פסקי דין על דן שמיר | פסקי דין על הממונה על המרשם

2215/01 עא     10/10/2001




עא 2215/01 דן שמיר נ' הממונה על המרשם




1
בתי המשפט
עא 002215/01
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
כב' השופטת גרסטל הילה
בפני
:

1. דן שמיר

2. אסתר ודוד כהן
3. שמחה ושמואל ויטמן
4. חנה הדסה שובמן-גיל
5. אסתר ודוד חצור
6. שולמית ורפי גולרן
7. אהובה ויצחק זך (זכריה)
8. יוסף רג'ואן
9. יעקב סבחה
10. יצחק פהימה
11. יצחק מזל (שבו)
בעניין:
המערערים
נ ג ד
1 . הממונה על המרשם

2 . בן צור עומר

המשיבים

פסק דין
1. זהו ערעור מכוח סעיף 122 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 (להלן - "חוק המקרקעין"), על החלטת הממונה על המרשם
מיום 10.6.01 לפיה נדחה ערר שהוגש ע"י המערערים על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין (להלן: - "המפקחת") שקבעה שאין בסמכותה לבצע תיקונים נלווים בחלקים ברכוש המשותף הנובעים מהחזרת שטחים לרכוש המשותף (זאת בעקבות

פסק דין
שניתן בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בת.א. 4621/68, להלן -"פסק הדין"), בבית המשותף הבנוי על חלקה 378, בגוש 6205, ברמת גן (להלן - "הבית המשותף").
2. הרקע:

א. הבית המשותף, נשוא הערעור, רשום מאז 1968 כבית משותף הכולל 13 חלקות משנה. המערערים הינם הבעלים של 11 דירות בבית המשותף והמשיב 2 הינו הבעלים של חלקת משנה 5 אשר שיטחה, כפי שנרשם בשנת 1968 מורכב ממחסן (19מ"ר) שתי הצמדות בחצרות (57 מ"ר ו15 מ"ר, להלן - "ההצמדות") וכן חניה (15 מ"ר).
חלקת משנה 5 היתה תחילה בבעלות הקבלן שבנה את הבניין ונרכשה על ידי המשיב 2, בשנת 1996.

ב. חלקת משנה 5 מהווה כר למחלוקת בין דיירי הבניין (המערערים והמשיב 2). ב

פסק דין
שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (ת.א. 4621/68 , להלן -"פסק הדין") מיום 12.9.74 נקבע, בין היתר, כי יש לבטל את הצמדת החצרות מחלקת משנה 5, ולהחזירן לרכוש המשותף (פסק הדין אושר ע"י בית המשפט העליון בע"א 555/74, ע"א 561/74). אלא, שככל שהובא לידיעתי, ביטול שטחי הצמדות אלו והחזרתן לרכוש המשותף לא נעשה עד לשנת 1996.
כן יצויין כי המשיב 2 בנה בקומת הקרקע שתי דירות (כל אחת בשטח של 85 מ"ר), לגביהם מתנהל הליך בבית המשפט המחוזי בתל-אביב (ת.א. 2017/00).

ג. ב - 9 לאוגוסט 1996, לאחר כ 20 שנה (!) מאז ניתן פסק הדין החלוט בעניין על ידי בית המשפט העליון, הגישו הבעלים הקודמים של יחידת משנה 5 (וייץ חברה לבנין בע"מ) בקשה לתיקון רישום הבית המשותף על פי פסק הדין. המפקחת על רישום המקרקעין הורתה ביום 25.3.97 כמבוקש, על החזרת שטחי ההצמדות מחלקת משנה 5 אל הרכוש המשותף.
אלא שבתיקון מיום 25.3.97 לא נתבקשה ולפיכך גם לא נידונה שאלת תיקון רישום החלקים ברכוש המשותף, אם וככל שנובעת מהחזרת ההצמדות לרכוש המשותף.

ד. לפיכך, פנו המערערים בחודש אוגוסט 2000 למפקחת על רישום המקרקעין בבקשה להשלמת תיקון צו הבית המשותף מיום 25.3.97 באופן שהחלקים ברכוש המשותף ישקפו את החזרת שטחי ההצמדות בוטלו.

ה. בקשה זו נדחתה על ידי המפקחת ביום 21.11.00 (נספח "ז" לכתב הערעור).
בהחלטתה מציינת המפקחת כי על פי פסק הדין (ופסקי הדין בערעורים עליו) יש להחזיר לרכוש המשותף הצמדות, אולם לא נקבע כי יש לשנות את החלקים ברכוש המשותף בהתאם - ולפיכך, לא ישונו החלקים ברכוש המשותף. כן קבעה המפקחת כי לאור סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, אין לקבוע או לשנות זכויות של בעלי דירות אלא בהסכמתם ומשהוגשה הבקשה לתיקון החלקים ברכוש המשותף על ידי 11 בעלי דירות בלבד (מתוך 13 בעלי דירות קיימים) לא ניתן לתקן את הצו המבוקש.

ו. על החלטה זו ערערו המערערים באמצעות בא כוחם בפני
ממונה על המרשם (להלן - "הממונה").

ז. החלטת הממונה ניתנה ביום 10.6.01 לפיה נדחתה בקשת המערערים לתקן את רישום החלקים ברכוש המשותף.
בהחלטת הממונה, אימצה הממונה את עמדת המפקחת על רישום המקרקעין וקבעה כי למרות שלכאורה יש טעם בעמדת המערערים לפיה תקנון הבית המשותף מתחשב ולוקח בחשבון את שטחי ההצמדה בחישוב החלק היחסי בבית המשותף, הרי שלאור פסק הדין המורה מפורשות על ביטול ההצמדה ואינו מורה על שינוי הרישום בעניין החלקים ברכוש המשותף, אין בסמכות רשויות המרשם, כשלעצמן, להוסיף על הוראות פסק הדין לעניין הרישום וזכויות הקניין.
הממונה הביאה בחשבון גם את העובדה כי ברקע הסכסוך הקונקרטי קיים סכסוך רחב יותר בין הצדדים בנוגע לחלקת משנה 5, המתברר בבית המשפט זה, שעניינו תביעה שהגישו המערערים למתן צו הצהרתי שיקבע כי הם זכאים להרשם כבעלי הדירות אותן בנה המשיב 2 בבניין, בהתאם לחלקם ברכוש המשותף (ת.א. 2017/00), וראוי כי שינוי רישום החלקות ברכוש המשותף יתברר במסגרתו. כן הביאה בחשבון הממונה את העובדה כי חלפו שנים רבות מאז ניתן פסק הדין ואף חלף פרק זמן מרישום התיקון בשנת 1997.

ח. על החלטה זו הוגש הערעור שבפני
.

3. בעיקרי הטיעון מטעמו, טוען ב"כ המערערים כי הסמכות לתיקון צו רישום בית משותף נתונה גם למפקחת (בנוסף לבית המשפט) על פי סעיף 145 לחוק המקרקעין ועל פי תקנות 53-55 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל - 1969 (להלן: - "התקנות") ועל פי הפסיקה הקיימת (המ' 548/62 קופילביץ נ' הלנר פ"ד יז 1691), וכי על המפקחת היה לפעול לתיקון צו רישום הבית המשותף בין מיוזמתה, וקל וחומר לאחר שפנו אליה המערערים. ב"כ המערערים טוען כי לא חייבת להיות הסכמה של כל בעלי הדירות על מנת שתוכל המפקחת לאשר את הבקשה.
ב"כ המערערים אף טוען כי התיקון, כפי שבוצע על ידי המפקחת, בוצע שלא במלואו, אינו משקף את הזכויות הקנייניות במקרקעין ואת המצב הפיסי ובכך מוביל לתוצאות בלתי סבירות.
לגישת ב"כ המערערים אין טעם לברר את עניין הרישום הנ"ל במסגרת הליך מקביל שמתנהל בבית המשפט (ת.א. 2017/00) שכן בהליך זה עתרו המערערים לסעד הצהרתי לפיו הם זכאים להירשם כבעלי הדירות שנבנו ברכוש המשותף.

4. ב"כ המשיבים סבורים כי אין למפקחת הסמכות לתיקון הרישום המבוקש.

(א) ב"כ המשיבה 1, שב על נימוקי מרשתו כפי שהובאו בהחלטתה, וכן טוען כי ההכרעה המתבקשת הינה הכרעה שיפוטית בפלוגתא ממושכת וסבוכה בין הצדדים שאינה צריכה להיות מוכרעת על ידי רשויות המרשם. קל וחומר, עת מצויה חלק מאותה פלוגתא בפני
ערכאה שיפוטית. כן, מדגיש ב"כ המשיבה 1, את חלוף הזמן מאז ניתן פסק הדין ואת הקושי לפרשו על ידי רשויות המרשם.

(ב) ב"כ המשיב 2 סבור כי התיקון המבוקש אינו "מתבקש", ואינו עולה במפורש מפסק הדין. לגישת ב"כ המשיב 2, יש לדחות את בקשת התיקון לגופה שכן בשלב זה חלוקים הצדדים בדבר אופן חישוב החלקים ברכוש המשותף.
מכל מקום, סבור ב"כ המשיב 2, כי הוכחה בדבר דרך חלוקת הרכוש המשותף מחייבת הליך שיפוטי ושמיעת ראיות ולא ניתנת להכרעה במסגרת הליך מנהלי. ב"כ המשיב 2 אף מפנה את תשומת הלב לכך שבפסק הדין לא הורתה השופטת על שינוי רישום החלקים ברכוש המשותף, ואין לחרוג מפסק הדין, בהחלטה מנהלית.
ב"כ המשיב 2 סבור כי גם מטעמי מדיניות של מהימנות הרישום אין לשנות עתה את הרישום, שכן בפועל בנויות בחלקת משנה 5, שתי דירות שלא מצאו את ביטוין ברישום, וכן אין לשנות עתה את הרישום משום שבבית המשפט המחוזי בתל-אביב תלויה ועומדת תביעה באשר לגורלן של שתי דירות אותן בנה המשיב 2 בחלקת משנה 5, ואשר ההכרעה בה, לכאן או לכאן, תחייב שינוי של הרישום, נוכח הסכם בין המערערים למחזיקה באחת הדירות.

5. לאחר שעיינתי בהשתלשלות העניינים כפי שהובאו בפני
, בפסקי הדין בת.א. 4621/68 ובע"א 554/74 וע"א 561/74, וכן בטענות הצדדים, לא מצאתי לנכון להתערב בקביעת הממונה, בנסיבות הענין, אולם, עלי להדגיש כי לצורך ההכרעה דנן לא מצאתי לנכון לקבוע מסמרות בשאלת היקף סמכותה של המפקחת, אלא להתייחס לנסיבותיו החריגות והקיצוניות של המקרה שבפני
.

אמנם, על פניו, ככלל, מקום בו נקבע שהצמדה פלונית תחזור לרכוש המשותף, ראוי כי יחס החלקים של דיירי הבניין ברכוש המשותף ישונה בהתאם - זאת בהעדר הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף המסדירה את היחסים ברכוש המשותף כפי שמורה סעיף 57 לחוק המקרקעין.

אולם, בנסיבות העגומות של תיק זה, בו מתנהלת התדיינות בין הצדדים למעלה מ-30 שנה (!!), מסקנתן של המפקחת והממונה היא המסקנה הצודקת והנכונה.

ואבהיר את דברי:
ראשית, פרק זמן רב ביותר חלף מעת ניתן פסק הדין לפני למעלה מ 27 שנים (!) ועד היום, ואילו התיקון בהתאם לפסק הדין התבקש ע"י הצדדים רק לפני כארבע שנים.
בנוסף לכך, בפני
בית משפט זה תלוי ועומד הליך שעניינו ומהותו חלקת משנה 5 והזכויות בה, ומן ההיבט של היעילות הדיונית, עולה המסקנה שראוי כי גורל היקף הרכוש המשותף בבית זה יוכרע במסגרת זו.
זוהי גם המסקנה המתבקשת נוכח המחלוקת הקיימת בין הצדדים בדבר אופן הסדרת החלקים ברכוש המשותף (בשאלה האם מוסדרים אלה בתקנון או לאו) הדורשת בירור מעמיק באותה מסגרת.

מכל האמור לעיל, סבורה אני כי המסקנה אליה הגיעו המפקחת והממונה, הינה המסקנה המתבקשת, הצודקת, הנכונה והיעילה, ואין להתערב בה. כמו המסקנה נכונים גם נימוקיה.

כעניין נוסף אציין שאין בידי לקבל את טענות המערערים בדבר הדחיפות ומהימנות הרישום. על אף חשיבותו הרבה של הרישום, לגביו אין להקל ראש, הרי שהמערערים "ישנו" על זכויותיהם משך למעלה מ - 20 שנה, וגם משפנו בבקשה לתיקון, לא טרחו לבקש את תיקון הרישום על כל היבטיו. שיהוי ניכר זה שומט את הקרקע תחת טיעון זה.

יוצא איפוא - כי דין הערעור להדחות, והחלטת הממונה תוותר על כנה.
יחד עם זאת, ומאחר שלגופו של ענין, איני משוכנעת שהצדק אינו עם המערערים, איני עושה צו להוצאות.

המזכירות תשלח עותק פסק-דין זה בדואר רשום לצדדים.

ניתן היום כ"ג בתשרי, תשס"ב (10 באוקטובר 2001) בהעדר הצדדים.

גרסטל הילה
, שופטת








עא בית משפט מחוזי 2215/01 דן שמיר נ' הממונה על המרשם (פורסם ב-ֽ 10/10/2001)