פסקי דין על דוד אפרתי | פסקי דין על רחל עציון | פסקי דין על ועדה מקומית לתו"ב רחובות

8101/12 ערר     01/12/2013




ערר 8101/12 דוד אפרתי, רחל עציון נ' ועדה מקומית לתו"ב רחובות





מדינת ישראל
ועדת ערר לתכנון ולבניה-
פיצויים והיטלי השבחה
מחוז מרכז

ערר מס' 8101/12

הרכב ועדת הערר: יו"ר: עו"ד כרמית פנטון
מ"מ חבר ועדה: מר מיכאל גופר

נציגת מתכנן המחוז: גב' מירה מוסקוביץ
העוררים: 1. דוד אפרתי

2. רחל עציון

על ידי עו"ד רון פחטר

- נגד -
המשיבה: ועדה מקומית לתו"ב רחובות

על ידי עו"ד מישאל שרעבי

החלטה

הוגש ערר על השומה המכרעת של השמאית המכריעה גב' גבע בלטר.

נטען כי השמאית המכריעה חרגה מסמכותה בקובעה השבחה על פי תכנית שאף אחד מהצדדים לא טען להשבחה בגינה – תכנית רח/2000/ג/3.

אשר לטענת החריגה מסמכות, כבר ניתנו החלטות רבות בעניין זה, לפיהן ולא רק שבסמכותה היה לעשות כן, אלא אף מחובתה היה לעשות כן, מאז תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965.

החלטות רבות כבר ניתנו על ידינו לעניין מעמדו וייחודו של השמאי המכריע, בעניין זה נפנה בין היתר, לעקרונות שקבענו בהרחבה בערר 8005/10 דיור ב.פ בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רחובות; ערר 8060/10 נהור בע"מ ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה ועוד רבים אחרים. כן עמדנו בהחלטותנו על מטרתו ותכליתו של תיקון 84, כפי שנקבעו ע"י בית המשפט העליון, ואשר נועדו בין היתר בדיוק לאותם מקרים כדוגמת המקרה שבפני
נו. חובתו של שמאי מכריע ליתן דעתו לא רק למחלוקת כפי שהובאה בפני
ו ע"י הצדדים אלא לבחון את מכלול התכניות החלות על המקרקעין, והכל על מנת להוציא תחת ידיו שומת היטל השבחה אשר תשקף את ההשבחה במקרקעין לאשורה. אשר על כן, קבענו כי לא רק שיש סמכות לשמאי מכריע, אלא חובה עליו לערוך בדיקות עצמאיות משלו בכל מקרה ומקרה, וכפועל יוצא מכך בסמכותו לקבוע שומת היטל השבחה שהיא אף גבוהה יותר מדרישת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית, וכן קבענו כי בסמכותה של הוועדה המקומית ואף מחובתה, לגבות היטל השבחה לפי השומה המכרעת. עמדה על כך ועדת הערר במחוז תל- אביב, בערר 85046/09 קמור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב, לאמור:
"גם את הטענה כי שמאי מכריע איננו מוסמך לערוך בדיקות עצמאית ולהביא נתונים משלו – אנו דוחים. ההיפך הוא הנכון. דווקא לשם כך, אם לא בעיקר לשם כך, בא לעולם תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, אשר בא למנוע עריכת הסכמים בלתי ראויים בעניין היטל השבחה בין הוועדה המקומית לנישום.
לא רק שהשמאי המכריע אינו כבול כלל, לא לטענות הצדדים ולא לשומות הצדדים, אלא שחובה עליו לערוך בדיקות עצמאיות משלו, על מנת להגיע לתוצאה האם יש או אין השבחה במקרקעין ואת שיעורה."

דברים מפורשים בענין זה נאמרו ע"י כב' השופטת (בדימ') פרוקצ'יה, בפסק דינה בענין ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ תל דר נכסים והשקעות .נ. ראש עירית יבנה ואח' [פורסם בנבו]:

"בשנים האחרונות הורה המחוקק הוראה מפורשת האוסרת על עריכת הסכמים הנוגעים להיטל ההשבחה, תוך סטייה מההוראות הדווקניות של הדין. הכוונה היא להוראת סעיף 13א לתוספת השלישית, אשר נחקקה במסגרת תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה (ס"ח 2165 מיום 10.7.2008, בעמ' 632). הוראה זו אמנם אינה חלה על האירועים נשוא ערעור זה, שכן היא חוקקה לאחר התרחשותם, אך יש בה כדי להקרין על המשמעות שראוי לצקת אל תוך המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית לפרשה. הוראת חוק זו קובעת, כי "חיוב בהיטל השבחה יהיה בשיעור הקבוע בשומת ההשבחה שנערכה לפי הוראות סעיף 4 או בשיעור הקבוע בלוח שומה כאמור בסעיף 5, או בהתאם להחלטת השמאי המכריע, ועדת הערר או בית המשפט, לפי העניין". בד בבד עם חקיקתו של סעיף זה, שונה נוסחו של סעיף 14 לתוספת השלישית, באופן המבהיר כי אין להתיר לרשות ולנישום להגיע להסכמה בדבר גובה השומה; ואם על גובה השומה כך, על עצם הטלת החבות בהיטל על אחת כמה וכמה. בדברי ההסבר להצעת החוק שהולידה את התיקונים האמורים, הוסברה מהותם באופן הבא:
"על פי המתכונת הקיימת בחוק כיום... בידי הוועדה המקומית ובעל הקרקע נתונה האפשרות להסכים על שומת ההשבחה. מנגנון זה פותח פתח לעריכת הסכמים בלתי ראויים ולהפעלת לחצים כבדים הן על הוועדה המקומית והן על בעל הקרקע. לעתים קרובות הסכמים אלה אינם משקפים את ההשבחה החלה במקרקעין וכוללים הטבות או החמרות כאלה ואחרות אשר אינן ממין העניין.
לפיכך, מוצע להוסיף לתוספת השלישית לחוק את סעיף 13א כדי להבהיר בחוק בצורה מפורשת כי היטל ההשבחה ישולם אך ורק על פי המנגנון הקבוע בהוראות התוספת השלישית במתכונתה המתוקנת, ואין בידי הוועדה המקומית לגבות סכום שונה מסכום היטל ההשבחה אשר נקבע במסגרת מנגנון זה" (ה"ח הממשלה 369 מיום 25.2.2008, בעמ' 416, 423) (הדגשה לא במקור).

תיקוני חקיקה אלה, המתייחסים לגובה השומה, מצביעים על התייחסות המחוקק להסכמים בין הרשות המקומית לאזרח בענין שיעורו של היטל ההשבחה, ושוללים אותם בהיבט של גובה השומה. שלילה זו משתמעת מאליה ביחס להסכמים בדבר עצם הטלת החבות בהיטל כאשר תנאי הדין לצורך חבות כזו אינם מתקיימים."

(עמ' 27-26 לפסק הדין, פורסם בנבו, ההדגשה שלנו)

וכך נאמר גם ע"י ועדת הערר במחוז מרכז בערר 8097/10 מנהל עזבון המנוח פרז' זאנה .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה [פורסם בנבו]:

"אשר לטענה שנטענה בדיון בפני
נו, בדבר פסול בהבאת עסקאות באופן עצמאי ע"י שמאי מכריע : לא רק שאין פסול בכך, אלא שפעמים ראוי ורצוי כי ייעשה כן. איננו רואים כל בעייתיות בכך ששמאי מכריע גם בודק נתונים באופן עצמאי. ההיפך הוא הנכון, ועוד על אחת כמה וכמה כאשר מדובר במוסד השמאי המכריע במתכונתו, במהותו ובמעמדו שלאחר תיקון 84 לחוק.
משום מעמדו המיוחד המקצועי של השמאי המכריע, כפי שהוא בא לידי ביטוי בתיקון לחוק וכפי שניתחנו בהרחבה בערר 8005/10 (לעיל), הרי שעוד יותר מצופה ממנו לעשות עבודה יסודית מקצועית, מקיפה, מעמיקה ועצמאית בעניינים המובאים בפני
ו. אם לפי שיקול דעתו המקצועי לא די בנתונים המובאים בפני
ו ע"י הצדדים, הרי שעליו להעמיק חקור בעניין ולאסוף די נתונים עצמאיים רלבנטים על פי שיקול דעתו, על מנת שיהיה בהם כדי להביא למסקנות ולהכרעות מקצועיות הנשענות על אדנים מוצקים מנומקים ומפורטים".
(עמ' 2 להחלטה, פורסמה בנבו)
ובהמשך שם קבענו:
"המבחן הוא מבחן אובייקטיבי הקבוע בדין. קיומה של השבחה נבחן בכל מקרה לגופו בכלים אובייקטיביים על פי הדין והפסיקה. אשר על כן, גם אם שגתה המשיבה וגם אם כל הנתונים שהביאו אינם מבוססים וגם אם, כבמקרה שלפנינו, קבע השמאי המכריע כי: "עסקת ההשוואה היחידה שהציג שמאי המשיבה אינה יכולה לשמש בסיס לחישוב ההשבחה בנכס שבנדון היות ומדובר במיקום עדיף, במצב קנייני שונה ובעובדה כי הנכס נמכר כמשרדים למרות שייעוד הנכס הינו תעשיה ללא שימוש חורג למשרדים. שמאי המשיבה אף לא הציג עסקה בעלת מאפיינים דומים הכוללת היתר לשימוש למשרדים לצורך בחינת השפעתה של הרחבת השימוש על השווי" (עמ' 17 לשומה המכרעת), אין בכך כשלעצמו כדי ל"פטור" את העוררות מתשלום היטל השבחה. דווקא במקרה כזה בו קבע השמאי המכריע כי: "שמאי הצדדים לא הציגו תשתית מבוססת לתמיכה בטענותיהם. נתוני ההשוואה שהציגו לוקים בחסר ומרביתם אינם יכולים לשמש בסיס לחישוב ההשבחה" (שם), אז חלה עליו החובה ביתר שאת לערוך בדיקות עצמאיות משלו כדי להגיע ל"חקר האמת" – האם יש או אין השבחה במקרה שלפניו.
כפי שראינו לעיל המחוקק רצה גם למנוע את כל אותם מצבים שהיו בעבר בהם מי מהצדדים, או אף שניהם בעצה אחת, היו בוחרים להציג בפני
שמאי מוסכם הצגה סלקטיבית של נתונים, כגון אי ציון אחת מהתכניות הרלבנטיות, הצגת נתונים חלקית של עסקאות השוואה, ועוד כיו"ב. איננו אומרים כמובן, כי זהו המקרה שבפני
נו, אך דוגמא זו הובאה אך ורק כדי להמחיש את תפקידו החשוב והמכריע של שמאי מכריע בעשיית עבודה עצמאית ובעריכת בדיקות ואיסוף נתונים באופן עצמאי על ידו".

כך גם הדגשנו ברבות מהחלטותינו, כי תיקון 84 הקנה במפורש סמכות ואף חובה לשמאי מכריע לקבוע באופן עצמאי את גובה היטל ההשבחה. משקבע השמאי המכריע את גובה היטל ההשבחה, קביעתו מחייבת את הצדדים.

כן נפנה בעניין זה לערר (ת"א) 85157/10 שם טוב דרור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, ולערר 85168/10 בינה רטנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריית אונו, שם נקבע במקרה דומה, בין היתר:
"ראשית – לגופו של המקרה שלפנינו טרוניותה של הנישומה הינו כנגד רכיב אחד בהיטל ולא כנגד הסך הכולל שנקבע, שהינו נמוך מזה של הוועדה המקומית, המופיע בדרישת היטל ההשבחה. כאשר מנגד, אין לה טרוניה על רכיב אחר בהיטל ההשבחה שנקבע בשומה המכרעת, שהינו נמוך בהרבה מזה שבדרישת הוועדה המקומית.
כך או כך – בין אם נקבע על ידי שמאי מכריע סך כולל גבוה יותר של היטל השבחה, ובין אם נקבע על ידו היטל השבחה גבוה יותר רק לגבי רכיב אחד (תכנית מסוימת), בעוד שהסך הכולל איננו גבוה יותר – כבמקרה שלנו, טעות היא בידי הנישומה בטענתה. כפי שכבר קבענו בעבר, יש לדחות טענה זו לאור הוראות תיקון 84 לחוק ומטרות יצירת מוסד השמאי המכריע על פיו, כפי שגם נפסק על ידי בית המשפט העליון. וכך קבענו, בין היתר, בערר (ת"א) 85157/10 שם טוב דרור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב:

"אשר לטענה כי למשיבה אין סמכות לגבות היטל השבחה בסכום הגבוה מסכום דרישתה – נעיר כי אין הדבר כך כאשר גובה היטל ההשבחה נקבע על ידי שמאי מכריע שלאחר תיקון 84 לחוק. החוק קובע במפורש כי חיוב בהיטל השבחה יהיה לפי החלטת שמאי מכריע. על מטרת תיקון 84 עמדה בהרחבה כב' השופטת פרוקצ'יה בפ"ד דירות יוקרה, וכפי שציינו בערר תא/85046/09 קמור בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ת"א [פורסם בנבו]:
"גם את הטענה כי שמאי מכריע איננו מוסמך לערוך בדיקות עצמאית ולהביא נתונים משלו – אנו דוחים. ההיפך הוא הנכון. דווקא לשם כך, אם לא בעיקר לשם כך, בא לעולם תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, אשר בא למנוע עריכת הסכמים בלתי ראויים בעניין היטל השבחה בין הוועדה המקומית לנישום."
לא זו בלבד, שהשמאי המכריע איננו כבול כלל, לא לטענות הצדדים ולא לשומות הצדדים, אלא שחובה עליו לערוך בדיקות עצמאיות משלו, על מנת להגיע לתוצאה, האם יש או אין השבחה במקרקעין ולקבוע את שיעורה."

באותה החלטה עמדה ועדת הערר בהרחבה גם על מטרת תיקון 84 בכל הנוגע למניעת הסכמות בין ועדות מקומיות לבין נישומים, אשר יש בהם להביא למצב בו היטל ההשבחה איננו משקף את ההשבחה לאשורו וכך נאמר שם:

"מטרתו של התיקון היה בראש ובראשונה, למנוע עריכת הסכמים בין ועדות מקומיות לבין נישומים, אשר סופו של דבר הביאו לכך כי היטל ההשבחה שנגבה לא היה מס אמת ואף נגרמה אפליה וחוסר שוויון בין נישומים. אמרה על כך השופטת פרוקצ'יה בפ"ד דירות יוקרה, כלהלן:

"בשנים האחרונות הורה המחוקק הוראה מפורשת האוסרת על עריכת הסכמים הנוגעים להיטל ההשבחה, תוך סטייה מההוראות הדווקניות של הדין. הכוונה היא להוראת סעיף 13א לתוספת השלישית, אשר נחקקה במסגרת תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה (ס"ח 2165 מיום 10.7.2008, בעמ' 632). הוראה זו אמנם אינה חלה על האירועים נשוא ערעור זה, שכן היא חוקקה לאחר התרחשותם, אך יש בה כדי להקרין על המשמעות שראוי לצקת אל תוך המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית לפרשה. הוראת חוק זו קובעת, כי "חיוב בהיטל השבחה יהיה בשיעור הקבוע בשומת ההשבחה שנערכה לפי הוראות סעיף 4 או בשיעור הקבוע בלוח שומה כאמור בסעיף 5, או בהתאם להחלטת השמאי המכריע, ועדת הערר או בית המשפט, לפי העניין". בד בבד עם חקיקתו של סעיף זה, שונה נוסחו של סעיף 14 לתוספת השלישית, באופן המבהיר כי אין להתיר לרשות ולנישום להגיע להסכמה בדבר גובה השומה; ואם על גובה השומה כך, על עצם הטלת החבות בהיטל על אחת כמה וכמה. בדברי ההסבר להצעת החוק שהולידה את התיקונים האמורים, הוסברה מהותם באופן הבא:
"על פי המתכונת הקיימת בחוק כיום... בידי הוועדה המקומית ובעל הקרקע נתונה האפשרות להסכים על שומת ההשבחה. מנגנון זה פותח פתח לעריכת הסכמים בלתי ראויים ולהפעלת לחצים כבדים הן על הוועדה המקומית והן על בעל הקרקע. לעתים קרובות הסכמים אלה אינם משקפים את ההשבחה החלה במקרקעין וכוללים הטבות או החמרות כאלה ואחרות אשר אינן ממין העניין.

לפיכך, מוצע להוסיף לתוספת השלישית לחוק את סעיף 13א כדי להבהיר בחוק בצורה מפורשת כי היטל ההשבחה ישולם אך ורק על פי המנגנון הקבוע בהוראות התוספת השלישית במתכונתה המתוקנת, ואין בידי הוועדה המקומית לגבות סכום שונה מסכום היטל ההשבחה אשר נקבע במסגרת מנגנון זה" (ה"ח הממשלה 369 מיום 25.2.2008, בעמ' 416, 423) (הדגשה לא במקור).

תיקוני חקיקה אלה, המתייחסים לגובה השומה, מצביעים על התייחסות המחוקק להסכמים בין הרשות המקומית לאזרח בענין שיעורו של היטל ההשבחה, ושוללים אותם בהיבט של גובה השומה. שלילה זו משתמעת מאליה ביחס להסכמים בדבר עצם הטלת החבות בהיטל כאשר תנאי הדין לצורך חבות כזו אינם מתקיימים."

(ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח' נ' ראש עיריית יבנה ואח',

פסק דין
מיום 27.6.11, פורסם בנבו, שם בעמ' 20- 31, לסירוגין, ההדגשות בקו הן שלנו. כן נפנה בענין זה לערר 85157/10 שם טוב דרור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ולערר (ת"א) 85046/09 קמור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, פורסמו בנבו).

תיקון 84 יצר את מוסד "השמאים המכריעים" והקנה להם מעמד ייחודי. השמאים המכריעים נבחרים בהליכי מיון וסינון קפדניים. חלות עליהם מחויבויות אתיות גבוהות ומגבלות רבות בדבר ייחוד העיסוק ומניעת ניגוד עניינים ועוד. מדובר ביצירת מנגנון מקצועי, אובייקטיבי וחסר פניות, שתפקידו לקבוע מהו היטל ההשבחה לאשורו. לפיכך, גם אין מדובר בדיונים בשיטה האדברסרית, ובכך שונה הוא מגופים שיפוטיים, וועדות ערר בכלל זה. שמאי מכריע איננו כפוף לטענות הצדדים, ואיננו אמור להכריע בענין היטל ההשבחה רק על פי הנתונים שהובאו בפני
ו. אלא, חובה עליו לאסוף נתונים ולבודקם באופן עצמאי, על מנת להגיע לתוצאת אמת. על מעמדו ויחודו של השמאי המכריע עמדנו ברבות מהחלטותינו החל בערר 8005/10 דיור ב.פ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות, עבור דרך ערר 8060/10 נהור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת; ערר (ת"א) 85046/09 קמור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב, ועוד רבות אחרות, כולן פורסמו בנבו, ונסתפק בהפניה אליהן."

באותו ערר, אף ניתנה דוגמא על ידינו, אשר כיוונה בדיוק למקרה אשר הובא בפני
נו עתה, וכך אמרנו שם:

" כך למשל, נניח מקרה בו הן הוועדה המקומית והן הנישום, בחרו מטעמיהם הם – כל צד וטעמיו ונימוקיו עמו, שלא להביא בפני
שמאי מכריע תכנית פלונית, הרלבנטית למקרקעין הנדונים. האם יתואר מצב לפיו השמאי המכריע כבול לטענות הצדדים ועליו להתעלם מתכנית פלונית הרלבנטית למקרקעין? כך גם לגבי עסקאות השוואה שהביאו צדדים, שגם לגביהן קבענו כי חובה על שמאי מכריע לבחון באופן עצמאי עניין זה ולא להיות כבול אך ורק לעסקאות שהצדדים הציגו בפני
ו... אשר על כן, אנו דוחים את טענת הנישומה וקובעים כי, שמאי מכריע מוסמך ואף חייב, לקבוע היטל השבחה על פי שיקול דעתו המקצועי באופן עצמאי, גם אם הינו גבוה מדרישת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית, וקביעתו היא המחייבת. שמאי מכריע איננו כבול בענין זה, לא לשומות הצדדים, לא לטענות הצדדים ולא לנתונים שהצדדים הציגו בפני
ו.
על ועדה מקומית מוטלת החובה לגבות אך ורק מס אמת – לא יותר ולא פחות. לפיכך, היטל השבחה על פי שומת היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע, הוא היטל ההשבחה על פי חוק שמוסמכת הוועדה המקומית לגבותו, ולא הדרישה שהוציאה הוועדה המקומית, הכל כעולה מהוראות תיקון 84 לחוק התכנון והבניה."

(ערר בינה רטנבך לעיל, שם בעמודים 17-16, כן נפנה להחלטה נוספת שניתנה לאחרונה ערר 8027/12 קטלוב סימון .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים).

וכל האמור שם חל גם כאן.

אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, לא נפל פגם כלשהו בשומה המכרעת. ההיפך הוא הנכון, השמאי המכריע חייב היה לפעול כך, מכוח תפקידו, והסמכויות שהוקנו לו ולאור מטרות תיקון 84 לחוק.

נוסיף גם כי בעניין שלפנינו עיון בשומה המכרעת מעלה כי במקרה שלפנינו אף לא מדובר בתכנית שכלל לא עלתה בדיונים בפני
השמאית המכריעה. מדובר בתכנית שנידונה בפני
השמאית המכריעה ונבחנה הן על ידי שמאי הצדדים והן על ידי השמאית המכריעה. מכיון ששמאי הצדדים סברו שתכנית רח/2000/ג/2 לא חלה על המקרקעין הם ייחסו את ההשבחה לתכנית זו ולא ייחסו השבחה לתכנית רח/2000/ג/3. מה שנקבע על ידה הוא, כי תכנית רח/2000/ג/2, אשר הצדדים ייחסו את ההשבחה אליה, איננה חלה על המקרקעין, אלא חלה עליה תכנית רח/2000/ג/3. לכן את ההשבחה היא ייחסה לתכנית זו.

אשר על כן, בנסיבות שלפנינו גם אין מתעוררת בהקשר זה סוגית הסמכות שכן התכנית כן נידונה לפני השמאית המכריעה. מכל מקום גם לגופה של הטענה, כאמור לעיל, היא נדחתה זה מכבר על ידינו.

יתר הטענות שהועלו הן שמאיות במהותן שאין ועדת הערר מתערבת בהן. נעיר לעניין הטענה כי יש להפחית את היטל השצ"פ לפי חוק העזר העירוני מהיטל ההשבחה - הרי שאין מדובר בהיטל שיש לקזזו על פי דין מהיטל ההשבחה, בעניין זה נפנה גם להחלטה בערר (ת"א) 85046/10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב נ' עפר שגב. אשר על כן בדין נהגה השמאית המכריעה אשר לא הפחיתה היטל זה מהיטל ההשבחה.

לא נמצא כי נפלה טעות מהותית בשומה המכרעת אשר יש בה כדי להביא להתערבותנו.

הערר נדחה.

בנסיבות העניין החלטנו שלא ליתן צו להוצאות.

ההחלטה התקבלה פה אחד.

החלטה ניתנה ביום: כ"ח כסלו התשע"ד, 1.12.13.
______________ ______________
לירון שחם
מזכירת ועדת ערר
7
ערר מס' 8101/12









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 8101/12 דוד אפרתי, רחל עציון נ' ועדה מקומית לתו"ב רחובות (פורסם ב-ֽ 01/12/2013)