פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין | פסקי דין על אחים לוי - יבואני קרמיקה | פסקי דין על עופר לוי | פסקי דין על יצחק לוי ואח' |

5565-05/11 תוב     30/03/2014




תוב 5565-05/11 ועדה מקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין נ' אחים לוי - יבואני קרמיקה בע"מ, עופר לוי, יצחק לוי ואח'








בית משפט השלום ברמלה



תו"ב 5565-05-11 ועדה מקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין
נ' אחים לוי - יבואני קרמיקה בע"מ
ואח'




בפני

כב' השופטת רבקה גלט


בעניין:

ועדה מקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין



המאשימה



נגד



1.אחים לוי - יבואני קרמיקה בע"מ
2.עופר לוי
3.יצחק לוי
4.ישראל לוי



הנאשמים


הכרעת דין


האישום:
נגד הנאשמים הוגש כתב אישום המייחס להם עבירה של שימוש חורג במקרקעין, במגרש 10 גוש 4619,
באזור התעשייה חבל מודיעין (להלן: המקרקעין), על פי סעיפים 145 ו-204 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

על פי עובדות האישום, הנאשמים עושים שימוש בקומה א' בשטח של כ-1050 מ"ר כאולם תצוגה ומכירה, ואילו בקומת הקרקע מבוצע שימוש בשטח של כ-1100 מ"ר לאחסנה מסחרית, כל זאת בניגוד לתב"ע המתירה שימוש לצורך תעשיה עתירת ידע בלבד. כעולה משמה של הנאשמת 1, השימוש המבוצע הוא לצורך תצוגה ואחסנה של מוצרי קרמיקה לבית.

הראיות ותמצית טענות הצדדים
:
בתחילה טענו הנאשמים כי השימושים המבוצעים תואמים את ייעוד המקרקעין על פי התכנית החלה. כיוון שהמחלוקת נראתה משפטית ולא עובדתית, הוריתי כי יוגשו סיכומים בכתב מטעם הצדדים, בשאלת כשרות השימושים המבוצעים.

בסיכומיהם טענו הנאשמים כי ההיתר הקיים כולל שימוש לקומת אחסון, ייצור, שטחי שרות, משרדים, יבוא ושיווק קרמיקה וכלים סניטריים. הנאשמים הציגו פרוגראמה מוסמכת אשר לטענתם
מפרטת שימושים כאמור. בנוסף, נטען כי במקרקעין קיים אולם לייצור הכולל אביזרים לבית החכם וחימום תת-רצפתי. נטען כי המשרד לאיכות הסביבה שלח הסכמתו שנדרשה כתנאי להיתר ושם נכתב כי השימוש יהיה "שיווק קרמיקה וייצור מערכות לחימום תת-רצפתי". בנסיבות אלה, יש לקבוע כי השימושים כולם, הם בגדרי ההיתר.

בתשובה לטענות האמורות טענה ב"כ התביעה כי השימושים המבוצעים לתצוגה ואחסנה אינם בגדר של "תעשיה עתירת ידע" וכי אף במידה שהותרה אחסנה, הרי הותר הדבר רק בנלווה לשימוש העיקרי שהיה אמור להיות לצורך ייצור עתיר ידע, אך שימוש כזה איננו מבוצע כלל על ידי הנאשמים. נטען כי הנאשמים הודו בהליך מקביל (תו"ב 8717-02-10) ביחס למקרקעין, כי הם אינם עוסקים כלל בייצור, אלא הם יבואני קרמיקה, לפיכך, יש לקבוע כי השימוש בפועל, הוא מסחרי. יתרה מזו, מן העובדה שהנאשמים עצמם הגישו בקשה לאישור שימוש חורג, ניתן ללמוד כי אף לדעתם, השימוש המבוצע הינו חורג מן הייעוד על פי התכנית.

בעקבות סיכומי הטענות, קבעתי כי המחלוקת שבין הצדדים מחייבת שמיעת הוכחות בשאלה העובדתית: האם אמנם מתקיימת פעילות של ייצור במקום, כטענת הנאשמים. כמו כן, קבעתי כי על התביעה להוכיח טענותיה בדבר התכנית החלה, ובדבר בקשות להיתר שימוש חורג שהוגשו מצד הנאשמים.

בישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 12.1.14 העיד המפקח, מר איזק. מעדותו עלו העובדות הבאות:
א.
בניגוד מוחלט לטענת הנאשמים בסיכומיהם, לא מתנהלת במקום פעילות ייצור כלשהי.
ב.
ביום 9.1.13 הגישו הנאשמים בקשה לאישור שימוש חורג, היינו: הסבה מ"תעשיה עתירת ידע" ל"פעילות לוגיסטית הכוללת אחסון, מסחר סיטונאי"(ת/3).
ג.
ביום 13.5.13 הגישו הנאשמים בקשה נוספת לאישור שימוש חורג, בנוסח דומה ביותר לבקשה הקודמת (ת/4).
ד.
במקביל, הנאשמים הגישו ביום 15.1.13 בקשה לרישיון עסק שמהותו "אחסנת קרמיקה ומסחר סיטונאי".
ה.
העד ביקר בשטח ביום 29.11.10 וביום 14.2.11, ומצא כי מבוצעים אחסונים בקומת הקרקע ומחוץ למבנה, בשטח של כ-1100 מ"ר. בנוסף, בקומה העליונה קיימת תצוגה בשטח של 1050 מ"ר.
ו.
הפרוגראמה שאליה מפנה ב"כ הנאשמים, שייכת לשלב שקדם למתן ההיתר, ואינה קובעת לעניין השימושים המותרים והפיקוח.

בעקבות עדותו הראשית של מר איזק, אישר ב"כ הנאשמים כי לא התקיים ייצור כלשהו במקרקעין, בזמנים הרלוונטיים לאישום. יחד עם זאת, עמד על טענתו כי אין בכך כדי לשלול את כשרות כלל השימושים, אלא לכל היותר, יש בכך כדי לשלול את השימושים המבוצעים בשטח שהיה אמור לשמש לייצור. כמו כן, מודים הנאשמים כי השימוש לשטחי תצוגה חורג מן ההיתר, שכן במקור הותרה תצוגה של מערכות חימום תת-רצפתי שייוצר במקום, ומשאין בפועל ייצור שכזה, הרי התצוגה אינה מותרת. יתר השימושים הם כדין, כיוון שעל פי הפרוגראמה, הותר אחסון ללא קשר לייצור, שהרי האחסון נועד לקרמיקה, בעוד שהייצור אמור היה להיות של מערכות חימום תת-רצפתי.

דיון והכרעה
המסגרת הנורמטיבית:
א.
ההיתר שניתן לנאשמים הוא, על פי לשונו, לצורך: "מבנה תעשיה עתירת ידע הכולל: קומת אחסון וייצור, קומה עתירת ידע, מממ"ים וחניות...".
ב.
אמנם לא מצאתי הגדרה חוקית מחייבת למושג "תעשיה עתירת ידע", אך שורת ההיגיון מחייבת כי "תעשיה עתירת ידע" צריכה להיות, ראשית לכל, בגדר "תעשיה".
ג.
תכנית המתאר עצמה, גז/מק/15/401 (וכן גז/10/401) מגדירה "אזור תעשיה- אזור המיועד להקמת מפעלי תעשיה המיועדים לצרכי ייצור, מלאכה ואחסנה, עיבוד טובין ואספקת שירותים", ואילו "תעשיה עתירת ידע- אזור המיועד לתעשיה שהייצור בה מתבצע ע"פ תהליכים עתירי מדע; שתוצרתה בעלת אופי מתוחכם וחדשני; שבתהליכיה מעורב כוח אדם ברמה אקדמית". ההגדרה
הנ"ל מלמדת בבירור כי "תעשיה עתירת ידע" היא "תעשיה" אשר בנוסף לכך, מקיימת אחד מן התנאים המנויים לעיל, היינו: בכל מקרה, המדובר בפעילות העונה להגדרה הבסיסית של "תעשיה". לצורך הדוגמא, פעילות אשר בתהליכיה מעורב כוח אדם ברמה אקדמית, אך לא מקיימת את התנאי הבסיסי היצרני המגדיר "תעשיה", לא תיחשב לעולם
כ"תעשיה עתירת ידע".
ד.
לאור האמור, שימוש לצורך תצוגה ואחסנה אינו יכול לקיים אף אחת מן החלופות ל"תעשיה עתירת ידע", כל זמן שהתצוגה והאחסנה אינן נלוות לפעילות יצרנית כלשהי, זאת גם אם אותן תצוגה ו/או אחסנה, מבוצעות באופן מתוחכם, או דורשות כוח אדם אקדמי, שהרי פעילות שכזו נעדרת פן "תעשייתי" כלשהו, בהיותה בלתי יצרנית; כך מלמד ההיגיון וכך עולה מן ההיתר ומן הפרוגראמה שהוגשו על ידי הנאשמים. ללא הפעילות היצרנית הופכים התצוגה והאחסנה לפעילות מסחרית החורגת מייעוד המקרקעין (ב"ש (פ"ת) 2895/03 מד"י נ' מבני סגולה (1.1.04); עע"מ 7926/06 אדרי אל נ' הועדה המקומית גלילי עליון (24.6.09).
ה.
לדעתי, גם אילו הוכיחו הנאשמים כי הם מבצעים ייצור עתיר ידע כלשהו במקרקעין, לא היה די בכך, אלא היה עליהם להוכיח כי המדובר בייצור שהוא פעילות משמעותית ביותר ואיננו שולי לשימוש המסחרי המבוצע שם, זאת על מנת שניתן יהיה להחשיב את השימוש כולו כמיועד לצורך "תעשיה עתירת ידע". בעניין זה, ניתן לפנות לע"פ (ב"ש) 5630/08
ביג בע"מ נ' ועדת המשנה אילת (11.6.09) שם קבע בית המשפט כי במקרקעין שייעודם על פי התכנית הוא לתעשיה ומלאכה, לא ניתן לעשות שימוש מסחרי.

מן הכלל אל הפרט:
ו.
הנאשמים מודים כיום, כי בכל הזמנים הרלוונטיים לאישום, לא התנהלה כלל פעילות ייצור במקרקעין.
ז.
הנאשמים מבקשים להיתלות בלשון ההיתר כמתירה שימוש במקרקעין למטרות אחסון, אך הם מתעלמים מכך שההיתר הוא לשם "אחסון וייצור". אף הקומה העליונה אמורה היתה להיות "קומה עתירת ידע", ללמדך, שהשימוש בה, צריך שתהא לו לכל הפחות זיקה
לתהליכים עתירי ידע.
ח.
חשיבותה של הפרוגראמה שאליה מפנים הנאשמים, מוטלת בספק בעיניי, כיוון שהוגשה בשלב שקדם למתן ההיתר ולא מצאה ביטוי מפורש בלשון ההיתר, כעולה מעדות מר איזק, שלא נסתרה. בכל מקרה, אף פרוגראמה זו, מחייבת שטח ייצור של כ- 650 מ"ר, שטח תצוגה של כ-400 מ"ר, ושטח אחסון של כ-1000 מ"ר.
ט.
על פי ההיתר והתשריט הנספח לו, אני למדה שכוונת ההיתר היא שהשימוש העיקרי במקרקעין יהיה לצורך "תעשיה עתירת ידע", ואילו יתר השימושים שהותרו (לאחסון) נועדו לשרת וללוות שימוש עיקרי זה.
י.
בפועל, על פי עובדות האישום שהנאשמים לא חלקו עליהן, מבוצע שימוש שלא על פי ההיתר, לצורך תצוגה, וזאת בהיקף גדול פי כמה אף מזה שמופיע בפרוגראמה, היינו: 1050 מ"ר. בנוסף, מבוצע שימוש לאחסנה, בחריגה של 100 מ"ר מעל לשטח המצוין בפרוגראמה, כל זאת, בשעה שהשימוש העיקרי, המיועד, לצורך "תעשיה עתירת ידע", אינו מבוצע כלל.
יא.
בנסיבות אלה, לא ניתן לקבל את הטענה שהשימוש לאחסון הוא אסור, רק בשטחים שמעבר לשטח הנקוב בפרוגראמה. לדעתי, האחסון כולו, הינו אסור ככל שאינו נלווה לייצור עתיר ידע. באותו אופן, השימוש לצורך תצוגה, אף הוא חורג מן ההיתר, שכן ההיתר לתצוגה נועד ללוות את הייצור עתיר הידע, כעולה מן ההיתר, התשריט והפרוגראמה.
יב.
בתו"ב 8717-02-10 מסרו הנאשמים לבית המשפט כי השימוש המבוצע על ידם במקרקעין הוא לצורך אחסנה והם פועלים כיבואני קרמיקה. גם בענייננו, הנאשמים לא חלקו על כי הם מבצעים שימוש לתצוגה ואחסנה של מוצרי קרמיקה במקרקעין.
יג.
מתמונות שהגישה התביעה עולה כי גם השילוט המוביל לעסקם של הנאשמים מורה על כי המדובר בעסק של יבואני קרמיקה, ובמקרקעין מצויים אולם תצוגה ומחסנים ולוגיסטיקה.
יד.
הנאשמים מנסים להיבנות ממכתב המשרד לאיכות הסביבה שנשלח אל הועדה המקומית, כחלק מתנאי ההיתר, בו צוין כי המדובר בעסק לשיווק קרמיקה. נטען כי השימוש לשם שיווק היה ידוע לרשות, והיא התירה אותו. ואולם יש לשים לב לכך שבאותו מכתב נרשם מפורשות כי על פי הבקשה, העסק מיועד גם לשיווק וגם לייצור. מכך יש ללמוד כי הנאשמים הציגו בפני
המשרד לאיכות הסביבה מצג לפיו השימוש המיועד הוא גם לצורך ייצור.
טו.
לצד האמור, בהמשכו של אותו מכתב נרשם כי בשיחת טלפון שערך נציג המשרד עם "מנהל הפרויקט", עלה כי "הפעילות היצרנית הינה בהיקף מזערי". ניתן להבין כי אמירה אחרונה זו, היוותה בסיס לאישורו של המשרד לאיכות הסביבה, אך זאת בנוגע להיבטים שהמשרד לאיכות הסביבה אמון עליהם. לעומת זאת, כידוע, אין המשרד לאיכות הסביבה אמון על שיקולים תכנוניים כלליים, ואלה מצויים בסמכותה של הועדה המקומית. והנה, מנקודת המבט התכנונית, יש באמירה הנ"ל (העדר פעילות יצרנית) כדי ללמד כי השימוש איננו בגדר "תעשיה" כלל, אלא המדובר בפעילות מסחרית גרידא, פעילות שאולי אין לה השלכות סביבתיות, אך היא מנוגדת לייעוד המקרקעין.
טז.
התביעה הוכיחה כי הנאשמים הגישו בשנת 2013 שתי בקשות לאישור שימוש חורג, "הסבה מתעשייה עתירת ידע לפעילות לוגיסטית הכוללת אחסון ומחסן סיטונאי". כמו כן, הגישו בקשה לרישיון עסק תוך שציינו כי השימוש הוא למטרת "אחסון ומסחר סיטונאי". בכך יש כדי ללמד כי אף לטעמם שלהם אין השימוש המבוצע תואם את ייעוד המקרקעין.
יז.
כל הנימוקים הללו מובילים למסקנה כי במקרקעין מבוצע שימוש שאינו תואם את ייעודם על פי התכנית, ואינו תואם את ההיתר שניתן, כיוון שאינו שימוש לצורך יצרני, בגדר "תעשיה עתירת ידע". שורת ההיגיון אינה מאפשרת לקבל את טענות הנאשמים, אשר נראה כי יש בהן התחכמות והתפלפלות שמטרתן למתוח את גבולות התכנית וההיתר, באופן שיכשיר את השימוש המבוצע בפועל.




אשר על כן, אני מרשיעה את הנאשמים בעבירה המיוחסת להם.





ניתנה היום,
כ"ח אדר ב תשע"ד , 30 מרץ 2014, במעמד הצדדים














תוב בית משפט שלום 5565-05/11 ועדה מקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין נ' אחים לוי - יבואני קרמיקה בע"מ, עופר לוי, יצחק לוי ואח' (פורסם ב-ֽ 30/03/2014)