פסקי דין על ישראל סעדון | פסקי דין על מדינת ישראל - משרד השיכון והבינוי | פסקי דין על "עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל" | פסקי דין על ישי נאמן - מנהל סניף "עמידר" בטבריה |

15131-12/12 עתמ     06/02/2014




עתמ 15131-12/12 ישראל סעדון נ' מדינת ישראל - משרד השיכון והבינוי, "עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל", ישי נאמן - מנהל סניף "עמידר" בטבריה








בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים

עת"מ 15131-12-12 סעדון נ' משרד השיכון ואח'

06 פברואר 2014



בפני
כבוד סגן הנשיא, השופט – תאופיק כתילי


העותר


ישראל סעדון


נגד

המשיבים
1. מדינת ישראל - משרד השיכון והבינוי
2. "עמידר
– החברה הלאומית לשיכון בישראל"
3.

ישי נאמן
– מנהל סניף "עמידר" בטבריה


פסק דין


לפניי עתירה מנהלית שעניינה בקשת העותר, ישראל סעדון
(להלן: "העותר"), להורות למשרד השיכון (להלן: "המשיב") ול"עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל"
(להלן: "עמידר"), לערוך שיפוץ בדירה בה הוא מתגורר (להלן: "הדירה"). כמו כן, העותר מבקש להורות לעמידר למחוק דרישתה לתשלום חוב כספי בסך 16,000 ₪.

רקע עובדתי
אביו המנוח של העותר (להלן: "המנוח") התגורר בדירה ציבורית, נשוא עתירה זו, כדייר חוזי. המנוח נפטר בחודש אוגוסט 2008. טרם פטירתו, אושרה למנוח, לבקשתו, דירה חלופית בקומת קרקע, בשל מצבו הבריאותי, ובשנת 2002 ניתן לו אישור מעבר לדירה החלופית. למרות חתימת המנוח על חוזה להחלפת הדירה וקבלת מפתחותיה, הוא המשיך להתגורר בדירתו הקודמת, ואילו בנו, העותר, עבר להתגורר בדירה החלופית. בקשתו של העותר לקבלת הדירה החלופית נדחתה על ידי וועדת אכלוס עליונה בסוף שנת 2004, ובחודש אפריל 2005 הושבה הדירה לעמידר על פי צו של בית משפט.

לאחר פטירת אביו, עבר העותר להתגורר בדירה הראשונה בה החזיק המנוח ובה התגורר עד לפטירתו. בסמוך לאחר מכן פתחה עמידר בהליכים משפטיים לפינויו של העותר מן הדירה, כאשר במקביל דנה וועדת אכלוס עליונה בעניינו. בהחלטתה מיום 14.6.11 דחתה הוועדה את בקשת העותר להחזיק בדירה ולהכיר בו כדייר ממשיך, אך אפשרה לו לקבל דירה אחרת בת שני חדרים. כנגד החלטה זו הגיש העותר עתירה מנהלית (עת"מ 43724-08-11 (מחוזי נצרת)), במסגרתה הוסכם בין הצדדים כי העותר יוכר כדייר ממשיך וימשיך להתגורר בדירה בה החזיק אביו המנוח, זאת בהתאם להחלטת וועדת האכלוס מיום 15.11.11, בשינוי מהחלטתה הקודמת, לאשר הקניית זכויות חוזיות לעותר כדייר ממשיך.
ביום 26.2.12 הוחתם העותר על הסכם שכירות למגורים, ועד היום הוא מחזיק ומתגורר בדירה.



בעתירתו זו, כאמור, מבקש העותר מבית-המשפט להורות למשיבים לפעול לשיפוץ הדירה, מתוקף זכויותיו כדייר ממשיך בה, וכן למחוק הדרישה לתשלום חובו הנטען כלפי עמידר.

טענות העותר
העותר טוען, כי ההכרה בו כדייר ממשיך על ידי עמידר חלה משנת 2008, השנה בה נפטר אביו, כשלדבריו, הכרה זו מקנה לו את הזכות לשיפוץ כללי בדירה, כפי שהיה נהוג עד שנת 2008 ואף לאחריה. כן נטען, כי אל הדירה נשלח מהנדס מטעם עמידר, אשר קבע כי יש לערוך שיפוץ בדירה בדחיפות, בסכום העולה על 60,000 ₪, וכן
כי במצבה הנוכחי הדירה אינה ראויה למגורים. העותר עצמו פנה, טרם הגשת העתירה, למשיב 3, והסביר את הדחיפות שבשיפוץ, היות ומים חודרים לדירה, קירותיה מתקלפים והרצפות שבורות. לראייה, הגיש העותר לבית-המשפט תמונות המעידות על מצב הדירה.

עוד טוען העותר, כי הובטח לו על ידי המשיב 3, מר אבישי נאמן המשמש כמנהל סניף עמידר בטבריה (להלן: "המשיב 3"), כי לכשיאושר לעותר להחזיק בדירה, הדירה תשופץ "גם אם זה יעלה מיליון שקל". לדבריו, אף מדברי באת כוח המשיבים, בעתירה המנהלית הקודמת שיזם העורר, עלה כי הדירה תשופץ בזמן הקרוב, ונטען כי הכוונה הייתה שהשיפוץ ייעשה לפי הקריטריונים שהיו נהוגים בטרם ביטול הנוהל בדבר שיפוץ דירה לדייר ממשיך.

לבד מטענותיו הנוגעות לצורך בשיפוץ הדירה, טוען העותר כנגד חיובו בהפקדת סך של 1,000 ₪ כעירבון, וזאת מבלי שקיבל הסבר מניח את הדעת מדוע יש צורך בהפקדת עירבון במצבה הנוכחי של הדירה. כן עתר למחיקת חוב בסך 16,000 ₪ אותו דורשת עמידר, כשלדבריו עניין החוב נדון בבית-משפט השלום בטבריה, כשתביעה זו נמחקה בעקבות אישור זכויותיו כ"דייר ממשיך". העותר צירף עותק מפסק-הדין האמור (ת"א (שלום טבריה) 26250-01-10).

במסגרת כתב העתירה ביקש העותר להורות למשיבים להמציא את המסמכים שברשותם ובפרט את דו"ח מהנדס עמידר שביקר בדירת העותר ואת הוראותיו לשיפוץ הדירה. נטען כי העותר פנה לעמידר בבקשה לקבל המסמכים אך אלה לא נמסרו לידיו. כמו כן, ביקש העותר לחייב את המשיבים בהוצאות לדוגמה בשל הסבל שנגרם לו.

טענות המשיבים
המשיב 1 בכתב תשובתו ביקש סילוק התביעה כנגדו על הסף מחוסר יריבות, חוסר עילה והיעדר סמכות של בית המשפט לעניינים מנהליים.

נטען כי העותר לא ציין כנגד אלו החלטות הגיש את עתירתו, וכן כי לא ניתנה על ידי המשיב 1 או מטעמו כל החלטה בנוגע לעותר, כאשר די בכך כדי לדחות את עתירתו על הסף. לתמיכה בטענה זו הפנה המשיב 1 לפסיקת בית המשפט העליון בשבתו כבג"צ ונטען כי הכללים החלים בבג"צ חלים גם על בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.

לעניין היעדר היריבות נטען, כי אין בעתירה כל טענה כלפי המשיב, אלא עניינה במחלוקת בין העותר לעמידר בעניין שיפוץ הדירה ו/או אופן השיפוץ ו/או תשלומים אשר נתבקש העותר לשלם כהשתתפות בעלות השיפוץ. עוד נטען כי עמידר פועלת בהתאם לכללים ולהנחיות שהותוו עבורה על ידי המשיב 1 בלא סמכות לסטות מהן. בהקשר זה, בהתאם לנוהל המסדיר את יחסי העבודה בין המשיב לבין עמידר, נקבע כי תביעות משפטיות בענייני ניהולו השוטף של הנכס, לרבות תחזוקתו ושיפוצו, ינוהלו כנגד ועל ידי עמידר. לאור זאת, נטען כי לא היה מקום לצרף את המשיב לעתירה.

יתרה מזו, נטען, כי העותר לא העלה כל טענה המקימה עילה להתערבותו של בית המשפט לעניינים מנהליים.

גם המשיבים 2 ו-3 טוענים בכתב תשובתם כי דין העתירה להידחות הן על הסף והן לגופה.



ביחס למשיב 3 נטען, כי יש למחוק העתירה כנגדו היות והוא זכאי להגנות הקבועות בסעיף 7א(א) לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), על פיהן לא תוגש תובענה נגד עובד ציבור על מעשה שעה תוך מילוי תפקידו השלטוני כעובד ציבור, המקים אחריות בנזיקין. נטען, כי ככל שקיימת יריבות, הרי שהיא מצומצמת למישור היחסים שבין העותר לבין המשיבים 1 ו-2.

באשר לעבודות התחזוקה בדירה נטען, כי בכל הנוגע לתחזוקת המבנים המושכרים מכוח חוקי הדיור הציבורי, עמידר פועלת בהתאם להנחיות ונהלים המותווים עבורה על ידי המשיב 1. בכל הנוגע לתחזוקה שוטפת של נכסי הדיור הציבורי, נהלי המשיב המחייבים מבחינים בין עבודות תחזוקה המבוצעות בדירת "דייר ממשיך" לבין עבודות תחזוקה המבוצעות במסגרת "שיפוץ לאכלוס חוזר", וכי חוזר פרטני שהוצא מטעם המשיב 1 קובע כי מי שעונה להגדרת "דייר ממשיך" יחולו עליו, בכל הנוגע לשיפוץ דירות, הכללים הקבועים בחוק. העותר הוכר כ"דייר ממשיך", ובטרם החתימה על הסכם השכירות עמו, ביצעה עמידר בדירה את כל עבודות התחזוקה המתחייבות על פי דין. עוד נטען, כי העותר לא הצביע על מקור זכותו ל"שיפוץ כללי" של הדירה לנוכח מעמדו העדכני כדייר ממשיך, וטענה זו אף אינה מתיישבת עם הוראות החוק המחייבות.

באשר לטענות העותר כנגד הפקדת העירבון, טענו המשיבים כי מתוקף סעיף 8א להסכם השכירות עליו חתם העותר, נדרש האחרון להפקיד בידי עמידר פיקדון בסך 1,000 ₪ כבטוחה לקיום הוראות ההסכם. פיקדון זה לא הופקד על ידי העותר כמתחייב, למרות שעמידר הסכימה, לפנים משורת הדין, כי ההפקדה תבוצע בתשלומים. כן נטען, ביחס לטענות העותר בדבר יתרת החוב בסך 16,000 ש"ח, כי גם דמי השכירות החלים על הדירה אינם משולמים באופן סדיר על ידי העותר, ושעקב מחדליו והימנעותו מתשלום שכר-הדירה רשומה בספרי עמידר יתרת חובה על-שמו.

מעבר לכך, המשיבים 2-3 טוענים אף הם כי יש לסלק את העתירה על הסף, בהיעדר החלטה כלשהי שהתקבלה בעניינו של העותר, לחיוב או לשלילה, המאפשרת תקיפה שלה בבית משפט זה. נטען כי מהותה של העתירה הינה בקשה למתן צו עשה, ולחילופין, למתן הוראות, מכוחה מתבקש בית המשפט להורות לעמידר לפעול באופן החורג מן הדין המחייב, מבלי שהעותר הצביע על מקור לכך. עוד נטען להיעדר ניקיון כפיים וחוסר תום לב מצד העותר, אשר אינו מקיים את הוראות הסכם השכירות, מחד גיסא, אך מבקש לכפות על עמידר פעולות שאינן מתיישבות עם הדין, מאידך גיסא.

דיון והכרעה
טענות סף
אפתח דבריי בהתייחסות לטענת המשיבים 1-2, בדבר היעדר הסמכות של בית משפט זה לדון בנושא העתירה.

סעיף 5(1) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, תש"ס – 2000 (להלן: "חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים"), המגדיר את סמכות בתי המשפט לעניינים מנהליים, מורה כדלקמן:
"בית משפט לעניינים מנהליים ידון באלה –
(1) עתירה נגד החלטה של רשות או של גוף המנוי בתוספת הראשונה בעניין המנוי בתוספת הראשונה ולמעט עתירה שהסעד העיקרי המבוקש בה עניינו התקנת תקנות, לרבות ביטול תקנות, הכרזה על בטלותן או מתן צו להתקין תקנות (להלן – עתירה מנהלית)"
ואילו סעיף 2 לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, מגדיר החלטה של רשות כך:
"החלטה של רשות במילוי תפקיד ציבורי על פי דין, לרבת העדר החלטה וכן מעשה או מחדל".

מכאן, שאין הכרח כי תתקבל החלטה בעניינו של העותר, במובן הצר של המילה, על מנת שתהיה מוקנית סמכות לבית משפט זה. החלטה משמעה גם מעשה או מחדל של הרשות, אותו באפשרותו של העותר לתקוף באופן ישיר. בענייננו, מחדלם הנטען של המשיבים בכך שאינם פועלים לשיפוץ דירת העותר, כפי שהובטח לו וכפי המתחייב, לטענתו, מהווה אף הוא החלטה כנגדה רשאי העותר להשיג בבית משפט זה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.

באשר לטענתו של משיב 1, משרד השיכון, בדבר העדר יריבות בינו לבין העותר, אין בידי לקבל טענה זו. בהקשר זה הפנה משיב 1 לנוהל המסדיר את יחסי העבודה בינו לבין עמידר, ואשר בו נקבע כי בענייני ניהולו השוטף של הנכס, לרבות תחזוקתו ותיקון ליקויים בו, פועלת עמידר בשם עצמה, ושתביעות משפטיות בעניינים הקשורים לכך ינוהלו כנגד ועל ידי עמידר. אולם, גם לטענת העותר וגם לטענת עמידר, פעלה היא בכל הנוגע לשיפוץ דירתו של העותר בהתאם לנוהל אשר יצא מאת המשיב ביום 9.8.11 ואשר כובל את שיקול דעתה. על כן, לא ניתן לומר כי למשיב אין כל נגיעה לעתירה.

כן יש לציין, כי אחריותו של המשיב 1 כלפי העותר וכלפי כלל משתכני הדיור הציבורי, הינה פועל יוצא של היותו הגוף המרכזי המופקד על יישום חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח-1998 (להלן: "חוק זכויות הדייר" או "החוק") והתקנות שהותקנו מכוחו, המשמש גם כגוף המפקח על חברות הדיור הציבורי, על מנת להבטיח את יישום הוראות המחוקק. זאת בהתאם לאמור בסעיף 8(א) לחוק, ובהתאם לקביעה בסעיף 7 בו, לפיה "אוצר המדינה יממן את הוצאותיה של חברה לדיור ציבורי לתיקון ליקויים בדירות ציבוריות". מכאן, שיש לדחות את הטענה בדבר העדר יריבות בין העותר לבין משיב 1.

עם זאת, יש לקבל את טענות המשיבים כי לא היה מקום לצירופו של המשיב 3 כצד לעתירה, בהיותו מנהל סניף עמידר. בעותרו כנגד החלטה או כנגד מעשה או מחדל של עמידר או של המשיב 1 כרשות מנהלית, אין העותר טוען כנגד החלטתו או כנגד מעשיו או מחדלו של המשיב 3 באופן אישי, ועל כן אין זה מן הראוי לצרפו כמשיב לעתירה. זאת, אף אם התנהלותו של העותר מול עמידר נעשתה הלכה למעשה מול המשיב 3, מטבע הדברים – כנציגה של עמידר, שהרי ההחלטות או המעשים הינם של הרשות ככזו ולא של נציגיה, וודאי כאשר עסקינן בעתירה מנהלית.

זכאות העותר לביצוע שיפוץ בדירה
עיקרה של העתירה, ובנושא זה התמקדו מרבית טענות הצדדים, הינו זכאותו של העותר לשיפוץ הדירה על ידי עמידר. העותר ציין בעתירתו, כי השיפוץ הכרחי מאחר ומים חודרים אל הדירה, קירותיה מתקלפים והמרצפות בה שבורות. לראיה צירף תמונות בהן ניתן להבחין בארון חשמל ובו קופסת ממ"טים חשופה, חדר שירותים ובו אסלה נטולת מכסה, חדר רחצה בו דרושים תיקוני טיח וסיד, תריסים שבורים, מרצפות ישנות וקירות מתקלפים.

חוק זכויות הדייר מטיל על שר הבינוי והשיכון (להלן: "השר") את האחריות לקביעת מפרט לדירות ציבוריות וכן קביעת מפרט לאחזקה שוטפת של דירות אלה במשך תקופת השכרתן (סעיף 8 לחוק). העדרו של פרט הכלול במפרט, או פגם בו, ו"אשר לצורך שימוש מקובל וסביר בדירה יש לתקנו", מחייב את עמידר, בהיותה חברה לדיור ציבורי כמשמעות המונח בחוק (להלן: "חברה מאכלסת"), לתקנו "בדחיפות המתחייבת, ולא יאוחר מ-60 ימים מיום שנודע לה על הצורך בתיקון" (סעיף 2(4) לחוק). מפרטים כאמור, הן באשר לאחזקה שוטפת (להלן: "מפרט אחזקה"), שהוא הרלוונטי לעניינו של העותר, והן באשר לדירות טרם השכרתן, נקבעו במסגרת תקנות זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשס"א-2000 (להלן: "התקנות").

במפרט האחזקה מונה מחוקק המשנה, בין היתר, אינסטלציה סניטרית, פגם בטיחותי בלוחות חשמל, חלונות חיצוניים וכן איטום ותיקון סדקים בקירות. מפרט האחזקה אינו כולל תיקוני סיד וצבע, הכלולים במפרט לדירות טרם השכרתן. יחד עם זאת, סעיף 5 לתקנות מורה על הקמתה של ועדת חריגים (להלן: "הוועדה"), אשר תפקידה לדון בבקשות של דיירי דירות ציבוריות, לתיקון ליקויים בדירותיהם אשר אינם נכללים במפרטים אותם קבע השר. סעיף 5(ב) לתקנות מורה, כי הוועדה "תחליט בבקשות כאמור בהתאם לאמות מידה שתקבע ותפרסם ברבים, בין השאר בהתחשב בכך שהדירה ממשיכה להיות מנוהלת בידי חברה לדיור ציבורי ובמצבו הכלכלי והסוציאלי של הדייר".

החובה המוטלת על עמידר לתיקון ליקויים בדירה ולאחזקה שוטפת מופיעה אף כהתחייבות חוזית בסעיף 10.א. לחוזה השכירות שנחתם בינה לבין העותר (צורף כנספח 2 לתשובת המשיבים 2-3).

מן המקובץ עולה, כי אף אם לא מוטלת על המשיבים 1-2 חובה לבצע ו/או לממן "שיפוץ כללי" בדירה, כהגדרתם, מוטלת עליהם, ובפרט על עמידר, חובה לבדוק את פניותיו של העותר באשר לליקויים ספציפיים בדירתו, ולתקנם בהתאם לקבוע בחוק, ובתוך המועדים אותם קבע המחוקק. יצוין, כי המחוקק לא ביצע אבחנה בין סוגים שונים של משתכנים בדיור הציבורי בקשר לזכותם לתיקון ליקויים, ועל כן לא ברורה ההפניה לנוהל שהוציא המשיב
1 (נספח 4 לתשובת המשיבים 2-3), המבחין בין מי שעונה על הגדרת "דייר ממשיך" למי שאינו עונה להגדרה זו אך אושר כחריג להמשך מגורים. אכן, ייתכן כי מדובר באבחנה תקפה בכל הנוגע לזכאות לשיפוץ כללי על-פי נהליו הקודמים של המשיב 1, אלא שאין באבחנה זו למעט מזכויות העותר על פי החוק, בו נקבע מפורשות, בסעיף 5, כי אין להתנות על הוראותיו אלא לטובת השוכר.

אכן, אין מקומו של בית-המשפט לעניינים מנהליים לשים עצמו בנעלי הרשות המנהלית, והביקורת השיפוטית מוגבלת, ככלל, לבחינת סבירות החלטותיה. אלא שבתוך כך, יש לבחון האם הרשות מקיימת את הוראות החוק, והאם החלטותיה, לרבות הימנעותה ממתן החלטה, נשענות על מסד נתונים ראוי. החלטה שאינה עומדת בתנאים אלה, קרי - אינה מבוססת על נתונים רלוונטיים ומתעלמת מדרישות החוק, אינה יכולה לעמוד בדרישת הסבירות.

במקרה דנן, עמידר אינה מכחישה כי העותר פנה לנציגיה בדרישה לשיפוץ הדירה, והיא מילאה פיה מים בכל הנוגע לטענותיו בדבר ביקור מהנדס מטעמה בדירה, וקיומו של דו"ח הנוגע לביקור זה. לצד עובדות אלה, הגיש העותר מספר תמונות מדירתו, המלמדות כי טענותיו בדבר קיומם של ליקויים בדירה אינן טענות בעלמא, ולכל הפחות דורשות הן בדיקה והתייחסות, לרבות מענה כמתחייב בסעיף 2(3) לחוק זכויות הדייר. עמידר, כאמור, לא הציגה כל מסמך המעיד כי בדקה את תלונותיו של העותר, לפיהן הדירה אינה ראויה למגורים, אלא הסתפקה בהצגת אישורים המעידים על הזמנת עבודות תחזוקה אשר בוצעו בדירה במהלך חודש 6/2012, לאחר חתימת העותר על הסכם השכירות. על פי פירוט עבודות התחזוקה האמור, מדובר בתיקון ליקויים בדירה בסך כולל של כ- 8,000 ₪, הכוללים שיפוץ ארונות המטבח, השיש, הכיור וחלון המקלחת. אף כי מדובר בסכום לא מבוטל, אין בכך להעיד על העדרם של ליקויים אחרים, עליהם מצביע העותר, ושעל עמידר לברר מהותם ולהחליט, בהתאם לדרישות החוק והתקנות ובמידת הצורך תוך התייעצות עם הגורמים המוסמכים אצל המשיב 1, האם יש לפעול לתיקונם.

עד כאן בכל הנוגע לליקויים ספציפיים בדירה, ככל שישנם. באשר לדרישתו הכללית של העותר לבצע בדירתו "שיפוץ כללי" בדירה: בדיון אשר התקיים בפני
טען העותר, כי על פי החלטת וועדת האכלוס הוא הוכר כ"דייר ממשיך" בדירה. זאת עולה גם מתשובת המשיבים לעתירה. לטענת העותר, עד שנת 2010, שופצו הדירות בדיור הציבורי לאכלוס חוזר לדייר ממשיך. העותר הוכר כדייר ממשיך רק בשנת 2011, בעקבות עתירה אשר הגיש, כשלטענתו, היות ואביו נפטר בשנת 2008, ההכרה בו כדייר ממשיך היא רטרואקטיבית. לכן, טען, הוא זכאי לשיפוץ לאכלוס חוזר כפי שהיה נהוג קודם לכן.

כאמור, בהתאם לנוהל המשיב 1 מחודש 8/2011, מי שעונה להגדרת "דייר ממשיך", יחולו עליו הכללים של דייר הגר כדין בדירה בכל הנוגע לתחזוקה, ואילו מי שאינו עונה להגדרת "דייר ממשיך" אך אושר כחריג להמשך מגורים בדירה על ידי הוועדות המוסמכות לכך, יחולו עליו הכללים של "שיפוץ לאכלוס חוזר". אכן, העותר הוכר כ"דייר ממשיך" אולם על-פי הנתונים שהוצגו הוא הוכר ככזה רק במהלך חודש נובמבר 2011, וזאת אף כי לא עמד בדרישות החוק הרלוונטיות, שכן הוא לא התגורר עם אביו בסמוך למועד פטירתו של האב. לאור זאת, דעתי היא כי אין לראות את ההכרה בעותר כדייר ממשיך כהכרה רטרואקטיבית משנת 2008, אלא כחלה מהיום בו נתקבלה ההחלטה, קרי, נובמבר 2011. מכאן, שהנוהל האמור מחודש אוגוסט 2011 חל גם על עניינו של העותר.

עולה מהמקובץ, כי אף שלא נפל פגם בהחלטת המשיבים 1-2 שלא לאשר "שיפוץ כללי" בדירתו של העותר בהתאם למקובל עובר לשנת 2011, נפל פגם בהתנהלותה של עמידר מול העותר והתעלמותה מפניותיו בקשר לליקויים בדירתו. שהרי גם כדייר ממשיך וגם כזכאי לאכלוס חוזר, היה העותר זכאי, כאמור, לשיפוץ ולתיקון ליקויים בדירה במסגרת זכויותיו הקבועות בחוק זכויות הדייר ובתקנות שהותקנו מכוחו, כמפורט לעיל.

סוגיית הפיקדון והחוב המיוחס לעותר
באשר ליתר טענותיו של העותר, נראה כי אין מקומן להתברר במסגרת עתירה מנהלית, שכן מדובר בעניינים חוזיים שבין עמידר לעותר, ואין מדובר בהחלטות לפי חוק או נוהל, כאמור בסעיף 13 לתוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים.



ביחס לפיקדון אשר חויב העותר להפקיד, אעיר בקצרה, כי על פי הוראות הסכם השכירות עליו חתם העותר, הוא נדרש להפקיד בידי עמידר סך של 1,000 ₪ במזומן, כבטוחה לקיום הוראות ההסכם. סכום זה, כפי שעולה ממכתב הדרישה שנשלח לעותר על ידי עמידר ביום 10.1.13, לא הופקד על ידו עד עצם היום הזה חרף הסכמתה של עמידר לפרוס את הפקדתו ל-5 תשלומים. לכן, טענותיו של העותר בהקשר זה, לפיהן לא קיבל הסבר המניח את הדעת למטרת הפיקדון, כלל אינן נהירות.

באשר לדרישת עמידר לתשלום חוב מצד העותר בסך של כ-16,000 ₪, הובהר על ידי עמידר כי מקור החוב (אף כי לא פורט גובה החוב המיוחס לעורר) בכך שהעותר לא שילם את דמי השכירות ודמי הגינון מאז פטירתו של אביו. לטענת העותר, סכום חוב זה נמחק עם מחיקת התביעה שהגישה נגדו עמידר בת"א 26250-01-10. ואולם, מפסק הדין, שצורף לעתירתו המתוקנת של העותר, עולה כי התביעה נמחקה לבקשת הצדדים, מאחר והגיעו להסכמה מחוץ לכותלי בית המשפט. לא הובאו בפני
י נתונים אודות גובה החוב, ההסדר אליו הגיעו הצדדים או כל אסמכתא על תשלום חובו של העותר לעמידר במסגרת הסדר זה, וכאמור, אין זה המקום לברר עניינים אלה.

אציין בהקשר זה, כי על-פי הוראת סעיף 4 לחוק זכויות הדייר, הזכויות המוקנות לעותר מכוח החוק אינן חלות כאשר חוזה השכירות עם עמידר הופר על ידו הפרה יסודית, ונראה כי אכן, החוב שצבר העותר עולה כדי "הפרה יסודית", כאמור בסעיף 5.ח. להסכם השכירות. יחד עם זאת, אינני סבור כי סייג זה חל על ליקויים המסכנים את בטיחותו של העותר או מי מבאי הדירה, וזאת בעיקר לאור הוראותיו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. לפיכך, ככל שישנם ליקויים כאלה על המשיבים 1-2 לפעול לתיקונם ללא קשר למחדלי העותר.

סוף דבר
לאור כל האמור לעיל,
העתירה מתקבלת באופן חלקי, כפי שיפורט להלן:
א.
אני מחייב את המשיבים 1-2 לבדוק את דירתו של העותר ולערוך דו"ח באשר למצב הליקויים בה, בתוך 30 ימים מהיום. ככל שקיימים ליקויים בטיחותיים בדירה, באחריות משיבים 1-2 לדאוג לתיקונם לאלתר. ליקויים אחרים המחייבים תיקון בהינתן מפרט האחזקה הקבוע בתקנות, יתוקנו בכפוף להסדרת החוב הכספי אותו חב העותר כלפי עמידר ובכפוף לכל תנאי אחר הקבוע בחוק, לרבות תשלום סכום ההשתתפות העצמית.
ב.
בכל הנוגע למשיב 3 - העתירה נגדו נדחית.
ג.
בהתחשב במצבו של העותר, ולאור הצהרת בא-כוחו כי נטל על עצמו את הייצוג

ללא תמורה, אין צו להוצאות.

ניתן היום,
ו' אדר תשע"ד, 06 פברואר 2014, בהעדר הצדדים.











עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 15131-12/12 ישראל סעדון נ' מדינת ישראל - משרד השיכון והבינוי, "עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל", ישי נאמן - מנהל סניף "עמידר" בטבריה (פורסם ב-ֽ 06/02/2014)