אשר אף הוא אינו נתמך בתצהיר).
בהחלטתי מיום 13/10/13 קבעתי כי "בהעדר כתב תשובה במועד מטעם המשיבה 3, יש לראות בכתב התגובה המקדמית לעתירה מטעם המשיבה 3 ככתב תשובה של המשיבה 3".
הדיון בעתירה התקיים ביום 17/10/13. לדיון לא התייצב פרקליט מטעם ועדת הערר, מחמת תקלה, ופרקליט מחוז הדרום-אזרחי מסר לבית המשפט כי הם חוזרים על כל האמור בכתב התגובה המקדמית.

עיקרי טענות העותרת
10.
לטענת העותרת, קבלת עמדה שלפיה חלוקת דירה למספר יחידות מגורים נפרדות אינה מהווה פיצול ואינה מחויבת בהיתר בנייה שעה שהדרים הם בני משפחה אחת - מנוגדת הן לחוק והן לפסיקה.
בהקשר זה פירטה העותרת כי על פי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), חלוקה המשנה את מספר יחידות הדיור אינה מהווה שינוי פנימי והיא מחויבת בהיתר בנייה. הוטעם כי המחוקק לא סייג את האמור בסעיף הנ"ל ולא קבע כל מבחן שלפיו כאשר המתגוררים בנכס הם בני משפחה אחת אזי מותרת החלוקה בלא היתר בניה.
נטען כי על פי הפסיקה, אין בזהות המתגוררים בנכס כדי לקבוע האם היה פיצול, אלא המבחן הוא פונקציונאלי-מהותי, דהיינו – המבחנים של עצמאות ופרטיות היחידה המופרדת.
לטענת העותרת, יישום המבחנים שבהם עושה הפסיקה שימוש לקביעת פיצול אסור של דירה, מוביל למסקנה כי בנכס דנא בוצע פיצול ליחידות דיור המחייב היתר, מכיוון שמדובר ביחידות עצמאיות ופרטיות הכוללות בין היתר שירותים, מקלחת ודלתות נפרדות.
העותרת הוסיפה כי במקרים שבהם בחר המחוקק להתיר פיצול דירות, כאמור בתקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתכנית) (הוראת שעה), תשע"ב-2011, הוא עשה זאת במתינות ובזהירות, מתוך ראייה תכנונית רחבה ותוך קביעת חובה לבחון את התאמת התשתיות הסביבתיות לפיצול המבוקש.
העותרת הטעימה בהקשר זה, כי הבקשה להיתר לא כללה בקשה לתוספת יחידות דיור או פיצולן, כי אם רק הכשרת תוספת הבניה הקיימת בפועל (תוספת שטח לבית הקיים), ועל כן לא התקיים דיון בהתאם לתקנות הנ"ל.
11.
לטענת העותרת, החלטת ועדת הערר עלולה לגרום למדרון חלקלק של תוספת יחידות דיור ללא קבלת היתר וללא כל בקרה.
12.
עוד טענה העותרת, כי המנגנון אשר קבעה ועדת הערר להבטחת תנאי ההיתר אינו ניתן לאכיפה, ויגרום בהכרח להטלת מטלות בלתי ישימות על הוועדה המקומית.
העותרת טענה כי לא יעלה על הדעת שפקח הוועדה ייאלץ לבדוק את זהות המתגוררים בנכס מפוצל שלא בהיתר, או שהוועדה תחזור ותבלוש בנכס מעת לעת, על מנת לוודא שלא התחלפו הדיירים ואז לבחון שוב את הקרבה המשפחתית.
13.
העותרת הוסיפה וטענה, כי אין בתנאים שקבעה ועדת הערר כדי למנוע את השימוש לרעה בהיתר. כך, הטעימה העותרת כי ההערה באשר לאיסור שכירות היא חסרת משמעות מעשית, שכן שוכר של נכס אינו טורח לבדוק את רישומי הטאבו ואת המגבלות החלות על הנכס.
14.
באת כוח העותרת סבורה כי החלטת ועדת הערר במחוז תל אביב היא שגויה, והוסיפה כי לא ידוע לה האם הוגשה עתירה נגד ההחלטה האמורה.
15.
על כן, באת כוח העותרת ביקשה לקבל את העתירה, לבטל את החלטת ועדת הערר ולהותיר את החלטת העותרת על כנה; ולחלופין, להשיב את הדיון לוועדת הערר, לצורך מתן החלטה חדשה בערר. בהקשר זה ציינה באת כוח העותרת, בדיון בעתירה, כי "למשל, יש צורך לבטל את כל הדלתות הפנימיות של היחידות שהן ללא היתר והוספו לאחר מכן".

עיקרי טענות המשיבים
16.
לטענת המשיבים, דין העתירה להידחות על הסף, נוכח הוראת סעיף 12ב(א)(ד)(1) לחוק התכנון והבניה, הקובע כי "החלטת ועדת הערר לפי סעיף קטן (א)(1) ו(2) תהיה סופית", ועל כן אין לעותרת זכות ערעור על החלטה מקצועית של ועדת הערר.
עוד נטען כי עיריית אשדוד רודפת אחרי המשיבים באופן אישי על רקע תביעתם להחזר כספי ארנונה שנגבו שלא כדין, הואיל ולטענת המשיבים מגיעה להם הנחה מכוח היותם נרדפי הנאצים ובעלי אחוזי נכות. עוד נטען כי העירייה אף מפלה בין תושביה, שכן לתושבים אחרים (משפחת גלילי ברובע י"א באשדוד) אישרה העירייה לקיים שתי יחידות דיור בבית אחד.
17.
לגופה של העתירה טענו המשיבים כי החלטת ועדת הערר ניתנה בסמכות ותואמת את הדין ואת הפסיקה.
לטענת המשיבים, מכיוון שסעיף 145 לחוק התכנון והבניה מתיר לבצע שינויים פנימיים בדירה ללא קבלת היתר, ניתן לבצע התאמות לשם מגורים של משפחה מורחבת בבית אחד, ובלבד שמדובר במשפחה אחת, ושלא יפוצלו התשתיות ולא יחוברו מונים שונים לכל "יחידת דיור", כפי שגם נקבע בהחלטת ועדת הערר במחוז תל אביב. במקרה דנא, מדובר בשינוי פנימי שאינו פוגע בזולת ואינו משנה את מספרן של יחידות הדיור.
בא כוח המשיבים ציין בדיון כי בנכס מתגוררים המשיבים, בנם ונכדיהם. אין פיצול של חשבונות ארנונה, מים או חשמל. מעולם לא היו 4 יחידות דיור בנכס. המשיבים פעלו בהתאם להחלטת ועדת הערר: הם הרסו את המטבחון שבקומה התחתונה וסגרו את הדלת שבקומת הקרקע. כיום נותרו בבית שני מטבחים בלבד, ו"אפשר לקרוא לזה מקסימום שתי יחידות דיור, אחת להורים [המשיבים] ואחת לבן [ולאשתו וילדיו]".
כאמור, המשיבים הפנו להחלטת ועדת הערר במחוז תל אביב (הנזכרת לעיל).
ב"כ המשיבים התנגד להחזרת הדיון לוועדת הערר וביקש לדחות את העתירה.
יחד עם זאת, במהלך הדיון, ובעקבות הערות בית המשפט והמלצתו, הסכים בא כוח המשיבים כי תפורקנה ותבוטלנה שתי דלתות המצויות בנכס: הדלת המובילה ל"מרתף" והדלת הנוספת בקומת הביניים המובילה לחדר; כמו כן, הסכים ב"כ המשיבים להרחבת הערת האזהרה על הנכס בלשכת רישום המקרקעין, כך שיובהר "שגם לא ניתן יהיה לבצע פיצול ורישום של היחידה וכי כל התת חלקה תימכר רק לגורם אחד בבוא היום ולא יותר". כל זאת, כדי שיובהר שוב שאין מדובר בפיצול הנכס, אלא בהתאמתו למגורי המשיבים, לאור הנסיבות המשפחתיות והרפואיות המיוחדות של המשפחה האחת שגרה בנכס, משפחת צימרמן, בשים לב לגילם המבוגר של ההורים-המשיבים, שהם כבני 80, ולהיותו של האב, המשיב 1, חולה לב וסכרת, הנזקק לסיעוד של בנו שגר עימו בבית (יחד עם אשתו וילדיהם, נכדי המשיבים).
אלא שבאת כוח העותרת לא הסתפקה בהסכמות אלה של המשיבים וחזרה על עמדתה כי יש לקבל את העתירה ולחלופין להשיב את הדיון לוועדת הערר לצורך מתן החלטה חדשה, כמצוין לעיל.
18.
המשיב 1 ציין בדיון כי הוא כבן 80 וכי הוא עבר "8 צנתורים, מעקפים, יש לי סכרת ובעיות בברכיים".

עיקרי טענות ועדת הערר
19.
ועדת הערר הדגישה כי אין מחלוקת בינה לבין העותרת לעניין המצב המשפטי באשר לפיצול דירות, גם כאשר מדובר בבני משפחה אחת, כאמור בהחלטתה מושא הערר. הפער בין עמדות השתיים נובע מכך שכל אחת מהן מיישמת באופן שונה אותם עקרונות משפטיים ותכנוניים.
20.
ועדת הערר הדגישה גם כי לעמדתה, אין מדובר בפיצול של הנכס.
לגישת ועדת הערר, במקרי גבול רשאי מוסד התכנון לשמוע ולקבל הסברים מפי מבקשי ההיתר ולהתחשב בכך. הוועדה השתכנעה כי ברצון המשיבים לאפשר לבנם להתגורר בנכס, וכי למעשה מדובר בהתאמות ובהוספת אביזרים על מנת להקל על המגורים המשותפים של ההורים-המשיבים ושל אחד מילדיהם, אף אם בנסיבות אחרות סממנים אלו היו סממנים של יחידת דיור נוספת. במקרה דנא, לא התקיימו באופן מובהק סממנים בוטים של פיצול (לאחר תיקונים שקבעה ועדת הערר בדבר איסור על קיום כניסה נפרדת בקומת הקרקע וביטול המטבחון).
ועדת הערר הדגישה עוד, כי היא קבעה מגבלות על מנת להרתיע ועל מנת למנוע אפשרות לניצול לרעה של היתר הבנייה ולהביא לפיצול דירות פסול, לצרכי השכרה למשל. עם זאת, הוועדה מודעת לכך שאין בהגבלות שהיא קבעה כדי לאיין לגמרי את האפשרות לניצול לרעה של היתר הבנייה.
21.
ועדת הערר הוסיפה כי החלטתה מיוסדת על אדנים של סבירות, בהקשר המצומצם של הנסיבות המסוימות במקרה זה. מדובר במקרה ספציפי שאין בו כדי לחולל שינוי כלשהו בעמדות ובכללים המוסכמים בנוגע לפיצול דירות. עם זאת, ועדת הערר אינה מתנגדת לבחינה חוזרת של הבקשה למתן היתר הבנייה על ידיה, תוך בחינת טענות העותרת המתייחסות למכלול המבנה שנוצר; או לבדיקה בלתי אמצעית של בית המשפט את ההיתר המסוים מושא הדיון.
22.
בית המשפט התבקש אפוא לדחות את העתירה ולחייב את העותרת בהוצאות משפט ובשכר טרחת עו"ד, אלא אם יורה בית המשפט על החזרת הדיון התכנוני לוועדת הערר לצורך מתן החלטה חדשה.

דיון והכרעה
23.
אמנם, כפי שטענו המשיבים בפתח תגובתם, החלטות ועדת הערר הן סופיות, כאמור בסעיף 12ב(ד)(1) לחוק התכנון והבניה, ולא ניתן לערער על החלטת ועדת הערר. עם זאת, ועדת הערר היא רשות מנהלית, וככזו, החלטותיה כפופות לביקורת בית המשפט לעניינים מנהליים.
במקרה דנא, כאמור העותרת טוענת, בעתירה המנהלית שהגישה, כי ועדת הערר פעלה בניגוד לחוק ולפסיקה; כמו כן, עולה מכללא מטיעוני העותרת כי החלטתה של ועדת הערר אינה סבירה, במיוחד לאור השלכותיה של החלטה זו.
טענות אלו של העותרת הן טענות שבית המשפט לעניינים מנהליים מוסמך וצריך לבחון לגופן.
מכיוון שכך, אין מקום לדחות את העתירה על הסף.
24.
עם זאת, ובהמשך לאמור לעיל, הביקורת השיפוטית על החלטות הרשות המנהלית ועל פעולותיה נתחמת לעילות ההתערבות שבמסגרת המשפט המנהלי, כפי שנתגבשו בפסיקת בית המשפט העליון, ובעיקר: העדר סמכות או חריגה מסמכות, חוסר תום לב, הפלייה פסולה, שיקולים זרים וחריגה ממתחם הסבירות. כידוע, בית המשפט – בין אם בית המשפט הגבוה לצדק ובין אם בית המשפט לעניינים מנהליים – איננו מוסד תכנון עליון העומד מעל מוסדות התכנון; על כן, בהעדר עילת התערבות מהעילות האמורות בהחלטת הרשות המנהלית, לא יתערב בית המשפט בהחלטות תכנוניות ולא ימיר את שיקול דעתה של רשות התכנון בשיקול דעתו (ראו למשל: עע"מ 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז ירושלים (24/11/05), בפסקה 9; עע"מ 9057/09 איגנר נ' השמורה בע"מ (20/10/10); וכן ראו: בג"ץ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד מה(3) 678, בפסקה 12; בג"ץ 94 /2920 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה, עמותה רשומה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד נ(3) 441, בפסקאות 3, 44; בג"ץ 10242/03 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד נח(6) 673, בפסקה 9).
25.
כמו כן, בהיררכיה של מוסדות התכנון עומדת ועדת הערר מעל הוועדה המקומית, והיא רשאית להחליף את שיקול דעתה התכנוני של הוועדה המקומית בשיקול דעתה התכנוני שלה ולקבל החלטה אחרת מזו שקיבלה הוועדה המקומית. החלטת ועדת הערר אינה הופכת לבלתי סבירה אך משום שניתן היה לקבל החלטה סבירה אחרת מזו שהיא קיבלה (ראו והשוו:
עע"מ 402/03

עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר)
נ' ועדת ערר לתכנון ולבנייה, מחוז דרום
, פ"ד נח(3) 199, בפסקה 13).
26.
השאלות המרכזיות

הניצבות לפניי במקרה דנא הן, אפוא, שתיים: ראשית, האם החלטת ועדת הערר מושא הערעור ניתנה בסמכות; ושנית, האם היא בלתי סבירה באופן המצדיק התערבות ערכאת הביקורת המנהלית.
27.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, בכתב ובעל פה, הגעתי למסקנה כי החלטת ועדת הערר ניתנה בסמכות, וכן כי אין ההחלטה חורגת ממתחם הסבירות באופן המצדיק התערבות ערכאת הביקורת המנהלית, וזאת בכפוף לאמור להלן; ועל כן, יש לדחות את העתירה.
28.
למעשה, כפי שבצדק ציינה ועדת הערר וכן כפי שצוין בתגובת פמ"ד מטעמה, אין מחלוקת עקרונית ומהותית בין העותרת לבין ועדת הערר לעניין המצב המשפטי, דהיינו כי על פי הדין אין לפצל דירה ליחידות דיור ללא קבלת היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובניה. זאת, שכן כידוע, סעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבניה קובע כי "למעט שינוי פנימי בדירה" אין לבצע כל שינוי בדירה, דהיינו לרבות שינוי המשנה את מספרן של יחידות הדיור, ללא היתר. "דירה" מוגדרת בסעיף האמור כ-"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
29.
בפועל, אין מחלוקת כי המשיבים לא ביקשו היתר לפיצול או להוספת יחידות דיור ולחלק מהשינויים שביצעו בנכס.
30.
המחלוקת בין ועדת הערר לבין העותרת היא אפוא בעניין היישום של המצב המשפטי למקרה דנן, דהיינו בשאלה אם במקרה הקונקרטי מדובר בפיצול אסור, כטענת העותרת, או שמא בהתאמה מותרת של הנכס הנדון למגורי המשיבים, כעמדת המשיבים וועדת הערר.
למעשה, אין מחלוקת כי המשיבים, שהנם קשישים (על פי כתב האישום [נספח ב' לעתירה], משיב 1 הוא יליד שנת 1933, ומשיבה 2 היא ילידת שנת 1938), מתגוררים בנכס יחד עם בנם ואשתו וילדיהם; והעותרת גם לא חלקה על היות המשיב 1 נזקק לעזרה סיעודית מבנו, בשל מצבו הבריאותי הקשה של המשיב 1.
אלא שלטענת העותרת, אין די בכך, ולוועדת הערר לא הייתה סמכות לקבל את הערר, אף לא בסייגים שנקבעו בהחלטת ועדת הערר.
מנגד, כפי שצוין בתגובת ועדת הערר, אכן "במקרי גבול רשאי מוסד התכנון לשמוע ולקבל הסברים מפי מבקשי ההיתר, ואף להתחשב בכך. במקרה שבפני
נו, אין מתקיימים באופן מובהק סממנים בוטים של פיצול (לאחר תיקונים שקבעה ועדת הערר)...".
31.
בצדק צוין בתגובת פמ"ד, בשם ועדת הערר, כי "סיכומו של דבר– מדובר במקרה גבולי של איזון בין מה שנתפש כרצון תמים לסידור הדירה ורצון לאפשר מגורי בן משפחה, והאינטרס הקנייני של בעל הנכס, לבין החשש מניצול לרעה, בפן האובייקטיבי, של תוצאת ההיתר, בעתיד ... משום כך ... על אף הטיעונים כבדי המשקל של הוועדה המקומית הרי שניתן לראות בהחלטת ועדת הערר כמיוסדת על אדנים של סבירות – זאת בהקשר המצומצם של הנסיבות המסוימות במקרה זה ...".
החלטת ועדת הערר ניתנה אפוא כדין, במסגרת סמכותה, והינה סבירה, מאוזנת ומסויגת, תוך התחשבות בנסיבותיהם האישיות, המשפחתיות והבריאותיות המיוחדות והחריגות של המשיבים, מן הצד האחד, ובדין האוסר פיצול דירות, מן הצד האחר. לפיכך נקבעו בהחלטת ועדת הערר סייגים ותיקונים ראויים ומידתיים אחדים (בין היתר, הוחלט כאמור לבטל את המטבחון בקומת הקרקע ולמנוע כניסה נפרדת בקומת הקרקע, וכן על אי פיצול חשבונות הארנונה, החשמל, המים והגז), אשר נועדו למנוע ניצול לרעה של ההחלטה ולהבהיר כי אין מדובר בפיצול אסור, כי אם בהתאמה מותרת של הנכס לצרכיהם המיוחדים והחריגים של המשיבים ושל אחד בלבד מילדיהם ואשתו וילדיו, כל עוד צרכים אלה מתקיימים; ולצורך כך אף החליטה ועדת הערר כי תירשם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין האוסרת מכירת הנכס ללא החזרת המצב לקדמותו (וכן האוסרת השכרת הנכס או חלקו).
בנוסף לכך, וכדי להבהיר כי אכן אין מדובר בפיצול אסור של הנכס, כאמור הסכים ב"כ המשיבים, במהלך הדיון בעתירה, בעקבות הערות בית המשפט ובהמלצתו, כי בנוסף לשינויים ולתיקונים שבוצעו בנכס על פי החלטת ועדת הערר (וביניהם כאמור "שלא תתאפשר כניסה נפרדת לדירה בקומת הקרקע" וכן ביטול המטבחון בדירה בקומת הקרקע) – "לפרק ולבטל הן את הדלת המובילה ל'מרתף' והן דלת נוספת בקומת הביניים ..."; כמו כן הסכים ב"כ המשיבים להרחיב את הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין, כך שיובהר "שגם לא ניתן יהיה לבצע פיצול ורישום של היחידה וכי כל תת החלקה תימכר רק לגורם אחד בבוא היום ולא יותר".
32.
סוף דבר, העתירה נדחית בזה, והחלטת ועדת הערר נותרת על כנה, בכפוף לסייגים (הנוספים על אלו שנקבעו בהחלטת ועדת הערר) שלהם הסכים בא כוח המשיבים, כמצוין לעיל, דהיינו כי על המשיבים 2-1 "לפרק ולבטל הן את הדלת המובילה ל'מרתף' והן דלת נוספת בקומת הביניים ..."; וכן כי אם תדרוש זאת העותרת, יהא על המשיבים לדאוג כי תורחב הערת האזהרה שעליה החליטה ועדת הערר, בלשכת רישום המקרקעין, כך שיובהר "שגם לא ניתן יהיה לבצע פיצול ורישום של היחידה וכי כל תת החלקה תימכר רק לגורם אחד בבוא היום ולא יותר".
33.
בנסיבות העניין, תשלם העותרת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין למשיבים 2-1 בסכום כולל של 3,000 ₪.
34.
המזכירות מתבקשת להעביר את פסק הדין לצדדים.


ניתן היום,
כ"ג חשון תשע"ד, 27 אוקטובר 2013, בהעדר הצדדים.









עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 40256-07/13 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד נ' שמחה צימרמן, צבי צימרמן, ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה - מחוז דרום (פורסם ב-ֽ 27/10/2013)