פסקי דין על יצחק יוסף | פסקי דין על חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ

685/03 הפ     11/11/2004




הפ 685/03 יצחק יוסף נ' חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ





יצחק יוסף

המבקש:

נ ג ד
1 . חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ

2 . ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י
3 . נכסי ההסתדרות (נדל"ן) בע"מ
4 . מנהל מקרקעי ישראל
המשיבים:

פסק-דין

1. בתובענה זו עותר המבקש שיינתן צו המורה למשיבים לאשר השלמת הליך העברת הזכויות בדירת מגורים המצויה ברח' אפק 80 בראש העין (להלן: - "הנכס") על חלקה 106/2 (להלן: - "החלקה") בגוש 4271.
לחילופין עתר המבקש בתובענה לביטולו של הסכם רכישה מיום 19.12.95 (להלן: - "ההסכם") שמכוחו רכש המבקש את הדירה הנ"ל.
המבקש עותר גם להיתר לפיצול סעדים.
ביום 14.1.04 הודיעו ב"כ המבקשת ומשיבות 1-3 שמוסכם עליהן שהדיון יפוצל באופן שקודם תוכרע סוגיית אישור השלמת העברת הזכויות בדירה, ורק לאחר מכן, אם יהיה צורך - תידון העתירה החילופית.

2. הרקע:

(א) הנכס הנ"ל היא דירת עמידר, המהווה מחצית מבית בשטח כולל של כ-40 מ"ר, הרשום כבית משותף ובנוי על החלקה הנ"ל ששטחה הרשום - 3,001 מ"ר. השטח שנמכר כשעליו המבנה הוא כ-1300 מ"ר.

(ב) ההסכם הנ"ל נכרת בין משיבה 1 באמצעות משיבה 3, מצד אחד, לבין המבקש, מצד שני, ולפיו רכש המבקש את זכויות המשיבה 1 "במגרש/מבנה בראש העין הידועים כחלקה 106 בגוש 4271".
משיבה 1 לא היתה הרוכשת המקורית של הנכס. לכתחילה, בשנת 1964, נחתם הסכם בין "מפעלי פועלי פתח תקוה בע"מ" (להלן: - "פועלי פ"ת") לבין עמידר, למטרת "מוסד", ובהמשך, הועברו זכויות החכירה למשיבה 1, כשמטרת חוזה החכירה: הקמת מועדון הסתדרות. אין מחלוקת שמועדון מעולם לא הוקם ואין גם מחלוקת שלא שולמו דמי הסכמה בהעברה מפועלי פ"ת למשיבה 1.

(ג) המבקש התחייב לשלם, תמורת הזכויות שרכש, 720,000 ₪ בתוספת מ.ע.מ. התמורה שולמה במלואה והחזקה נמסרה לו ביום 24.12.95.

(ד) המשיבה 1 הגישה ביום 18.1.96 למשיבה 3 (להלן: - "המינהל") בקשה להעברת זכויות (נספח "ז" לתובענה), וביום 7.3.96 נשלח אליה מכתב המינהל (נספח "ח" לתובענה) בו צויין שהבקשה שהוגשה הועברה לשמאי להערכת דמי הסכמה. כן התבקשה משיבה 1 להמציא אישורי מיסים, קבלה על תשלום דמי חכירה ופרוטוקול האגודה בדבר העברת הזכויות.

(ה) בהמשך לאמור, נשלחה, כנראה, למשיבה 1 הודעה (נספח "ט" לתובענה) ובה צויין סכום דמי ההסכמה (162,630 ₪) שעליה לשלם לצורך אישור העסקה, אלא שעל-פי מכתבים של ב"כ משיבה 1 (נספחים "י", "יא", "יב") לכאורה, לא התקבל חשבון זה אצל המשיבה 1. דמי ההסכמה לא שולמו - והעברת הזכויות לא בוצעה.

(ו) בחודש אוקטובר 1997 שלח המינהל מכתב לב"כ המשיבה 1 (נספח "יד" לתובענה) ובו נאמר שעל-פי החוזה המקורי שנחתם עם משיבה 1 - היתה מטרת ההקצאה מועדון הסתדרות, אולם על-פי דו"ח הפיקוח קיים מבנה בן 2 יחידות דיור בקיר משותף. במכתב זה צוין עוד, שעל-פי תב"ע אפ/2000 שבתוקף מ-22.4.00 שונה הייעוד ומותרת בניה של 5 יחידות דיור בקיר משותף, דבר המהווה שינוי ניצול וייעוד.
כתוצאה מכך, הודיע המינהל באותו מכתב שהבקשה מועברת לשמאי לשם עריכת שומה.

(ז) מאוחר יותר, בחודש נובמבר 1997 נשלח למשיבה 1 מכתב נוסף (נספח "טו" לתובענה) ובו צויין סכום דרישת המינהל בגין עסקת שינוי היעוד (705,299 ₪) (להלן: - "דמי שינוי ניצול וייעוד"). ב"כ המשיבה 1 הודיע על כך לב"כ המבקש, במכתב מ-3.2.98 (נספח "טז" לתובענה), תוך הבטחה שהנושא מטופל. מאז, במהלך כמעט שנה, לא זכה ב"כ המבקש למענה ענייני למכתביו בנושא השלמת העיסקה, למרות פניות חוזרות ונשנות שלו (נספחים "יז" לתובענה).

(ח) ביוני 1999 הודיע המינהל למשיבה שהוא מפסיק לטפל בבקשה להעברת זכויות עד שתינתן החלטה מתאימה ע"י הנהלת המינהל או ע"י מועצת מקרקעי ישראל.

(ט) בשלהי שנת 1999 הודיעה משיבה 1, לראשונה, למבקש (נספח "כה" לתובענה) שלדעתה, המבקש הוא שאמור לשאת בדמי ההיתר.

(י) בין כך ובין כך - עד היום לא הועברו הזכויות, ולכן הוגשה תובענה זו.

3. המחלוקות

שלושה קודקודים יש למשולש המריבה שבתובענה זו:

(א) המבקש, שרכש את הנכס ממיטב כספו, וכל מבוקשו - שהנכס יירשם על-שמו;

(ב) המשיבות 1-3, שמהן, למעשה, הרלבנטית היא המשיבה 1, שמכרה את הנכס למבקש, ואילו משיבה 2 כלל לא היתה צד ומשיבה 3 שימשה כידה הארוכה של משיבה 1;

(ג) והמינהל - שהוא בעליו של הנכס.

המשיבות תומכות בתובענת המבקש כל עוד אין בה כדי להטיל עליהן את תשלום דמי שינוי ניצול וייעוד הנדרשים, ואילו בפי המינהל טענות קשות כלפי המשיבות.

כדי להכריע בתובענה - יש לבחון כל אחת ממערכות היחסים האמורות - בנפרד.

4. יחסי המבקש והמשיבות 1-3

(א) המבקש הגיש הצעה בשנת 1995 בעקבות הזמנה להציע הצעות שפורסמה ע"י משיבה 3, והצעתו התקבלה. ההסכם נחתם, מבלי שהמבקש (היום בן למעלה מ-80 שנה) היה מיוצג ע"י עורך-דין, וכפי שכבר צויין, המבקש שילם את מלוא התמורה וקיבל החזקה בנכס - תוך זמן קצר.

(ב) המשיבות 1-3, כאמור, אינן כופרות בזכאותו של המבקש להשלמת רישום הזכויות על-שמו, ומסכימות למתן הצו המבוקש (סע' 4 לכתב התשובה), כך, שאין למעשה מחלוקת בגזרה זו בין הצדדים. המחלוקת, ככל שהיא קיימת, מתייחסת לחבות בנשיאה בתשלום הסכומים שנדרשו ע"י המינהל.

(ג) אציין כאן כי כל ההליכים היו נמנעים לו היו המשיבות 1-3 מזדרזות בטיפול בהסדרת אישור העברת הזכויות במינהל על-שם המבקש. אם היו המשיבות 1-3 משלמות את סכום דמי ההסכמה במועד, במקום להתדיין עם המינהל שוב ושוב, היתה העסקה מאושרת עוד בשנת 1996 והיו נחסכים הליכים והוצאות.
בשל סיבה זו - אעתר לבקשת המבקש לפיצול סעדים.

5. יחסי המשיבות 1-3 והמינהל

(א) בסמוך לאחר קבלת הבקשה להעברת זכויות, הודיע המינהל למשיבה 1 שעליה להמציא מסמכים שונים, וכן הודיע שהבקשה הועברה לעריכת שומה. שומה אכן הוכנה, אלא שבין לבין התברר למינהל שמדובר בשינוי ניצול - ואז נערכה שומה בגין שינוי הניצול. המינהל ציין בהודעותיו (נספח "ז" לכתב התשובה) שהעיסקה כפופה לאישור הנהלת המינהל.

(ב) המשיבה 1 פתחה בהליכי השגה שנמשכו חודשים ארוכים, עד שביוני 1999 הודיע לה המינהל שהוא מפסיק לטפל בבקשה - כל עוד לא תתקבל החלטה אחרת ע"י הנהלתו או ע"י מועצת מקרקעי ישראל (נספח "יג" לכתב התשובה).
מאחורי הודעה זו עומד נסיון של המינהל לגבש מדיניות כוללת בנושא.

(ג) עד היום לא אישר המינהל סופית את ההעברה, והסיבה לכך אינה קשורה למבקש, אלא למשיבות.
את סירובו לאשר ההעברה מנמק המינהל בכך, שהסכמה להעברת זכויות יכול שתינתן כל עוד נשמרת תכלית ההקצאה, דהיינו, לגוף ציבורי ולמטרה ציבורית. על-פי טענת המינהל, לא שילמו המשיבות 1-3 כל סכום עבור הקרקע, למעט דמי חכירה סמליים, ומעולם לא שולמו דמי חכירה ראשוניים, ואין כל הצדקה מוסרית או ציבורית שתוקנה להן הטבה בלתי מוצדקת בשווי של מאות אלפי שקלים (הפער בין ערך הנכס ביעוד ציבורי לבין ערכו ביעוד למגורים א').

(ד) התנהגותו של המינהל במקרה דנן - אינה סבירה בעיני. אין כל ספק שמההיבט העקרוני, צודק המינהל בקובעו שיש לשמור את מטרת ההקצאה ואת הגוף שלו יוקצה הנכס, אלא שהשתלשלות העניינים במקרה דנן מראה שהמינהל עצמו לא סבר שעליו למנוע את ההעברה - בסמוך למועד חתימת ההסכם. ואבהיר:

לית מאן דפליג שנדרשת הסכמת המינהל להעברת הזכויות. סע' 19(א) לחוזה החכירה (נספח "ג" לתובענה) קובע זאת, אלא שהסכמה זו אינה נדרשת מראש ובכתב, ולכן, משפנתה משיבה 1 למינהל, לאחר חתימת ההסכם שהותנה בקבלת ההסכמה - פעלה כשורה.

אם היה המינהל, באותו שלב, מודיע שאינו מסכים להעברה, היו המבקש ומשיבות 1-3 ניצבים בפני
קושי, אלא שלא כך נהג המינהל. המינהל הודיע שיסכים לבקשה להעברת הזכויות בכפוף להמצאת מספר מסמכים (נספח "ט" לתובענה) ובכפוף לתשלום דמי הסכמה.

מאוחר יותר דרש המינהל במקום דמי הסכמה, דמי שינוי ניצול ויעוד, אך לאורך כל התקופה שמדצמבר 1995 ועד יוני 1999 לא נאמרה ע"י מי מטעם המינהל מילה וחצי מילה על סירוב גורף להעברת זכויות בשל מיהות הרוכש או בשל מטרת הרכישה.

אף בשנת 2001, במכתבה של עו"ד שירי אשכנזי מהמחלקה ליעוץ משפטי (נספח "כו" לתובענה) אישרה היא בסע' 3 שהעברת הזכויות טופלה על-פי הנהלים שהיו נהוגים באותה תקופה, ולא הסתיימה בשל העובדה שהמשיבה 1 חלקה על הסכומים שנדרשה לשלם.

(ה) כלומר, משך כשלוש שנים וחצי - היתה קיימת הסכמה עקרונית של המינהל להעברת הזכויות, הסכמה המותנית רק בתשלום סכומים שונים שהיו שנויים במחלוקת. זאת, למרות שהייעוד הנטען היה ידוע למינהל מאז ומתמיד. יתרה מכך, המינהל היה אמור לדעת שמעולם לא שימש הנכס למטרתו המקורית, דהיינו, למועדון ההסתדרות. אם אכן ראה המינהל לנגד עיניו, במהלך כל השנים, את המטרה של שימור תכלית ההקצאה, למטרה ציבורית, היכן היה כל השנים כשהנכס לא שימש ולו ליום אחד לאותה מטרת הקצאה?!
וכיצד מתיישבת טענתו זו עם ייעודם התכנוני של המקרקעין על-פי התכניות התקפות? (מגורים - או חקלאי למחצה שמאפשר יחידות דיור ומשקי עזר).
גב' כהן בעדותה (עמ' 24) אישרה שהייעוד של הנכס מעולם לא היה ציבורי.

(ו) כאמור, סירוב המינהל לאפשר השלמת הזכויות, נובע משינוי מדיניות שחל בשנת 1999 (סע' 5 לנספח "כו" לתובענה), כשלוש שנים וחצי לאחר חתימת ההסכם.

(ז) הלכה היא, שההיתר שניתן לרשות מינהלית לשנות מעת לעת את מדיניותה הכלכלית מוגבל, בדרך-כלל, לשינוי הצופה פני עתיד. גם אם שינוי המדיניות כשלעצמו נעשה במסגרת הסמכות, על יסוד שיקולים ענייניים בלבד ובאופן סביר, עדיין החלת השינוי למפרע על מי שכלכל את צעדיו לנוכח המדיניות הישנה נתפסת כבלתי צודקת ובלתי סבירה, ולעתים אף כנטולת סמכות (בג"צ 5060/96 רס"מ בת שבע קהלני נ' ראש-הממשלה, פד"י נד(3) 270, 281-282).

ברוח זו פסק השופט ברנזון בבג"צ 135/75 סאי-טקס קורפוריישן בע"מ נ' שר המסחר והתעשיה, פ"ד ל(1) 673, בעמ' 676:

"אין חולקין שהרשות יכולה בכל עת לקבוע מדיניות חדשה, אבל מה שמגיע עד אז לפי המדיניות הקודמת יש לכבד".

ובבג"צ 7691/95 ח"כ שגיא נ' ממשלת ישראל, פד"י נב(5) 577 (להלן:- "עניין שגיא") קבע השופט זמיר כדלקמן:

"אכן, בדרך-כלל רשות מינהלית רשאית לשנות מדיניות, אך השינוי במדיניות צריך לחול מכאן ולהבא, ולא למפרע... נקודת המוצא היא שתחולה למפרע חשודה כפסולה". (שם, בעמ' 598-599).

ראו עוד: בג"צ 134/67 ואנונו נ' משרד התחבורה, פד"י כא(2) 710; בג"צ 5240/96 ג'ועמיס נ' שר הפנים, פד"י נא(1) 289).

הרציונל העומד בבסיס הלכה זו צויין בהנחיות היועץ המשפטי לממשלה (הנחיה מס' 60.013 כרך ח' (1.4.1986) (בפיסקה 6.2):

"שינוי ההנחיות פועל בדרך כלל ממועד השינוי ולהבא, ולא למפרע. החלת השינוי למפרע עלולה, בנסיבות מסויימות, לפגוע באדם שלא כדין. אדם פועל על יסוד ההנחה שעניינו ידון ויוכרע על ידי הרשות המינהלית לאור ההנחיות הקיימות, ובהתאם לכך הוא עשוי לתכנן את צעדיו ולשנות את מצבו בתום לב. מבחינה זאת, התחולה למפרע של הנחיות עלולה להיות בלתי צודקת ובלתי-סבירה, ובתור שכזאת אף פסולה מבחינה משפטית."

(ראה גם: עניין גדעון שגיא, לעיל, 598).

אשר למינהל מקרקעי ישראל, האמון על ניהול קרקעות המדינה, הלכה היא כי:

"ככלל, תחולה של הוראות מינהל למיניהן, ובהן החלטות בדבר שינוי מדיניות שיש בהן משום פגיעה, צריכה להיות עתידית".

(בג"צ 6057/00 אילן זוהר נ' שר האוצר - מר אברהם שוחט, פד"י נו(3) 569, 574-575).

בענייננו, אין לאפשר למינהל למנוע השלמת העיסקה בשל שינוי מדיניות מאוחר, ואין ליתן תחולה רטרואקטיבית לשינוי המדיניות, מקום שהמינהל הסכים למעשה להעברת הזכויות בתנאי תשלום מסויימים.

(ח) שאלה אחרת הטעונה הכרעה היא: האם זכאי המינהל להתנות הסכמתו בדרישת דמי שינוי ייעוד וניצול או שעליו להסתפק בדמי ההסכמה. לשם כך, יש לבחון את ייעוד הנכס על-פי התוכניות התקפות, במהלך השנים, וזאת על-פי המתואר בחוות-דעתו של מר דוד סגל מטעם המינהל:

אא. תכנית תג"פ 2/448 מ-14.1.60 (יה"פ 732) סיווגה את הנכס לאיזור מגורים חצי חקלאי שייעודו מגורים עם משקי עזר. ניתן היה לבנות לפי תוכנית זו - 2 יחידות דיור.

בב. תכנית ממ/830 מיום 8.3.79 (יה"פ 2521) ייעדה את החלקה למגורים ג' ומגורים ב', וניתן היה לבנות עליה 4 יחידות דיור לפי מגרש מינימלי בשטח 750 מ"ר.

גג. תכנית אפ/2000 מיום 22.4.90 (יה"פ 3760) ייעדה את החלקה למגורים (מגורים א1) ולפיה ניתן לבנות 4 יחידות דיור בדונם, כשמגרש מינימלי הוא 240 מ"ר ועל הנכס הרלבנטי ניתן לבנות 5 יחידות דיור.

המשמעות המיידית של סקירת כל התוכניות הרלבנטיות היא שאין כל שינוי ייעוד במהלך כל השנים. לאורך כל התקופות הרלבנטיות ניתן היה לבנות על החלקה יחידות דיור למגורים, על-פי תוכניות בניין עיר רלבנטיות, וכך גם עתה.

ב"כ המינהל מדגיש, בסיכומיו, את העובדה שפועלי פ"ת בע"מ קיבלה לידיה את הנכס לשימוש כמוסד, ובעת שעמידר, שהיתה החברה המשכנת, פעלה מול המינהל להסדרת זכויות החכירה, היא התייחסה ליחידה הרלבנטית כאילו ייעודה למועדון, וכך גם עו"ד צלליכין, שהיתה עו"ד במשיבה 2.

על-פי טענת המינהל, העביר הוא את זכויות החכירה למשיבה 1 על-סמך מעמדה של ההסתדרות והתכלית הציבורית להקצאת המקרקעין, וזאת ללא חיוב כספי.

קיימים, אם כך, מספר נתונים סותרים:
הייעוד על-פי התוכניות היה, מאז ומתמיד, למגורים. בפועל, מעולם לא נעשה שימוש בנכס למטרת מועדון, אך בחוזים שהונפקו ע"י המינהל - נכללה מטרת ההקצאה: מועדון.

בנסיבות אלו, אין מקום לחיוב המשיבות בתשלום בגין שינוי הניצול והייעוד.

מהתנהגות המינהל עולה שאף הוא לא סבר שזה המקרה לחיוב בדמי שינוי ניצול וייעוד. שהרי מלכתחילה לא דרש זאת אלא דרש דמי הסכמה בלבד. רק מאוחר יותר שינה דעתו והגיע למסקנה שיש לחייב בסכומים עבור שינוי ייעוד וניצול. המכתב הראשון בעניין זה נשלח ב-15.10.97, כשנתיים לאחר חתימת ההסכם (נספח "יד" לתובענה) ומצויין בו שמאחר שמטרת ההקצאה היתה מועדון וקיים דו"ח פיקוח המעיד על קיום מבנה בן שתי יחידות דיור, ועל-פי תב"ע משנת 90 שונה הייעוד ומותרת בנייה של 5 יחידות דיור, יש בכך שינוי יעוד וניצול.
ההשוואה שנעשית במכתב זה - אינה נעשית לפי המצב התכנוני הקודם אלא לפי החוזים. בכך יש חוסר עקביות, שהרי בחקירתה הנגדית של גב' כהן לפני (עמ' 24) הצהירה היא באופן חד-משמעי שההקצאה של המינהל היא רק לפי הייעוד בתב"ע ושלחלקה הרלבנטית מעולם לא היה ייעוד ציבורי.

(ט) בין הצדדים נתגלעה מחלוקת באשר לתמורה ששולמה לעמידר ולמינהל עת נרכשו הזכויות בנכס מלכתחילה, אלא שאין לכך כל חשיבות לנוכח קביעותיי לעיל.

6. יחסי המבקש והמינהל

(א) המינהל גורס שאין למבקש כל עילה כלפי המינהל בשל העובדה שהמבקש אינו צד לחוזה החכירה מחד גיסא, ואינו יכול להסתמך על הוראות ההסכם שבינו לבין משיבה 1 - מאידך גיסא.
יתרה מכך, בסע' 12.2 להסכם נאמר שאם נדרשת הסכמת המינהל - הרי שקבלת ההסכמה תהווה תנאי מוקדם ומתלה להסכם.

(ב) לנוכח קביעותי דלעיל, אין ספק שיש למבקש עילה כלפי המינהל, שהרי המינהל נהג בדרך שגויה לכל אורך הטיפול.

7. סוף דבר:

אני מקבלת את התובענה וקובעת שהמבקש זכאי להשלמת העברת הזכויות על שמו, בכפוף לתשלום דמי הסכמה.
ניתן בזאת היתר לפיצול סעדים.
המשיב 4 ישא בהוצאות המבקש בסך 20,000 ₪ + מ.ע.מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים בדואר רשום, וכן תודיעם טלפונית על קיומו.

ניתן היום, כ"ז בחשון, תשס"ה (11 בנובמבר 2004), בהעדר הצדדים.

גרסטל הילה
, שופטת

1
בתי המשפט

ה"פ 000685/03
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
כב' השופטת גרסטל הילה

לפני:








הפ בית משפט מחוזי 685/03 יצחק יוסף נ' חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ (פורסם ב-ֽ 11/11/2004)