פסקי דין על ועד הבית המשותף שברחוב מאיר יערי 17 בת"א ואח' | פסקי דין על דיירי הבית המשותף שברחוב יערי 17 ת"א | פסקי דין על שלמה בוכריץ | פסקי דין על ארמן פרץ | פסקי דין על מלכה פרץ |
29584-04/12 א 21/01/2014
א 29584-04/12 ועד הבית המשותף שברחוב מאיר יערי 17 בת"א ואח', דיירי הבית המשותף שברחוב יערי 17 ת"א נ' שלמה בוכריץ, ארמן פרץ, מלכה פרץ
בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו
ת"א
29584-04-12
מאיר יערי 17 בתל אביב ואח' נ' בוכריץ ואח'
בפני
כב' השופט יהודה פרגו
– שופט בכיר
תובעים
1
.
ועד הבית המשותף שברחוב מאיר יערי 17 בת"א
ואח'
2. דיירי הבית המשותף שברחוב יערי 17
ת"א
ע"י ב"כ עו"ד שמואל לביא
נגד
נתבעים
1. שלמה בוכריץ
2. ארמן פרץ
3. מלכה פרץ
ע"י ב"כ עו"ד עופר טויסטר
ועו"ד שילה הרשקוביץ
פסק דין
1.
מבוא
תביעה זו עניינה במחלוקת בדבר הבעלות על "זכויות בנייה" אשר נוספו ל"מגרש"
ברח' יערי 17 בתל אביב הידוע כחלקה 22 בגוש 7186 (להלן: "המגרש"), בעקבות תיקון "תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) (תיקון) התשס"ז-2007"
(להלן: "תקנות ההתגוננות האזרחית").
על "המגרש" בנוי בניין מגורים אשר נרשם בשנת 2009 כבית משותף (להלן: "הבניין").
התובעים
הנם דיירים/בעלי זכויות בדירות שב"בניין".
התובעים רכשו את דירותיהם בין השנים 2005 – 2010.
לא כל דיירי הבניין הצטרפו לתביעה זו.
הנתבע 1
, הינו בעל הזכויות בדירה 33 ובעל מניות בחברת רזידנס מ.נ. בע"מ,
החברה הקבלנית אשר בנתה את ה"בניין".
הנתבעים 2, 3
– פרץ ארמן ומלכה – הם בעלי הזכויות בדירה 32 אותן רכשו ממשה נעים, אשר היה בעל מניות ומנהל בחברה הקבלנית.
2.
המחלוקת
סעיף 71א לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
(להלן: "חוק המקרקעין") מגדיר
"זכויות בנייה" כדלהלן:
"זכויות בניה" – זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה;"
סעיף 1 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992
קובע:
"אחוזי בניה כוללים – היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים;"
אפשרות ניצול הקרקע/"המגרש" לבניה – "שטחים עיקריים" ו"שטחי שירות" -
מותווית ע"י תוכניות התכנון והבניה והיתרי הבניה הניתנים על פיהן.
"מרחב מוגן דירתי" (ממ"ד), הוא "שטח שירות".
בעת אישור תוכניות הבניין וקבלת היתר בניה, הייתה בתוקף תקנה 197א' לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) (תיקון) התשנ"ד-1994.
"שטח המרחב
197א.
שטח המרחב המוגן הדירתי לא יפחת מ-5 מ"ר
המוגן הדירתי
(נטו, לא כולל קירות); נפח המרחב המוגן הדירתי
לא יפחת מ-12.5 מ"ק".
היות והממ"דים בכל אחת מן הדירות בבניין נשוא הדיון נבנו בשטח העולה על 12 מ"ר; והיות ועל פי תקנה 197א' דלעיל ניתן היה לייחס/לשייך רק 5 מ"ר משטחו של כל ממ"ד
ל"שטחי שירות". יתרת השטח שוייכה ל"שטחים העיקריים".
ביום 15/7/2007
תוקן סעיף 197א' ב"תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים
לבניית מקלטים) (תיקון) התשס"ז"-2007:
"החלפת תקנה
1.
במקום תקנה 197א לתקנות ההתגוננות האזרחית
197 א'
(מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן-1990, יבוא:
"
שטח המרחב
197א. שטח המרחב הדירתי לא יפחת מ-9
המוגן הדירתי
מ"ר (נטו, לא כולל קירות); נפח המרחב הדירתי לא יפחת מ-22.5 מ"ק;
ואולם רשות מוסמכת רשאית לאשר מרחב מוגן דירתי בשטח או בנפח קטנים יותר, אם ראתה שהתנאים ההנדסיים במקום לא מאפשרים בניית מרחב מוגן דירתי בשטח ובנפח כאמור, ובלבד שלא תאשר מרחב מוגן דירתי בשטח הקטן מ-5 מ"ר (נטו, לא כולל קירות) ובנפח הקטן מ-12.5 מ"ק".
בעקבות תיקון זה, ניתן היה עתה, לייחס/לשייך 9 מ"ר (במקום 5 מ"ר) משטח כל ממ"ד ל"שטחי שירות". בכך גדלו אחוזי "אחוזי הבניה" של "השטחים העיקריים".
הנתבעים הגישו "בקשה להשלמת קומה עליונה (קומה 10) שאושרה כהקלה".
בקומה 10 ממוקמות דירות 32, 33 – דירות הנתבעים.
התובעים
מתנגדים לניצול "זכויות הבניה"/"אחוזי הבניה" הנוספים להשלמת הבנייה בקומה 10 וכן לבניית מחסנים בקומת העמודים המפולשת.
המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה: מי זכאי ליהנות מ"זכויות בניה" נוספות אלו ?
לטענת התובעים
:
-
"זכויות הבנייה על פי פסיקה מושרשת הן נכס בבעלות משותפת על אף שאינן חלק מן הרכוש המשותף".
-
"אין לנתבעים כל זכות לא על פי הסכם ולא על פי דין לבקש ולקבל לעצמם את זכויות הבניה".
-
"הדין מחייב כי ויתור על זכויות בנייה יהיה מפורש".
"לפיכך ניצול זכויות של דיירים ע"י אחרים על ידי יזם לטובתו הפרטית, בדרך של העתקת זכויות של כלל הדיירים שיוחדו על פי דין ונועדו לתכלית ספציפית של הרחבת ממ"דים דירתיים,
פסול ואסור ללא הסכמה ספציפית ומפורשת. הסכמה כזו לא ניתנה מעולם".
מכאן עתירתם:
"א.
להצהיר כי זכויות הבניה לממד"ים הן לכלל בעלי הזכויות בבנין וכל זכות בניה לממ"ד היא לדירה / לדירות כולל הממ"ד מתייחס אליהן.
ב.
כי זכויות הבניה למחסנים הן לכלל הבעלים בבנין
כרכוש משותף.
ג.
ליתן צו מניעה האוסר על הנתבעים וכל הבאים בשמם ומטעמם לעשות של פעולה וכל שימוש וכל ניצול של זכויות בניה כאמור".
הנתבעים מבקשים לדחות עתירות אלו.
לטענתם, ב"חוזה המכר", ב"מפרט" וב"תקנון המוסכם" יש הסכמה מפורשת
של התובעים כי "זכויות בנייה" אלו, לא יהיו חלק מהבעלות ו"הרכוש המשותף".
ב"תקנון המוסכם" אף נאמר, כי "זכויות בנייה" נוספות אלו ינוצלו לטובת דירות 32 ו-33.
בדיון שהתקיים ביום 17/2/2013, הסכימו הצדדים להגיש סיכומים בכתב בנושאים שבמחלוקת, בהסתמך על העובדות המוצאות את ביטויין במסמכים המצורפים
לכתבי הטענות.
3.
דיון
"זכויות בנייה" ו"אחוזי בניה" על מקרקעין/"מגרש", הנן בעלות ערך כלכלי.
זכויות אלו שייכות לבעל הזכויות במקרקעין.
עת נבנה על "מגרש" בניין מגורים; ועת נמכרות הזכויות בדירות המגורים לאחרים,
עוברות עמם מלוא הזכויות הנותרות של "המגרש"
זכויות נותרות אלו, הן בבעלות משותפת של בעלי הדירות אלא אם נאמר ו/או נקבע אחרת.
ב"הסכם המכר", "המפרט" ו"התקנון
ניתן לסייג ולקבוע: אלו זכויות ויחידות
– קיימות או עתידיות – שניתן חוקית להחריגן, יוחרגו ויישארו בידי בעל הזכויות במקרקעין/היזם/הקבלן/מוכר הדירות, על מנת שניתן יהיה לנצלם, לרבות הצמדתם
לדירה מסויימת או לבניית יחידות נוספות למכירה.
החרגה זו צריכה להיעשות בכתב, בצורה ברורה ומפורשת. עליה לעמוד במבחני החוק והפסיקה, אשר קבעו והתוו את ההחרגות המותרות והאסורות, וכיצד הן צריכות למצוא את ביטויין במסמכים אלו.
בע"א 19/81 בנימין ביבי נ' הורברט ואח' פ"ד לז(2) 497, 501, אומר בית המשפט מפי
כב' השופט דב לוין:
"ג.
בעלי הדירות בבית המשותף יכולים להסכים או להשלים עם שלילת זכויות בנייה מהם והעברת הזכות לאחד מהם,
אם בהתנאה בתקנון המוסכם לבית המשותף ואם בתנאים מוסכמים בחוזים אישיים רגילים, או בדרך נאותה אחרת. היסוד הרעיוני שבכל הסוגיה הזו הוא, שאין להכשיל צד ג', הרוכש זכויות בבית משותף, בכך, שבלי שתוסב תשומת לבו בעוד מועד ובלי שיהא מודע, ייתן הסכמתו לכך שיישללו ממנו זכויות מסוימות – משותפות – בבית המשותף ושיוקנו או יוצמדו לבעל דירה מסוימת דווקא. אולם, אם היה בעל הדירה מודע להגבלת הזכות, והוא גילה הסכמתו לכך, אזי אין כל בעיה – ההגבלה היא תולדה של הבנה והסכמה חוזית, והיא קושרת ומחייבת את הצדדים. על אחת כמה וכמה, כאשר זכה אותו הצד להתקשרות ליתרון כספי עקב זה בשלמו תמורה מופחתת עבור הדירה, שרכש בלי זכות זו (ראה: ע"א 239/79 (4) הנ"ל
בעמ' 811)"
(ההדגשה שלי – י.פ).
כך בע"א 10322/03 לביא נ' שטרייכר פד"י נט(6) עמ' 449, 466 אומר כב' הנשיא ברק:
3.
ההשקפה שלפיה אחוזי בנייה אינם "רכוש משותף"
אינה שוללת מבעלי הדירות את האפשרות להגיע להסכמות חוזיות בדבר ניצול הזכויות (דויטש בספרו
הנ"ל [24], בעמ' 665).
אין חולק שבעלי הדירות יכולים להסכים ביניהם כי בעל דירה פלונית יהיה זכאי לנצל זכויות בנייה, להרחיב דירתו ואף להוסיף דירות
לבית המשותף (א' זמיר "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973
"פירוש לחוקי החוזים [25], בעמ' 690). זאת ועוד, גם אין מניעה לכלול את ההסכמות בעניין זכויות הבנייה בתקנון הבית המשותף,
מאחר שמדובר ב"זכויותיהם וחובותיהם" של בעלי הדירות
"בקשר לבית המשותף" (סעיף 61 לחוק המקרקעין). "התקנון עשוי שיתייחס לשאלה מי מבין בעלי הדירות רשאי לנצל את אחוזי הבניה שנותרו לבית" (ויסמן בספרו הנ"ל [20], בעמ' 434. כן ראה
ע"א 19/81 הנ"ל [4], בעמ' 503-501). הכללת ההסכמות החוזיות בתקנון הבית המשותף תבטיח את תוקפן גם כלפי חליפיהם של
בעלי הדירות (זמיר בספרו הנ"ל [25], בעמ' 691)".
(ההדגשות שלי – י.פ).
בע"א 11965/05 (עזבון קליין) הנ"ל אומרת כב' השופטת אסתר חיות:
"... בלא לאמץ את הגישה הגורסת כי זכויות בניה הן נכס שיש לו קיום עצמאי (ראו הנשיא (בדימ') א' ברק בעניין שטרייכר, 466;
ולמורכבותה של שאלת מהותן וטיבן של זכויות הבניה ראו חוות דעתי בעניין שטרייכר, 468-467 וכן ראו ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד חברה לבנין בע"מ נ' מנהל מס שבח רחובות, פסקה 15 (טרם פורסם, 6.12.2006), נראה כי אין חולק שזכויות בניה יכולות להיות מושא להסכמות חוזיות בדבר ניצולן. כך, הכיר בית משפט זה בעבר באפשרות להעביר זכויות בניה בלתי מנוצלות מדירה לדירה בבית משותף
במסגרת הסכם בין בעלי הדירות (ראו: ע"א 19/81, 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2) 807, 812-811 (1980); יהושע ויסמן דיני קניין-בעלות ושיתוף 415, 418 (1997) (להלן: ויסמן, דיני קניין))".
(ההדגשה שלי – י.פ).
כב' השופט גרוניס (כתוארו אז) הצטרף לדעה זו.
מכאן, שנותרה לדיון השאלה:
מה גורלם – במקרה הנדון - של
"זכויות הבניה"/"אחוזי הבניה" הנוספים
והאם היו הסכמות כלשהן של רוכשי הדירות הקשורות לזכויות אלו?
ב"כ התובעים
, בדברי הסיכום, מפנה אל "הפרטים" המופיעים בסעיף 6(א) לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, אותם יש לכלול "בחוזה המכר" ו/או "במפרט",
כתנאי להוצאת "חלק" מן "הרכוש המשותף".
הגם שהכל מסכימים (גם התובעים) ש"זכויות בנייה" ו"אחוזי בניה" (נושאי המחלוקת), אינם חלק מ"הרכוש המשותף", במקרה הנדון, המפורט ב:"הסכמי המכר", "המפרטים" ו"התקנון המוסכם", ממלאים גם אחר דרישת סעיף 6(א) דלעיל.
ב"הסכם המכר" נאמר:
"10.
...
ג.
לדירה יוצמד חלק יחסי ברכוש המשותף, כהגדרת מושג זה בחוק המקרקעין (להלן: "הרכוש המשותף"), פרט לאותם חלקים שיצאו מהרכוש המשותף בהתאם להוראות הסכם זה ואשר ירשמו כיחידות נפרדות ו/או יוצמדו בהצמדה מיוחדת ליחידה ו/או ליחידות אחרות בבית המשותף, לרבות יחידות לשימוש ייחודי
לחברת בזק ו/או חברת חשמל ו/או לרשות אחרת.
ד.
הקונה מסכים כי חלקו ברכוש המשותף יקטן כתוצאה מהוספה ו/או הגדלה ו/או הרחבה ו/או ביטול ו/או שינוי של יחידות בפרוייקט והקונה מסכים כי המוכר יעשה שימוש בסמכויותיו האמורות בהסכם זה כדי לבצע כל פעולה הנדרשת לביצוע רישום הבית המשותף ושינוי היקף שטח הרכוש המשותף המוצמד לדירה ולכל יחידה בבית המשותף.
ה.
המוכר יהיה רשאי להוציא מהרכוש המשותף שטחים שייעודם יהיה לשימוש בלעדי של חברת בזק ו/או חברת חשמל וכן להוציא חלקים שניתן להוציאן עפ"י כל דין ו/או כל דין ו/או כל חלק שיידרש למוכר ו/או לצד ג' ו/או לבעלי יחידות אחרות בפרוייקט, ולהעמידו לשימושו הבלעדי של המוכר ו/או של צד ג'
ו/או להעמידו לשימושה הבלעדי של רשות מוסמכת כלשהי ו/או להצמידו בהצמדה מיוחדת ליחידות אחרות בפרוייקט, הכל לפי שיקול דעתו הבלעדי והמוחלט של המוכר.
ו.
המוכר יהיה רשאי להוציא ממסגרת הרכוש המשותף את כל זכויות הבנייה הקיימות ו/או שיהיו ו/או שיינתנו בעתיד לחלקה ו/או לכל חלק הימנה, ו/או את שטחי החנייה ו/או שטחים שישמשו כמחסנים ו/או שטחי גגות, ולהצמידם בהצמדה מיוחדת ליחידות בבית המשותף, הכל לפי החלטתו ושיקול דעתו הבלעדי של המוכר.
ז.
...
ח.
המוכר יהיה רשאי לרשום ו/או לאמץ כל תקנות
לבית המשותף, בין אם התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין ובין אם תקנון אחר, ויהיה רשאי לכלול בתקנון הוראות שתבואנה לקבוע את היחסים בין
בעלי הזכויות ביחידות שבבית המשותף לרבות רישומי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, רישום זיקות הנאה, זכויות שימוש, חלוקת חניות מחסנים ורישומם בדרך הצמדה ליחידות הבית, הכל כמתחייב מהוראות הסכם זה, דרישות הדין ו/או הרשויות המוסמכות ושיקול דעתו של המוכר.
ט.
המוכר יהיה רשאי לקבוע בתקנון הבית המשותף
כי ככל שבעתיד יותרו זכויות בנייה נוספות בחלקה, יהיו אחוזי הבנייה וזכויות הבנייה כנ"ל שייכים
לבעלי יחידות שיקבע המוכר והם יהיו רשאים לממש את זכויותיהם בקשר לאחוזי הבנייה זכויות הבנייה כנ"ל, באופן ובתנאים כפי שיקבעו ע"י המוכר ושיעוגנו בתקנון הבית המשותף.
י.
הקונה מצהיר כי ידוע לו שהסידור הקיים של הפרוייקט עפ"י התוכניות המצורפות להסכם זה, לרבות מספר הקומות בבניין, מקום האשפה, החניות, קולטי שמש, דודים, אנטנות, מתקני עזר ליחידות, שבילים, מעברים וגדרות, כל דבר ועניין הקשור לבית המשותף ו/או לרישום, הינו עקרוני בלבד ולא סופי ומוחלט. הקונה מצהיר, כי ידוע לו, כי התכנון הסופי של סידור הבית המשותף יקבע על ידי המוכר, בכפוף לתאום עם הרשויות המוסמכות.
כ.
הקונה מסכים כי שינויים שייעשו בתוכניות ו/או במפרט הטכני, בגין הסיבות המנויות בפרק זה לעיל, לא יהיו בשום אופן שהוא הפרה של ההסכם על ידי המוכר ולא ישמשו בידי הקונה עילה לטענה ו/או לתביעה כלשהי לקבלת סעד ו/או תרופה מכל סוג שהוא, לרבות פיצוי ו/או תרופה אחרים ו/או עילה לעיכוב ו/או לאי ביצוע התחייבויותיו על פי ההסכם והקונה מוותר בזה על כל טענה ותביעה כאמור, וויתור סופי ומוחלט".
ב"מפרט" נאמר:
"מ.
רכוש משותף
1.
חלקים המוצאים מהרכוש המשותף: גגות המוצמדות ליחידות הקומה האחרונה לרבות אחוזי הבנייה, מחסנים, חניות... וכל חלק שיידרש לפי שיקול דעת המוכר ובהתאם להוראות ההסכם".
ב"תקנון המוסכם", ש"...הוא בגדר הסכם שנערך בין בעלי הדירות בבית המשותף... "
(ע"א 5043/96 נחמיה גלמן ו-3 אח' נ' עזרא הררי רפול) נאמר:
"5.
זכויות בניה
א.
אחוזי בניה בחלקה שטרם נוצלו ו/או תהיה בעתיד תוספת זכויות בניה בחלקה, יתחלקו בהם בעלי דירות משנה 22/37 ו- 22/33 בחלקים שווים.
ב.
כל אחד מבעלי יחידות משנה 22/32 ו- 22/33 יהיה רשאי לבנות על ההצמדה הצמודה לדירה ולנצל לשם כך את מחצית מאחוזי הבניה הנוספים של כל החלקה בתנאי שיקבל את הסכמת הרשויות המוסמכות לתכנון ובניה, ואולם יתר בעלי היחידות לא יהיו רשאים להתנגד לשימוש בזכויות הבנייה ו/או לבנייה בפועל.
ג.
יחידות משנה 22/32 ו- 22/33 שירצו לבצע בניה כאמור, לא יידרשו לקבל את הסכמת כל ו/או חלק מבעלי הדירות בבית, והסכמתם לתוספות הבניה כאמור, ניתנת בזאת מראש.
ד.
יחידות משנה 22/32 ו-22/33 יהיו רשאים לבקש את תיקון צו רישום הבית המשותף והתקנון, בכדי להתאים את הרישום למצב החדש שנוצר לאחר הבניה כמפורט לעיל, לרבות התאמת שיעור החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירות בהתאם לשטחי הדירות לאחר הבניה כאמור בתקנון זה.
ה.
גגות וקירות חיצוניים שיווצרו כתוצאה מהבניה כאמור יוצאו אף הם מהרכוש המשותף ויוצמדו לדירות שיבנו".
(ההדגשות שלי – י.פ).
הנה כי כן, מסמכים ברורים ומפורשים אשר אפשרו ליזמים ולחברה הקבלנית,
לנצל את "זכויות הבנייה" הנוספות לטובת דירות 32, 33, וכן, להוציא מחסנים
מ"הרכוש המשותף".
מדובר בהחרגות מותרות שעומדות במבחני הדין והפסיקה, לרבות חוק המקרקעין
וחוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973, אליהם הפנה ב"כ התובעים
בדברי הסיכום.
בסעיף 25 לכתב התביעה
מוסיפים וטוענים התובעים:
"25.
אין בתקנון רשות ולא הסכמה של הדיירים לוותר על זכויות הבניה של ממ"ד, התובעים יוסיפו ויטענו כי זכויות בניה לממדים דירתיים אינן זכויות בחלקה אלא זכויות ספציפיות לדירות. בכל מקרה לנטילת זכויות בניה כאלה נדרשת על פי דין הוראה מפורשת וספציפית".
בהמשך, מפנים התובעים
לעמדת הועדה המקומית לתכנון ובנייה בפני
ועדת הערר:
"... עניינו של ערר זה הינו בקשה להיתר מס' 11-1099 שעיקרה הינו השלמת זכויות בניה בקומה העליונה, כל זאת לשם עמידה בהוראות תכנית ג'1 לבניית חדרי יציאה לגג, ובניית חדרי יציאה לגג.
סעיף 9.1 לתכנית ג'1 מתנה את האפשרות לבניית חדרי יציאה לגג בכך ששטח הקומה העליונה הינו לפחות 80% משטח הקומה שמתחתיה. דא עקא, העוררים מבקשים "להשלים" את זכויות הבניה הדרושות לשם עמידה בהוראות התנאי דלעיל בזכויות בניה לא להם!.
קרי: זכויות הבניה שנוספו לכל אחד מבעלי הדירות בבנין לאחר תיקון סעיף 197א לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן-1990, אשר תוקן בשנת 2007. מטעם זה, לא דנה הועדה המקומית בבקשה להיתר, ומכאן ערר זה".
20.
דא עקא, זכויות הבניה הנוספת דלעיל הינן זכויות בניה השייכות לכל אחד ואחת מבעלי הדירות בבנין נשוא הערר, לפי חלקם, ואינם זכויות בניה צפות אותן רשאים היו העוררים לייחס לנכסיהם.
התובעים
- אשר היו משיבים בערר זה – הצטרפו לעמדת הועדה המקומית לתכנון ובניה.
בדיון שהתקיים בפני
ועדת הערר
, טען ב"כ התובעים:
"עו"ד שמואל לביא
:
... אנחנו פונים לטענה המשפטית שאומרת שהזכויות בנייה שנובעות מתקנות הממ"דים אינן מאפשרות ניוד למטרות אחרות, הן מצומצמות ומיוחדות אך ורק לצורך שלשמה הותקנו. אי אפשר לנייד אם מתפנות זכויות בנייה".
עמדה זו, לא התקבלה ע"י ועדת הערר.
בהחלטתה מיום 23/4/12
, כותבת ועדת הערר:
"החלטת ביניים
בימים אלה קיבלנו החלטה בערר 5262/11 פנחס דהן נ'
הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, שבה התווינו עקרונות לשיקול הדעת שעל הועדה המקומית להפעיל כאשר מוגשת בקשה להיתר המבקשת לנצל באופן לא שוויוני זכויות בנייה בלתי ממומשות המצויות על החלקה.
לאור האמור, אנו מבקשים לקבל את עמדת הועדה המקומית בערר זה על יסוד עקרונות אלה".
ביום 13/9/2012
ניתנה החלטה נוספת ע"י ועדת הערר:
"החלטת ביניים
במהלך הדיון בפני
נו הומצאה לוועדה המקומית גרמושקה מתוקנת, המנצלת את זכויות הבנייה העודפות שנוצרו כתוצאה משינוי תקן גודל ממ"ד מינימאלי, של בעלי שבעה ממ"דים אשר חתמו על הסכמה לניצול זכויותיהם העודפות.
הועדה המקומית תודיע לנו בתוך 30 ימים אם הבקשה המתוקנת מקובלת עליה, או שמא יש לה הערות לבקשה.
במידה ולדעת הועדה המקומית ניתן לאשר את הגרמושקה המתוקנת, תצרף הוועדה המקומית להודעתה את התנאים להיתר אותם
היא מבקשת".
ביום 11/10/2012
, התקבלה אצל ועדת הערר הודעה מטעם הועדה המקומית.
"הודעה מטעם הועדה המקומית
בהתאם להחלטת ועדת הערר הנכבדה מיום 13.9.2012 מתכבדת הועדה המקומית ליתן עמדתה בבקשה להיתר מס' 11-1099 לאחר שהוגשה לה תכנית המתוקנת במועד הדיון בפני
הועדה כלהלן:
"לדחות את ההתנגדויות שכן לאור תכנית מתוקנת שהוגשה ניכר כי הבנייה המוצעת נובעת מזכויות הבנייה שנוספו
לבעלי הדירות החתומים על הבקשה להסכמתם ומאחר ולא הוגשה התנגדות להקלה שפורסמה ולאשר את הבקשה כהקלה להשלמת קומה עשירית שאושרה בהקלה בהיתר המקורי".
בכך שינתה
הועדה המקומית את העמדה הראשונית אותה הציגה בפני
ועדת הערר.
ביום 26/11/12 התקבלה החלטת ועדת הערר המחוזית
:
"החלטה
אנו נותנים תוקף של החלטה לעמדת הועדה המקומית, כפי שזו באה לידי ביטוי בהודעתה מיום 11/10/12 הרצ"ב, והמסומנת באות "א".
לפיכך תיק הערר ייסגר".
בכך גם נדחתה התנגדות התובעים לאישור התוכנית.
אומנם
אישור התוכנית המתוקנת להשלמת הקומה ה-10 (דירות 32, 33)
ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה ניתן לאחר שהתקבלה מ"העוררים"/הנתבעים ההודעה:
"3.
על מנת שלא לגרום לעיכובים, מודיעים העוררים כי הם מוכנים לצמצם את בקשתם כדי תוספת בניה של 34 מ"ר בלבד. תוספת הנובעת מ-7 דירות שבבעלותם או בשליטתם או על פי הסכמות עם אותם בעלי דירות.
4.
למותר לציין כי העוררים שומרים על כל זכות שיש להם, ככל שקיימת, לגבי יתר הזכויות".
אולם
, אין בכך כדי לגרוע מן המסקנה אליה הגיעו הועדה המקומית לתכנון ובנייה
וועדת הערר המחוזית כי: "זכויות הבנייה"/"אחוזי הבניה" של "שטחים עיקריים" שנוספו - בעקבות תיקון תקנות ההתגוננות האזרחית - ניתנים לניצול להשלמת הבנייה בקומה 10, ביחידות/דירות 32, 33; ואין הן צמודות לדירה מסויימת; והן אינן חלק מ"הרכוש המשותף".
תמים דעים אני עם התוצאה אליה הגיעה ועדת הערר.
"זכויות בנייה" ו"אחוזי בנייה" אינם שייכים או צמודים לדירה מסויימת.
הם שייכים לכלל המגרש.
בעל הזכויות במקרקעין/היזם/הקבלן
, הוא זה המחליט - בכפוף לחוקי ותוכניות
התכנון והבניה; וזכויות/אחוזי הבניה העומדים לרשותו - כיצד יבנה ויראה הבניין;
כמה דירות יבנו; מה יהיה שטחן; ואיזה חלקים יוצמדו לכל אחת מן הדירות מכלל
שטח המגרש והחלקים הניתנים ומותרים להצמדה.
כאמור, גם לאחר מכירת הדירות בבניין ורישום בית משותף, הוא רשאי להשאיר בידיו
"זכויות בנייה"/"אחוזי בניה" שטרם נוצלו, לרבות "זכויות בניה"/"אחוזי בניה עתידיים, אם לצורך הצמדתם לדירה או ליחידה כלשהי בבניין ו/או לבניית יחידות נוספות למכירה;
בתנאי ששימור זכויות אלו נעשה כדין, במפורש, בכתב ובהסכמה של רוכשי הדירות.
כך נעשה במקרה הנדון.
בסעיף 10
ל"הסכמי המכר" נאמר:
"ו.
המוכר יהיה רשאי להוציא ממסגרת הרכוש המשותף את כל זכויות הבנייה הקיימות ו/או שיהיו ו/או שיינתנו בעתיד לחלקה ו/או לכל חלק הימנה, ו/או את שטחי החנייה ו/או שטחים שישמשו כמחסנים ו/או שטחי גגות, ולהצמידם בהצמדה מיוחדת ליחידות בבית המשותף, הכל לפי החלטתו ושיקול דעתו הבלעדי של המוכר".
...
"ט.
המוכר יהיה רשאי לקבוע בתקנון הבית המשותף כי ככל שבעתיד יותרו זכויות בנייה נוספות בחלקה, יהיו אחוזי הבנייה וזכויות הבנייה כנ"ל שייכים לבעלי יחידות שיקבע המוכר והם יהיו רשאים לממש את זכויותיהם בקשר לאחוזי הבנייה זכויות הבנייה כנ"ל, באופן ובתנאים כפי שיקבעו ע"י המוכר ושיעוגנו בתקנון הבית המשותף".
בסעיף 1 ל"מפרט":
"1.
חלקים המוצאים מהרכוש המשותף: גגות המוצמדות ליחידות הקומה האחרונה לרבות אחוזי הבנייה".
בסעיף 5
ל"תקנון המוסכם":
"5.
זכויות בניה
א.
אחוזי בניה בחלקה שטרם נוצלו ו/או אם תהיה בעתיד תוספת זכויות בניה בחלקה, יתחלקו בהם בעלי דירות משנה 22/37 ו- 22/33 בחלקים שווים".
למותר לשוב ולציין, כי אם לא הייתה אמירה כה מפורשת של הדברים במסמכים דלעיל,
זכויות אלו היו שייכות ומשותפות לכל בעלי הזכויות/הדירות ב"מגרש", כפי חלקם היחסי, וללא שהן צמודות לדירה מסויימת.
התובעים
אינם יכולים לטעון לפגיעה או חסר כלשהו בדירתם, ו/או לאי קבלת מלוא התמורה אותה הם שילמו עבור הדירה ו/או לפגיעה בערכה הכספי של הדירה.
התובעים קיבלו
בדיוק את "הדירה" ואת חלקם היחסי ב"רכוש המשותף",
כפי "הסכם המכר", "המפרט" ו"התקנון המוסכם".
בעת עריכת "הסכם המכר" ו"המפרט"; ועת קיבלו לידם את "התקנון המוסכם"
ידעו התובעים כי לא כל "זכויות הבנייה", "אחוזי הבניה" נרכשו על ידם ו/או שייכים ל"רכוש המשותף".
התובעים ידעו
כי: "המוכר יהיה רשאי להוציא ממסגרת הרכוש המשותף את כל זכויות הבנייה הקיימות ו/או שיהיו ו/או שיינתנו בעתיד לחלקה ו/או לכל חלק הימנה"
(הסכם המכר).
התובעים ידעו
כי: "המוכר יהיה רשאי לקבוע בתקנון הבית המשותף כי ככל שבעתיד יותרו זכויות בנייה נוספות בחלקה, יהיו אחוזי הבנייה וזכויות הבנייה כנ"ל שייכים
לבעלי יחידות שיקבע המוכר והם יהיו רשאים לממש את זכויותיהם בקשר
לאחוזי הבנייה זכויות הבנייה כנ"ל"
(הסכם המכר).
התובעים ידעו
כי: "חלקים המוצאים מהרכוש המשותף: גגות המוצמדות ליחידות הקומה האחרונה לרבות אחוזי הבנייה"
(המפרט).
ב"תקנון המוסכם" נקבע כי: "אחוזי בניה בחלקה שטרם נוצלו ו/או אם תהיה בעתיד תוספת זכויות בניה בחלקה, יתחלקו בהם בעלי דירות משנה 22/37 ו- 22/33 בחלקים שווים".
על כן, וכפועל יוצא, לא הייתה כל מניעה שהיזם/החברה הקבלנית והנתבעים,
יעשו שימוש ב"זכויות הבניה", ב"אחוזי הבניה" וב"שטחים העיקריים"
שנוספו, לצורך השלמת הבניה של קומה 10 לטובת דירות 32, 33,
וגם אם "השטחים העיקריים" אשר נוספו ואפשרו בנייה זו, הנם תוצאת שינוי חישוב
"שטחי השירות"/הממ"דים, ביניהם הממ"דים של דירות התובעים.
הוא הדין באשר למחסנים.
בכתב התביעה טוענים התובעים:
"13.
עוד טענו הנתבעים 1 – 2 לזכותם לניצול אחוזי בניה בגין
שטחי המחסנים המתוכננים בקומת העמודים המפולשת המהווים זכויות של כלל הדירות וחלק מהרכוש המשותף והמיועדים לשימוש כלל דיירי הבניין (להלן: "זכויות הבנייה המשותפות").
בדברי הסיכום, חוזרים התובעים
על טיעון זה:
"30(ו). זכויות הבניה למחסנים המשותפים לכלל הבעלים בבניין
אינם ניתנים בשום מקרה ותחת שום טיעון להקצאה לנתבעים או למי מהם".
בכתב ההגנה משיבים הנתבעים
:
"33.
לעניין סעיף 13 יבהירו הנתבעים 1-3 כי בבעלותם מחסנים שהוצמדו לדירותיהם והם אינם רכוש משותף כמו מחסנים אחרים שהוצמדו ליחידות דיור של מי מהתובעים...".
בדברי הסיכום מוסיפים הנתבעים
:
"26.
כך גם לעניין המחסנים המוזכרים בסעיף 30 ו'. גם כאן
הוראת הסכמי המכר והתקנון ברורים לחלוטין וקובעים מפורשות כי אותם מחסנים שלא הוצמדו למי מהדירות בבניין אינן בגדר הרכוש המשותף".
27.
כמובן שלא זו בלבד שההוראות בעניין זה ברורות אלא מקום שהכוונה להצמיד מחסן כרכוש משותף הרי שהדבר נעשה ולפיכך גם לטענה זו לא היה מקום".
אין אני תמים דעים, עם טיעוני התובעים
.
שותף אני לעמדה אותה הציגו הנתבעים.
ב"הסכם המכר", ב"מפרט" וב"תקנון המוסכם"
מצויה החרגה מפורשת של "מחסנים"
"בהסכם המכר" נאמר:
"10 (ו)
"המוכר יהיה רשאי להוציא ממסגרת הרכוש המשותף... שטחים שישמשו כמחסנים... ולהצמידם בהצמדה מיוחדת ליחידות בבית המשותף...".
"במפרט"
נאמר:
"מ.
רכוש משותף
חלקים המוצאים מהרכוש המשותף:
"... מחסנים".
"בתקנון המוסכם
" נאמר:
"1.
בהתאם לסעיף 55 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969
(להלן החוק) אנו מוציאים חלקים מהרכוש המשותף ומצמידים אותם לדירות כמפורט להלן".
בהמשך, "בתקנון המוסכם", מופיעה "טבלת צמידויות", בה מפורטים החלקים/השטחים/היחידות אשר הוצאו מן "הרכוש המשותף" והוצמדו "לדירות" שב"בנין".
"בהתאם לסעיף 55 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969 – (להלן החוק)
אנו מוציאים חלקים מהרכוש המשותף ומצמידים אותם לדירות כמפורט להלן:"
עיון ב"טבלת הצמידויות" מלמד, כי לכל אחת מ-33 הדירות ב"בניין" הוצמד "מחסן".
אין כל מניעה
, להצמיד לדירה מסויימת שני מחסנים, כפי שנעשה הדבר עת הוצמדו
לדירות 32, 33, שני מחסנים.
הצמדת מחסנים אלו לדירות בבניין, נעשתה כדין. "הסכמי המכר", "המפרט"
ו"התקנון המוסכם", אפשרו את הדבר.
בדברי התשובה לסיכום טענות הנתבעים, מוסיפים התובעים
טיעון נוסף:
"2.
(א)
לענין המחסנים, יש להוסיף, כי בנוסף לעובדה שהוצאת המחסנים מהרכוש המשותף לא נזכרה במפרט ובדרך המחויבת על פי החוק, הרי שהוא נאסר גם בתכנית בנין ערים החלה על הבנין,
וכוחה כדין מעשה חקיקה".
(ב)
בתכנית בנין עיר מפורטת מס 1112 ג' (שדינו כראיה כמעשה חקיקה), בפרק המתייחס ל"קומת הכניסה וקומת מרתף" נאמר כי בקומת העמודים המפולשת יהיו מחסנים ששטחם לא יעלה על 20 מ"ר. ובהוראות לבניה לפי תב"ע זו, שהן חלק אינטגראלי של הת.ב.ע נקבע כי תותר בניית חדרי עגלות ואופניים לשימוש דיירי הבית, "בתנאי שהחדר יירשם כרכוש משותף של דיירי הבנין" (שני הדפים הרלוונטיים מתכנית העיצוב הארכיטקטוני לתכנית מפורטת 1112 ג' מצורפים לנוחיות העיון, ומסומנים א'. הסעיף הרלוונטי הוא סעיף 8.2 בעמ' 6)".
עיינתי בתוכנית בנין עיר – תב"ע (1) 1112.-.
ספק בעיני
, אם תוכנית זו חלה על הבניין הנדון, נוכח הנאמר בסעיף 7.1 :
"תוכנית עיצוב ארכיטקטוני זו אינה כוללת הבניינים מס' 23, 22, 21..."
לגוף הענין:
מדובר ב"תוכנית עיצוב ארכיטקטוני" ו (כשמה בסעיף 1), אשר כשמה כן היא.
מטרתה: "עיצוב ארכיטקטוני" של הבניינים עליהם היא חלה, הנבנים בהתאם לתוכניות תכנון ובנייה מאושרות (ראה סעיף 6).
לתוכנית זו, יכולה להיות השפעה עיצובית, בשלב תכנון תוכניות הבנייה והגשת בקשה להיתר בניה.
"תוכנית עיצוב
" זו, אינה מתייחסת כלל לבניית מחסנים.
סעיף 8.2
, אליו הופניתי ע"י התובעים, אינו עוסק כלל במחסנים.
"8.2
קומת קרקע
בקומות הקרקע של המבנים תותר בנוסף למבואת הכניסה – חדרי מדרגות, חניה וחדרי אשפה. גם בניית חדרי עגלות ואופניים לשימוש דיירי הבית בשטח כולל של עד 20 מ"ר לבנין, בתנאי שהחדר יירשם כרכוש משותף של דיירי הבנין וכן דירות גן בהתאם לסעיף 7.9 לעיל"
סעיף 8.2 דלעיל
נועד לאפשר ("תותר") לבנות ב"קומת הקרקע", "בנוסף למבואת הכניסה – חדרי מדרגות, חניה וחדרי אשפה. גם בניית חדרי עגלות ואופניים לשימוש דיירי הבית"
סעיף זה, אינו מתייחס לבניה האחרת, לרבות מחסנים. בוודאי שהוא אינו אוסר את בנייתם במקום שבו תוכניות התכנון והבנייה אישרו את בנייתם וניתן היתר בנייה לבנייתם.
סעיף זה בא להוסיף
– "תותר... בנוסף... גם בניית חדרי עגלות ואופניים לשימוש
דיירי הבית" -
ולא לגרוע.
בבניין נבנו מחסנים אשר הוצמדו לכל אחת מ-33 הדירות.
יש להניח שמחסנים אלו נבנו כדין, שאחרת לא היה ניתן היתר לאיכלוס הבניין,
היתר הניתן, רק לאחר שנבדק ונמצא שהבניין נבנה בהתאם לתוכניות הבנייה
והיתרי הבניין.
4.
סוף דבר
אני דוחה
את התביעה.
אני מחייב את התובעים ביחד ולחוד, לשלם לנתבעים את הוצאותיהם, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 25,000 ₪.
המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.
ניתן היום,
כ' שבט תשע"ד,
21 ינואר 2014
בינואר 2014, בהעדר הצדדים.
א בית משפט מחוזי 29584-04/12 ועד הבית המשותף שברחוב מאיר יערי 17 בת"א ואח', דיירי הבית המשותף שברחוב יערי 17 ת"א נ' שלמה בוכריץ, ארמן פרץ, מלכה פרץ (פורסם ב-ֽ 21/01/2014)