פסקי דין על מור יוסף אליהו | פסקי דין על כהן אבי | פסקי דין על כהן יונית | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל |

1100/00 א     28/12/2004




א 1100/00 מור יוסף אליהו נ' כהן אבי,כהן יונית,מינהל מקרקעי ישראל




1


בתי המשפט
בית משפט מחוזי באר שבע
א 001100/00


בפני
:
כבוד השופט ברוך אזולאי
-ס.נשיא
תאריך:
28/12/2004



בעניין:
מור יוסף אליהו




עו"ד קדוש מיכאל

תובע

נגד



1 . כהן אבי

2 . כהן יונית

3 . מינהל מקרקעי ישראל




עו"ד אהוד ערב

נתבע


פסק דין

א. ההליך

1. מדובר בתביעה להורות על אכיפת הסכם מכר ועל רישום זכויות הנתבעים ביחס לזכות החכירה והחזקה במשק בשטח של כ – 35 דונם, עליו קיים בית בן שלושה חדרים בשטח בנוי של כ- 94 מ"ר במושב גבועלים מס' 15, הידוע כחלקה 15 בגוש 773 (להלן: "המשק").

ב. עיקרי העובדות

2. בתאריך 6.8.96 נחתם זכרון דברים בין נתבע 1, אבי כהן, ובין התובע, לפיו מכר נתבע 1 לתובע את זכויותיו במשק האמור במחיר של 60,000$. עם חתימת זכרון הדברים שילם התובע לנתבע 1 סכום של 12,000$ ונקבע בזכרון הדברים כי סכום נוסף של 8,000$ ישולם עם חתימת ההסכם, והיתרה, בסך 40,000$, תשולם ביום הפינוי.
באותו זכרון דברים נקבע כי תוקפו של זכרון הדברים יהא מותנה בכך שהתובע יתקבל כחבר במושב, שאם לא כן, יוחזר לתובע הסכום של 12,000 $ צמוד לריבית הקבועה בבנק לאומי.
בתאריך 30.12.96 נחתם בין התובע ובין הנתבעות הסכם מכר ביחס לאותו נכס, בו נקבע כי מחיר הנכס יהיה סכום השווה ל 60,000$, שסכום השווה ל – 19,236$ שולם ביום 6.11.96, סכום השווה ל – 10,000$ שולם ביום 31296, והיתרה השווה לסכום של 30,760 $, תשולם עד ליום 1.12.98, בכפוף לסילוק משכנתא שרבצה על המשק. כמו כן נקבע בהסכם כי החזקה במשק תימסר לתובע עד ליום 1.1.97, וכן שאם המוכרים לא יסלקו את המשכנתא עד ליום 1.12.98, יהיו הקונים רשאים לסלק את יתר המשכנא ולקזז את הסכום מיתרת הסכום שעליהם לשלם למוכרים. בנוסף, נקבע בהסכם שמס שבח ודמי הסכמה ישולמו על ידי המוכרים ומס רכישה ישולם על ידי הקונים. באותו הסכם לא היתה התייחסות לתנאי של קבלת התובע כחבר המושב, כפי שהיה בזכרון הדברים.
מנימוק זה והואיל ולא ניתן היה לבצע את העברת הרישום של הזכויות במשק על שם התובע בלי שיתקבל כחבר במושב, חתמו המוכרים באותו יום על תצהיר לפני עורך דין נתנזון, בו נאמר, שהנתבעים מסכימים לבטל את עסקת המכר של המשק, הרשומה על שמם, וכי אין להם כל התנגדות שהמשק יימכר על ידי התובע לכל אדם לפי ראות עיניו, וכי תצהיר זה מחייב אותה, את יורשיהם ואת יורשי יורשיהם, וכן שהחל מיום 1.1.97, יש לראות את התובע כבעל כל הזכויות וכל החובות של המשק, וזאת לאור ההסכם מיום 31.12.96.
בקשת התובע להתקבל כחבר האגודה נדחתה. בינתיים הוכרזו התובעים כפושטי רגל, הם שיפצו את הדירה במשק ומתגוררים בה, לא סילקו את המשכנתא, ולא שילמו מס שבח.

טענות הצדדים
3. לטענת התובע, בנוסף לסכומים האמורים, הוא שילם לנתבע 1 סכום נוסף, השווה 25,000$, ביום 1.1.97, כאשר הדבר אושר בחתימת יד הנתבע 1 כסכום שקיבל מהתובע על חשבון המשק סכומים נוספים של 15,000 ₪ השווים ל – 4,520.79 $. ביום 11.3.97, סכום של 30,000 ₪, השווה ל –8,928.57$ ביום 20.3.97 וסכום השווה ל – 1,488 בסך 5,000 ₪ בחודש 3/97, כך שהוא שילם לתובעים סכום כולל השווה ל 69,172$ עבור המשק, אף שהתובעים לא סילקו את המשכנתא. לדבריו הוא שילם את מלוא התמורה בסך 60,000$, אף שהנתבעים לא סילקו את המשכנתא, הואיל והיו יחסי אמון בינו לבין הנתבעים על רקע יחסי עבודה ביניהם, ואת יתרת הסכום השווה ל - 9,172$ הוא (התובע) שילם לנתבע 1 עבור שיפוצים שעשה נתבע 1. כמו כן שילם התובע את מס הרכישה, בעוד שהנתבעים לא שילמו את מס השבח ודמי ההסכמה שהיה עליהם לשלם ולא סילקו את המשכנתא, כאשר מס שבח עמד ביום 18.12.01 על סכום של 36,715 ₪ ויתרת חוב המשכנתא עמדה ביום 31.12.99, על סכום של 171,143 ₪.

4. לטענת הנתבעים, הסכומים היחידים ששולמו על ידי הנתבע הגיעו ל - 29,236 $ עד לחתימת ההסכם, בעוד שהסכומים הנוספים ששילם התובע לנתבע 1, שולם לו עבור עבודות שהוא ביצע לתובע ועבור השלמת סכום המכירה ל – 100,000 $, הואיל ומחיר המכירה האמיתי המוסכם היה 100,000 $, בעוד שבהסכם נרשם מחיר של 60,000 $ לפי בקשת התובע.
לדבריו הוא חתם על אישור שקיבל סכום השווה ל – 25,000$ ביום 1.1.97, עבור המשק, מתוך לחץ ועל פי דרישת התובע, כאשר הסכום האמור שולם לו עבור עבודות שביצע ועבור הפרש המחיר שהגיע לו עבור המשק. לדברי הנתבע 1, אין זה סביר שהתובע ישלם את מלוא המחיר עבור הדירה בטרם סולקה המשכנתא.

5. מטעם התובע העיד התובע עצמו מטעם הנתבעים העיד נתבע 1. שניהם חזרו בעדויותיהם על עיקרי טענותיהם. כמו כן, הוגשו מסמכים מטעם שני הצדדים.

דיון
מהימנות הגרסאות

6. מעיון בחומר הראיות ובטענות הצדדים, נראה לי שיש לקבל את גרסת התובע ביחס לסכום השווה ל – 25,000$ ששולם ביום 1.1.97, שלגביו אישר נתבע 1 שהוא קיבל אותו על חשבון המשק. לטענת נתבע 1 שהוא אישר שקיבל את הסכום האמור עבור העבודות שביצע או עבור הפרש המחיר בין המחיר עליו הוסכם ובין המחיר שנרשם בהסכם, אינה נראית לי סבירה ומהימנה. התובע והמוכר המשיכו לבצע עבודות ושררו ביניהם יחסי אמון עד למועד בו הוכרז הנתבע 1 כפושט רגל, ואלמלא הכרזתם של הנתבעים כפושטי רגל, יתכן שהיו ממשיכים לשרור אותם יחסי אמון ביניהם, ולא נראה לי כסביר שנתבע 1 נדרש לחתום וחתם על כך שקיבל 25,000$ עבור המשק, כאשר הסכום האמור שולם לו עבור עבודות שביצע או עבור הפרשי המחירים בין המחיר האמיתי ובין המחיר הרשום.
העובדה שהסכום האמור שולם בשיק תומכת בגרסת התובע. לא נראה לי כסביר שהתובע ישלם את סכום ההפרש בין המחיר האמיתי ובין המחיר הרשום בשיק, ולא נראה לי כסביר שהנתבע יתן עבורו קבלה בה יצויין שהתשלום התקבל עבור המשק, בעת שקבלה כזאת יכולה לשמש כראיה לכך שהסכום שולם עבור המחיר הרשום בהסכם.
אני ער לטענת נתבע 1, שאין זה סביר שהתובע ישלם את מלוא המחיר המוסכם בטרם יסלקו הנתבעים את המשכנתא שרבצה על המשק, אף שלפי ההסכם רשאי היה התובע לשלם את יתרת הסכום רק ביום 1.12.98, כשנתיים מאוחר יותר, וגם אז רק לאחר סילוק המשכנתא, אך כאשר אני צריך לשקול את מידת אי הסבירות של טענות הצדדים, ולהעמיד את טענת התובע שהוא שילם את מלוא המחיר לפני הזמן אף שהמשכנתא לא סולקה, מתוך יחסי אמון, מול טענת נתבע 1, שהוא חתם מתוך לחץ על כך שקיבל סכום השווה ל – 25,000$, עבור המשק, כאשר הסכום שולם עבור עבודות שביצע עבור התובע, נראה לי שגרסת נתבע 1 פחות סבירה ויש להעדיף על פניה את גרסת התובע.
ביחס לסכומים הנוספים ששילם התובע עבור המשק לטענתו, נראה לי שהתובע לא הרים את נטל הראיה המוטל עליו בקשר לכך.
באשר לטענת נתבע 1 שהמחיר המוסכם היה 100,000$, נראה לי שהדבר לא הוכח כדבעי.
הנתבע 1 כבש את הטענה האמורה, לא העלה אותה בכתב ההגנה המקורי והעלה אותה רק מספר שנים לאחר מכן, בעת שהוגש כתב ההגנה המתוקן, ובנסיבות העניין נראה לי שלא ניתן לסמוך על עדותו בקשר לכך.
מנגד, נראה לי שאכן שררו יחסים מיוחדים בין התובע לבין נתבע 1, שבעקבותיהם הסכים התובע להקדים את יתרת התשלום עבור המשק, בטרם סולקה יתרת המשכנתא, כאשר מערכת יחסים זאת נמשכה עד למועד בו הוכרז נתבע 1 כפושט רגל.

7. המצב המשפטי

מן ההיבט המשפטי, נראה לי שבזכרון הדברים שנחתם ביום 6.8.96, היה תנאי מתלה בהסכם, לפיו תוקפו של זכרון הדברים יהיה תלוי בכך שהתובע יתקבל כחבר האגודה שבמסגרתה מאוגדים חברי המושב, אך בעת חתימת ההסכם ביום 30.12.96, היה כבר ידוע לשני הצדדים כי המושב דחה, נכון לאותו מועד את בקשתו של התובע להתקבל כחבר המושב, ובאותו עת גמלה אצלם ההחלטה לחתום על ההסכם, אף שידעו שהתובע לא התקבל כחבר האגודה, ואף שהיה אז יסוד לחשש שהתובע לא יתקבל כחבר האגודה. באותה עת היה ידוע לצדדים שהתובע לא יוכל לרשום את הזכויות במשק על שמו, בלי שיתקבל כחבר האגודה, ועל כן חתם הנתבע על התצהיר המאשר כי הוא מוותר על זכויותיו במשק, כי הוא מכיר בזכויות התובע כבעל זכויות בלעדיות במשק וכי הוא מסכים שהמשק יימכר על ידי התובע לכל אדם אחר. העובדה שהתנאי המתלה הקשור לחברות הנתבעים במושב, שנכלל בזכרון הדברים, לא נכלל בהסכם, והעובדה שבין שני המועדים האמורים, נדחתה בקשת הנתבע 1 להתקבל כחבר במושב, מצביעות על כך כי הצדדים היו מודעים לכך שלא יוכלו לרשום את הזכויות במשק על שם הנתבעים, בלי שיתקבלו כחברים באגודה, ובכל זאת החליטו לחתום על ההסכם, כך שמבחינתם ההסכם יהיה בר תוקף במערכת היחסים ביניהם ללא כל תנאי מתלה.
במצב שנוצר, בו נבצר מהם לרשום את הזכויות במשק על שם התובע, נבצר גם מנתבע 1 לגרור את המשכנתא למשק במושב אחר, שאותו רצה לרכוש, ומסיבה זאת גם נבצר ממנו לסלק את המשכנתא.
במצב זה, המשיכו שני הצדדים במערכת היחסים העסקית ביניהם, כאשר התובע השלים עם העובדה שהזכויות אינן נרשמות על שמו, עד לשלב בו נודע לו על כך שהנתבעים הוכרזו כפושטי רגל.
בעניין זה טען ב"כ הנתבעים כי ההסכם החלופי, המשתקף בתצהיר מיום 30.12.92, נועד רק להבטיח את החזר הכספים ששילם התובע לנתבע 1 ויש לראות אותו כשיעבוד נכס בערובה לחיוב שלא נרשם עליו חלים הוראות חוק המשכון.
טענה זאת לא הוכחה כראוי. נתבע 1 לא זכר בעדותו מדוע נערך אותו תצהיר, בעוד שהשילוב של ההסכם מיום 30.12.96 והתצהיר האמור, מצביעים על כך שמדובר בעסקת מכר של זכויות הנתבע 1 במשק, כאשר עריכת התצהיר נועדה לאפשר לצדדים לממש את העסקה גם בלי שהתקבלו הנתבעים כחברים באגודה.

מסקנות

8. במצב זה לא ניתן להיענות לסעד המבוקש במלואו, בכך שיינתן

פסק דין
המורה לרשום את המשק על שם הנתבעים בלי שיתקבלו כחברים באגודה, אך ניתן להצהיר על כך שהסכם נכרת ללא כל תנאי, וכי ההסכם הינו בר תוקף במערכת היחסים בין התובע ובין הנתבעים, וכך אני קובע.
כמו כן ניתן וראוי להורות לנתבעים לפנות את המשק, ולמסור את החזקה במשק לתובע, בלי שיהא בכך כדי לפגוע בכל זכות וטענה שיש לצדדים שלישיים, כמו האגודה בה מאוגד המושב או הבנק שלזכותו ניתנה המשכנתא וזכויות של גורמים נוספים שאינם צד לדיון, וכך אני מורה.
בקשר לכך מומסך בית משפט זה להורות על פינוי מקרקעין כחלק מהסעד העוסק באכיפת הסכם חכירה, הנתון לסמכות בית משפט זה, ואין מדובר במתן סעד של פינוי במסגרת של חזקה ושימוש במקרקעין, הנתון לסמכות בית משפט השלום.
כמו כן, אני מחייב את הנתבעים, לשלם לתובע יחד ולחוד הוצאות משפט ושכ"ט עורך דין בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ.

ניתנה היום ט"ז בטבת, תשס"ה (28 בדצמבר 2004) בהעדר הצדדים
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים

ברוך אזולאי
, שופט
ס. נשיא




001100/00א 055 לירון








א בית משפט מחוזי 1100/00 מור יוסף אליהו נ' כהן אבי,כהן יונית,מינהל מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 28/12/2004)