פסקי דין על אייל גור מזון איכות בע"מ | פסקי דין על מ.ש. מוצרי אלומיניום | פסקי דין על חברה למשקאות ליפשיץ ושות' | פסקי דין על שלמה מורדוך ואח' |

5367-06/12 א     29/05/2014




א 5367-06/12 אייל גור מזון איכות בע"מ נ' מ.ש. מוצרי אלומיניום בע"מ, חברה למשקאות ליפשיץ ושות' בע"מ, שלמה מורדוך ואח'








1
בתי המשפט

בבית משפט השלום
בירושלים


ת"א 5367-06-12




בפני
: כב' השופט אלכסנדר רון


תאריך: כ"ט אייר תשע"ד, 29 מאי 2014


בעניין
:

אייל גור מזון איכות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אבנר סאלם
התובעת


נ ג ד



1.מ.ש. מוצרי אלומיניום בע"מ
2.חברה למשקאות ליפשיץ ושות' בע"מ
3..שלמה מורדוך

ע"י ב"כ עו"ד שלמה מורדוך
4..יוסף כהן

ע"י ב"כ עו"ד גלעד ברבי
5.מכלוף ביטון
6.משה כהני
7..מ. בליטי מפעלי הזנה בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד יורם זריפי

8.בנק אוצר החייל בע"מ - נמחק
9.שושנה עדי
10.אדיב אפרים
11.ניסים אורי
12.עדי אברהם
13.פלימקס בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד שלמה מורדוך

14. בנק דיסקונט לישראל בע"מ - נמחק
15.יוזמה ותשואה חברה לשירותים בע"מ
16..
שמשון חברה לביטוח בע"מ - נמחקה
הנתבעים




פסק דין
על יסוד כתב התביעה ובהיעדר התנגדות עקרונית מצד מי מבין הצדדים לפירוק השיתוף (להבדיל ממחלוקות עמוקות ביחס לאופן הפירוק ונושאים נוספים), ניתן בזה

פסק דין
לפירוק השיתוף בחלקה 8 בגוש 30129 בירושלים ששטחה 1,955 מ"ר עליה בנוי היה בעבר אולם השמחות "ורסאיי", שקרס ביום 21.5.2001 [להלן – "החלקה"].



החלטה

1.
כללי

החלטה בסדרי פירוק השיתוף בחלקה נשוא הליך זה. החלטה זו ניתנת נוכח מורכבויות הכרוכות בתיק זה, ותוך שביקש בית המשפט להקפיד ולשמור על זכויות הטיעון של כל הצדדים הרלוונטיים. קודם החלטה זאת, ניתנה ביום 23.4.2014 האפשרות לכל צד החפץ בכך להביא את דעתו בני בית המשפט. ביום 22.5.2014 אף נערך דיון במעמד כל הצדדים, בו התאפשר לכל צד להשלים את טיעוניו והסבריו, ובד בבד להגיב לעמדות הצדדים האחרים. החלטה זו ניתנת רק לאחר כל זאת.

2.
מסגרת הדיון

א.
הצדדים – בעלי הזכויות בחלקה; העיקריים שבהם – התובעת, שבבעלותה, על פי הרישום כ – 38% מהזכויות בחלקה, והנתבעים 3-1 ו – 13-9 שלכולם יחדיו כ – 40% מהזכויות בחלקה. שאר בעלי הזכויות – כל אחד ודעתו, אך, ככלל, מצויים הם בשולי החזית העיקרית, הניטשת, בין שתי הקבוצות הנ"ל. החלטת בית המשפט לכשתינתן, תתבסס, הן על תמונת המצב השמאית, והן על טענותיהם המשפטיות של הצדדים, שתובאנה בפני
בית המשפט.

ב.
החלטה זו תתייחס בעיקר למחלוקות שניטשות בין הצדדים העיקריים, ולאופן התקדמות ההליך על רקע מחלוקות אלה.

ג.
העיקרית שבמחלוקות יסודה בטענת חלק מבעלי הזכויות, לפיה, שווי הזכויות שהיו להם בחלקה גדול מכפי העולה מהמרשם (לדוגמא, להבהרה – נתבע 3, אשר על פי המרשם, בבעלותו כ - 14.71% אחוז מהחלקה, טוען שחלקו בפועל עומד על 44.12%; ברקע לנטען – הצמדות ושאר טענות).

ד.
נוכח מצב הדברים האמור, נתן בית משפט זה ביום 26.11.2013 החלטה המתייחסת לסוגייה, ואולם, עוד קודם שנשקל האמור בהחלטה זו וקודם שאולי סברו מי מבין בעלי הזכויות להעמידה לביקורתה של ערכאת הערעור, הוגשה לבית המשפט המחוזי בירושלים על ידי בעלי זכויות הסבורים שחלקם בזכויות בחלקה גדול מכפי העולה לכאורה מהמרשם, בקשה בהליך נפרד (ה"פ 35590-10-13).

ה.
בהמשך לאמור, נתן בית המשפט המחוזי את החלטתו ביום 26.1.2014 ולפיה בשאלת היקף זכויותיו של כל שותף בקרקע יידון ויכריע בית משפט זה. על רקע האמור, מונח נושא זה על שולחני, ודומה, הוא המורכב מבין השאלות הכרוכות בהליך דנן הטעון דיון והכרעה. ער אני לשאלה האם התמקדה ההחלטה אך בשאלת הסמכות או מעבר לכך, אך דומני, שברור, שאילו סבר בית המשפט המחוזי, שיש לחלק את הזכויות בדיוק על פי הרשום, די היה במשפט קצר בכיוון זה (ומה גם שעל הפרק מקרקעין מוסדרים), ואף לשאלת הסמכות לא היינו נזקקים. לשון אחר: גם בית המשפט המחוזי קיבל, שייתכנו מצבים, בהם יהא הבדל בין אחוז החזקת הזכויות בנכס, לבין החלק מהתמורה שראוי שיקבל כל בעל זכויות בסופו של תהליך. ולמעשה, המודעות לצורך בקביעת שווי זכויותיו של כל שותף גם משתמעת מהחלטה זו.

3.
מחלוקת הזכויות – סדרי דין להכרעה

א.
נוכח החלטת בית המשפט המחוזי, נדרש עתה בית משפט זה לקבוע סדרי הדיון בטענה זאת.

ב.
דומני, שאין מנוס מקביעת סדרי דין שבמרכזם הפקדת השאלה בידיו של מומחה, שמאי בכיר ומנוסה, שיתמנה על ידי בית המשפט, שיגיש חוות דעת בשאלה האמורה. לאחר זאת ייתכן שייאלץ בית המשפט גם למתן אפשרות להשלמות ראייתיות מצד בעלי הדין, טיעון וסיכומים. מעבר לכך עוד ארחיב כדלקמן:

1.
ראשית, כי עיקר תפקידו של השמאי נוגע לשאלת חלקו היחסי האמיתי של כל בעל זכויות בנכס בכללותו: האחוז משווי הנכס. הגם, שפשיטא, שחלוקת הזכויות בין הצדדים, על פי המרשם, תהווה לדידו של השמאי שימונה, בחינת נקודת מוצא, מנוע השמאי מלהתבסס על הנחה חלוטה, ששווי הזכויות בחלקה זהה לחלוטין לחלוקה הרשומה.

2.
נתון מרכזי נוסף, אם כי, לטעמי, לא בלבדי, נוגע להצמדות. בנקודה זו עוד אוסיף ואבהיר, שאינני בדעה שקריסת הבניין משמעה מחיקה מעיקרא של התקנון, לפחות בכל הקשור לשאלה איזה חלקים צמודים היו למי מבין בעלי הזכויות, ושווים היחסי. ער אני לכך שבמסגרת טיעוניו טען עורך דין בניטה, שמשעה שחרב הבית המשותף חרב למעשה גם התקנון. ברם, דומני, שמהחלטת בית המשפט המחוזי דלעיל השתמע, ההיפך: פשיטא לי, שאילו סבר בית המשפט המחוזי, שאין משמעות לדבר מלבד המרשם, היה ניתן לכך ביטוי ברור במסגרת אותה החלטה, ולא היה מורה בית המשפט המחוזי על העברת הנושא לדיון, טיעון והכרעה נרחבים לבית משפט זה. ומעבר לכך, עניינית, משעה שעניין לנו לחלק בצורה הגונה את שווי החלקה, ראוי לנו גם לבחון, לפחות כמידת הניתן,
מה היה שווים האמיתי של זכויותיו של כל בעל זכויות בחלקה זאת (ולמשל – אם לשניים מבעלי הזכויות אותו חלק יחסי במרשם, אך לאחד מהם צמוד גם שטח שניתן לייחס לו ערך כלכלי, עשוי הדבר לקבל ביטוי, וכו'):-

"תקנון מוסכם של בית משפט הוא הסכם בין בעלי הדירות לבין עצמם, ומשנרשם בפנקס הבתים המשותפים ניתן לו מעמד קנייני... בין היתר, ניתן להסדיר במסגרתו הצמדה של חלק מסוים מן הרכוש המשותף לדירה..הגדלת ניצול אחוזי בניה על ידי בעל דירה מסוים.. ועוד... לזכויות מעין אלה, מטבע הדברים, ערך כלכלי לנהנים מהן... כליית הבית המשותף והמשטר הקנייני הנובע מביטול הרישום גורם לבעלי הנכס 'הלם קנייני': בעלות נפרדת שהפכה לפתע – ובלי שניתן היה לשער את הדבר מראש – שותפות מאונס... התקנון הכיל הוראות בעלות מעמד קנייני וערך כלכלי. ביטול הרישום אינו מביא לאיונו של ערך זה" [
דברי כבוד השופט פוגלמן ברע"א 3463/11 עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח'
נ' עופר מרכזים בע"מ (פורסם בנבו, 16.1.2013)

3.
ומעבר לכך, לא אמנע מהשמאי לקחת בחשבון שיקולים נוספים, הרלוונטיים להערכת שווי הזכויות, כגון מי שהיה בידו נכס הפונה לחזית הרחוב המסחרי וכל כיוצא בזה.

4.
מומחה מטעם בית המשפט

בהסכמת בעלי הזכויות העיקריים, מתמנה בזה כשמאי מטעם בית המשפט מר ציון חי באדי. אשר לאופן בו יתנהל לקראת הכנת חוות הדעת, תינתנה הוראות נוספות שנועדו להקפיד דיונית על זכויות הצדדים (בפרט, שיידע כל צד איזה חומר הוגש לשמאי על ידי מי מבין חבריו וזאת עוד קודם עריכת חוות הדעת).

5.
הוצאות המומחה

מטעמים פרקטיים, בשלב ראשון ישאו בהוצאותיו שני הצדדים העיקריים שנחלקים בנושא, התובעים המיוצגים על ידי עורך הדין סאלם, הם אלה שנקטו בהליך ועל פי המרשם, בידם חלק ניכר מהזכויות בקרקע, וכן מקבץ הצדדים המיוצגים על ידי עורך הדין מורדוך, שהם אלה הטוענים שמרשם הזכויות מביא בפועל לקיפוחם. הטלת סכומים עתה על בעלי זכויות רבים נוספים, תסרבל עתה את ההליך, שלא לצורך. עם זאת, יצוין כבר עתה, שבבוא העת ישא כל אחד מבעלי הזכויות, לרבות מי שבידיו זכויות מועטות, בחלקו היחסי בעלויות.

המומחה מוסמך לקבוע את שכר טרחתו, אך במקביל רשאי מי מבין הצדדים החפץ בכך להשיג על גובה שכר הטרחה, ובית המשפט יכריע בדבר, לא לפני שנתן למומחה את זכות התגובה. כאמור, בשלב ראשון ישאו בהוצאותיו שני הצדדים הנ"ל, בחלקים שווים.

6.
שאלת עיתוי המכירה

לצד האמור נחלקים הצדדים האם לא יהא נכון להוציא את החלקה למכירה כבר עתה לכל המרבה במחיר. לגישה זו, ממילא עד שיגיע הליך המכירה לסיומו ותתקבל התמורה, תסוכם גם חלוקת הזכויות בין הצדדים, ומכל מקום, עשויים שני חלקיו של ההליך להתנהל במקביל: מכירה לכל המרבה במחיר, ובירור שמאי, ראייתי ומשפטי, של האחוז המגיע לכל בעל זכויות. נתתי את דעתי לנושא, בפרט בשים לב לתקופה הארוכה שחלפה מאז קרס הבניין ועד שהוחל בהליכים אלה. עם זאת, הגעתי לכלל מסקנה, שלא יהא הדבר נכון.
ראשית, ברצון חלק מבעלי הזכויות הממשיים לנסות ולרכוש את החלקה, ולצורך זה ראוי שיידעו מה בדיוק היקף זכויותיהם בה (מכאן שיש להכריע בשאלה זו קודם לכל הקשור במימוש החלקה או הקמתה מחדש). לשון אחר: ממילא לא יוכל המימוש בפועל של החלקה להתקדם באופן רציף, מוסדר ואפקטיבי, קודם שתובהר תמונת המצב המלאה מבחינת הזכויות בחלקה וכלפי מטילי עיקולים, בעלי משכונות, וכל כיוצא בזה. נסיון ב"כ התובעת להציע פיתרון מדויק ופרקטי לשאלה זו, לטעמי, לא צלח. לצד האמור נטען להפסדים כלכליים רבים נוכח העיכוב במכירה. ברם, גם כלכלית אינני משוכנע שמכירה מהירה, שממילא גם לא תתאפשר, ותוביל לכסף רב בקופת הכונסים, תביא רבית גבוהה יותר משינויים צפויים בשווי הקרקע, המצויה במקום מסחרי מרכזי. ספק, אפוא, אם ראוי לכפות על המתנגדים למכירה מהירה, מהלך, שיש ספק של ממש בכדאיותו. טעם נוסף נעוץ בעובדה, שממילא הליך המימוש כרוך בקשיים לא מבוטלים, בפרט נוכח עיקולים, הערות אזהרה, כינוסי נכסים ועוד שהוטלו על בעלי זכויות שונים (עיין בהרחבה בסעיף 6 לחוות דעתו המקורית של השמאי ציון חי באדי). הטיפול באלמנטים מסבכים אלה, ממילא יתאפשר ביתר קלות כשיהיה ברור לכל אחד מבעלי הזכויות, שייאלץ להתמודד עם עיקולים על זכויותיו וכל כיוצא בזה, מה בדיוק חלקו.

7.
שאלה נוספת לעתיד לבוא: רצון בעלי זכויות לקומם את הבניין

ולבסוף, ער אני גם לרצונם של אחדים מבעלי הזכויות לקומם את המבנה. כאמור בהחלטתי מיום 26.11.2013, צופה אני קשיים לא מבוטלים בכיוון זה. עם זאת, דומה, לא ראוי כלאחר יד למנוע מבעלי הזכויות החפצים בכך את האפשרות לנסות ולשכנע, שזאת הדרך המיטבית בנסיבות העניין. ברם, לא יוכל אף בעל זכויות לנסות ולהוביל מהלך בכיוון זה קודם שיידע מה אחוז חלקו בחלקה ובכמה עליו לרכוש את היתר מהאחרים. היינו, גם נוכח טענה זו ראוי שיוכרע חלקם של בעלי הזכויות השונים בחלקה קודם המעבר לשלבי המימוש בפועל.

8.
אופרטיבי

א.
נתבקשתי לשקול מינוי כונסי נכסים לאלתר. ייתכן שניתן היה לעשות כן. ואולם, ספק מה הטעם בכונסים, כשבינתיים, לפחות עד לחוות דעת השמאי, לא יורשו לכל פעולה אופרטיבית. ימונו הכונסים כשיהיה לכך טעם, לא לפני שמלאכת השמאי תגיע לשלב המתאים.

ב.
מוסמך כל אחד מהצדדים לפנות לשמאי חי באדי, ולהעביר לידיו החלטה זו. בד בבד, מוסמך השמאי ואף נדרש לפנות לבית משפט זה לקבלת הנחיות שיאפשרו הליך שמאות מאוזן, שקוף, מדויק ומוסדר ביחס לחלקו של כל אחד מבעלי הזכויות בחלקה.

9.
להמשך דיון, אלא אם כן תינתן החלטה אחרת, ליום 11.9.2014 בשעה 14:00.

ניתנה היום, כ"ט אייר תשע"ד, 29 מאי 2014, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 5367-06/12 אייל גור מזון איכות בע"מ נ' מ.ש. מוצרי אלומיניום בע"מ, חברה למשקאות ליפשיץ ושות' בע"מ, שלמה מורדוך ואח' (פורסם ב-ֽ 29/05/2014)