פסקי דין על אלה ראובן הנדסת בנין (1991) בע"מ | פסקי דין על דלתה פילם ישראל (1994)

1301/02 א     16/12/2004




א 1301/02 אלה ראובן הנדסת בנין (1991) בע"מ נ' דלתה פילם ישראל (1994)





בתי המשפט
1
א 001301/02
בית משפט השלום ירושלים
16/12/2004

כב' השופטת אילתה זיסקינד

לפני
אלה ראובן הנדסת בנין (1991) בע"מ

בעניין:
התובעת
אמיר שושני ואח'

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
דלתה פילם ישראל (1994)
הנתבעת
ירון זומר

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין
רקע וטענות הצדדים

1. התובעת, בעלת הזכויות במבנה מסחרי הממוקם במועצה אזורית גבעת זאב, המשמש כמרכז קניות, כרתה ביום 12.08.98 חוזה שכירות עם חברת אוריינט קולור תעשיות צילום (1986) בע"מ (להלן: "אוריינט") לה השכירה חנות במבנה למשך 4 שנים, עד יום 30.09.02.

2. ביום 19.11.99 כרתה אוריינט חוזה עם הנתבעת למכירת פעילותה לנתבעת, שכותרתו: "הסבת זכויות והתחייבויות מכוח הסכם שכירות" בו צויין, כי אוריינט: "התחייבה ... להסב לדלתה את כל זכויותיה והתחייבויותיה מכוח הסכם השכירות..." (הנ"ל מיום 12.08.98 - ראה נספח ג' לכתב התביעה).

3. לפי סעיף 3.6 לחוזה, תקופת השכירות מתחילה ביום 1.10.98 למשך 4 שנים היינו עד יום 30.10.02. סעיף 13 לחוזה קובע כי על אוריינט לשלם דמי שכירות חודשים בסך 1,200$ בצירוף מע"מ לתקופה של 3 חודשים מראש ב- 1 לחודש הראשון של תקופת 3 החודשים, ולפי סעיף 14 - דמי ניהול בסך 1,173 ₪, וכן מסי עירייה, ארנונה וכל מס, היטל או תשלום חובה החלים על השוכר.

4. אין חולק כי ביום 5.12.01 הודיעה הנתבעת לתובע במכתב על כוונתה לסיים את ההתקשרות עמה ביום 30.01.02, ואף ציינה בו כי כבר פינתה את החנות ביום 4.12.01 וכי התובעת רשאית להשכירה לשוכר אחר החל מיום 5.12.01, ועוד צוין כי לצורך קבלת מפתחות החנות, ניתן לפנות טלפונית למנהל הרשת, מר דן טורקביץ.
5. התובעת טוענת כי במכתב הנ"ל ובעצם פינוי המושכר, הפרה הנתבעת את ההסכם, באשר להתחייבותה לשכור ולהפעיל את החנות עד יום 1.10.02, שכן, עצם הפסקת הפעילות הפיננסית של חנות פעילה בקניון, מהווה הפרת החוזה וגרמה לתובעת נזק הן באי קבלת דמי השכירות ודמי הניהול ונזק נוסף בשיעור של 2,000$ לכל חודש בו עמדה החנות ריקה מאדם ומפעילות, בהיותה חנות עוגן שמטרתה משיכת אנשים למקום.

לכן פנתה התובעת לנתבעת במכתבה מיום 9.12.01 בדרישה לתקן את ההפרה הנ"ל בתוך 14 יום כמתחייב על פי סעיף 17.1 לחוזה וכן דרשה מהנתבעת לשלם לה את דמי השכירות בצירוף ריבית פיגורים בשיעור המשולם בבנק הפועלים במשיכות יתר בלתי מאושרות, בהתאם לסעיף 17.5 לחוזה. במכתב זה דרשה התובעת כי הנתבעת תשלם לה עד 1.1.02 סך של 16.385 ₪ דמי שכירות לחודשים ינואר-מרץ 2002 וסך נוסף של 1,002 ₪ עבור דמי אחזקה, הכל בתוספת מע"מ.

6. ואולם, הנתבעת לא חזרה בה מהודעתה על הפסקת ההסכם, לא שבה להפעיל את החנות, אך שילמה דמי שכירות עד סוף חודש 03/02. התובעת מצידה מצאה להקטנת הנזק שוכר חדש לו השכירה את החנות בסך של 525$ בלבד, החל מיום 01.02.02 למשך שנה ונתנה לשוכר החדש הנחה ל - 3 חודשי השכירות הראשונים בהעמידה את דמי השכירות ע"ס 100$ בלבד.

לפיכך, הגישה התובעת תביעה זו בה עתרה, כי בית המשפט יחייב את הנתבעת לשלם לה את דמי השכירות בסך 1,200$ לחודש + מע"מ ודמי ניהול בסך 1,173 ₪ לחודש והעמידה עבור 6 חודשים החל מיום 1.4.02 ועד יום 30.09.02 בתוספת ריבית פיגורים לכל תשלום שלא שולם במועדו כמפורט בסעיף 17.5 לחוזה, וכן 2,000 $ לכל חודש בו עמדה החנות ריקה מפעילות, בגין היותה חנות עוגן.

7. הנתבעת מודה כי שכרה את החנות מחברת אוריינט בהתאם לתנאי החוזה מיום 12.8.98, אך כופרת בכך שפינתה את המושכר וסיימה את ההתקשרות עם התובעת באורח חד צדדי. לטענתה, עוד בסוף חודש נובמבר 2001, ביקשו נציגי הנתבעת מנציגי התובעת לפנות את המושכר עקב נסיבות הקשורות במפעיל ומתפעל החנות, נציגי הצדדים נפגשו ושוחחו מספר פעמים, כך שטרם למועד הנ"ל התנהל דין ודברים בין הצדדים, ובסיומו הוסכם לבסוף, כי הנתבעת תפנה את החנות בראשית חודש 12/01, אך יהיה עליה לשאת בעלויות דמי השכירות עד לסוף חודש 3/02.

לפיכך ובהתאם לסיכום דברים זה, פינתה הנתבעת את המושכר בראשית חודש 12/01 ושילמה דמי שכירות למפרע בפועל עד 3/02, כתשלום ופיצוי מוסכם לעזיבתה בטרם עת את המושכר, בהתאם למוסכם בין הצדדים. בכך, נשאה הנתבעת בתשלום דמי שכירות עבור 4 חודשים, בהם לא החזיקה במושכר ולאחר שפינתה אותו.

8. עוד טוענת הנתבעת, כי לאור סיכום הדברים האמור שהושג, ולאור העובדה שהתובעת ציינה בפני
ה, כי מצאה שוכר אחר וחדש לנכס, נתנה התובעת את הסכמתה לשחרור הנתבעת מהוראות ההסכם ואף ביקשה אישור מהנתבעת, למען הסדר הטוב, כי אין לה התנגדות שהתובעת תשכיר את הנכס לאחר ואישור כאמור ניתן לה. כאמור, במכתב מחשב הנתבעת, מר קרן אבי מיום 5.12.01, בו צויין:

"על פי ההבנות שהושגו ביננו, דלתה תסיים את ההתקשרות עמכם בענין שכירות חנות בגבעת זאב ביום 30.01.02.

דלתה פינתה את החנות ביום 4/12/2001, ועל כן ניתנת לכם הזכות להשכיר את החנות לשכור אחר החל מהיום.

על מנת לקבל את מפתחות החנות, נא לפנות למנהל הרשת, דן מורקביץ בטלפון מס' 610833-058, 9521761-09.

בכבוד רב
קרן יובל - חשב
דלתה פילם ישראל (1994)
בע"מ"
9. לטענת הנתבעת, כעבור ימים ספורים לאחר סיכום הדברים, נפגש נציג התובעת עם הנתבעת וביקש לחזור בו מהמוסכם, מאחר ואין וודאות שהשוכר החלופי ישכור את הנכס. ואולם, הנתבעת סרבה לחזור מסיכום הדברים שהושג. בתגובה, הציע נציג התובעת כי הנתבעת תשלם דמי שכירות עבור 6 חודשי שכירות נוספים, דהיינו, מחודש 3/02 עד חודש 9/02, אך גם דרישה זו נענתה בשלילה על ידי נציג הנתבעת, בהיותה נסיון לסחטנות מצד התובעת.
10. הנתבעת טוענת, כי בנסיבות אלה היא לא הפרה כל התחייבות, אלא עזבה את המושכר תוך שהתובעת שחררה אותה מהתחייבויותיה על פי ההסכם, וגם נשאה בתשלום דמי שכירות למפרע כמוסכם, עד 3/02. הנתבעת כופרת, כי לתובעת נגרמו נזקים בסך 2,000$ מידי חודש, שהרי רווחיה מהשכרת הנכס על פי הסכם השכירות מגיעים כדי מחצית מסכום זה. בנוסף, מאחר והחנות עמדה ריקה, דרישת התובעת לקבלת דמי שכירות בגין החנות, הינה עזות מצח ואת דמי השכירות היה עליה לתבוע מהשוכר החלופי. לפיכך, יש לדחות את התביעה.

האם עזבה הנתבעת הת המושכר בהסכמת התובעת
11. מאחר והנתבעת טוענת לקיומן של פגישות ומו"מ בין נציגי הצדדים, שבסופם הושגה הסכמה בין הצדדים, עליה להוכיח זאת. כמו כן לנוכח כפירת התובעת בטענה זו, עליה להוכיח מי מטעם התובעת השתתף בשיחות אלה, ובאלו תנאים הוסכם לשחרר את הנתבעת מתנאי ההסכם, וכטענתה לקבל ממנה דמי שכירות רק עד סוף חודש מרץ 2002 בלבד.

12. מר יובל קרן, חשב הנתבעת, הצהיר בתצהירו, "כי נציגי הנתבעת נפגשו ושוחחו מספר פעמים עם נציגי התובעת" בקשר לבקשת הנתבעת לשחררה מהתחייבויותיה על פי ההסכם, טרם סיומו, וכי התקיים דין ודברים בין הצדדים (ראה סעיפים 9-8 לתצהירו) ואולם, לא ציין כלל בתצהירו מיהם אותם נציגים מטעם הצדדים ששוחחו ביניהם, או מתי והיכן התקיימו איתך פגישות ושיחות.

מאידך, מר צבי רז, מנהל התובעת, כופר בטענה זו מכל וכל בתצהירו ואומר:
"9. רכשתי את מניות התובעת והפכתי למנהלה בחודש 07/01.
ידוע לי כי לאחר מועד זה, לא נערכה פגישה בה הועלתה בקשה של הנתבעת לעזוב את ההחנות, עד למועד הפרת החוזה על ידי הנתבעת, כאשר באישון לילה נטשה הנתבעת בהחבא את החנות.

10. ביום 05/12/01 נדהמתי לקבל את ההודעה החד צדדית של
הנתבעת לתובעת, על כוונתה לסיים את ההתקשרות עם התובעת ביום 30/01/02, ועל כך שפינתה את החנות ביום 04/12/01. העתק ההודעה מצורף לכתב התביעה כנספח ד'.


11. לא היתה הסכמה לא בכתב ולא בעל פה לפינוי החנות ע"י
הנתבעת לפני תום מועד השכירות. אין שמץ של אמת בטענה, שמועלית בתצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעת, על הסכמה כביכול של התובעת לפינוי מוקדם של החנות על יד הנתבעים". (ההדגשה שלי א.ז.)

לאור כפירת התובעת, הרי שעל הנתבעת הנטל להוכיח, כי התובעת הסכימה לשחרר את הנתבעת מתנאי ההסכם, והסכימה כי תפנה את המושכר לפני מועד תום תקופת השכירות, בבחינת המוציא מחברו עליו הראיה.

העדר הסדר כתוב
13. ואולם, הגם שלטענת הנתבעת התנהל מו"מ מתמשך בענין זה וכדברי מר קורן: "לאחר דין ודברים שהתנהל בין הצדדים הוסכם לבסוף כי הנתבעת תפנה את החנות..." (ראה סעיף 9 לתצהירו), לא הסתיים המו"מ בסיכום בכתב בחתימת הצדדים, למרות שסיכום בכתב התחייב בנסיבות המקרה, לנוכח קיומו של הסכם נוגד לכך.
אין ספק, כי ההסכם שנכרת בין הצדדים מחייבם כלשונו, לפיכך, ופשיטא כי כל סטיה בימנו חייבה את הצדדים להעלותה על הכתב כנגד ההסכם שהוא מסמך בכתב מחייב.

יתירה מכך, עצם העובדה כי לטענת הנתבע התנהל דין ודברים בין הצדדים שבסופו הושגה ההסכמה, מלמדת, כי הסכמה כזו טעונה עריכת הסכם בחתימת התובעת ולפיכך גם מטעם זה של ניהול אותו דין ודברים, מן הראוי היה כי אם אכן סוכמו בסופו תנאים שונים, היה על הנתבעת להעלותם על הכתב ולהחתים את התובעת על הסכמות אלה, כדי שמהן ניתן יהיה להבין כי הנתבעת שוחררה מהסכם השכירות עליו חתמה. ואולם, מאומה לא נעשה בענין זה והתובעת מצידה כופרת מכל וכל בטענות הנתבעת.

14. הנתבעת מסתמכת על המכתב מיום 5.12.01 שכתב מר יובל קרן לתובעת שצוטט בסעיף 9 לעיל, ובמיוחד במילים "על פי ההבנות שהושגו בינינו, דלתה תסיים את ההתקשרות עימכם בעניין שכירות החנות בגבעת זאב ביום 30.01.02". ואולם, במכתב זה לא צוין מהן אותן הבנות והדבר כשלעצמו מעורר תמיהה, שהרי אם הושגו הבנות, מדוע לא הועלו ופורטו אחת לאחת במכתב זה?
לא זו אף זו - צוין בו כי הנתבעת כבר פינתה את הנכס ולא צוין כי היא התחייבה לשלם דמי שכירות עד 03/02.
שתיקת הנתבעת ביחס למכתב תגובת התובעת מיום 09.12.01
15. יתירה מכך, התובעת הגיבה מיד באמצעות ב"כ עו"ד שושני, על המכתב מיום 05.12.01 במכתב תשובה מיום 9.12.01 שהופנה לנתבעת ושכותרתו "הפרת הסכם שכירות - גבעת זאב", בו הכחישה בתוקף כי היו הבנות כלשהן, וטענה כלהלן:
"1. מעולם לא הושגו בין מרשתי לביניכם ההבנות האמורות במכתבך.
...
7. מרשתי מתקשה להבין מהיכן שאבתם את הקביעה בדבר הבנות שהושגו בין הצדדים, והיא מבקשת להבהיר למען הסר ספק מלב, ובמיוחד לאור קביעתכם המופרכת בדבר "ההבנות", כי כל "הבנה" שתושג בעתיד, אם בכלל תושג, לא תהיה אלא בכתב ובחתימת הצדדים".

ואולם על מכתב זה הנתבעת לא מצאה לנכון להגיב כלל, ושתיקתה זו מלמדת כי אין ממש בטענתה בדבר הבנות שהושגו ומעידה כי היא מודה בטענת התובעת, שהרי שתיקתה היא כהודייתה.

זאת ועוד, במכתב תשובתה מיום 09.12.01 הפנתה התובעת, את הנתבעת להתחייבותה לשכור את החנות עד יום 1.10.02, ואת חובתה לשלם לה דמי שכירות בהתאם לאמור בהסכם וציינה בסעיף 4 למכתבה:
"4. על פי הוראות סעיף 17.1 להסכם השכירות, ניתנת לכם בזה אתראה על כוונתכם להפר את הסכם השכירות. הינכם נדרשים לתקן את ההפרה בתוך 14 יום מיום משלוח הודעה זו, שאם לא כן תפעל מרשתי נגדכם בכל האמצעים...".

16. בנוסף, דרשה התובעת במכתב האמור את תשלום דמי השכירות, המגיעים על פי ההסכם, בסך הכל 16,385 ₪ עבור החודשים 3/02-1, בסך של 1,002 ₪ עבור דמי החזקה, בתוספת מע"מ לכל התשלומים. סבורני כי עצם הדרישה לדמי שכירות עבור החודשים 01-03/02 (3 חודשים מראש עפ"י ההסכם), מלמדת כי אף היא לא היתה כל הבנה על תשלום דמי שכירות בגין חודשים אלה, והתובעת נזדעקה לדרשם במכתב זה, מאחר וקיבלה בתדהמה את מכתב הנתבעת מיום 05.12.01, שהעמידה לפתע בפני
עובדה מוגמרת.

17. מהאמור לעיל עולה, כי התובעת כפרה מיידית בזמן אמת בטענת הנתבעת, שכביכול הושגו הבנות כלשהן בין הצדדים, ותגובה מידית זו מעידה כי לא היו הבנות, מאידך הנתבעת לא הגיבה אלא שתקה, והתנהגותה זו תומכת בגרסת התובעת כי לא הושגו הבנות ולא התקיימו שיחות בעניין עזיבת הנתבעת את המושכר, אלא היתה מצדה הפרה חד צדדית של ההסכם.

האם התקיימו שיחות בין נציגי הצדדים לעזיבת הנתבעת את המושכר
18. מנהל הנתבעת מר קרן, הצהיר בתצהירו כי בסוף חודש 11.01 ביקשה הנתבעת מנציגי התובעת לפנות את המושכר. לטענתו נערכו מס' פגישות בהם נידונה הבקשה ולאחר מו"מ ניתנה הסכמת התובעת לפינוי החנות בחודש 12/01.

הגם שלא מצא לראוי לפרט בתצהירו, מי השתתף בפגישות, ומתי הן התקיימו, דבר המלמד על חולשת טענתו, שהרי שגם כשנשאל על כך בחקירתו הנגדית, הוא לא הצליח להרים את הנטל להוכחת טענתו, כלהלן:

"ש. אתה בסעיף 8 לתצהירך טוען שנציגי הנתבעת נפגשו מספר פעמים עם נציגי התובעת.
ת. אכן.
ש. אתה היית בכמה פגישות כאלה?
ת. שתיים. פגישה אחת בנוכחותי ובנוכחות מנהל הרשת דן טורקניץ'. הפגישה הייתה בחודש 11/01. ופגישה שנייה רק בנוכחותי, בביקור של להטיח בי את טענותיו ואת המחלוקת. זו לא הייתה פגישה שנקבעה. אם אני לא טועה יש לו משרדים במלון דניאל בהרצליה.
ש. אתה יכול להסביר לי מדוע לשאלה 5'א לשאלון שהיא: "כמה פעמים נפגשת עם מי מנציגי התובעת בעניין הנ"ל", השבת שנפגשת רק פעם אחת, שעכשיו אתה אומר שנפגשת פעמיים.
ת. ההתייחסות שלי לשאלתך התייחסה לפגישה מתוכננת ומסודרת לגבי הנושא האמור ולא ביקור חפוז, ביקור פתע".
ראה: עמ' 9 ש' 10-1 לפרו'.

לא ניתן לקבל את עדותו של מר קרן כעדות אמינה, הן משום שלא טרח לפרט כבר בתצהירו מתי התקיימו הפגישות, ועם מי, ובשל הסתירות בתשובותיו השונות. התשובה שנתן בחקירתו בבית המשפט שונה מהתשובה שנתן בשאלון, שם אמר, כי נפגש רק פעם אחת ובבית המשפט אמר פעמיים, בעוד שמסעיף 8 לתצהירו עולה, כי היו מספר רב של שיחות "נציגי .... נפגשו ושוחחו מספר פעמים", עד שלבסוף נעתרה התובעת לבקשת הנתבעת. בנוסף לכך, בהמשך עדותו אמר מר קרן: "ניהלנו מספר שיחות מעבר לפגישה, גם לפני וגם אחרי" (ראה עמ' 9 ש' 23 לפרו'). כלומר מר קרן אינו עקבי בתשובותיו, ואינו מציג תשתית עובדתית ראויה ומספקת.
19. מעדותו של מר קרן עולה, כי ההבטחה שקיבלה הנתבעת, ניתנה בפגישה שהתקיימה בין נציגי הצדדים, אולם, למרות זאת, לא הועלו הדברים על הכתב, ולא נערך הסכם (ראה עמ' 9 ש' 31-27 לפרו'). לפיכך אין כל תימוכין לקיומה של פגישה זו בה הושגו הבנות. כן העיד מר קרן: "אנחנו חברה גדולה שמשכירים מאות נכסים" (ראה עמ' 10 ש' 1 לפרו). לפיכך, תמוה ביותר כיצד חברה גדולה אינה דואגת להבטיח את עצמה בהסכם כתוב המתעד פגישת הבנות, כאשר מדובר בשינוי מתנאי ההסכם המקורי. תשובתו של מר קרן: "לא היינו אולי מספיק חכמים משפטית" אינה מספקת, ואין בה כדי להרים את נטל ההוכחה הדרוש לקיומה של הפגישה בה הושגו הבנות כנגד ההסכם הכתוב שבין הצדדים, במיוחד כשמדובר בהסכמה שקדם לה מו"מ, ודין ודברים, כטענת מר קרן. הדבר מלמד כי לא התקיימו כל פגישות בעניין זה (יתכן כי קוימו פגישות בעניינים אחרים).

לא זו אף זו, מר קרן אישר, כי עוד לפני הפגישה בין הצדדים, כבר הוסכם על שחרור הנתבעת לפני תום תקופת השכירות, ועל תשלום דמי שכירות מספר חודשים מראש, כפיצוי, אולם, תמוהה אם כן, מדוע אם היתה פגישה כזו - לא נחתמו בה ההסכמות הללו, אך מאידך, הוצא סיכום פגישה (שלטענתו הוא במכתבו מיום 05.12.01), שלא נכתבו בו כלל פרטי ההסכמה, וכי התקיימה פגישה, ולכך לא ניתן כל הסבר:

"ש. עדיין אני שואלת אותך אם היה סיכום כזה גם בעל פה לפני הפגישה וגם במהלך הפגישה עצמה ששניכם הייתם נוכחים ביחד באותו מקום ,מדוע צריך להוציא סיכום פגישה ולא לכתוב את שלושת המשפטים או את כל המשפטים שהסכמתם עליהם ובאותו מעמד לחתום עליהם?
ת. יש לנו יותר מהסכם אחד בעל פה שאנחנו כותבים בו סיכומי פגישות, זאת המציאות."
ראה: עמ' 10 ש' 6-3 לפרו'.

20. ואולם, גם באשר למספר הפגישות, לא היה מענה בפיו של מר קרן.

"ש. מדוע אתה כותב שהפגישה הזאת שאליה אתה מדבר הייתה פגישה שנערכה אחרי ששלחת את המכתב של 05/12, בעוד עפ"י מה שיוצא פה הפגישה המתוכננת הזו הייתה לפני ששלחת את המכתב?
ת. את המכתב שלחתי בתאריך 04/12. אם אני מפספס בתאריך, מדובר ב-05/12 או סופו של נובמבר, מדובר לכל היותר בשבוע שבועיים, מדובר על שנה ו.. אחורה, שנתיים אחורה. אם אני אומר שזה היה בנובמבר וזה היה ב-05/12 אז אני מצטער. היה מכתב שלי על פגישה שסיכמה את הדברים." (ההדגשה שלי א.ז.)
ראה: עמ' 9 ש' 19-13 לפרו'.

21. תגובתו של מנהל התובעת מר צביקה רז בעדות לדברים אלו הייתה: "מר קרן משקר" (ראה עמ' 6 ש' 21-17 לפרו').

22. הנתבעת הטוענת לקיומה של פגישה, בה סוכם כי הנתבעת רשאית לפנות את המושכר טרם הסתיים החוזה, לא עמדה בהרמת נטל ההוכחה מהטעמים הבאים:
א. עדותו של מר קרן בלטה חוסר הקורלציה בין תשובותיו השונות לשאלות הזהות שהוצגו לו בביהמ"ש, בתשובתו לשאלון ובאמור בתצהירו.
ב. מר קרן לא הצליח להיזכר בתאריך הפגישה המדויק ויתרה מכך אף לא ציין עם מי מנציגי התובעת נפגש.
ג. למכתבו מיום 05.12.01 של מר קרן, באשר להבנות בין הצדדים, הגיב מיד ב"כ התובעת במכתבו מיום 09.12.01 הנושא כותרת:" הפרת ההסכם שכירות - גבעת זאב" שלל את הקביעה "המופרכת בדבר ההבנות", וגם דרש "כי כל הבנה שתושג בעתיד, אם בכלל תושג, לא תהיה אלא בכתב ובחתימת הצדדים".
היעדר התגובה מטעם הנתבעת, להכחשת התובעת על קיומן של "הבנות", לא רק מעלה ספקות בדבר קיומה של פגישה בה הושגו "הבנות", אלא היא שוללת את עצם קיומן, לאור שתיקת הנתבעת שלא טרחה להדוף מיד הכחשה זו.
כמו כן, מאחר ולא נערך הסכם בכתב בין הצדדים אודות קיומן של "הבנות" כלשהן, לגירסת הנתבעת, כי הושגו "הבנות" כלשהן, הן בדבר שחרורה מהסכם השכירות, והן בדבר גובה דמי השכירות או הפיצוי מטעם הנתבעת, אינה אמינה.
ד. בנוסף, לאור עדותו של מר קרן בדבר הנוהג, לפיו "...אנחנו כותבים סיכומי פגישה, זאת המציאות", העדר ציון "ההבנות" בסיכומי הפגישות, או לפחות בפגישה עליה העיד מר קרן, כשמדובר בנושא כ"כ חשוב, שולל את קיומן של ה"הבנות" והפגישות, ותומך בגירסת התובעת.
ה. אף הם נפרש את תשובתו האחרונה של מר קרן לפיה המכתב מיום 05.12.01 הוא סיכום הפגישה אין לפנינו הסבר, מדוע המכתב אינו נושא כותרת המעידה עליו כי הוא מהווה סיכום פגישה. כמו כן, המכתב פותח במילים: " בהמשך לשיחתנו מהיום" האם השיחה אליה מכוון המכתב נערכה ביום כתיבתו, דהיינו ביום 05.12.01? אם כן מהי אותה פגישה מיום 11.01 עליה מסתמך מר קרן? ומה באשר לטענתו כי ההבנות הושגו לפני המכתב מיום 05.12.01?
ו. העובדה כי בידי הנתבעת השוכרת על פי הסכם השכירות, לא קיים מסמך נוגד להסכם בחתימת התובעת, וצירוף מכלול הראיות, ממוטטים את גירסת הנתבעת.

אשר על כן, אינני מאמינה לגירסת הנתבעת, אשר לא הצליחה להרים את נטל ההוכחה, מול טענות התובעת שהכחישה את גירסת הנתבעת מכל וכל, מול ההסכם הכתוב שבין הצדדים ולאור מכלול הראיות, ואני קובעת, כי בין הצדדים לא הושג כל סיכום לפינוי מוקדם של הנתבעת את המושכר, ולשחרורה מהסכם השכירות תוך פיצוי עבור מספר חודשי שכירות בלבד מראש.

חובת הקטנת הנזק-דמי השכירות הפחותים שגבתה התובעת מהשוכר החדש
23. סעיף 14(א) לחוק החוזים (התרופות), מטיל על התובעת את החובה לנקוט אמצעים סבירים להקטנת הנזק. מכוח הוראה זו, אין המפר חייב בפיצויים בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין. סבירות האמצעים נבחנת על פי נסיבותיו של כל מקרה ולגופו של עניין. נטל הראיה בדבר הקטנת הנזק מוטל על המפר. אם לא יורם נטל זה, יהא על המפר לפצות את הנפגע עבור מלוא נזקו. הוא הדין כאשר הנפגע הקטין בפועל את נזקו.

"את הערכת פועלו או את אי פועלו של נפגע במסגרת מילוי חובתו האמורה יש לעשות ע"פ אמות מידה של מה שהיה סביר בשעת המעשה". (ההדגשה שלי א.ז.)

ראה: ע"א 195/85 - בנק איגוד לישראל בע"מ נ' ז'אק סוראקי ואח' פ"ד מב(4), 811.

24. לאור הפינוי המוקדם של המושכר, הזדרזה התובעת וערכה ביום 15.01.02 הסכם שכירות חדש בו התחייבה להשכיר למר ניסים קדוש, (להלן: "השוכר החדש") את המושכר לתקופה של 12 חודשים בתמורה לתשלום דמי שכירות בסך של - 525$ לחודש. עוד באותו היום חתמה עמו על נספח "סיכום דברים" שצורף להסכם (ראה עמ' 7 ש' 10 לפרו'), בו נאמר בסעיף 1:
" הוחלט לתת לשוכר הנחה מיוחדת לשלושת חודשי השכירות הראשונים, כך ששכר הדירה יעמוד על 100$ ארה"ב לחודש".

וכן ניתנה לשוכר החדש האופציה לסיים את ההסכם לאחר תום ה-3 חודשים ובהודעה מראש של חודש.

25. הקטנת הנזק בהשכרת הנכס לנתבעת בדמי שכירות נמוכים
בהסכם שערכה התובעת עם השוכר החדש הופחתו דמי השכירות לסך של 525$ לחודש, ובסיכום הדברים שצורף להסכם, הוסכם, כי עבור 3 החודשים הראשונים דמי השכירות יהיו בסך 100$ בלבד. לטענת הנתבעת, סכום זה אינו סביר, מאחר והיחס בין דמי השכירות, דמי הניהול, הביטחונות הרבים שנדרשו מהנתבעת בחוזה השכירות המקורי לעומת החוזה הנוסף עם השוכר החדש, גבוהים עשרות מונים ובאופן בלתי סביר,

מר צבי רז הבהיר זאת בסעיף 15 לתצהירו כלהלן:

"15. חוזה השכירות עם השוכר החדש ניסים קדוש מי שהפעיל חנות במושכר מטעם הנתבעת, נחתם ב-15/01/02. ההסכם קובע דמי שכירות למושכר בסך 550 דולר של ארה"ב. אולם, בסיכום דברים שנחתם בין השוכר החדש לבין התובעת ביום 15/01/02, סוכם, כי השוכר החדש ישלם, במשך 3 החודשים הראשונים של החוזה, דמי שכירות בסך 100 דולרים של ארה"ב בחודש, וכן ניתנה לו הזכות לסיים את החוזה בהתראה של חודש אחד בכל עת. נוכח האופציה שניתנה לשוכר החדש לעזוב את המושכר בהתראה מראש של חודש, הסכימה התובעת להאריך את תוקף סיכום הדברים, הקובע לשוכר החדש דמי שכירות בסך 100 דולרים של ארה"ב.

חוזה השכירות מיום ה-15/01/02 מצורף לתצהיר זה כנספח ב'.

סיכום הדברים מיום ה-15/01/02 מצורף לתצהיר זה כנספח ג'.

חשבוניות המס שהונפקו לניסים קדוש עבור חודשים 2/02 - 9/02 מצורפים לתצהיר זה כנספחים ד(1)-ד(8)"

26. אמנם מדובר בדמי שכירות נמוכים בהרבה מדמי השכירות ששילמה הנתבעת, אולם, אין מקום לחשוד בתובעת, כי לא חפצה לקבל דמי שכירות גבוהים ככל האפשר עבור השכרת החנות, שהרי האינטרס של התובעת בראש ובראשונה הוא לקבל דמי שכירות גבוהים ככל האפשר וחזקה כי תפעל לשם כך. לפיכך, העובדה, כי ניסתה להשיג שוכר אחר, אך קיבלה ממנו דמי שכירות נמוכים יותר, רק מלמדת, כי היא מצידה ניסתה להקטין את הנזק ככל שיכלה, ולו במעט.

בנוסף, אני מקבלת לפיכך את הסברו של מר רז לדמי השכירות הנמוכים שדרש מהשוכר החדש בתקופת אינתיפאדת אל אקצה, כפי שנימק זאת בסעיף 16 בתצהירו:

"הסיבה להשכרת הנכס בתנאים כל כך גרועים היא שהברירה היתה בידנו להשכיר את החנות או להשאיר אותה ריקה. השוכר החדש, שהיה מפעיל החנות קודם לכן, ניצל היטב את המצב שנוצר ולא הותיר בפני
נו ברירה, כי כפי שהראינו בכתב התביעה, תועלתה של החנות בעצם קיומה גדולה מעלות דמי השכירות אותם היא משלמת."
(ההדגשה שלי א.ז.)

27. לטענת הנתבעת ניתן היה להשכיר את הנכס לנתבעת בסכום גבוה יותר, ובכך להקטין את הנזק לשני הצדדים, ומכל מקום ניתן היה להשכירו לה בסכום שהוצע לשוכר החדש בסך של 525$ לחודש.

ואולם טענה זו תמוהה ומוזרה ביותר לאור דברי מר קרן בסעיף 13 לתצהירו שם טען כי הנתבעת סרבה לחזור לנכס ולשלם דמי שכירות נוספים, ולא נטען כלל כי הנתבעת הציעה לשלם דמי שכירות בסכום נמוך יותר. זאת ועוד ממכתב הנתבעת מיום 05.12.01 עולה כי הנתבעת עזבה את הנכס בטרם כתבה אפילו את המכתב מיום 05.12.01, בו הודיע על עזיבתה, והדבר מתיישב היטב עם טענתו ועדותו של מר רז, כי הנתבעת עזבה את הנכס במפתיע ובאישון לילה.

באשר לנסיון התובעת להשכיר את הנכס לנתבעת בדמי שכירות מופחתים, הבהיר מר רז בחקירתו הנגדית:

"ש. עפ"י עדותך סדר גודל של חנות כזאת אמור להיות 525$. באותה פגישה שאתה טוען לה שהתקיימה לטענתך בתאריך 19/12, הצעת לדלתא את אותה חנות גם באותו מחיר או במחיר של 100$?
ת. באותה פגישה הצעתי לדלתא שבמידה ויסכימו להאריך את תקופת השכירות עם בטחונות למספר שנים, נהיה מוכנים לשקול הפחתה בדמי השכירות.
ש. לאיזה סכום?
ת. לא הגענו למשא ומתן, הישיבה שם לא מוצתה למספרים.
ש. זאת אומרת שמדלתא אותה פגישה ביקשת בטחונות, מספר שנים של תקופת שכירות, אך מנגד כעבור שלושה שבועות, השכרת את אותו הנכס ב-100$ למישהו בלי בטחונות?
ת. כן.
ש. מה ההגיון?
ת. זה החיים. יש לי שוכר אחר...
חקירה חוזרת לעו"ד אמיר שושני
ש. תמשיך את מה שבאת להגיד.
ת. יש לי שוכר אחר כמו קו-אופ שמשלם 14,000 לחודש ולא הורדנו לו פרוטה.
לשאלת ביהמ"ש
ש. השאלה הייתה מדוע לא הזכרת לנתבע את אותו הנכס בסכום נמוך יותר , אפילו 600$, כאשר מאידך הסכמת להשכיר אותו לשוכר חדש ב-100$ לחודש עם אפשרות של עזיבה לאחר 3 חודשים. האם לא כדאי היה יותר לקבל מהנתבעת סכום גבוה יותר ממה שקיבלת?
ת. הם ברחו באישון לילה, והם חתומים על הסכם, הם גוף רציני ולא נוותר.
ש. השאלה היא פרקטית. כשנוצרה סיטואציה כזאת, אז בין לעזוב את הכל וגם מבחינתם וגם מבחינתך ולרדת ל-100$?
ת. לא הצלחנו לגשר, הם הפסידו שם הרבה כסף והם רצו לעזוב".
(ההדגשות שלי - א.ז.).

ראה: מעמ' 7 ש' 18 עד עמ' 8 ש' 11 לפרו'.

28. בנוסף, יש לזכור שבאותה עת שררה "אינתיפדת אל - אקצה", והתקופה היתה קשה ביטחונית וכלכלית, כך שאין לתמוה על הקושי להשיג שוכרים שישלמו דמי שכירות גבוהים.

29. סבורני כי האופן בו עזבה הנתבעת את הכנס עם כל הציוד שהחזיקה בו, מבלי לתאם זאת עם התובעת ורק לאחר עזיבתה הודיעה זאת לתובעת והעמידה את התובעת בפני
עובדה מוגמרת, לא מותירים ספק, כי כלה ונחרצה עם הנתבעת היה לעזוב את המושכר, מה עוד שלטענתה הרי הייתה לה בעיה עם מפעיל החנות ומטעם זה היא עזבה ולא בשל גובה דמי השכירות, כך שהמשך הפעלת החנות לא עמד כלל על שאלת גובה דמי השכירות, אלא רק על הפעלתה.

30. אני מקבלת גם את הסברו של מר רז, לגבי השיטה בה נהג לערוך הסכם שכירות בו כלולים דמי השכירות של הנכס, ובצדו 'סיכום דברים' עם השוכר הספציפי של דמי שכירות מופחתים, ולא ראיתי בכך דופי בכך באשר לפועלו בנושא הקטנת הנזק, נוכח היווצרות אילוצים שאינם מאפשרים השגת שוכר טוב יותר, וכדבריו:

"ש. כאיש עסקים, למה לא יותר פשוט לעשות איתו הסכם אחד ל-3 חודשים באותם תנאים של אותו נספח קטנטן, אלא במקום זאת לעשות הסכם שלם בסכומים אחרים שנחתם בד בבד עם סיכום דברים אחר, למה שני הסכמים באותו רגע?
ת. השיקולים הם בעיקר שיקולים מסחריים לכך שההסכם הסטנדרטי שלנו לגבי חנויות באותו גודל קבע סכום של 525$ לכל חודש והפחתנו מדי פעם ולא רק לנסים בהתאם למצב הכלכלי של הסוחרים.
ש. אתה לא עונה לי על השאלה, אני שואל באתו רגע.
ת. והיכולת שלהם לשלם את דמי השכירות.
ש. חוזר על השאלה.
ת. אני חושב שאני עניתי. יש לנו הסכם של 525$ ואחת לתקופה או לאירוע אנו מפחיתים בנספח דמי שכירות למשכיר, לאירוע, זאת השיטה שלנו."

ראה: עמ' 7 ש 17-7 לפרו'.

כבר נפסק כי במסגרת החובה להקטנת הנזק נדרש מהנפגע כי יפעל אך בסבירות ואין צורך כי יצא מגדרו.

"בחישוב הפיצויים יש אף להתחשב בחובה להקטין את הנזק המוטלת מכוח סעיף 14(א) לחוק התרופות על הנפגעים. נטל ההוכחה כי ניתן להקטין היה את הנזק הוא על המפר. נפגע יוצא ידי חובתו אם הוא פועל בסבירות. אין הוא נדרש לצאת מגדרו כדי להקטין את הנזק". (ההדגשה שלי - א.ז.).


ראה: ע"א 1229/97 - איי.אמ.איי נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה פ"ד נג(4), 657 ,בעמ' 659-660.

לפיכך סבורני כי בנסיבות המקרה נוכח עזיבת הנתבעת את המושכר בתקופה קשה במיוחד להשגת שוכרים פוטנציאליים, בה קרסו עסקים רבים, השכרת החנות ע"י הנתבעת, ולו בסכום פעוט, עדיפה מאי השכרתה, לכן התובעת הראתה כי עשתה את שהיה ניתן לעשות בנסיבות המקרה, לצורך הקטנת הנזק, בסיטואציה של אילוצים כלכליים.

אשר על כן לפיכך זכאית התובעת לקבל מהנתבעת את דמי השכירות, עפ"י ההסכם בגין 6 חודשים, בהפחתת 100$ לחודש ובתוספת הריבית עפ"י ההסכם, לפי התחשיב שצורף לסיכומי התובעת.

דמי הניהול
31. הנתבעת התחייבה לפי סעיף 14.2.3 להסכם, לשלם לתובעת דמי ניהול בסך 1,173 ₪. לאחר עזיבתה את המושכר הסכימה התובעת להפחית את דמי הניהול לשוכר החדש לסך של 356 ₪ לחודש, דהיינו כשליש מדמי הניהול שנגבו במקור מהנתבעת.

הנזק שנגרם לתובעת כתוצאה מהפרת החוזה ע"י הנתבעת הוא בשיעור ההפרש בין דמי הניהול להם התחייבה הנתבעת לבין דמי הניהול ששילם בפועל השוכר החדש. לאחר חישוב עומד ההפרש על 817 ₪ לחודש ו-4,902 ₪ ובגין 6 חודשים שהם התקופה בה לא שילמה הנתבעת דמי ניהול סך של 4,902 ₪.
אשר על כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת דמי ניהול בסך 4,902 ₪.

פיצוי בגין היות הנתבעת "חנות עוגן"
32. ב"כ התובעת טוען, כי הנתבעת הינה "חנות עוגן", בהיותה חברה ציבורית, ובשל מעמדה המוביל בשוק הצילום, ובמיוחד בין חנויות הצילום בישראל. לטענתו, ככזו היא שימשה במבנה הקניון של התובעת "חנות עוגן". בשל כך, דורשת התובעת פיצויים מוגדלים בסך 2,000$ לחודש בגין נטישת החנות, ומיום נטישתה, ובסך הכל - 20,000$, לאור דברי מר צבי רז בעמ' 6 ש' 11-9 לפרו.

טענה זו אני דוחה מהטעמים הבאים:

א. "חנות עוגן" הינה חנות המהווה מוקד למשיכת קונים רבים במיוחד, ובדרך הטבע מוקדי משיכה הגדולים מצויים בחנויות למוצרי בסיס, לאמור מוצרי יום יום. כך למשל מהווים סופרמרקטים חנויות עוגן, המושכות אליהן קונים רבים שעקב ואגב הגיעם לחנויות הגדולים - פונים גם לחנויות קטנות במקום, שמשיכתן פחותה.

ב. לעומת זאת חנות למוצרי צילום מתאפיינת במכירת מוצרי נוחות, כדוגמת מצלמות סרטי צילום וכו' כפי שמעיד עליהם סע' 5.1 להסכם השכירות הנושא כותרת: "מטרת השכירות". על פניו, איני סבורה כי חנות לצילום מהווה מוקד משיכה רב במיוחד העונה על ההגדרה של חנות עוגן, וכי ראוי לראותה המהווה מוקד למשיכת קונים רבים, כמו במרכולים.

בעניין הזה, אביא את דברי עמיתי, כב' השופט י' צור:

"... בשכונות שמסביב מרכזים שכונתיים מוצלחים בהם חנויות מגוונות כולל חנויות עוגן כגון סופרמרקט, המוכרות גם מוצרי חיפוש ולא רק מוצרי נוחות... הפארק סנטר נמצא במעמד נחות שכן אינו יכול להתחרות עם המרכזים השכונתיים על מוצרי יום יום, אין לו יתרון במכירת מוצרי חיפוש, אין בו חנויות עוגן כגון סופרמרקט, ואין בו מבחר מגוון ומתוכנן מראש של חנויות ההכרחיות לתנועת מכירה ערה של מוצרי חיפוש ולהפיכת המרכז למוקד משיכה לקונים".
(ההדגשות שלי - א.ז.)

ראה: ת.א. 17805/93 (שלום י-ם) בני ראובני נ' חברה כלכלית לירושלים בע"מ., דינים כב 504.

ג. על כן להוכחת הטענה כי הנתבעת היתה "חנות עוגן" במרכז המסחרי הנ"ל, היה על התובעת להביא ולהציג בפני
ביהמ"ש ראיות שיבססו את טענתה, כי הנתבעת אכן היתה "חנות עוגן", כגון:

1) היקף הפעילות המסחרית של הנתבעת.
2) מס' הקונים המבקרים בחנות.
3) להשוותם לחנות אחרת במקום שאינה "חנות עוגן".
4) להשוותה להיקף הרכישות ומשיכת הלקוחות אצל השוכרת הקודמת -
אוריינט.

33. ואולם התובעת לא הביאה כל ראיות על אופי והיקף פעילות גדול במיוחד של הנתבעת, או כי בנסיבות המקרה שלפנינו גם חנות הצילום של הנתבעת הינה בבחינת מוקד משיכה להמונים בבחינת חנות עוגן. טענה זו יש להוכיח בראיות ולא די להעלותה כטענה. סיווג הנתבעת כ"חנות עוגן" נעשה אך ע"י מר רז בהצהרה בעלמא בתצהירו, שמבלי להטיל ספק בכישוריו העסקיים, אינה מהווה ראייה המבססת תשתית מספקת שעל פיה ניתן לבסס ממצאים וקביעת עובדתיות, אלא מדובר בהשערה והערכה שלו בלבד. גם מחדלו של ב"כ הנתבעת שלא חקר את מר רז בעניין זה ולא הציג בפני
ביהמ"ש עדויות הסותרות טענה זו, אינו מספק לצורך הרמת נטל ההוכחה המוטל בעניין זה על התובעת ואיני מקבל עדות זו של מר רז בבחינת ראה וקדש, בהעדר תשתית ראייתית לכך.

כמו כן לא הוכח כי עסקו של השוכר החדש שהוגדר "במטרת השכירות" בסעיף 5 להסכם עם התובעת כניהול בית עסק לצילום ובכלל זה פיתוח והדפסת תמונות, מכירת צרכי צילום, קלטות, אלקטרוניקה שעורים וכו', משך פחות קונים ולקוחות מהלקוחות שמשכה הנתבעת או השוכרת הקודמת אוריינט, וכי נגרם בעניין זה נזק כל שהוא.

בנוסף, בהוראות חוזה השכירות שנערכו בין הצדדים, לא מוזכרת ולו במילה חובות הנתבעת מתוקף היותה "חנות עוגן".

34. גם באשר לנזק הנתבע בשווי 2000$ לחודש, היה על התובעת לבסס תשתית ראייתית המפרטת נתונים בעניין גובה הנזק, ואין די בהערכה או בנקיבת סכום כספי בעלמא.

בעניין הוכחת הנזק כבר נפסק:

"7. על נפגע התובע פיצויים מכוח סעיף 10 לחוק התרופות להציג תשתית ראייתית המאפשרת קביעה של שיעור הפיצויים. עם זאת, ככלל לא ניתן להביא ראיות ודאיות בדבר שיעור נזק מסוג מניעת רווחים, שעל-פי טבעו מבוסס על הערכת הצפוי. במקרים אלה, יוצא הנפגע ידי חובתו על-ידי המצאת נתונים המאפשרים לבית-המשפט לאמוד את שיעור ההפסד. עמד על כך הנשיא שמגר:
...
8....
כאמור, פיצויים בגין מניעת רווח מבוססים על הערכה. בענייננו, הוצגו ראיות המאפשרות לאמוד את שיעורו של נזק זה.

כך, הוכח כי חברת-הבנייה הצליחה למכור תוך חודשיים מיום קבלת היתר הבנייה את רוב הדירות שבבניין 94. הוכח אף כי הדירות שווקו בדרום -אפריקה. מטבלת העמלות עולה, כי חברת הבנייה מכרה 16 דירות מתוך 18 הדירות שבבניין בסכום כולל של 2,786,650 דולר, וכי הוצאותיה בגין עמלות ששילמה הגיעו לכ0.7% בלבד מן הסכום הנ"ל.

נתונים אלה מאפשרים לאמוד את הרווח שנמנע מחברת-השיווק. שכן, ניתן להסיק מהם שחברת-השיווק, שלה מומחיות בתחום שיווק דירות בכלל, ובדרום-אפריקה בפרט, הייתה מצליחה, למיצער, לשווק את הדירות בבניין 94 באותה מידת הצלחה שחברת-הבנייה שיווקה אותן. עוד ניתן להסיק מנתונים אלה, כי שיעור ההוצאות שחברת-השיווק הייתה מוציאה היה מגיע לכמחצית משיעור דמי-השיווק שהוסכם עליהם בחוזה." (ההדגשות שלי א.ז.)

ראה: ע"א 1229/97 - איי.אמ.איי נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה פ"ד נג(4),657 עמ' 663-664.

הנה כי כן במקרה הנ"ל הונחה תשתית ראייתית בפני
ביהמ"ש ועפ"יה יכול היה לקבוע ממצאים ואומדן נזק, אך לא כן נעשה בענייננו.

35. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את טענות התובעת בדבר היות הנתבעת "חנות עוגן", ואת זכאות התובעת לפיצוי בשל כך, מאחר והתובעת לא עמדה בנטל ההוכחה.

לסיכום
36. לאור כל האמור לעיל אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת בגין דמי השכירות ודמי הניהול סך של 43,719 ₪ בתוספת מע"מ.

37. הנתבעת תשא בהוצאות התובעת ובשכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ.

38. המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ג' בטבת, תשס"ה (15 בדצמבר 2004), בהעדר הצדדים.

אילתה זיסקינד
, שופטת









א בית משפט שלום 1301/02 אלה ראובן הנדסת בנין (1991) בע"מ נ' דלתה פילם ישראל (1994) (פורסם ב-ֽ 16/12/2004)