פסקי דין על אמיר לוי | פסקי דין על עליזה דמבסקי | פסקי דין על רמי אהרן טייב | פסקי דין על מועלם אופיר | פסקי דין על נחום פולק | פסקי דין על מיכל מרום ואח' |

26585-09/13 א     27/05/2014




א 26585-09/13 אמיר לוי, עליזה דמבסקי, רמי אהרן טייב נ' מועלם אופיר, נחום פולק, מיכל מרום ואח'








בית משפט השלום בעפולה



ת"א 26585-09-13 לוי ואח'
נ' רז ואח'




תיק חיצוני:




בפני

כב' השופטת
שאדן נאשף-אבו אחמד


מבקשים

1
.
אמיר לוי

2
.
עליזה דמבסקי

3
.
רמי אהרן טייב


נגד


משיבים

1. מועלם אופיר

2. נחום פולק
3. מיכל מרום
4. שחר מרום
5. רן פולק
6. דבורה רז
7. אייל גינצלר
8.
איריס כהן
9. גבריאל רז
10. איי. די. ויי. הנדסה ובניין בע"מ



החלטה

זוהי בקשה לצו עשה זמני, וכך מובאים הדברים בציטוט מפתיח הבקשה:

"בית המשפט הנכבד מתבקש לעשות שימוש בסמכותו ולהורות למשיבים 1-8 לשלם לידי המבקשים ולידי חברי קבוצת הרכישה חובם הקיים והעתידי בגין השלמת בגין השלמת בניית פרויקט בניני המגורים ברחוב שרת 49 בעפולה ... (להלן: "הפרויקט")".

עוד מבוקש ליתן צו עשה זמני כלפי המשיבים 9-10 לפיו יאשרו תוקפה של המחאת הזכות שמסרו האחרונים למבקשים בכלל ובפרט כלפי הספקים המנויים בראשית הבקשה.

בנוסף מתבקש בית המשפט ליתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים 9-10 עשיית שימוש בציודים שונים המצויים באתר הפרויקט השייכים למבקשים וכן ייאסר עליהם להוציא ציודים אלה
מהאתר האמור.
רקע עובדתי


המבקשים חברו אל אחרים, ביניהם המשיבים 6-8, לרכישת קרקע במשותף לצרכי בניית שני בנייני מגורים בני 22 דירות באופן עצמאי (להלן: "קבוצת הרוכשים" או "הקבוצה"), ולצורך כך התקשרה הקבוצה, כל אחד מיחידיה בנפרד, עם המשיבה 10 אשר בבעלות המשיב 9 (להלן: "הקבלן" ו- "המשיב 9", בהתאמה) על מנת שאלה האחרונים ייבנו עבורם את הפרויקט מתחילתו ועד סופו בבנייה פאושלית עד המפתח.

קבוצת הרוכשים חתמה על הסכם שיתוף המסדיר את זכויותיהם וחובותיהם בקשר לקרקע ולבנייה המשותפים. בין היתר, התייחס הסכם השיתוף לחיובים הכספיים שנדרשו חברי הקבוצה לשלם יחדיו לצרכי בניית הפרויקט. עוד מתווה הסכם השיתוף דרך פעולה למקרה ויפר אחד מחברי הקבוצה את התחייבויותיו עפ"י ההסכם המאפשרת לחברים האחרים לפרוע חובותיו כלפי הפרויקט ע"י מכירת זכויותיו בדירתו, ולשם כך, נדרש כל חבר קבוצה לחתום על יפויי-כוח בלתי חוזר לצרכי מימוש הדירה של מפר הסכם השיתוף והתחייבויותיו על-פיו כלפי חברי הקבוצה.

עוד נקבע בהסכם השיתוף, כי הבניה תנוהל ותוצא מן הכוח אל הפועל ע"י וועד מנהל המונה שלושה חברים שייבחרו ע"י חברי קבוצת הרוכשים ברוב דעות.

בנוסף הסדיר הסכם השיתוף את נושא העברת הזכויות לאחרים בטרם השלמת הפרויקט באופן המצריך יידוע יתר חברי הקבוצה בדבר הרצון להעביר את הזכויות לאחרים וקבלת הסכמתם ואישורם של חברי הקבוצה לכך, תוך מתן התחייבות להעברת החובות והזכויות בהסכם השיתוף לרוכש החדש.

כן נקבע בהסכם השיתוף, כי יש לחברי הקבוצה סמכות להחליט על החלפת בעלי מקצוע עמם התקשרו בפרויקט, ובכלל זה הקבלן המבצע.

בנוסף, על-פי הוראות הסכם שיתוף מונה משרדו של עו"ד זאב גלר, כעו"ד של חברי הקבוצה על מנת להעניק להם את השירותים המשפטיים הנדרשים לצורך ביצוע הפרויקט. עוד מונה עו"ד זאב גלר כמיופה-כוחם של חברי הקבוצה ונאמן על עניינים המאוזכרים בהסכם השיתוף.
בטרם הושלמה בניית הפרויקט, מכרו המשיבים 6-8 (להלן: "רוכשים מקוריים") את זכויותיהם בדירות למשיבים 1,2 ו- 5 (להלן: "הרוכשים החדשים"). גם המשיבים 3-4 הינם רוכשים חדשים אשר קנו את זכויותיו של עו"ד דדוש שי, חבר לשעבר בקבוצת הרוכשים.


למען שלמות התמונה העובדתית יצוין, כי להליך דנן קדמו הליכים משפטיים נוספים בין הצדדים או חלקם: בקשה למתן צו למניעת הטרדה מאיימת, צווי מניעה וצווי עיקול, שעניינם הפרויקט נשוא הבקשה שבפני
י, כדלקמן:

בקשה למתן צו למניעת הטרדה מאיימת במסגרת ה"ט 59878-06-13 (שלום עפולה), שהגישו המבקשים כאן כנגד הקבלן והמשיב 9 בטענה, כי האחרון מאיים ומטריד את חברי הוועד המנהל, גורם היזק לרכוש, מחבל בדירות חברי הקבוצה ומאיים על הפועלים שנשכרו ע"י הוועד המנהל להשלמת הפרויקט באופן עצמאי לאחר שעבודתו של הקבלן בפרויקט הופסקה.

בקשה למתן צווי מניעה זמניים שהגישו המבקשים במסגרת ת"א 33101-08-13 (שלום נצרת), ובמסגרתו נתבקש בית המשפט לאסור על המשיבים 1-8 להמשיך את הבניה בדירותיהם באמצעות הקבלן והמשיב 9.

בקשה למתן צווי מניעה ועיקול זמניים כנגד עו"ד גיורא מאור אשר, לפי הנטען, ייצג את
המשיבים 1-5 בעסקת המכר שנערכה בינם לבין המשיבים 6-8 ואשר במסגרתה הופקדו כספים בידיו הנאמנות של עו"ד מאור לצרכי השלמת הבנייה.

על יסוד כתבי הטענות מטעם הצדדים התקיים דיון בבקשה במעמד הצדדים, במסגרתו נחקר המצהיר מטעם המבקשים (המבקש 1) והמצהיר מטעם המשיבים 1-8, עו"ד גיורא מאור;
ב"כ הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.

להלן יובא פירוט תמציתי של טענות הצדדים -




טענות המבקשים

המבקשים, הינם חברי הוועד המנהל של קבוצת הרכישה, אשר נבחר עפ"י המנגנון הקבוע בהסכם השיתוף, היינו ברוב דעות של בעלי הזכויות, על מנת להשלים את הפרויקט ולהוציאו אל הפועל, זאת לאחר שהקבלן נקלע לקשיים כלכליים וחדל מלבנות את הפרויקט. עקב כך, נאלצו חברי הקבוצה ליטול על עצמם את מלאכת סיום הבנייה, ולצורך כך פתחו חשבון נאמנות אליו הזרימו כספים שנאספו מכלל חברי הקבוצה, כל אחד עפ"י חלקו היחסי בהתאם לגודל זכויותיו בפרויקט, וזאת לצרכי כיסוי עלויות השלמת הבנייה. הועד המנהל אף העדיף להתקשר באופן פרטני עם בעלי מקצוע שונים להשלמת הבניה בפרויקט מחמת שיקולי כדאיות כלכלית. המבקשים אף התקשרו עם מפקח בניה על מנת שיפקח מטעמם וינחה אותם באשר להתקדמות הבניה. בין היתר, פנו המבקשים אל ספקים אשר קיבלו כספים ומקדמות מהקבלן על מנת שאלה ישלימו את ההתקשרות.

המבקשים טוענים, כי קיים חוב עבר בגין מימון עלויות הבנייה על ידי המבקשים שנצטברו מאז הסתלקות הקבלן מן הפרויקט, וכן קיימות עלויות בנייה עתידיות צפויות לצורך התקדמות הבנייה והשלמתה, כאשר על פי הוראות הסכם השיתוף מוטלת החובה על כל אחד מחברי קבוצה לשאת בעלויות אלו עפ"י חלקו היחסי ובהתאם לגודל זכויותיו בפרויקט.

לטענת המבקשים, הרוכשים החדשים נמנעים מלשלם חלקם בעלויות סיום הבנייה ומתנים זאת בהתחייבות מראש של חברי הקבוצה לסכום השתתפות מקסימאלי שלא יעלה על 60,000 ₪ לדירה, והכול במטרה להוזיל עלויות ומתוך רצון להמשיך את ההתקשרות עם הקבלן להשלמת בניית דירותיהם. רצון זה עומד, לשיטת המבקשים, בניגוד למטרת הסכם השיתוף והיא מחויבות לבנייה קולקטיבית הנמסכת על קבלת מכלול ההחלטות הנוגעות לניהול הפרויקט ברוב דעות.

לטענת המבקשים, בשל סירובם של הרוכשים החדשים לשאת בעלויות, כאמור, נאלצו המבקשים ויתר חברי הקבוצה לממן לבדם ועל חשבונם את עלויות המשך הבנייה, ובכלל זה דירותיהם של הרוכשים החדשים, בעוד שאלה האחרונים אינם משלמים בגין חלקם בבנייה.

המבקשים טוענים, כי הרוכשים החדשים רכשו את זכויותיהם בדרך שאינה מתיישבת עם הוראות הסכם השיתוף הנוגעות לנושא העברת הזכויות לאחרים, שעה שלא חתמו על הסכמי שיתוף, לא מסרו ייפוי-כוח בלתי חוזרים, לא קיבלו את הסכמת יתר חברי קבוצת הרכישה לעסקאות המכר שכרתו עם הרוכשים המקוריים ואף נמנעו מלהעביר את חלקם בעלויות השלמת הבנייה, כאמור.
עוד טוענים המבקשים, כי לא ידעו בזמן אמת על כריתת הסכמי המכר בין הרוכשים החדשים לבין אלה המקוריים, וכי גילו לראשונה על דבר קיומם מהערת אזהרה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין על זכויותיה של המשיבה 8.

חרף זאת, גורסים המבקשים כי הוראות הסכם השיתוף חלות על הרוכשים החדשים ומחייבות גם אותם. הראיה לכך, עפ"י הסכם המכר שנערך בין המשיבים 5 ו-7, הופקדו בידיו הנאמנות של עו"ד גיורא מאור, שייצג את המשיבים בהליך המכר (כך לטענת המבקשים), כספים בסך של 230,000 ₪ לטובת קבוצת הרכישה ולצורך התקדמות הבנייה. המבקשים סבורים, כי הסכם זה מעיד על כך, שהמשיבים מודעים היטב לחובותיהם לפעול עפ"י הסכם השיתוף ולשלם את חלקם בעלויות
השלמת הפרויקט.

באשר לרוכשים המקוריים, טוענים המבקשים כי יש לחייב גם אותם במימון עלויות השלמת הבנייה, מכיוון שהם לא פעלו עפ"י הסכם השיתוף ולא קיבלו את הסכמת ואישור יתר חברי הקבוצה להעברת זכויותיהם לאחרים.

המבקשים טוענים, כי השכילו להוכיח קיומן של ראיות לכאורה לעילת תביעה בהסתמכם על הסכם השיתוף, דפי חשבון הנאמנות המלמדים על התנועות הכספיות הקשורות להתקדמות הבנייה לאחר הסתלקות הקבלן מהפרויקט, הסכמי עבודה עם קבלנים שונים וטבלאות ספקים הכוללות פירוט עלויות בגין חוב העבר ועלויות עתידיות צפויות הדרושות לצורך ביצוע יתרת העבודה עד סופה.
עוד מציינים המבקשים, בהקשר זה, כי ההחלטה שניתנה ביום 28.08.13,
בהסכמת המשיבים, במסגרת הליך קודם של סעד זמני שהוגש בבית משפט השלום בנצרת, ולפיה אושר המשך ביצוען של עבודות הבנייה בחלקים הציבוריים המשותפים בבנייני המגורים והנחוצים לקבלת טופס 4 ע"י קבלנים שייבחרו ע"י חברי הקבוצה, בעוד שהעבודות הקשורות לפנים הדירות של המשיבים 1-5 תבוצענה ע"י קבלנים שייבחרו וימומנו ע"י המשיבים עצמם, מעידה על הכרתם של האחרונים בסמכותו של הוועד המנהל לפעול להשלמת הבניה גם בעבור המשיבים 1-5.

המבקשים מוסיפים וטוענים, כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובתם, באשר אי מתן הצווים המבוקשים יגרום להפסקת הבנייה וימנע מהמבקשים להשלים את הפרויקט משום שאינם יכולים להמשיך ולשאת בעלויות הבניה לבדם ועל חשבונם, ועקב כך תיגזל מהם האפשרות לממש את רכושם וליהנות מפירותיו. עוד נטען ע"י המבקשים, כי המשיבים לא הצביעו על נזק שייגרם להם באם יינתנו הצווים המבוקשים ויצטוו להעביר כספים להמשך הבנייה בפרויקט.
באשר לרובד השני של הבקשה המתייחס לצווי מניעה זמניים כלפי הקבלן והמשיב 9, טוענים המבקשים כי לאחר שהקבלן נקלע לקשיים כלכליים ונשלל רישיונו מטעם רשם הקבלנים, לא התאפשר בידיו להשלים את הבניה. זאת, גם בשל עיקולים שהוטלו על נכסי הקבלן אצל חברי הקבוצה שהקשו על המשך העבודות.

עקב כך, מסר האחרון בידי המבקשים אישור הפסקת העבודה מיום 17.04.2013 והמחאת זכות לפיה המחה הקבלן את זכויותיו בפרויקט לטובת ועד הקבוצה לצורך המשך העבודה עם ספקים ונותני שירות שקיבלו מקדמות וכספים בגין עבודות וסחורות שהוזמנו ע"י הקבלן עבור הפרויקט.

המבקשים טוענים, כי אישור הפסקת העבודה והמחאת הזכות הביאו לסיום ההתקשרות של חברי הקבוצה עם הקבלן, ובעקבותיו ראו הראשונים את עצמם משוחררים לפנות לבעלי מקצוע אחרים לצורך השלמת הבניה בעצמם, וכך אכן עשו.

ואולם, בהמשך התנער הקבלן מאישור הפסקת העבודה וכתב המחאת הזכות והודיע על ביטולם במסגרת מכתב ששיגר לוועד הקבוצה ביום 11.05.2013. לטענת המבקשים, מכתב הביטול בא על רקע סירובם של חברי הקבוצה לדרישת הקבלן לחתום על אישור "העדר תביעות" המשחרר את האחרון מכל טענה ו/או תביעה הקשורה להסכם בין הצדדים, וכן בשל הימנעותם של המבקשים לאשר תשלום כל חובות הקבלן לספקים שעמם התקשר בנוגע לפרויקט.

המבקשים דוחים מכל וכל טענותיו של הקבלן ולפיהן, חייבים לו חברי הקבוצה כספים בגין עבודתו בפרויקט. הראיה לכך, אישור הפסקת העבודה נמסר ע"י הקבלן למבקשים ללא שהותנה בתנאי כלשהוא וללא שדרש לקבל לידיו מסמך העדר תביעות מאת המבקשים. עוד מפנים המבקשים, בהקשר זה, למכתב הדרישות ששיגר בא-כוחו הקודם של הקבלן, עו"ד רונן כהן, אל המבקשים מיום 13.04.13, שממנו נעדרה כל טענה לקיומו של חוב כספי של המבקשים כלפי הקבלן בקשר לפרויקט נשוא הדיון. עוד נטען, כי דרישת הקבלן להתרת היחסים החוזיים רק אחר ביצוע גמר חשבון התעוררה, לראשונה, במסגרת תגובת המשיבים 9-10 לבקשה דנן על מנת לתרץ את ביטול המחאת הזכות.

עקב סירוב המבקשים להיענות לדרישות הקבלן, כאמור, החל האחרון להלך עליהם אימים ולגרום היזק לרכושם בפרויקט, דבר שאילץ את חברי הקבוצה לפנות כנגדו בהליך משפטי לקבלת צו למניעת הטרדה מאיימת ובמסגרתו הורחק המשיב 9 ביום 06.08.13 מהאתר למשך 4 חודשים.

המשיבים 9- 10 אף הגדילו לעשות עת פנו אל הספקים והורו להם שלא לכבד את המחאת הזכות שמסרו למבקשים. עקב כך, נמנעו חלק מהספקים, שאליהם מופנית הבקשה דנן, מלהעביר סחורה וציוד שונים למבקשים שבגינם נתקבלה תמורה מלאה והדרושים להשלמת הבנייה. מכאן, הבקשה לאישור המחאת הזכות על מנת להבטיח את המשך עבודות הבניה בפרויקט.

המבקשים טוענים, כי באם לא תאושר המחאת הזכות ייגרם להם נזק כבד בדמות כפל תשלום בעבור ציודים שנרכשו על ידם ואשר תמורתם שולמה במלואה כאמור לספקים.

עוד נטען בבקשה, כי המשיב 9 פעל תוך הפרה לצו ההרחקה, הגיע לאתר הפרויקט ונטל לידיו ציוד ורכוש השייכים למבקשים. על כן, נתבקש צו מניעה האוסר עליו לעשות שימוש ולהרחיק ציוד השייך למבקשים והנחוץ להמשך הבניה בפרויקט.

טענות המשיבים

המשיבים, כולם כאחד, מתנגדים בתוקף לבקשה.

להלן תסקרנה הטענות המשותפות לכלל המשיבים ביחס לאמור בבקשה, ובהמשך נעמוד על הטענות הפרטניות הקשורות לכל אחד ואחד מהמשיבים אשר יחולקו לשלוש קבוצות: המשיבים 1-5 ו- 7, המשיבה 8 והמשיבים 6, 9 ו- 10.

כטענה מקדמית טוענים המשיבים, כי יש לסלק את הבקשה על הסף, שכן המבקשים אינם ברי סמכא להגיש את הבקשה דנן, באשר אלה לא הציגו ייפוי-כוח בר תוקף המייפה את כוחם לנקוט בהליך דנן כלפי המשיבים, היינו כלפי חברים אחרים בקבוצת הרכישה. בהקשר זה נטען, כי הואיל והסכם השיתוף מעולם לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, הרי שהוועד המנהל של הקבוצה אינו מהווה אישיות משפטית מוכרת לתבוע ולהיתבע, וכי בעלי הדין הנכונים הינם חברי הקבוצה עצמם.
עוד נטען, כי כתבי ההסכמה אשר הציגו המבקשים לאחר הדיון אינם מהווים ייפויי-כוח בעלי תוקף, באשר אינם נושאים תאריך ואינם חתומים ומאושרים כדבעי ע"י נוטריון, דבר המלמד כי מסמכים אלה נוצרו בדיעבד על מנת להכשיר את ההליך שלפנינו.

לגופו של עניין, טוענים המשיבים כי עסקינן בצו עשה זמני המשנה את המצב הקיים ושיש לתיתו במשורה ובמקרים מיוחדים בלבד, כאשר המקרה הנדון אינו נמנה עליהם. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח מהותו של הסעד הזמני המבוקש במקרה דנן כצו עשה זמני כספי שאף הוא ניתן אך כאשר מוכחות ראיות חותכות לקיומה של עילת תביעה, דבר שלא נעשה בנסיבות העניין שלפנינו.

עוד טוענים המשיבים, כי המבקשים הגישו את הבקשה בחוסר תום לב ובהעדר ניקיון כפיים, שעה שהעלימו מבית המשפט עובדות מהותיות שלו היו מובאות מלכתחילה לידיעתו של ביהמ"ש, הבקשה הייתה נדחית על אתר. כך למשל, המבקשים העלימו מבית המשפט כי הנאמן, עו"ד זאב גלר, ידע על עסקת המכר והעברת הזכויות מהרוכשים המקוריים אל הרוכשים החדשים בזמן אמת ואף נתן את אישורו והסכמתו לכך. כן נטען ע"י המשיבים, כי עו"ד זאב גלר אף ייצג את הרוכשים החדשים בעסקאות המכר וקיבל שכר בגין ייצוג זה. ברם, הלה העלים עובדה זו מעיני בית המשפט בניסיון לחפות על התרשלותו באי טיפולו בהשלמת העסקאות והעברת הזכויות. בנוסף טוענים המשיבים, כי הבקשה הוגשה בשיהוי ניכר ללא שניתן לכך כל הסבר המניח את הדעת.

המשיבים מוסיפים וטוענים, כי קיימת זהות מוחלטת בין הסעד העיקרי לבין הסעד הזמני המבוקש בדמות העברת כספים נכבדים ואישור המחאת הזכות, כאשר קבלת הבקשה בשלב זה ובטרם תתבררנה טענות הצדדים, כמוה כקבלת התובענה העיקרית לגופה.

לטענת המשיבים, אין מקום להיענות לבקשה שהסעד הנדרש בה הינו ערטילאי, אינו מוגדר ואינו ברור, וכאשר המבקשים עותרים לחיוב המשיבים בתשלום "חובם הקיים והעתידי" בגין השלמת בניית הפרויקט.

עוד נטען, כי המבקשים כשלו בלהוכיח התקיימותם של התנאים המצדיקים היענות לבקשה לסעד זמני ולא הוכיחו ראיות לכאורה לקיומה של עילת תביעה, שכן לא תמכו את בקשתם במסמכים חשבונאיים אשר מכוחם נדרשים החיובים הכספיים נשוא הבקשה, מאת המשיבים. כן לא השכילו המבקשים להוכיח, כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם, באשר מצבם הכלכלי הקשה, כפי שהם מעידים עליו בבקשתם, יוצר חשש ממשי כי לא יעלה בידי המשיבים לקבל את כספם בחזרה.
לסיום טוענים המשיבים, כי עו"ד זאב גלר מצוי בניגוד ענייניים מובהק משום שהוא טיפל עבור המשיבים בעסקת קבוצת הרכישה ואף קיבל מהם שכר טרחה בגינה, ולכן הוא מנוע כעת מלייצג את המבקשים כנגד המשיבים בעניין שקשור לפרויקט נשוא הבקשה.

מכאן, נעבור לטיעונים פרטניים המתייחסים לכל אחת מקבוצות המשיבים, כדלקמן:

המשיבים 1-5 ו- 7

עו"ד זאב גלר ייצג את המשיבים בעסקאות העברת הזכויות מאת הרוכשים המקוריים לרוכשים החדשים וקיבל שכר טרחה בגין טיפולו זה.

עו"ד מאור ערך את טיוטת הסכם, אך עו"ד גלר עמד על כך, שהמשך ביצוע העסקה והדיווח אודותיה יבוצעו על ידו בתור נאמן ועו"ד של קבוצת הרכישה. אף שקיבל שכר טרחה עבור הייצוג, כשל עו"ד זאב גלר בתפקידו ולא דיווח על העסקאות ולא השלים את רישומן.

המבקשים אינם מגלים בבקשתם, כי המשיבים 1, 3 ו- 4 שילמו את מלוא סכום הבנייה ישירות
לקבלן, והם נדרשים כעת במסגרת הבקשה דנן לכפל תשלום העולה על כל תשלום שהוציא כל אחד מהמבקשים ויתר חברי קבוצת הרוכשים.

המבקשים מעלימים מבית המשפט שקיים פער עצום בין דירותיהם לבין דירות המשיבים. בעוד שדירות המבקשים גמורות ובנויות, הרי שדירות המשיבים טרם הושלמו. פער זה נוגד את עקרון השיתוף עליו מושתתת הבקשה ומלמד, כי אין עסקינן בקבוצת רכישה מאוחדת ומלוכדת, כפי שמנסים המבקשים להציגה בבקשתם.

המבקשים עשו בחלק מכספי הנאמנות שקיבלו מחברי הקבוצה שימוש החורג מההרשאה שניתנה להם מכוח הסכם השיתוף ולמטרות הזרות לבנייה, והכול מבלי שקיבלו את אישור חברי הקבוצה לשימושים אלה. המבקשים אף העבירו כספים בניגוד לצווי עיקול שהוטלו על כספי הקבלן
המוחזקים בידיהם.

המבקשים לא הניחו בפני
בית המשפט ראיות לכאורה להוכחת התביעה, באשר הם מסתירים את החשבונות שמבססים לכאורה את טענותיהם באשר לחיובים הכספיים, ואינם מאפשרים למשיבים לעיין בהם חרף פניות החוזרות ונשנות בנדון, ובכך מונעים מהמשיבים האפשרות להעמיד את החשבונות לבחינת מומחה מטעמם.

המשיבה 8

המשיבה 8 טוענת, כי יש להורות על סילוק הבקשה כנגדה על הסף, שכן לא קיימת כל עילה ו/או יריבות בינה לבין המבקשים. ביום 21.09.2010 מכרה המשיבה 8 את זכויותיה למשיב 1, לכן אין לה כל נגיעה ו/או מעורבות בפרויקט הנ"ל. משהסתלקה המשיבה 8 מהפרויקט ומכרה את זכויותיה לאחר, כאמור, הרי שהיא פטורה מלהשתתף בהוצאות סיום הבניה, ומשעה שבחרו המבקשים לצרף את המשיב 1 כבעל דין בהליך דנן, הרי שהם הכירו בזכותו של האחרון במקרקעין ואין מקום לתבוע משניהם לשאת בעלויות השלמת הבנייה.

המבקשים ידעו על דבר קיומה של עסקת העברת הזכויות שנכרתה בין המשיבה 8 למשיב 1 ואף נתנו את הסכמתם לה. על הסכמה זו ניתן ללמוד מטופס הדיווח על חברי הקבוצה שהגיש עו"ד זאב גלר ביום 16.05.2011 לעיריית עפולה לשם הוצאת היתר בנייה, הכולל את שמו של המשיב 1, בעוד שהמשיבה 8 כלל אינה מופיעה בו, ואליו צורף תצהיר ערוך ע"י המשיב 1, כרוכש.

בטרם הוגשה הבקשה דנן, מעולם לא פנו המבקשים אל המשיבה 8 ולא ביקשו ממנה להשתתף בעלויות השלמת הבניה.

המשיבה 8 טוענת, כי עסקת העברת הזכויות ממנה ואל המשיב 1 טופלה ע"י שני עורכי הדין גלר ומאור, ושניהם התרשלו שעה שלא השלימו את העברת הזכויות ברישום העסקה ולא דיווחו אודותיה לרשויות מיסוי המקרקעין.

המשיבים 6 ו- 9-10

הבקשה דנן הוגשה במטרה לעקוף את תניית הבוררות הקיימת בהסכם שירותי הבניה הפרטני שנערך בין הקבלן לבין כל אחד מחברי הקבוצה בנפרד, וכן תניית שיפוט הנקובה בהסכם האמור המעניקה לבית המשפט בחדרה את הסמכות המקומית לדון בכל המחלוקות שמתעוררות בקשר להסכם הנ"ל.
המבקשים עושים כל שלאל ידם על מנת לסלק את הקבלן מהפרויקט ולהפסיק את עבודתו באתר. עוד נמנעים המבקשים
מלהסדיר את סיום יחסיהם החוזיים עם הקבלן באמצעות חתימה על מסמך העדר תביעות המשחרר את האחרון מכל חבות שהיא בקשר לפרויקט בתמורה להמחאות הזכות, וכן עריכת גמר חשבון המתייחס הן למבקשים והן לספקים שהתקשר עמם הקבלן בקשר לפרויקט.

המבקשים הם אלה אשר הפרו את התחייבויותיהם עפ"י ההסכמים כלפי הקבלן, שעה שלא שילמו לו את מלוא חובם בגין הבנייה. הפרת המבקשים את החוזה, כאמור, גרמה לעיכוב הבניה בפרויקט ולחובות שצבר הקבלן כלפי ספקים בגין רכישות שביצע בקשר לפרויקט במסגרת בנית דירותיהם של המבקשים. עקב כך, הוציא הקבלן מכתב הפסקת עבודה והמחאות זכות מותנים עד לריפוי ההפרות מצד המבקשים. בהמשך, שיגר הקבלן למבקשים הודעה על המשך העבודה וביטול אישור הפסקת העבודה והמחאות הזכות. הקבלן מכחיש את טענת המבקשים, כי הפסיק את הבנייה בפרויקט וטוען, כי עבודות הבנייה נמשכות בדירותיהם של המשיבים 1-5 ללא מפריע.

קיימות מחלוקות עובדתיות בין המבקשים למשיבים 9-10 אשר ראויות לבירור במסגרת ההליך העיקרי, ולא במסגרת הליך מזורז וקצר של סעדים זמניים שאינו מתאים לבירור טענות הצדדים הנוגעים ליחסיהם החוזיים.

הקבלן מעולם לא עשה שימוש בציוד שאינו שלו וכי הציוד המצוי באתר הבניה נרכש על ידו ממיטב כספו ומשמש אותו לצרכי המשך הבניה בדירותיהם של המשיבים 1-5.

תשובת המבקשים

הואיל ובמעמד הדיון בבקשה דנן העלו המשיבים, לראשונה, טענה שלא היה לה כל זכר בתגובות
בכתב, ולפיה המבקשים אינם ברי סמכא, אפשרתי למבקשים לצרף לאחר הדיון אסמכתאות המבססות את מעמדם החוקי, כמגישי הבקשה.

בתשובה לטענת המשיבים, כי המבקשים אינם בעלי מעמד משפטי, נטען כי המבקשים מגישים את הבקשה דנן כבעלי דין בעצמם וכשולחיהם של חברי הקבוצה, רוכשי הדירות ובעלי הזכויות בפרויקט, ואין בהלכה הפסוקה דרישה להתאגדות על מנת לזכות בהכרה כגוף משפטי עפ"י כל דין. עד טוענים המבקשים, כי רוב חברי קבוצת הרוכשים חתמו על ייפוי-כוח המסמיכים את המבקשים, שהינם כאמור חברי הוועד המנהל אשר נבחר ברוב דעות, לנקוט בהליך משפטי כנגד חבר קבוצה מקורי או חליפי ביחס לדרישת חוב של מי מהם.
דיון ומסקנות

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ועיינתי בחומר שקיים בתיק, אני מחליטה לדחות את הבקשה, כפי שיפורט להלן.

כידוע, הכרעה בשאלה האם יש ליתן סעד זמני מורכבת מאיזון ושקלול של שני מרכיבים עיקריים - סיכויי התביעה ומאזן הנוחות. שני אלה יש לשקללם כמעין "מקבילית כוחות", במובן זה שככל שעוצמתו של האחד גדולה כך ניתן יהיה להסתפק בעוצמה פחותה של השיקול השני, ובלבד ששניהם עוברים את הסף המינימאלי הנדרש (רע"א 2826/06 שלמה אליהו אחזקות בע"מ נ' ישעיהו לנדאו אחזקות (1993) בע"מ (6.6.2006); רע"א 9308/08 אלול נ' רביב (21.4.2009)). על שני אלה ניתן להוסיף רכיב שלישי, הנעוץ בדיני היושר, של דרישת תום לב וניקיון כפיים.

נידרש ראשית לסיכויי התביעה, ומובן שהדברים נעשים לכאורה בלבד ורק עד כמה שהדברים נחוצים להכרעה בבקשה לסעדים זמניים.

כפי שכבר צוין לעיל, ביסוד הבקשה דנן עומדים הסכמי רכישה והסכם ושיתוף שנערכו לרכישת זכויות במקרקעין לצרכי בנייה משותפת של יחידות דיור בשיטה של בנייה עצמית ותוך גיוס קבלן מבצע "עד מפתח" (ראו פרק "הואיל" השביעי בעמ' 5 להסכם השיתוף").

תכלית הסכם השיתוף, כפי שהוגדרה בהסכם עצמו, הינה להסדיר את כל הכרוך בבניית הפרויקט, החל מהתקשרות עם בנק מלווה, מנהל פרויקט ו/או חברת פיקוח, יועצים לתכנון הבניין ולווי בנייתו, וכלה בהתקשרות עם קבלן מבצע, קבלת היתרי בנייה וביצוע הבנייה עצמה עד להשלמתה הסופית (ראו סעיף 1, פיסקה שנייה במבוא של הסכם השיתוף).

כן מתווה הסכם השיתוף את יחסי השיתוף בין חברי הקבוצה ומאגד בתוכו את זכויותיהם וחובותיהם, ועיקרן נשיאה משותפת בחיובי פרויקט בנייני המגורים. נושא זה קיבל הדגש בפתיח של הסכם השיתוף אשר קבע בפרק "הואיל" העשירי בעמ' 5: "והואיל והובא לידיעת הצדדים כי לאור התחייבויות הצדדים יחד ולחוד, יינקטו סנקציות חמורות בגין אי עמידה בתשלומים השונים במועדם, עד כדי מכירת חלקו של המפר במגרש לאחרים (לצורך זה מופקד יפוי כח בלתי חוזר בידי היועצים המשפטיים כמפורט להלן".
בסעיף 6 להסכם השיתוף הוצהר על כוונת הצדדים "לבצע בנייה עצמית לבניית הבניין,
על כל הנובע מכך, לרבות הוצאת מכרז למינוי קבלן מבצע, תשלום ליועצים ולמומחים, תשלום האגרות וההיטלים וכיו"ב – כל הדרוש לשם השלמת הבנייה עד רמת גמר מלא וסופי".

עיון בהסכם השיתוף מלמד, כי מימון הבנייה באופן משותף היה אחד מעמודי התווך של ההסכם.
לפיכך, התווה הסכם השיתוף את נושא קביעת חלקו של כל אחד מחברי הקבוצה במימון עלויות הבנייה.

סעיף 6 (פיסקה שנייה) להסכם השיתוף התייחס לנושא חלוקת המימון, כדלקמן :

"הצדדים מודעים לכך כי חלקו של כל אחד מיחידי הצדדים במימון עלויות הבנייה והנלוות יהיה לפי טבלת עלויות שתיקבע והוא ידרש להעמיד את כל הסכומים הדרושים לתשלום חלקו עם התקדמות הבניה ולפי צורכי הפרויקט כפי שייקבע ע"י מנהל הפרויקט והועד המפקח...".

עוד קובע סעיף 5 (ב) להסכם השיתוף את אופן חלוקת מימון עלויות הבנייה, כלהלן:

"מוסכם כי חלקם היחסי של הצדדים בהוצאות הכרוכות בניה לרבות תשלומים לקבלן לספקים ליועצים תשלומי חובה והיטלים וכל תשלום נוסף, למעט תשלומים הקשורים במגרש, יהיה לפי תחשיבי עלות הבנייה אשר יעודכנו בטבלה מתאימה בהתאם לחישובי העלויות".

באשר לאופן קביעת תשלומי הבנייה, "הועד המפקח יקבע, בעצה אחת עם מנהל הפרויקט, את סך התשלומים ו/או הפקדת הכספים הנדרשים בכל תקופה לפי קצב התקדמות הבנייה וישלח הודעות מתאימות לצדדים" [סעיף 6 (פיסקה שלישית) להסכם השיתוף].

עפ"י הוראות הסכם השיתוף, הפקידו חברי הקבוצה את הצד המקצועי של הבנייה בידי מנהל הפרויקט שהינו מהנדס-מפקח אשר בין יתר תפקידיו לפקח על היועצים, אדריכל הפרויקט והקבלן ועל קצב התקדמות הבנייה, וכן יאשר את כלל החשבונות והתשלומים הקשורים בבניית הבניין, לרבות חשבונות הקבלן והיועצים ועל-פי קצב התקדמות הבנייה (ראו הגדרת המונח "מנהל פרויקט" בפרק "הגדרות" בהסכם השיתוף).

נוסף על מנהל הפרויקט, הוסכם כי ימונה ועד מפקח, המונה 3 מחברי הקבוצה שייבחרו ע"י אסיפת בעלי הזכויות ברוב דעות ותפקידו לפקח ולעקוב אחר הבנייה, לנהל קשר שוטף עם מנהל הפרויקט ויהא מוסמך לקבל את כל ההחלטות הנוגעות לביצוע הסכם השיתוף ויוציא מכוח אל הפועל את פרויקט הבניה (ראו בפרק "הגדרות" משמעות המונח "ועד מפקח"). עוד קובע סעיף 8 (א) להסכם השיתוף, כי הועד יהיה מוסמך לחייב את חברי הקבוצה בכל דבר ועניין הקשור לניהול הנכס והבנייה עליו.

עוד נקבע בהסכם השיתוף, כי ייפתח חשבון נאמנות ע"י הנאמן של הפרויקט לצורך ביצוע התשלומים החלים
על הקבוצה, לרבות הוצאות הבנייה הדרושות להשלמת הדירות ומסירתן לחברי הקבוצה.

בהתייחס לנושא ביצוע תשלומי הבנייה, קובע סעיף 8 (ה) להסכם השיתוף, כי מנהל הפרויקט יהיה ממונה על אישור התשלום וייעץ לוועד על ביצוע התשלומים. הוועד בתורו יעביר דרישות תשלום לצדדים על פי החלק היחסי בהתאם לחישוב שיאושר ע"י הועד.

חברי קבוצת הרוכשים ביקשו לשמור בקפדנות על עקרון השיתוף ויישומו, הלכה למעשה, ולכן קבעו בהסכם השיתוף סנקציות חמורות המוטלות על מפר התחייבויות עפ"י הסכם השיתוף, לפיהן צד אשר לא פרע במועד דרישת תשלום שהופנתה אליו ע"י הוועד יימכרו זכויותיו בנכס לאלתר ע"י חברי הקבוצה המקיימים את ההסכם, וזאת מבלי להיזקק לכל התראה נוספת, ותמורת המכירה תשמש לתשלום כל חובות הצד המפר ולתשלום הפיצוי המוסכם, והיתרה תושב אליו לאחר כיסוי החובות [סעיף 8 (ו) להסכם השיתוף]. לצורך כך, חותם כל חבר קבוצה על ייפויי-כוח בלתי חוזר, לפיו מייפה כוחו של עורך הדין למכור את זכויותיו של החבר המפר [שם, ס"ק (י)].

עוד יחויב הצד המפר בהצמדה למדד וריבית מצטברת כל חודש לקרן בשיעור 2% לחודש וכן פיצוי מוסכם מראש בסך 10,000 דולר בגין כל איחור בתשלום, לכל אחד מיתר חברי הקבוצה [שם, ס"ק
(ז)].

נקבע, כי אי התשלום במועדו יהווה הפרה של ההסכם, על כל המשתמע מכך. בנוסף הוסכם, כי
הועד רשאי לדרוש את חלקו של חבר קבוצה שלא עמד בתשלום, מיתר החברים, על פי חלקיהם, עד אשר יימכרו זכויותיו של הצד המפר ויימצא לו מחליף.
עוד ביקשו חברי הקבוצה להבטיח את קיום הוראות הסכם השיתוף גם במקרה של העברת הזכויות של חבר קבוצה לאחר ע"י מתן התחייבות של המוכר, כי יתנה את העברת הזכויות בקבלת הסכמת הרוכש להסכם השיתוף וחתימתו על הסכם שיתוף וכן הסכמתו של הרוכש ליטול על עצמו את החובות הנובעות מההסכם.

בענייננו, טענים המבקשים כי לאחר הסתלקות הקבלן מהפרויקט, נטלו על עצמם את מלאכת השלמת הבנייה, החלו להתקשר עם בעלי מקצוע באופן פרטני ופתחו בחודש מאי 2013 חשבון נאמנות, אליו הזרימו כספים מחברי הקבוצה על מנת להבטיח את תשלום הוצאות סיום הבניה.


כבר עמדנו על כך, שהרקע לבקשה לסעד זמני הינו סירובם של המשיבים 1-8 לשאת בחלקם בעלויות המשך הבנייה, על אף שכספים אשר נגבו מיתר חברי הקבוצה שימשו גם לבניית דירותיהם של המשיבים.

המבקשים טוענים, כי חובת ההשתתפות במימון הבנייה הינה חובה חוזית מפורשת המעוגנת
בהסכם השיתוף אשר מחייב את הרוכשים המקוריים וחליפיהם, היינו הרכשים החדשים.

המבקשים מבססים את בקשתם לתשלום כספי על הסכם השיתוף, דפים מחשבון הנאמנות, טבלה המכילה, לטענתם, שמות של ספקים שעמם התקשרו לצורך התקדמות הבנייה, וכן טבלה המכילה עלויות עתידיות הדרושות לשם השלמת הפרויקט.

אלא שבכך לא סגי.

ראשית יצוין כי הבקשה, כפי נוסחה הקיים, לאקונית ומכילה דרישה ערטילאית ובלתי מוגדרת לחיוב המשיבים בתשלום "חובם הקיים והעתידי בגין השלמת בניית פרויקט בנייני המגורים ...".
בסיכומיהם דורשים המבקשים, לכל הפחות, חלק מחוב זה.

ברם, המבקשים אינם נוקבים בבקשתם בסכום החוב הכספי הכולל שחייבים המשיבים, לטענתם, ואף אינם מציינים מהו היקף סכום החוב הקונקרטי הנדרש מכל אחד ואחד מהם בנפרד. אמנם, מציינים המבקשים בבקשתם, כי מקור החיוב הכספי האמור הינו בהסכם השיתוף, ברם אין בבקשתם כל התייחסות לאופן חישוב הסכומים שנדרשים מהמשיבים 1-8 למען סיום הבנייה.
יתרה מכך, הבקשה לסעד זמני לוקה בחסר ונעדרים ממנה נתונים הנחוצים לבית המשפט על מנת להכריע לגבי סכום חוב העבר בגין מימון הבניה שבוצעה עד עתה, וכן עלויות הבניה העתידיות הדרושות להשלמת יתרת הבנייה.

המבקשים אינם מפרטים בבקשתם באיזה שלב נמצאת הבנייה, מהן העבודות שנותרו לסיום הבנייה ועלותן הצפויה.

זאת ועוד, המבקשים אינם מפרטים בבקשה כיצד חושב חלקו של כל אחד מהמשיבים בהוצאות הבניה הנטענות. המבקשים מציינים בסיכומיהם, כי פתחו חשבון נאמנות אליו "הפקידו כספים רבים בהתאם למפתח הוצאות המתחלק בין כל הבעלים בהתאם לגודל הדירה וביחס לעלויות הכוללות של הבנייה שנותרה ..." (סעיף 1 בעמ' 1 לסיכומים). ואולם, המבקשים אינם מציינים בבקשה מהן העלויות הכוללות של הבנייה שנותרה ומהו גודל זכויותיו של כל אחד מהמשיבים.

ודוק – המשיבים 1-5 אינם מתכחשים לחובות הנובעות מהסכם השיתוף, ובכלל זה חובת ההשתתפות במימון הבנייה. הוכח בפני
י כי בגדר חלק מהסכמי המכר קיבלו מי מהמשיבים על עצמם את התחייבויותיהם של החברים המקוריים - המוכרים - עפ"י הסכם השיתוף, ובכלל זה חובת ההשתתפות במימון עלויות הבנייה.

יתרה מכך, ההסכמה שהושגה בין הצדדים במסגרת ההליך הזמני הקודם, ולפיה עבודות החוץ תבוצענה ע"י קבלנים שיבחרו המבקשים, מלמדת על הכרה עקרונית מצד המשיבים 1-5 בסמכותם של המבקשים להשלים את הבנייה גם בדירותיהם של המשיבים עצמם.

זאת ועוד, עפ"י הוראות הסכם המכר שנכרת בין המשיבה 6 למשיב 5, החזיק עו"ד מאור בידיו הנאמנות כספים בסך 230,000 ₪ לטובת קבוצת הרכישה ככל שזו תדרוש כספים מהמשיבים 1-4 עבור השלמת הבניה של דירותיהם. עוד נקבע, כי לכל אחת מדירות המשיבים 1-4 ישמש מתוך הסכום האמור כבטוחה
סך של 60,000 ₪ לדירה, ובטוחה בסך 50,000 ₪ עבור הדירה של המשיב 5.
בהקשר זה, יצוין כי המבקשים הגישו בקשה קודמת למתן צווי עיקול וצווי עשה המורים לעו"ד מאור להעביר למבקשים את הסכומים המוחזקים בידיו, ואולם הבקשה נמחקה, בהסכמת הצדדים, לאחר שהתברר כי הכספים אינם עוד בידיו של עו"ד מאור שהעבירם למשיבה 6 וצירף הודעה מסודרת על כך הכוללת פירוט מועדים, סכומים ואסמכתאות.
עיקר התנגדותם של המשיבים 1-5 לסעד הזמני נובעת מהימנעות המבקשים מלחשוף את החשבונות אשר מכוחם נוצרו החיובים הכספיים הנטענים. לדידי, דרישתם של המשיבים לשקיפות מלאה בכל הנוגע לתנועות הכספיות בחשבון הנאמנות, ועמידתם על חשיפת מלוא ההתנהלות הכספית של המבקשים בעניין מימון הבנייה, הינה לגיטימית בנסיבות העניין, זאת לנוכח הצטרפותם המאוחרת של המשיבים 1-5 לפרויקט, ולאור טענתם לעניין כפל תשלום לאחר ששילמו את מלוא כספי הבנייה במישרין לקבלן, וכן טענתם בנוגע לשימוש חורג שנעשה בחלק מהכספים שנגבו מחברי הקבוצה.

איני רואה כל פסול בדרישת המשיבים לעיין בחשבונות ולהעמידם לבחינת מומחה מטעמם. זכות העיון עליה עומדים המשיבים בתוקף, אינה עומדת בסתירה להוראות הסכם השיתוף, אשר מחייב מילוי אחר דרישות הועד המפקח לתשלום הוצאות הבנייה, וזאת בכפוף להתקיימותם של תנאים מסוימים הקבועים בהסכם, כפי שיפורט להלן.

המבקשים ציינו בבקשה, כי לאחר שהקבלן הפסיק לעבוד בפרויקט הם מינו מפקח בנייה מטעמם לניהול הפרויקט והשלמתו. יחד עם זאת, לא הוכיחו המבקשים כי החשבונות והתשלומים הקשורים בהמשך הבנייה, ובכללם העלויות הנדרשות מהמשיבים, זכו לאישורו של מנהל הפרויקט, כמתחייב עפ"י הוראות הסכם השיתוף.

הדרישה לעיון בחשבונות מתעצמת נוכח עדות המבקש 1, ולפיה חלק מכספי הנאמנות שיועדו להמשך הבנייה שולמו לנושי הקבלן בניגוד לצווי עיקולים שהוטלו על כספים המוחזקים בידי המבקשים והמגיעים לקבלן (עמ' 18, ש' 18-19). עוד הודה המבקש 1
כי הוועד העביר תשלום לאדם בשם ג'יהאד, מנכה שיקים שקיבל לידיו שיקים מהקבלן שלא נפרעו (עמ' 17, ש' 26). המבקש 1 אף אישר בחקירתו כי התשלום הנ"ל תויג כ- "תשלום שכר עובדים" בטבלת הספקים, כאשר לא ברור הקשר בין התשלום האמור לפרויקט ולעבודות הבנייה. בנוסף, התייחס המבקש 1 בחקירתו לכספים בסך 20,000 ₪ ששולמו ע"י חלק מהדיירים בגין דמי תיווך ובסופו של יום הושבו אליהם לאחר שהתברר שאין קשר בין כספים אלה לבין הפרויקט (עמ' 16, ש' 22 ואילך).

יתרה מכך, זכות העיון בחשבונות מקבלת משנה תוקף נוכח העדרו של תיעוד, כגון פרוטוקולים, של החלטות שהתקבלו ע"י הועד המנהל ושעניינן השלמת הבנייה ועלותה.

הדברים אמורים במיוחד בשים לב לכך, שקיים פער בין מצב הדירות של המבקשים לעומת מצב
דירותיהם של המשיבים 1-5, כאשר הבנייה בדירותיהם של הראשונים נמצאת בשלב יותר מתקדם מאשר הבניה בדירות המשיבים, כפי שהמבקש 1 בעצמו הודה בחקירתו הנגדית בבית המשפט (עמ' 19, ש' 6-8), והחשש של האחרונים כי הכספים שולמו עבור ביצוע עבודות בדירות המבקשים, בעוד שבדירות המשיבים לא נעשה דבר.

כשל נוסף בו לקתה הבקשה הוא באי גילוי מלוא דפי חשבון הנאמנות הקשור לפרויקט מראשיתו. המבקשים מצרפים דפים חלקיים מחשבון הנאמנות שהחל לפעול מחודש מאי 2013, היינו המועד בו המבקשים נטלו את מושכות הבנייה לידיהם לאחר שהופסקה עבודת הקבלן בפרויקט. לא צורפו לבקשה כל מסמכי חשבון הנאמנות החל ממועד הקמתו. המבקשים אינם מניחים תשתית ראייתית בנוגע לאופן התנהלותם הכספית עובר להפסקת עבודת הקבלן בפרויקט, עת ניהול הכספים היה במסגרת חשבון נאמנות אחר שהוקם מתחילת הפרויקט בשנת 2010 ונוהל ע"י הנאמן (ראו עדות המבקש 1 בעמ' 14 החל מש' 19 ואילך ועמ' 17, ש' 29-32). מדובר במסמכים מהותיים שנמצאים בשליטת המבקשים והרלוונטיים לבירור המחלוקות בין הצדדים, כאשר לא ניתן כל הסבר המניח את הדעת לאי צירופם.

לנתונים שצוינו לעיל יש להוסיף נדבך נוסף: המבקשים אינם מביאים בפני
בית המשפט את מלוא הנתונים הקשורים בעבודות הבנייה שבוצעו עד עתה ועלותן בפועל ולא הציגו מידע אודות יתרת העבודות העתידיות הצריכות להשלמת הבניה עד תום, ועלותן המשוערת.

להוכחת כל האמור לעיל, היה על המבקשים לצרף תצהיר ערוך ע"י מנהל הפרויקט המפקח על העבודות, האמון על הצד המקצועי של הבניה ואשר יש באמתחתו מלוא המידע הרלוונטי בקשר לעבודות שבוצעו בעבר והעבודות הצפויות לצורך השלמת הבניה, ושיעורן. לא נעלם מעיני, כי לסיכומיהם צירפו המבקשים, לראשונה, דו"ח ערוך ע"י המהנדס, מר יהודה, לוי אשר מונה על ידם לפקח על המשך הבנייה וסיומה. המשיבים לא התנגדו לצירוף הדו"ח האמור ולא ביקשו הוצאתו מהתיק, על אף שהמפקח לא הובא למתן עדות. לדעתי, אין בדו"ח האמור כדי להושיע למבקשים בקבלת הבקשה. אמנם, הדו"ח מכיל תיאור של מנהל הפרויקט לעבודות שבוצעו עד למועד גיוסו לצורך הפיקוח על המשך הפרויקט, וכן תיאור של יתרת העבודות הנחוצות להשלמת הבניה. ברם, מנהל הפרויקט אינו מניח בפני
בת המשפט נתונים ביחס לעלויות העבודות שבוצעו בעבר ולעליות העתידיות המשוערות. המפקח כותב בדו"ח, כי בכל הקשור לעבודות העתידיות "הכל מוזמן ובתהליכי עבודה מתקדמים, קיימים הסכמי קבלנים למעט דלתות המרחבים המוגנים". חרף האמור, לא טרחו המבקשים לצרף לבקשתם הסכמי העבודה עם הקבלנים ביחס ליתרת הבניה, או למצער הצעות עבודה, על מנת להוכיח את הוצאות הבניה העתידיות. מדובר במידע המצוי בשליטת המבקשים, ולכן לא הייתה כל מניעה כי יצורף לבקשה. מקום שלא ניתן הסבר לצירוף ראיות שיכולות היו לתמוך בעמדת המבקשים, הרי שיש לפרש מחדל זה לחובתם.

כשל נוסף כרוך באי צירוף תצהירו של חבר הוועד המנהל שבידיעתו מלוא הנתונים הרלוונטיים לנושא ניהול הכספים. במהלך חקירתו של המבקש 1 הסתבר, כי מי שהיה אחראי על ניהול הכספים, ובכלל זה ניהול מו"מ אל מול הספקים, היה חבר הועד סער קטוע. לכן, העדות שמסר המבקש 1 בנושאים אלה אינה מידיעתו האישית.

לסיכום פרק זה -
משלא גילו המבקשים מלוא הנתונים הרלוונטיים לצורך חישוב העלויות והתשלומים הקשורים בבנייה, הן לגבי העבר והן לגבי העתיד, וחלקם של כל אחד מהמשיבים בתשלומים אלה, ומשלא הוכח כי הדרישה מאת המשיבים לתשלום חיובים כספיים בקשר להמשך הבנייה עולה בקנה אחד עם הוראות הסכם השיתוף, הרי שניתן לקבוע כי המבקשים לא השכילו להוכיח קיומן של ראיות לכאורה לעילת התביעה.

במקרה שלפנינו מדובר בבקשה למתן צו עשה זמני, על פיו מתבקש בית המשפט להורות למשיבים
1-8 להעביר כספים בסכומים נכבדים לידי המבקשים והמיועדים להשלמת הבנייה. משמעו היעתרות לצו כזה היא שינוי מצב קיים, כאשר ברור כי העברת הכספים לידי המבקשים למרות המחלוקת הכספית בין הצדדים עלולה להביא למצב שסכומים אלה, אם התביעה תידחה, לא יוחזרו למשיבים, זאת בשים לב למצב הכלכלי המתואר ע"י המבקשים עצמם בבקשה.

לא אחת נפסק, כי צו עשה זמני המשנה מצב קיים ראוי שיינתן רק במשורה ובמקרים חריגים בלבד, וזאת כאשר בית המשפט נוכח כי התערבותו חיונית על מנת למנוע נזק שאינו ניתן לתיקון באמצעות פיצוי כספי הולם (רע"א 591/13 חברת אפ-גרדאבל בע"מ נ' רשות המיסים, פורסם במאגרים משפטיים (13.2.2013)). בוודאי שאין זה המצב במקרה שלפנינו, במיוחד כאשר מדובר בצו עשה זמני לתשלום כספים.

בענייננו הבקשה לצו עשה זמני מוגשת במסגרת תביעה שהינה כספית, בעיקרה, ומטרתה בעצם הינה להקדים מעין תשלום על חשבון הסעד הכספי העיקרי. הדבר דומה לעתירה לקבלת

פסק דין
חלקי,
על חלק מן התביעה הכספית, כשלמעשה סכום חלקי זה אינו שנוי במחלוקת. אין כך הדבר בנסיבות המקרה שלפנינו, שכן קיימת בין הצדדים מחלוקת אמתית בקשר לגובה הסכום הנתבע, זאת משכשלו המבקשים מלהניח לפתחו של בית המשפט, ולו ראיות לכאורה, באשר לגובה הסכומים הנדרשים במסגרת הבקשה לסעד זמני, ואופן חישובם.

אוסיף ואומר, כי בענייננו נזקיהם הנוכחיים והעתידיים של המבקשים הינם כספיים בלבד, הגם אם לשיטתם ניכרים בהיקפם. עניין זה משליך באופן מובהק גם על סוגיית מאזן הנוחות, כפי שעוד יפורט בהמשך.

עוד יצוין, כי הזהות שקיימת בין תביעתם העיקרית של המבקשים לבין בקשתם בגדר צו זה בכל הנוגע לסעד הכספי הנדרש, היינו חיוב המשיבים בהעברת כספים לצרכי השלמת הבנייה – מטה את הכף לכיוון דחיית הבקשה. ככלל, אין זה נהוג ליתן סעד זמני הזהה לסעד העיקרי המבוקש, שכן אם יינתן הצו הזמני, יתייתר הדיון בתביעה העיקרית. בדרך כלל די בקושי זה כדי שלא להיענות לבקשה לסעד זמני (רע"א 338/88 חמיס נ. שטרן, פ"ד מג (4) 552 (1989)). ערה אני לכך, כי במקרים מסוימים ניתן ליתן צו זמני, אפילו צו עשה זמני, הזהה לזה העיקרי (רע"א 2059/98 וולטה יצוב קרקע בע"מ נ' מדיטרניין בע"מ, פ"ד נב(4) 721, 732 (1998)). אולם, המקרה דנן אינו נמנה עם החריגים. אין מדובר במצב שבו המבקשים יכולים להצביע כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובתם.

במישור מאזן הנוחות, יש לזכור כי נזקיהם של המבקשים מאי מתן הצווים נחזים להיות כספיים גרידא, ומשכך הם ברי פיצוי במסגרת התובענה העיקרית. אם לא יזכו המבקשים בצווי עשה, והם
יזכו בסופו של יום בתביעתם, הרי שנזקם בתקופת הביניים ועד ההכרעה בתובענה העיקרית יהיה כספי, ועיקרו הצורך לגייס כספים ממקורות אחרים לצורך השלמת הבנייה. אף הנזקים הנוספים בדמות עיכוב בבנייה והשלמתה במועד מאוחר מן המתוכנן ומניעת זכות ההנאה המופקת ממימוש הנכסים, הם בעלי אופי של נזקי ממון וברי פיצוי במקרה של קבלת התביעה. המבקשים לא טענו, וממילא לא הוכיחו, כי במועד ההכרעה ידם של המשיבים לא תהא משגת לכיסוי מימון עלויות סיום הבנייה ששילמו המבקשים בכוחות עצמם ללא השתתפות מצד המשיבים.

כטעם נוסף לדחיית הבקשה יש לתת את הדעת לשאלת ניקיון כפיהם של המבקשים עת פונים הם לבית המשפט בסעד המבוקש, הוא סעד מן היושר. יש לזכור כי תום ליבו של המבקש במסגרת הסעד הזמני, שהוא סעד מן היושר, הינו שיקול עיקרי ולעיתים די בו בלבד כדי להכריע בבקשה זו (רע"א 6658/09 מולטילוק בע"מ נ' רב בריח (08) תעשיות בע"מ, פורסם במאגרים משפטיים (12.1.10)).
כפי שכבר צוין לעיל, נמנעו המבקשים מלהציג בפני
בית המשפט מלוא הנתונים לצורך חישוב סכום החיובים הכספיים הנטענים הן לגבי הוצאות שנגבו בעבר והן לגבי הוצאות עתידיות שטרם התגבשו.

באשר למשיבים 6-8

כאמור, מדובר ברוכשים מקוריים אשר מכרו את זכויותיהם בפרויקט לאחרים.

ביחס אליהם נטען, כי מכירת הזכויות נעשתה שלא באישור והסכמת המבקשים ובניגוד להוראות הסכם השיתוף. מנגד, טוענים המשיבים 6-8 כי המבקשים ידעו אף ידעו על עסקאות העברת הזכויות ונתנו את הסכמתם לה.

בגדר הבקשה לסעד זמני, נדרשים המשיבים הללו להשתתף במימון עלויות השלמת הבנייה בנימוק כי חרגו מהוראות הסכם השיתוף בעת העברת הזכויות כאמור לאחרים.

בין אם עסקאות העברת הזכויות נעשתה בהסכמת המבקשים, ובין אם לאו, המשיבים 6-8 כבר אינם חלק מבעלי הזכויות ואינם עוד חברים בקבוצת הרכישה.

לדידי, ההליך דנן, במתכונתו הנוכחית כסעד זמני, אינו מתאים בכדי שייערך במסגרתו בירור בשאלת אופן העברת הזכויות והתאמתן להסכם השיתוף או בסוגיית חבותם של הרוכשים המקוריים כלפי חברי קבוצת הרוכשים, וראוי כי ההכרעה בשאלות הללו תינתן לאחר קיום דיון בתובענה העיקרית לגופה.

מכל מקום, הואיל וקיימת מחלוקת כספית בין הצדדים אודות מקור החיובים הכספיים ושיעורם, הרי שגם מטעם זה דין הבקשה נגד המשיבים 6-8 להידחות.


באשר למשיבים 9 ו- 10


כאמור, צדדים אלה חלוקים עם המבקשים באשר לנסיבות הפסקת העבודה של הקבלן באתר הבנייה; בשאלה אם הגיעו היחסים החוזיים ביניהם לקיצם, אם לאו, כאשר שני הצדדים מטיחים זה בזה האשמות בדבר הפרת ההסכם שביניהם. עוד חלוקים הצדדים בשאלת תוקפם של המחאות הזכות ומכתב הפסקת העבודה ובסוגיית החיובים הכספיים הנובעים מההתקשרות ביניהם בקשר לבנייה, כאשר טענת המשיבים 9-10, בהקשר זה, היא שהמחאות הזכות הינן מותנות והן בוטלו משום שהמבקשים לא מילאו אחר התנאים המקנים תוקף להמחאות אלו.

לדידי, במסגרת דיונית זו של בקשה לסעד זמני אין מקום לקבוע מסמרות בשאלה מי מהצדדים הפר את הסכם הבנייה ומי נותר חייב כספים בקשר לעבודות הבנייה. סוגיות אלה חייבות להיבחן בתיק העיקרי. הדיון בבקשה לסעד זמני איננו מסגרת המתאימה לקביעת ממצאים עובדתיים במיוחד בנוגע לתוקפן של המחאות הזכות העומדות במרכז הבקשה לסעד זמני.

טעם נוסף לדחיית הבקשה בכל הקשור למשיבים אלה נעוץ בעובדה, כי המבקשים לא הביאו בפני
בית המשפט את מלוא הנתונים הנוגעים לסכסוך הכספי הניטש בינם לבין המשיבים 9-10. נתונים אלה רלוונטיים וחיוניים, לאור גרסת הקבלן ולפיה הוא שילם לספקים מכספו שלו, והמבקשים נמנעו מלהחזיר לו תשלומים אלה ונותרו חייבים סכומי כסף רבים בגין עבודתו בפרויקט. כך למשל, לא הניחו המבקשים בבקשתם מידע אודות התשלומים ששולמו עד כה לקבלן ובגין אלו עבודות, לא הובאו נתונים ביחס לספקים שכלפיהם מופנות המחאות הזכות, כמה שולם לכל ספק ומהי הסחורה שכל ספק מחויב לספק בקשר לבניית הדירות. זאת ועוד, המבקשים אינם מראים באם נעשו פניות לספקים בקשר לסחורות ומהי עמדתם בנדון.

בהקשר זה יובהר, כי קביעותיה של כב' השופטת תמר נסים שי במסגרת ההחלטה בבקשה למתן צו למניעת הטרדה מאיימת, בכל הקשור למערכת היחסים החוזית בין המבקשים למשיבים 9-10,
ניתנו אך לצורך ההליך שם וכסקירת רקע לבקשה האמורה, והן אינן מחייבות בגדר ההליך דנן.

בנסיבות אלו, לא ניתן להושיט למבקשים את הסד הזמני המבוקש ביחס למשיבים 9-10 מקום שניטשות מחלוקות כה עמוקות ביניהם, שעיקרן בהתחשבנות הכספית ביניהם, ואשר מצריכות בירור והכרעה במסגרת ההליך העיקרי, וכאשר קיימת גם כאן זהות מוחלטת בין הסעד העיקרי הנדרש בתביעה לבין הסעד הזמני הנדרש בבקשה דנן.
באשר לציוד המצוי באתר הבנייה, המבקשים מסרו גרסה בעלמא שלא נתמכה בראיות כלשהן. כך למשל, לא פירטו המבקשים ניסיונות המשיב 9 להוציא ציוד מהאתר ומועדם. יתרה מכך, לא הוכיחו המבקשים כי הציוד המצוי באתר הוא שלהם, כאשר מנגד טוען הקבלן לבעלות בציוד זה שנרכש על ידו לצורך המשך הבנייה בדירותיהם של המשיבים 1-5.

לסיום, יצוין כי משראיתי לדחות את הבקשה לגופה, איני מוצאת להידרש לטענת המשיבים בעניין מעמדם המשפטי של המבקשים. בקצירת האומר, יצוין כי המבקשים הינם בעצמם תובעים בתיק דנן ומיופי-כוח של יתר חברי הקבוצה. המבקשים הציגו תיעוד המאשר בחירתם כוועד מנהל מטעם חברי הקבוצה עפ"י רוב ובהתאם להוראות הסכם השיתוף. כן צירפו המבקשים בהודעה משלימה ייפויי-כוח חתומים ע"י יתר חברי הקבוצה המאשרים נקיטת ההליך דנן כנגד כל חבר קבוצה המפר את הסכם השיתוף. ערה אני לעובדה, שלא צוין על גבי ייפויי-הכוח מועד חתימתם, אך גם אם אלה נחתמו במועד המאוחר למועד הגשת הבקשה דנן, אין בכך כדי לשלול את תוקפם של ייפויי-כוח אלה. איני מסכימה עם עמדת ב"כ המשיבים, ולפיה היה צורך באישור ייפויי-הכוח ע"י נוטריון, שכן ייפויי-הכוח אינם עוסקים בביצוע עסקאות במקרקעין הטעונות רישום במרשם המקרקעין, כאמור בסעיף 20 לחוק הנוטריונים, התשל"ו-1976. מעבר לאמור יצוין, כי תקנה 28 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 מאפשרת לבעל דין לייצג בעל דין אחר והתנאי הוא הרשאה בכתב החתומה בידי בעל הדין המרשה. בענייננו, צירפו המבקשים הרשאה בכתב חתומה ע"י יתר חברי הקבוצה המתירה להם לפעול בהליך דנן בשם ובמקומם של האחרונים.




סוף דבר

משום כל הטעמים האמורים לעיל, אני מורה על דחיית הבקשה.

המבקשים יישאו בהוצאות המשיבים ובשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 12,000 ₪ לפי הפירוט כדלקמן:
סך של 4,000 ₪ למשיבים 1-5 ו- 7, סכום נוסף של 4,000 ₪ ישולמו למשיבה 8 וסך נוסף של 4,000 ₪ למשיבים 6 ו- 9-10.





המזכירות תמציא העתק ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, כ"ז אייר תשע"ד, 27 מאי 2014, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 26585-09/13 אמיר לוי, עליזה דמבסקי, רמי אהרן טייב נ' מועלם אופיר, נחום פולק, מיכל מרום ואח' (פורסם ב-ֽ 27/05/2014)