פסקי דין על נציגות הבית המשותף ברח' משה קול 21 | פסקי דין על ירושלים | פסקי דין על בנימין כפיר עו"ד | פסקי דין על אליה כפיר |

5062/04 עא     22/11/2004




עא 5062/04 נציגות הבית המשותף ברח' משה קול 21, ירושלים נ' בנימין כפיר עו"ד,אליה כפיר




4
עא 5062/04
בית המשפט המחוזי בירושלים

לפני: כב' השופט משה דרורי

המערערת
נציגות הבית המשותף ברח' משה קול 21
, ירושלים

בעניין:
- נ ג ד -
1. בנימין כפיר עו"ד

2. אליה כפיר
המשיבים
ע"י ב"כ עו"ד יגאל צדקוני

פסק דין
1. לפניי ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין בירושלים
(להלן - "המפקח") בתיק מספר 110/03 מיום י"ח באלול תשס"ד (15.9.03), בו מחק המפקח את תביעתה הכספית של המערערת לחייב את המשיבים בתשלום סך של 740 ₪ עבור חובם של המשיבים בגין מיסי ועד הבית במשך 4 חודשים (02-9/6), וחייב את המערערת בהוצאות המשיבים.

2. עוסקים אנו בבית משותף בן 20 דירות בגדלים שונים (2.5, 3, 4 ו-5 חדרים), הנמצא ברחוב משה קול 21 בירושלים
(להלן - "הבית המשותף" או "הבית" או "הבנין"), כאשר לחלק מן הדירות צמודות גם גינות ו/או שטחים אחרים.
כפי שקבע המפקח, על פי החלטות האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית (ההחלטות לא הוצגו בפני
י), נקבע תשלום אחיד וזהה של מיסי ועד הבית לכל הדירות, ללא התחשבות בגודלן או בשטחן, וזאת מהסיבה שכל הדירות נהנות מהשירותים המסופקים לכל שטחי הרכוש המשותף, באופן שווה.

3. דירת המשיבים (להלן גם - "הדירה") כוללת 2.5. חדרים בלבד, וצמודה אליה גינה בשטח של כ- 200 מ"ר (ראוי לציין כי על פי המפרט (נ/2) שטח החצר הוא כ-140 מ"ר (ראה סעיף 3.1, עמ' 3 למפרט הנ"ל)). נתון נוסף המוסכם על דעת בעלי הדין הוא כי הגינה הנ"ל אינה מקורה (להלן - "הגינה").

4. המשיבים, באמצעות השוכר של דירתם, שילמו במשך שנים אחדות את התשלום הנדרש מהם - שהיה הסכום הזהה ששילמו כל הדיירים האחרים בלי להתחשב בגודל דירותיהן - עד שהפסיקו לשלם לוועד הבית בחודש יוני 2002. טענת המשיבים הייתה, כי על פי חוק המקרקעין תשכ"ט -1969 (להלן - "חוק המקרקעין") מוטלת עליהם החובה לשלם עבור החזקתו של הרכוש המשותף אך ורק בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, ואילו החלטת האסיפה הכללית על תשלום אחיד וזהה אינה מחייבת אותם. משום כך, סירבו המשיבים לשלם את מיסי ועד הבית בשיעור הגבוה ממה שמטיל עליהם החוק, לטענתם.

5. בדיון אשר התקיים בפני
המפקח ביום 15.9.03 הוסכם בין הצדדים כי מאחר ולא נרשם לבית תקנון מוסכם, התקנון הנוהג בבית הוא התקנון המצוי. המשיבים טענו בפני
המפקח כי דירתם קטנה מהדירות האחרות אשר בבית, ולכן חלקם ברכוש המשותף ושיעור השתתפותם בהוצאות הבית מן הראוי כי יהיו קטנים מאלה של שאר הדירות, ולכן עליהם לשלם פחות מיסי ועד הבית.
המערערת, מנגד, טענה כי דירתם של המשיבים גדולה מהדירות האחרות אשר בבית - בגלל הצמדת הגינה, ולכן חלקם של המשיבים ברכוש המשותף ושיעור השתתפותם בהוצאות הבניין מן הראוי כי יהיו גדולים משאר הדירות, ולכן אין למשיבים להלין אם שילמו מיסי ועד הבית כמו יתר הדיירים; לטענת המערערת, על המשיבים לשלם יותר מאשר משלמים הדיירים האחרים (שלהם אין הצמדה של גינה בגודל כזה).

6. מוקד המחלוקת בין הצדדים מקורו בעובדה כי לדירתם של המשיבים צמודה גינה גדולה, המשפיעה על שטח רכושם. השאלה המשפטית הניצבת להכרעה היא זו: האם יש לחשב את שטח הגינה, אם לאו, לצורך חלוקת הנטל בין הדיירים.

7. בפסק דינו דחה המפקח את טענות המערערים.
המפקח קבע כי מאחר והבית האמור טרם נרשם כבית משותף, המסגרת הנורמטיבית החלה על הבית ובעלי הדירות שבו היא פרק ו1 לחוק. במסגרת פרק זה, קובע סעיף 77ב לחוק כי על הבית דידן יחולו הוראות סעיף 58 לחוק. סעיף זה קובע כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, כל עוד לא נקבע אחרת בתקנון. על הבניין חל התקנון המצוי, אשר קובע כי אין סטייה מהעיקרון הקבוע בסעיף 58 (א) לחוק, וזאת מכוח בסעיף 12 (ב) לתקנון, שבו נאמר כי החלטה המטילה על בעל דירה תשלומים אשר לא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין אין לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הוא הסכים לה. לכן, מסקנת המפקח היא, כי כל עוד הסכימו המשיבים לשלם את מיסי הוועד שנקבעו, עשו זאת מרצונם; אבל ברגע בו אין הם מסכימים יותר לשלם, לא מוטלת עליהם חובה לשלם יותר מאשר לפי חלקם ברכוש המשותף.

8. אשר לשאלה מהי גודלה של הדירה לצורך קביעת חלקם היחסי של המשיבים ברכוש המשותף, והאם יש לחשב את שטח הגינה של הדירה בשטח הדירה, אם לאו, קבע המפקח בפסק דינו כי נהוג ומקובל כי שטחים המוצמדים לדירות, כגון: גינות או חצרות, אינם נכללים במסגרת חישוב השטח היחסי של הדירה ברכוש המשותף. גם בחוזה הרכש של דירת המשיבים נקבע כי חלק או שטח אשר הוצמדו לדירה לא ייכלל בחישוב שטח הנכס, לצורך קביעת החלק היחס ברכוש המשותף. כמו כן גם במפרט הטכני אשר מצורף לחוזה הרכש של דירת המשיבים נאמר כי שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ייקבע לפי שטח הדירה, למעט חלקים לא מקורים.

9. לאור כל זאת החליט המפקח בפסק דינו כי אין לכלול את שטח הגינה של דירת המשיבים לצורך קביעת החלק היחסי ברכוש המשותף, וכי יש לחשב רק את גודל הדירה עצמה לצורך קביעת חלקם היחסי של המשיבים בהוצאות הבית.

10. המערערת הגישה ערעור זה, וביקשה כי הוא ייערך בדרך של סיכומים בכתב. המשיבים הסכימו להצעה זו, והצדדים הגישו סיכומיהם בכתב. פסק הדין ניתן לאחר עיון בסיכומי הצדדים.

11. המערערת טוענת בכתב הערעור ובסיכומים מטעמה כי טעה המפקח בכך שבחישוב שטחה של דירת המשיבים אין להביא בחשבון את הגינה, וכי טעה המפקח בכך שקבע שהגינה היא רכוש משותף אשר הוצמד לדירת המשיבים. המערערת טוענת כי לפי הפסיקה, כדי ששטח מסוים יוגדר כרכוש משותף אשר הוצמד לדירה מסוימת יש צורך שהשטח הנ"ל מעיקרא יהיה רכוש משותף, ודבר זה נקבע על פי מבחן הייעוד, הבודק האם אותו שטח במהותו נועד לשמש את כל הדירות בבניין, והאם לכל בעלי הדירות יש זכות להשתמש אותו שטח. במקרה שלנו, כך טוענת המערערת, הגינה המדוברת לא נועדה מעולם לשמש את כל דיירי הבניין, אלא רק את דירת המשיבים, ולכן גינה זו מעולם לא יכולה להיחשב כרכוש משותף.

12. כמו כן טוענת המערערת כי גם אם נאמר שהגינה היא רכוש משותף, אשר הוצמד לדירת המשיבים, אזי אין עולה מהחוק כי דבר זה מגדיל את חלקם של המשיבים ברכוש המשותף, אלא שיעור הרכוש המשותף צריך להיקבע בתקנון. באין קביעה כזאת בתקנון המצוי, אשר כפי שנקבע חל על הבית המדובר, אזי השיעור ייקבע על ידי המפקח לפי הנסיבות. לטענת המערערת, את הנסיבות יש לקבוע בהליך גביית ראיות מסודר, דבר אשר לטענת המערערת לא בוצע, כי פסק דינו המפקח ניתן על בסיס כתבי הטענות, לאחר דיון מקדמי בלבד.

13. המשיבים טוענים בסיכומיהם כי צדק המפקח בפסק דינו, בו קבע כי כל דייר מדיירי הבית חייב לשאת בהוצאות הבית על פי חלקו היחסי בשטח הבית, וכי אין לכלול בשטח הדירה את הגינה המוצמדת לדירת המשיבים, כפי שמקובל וכפי שנקבע בחוזה הרכש של הדירה עם הקבלן.

14. לאחר שקראתי את טענות הצדדים ואת פסק דינו של המפקח, הגעתי למסקנה כי המפקח נהג והחליט כדין, ועל כן יש לדחות את הערעור.
לא מצאתי כי נפלה טעות בפסק דינו של המפקח ובקביעתו כי אין לכלול בשטח דירת המשיבים את הגינה המוצמדת לדירתם.

15. ניתן לבסס את מסקנתו זו של המפקח מכוח שלוש מערכות נורמטיביות שונות: הראשונה - על פי הנהוג והמקובל; השנייה - על פי המסמכים הספציפיים הנוגעים לצדדים שלפנינו; השלישית - מכוח יישום הרציונל של חלוקת הנטל בין בעלי הדירות בבית המשותף.

16. המחוקק קבע כי "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58... לחוק, יכריע בו המפקח" (סעיף 72(א) לחוק). המפקח הינו משפטן הכשיר להיות שופט בית משפט שלום (סעיף 117 (א) לחוק). בידוע שלתפקיד זה ממונה אדם, משפטן ותיק, בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין.

17. מאחר והמחוקק ייחד למפקח את המסכות לדון בסכסוכים בבית המשותף, המפקח רשאי - ולטעמי אף חייב - להפעיל לא רק ידע משפטי תיאורטי אלא גם את פרי ניסיונו העשיר, שכן הוא ולא אחר מונה על ידי הכנסת להכריע בסכסוכים בתחום הבית המשותף.

18. לפיכך, כאשר המפקח קובע בפסק דינו כי "נהוג ומקובל כי שטחים מוצמדים לדירות כגון: גינות, חצרות או גגות לא נכללים במסגרת קביעת שיעור החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף, לצורך השתתפות בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף" - מן הראוי כי הערכאה הערעורית תכבד קביעה זו, שכן מי לנו בקיא יותר מהמפקח באשר למה שנהוג ומקובל ביחס להצמדת שטחים לדירות, והאם הצמדה פלונית נכללת או לא נכללת בקביעת שיעור החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף, לצורך חלוקת נטל ההוצאות בין בעלי הדירות

19. לפיכך סבור אני, כי די בחלק זה של פסק הדין של המפקח כדי שאכבד את מסקנתו, ואדחה את הערעור.

20. אין להבין מדבריי כי אף פעם לא יתערב בית משפט מחוזי, בשבתו כבית משפט לערעורים, במסקנות המפקח. אך במקרה שלנו, מסקנתו הגיונית וסבירה היא, ולא מצאתי כי נפלה בה טעות משפטית, המצדיקה הפיכתה בערעור.

21. לא זו אף זו, במקרה שלפנינו היו ראיות פוזיטיביות ביחס למסמכים המשפטיים אשר על פיהם רכשו המשיבים את זכויותיהם בדירה. במסמכים אלה יש תשובה לשאולות נשוא ערעור זה. נבחן עתה את המסמכים.

22. בהסכם הרכישה של הדירה, שנחתם בין הקבלן לבין בעלי הדירה ביום 14.2.97, נאמר כי בחישוב שטח הדירה לצורך קביעת החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף לא ייכללו שטחים או נכסים אשר הוצמדו לדירה. וזה נוסח סעיף 13 (א) לחוזה ( נ/1) שנחתם בין המשיבים לבין המוכרים (צוותא חברה לשיכון ובניה; אפריקה ישראל להשקעות בע"מ; דנקנר השקעות בע"מ):

"מוסכם ומוצהר בין הצדדים כי: -
אם צויין בהסכם ו/או במפרט על הוצאת חלק/ים או שטח/ים מסויים/ים מהרכוש המשותף שבבנין ו/או במקרקעין ו/או על הצמדתו/ם לנכס/ים מסויימים, יהיה המוכר זכאי להצמיד את אותו/ם חלק/ים או שטח/ים לכל נכס שימצא לנכון, מפעם לפעם ויראו את אותו חלק שהוצמד לנכס מסויים כחלק מהנכס לכל ענין ודבר, אולם:-
(1) חלק או שטח שהוצמד כאמור לנכס מסויים, לא יכלל בחישוב שטחי הנכס לצורך קביעת החלק/ים ברכוש המשותף שבבנין ו/או לצורך קביעת חלקו היחסי של רוכש אותו נכס בהוצאות הנזכרות בסעיף 14 (ב) (2) להלן.
(2) בעל הזכויות בנכס אליו הוצמד שטח/חלק מהרכוש המשותף יהיה רשאי לנהוג בשטח/חלק הצמוד כאמור - מנהג בעלים, כולל ביצוע בניה נוספת ו/או שינויים - אם הוענקו לו זכויות כאמור, ובלבד שלא יבוצעו כל שינויים כאמור המחייבים קבלת היתר בניה או היתר אחר עפ"י החוק - ללא קבלת אותו/ם היתר/ים."

עיננו הרואות כי בהסכם שבין הצדדים יש הוראה מפורשת המוציאה את שטח הגינה מכלל החישוב לצורך קביעת החלק היחסי בהוצאות.

23. בכל מקרה, ניסוח שתי הפיסקאות (1) ו-(2) של סעיף 13 (א) הנ"ל סותר את התזה של המערערת, כאילו אם השטח המוצמד אינו מיועד לשימוש כל בעלי הדירות אלא רק לשימוש הדייר, הוא הופך לחלק מן הדירה לעניין חישוב החלק היחסי של הדירות (פיסקאות 6-4 לסיכומי המערערת). מובן מאליו כי כאשר ניצבים זה מול זה חוזה ספציפי מול עקרונות משפטיים ערטילאיים, יש לפעול על פי החוזה בין הצדדים.

24. הטענה כאילו ייתכן ויש חוזים אחרים עם רוכשים אחרים, של דירות בבנין,שבהם נקבע אחרת (פיסקה 9 לסיכומי המערערת), לא רק שאין לה בסיס בראיות, אלא היא אינה רלוונטית כלל ועיקר, שכן עוסקים אנו בחובתם של המשיבים - ולא של האחרים - לתשלום הוצאות ומיסים לוועד הבית. לכן, גם אם אצל אחרים יהיה נוסח חוזה אחר (וקשה להאמין שיהיה כך, שכן מדובר בחוזה סטנדרטי לכל הדיירים), אין בכך כדי להעלות או להוריד לעניין חבותם של המשיבים שבפני
נו.
זו גם התשובה לטענת המערערים מדוע ניתן פסק הדין לאחר קדם המשפט ללא שמיעת ראיות. מאחר ואין חולק כי החוזה בין המשיבים לבין החברות הקבלניות הבונות, הוא חוזה אוטנטי ומחייב, צדק המפקח כי השתית את פסק דינו על בסיס חוזה זה, ולא הטריח את הצדדים לשמיעת ראיות, אשר, כפי שנאמר לעיל, לא היה בהם כדי לשנות את התוצאה המשפטית, ביחסים שבין הצדדים.

25. במקרה שלפנינו יש התייחסות נוספת למעמד הרכוש המשותף ולתשלום ההוצאות גם במסמך אחר, והוא: המפרט הטכני של הדירה (נ/2), אשר בעמוד האחרון שלו מוסדרת סוגיית הרכוש המשותף, באופן הבא:
בסעיף 1 נאמר כי החלקים המוצאים מהרכוש המשותף כוללים גם גינות, "וכל חלק שיוצמד לאחת מדירות הבניין בחוזה בין רוכש אותה דירה לבין המוכר וכן כל חלק המוצא מהרכוש המשותף כמשמעותו בחוק".
בהמשך, בסעיף 2 לאותו פרק של המפרט, נאמר כי: "שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה: לפי שטח הדירה למעט שטחים לא מקורים, וכפי שתחליט החברה מפעם לפעם" (ההדגשה לא במקור).
בנוסף לכך, נאמר לענייננו, ברחל בתך הקטנה, בסעיף 3 לאותו פרק: "שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו לפי שטח הדירה למעט שטחים לא מקורים" (ההדגשה לא במקור).

26. מאחר ואין חולק כי הגינה אינה מקורה, המסקנה הברורה העולה מן המפרט שבין המשיבים לבין המוכרים היא כי גינה זו אינה מהווה חלק משטח הדירה, לצורך חישוב ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף. מצאנו, איפוא, סיוע נוסף לעמדת המשיבים ולנכונותו של פסק דינו של המפקח.

27. בנוסף לנהוג ולמקובל (פיסקה 18 לעיל) ובנוסף למערכת ההוראות החוזית שעל פיה רכשו המשיבים את הדירה (פיסקאות 26-21 לעיל), גם הרציונל של דרך קביעת חלוקת ההשתתפות בין בעלי הדירות תומך במסקנת המפקח, לפיה אין זה מן הראוי והנכון לחשב, לצורך קביעת שיעור ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף, שטח גינה בלתי מקורה, המוצמד לדירה, כחלק מן הדירה.

28. כאשר אין תקנון לבניין המסדיר את אופן ההשתתפות של דיירי הבניין בהוצאות הרכוש המשותף, אזי יש לפעול לפי הוראות התקנון המצוי, אשר קובע שאת שיעור ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף יש לחלק לפי גודלה של הדירה. שיטה זו, אשר נקבעה בתקנון המצוי, יסודה בכך שאנו בודקים מהו אופן השימוש של כל דייר ודייר ברכוש המשותף, לפי שטח דירתו. שטח הדירה נקבע כמדד היחסי לכמות האנשים הגרים והמשתמשים בדירה. פועל יוצא מכך, היא מידת השימוש ברכוש המשותף.
כל זה נכון, כאשר מדובר בשטח בנוי הניתן לשימוש למגורים או למחסן. מאידך גיסא, שטח אשר הוצמד לדירה, כגון: גינה, חצר או גג, אינו עונה על השאלה מהם האופן והכמות של השימוש בדירה, מאחר ושטח זה אינו שטח אשר נועד למגורים ואינו יכול להעיד על מספר הגרים בדירה המסוימת, והמשתמשים ברכוש המשותף וגורמים להוצאות בבית המשותף.
ואכן, המודד שנקבע בחוזה הרכישה (ראה פיסקה 25 לעיל) הוא זה: אם השטח מקורה, קרי: ניתן להשתמש בו למגורים, אזי ייחשב כחלק מן הדירה, לצורך חישוב החלק היחסי לעניין חלוקת נטל ההוצאות; אם השטח אינו מקורה, כי אז לא ניתן לעשות בו שימוש למגורים (ואפילו לא למחסן), ועל כן אין להביא בחשבון שטח זה לעניין חלוקת הנטל בין הדיירים.

29. לאור זה, נראים לי דברי המפקח אשר קבע בפסק דינו כי נהוג ומקובל שלא לכלול בחישוב שטחה היחסי של הדירה את השטחים המוצמדים שאינם שטחים בלתי מקורים ואשר לא יכולים לשמש למגורים. המנהג והנוהג - כפי שנקבעו על-ידי המפקח לאור ניסיונו - משקפים איפוא את הרציונל של החוק. בעניין זה ראוי לילך אחרי דברי חז"ל בתלמוד הבבלי, מסכת בבא בתרא, דף כב, עמ' א: "פוק חזי מאי עמא דבר" (=צא וראה כיצד העם נוהג). וראה על סוגיית המנהג במשפט העברי את הניתוח והמקורות הרבים בספרו של פרופ' מ' אלון, המשפט העברי - תולדותיו, מקורותיו, עקרונותיו (מהדורה שלישית, ירושלים
, תשמ"ח), עמ' 713 ואילך.

30. שלוש הנימוקים שהובאו לעיל, הביאוני למסקנה לפיה יש לדחות את הערעור.

31. מאחר ופסק הדין של המפקח היה מעין

פסק דין
הצהרתי, שכן אין בו התייחסות ספציפית למספרים אלא רק קביעה שדינה של התביעה שהגישה המערערת נגד המשיבים, להימחק, אין מנוס מכך שהצדדים יערכו ביניהם התחשבנות מחודשת, שבה חלקם היחסי של המשיבים בהוצאות הבית, החל מיום עומדם על טענתם זו, יהיה על פי המטראז' של דירתם (בסעיף 3.1 למפרט מופיע השטח כ - 75 מ"ר ברוטו, אך כמובן מה שקובע זה השטח בפועל).
בכל מחלוקת בין הצדדים שתתעורר, בעקבות התחשבנות זו, יכריע המפקח.

32. אין ב

פסק דין
זה כדי לקבוע עמדה ביחס לדיירים האחרים, אשר שילמו בעבר לנציגות הבית המשותף על פי שיטת חישוב פלונית או אלמונית. במקרים אלה, יש שיקולים נוספים מעבר לאמור ב

פסק דין
זה,כגון: הסכמה, מחילה או ויתור, שאינם חלים ביחס למשיבים שבפני
נו. לפיכך, אין משמעות

פסק דין
זה שהוא יחול, רטרואקטיבית, באופן אוטומטי, לגבי כל מי ששילם בעבר תשלומים לוועד הבית, על פי דרישות נציגות הבית המשותף שנהגה לגבות סכום שווה וזהה מכל הדיירים, ללא הבדל גודל דירותיהם.

33. בכל מקרה, מכאן ולהבא תערוך המערערת את חישוביה לגבי חלוקת הנטל בין כל הדיירים על פי המפתח של השטח הבנוי של כל דירה ודירה, ללא ההצמדות, כאמור לעיל.

34. התוצאה היא כי הערעור נדחה.
המערערת תשלם למשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 3,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן

פסק דין
זה ועד ליום התשלום בפועל.

35. המזכירות תשלח העתק

פסק דין
זה לצדדים.

ניתן היום ט' בכסלו תשס"ה (22.11.04) בהעדר הצדדים.

משה דרורי
, שופט








עא בית משפט מחוזי 5062/04 נציגות הבית המשותף ברח' משה קול 21, ירושלים נ' בנימין כפיר עו"ד,אליה כפיר (פורסם ב-ֽ 22/11/2004)