פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל-מחוז ת"א | פסקי דין על אליהו שושנה | פסקי דין על רמי אליהו | פסקי דין על כהן דוד "סחר חלפים " |

12316/08 א     14/05/2014




א 12316/08 מינהל מקרקעי ישראל-מחוז ת"א נ' אליהו שושנה, רמי אליהו, כהן דוד "סחר חלפים בע"מ"








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 12316-08 מינהל מקרקעי ישראל-מחוז ת"א
נ' אליהו שושנה
ואח'





בפני

כב' השופטת
עידית ברקוביץ


תובע

מינהל מקרקעי ישראל-מחוז ת"א


נגד


נתבעים

1.אליהו שושנה
2.רמי אליהו
3.כהן דוד "סחר חלפים בע"מ"




פסק דין


1.
בפני
תביעה לסילוק יד.

התביעה מתייחסת למקרקעין הידועים כחלקות 49,189,191,193 בגוש 6011 באיזור התעשייה חולון-אזור, המכונה "דרך השבעה" ו/או "פס הירק אזור" (להלן: "המקרקעין"). היקף המקרקעין נשוא התביעה הוא
1,234 מ"ר.

כנגד הנתבע 3 ניתן ביום 12/8/08

פסק דין
בהיעדר הגנה.

הדיון התמקד בעניינם של הנתבעים 1-2 (להלן: "הנתבעים" ו/או "הנתבעת" ו/או "הנתבע" בהתאמה).

תמצית טענות התביעה
2.
הנתבעים תפסו חזקה במקרקעין ומחזיקים בהם שלא כדין וללא רשות.

הנתבעים השכירו את המקרקעין לנתבע 3 אשר עושה בהם שימוש עסקי כעסק לגרוטאות רכב, והכל ללא הסכמה או רשות מהתובע ותוך עשיית עושר ולא במשפט.

הנתבעים הקימו במקרקעין מבנים שונים ללא הסכמת התובע וללא היתר כדין.

מעשיהם ופעולותיהם של הנתבעים במקרקעין נעשו ללא קבלת רשות התובע וללא הסכמתו והם מהווים הסגת גבול ועשיית עושר שלא כדין במקרקעי המדינה.

תמצית טענות ההגנה
3.
בכתב ההגנה מטעמם, העלו הנתבעים שורה של טענות אשר עיקרן הן:

הנתבעת 1 היא אימו של הנתבע 2.

בני משפחת הנתבעים (להלן: "משפחת אליהו") עושים שימוש רב שנים במקרקעין.

קיימים שני חוזי שכירות
אשר נחתמו בשנות ה- 60 בין רשות הפיתוח לבין הגב' אליהו עזיזה ז"ל (אימו של בעלה של הנתבעת וסבתו של נתבע) (להלן: "חוזי השכירות") ומכוחם היא זכתה למעמד של דיירת מוגנת בשני נכסים (להלן: "הנכסים" או "המושכרים")
כמו גם בחצרות הסמוכות להם.

מאז חתימת חוזי השכירות החלה משפחת אליהו כולה להתגורר בנכסים נשוא חוזי השכירות, תוך שהם משקיעים במקרקעין ומשביחים אותם.

הגב' אליהו עזיזה ז"ל נפטרה בשנת 2000, ובנה, מר אליהו יעקב ז"ל, אשר התגורר עימה במקרקעין שנים רבות המשיך להתגורר בנכסים.

בשנת 1962 התחתן מר אליהו יעקב ז"ל עם הנתבעת והם המשיכו לגור במקרקעין ועשו שימוש סדיר ושוטף בנכסים ובחצרות הצמודות. מר אליהו יעקב ז"ל נפטר בשנת 2001 והנתבעת אשר התגוררה עימו שנים רבות טרם פטירתו המשיכה וממשיכה עד היום להתגורר ולעשות שימוש בנכסים ובחצרות. גם ילדיהם של בני הזוג אליהו, התגוררו עימם, כאשר במשך השנים הם עזבו, והנתבע 2 המשיך לגור במקום.

הנתבעים טוענים כי הינם זכאים להחזיק במקרקעין מכוח היותם דיירים מוגנים ו/או בני רשות כדין. עוד טוענים הנתבעים כי נוצרה להם זכות זיקת הנאה מכוח השנים בהם החזיקו במקרקעין.

עוד טוענים הנתבעים (בתצהיר ובסיכומים) כי במשך השנים רכשו זכויות במקרקעין (בלא לפרט את טיב הזכויות הנטענות).

דיון ומסקנות
4.
התובע הוא נציגם החוקי של המדינה, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל. מדינת ישראל הינה הבעלים הרשומים של המקרקעין (נסחי המקרקעין צורפו לתצהיר טל זילברמן, מפקח אצל התובע, להלן: "זילברמן").

על כן, הנטל על הנתבעים להראות כי החזקתם במקרקעין היא כדין (סעיף 16 לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), וכן סעיף 30 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], ע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד לא(3) 455 (1977)).

חוזי השכירות
5.
בפתח הדיון, ראוי ליתן את הדעת לטיב התביעה אשר הוגדרה כתביעה לסילוק יד, להבדיל מתביעת פינוי מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

על פי הנטען בכתב התביעה, הנתבעים הינם פולשים ומסיגי גבול.

בכתב התביעה אין ולו מילה לעניין שאלת מעמדם של הנתבעים או מי מהם כדיירים מוגנים בחלק מהמקרקעין ואין ולו אזכור של
חוק הגנת הדייר או חוזי השכירות.

דא עקא, כבר לכתב ההגנה צורפו
שני חוזי שכירות:
חוזה שכירות מיום 23.10.1960 בין אליהו עזיזה לבין רשות הפיתוח, המתייחס לדירה בת 2 חדרים, מטבח וחדר שירות, הנמצאת בגוש 6011 חלקה 49א.
חוזה שכירות מיום 23.10.1960 בין אליהו עזיזה לבין רשות הפיתוח המתייחס לדירה בת 2 חדרים, מטבח וחדר שירות, הנמצאת בגוש 6011 חלקה 49ב. (המכונים לעיל בהתאמה: "חוזי השכירות" ו"הנכסים" או "המושכרים").


מהנספחים שצורפו לתצהיר ההגנה עולה, כי רשות הפיתוח אישרה את קיומם של חוזי השכירות עם הגב' אליהו עזיזה ז"ל, תוך שצויין כי בתום תקופת השכירות החוזית, המשיכה להחזיק בהם כדיירת מוגנת מכוח חוק הגנת הדייר (ראו סעיף 5 לכתב התביעה משנת 1975, נספח א' לתצהיר הנתבעת).


6.
בכתב התשובה שהגיש התובע, לא מוכחש קיומם של חוזי השכירות. למעשה, בתצהיר העדות הראשית מטעם התביעה, אישר זילברמן כי הגב' אליהו עזיזה ז"ל הייתה דיירת מוגנת בנכסים מכוח חוזי השכירות. לעניין זה הצהיר זילברמן:
"...בבדיקה מול עמידר התברר כי אכן קיימים 2 חוזי דירות מוגנת לאליהו עזיזה משנות ה- 60". (סעיף 9 לתצהיר זילברמן).

חרף הודאת התובע במעמדה של הגב' אליהו עזיזה ז"ל כדיירת מוגנת בנכסים, לא מצא התובע לנכון לעתור לתיקון כתב התביעה ולהתייחס לשאלת מעמדם של הנתבעים כדיירים מוגנים בנכסים
ואף לא לקיומן של עילות פינוי נגדם.

העובדה שהוגש כתב תשובה אשר כלל התייחסות (חלקית) לטענות האמורות, אין בה כדי לרפא את הפגם שבכתב התביעה המצומצם ואין בו כדי להוסיף לכתב התביעה את שאין בו.


לעניין זה ראוי להפנות ל ע"א (י-ם) 6290/05 עמידר נ' נוגה (להלן: "ענין נוגה") שם נקבע:
"יש ממש בקביעה, לפיה דין התביעה היה להידחות כבר מהטעם, כי הטענה שעמדה ביסוד עילת התביעה (פלישה), אינה עולה בקנה אחד עם העובדות כפי שהוכחו.
עמדת המערערת הייתה, כי מדובר בפלישה, דהיינו - בתפיסת חזקה בנכס שמלכתחילה לא הייתה כדין... בנסיבות אלה, משהתברר כי אין מדובר בפלישה, אלא, לכל היותר, במצב של איבוד זכות
ההחזקה בדירה, אשר החלה כהחזקה כדין, נשמטת הקרקע מתחת לתביעת המערערת".
(ע"א (י-ם) 6290/05 עמידר חברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נוגה (15.09.05)).

בעניין נוגה, הפנה בית המשפט לעניין אחר בו דובר על סיטואציה דיונית דומה, כאשר המערערים שם (אשר היו התובעים) טענו בכתב תביעתם, כי המשיבים פלשו לדירה, אך התברר כי לפחות בחלק מהדירה החזיקו המשיבים ברשות ורק לאחר מכן בוטלה הרשות. בית המשפט (כב' השופט לנדוי, כתוארו אז) דחה את הערעור לנוכח העמדה שהציגו המערערים בכתב התביעה, ופסק כדלהלן:
"זו סטייה מפרשת התביעה, שאי אפשר היה לעבור עליה לסדר היום, כי מסגרת הדיון מוגדרת קודם כל על-ידי האמור בפרשת התביעה. בהגנת המשיבים, שהם מחזיקים בכל הדירה ברשות, אין לראות הסכמה להרחיב את היריעה מעבר לאמור בפרשת התביעה ולהיכנס לבירור השאלה שמא הם נעשו מסיגי גבול בדיעבד, עקב ביטול הרשות שניתנה להם"

(ע"א 444/65 פריצקר נ' שאהין פ"ד כ(1) 675, 678 (1966)).
והדברים ישימים בענייננו, ככל שהם מתייחסים לנכסים אשר לגביהם מודה התובע כי הוחזקו על ידי הגב' אליהו עזיזה ז"ל כדיירת מוגנת מכוח חוזי השכירות.

7.
הריני ערה לכך, כי בתצהיר העדות הראשית (בסעיפים 9-10), העלה
זילברמן טענה בדבר הפרת חוזי השכירות, ואולם אין בכך כדי להועיל לתובע.

כתב התביעה הוא הקובע את גדרי המחלוקת בין הצדדים. התביעה הנוכחית, כפי שהוגדרה בכתב התביעה, היא תביעה לסילוק יד. בכתב התביעה לא הועלתה כל טענה לעניין מעמדם של הנתבעים כדיירים מוגנים במקרקעין, או בחלקם, ואף לא הועלתה כל טענה בדבר קיום עילות פינוי מכוח חוק הגנת הדייר. העלאת טענות סתמיות במסגרת כתב התשובה ובתצהיר העדות הראשית, אין די בה.

8.
נוכח האמור, במסגרת

פסק דין
זה, אינני רואה לנכון לדון בטענות התובע ככל שהן מתייחסות לנכסים נשוא חוזי השכירות, טענות אשר לא נזכרו בכתב התביעה.

9.
באשר להיקף הנכסים נשוא חוזי השכירות
בכתב ההגנה הועלתה טענה לפיה יש לנתבעים "זכות דיירות מוגנת במקרקעין בחצרות ובנכסים כולם" (סעיף 15 לכתב ההגנה). טענה זו לא מצאה ביטוי, בכל אופן לא ביטוי מפורש, בסיכומי הנתבעים ועל כן יש לראותה כטענה שנזנחה ואין להיזקק לה.

למעלה מהנדרש, יצוין כי גם לגופם של דברים, אין להכיר בנתבעים כדיירים מוגנים בכלל המקרקעין. ואפרט:

חוזי השכירות מתייחסים לשתי דירות, כל אחת בת שני חדרים מטבח וחדר שירות. החוזים אינם כוללים חצרות, ובכך יש כדי להביא למסקנה כי כלל המקרקעין אינן מהווים חלק מהמושכרים המוגנים.

נתתי דעתי להלכה הפסוקה לפיה, האמור בחוזה השכירות אינו חזות הכל וכי יש לבחון בכל מקרה את היקפו של המושכר ומה הוא כולל
(ע"א 398/63 ליבוביץ נ' כץ, פ"ד יח(1) 387 (1964), להלן:
"עניין ליבוביץ").

דא עקא, אין בהלכה האמורה כדי לסייע לנתבעים.
על מנת שמקרקעין יהוו חלק מבית המושכר בשכירות מוגנת, עליהם להיות כאלה המשמשים את הבית ונלווים אליו, ולעניין זה נקבע כי הכוונה ל"כל מה שדרוש לשימוש נוח בו ושבאופן רגיל הולך יחד עימו" (עניין ליבוביץ, בעמ' 390).

בענייננו, כלל המקרקעין הינם בהיקף של כ- 1,234 מ"ר, ומטבע הדברים הם אינם בגדר חצר הדרושה לשימוש נוח במושכרים, ולא ניתן לומר כי באופן רגיל שטחים בהיקף כזה חיוניים לשימוש במושכרים.

זאת ועוד. במקרה הנדון, השימוש ביתר המקרקעין הינו לעסק לחלקי חילוף למכוניות, בעוד שמטרת השימוש במושכרים בהתאם לחוזי השכירות היא מגורים.
יוער, כי אינני נזקקת להכריע בשאלה אם המושכרים עצמם משמשים למגורים אם לאו. די בכך שיתר המקרקעין משמשים לעסק, כדי להביא למסקנה שאין לראותם כחלק מהמושכרים המיועדים, על פי חוזי השכירות, למגורים.

10.
יתר על כן. בהליך קודם שהתנהל בין הצדדים, הגישו הצדדים הודעת פשרה, אשר קיבלה תוקף של

פסק דין
ביום 16.6.76 (נספח ג' לתצהיר הנתבעת, להלן: "הודעת הפשרה" או "פסק הדין משנת 1976").

במסגרת הודעת הפשרה הוסכם על סילוק ידם של אליהו עזיזה ואליהו יעקב מחלקי המקרקעין "כפוף זכות המעבר (כך במקור- ע.ב.) של הנתבעים למושכריהם המפורטים בסעיף 4 להלן". (סעיף 3 להודעת הפשרה).

בסעיף 4 להודעת הפשרה נקבע כי:
"תדחה התביעה לפינוי ולסילוק יד מהמושכרים של הנתבעים בשטח של 141 ממ"ר המוגדרים כבתי מלאכה והמסומנים בצבע כחול בתרשים ת/1" .

מהודעת הפשרה עולה, כי הצדדים עצמם הודו והסכימו כי היקף המושכרים המוגנים הוא 141 ממ"ר ולא מעבר לכך (אשוב ואתייחס להודעת הפשרה ולהליך במסגרתו ניתנה בהמשך).


הודעת הפשרה אשר קיבלה כאמור תוקף של

פסק דין
, מלמדת כי המושכרים נשוא חוזי השכירות לא כללו חצרות.

בהקשר זה יוער, כי במקרים מסוימים הכירו בתי המשפט בדיירים מוגנים כבני רשות במקרקעין שאינם חלק מהמושכר המוגן, תוך שנקבע כי רשות זו קיימת ולא ניתנת לביטול כל זמן שהשכירות במושכר תקפה (ת.א (שלום ת"א) 22804/03 בית בן שחר בע"מ נ' אחדות יוסף (8.8.05), להלן: "ענין בית בן שחר"). כפי שאפרט בהמשך (בפרק הדן ברישיון במקרקעין) אין זה המקרה בענייננו.

נטל ההוכחה בדבר היות הנתבעים דיירים מוגנים בכלל המקרקעין, מוטל על כתפיהם. לא זו בלבד שהם לא עמדו בנטל זה, אלא שהראיות מלמדות כי לא כך הדבר.

על יסוד הראיות שבפני
, הריני קובעת כי היקף הנכסים נשוא חוזי השכירות הוא 141 מ"ר בלבד (להלן: "הנכסים נשוא חוזי השכירות").

11.
מהנימוקים כפי שפורטו לעיל, אין מקום לקבל את התביעה במתכונתה, ככל שהיא מתייחסת לנכסים נשוא חוזי השכירות.


עם זאת יובהר, כי אי קבלת התביעה ביחס לנכסים נשוא חוזי השכירות, אין בה כדי למנוע מהתובע מלהגיש תביעה מתאימה ביחס אליהם.

יתר המקרקעין
12.
להלן אדון ביתר
המקרקעין, למעט בנכסים נשוא חוזי השכירות. כפי שיפורט בהמשך, ביחס ליתר המקרקעין, לא ביססו הנתבעים כל הגנה.

13.
בפתח פרק זה יש לסלק מן הדרך מספר טענות:

טענת ב"כ הנתבעים לפיה היה על התובע לנקוט בהליך הפקעה – טענה זו הועלתה לראשונה בסיכומים, תוך הרחבת חזית אסורה ומטעם זה כשלעצמו דינה להידחות.
כך גם אין מקום לטענה כי מי שהיה צריך להגיש את התביעה זו חברת פז נפט בע"מ אשר רשומה כחוכרת של חלקה 193.
מנסחי הרשום עולה כי מדינת ישראל רשומה כבעלים של המקרקעין, ומתוקף כך רשאי התובע להגיש את התביעה באופן בו הוגשה.

טענת ב"כ הנתבעים לפיה התובע נעדר סמכות להגיש את התביעה – דין הטענה להידחות ולו בשל כך שהועלתה לראשונה בסיכומים תוך הרחבת חזית אסורה.

יש לדחות את הטענה גם מהטעם שהתובע הוא הגוף המייצג את מדינת ישראל הרשומה כבעלים, ורשאי לפעול בשמה. מעבר לכך, לב"כ התובע ניתן ייפוי כוח מאת היועץ המשפטי לממשלה מכוחו הייתה רשאית להגיש את התביעה.
טענת הנתבעים לפיה נוצרה להם זיקת הנאה מכוח שנים בהתאם לסעיף 94 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 – ראשית, דין הטענה להידחות מאחר שנזנחה בסיכומים. דין הטענה להידחות לגופה, בשים לב לכך שהמקרקעין נשוא התביעה הינם מקרקעי ציבור, ובהתאם לסעיף 113 לחוק המקרקעין, לא קיימת זיקת הנאה במקרקעי ציבור.

14.
וכעת אפנה לבירור טענות נוספות שהעלו הנתבעים.

ב"כ הנתבעים סקר באריכות הליכים משפטיים קודמים שהתנהלו בין הצדדים, תוך שלשיטתו יש בהם כדי להביא לדחיית התביעה.

אין בידי לקבל את עמדתו של ב"כ הנתבעים.

להלן אסקור את ההליכים המשפטיים הקודמים שהתנהלו בין הצדדים ואת השלכתם על ההליך הנוכחי.

הליכים משפטיים קודמים בין הצדדים

ההליכים בת.א 6252/75 ופסק הדין מיום 16.6.76
15.
בשנת 1975 הגישה רשות הפיתוח תביעה כנגד אליהו עזיזה ואליהו יעקב (נספח א' לתצהיר הנתבעת, להלן: "ת.א 6252/75").

בכתב התביעה בת.א 6252/75 נטען בסעיף 8:
"ביום 1.4.73 או סמוך לתאריך זה הפכו הנתבעים 1,2 את שני המושכרים בשטח של 141 ממ"ר לבית מלאכה ומוסך לתקון מכוניות וביום 1.1.68 או סמוך לתאריך זה תפסו שטח של 1172 ממ"ר...".

בהמשך הגישו הצדדים את הודעת הפשרה (נספח ג' לתצהיר הנתבעת), בה הוסכם כי :
"ינתן

פסק דין
לסילוק יד נגד הנתבעים לגבי שני מחסנים בשטח של 66 ממ"ר... ינתן

פסק דין
לסילוק יד נגד הנתבעים לגבי הסככות בשטח 357 ממ"ר... ינתן

פסק דין
לסילוק יד לגבי חצר בשטח 749 ממ"ר... כפוף זכות המעבר של הנתבעים למושכריהם..." (סעיפים 1-3 להודעת הפשרה).
הצדדים הסכימו על ארכת ביצוע למשך שנתיים (סעיף 5 להודעת הפשרה).

בנוסף, הוסכם כי:
"תידחה התביעה לפינוי ולסילוק יד מהמושכרים של הנתבעים בשטח של 141 ממ"ר המוגדרים כבתי מלאכה..." (סעיף 4 להודעת הפשרה).

עוד הסכימו הצדדים בהודעת הפשרה על תשלום דמי שימוש ראויים עבור כל חודש שיחזיקו במחסנים, בסככות ובחצר (סעיף 6 להודעת הפשרה).

ביום 16.6.76 קיבלה הודעת הפשרה
תוקף של

פסק דין
(הודעה זו כונתה לעיל "הודעת הפשרה" או "פסק הדין משנת 1976").

16.
הנה כי כן, מפסק הדין משנת 1976 עולה כי יש להבחין בין המושכרים בשטח 141 ממ"ר (אשר לגביהם נדחתה התביעה) לבין יתר שטח המקרקעין, לגביו ניתן

פסק דין
לסילוק יד ומחובת הנתבעים היה לפנותו.

אין חולק כי הנתבעים לא מילאו אחר פסק הדין משנת 1976 ולא פינו את המקרקעין אותם היה עליהם לפנות. הנתבעת בעדותה אישרה כי המקרקעין לא פונו (עמ' 21 שורה 6 לפרוטוקול).

17.
בהקשר זה טוען ב"כ הנתבעים כי שולמו דמי שימוש גם מעבר לתקופת הארכה בת השנתיים עליה הוסכם בהודעת הפשרה, ובכך לשיטתו רכשו זכויות גם בשטח הנוסף, מעבר לנכסים נשוא חוזי השכירות.

כפי שיפורט להלן, אין לי אלא לדחות טענה זו מכל וכל.


ראשית יובהר, כי תשלום דמי שימוש, ככל שהיה בתקופות מסוימות, אין בו כדי להקנות לנתבעים זכויות בעלות במקרקעין.


מכל מקום, הנתבעים לא הוכיחו כי שילמו לתובע דמי שימוש בכל תקופת החזקתם במקרקעין.

בתצהירה הצהירה הנתבעת:

"... מאז אותו מועד בו ניתן פסה"ד הראשון בפשרה בשנת 1976, שילם בעלי ז"ל מידי חודש בחודשו את דמי השימוש וגם בחלוף השנתיים ימים, וזאת בהסכמת הגורמים השונים..." (סעיף 7ג לתצהיר הנתבעת).

בחקירתה הנגדית משנתבקשה להמציא אסמכתאות לתשלום השיבה כי "יש חלק הוכחות לחלק מהתשלומים" (עמ' 21 שורה 9 לפרוטוקול). בהמשך אישרה הנתבעת שלא מצאה מסמכים נוספים (עמ' 21 שורות 25-29 לפרוטוקול).

השוברים היחידים שצורפו מטעם הנתבעים הם חמישה שוברים המתייחסים לדמי שכירות עבור חודשים אוקטובר נובמבר 1978 ואשר שולמו ב 10/1/79 וכן שני שוברים לחודש ינואר 96 ששולמו ב 12/3/96. הנתבעים לא הוכיחו כי בוצעו תשלומים לאחר יום 12/3/96.

זאת ועוד. הנתבעת העידה בחקירתה, כי בעלה נפטר בשנת 2001 וכי היה חולה בשמונה- תשע שנים קודם לפטירתו (עמ' 22 שורות 9-13 לפרוטוקול). בחקירתה נשאלה הנתבעת האם היא מאשרת כי מאז מחלתו של בעלה ולפחות ומאז פטירתו בשנת 2001, לא שילמו הנתבעים מאומה לא לעמידר ולא למינהל והיא השיבה: "אני לא שילמתי אבל אני חוזרת ואומרת שייתכן שבעלי שילם" (עמ' 22 שורות 14-16 לפרוטוקול).

כאמור, שוברי התשלום היחידים הינם שוברים בודדים הקודמים לחודש מרץ 1996.

הנתבעים לא הוכיחו כי שילמו לתובע תשלומים מעבר לתשלומים הבודדים האמורים.

מיעוט השוברים שהוצגו והיעדר כל ראיה אחרת מצד הנתבעים בדבר תשלומים לאחר חודש מרץ 1996, מביאים למסקנה כי אין לראות בנתבעים כמי שהחזיקו במקרקעין בתמורה, אלא יש לקבוע כי החזיקו בהם בלא תשלום לתובעת.

הסדר הפשרה משנת 1986
18.
ב"כ הנתבעים תולה יהבו בהליך נוסף שננקט על ידי רשות הפיתוח כנגד אליהו עזיזה ואליהו יעקב.

הליך זה הסתיים ב

פסק דין
אשר נתן תוקף להסדר פשרה משנת 1986, במסגרתו חויבו הנתבעים באותו הליך בתשלום דמי שימוש לתקופה שמיום 1.1.82 ועד ליום 30.6.84 (נספח ד' לתצהיר הנתבעים). נוכח התקופה נשוא הסכם הפשרה, מבקש ב"כ הנתבעים ללמוד כי קודם ליום 1.1.82 שולמו דמי השימוש.

אין בידי לקבל את עמדת ב"כ הנתבעים.

הימנעות התובע מלנקוט בהליכים לאכיפת פסק הדין משנת 1976, אין בה כדי להוות וויתור על חיובים שנקבעו בפסק הדין, ואין בה כדי ללמד על ביצוע התשלומים כסדרם.

מכל מקום, אף אם שולמו אי אלו תשלומים על ידי הנתבעים או קודמיהם, הרי לא הוכחו תשלומים רציפים במשך כל תקופת החזקה במקרקעין.

ההליכים בת.א. 25953/88
19.
בשנת 1988 הוגשה תביעה נוספת כנגד אליהו יעקב. ב"כ הנתבעים
מפנה לפרוטוקולים בתיק זה (נספח ט' לתצהיר הנתבעת) וטוען כי ההליכים שננקטו התייחסו רק לדמי השימוש באופן המלמד שהיה ברור ומוסכם שמשפחת הנתבעים לא תתפנה מהמקרקעין.

אין בידי לקבל את עמדת ב"כ הנתבעים. מהפרוטוקולים עולה כי אכן התביעה שהוגשה בשנת 1988 היתה תביעה לתשלום דמי שימוש, ואולם אין בכך כדי ללמד על הסכמה בדבר החזקת הנתבעים במקרקעין. דווקא מתוך הפרוטוקולים ניתן ללמוד כי לא היתה הסכמה לוותר על פסק הדין לפינוי וסילוק יד משנת 1976.

כך בנספח ט/2 נאמר מפי ב"כ התובעת:
"יש לנו פס"ד לסילוק יד בהסכמה, ואנחנו ממשיכים לגבות ממנו דמי שכירות...".

בנספח ט/4 נאמר:
"יש לי פס"ד לסילוק יד, בעקבות זה הגשתי תביעה לדמי שימוש ראויים.."

ובהמשך:
"הוא בחלקו מחזיק במקום כדייר מוגן. היתה לנו עילת פינוי גם מזה, אבל הגענו להסדר פשרה שבמקום שהוא דייר מוגן ימשיך להחזיק
ולגבי השטח שחרג יקבל פס"ד לסילוק".

הנה כי כן, מהפרוטוקולים האמורים עולה, כי לא היה כל וויתור על מימוש פסק הדין לפינוי ולא בוטלה חובת הנתבעים לפנות את המקרקעין כפי שנקבע בפסק הדין משנת 1976.


פסק הדין מיום 10/3/08 בהליך בין הנתבעת לעיריית חולון
20.
הנתבעת מפנה ל

פסק דין
שניתן בדרך של פשרה, בערעור שהגישה נגד עיריית חולון, ומכוחו חויבה הנתבעת לשלם
לעירית חולון 800,000 ש"ח. לטענתה, הסכימה לפשרה
מאחר שהניחה כי היא בעלת זכויות במקרקעין השווים מיליונים.

אינני מוצאת כי טענה זו מסייעת לנתבעים. יהיו אשר יהיו שיקוליה של הנתבעת בהסכמתה לכך שיינתן

פסק דין
בדרך של פשרה בהליך שהתנהל בינה לבין עיריית חולון,
וודאי שאין בכך כדי להקנות לנתבעים זכויות בעלות במקרקעין, במקום שאין זכויות כאלה.

הטענה לרכישת זכויות במקרקעין לאור משך השנים
21.
הטענה בדבר רכישת זכויות במקרקעין לא הועלתה בכתב ההגנה והינה בגדר הרחבת חזית אסורה ומטעם זה כשלעצמו דינה להידחות.

מעבר לכך, הטענה נטענה על ידי הנתבעים על דרך הסתם וללא פירוט טיב הזכויות הנטענות. ככל שהכוונה לרכישת זכויות בעלות, הרי גם בהנחה שהנתבעים וקודמיהם, מחזיקים במקרקעין שנים רבות, עדיין אין בהחזקה זו כשלעצמה (בלא תשלום תמורה), כדי להקנות לנתבעים זכויות בעלות במקרקעין.

הנתבעים לא ביססו את טענתם בדבר רכישת זכויות בעלות במקרקעין כדין ועל כן, הטענה נדחית.

להלן אבחן האם יש להכיר בנתבעים כבני רשות במקרקעין, ואם כן- מה טיבה של רשות זו.

רישיון במקרקעין
22.
הן מלומדים והן בתי המשפט הרבו לעסוק בהיבטים הנוגעים לאופן יצירתה של הרשות במקרקעין. לעניין זה נאמר:
"ההרשאה... אפשר שהיא תיווצר בהסכמה פוזיטיבית ואפשר שתיווצר בשתיקה בלבד. מסקנה בדבר הרשאה בשתיקה יכולה לעלות ממצב שבו המקנה ער לכך שנעשה שימוש על ידי האחר, והוא איננו מוחה כנגד כך". (פרופ' מ. דויטש, קנין, חלק ב', עמוד 413).

הפרופ' נינה זלצמן בהתייחסה לסוגיית הרשות הבהירה כי:
"בגדר המושג רשות מכללא, נכללים כל אותם מצבים שבהם החזקה או השימוש של פלוני אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס... ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפאסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה, המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס. ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין מטהרת את החזקה או השימוש מיסוד אי החוקיות שדבק בו והופכת את מעשה העוולה למעשה ברשות".
(נ. זלצמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט, מ"ב 1995, עמ' 57, וכן: ע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן פ"ד לו(4) 403 (1982)).

ראוי להדגיש, כי חלוף הזמן כשלעצמו, אין די בו כדי להביא למסקנה כי מסיג גבול הינו בר רשות, אלא יש להתייחס למכלול הנסיבות (ע"א (מחוזי ת"א) 793/75 אקסלרוד נ' מדינת ישראל, פ"מ התשל"ז (2) 466 (1977)).

הנה כי כן, על מנת לזכות במעמד של "בר רשות מכללא" על המחזיק להוכיח שני יסודות:
א.
שהייה ממושכת במקרקעין.
ב.
ידיעת הבעלים על החזקה במקרקעין בלא לעשות דבר תקופה ארוכה.


מן הראיות, כפי שפורטו לעיל עולה, כי התובע ידע על החזקת הנתבעים במקרקעין. עצם הגשת התביעה בשנת 1975 מלמדת על ידיעה בדבר ההחזקה במקרקעין. דא עקא, הליך זה הסתיים ב

פסק דין
לפינוי וסילוק יד,

פסק דין
שניתן בשנת 1976. בהינתן קיומו של

פסק דין
לפינוי וסילוק יד, אין מקום לקבוע כי הנתבעים הינם בני רשות במקרקעין.

עם זאת, בחלוף 25 שנה מאז מתן פסק הדין בשנת 1976, שוב ניתן למנות את השנים שבהם מחזיקים הנתבעים במקרקעין בידיעת התובע ובשתיקתו. במצב דברים זה ניתן להכיר בנתבעים כבני רשות ביתרת המקרקעין.

טיב הרשות
23.
סיווג הרשות, כרשות הדירה או כרשות בלתי הדירה, תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. בבתי המשפט נדונו מקרים בהם הוכרה רשות כבלתי הדירה וזאת כאשר הוכחה הסתמכות בתום לב על הבטחה או התחייבות של בעל המקרקעין. הקביעה כי נוצרה רשות בלתי הדירה אינה נפוצה, שכן היא בעלת משמעות מרחיקת לכת.

הפסיקה הכירה בקיומה של רשות בלתי הדירה רק במקרים חריגים, כאשר הונחה תשתית ראייתית מבוססת וכאשר הייתה הצדקה מיוחדת לכך.
מתוך הפסיקה עולה כי על מנת שמחזיק יוכר כבעל רישיון בלתי הדיר להחזיק במקרקעין, עליו להוכיח, בין היתר, את הנסיבות המיוחדות הבאות:
א.
רשות מפורשת (להבדיל מרשות מכללא).
ב.
השקעה ניכרת במקרקעין (בניית בית מגורים או עסק פעיל).
ג.
הסכמה המפורשת של בעל המקרקעין לבנייה גופה.
(ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי פ"ד ט"ז 2901 (1962); ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ פ"ד מ(1) 321, 325 (1986);

ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד פ"ד נח(4) 27 (2004)).

בנוסף, השיקול המרכזי לבחינתה סיווגה של הרשות כרשות הדירה או בלתי הדירה, הוא מבחן הצדק , כפי שנקבע:
"המסקנה לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתגבשת".
(ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים פ"ד לט(2) עמ' 337, 342 (1985); ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ פ"ד מו(5) 184, 195 (1992); ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי (25.11.02)).

כפי שצוין לעיל, במקרים מסוימים, הביאו שיקולי צדק לכך שדיירים מוגנים הוכרו כבני רשות בלתי הדירה במקרקעין שאינם חלק מהמושכר המוגן. הכרה זו היתה כאשר הוכח כי החזקה במקרקעין אלה היתה במשך תקופה ממושכת ובמקביל להחזקה במושכר המוגן, וזאת בידיעת הבעלים ובשתיקתם וכאשר השימוש במקרקעין אלה הוכח כחיוני להמשך החזקת המושכר (ת.א (שלום ת"א) 22804/03 בית בן שחר בע"מ נ' אחדות יוסף (8.8.05), הנ"ל).

24.
בענייננו שיקולי הצדק מצדיקים שלא להכיר בנתבעים כבני רשות בלתי הדירה בכלל המקרקעין.


גם בהנחה שתתקבל טענת הנתבעים בדבר היותם דיירים מוגנים בנכסים נשוא חוזי השכירות, הרי כפי שנקבע לעיל, מושכרים אלה הם בשטח של 141 מ"ר, בעוד יתר המקרקעין הם בשטח של למעלה מדונם.

נוסף על כך, כאמור יתר המקרקעין מושכרים על ידי הנתבעים לאחרים לצרכי עסק לחלקי חילוף לרכבים, כך שאין הם חיוניים כלל ועיקר להחזקת הנתבעים במושכרים אשר מטרתם למגורים.

שלילת מעמד הנתבעים כבני רשות בלתי הדירה, מקבלת משנה תוקף בשים לב לכך שמדובר במקרקעין המהווים מקרקעי ציבור ולעניין זה נאמר:
"רשות חינם – לא כל שכן ברכוש הציבור – אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה; ראו רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 957-955 (השופט טירקל) והאסמכתאות דשם... רשות חינם אינה בלתי הדירה, ומכל שכן שאינה יוצרת זכות לדיירות מוגנת, והמגמה, כפי שנתבטאה גם בחקיקה, צריכה לדידי להיות צמצום מופעיה של האחרונה ולא הרחבתם (ראו רע"א 5727/01 בן עמי נ' ברסלב (לא פורסם); רע"א 10343/05 עמידר נ' נגה משה (טרם פורסם)"
)
רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל משרד הבריאות (26.2.06)).

וכן:
"ואולם, אטעים כי "רשות מכללא" כזאת היא במהותה "רשות מכללא על-ידי מחדל", שהרי התנהגות המשיבה כלפי המבקשת לא נבעה מחשיבה כזאת או אחרת, אלא פשוט מכבדותו ואיטיותו לעתים של המינהל הציבורי, העוסק ברכוש הציבור וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות, וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפינוי, וגם משהוחל נקפו עוד שנים עד הגשת תביעה, ומי ימלל אם ישנם עוד מקרים כאלה. בכגון דא על בית המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים להם לאט." (רע"א 10346/06 ארז נ' מדינת ישראל- משרד הביטחון (12.6.07).

25.
כפי שקבעתי לעיל, הנתבעים החזיקו במקרקעין בלא תשלום תמורה לתובע. בנסיבות העניין, ובהתאם להלכה הפסוקה, אין מקום להכיר בנתבעים כבני רשות בלתי הדירה במקרקעין, אלא כבני רשות חינם מכללא במקרקעין.

כאשר הרשות היא רשות חינם מכללא, זכאי המקנה לבטל את ההרשאה "כהרף עין", עם גילוי דעתו על כך שאינו מעוניין בהענקת הרישיון. (ע"א 126/83 אלעלמי נגד אל חטיב, פ"ד מ(1) 397 (1986)).
לעניין זה נקבע עוד מקדמת דנא כי:
"רישיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו "הסכם" במובן החוקי של המילה. רישיון כזה מתפרנס מידי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה. כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון" (ע"א 96/50, צינקי נ' כיאט, פ"ד ה(1) 474 (1951)).
וכן:
"מסיג גבול שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ובלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול להיהפך לבר רשות ללא תמורה או בר רשות חינם ובעל המקרקעין רשאי לבטל רשות זו בכל עת".
(ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3), 433 (1977)).

ועוד:
"העובדה שעבר זמן רב מאז תפס אדם את הקרקע, ובמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רישיון מכללא (
implied licence
) שלא התקיים מלכתחילה... אין צורך להדגיש שרשיון מכללא שכזה הינו רשיון חינם גרידא (
bare license
) לתקופה בלתי מוגדרת, שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת".
(ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים פ"ד לא(3) 210, 214 (1977) להלן: "עניין טבוליצקי")).

הודעה על ביטול הרישיון ניתן לראות בכתב התביעה עצמו (ענין טבלוציקי הנ"ל).

עם ביטול הרשות, לא נותרה בידי הנתבעים זכות להמשיך ולהחזיק ביתר המקרקעין ומחובתם לפנותם.

סיכום ביניים
26.
הנתבעים לא הוכיחו כי יש להם זכות להמשיך ולהחזיק במקרקעין, ככל שהם מתייחסים ליתר המקרקעין למעט בנכסים נשוא חוזי השכירות (כהגדרתם לעיל), ולא ביססו כל הגנה אשר יש בה כדי להדוף את התביעה בכללותה.

התנהלות התובע
27.
ב"כ הנתבעים הקדיש חלק ניכר מסיכומיו להתנהלות התובע, וטען כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב, תוך העלמת והסתרת ראיות כמו גם הצגת מצג שווא לבית המשפט.

כפי שצוין בפתח הדברים, אכן כתב התביעה הוגש באופן סתמי. כך גם יש ממש בטענות הנתבעים לעניין מיעוט ראיות התביעה, תוך אי הצגת ראיות שהושגו והוצגו על ידי הנתבעים. טענות אלה של הנתבעים מתקבלות ככל שהן מתייחסות לנכסים נשוא חוזי השכירות.

מאידך, לא שוכנעתי כי התנהלות התובע, נעשתה בחוסר תום לב מכוון באופן המצדיק את דחיית התביעה על כל רכיביה.

זאת ועוד. אל מול הביקורת בדבר התנהלות התובע בניהול ההליך הנדון, יש להעמיד את התנהלות הנתבעים אשר מחזיקים שלא כדין במקרקעין בהיקף של למעלה מדונם, תוך השכרתם לצד שלישי לצרכי עסק תמורת דמי שכירות.

בנסיבות העניין, חרף מחדלי התובע בניהול ההליכים, אין בכך כדי להקנות לנתבעים זכויות במקרקעין אשר אין הם זכאים להן ואין בכך כדי להצדיק את דחיית התביעה באופן גורף. התנהלות התובע יש בה כדי להצדיק צמצום הוצאות, וכך אורה.

סוף דבר
28.
התביעה מתקבלת, למעט לגבי הנכסים נשוא חוזי השכירות בשטח 141 מ"ר.


הנתבעים יפנו את המקרקעין נשוא התביעה הידועים כחלקות 49,189,191,193 בגוש 6011, ויחזירו את החזקה בהם לתובע נקיים מכל אדם וחפץ, למעט הנכסים נשוא חוזי השכירות בשטח 141 מ"ר.


הנתבעים ישלמו לתובע הוצאות לרבות שכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ₪.


ניתן היום,
י"ד אייר תשע"ד, 14 מאי 2014, בהעדר הצדדים.








א בית משפט שלום 12316/08 מינהל מקרקעי ישראל-מחוז ת"א נ' אליהו שושנה, רמי אליהו, כהן דוד "סחר חלפים בע"מ" (פורסם ב-ֽ 14/05/2014)