פסקי דין על מאור יצחק רפאל | פסקי דין על ציון צדק

55574-12/11 א     11/08/2014




א 55574-12/11 מאור יצחק רפאל נ' ציון צדק








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 55574-12-11 רפאל נ' צדק





בפני
כב' השופט אברהם רובין
, סגן הנשיאה


התובע

מאור יצחק רפאל


נגד


הנתבע

ציון צדק



פסק דין



1.
כללי

התובע שכר מהנתבע מבנה במטרה להשכירו לצדדי ג' בשכירות משנה ולהפיק ממנו רווחים. התובע טוען, כי לאחר שהוא השקיע ממון רב בשיפוץ המבנה והשכרתו, גרם הנתבע להפסקת החוזה. על כן התובע דורש פיצוי בגין הרווחים שהיו צפויים לו אילו החוזה היה מוארך בשנה נוספת, ולחילופין דורש התובע פיצוי בגין ההשקעות שהשקיע בשיפוץ המבנה.

2.
העובדות

התובע עוסק בתיווך נדל"ן. הנתבע הוא בעל הזכויות בבניין שבו עשר יחידות דיור, המצוי ברחוב יפו 63 ירושלים (להלן: "הבניין"). ביום 15.10.02 כרתו הצדדים "הסכם ניהול נכס", לפיו התחייב התובע לנהל בשם הנתבע את הבניין תמורת עמלה בשיעור של 20% מדמי השכירות (ראו נספח א'2 לתצהיר התובע). זמן קצר לאחר מכן, ביום 3.12.02, המירו הצדדים את מתכונת ההתקשרות מ"חוזה ניהול" ל"הסכם שכירות" (נספח א'1 לתצהיר התובע). על פי הסכם השכירות שכר התובע את כל הבניין מהנתבע תמורת סך של 5,580 ₪ לחודש. בסעיף 1 להסכם נקבע כי תקופת השכירות היא לשנה אחת, מיום 1.1.03 ועד ליום 31.12.03, ובסעיף 10(א) להסכם נקבעה אופציה להארכת ההסכם בשנתיים נוספות. על תנאי מימוש האופציה יש מחלוקת בין הצדדים והדבר יידון בהמשך פסק הדין. בסעיף 4(א) להסכם נקבע כי לתובע נתונה הזכות להשכיר לאחרים כל חלק מהבניין מבלי לקבל את רשותו של הנתבע לכך, ולגבות את דמי השכירות לכיסו. בסעיף 4(ב) להסכם נקבע כי הנתבע יהיה מחויב להסכמי השכירות שיכרות התובע עם שוכרי המשנה במהלך תקופת השכירות, וזאת לתקופה של שנה מיום חתימת כל הסכם שכירות שכזה. על פי ההסכם, בתום תקופת השכירות היה על התובע להשיב את הבניין לנתבע, ברם בסעיף 4(ג) להסכם נקבע כי במקרה כזה יהיה זכאי התובע לקבל 20% מדמי השכירות שמשלמים שוכרי המשנה שהוא הכניס לבניין, וזאת כל עוד הסכם שכירות המשנה עם שוכר המשנה עומד בתוקפו.

3.
לאחר חתימת ההסכם תפס התובע את החזקה בבניין, והחל לטפל בהשכרת יחידות הדיור שבו. בין הצדדים נטושה מחלוקת בשאלה מה היה מצבו הפיסי של הבניין כאשר קיבל אותו התובע לחזקתו, והאם הוא היה מאוכלס. התובע טוען כי הוא קיבל את הבניין במצב פיסי ירוד וכי הוא היה ריק ברובו משוכרים. לדברי התובע, הוא נאלץ לשפץ את יחידות הדיור בעלות של 110,000 ₪, ורק אחרי כן הוא הצליח להשכיר את כל יחידות הדיור. הנתבע כופר בטענות אלו מכל וכל, וכמובן שגם מחלוקת זו תידון בהמשך פסק הדין. כך או כך, בתום שנת השכירות הראשונה ממשו הצדדים את האופציה והאריכו את ההסכם בשנה נוספת עד לסוף שנת 2004.

4.
בבניין אשר בו מדובר קיימת גם יחידת דיור שהייתה תפוסה על ידי דיירת מוגנת. בסעיף 8 להסכם השכירות נקבע כי התובע יהיה רשאי להשכיר גם יחידה זו בשכירות חופשית כשתתפנה הדירה. הדיירת המוגנת הלכה לעולמה ביום 3.5.03, אולם הדירה לא התפנתה כיוון שבנה תפס בה חזקה. במצב דברים זה, נשכרו שרותיו של עו"ד ליבוביץ אשר נקט בהליכי פינוי נגד הבן. בהקשר זה אף חתם הנתבע על מסמך (נספח 23 לכתב התביעה. וראו – עמ' 35 ש' 32, שם אישר הנתבע את חתימתו על המסמך), לפיו התובע שילם לבקשת הנתבע את אגרת המשפט ואת שכר טרחתו של עו"ד ליבוביץ, וכי התובע יהיה זכאי לכספים אלו חזרה בתוספת כל סכום שיפסוק בית המשפט כהוצאות או כשכ"ט עו"ד. בסופו של דבר, תביעת הפינוי התקבלה ב

פסק דין
מיום 4.11.04, אשר חייב את בנה של הדיירת המנוחה בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ. בפועל מסר הבן את החזקה בדירה ביום 15.3.05 (ראו – נ/4), אך הנתבע לא השיב לתובע את הסכומים ששילם לעו"ד ליבוביץ, וכן לא שילם לו את הוצאות המשפט שנפסקו ושולמו על ידי הבן.

5.
לקראת סוף שנת השכירות השנייה, קרי- לקראת סוף שנת 2004, הודיע התובע לנתבע כי אין בכוונתו להאריך את ההסכם בשנה נוספת, ובהמשך לכך הוא החזיר את החזקה בבניין לנתבע. זמן קצר לאחר מכן, ביום 11.1.05 חתם הנתבע על מסמך "התחשבנות" עם התובע (ראו – נספח ג' לתצהיר הנתבע). הנתבע טוען כי מסמך "התחשבנות" זה הסדיר באופן סופי את המחלוקות בין הצדדים, ואילו התובע כופר בכך מכל וכל.

6.
אחר הדברים האלה, הגיש התובע בשנת 2005 תביעה לבית דין דתי נגד הנתבע, ברם תביעה זו לא התבררה בשל סירובו של הנתבע להתדיין בפני
בית הדין. לאחר מכן, בשנת 2009, הגיש הנתבע תביעה נגד התובע, בטענה שהתובע גרם נזק למושכר, ברם גם תביעה זו לא התבררה לגופה כיוון שהיא נמחקה בהסכמת הצדדים.

מכאן התביעה שלפניי.


7.
טענות התובע


טענתו המרכזית של התובע היא, שהנתבע סיכל את מימוש האופציה לשנה השלישית, ובכך גרם לאובדן הרווח שהיה צפוי לתובע בשנה זו. לדברי התובע, במהלך שנת 2004 החל הנתבע לפקוד את המושכר לעיתים תכופות ולהטריד את שוכרי המשנה. התובע מוסיף וטוען כי לאחר שהתקבל פסק הפינוי נגד בנה של הדיירת המוגנת החל הנתבע לבקר בבניין יום יום, להשמיץ את התובע בפני
שוכרי המשנה שלו ולהסית אותם לכרות עמו חוזי שכירות במקום אלו שנחתמו עם התובע. התובע מוסיף וטוען, כי הנתבע הפר את ההסכם ביניהם בכך שלא החזיר לו את הוצאות המשפט בגין פינוי הדירה התפוסה, ובכך שלא אפשר לו להשכיר דירה זו. לטענת התובע, הנתבע הפר את החוזה גם בכך שלאחר תום ההסכם ביניהם לא העביר הנתבע לתובע 20% מדמי השכירות שגבה משוכרי המשנה. ולבסוף, התובע טוען כי הנתבע הפר את ההסכם גם בכך שהשכיר את חצר הבניין ונטל את דמי השכירות לידיו. לנוכח טענות אלו דורש התובע סכום של 220,000 ₪ בגין הפסד הרווחים, ולחילופין את אותו הסכום בגין ההשקעות שהשקיע התובע בבניין.

8.
טענות הנתבע

הנתבע טוען כי התביעה התיישנה, מפני שהיא הוגשה ביום 29.12.11 בעוד שהנזקים להם טוען התובע התגבשו לפני שהתובע עזב את הבניין לקראת סוף שנת 2004. הנתבע מוסיף וטוען כי התובע מנוע מלתבוע סכום כלשהו כיוון שהצדדים ערכו התחשבנות סופית ביניהם זמן קצר לאחר שהתובע עזב את הבניין. הנתבע מכחיש כי הוא סיכל את הארכת החוזה לשנה שלישית, ולדבריו התובע הוא שהחליט מסיבותיו הוא שלא להאריך את ההסכם. הנתבע מכחיש את טענת התובע בנוגע להשקעות שהשקיע בבניין. לדבריו, המבנה נמסר לתובע במצב סביר כאשר רוב יחידות הדיור מושכרות. ולבסוף, הנתבע טוען שהתובע לא זכאי לסכום כלשהו בקשר עם הדירה התפוסה שפונתה כיוון שלדברי הנתבע הוא זה ששילם לעו"ד ליבוביץ את שכר טרחתו.


דיון והכרעה

9.
התיישנות

תביעה שאיננה במקרקעין מתיישנת בתום שבע שנים מיום הולדת עילת התביעה (סעיפים 6-5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958). למושג "עילת תביעה" משמעויות שונות בהקשרים שונים, ובהקשר של דיני ההתיישנות מושפעת משמעות המושג ”עילת תביעה" מן המגמה לפרש את דיני ההתיישנות בצמצום (ראו-ע"א 9413/03 אלנקאווה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, פורסם בנבו (22.6.08). על כן:


"המבחן המקובל של "עילת תובענה" לצורך התיישנות מחייב, קודם לכל, את קיומם של המרכיבים הנדרשים לגיבוש העילה על פי הדין המהותי. אולם לצורך התיישנות, עשוי מבחן זה לחייב קיומם של נתונים נוספים, אשר התקיימותם מהווה תנאי מוקדם ליכולתו של בעל הדין לפנות לערכאות, ולממש בפועל את זכות התביעה הנתונה בידו. שילוב מרכיבי התביעה הנדרשים לצורך גיבוש העילה בדין המהותי, יחד עם אותם נתונים נוספים המכשירים את אפשרות פנייתו בפועל של התובע לבית המשפט, יוצרים את "כוח התביעה" שבידו, אשר עם היווצרותו, מתחיל מניין ההתיישנות לפעול..."



(שם, בפסקאות 20-19 לפסק הדין).


במקרה שלפניי טענתו המרכזית של התובע הינה שהנתבע סיכל בהתנהגותו את האפשרות המעשית שהחוזה בין הצדדים יוארך לשנה נוספת. לנוכח טענה זו חלק חיוני מעילת התביעה, ובוודאי ש"כוח התביעה", נולדו רק בתום השנה השנייה לחוזה, קרי – ביום 31.12.04 , ומכאן שהתביעה אשר הוגשה ביום 29.12.11, לא התיישנה.

10.
שיהוי

התביעה לא התיישנה, ברם היא הוגשה יומיים לפני תום תקופת ההתיישנות, ומכאן טענת השיהוי שבפי הנתבע. דחיית תובענה בשל שיהוי הינה צעד חריג כיוון שבמהותה מבקשת טענת השיהוי לקצר את תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק. לפיכך, כדי להצליח בטענת שיהוי על הנתבע לשכנע כי השיהוי פגע בציפייתו הלגיטימית שלא להיתבע, וכי הגשת התביעה מהווה שימוש לא נאות בזכות התביעה עד כדי ניצול לרעה של ההליך המשפטי (ראו – ע"א 6805/90 תלמוד תורה הכללי עץ חיים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה פ"ד נז(5) 433, 445).

11.
במקרה שלפניי לא יכול הנתבע לטעון כי הוא סבר באמת ובתמים שהתובע זנח את כוונתו לתבוע אותו, כיוון שקודם להגשת התובענה שלפניי, הגיש התובע תביעה נגד הנתבע בבית דין דתי, ובשנת 2009 הגיש הנתבע תביעה לבית המשפט נגד התובע, אשר בסופו של דבר נמחקה רק בשנת 2011. הליכים אלו מלמדים על כך שלאורך כל השנים הייתה מחלוקת "פעילה" בין הצדדים ומכאן שהנתבע לא יכול היה לחשוב שהתובע זנח את טענותיו.



12.
ההתחשבנות בין הצדדים

הנתבע טוען כי יהיו אשר יהיו המחלוקות בין הצדדים, הרי שהן יושבו באופן סופי עוד ביום 11.1.05, עת ערכו הצדדים מסמך התחשבנות סופית ביניהם (נספח ג' לתצהיר הנתבע). הנתבע מוסיף וטוען, כי התובע עצמו הודה במסגרת כתב ההגנה שהגיש בתובענה הקודמת שהגיש נגדו הנתבע, כי המסמך האמור מהווה התחשבנות סופית בין הצדדים. טענות הנתבע אינן משכנעות, וזאת מן הנימוקים שלהלן.
ראשית, במסמך עצמו לא נאמר בשום צורה ואופן, לא בכותרת ולא בגוף המסמך, כי הוא מסלק את כל התביעות והדרישות ההדדיות שיש לצדדים זה כלפי זה. על פניו נראה כי מדובר במסמך שמהווה קבלה על סכומי כסף מסוימים ששילם התובע לנתבע, הא ותו לא. הוא הדין גם לגבי מסמך נוסף שערכו הצדדים ביום 30.1.05, בגדרו אישר הנתבע כי קיבל מהתובע סכום של 450 ₪ בגין: "חוב 1,000 ₪ שהיה פחות – 350 ₪ לאסלה וניאגרה, ופחות 200 ₪ של מקס לחודשים 11-12/04". גם מסמך זה לא כולל שום התחייבות של הצדדים שלא לתבוע זה את זה.
שנית, קריאה מדוקדקת של כתב ההגנה שהגיש התובע בהליך שנקט נגדו הנתבע מלמדת שהתובע לא טען כי המסמכים מהווים התחשבנות סופית בין הצדדים, אלא טענתו הייתה שלאחר חתימת המסמכים הוא לא שמע יותר מהנתבע, ומכאן שטענות הנתבע באותו הליך לגבי נזקים שגרם התובע למושכר, מופרכות.
ושלישית, עצם העובדה שהנתבע הגיש תביעה נגד התובע בשנת 2009 מלמדת שגם לשיטתו המסמכים האמורים לא הסדירו סופית את המחלוקות בין הצדדים. אשר על כן, טענת הנתבע בדבר ההתחשבנות הסופית בין הצדדים נדחית.

13.
מצב הבניין לפי ההסכם ובסיומו

הצדדים חלוקים בשאלה מה היה מצב הבניין בעת שנכרת ההסכם בין הצדדים, ומה היה מצבו עם ביטול ההסכם. שאלה זו חשובה לצורך ההכרעה בטענתו של התובע לפיה לא הייתה לו כל סיבה שלא להאריך את החוזה בשנה נוספת, וכי העובדה שהחוזה לא הוארך נובעת מהתנהגותו של הנתבע. בנקודה זו הצהיר הנתבע בסעיף 3(ג) לתצהירו, כי:

"כאשר חתני סיים את טיפולו בבניין, וקודם שמאור
(התובע – א.ר.), הגיע, כמעט כל היחידות בבניין היו אז, למיטב זכרוני, מוחזקות ומושכרות לשוכרים שונים. כמו כן, המצב הפיזי של הבניין ויחידותיו היו (השיבוש במקור – א.ר.), במצב טוב וראויים לשימוש – שכן חתני הוא, בין היתר, בעל ידע רב בשיפוצים ("כולבויניק"), והוא ביצע עבודות תיקונים, שיפוצים בבניין, וזאת גם בסיוע בני יוסף צדק (שגם הוא בעל ניסיון בשיפוצים)".

בחקירתו הנגדית הגדיל הנתבע לעשות כאשר טען כי עובר לכריתת ההסכם עם התובע כל יחידות הדיור, חוץ מאחת, היו מאוכלסות (עמ' 33 ש' 19-18), וכי הבניין הניב לו הכנסה של 10,000 - 12,000 ₪ לחודש (עמ' 33 ש' 31-30). הנתבע אף טען כי "היו עומדים בתור" כדי לשכור ממנו יחידות דיור בבניין (עמ' 34 ש' 4-3. גרסה זו של הנתבע פשוט בלתי מתקבלת על הדעת, כיוון שאילו כך היו פני הדברים אזי לנתבע לא הייתה כל סיבה להתקשר בחוזה עם התובע, בוודאי שלא בהסכם שכירות, להבדיל מהסכם לניהול נכס, ובוודאי שלא בסכום חודשי נמוך של 5,580 ₪ לחודש, אשר מהווה כמחצית מן ההכנסות הנטענות שהיו לנתבע מן הבניין לפני כניסתו של התובע לתמונה. עצם כריתת ההסכם עם התובע, ובמיוחד דמי השכירות הנמוכים עבור לא פחות מעשר יחידות דיור, מלמד כי הנתבע היה נואש להשכיר את הבניין לגורם מקצועי שיצליח "להעמיד אותו על הרגליים", שכן מצבו של הבניין, הן מבחינת האכלוס והן מבחינה פיסית, לא היה שפיר, בדיוק כפי שטוען התובע. אשר על כן, אני מקבל את גרסת התובע בנקודה זו, ויותר מכך, אני קובע כי לאור גרסתו המופרכת של הנתבע קשה לתת אמון גם בגרסתו לגבי עניינים עובדתיים אחרים ששנויים במחלוקת בין הצדדים, ועל כך אעמוד בהמשך.

14.
אשר למצב הבניין בעת ביטול ההסכם; לאור האמור אני מקבל את גרסת התובע לפיה הוא שיפץ חלק מיחידות הדיור, וכי בעת עזיבתו היו מושכרות שמונה יחידות (ראו – הסכמי שכירות שצורפו במסגרת נספח ט"ז לתצהיר התובע).

15.
מה הסיבה לאי הארכת החוזה?

כדי להבהיר את עמדות הצדדים בסוגיה זו אביא מדברי הצדדים בעדותם בבית המשפט. התובע טען בעדותו כי:

"לא מימשתי
(את האופציה להאריך את ההסכם לשנה שלישית - א.ר.), מהסיבה שאדון צדק העזיב אותי. שהגיע ה

פסק דין
בשנת 2004 (הכוונה לפסק הפינוי נגד בנה של הדיירת המוגנת – א.ר.), אז אדון צדק התחיל להגיע לבניין כל הזמן, ואמר לי שהוא לא רוצה שאני אמשיך שם. הוא אמר פעם תעזוב, ופעם הוא אומר תמשיך. והוא היה בא ויוזם איתי מריבות שאני צריך לתקן לו כל מיני דברים, צועק ומקלל. בא לבניין בתכיפות שהוא לא אמור לבוא לשם בכלל, מדבר עם הדיירים עלי. הוא התחיל להטריד אותי. תעשה, מתי תעשה,
למה אתה לא עושה, מקלל, מתקשר לבית ודברים שאני לא חייב. וגם לגבי הדירה שבדמי מפתח, הוא אמר לי נראה, נדבר. וחוץ מזה הוא השכיר את החצר שהייתה שייכת לי ואז התחילה מריבה, ואמר לי לסגור את הפה, למה החצר שלי. לא יכולתי בצורה כזו לנהל את ההשכרה שם, דיירים באו והלכו, ורצו לברוח".
(עמ' 20 ש' 32-34).


ומנגד, כאשר הנתבע נשאל מדוע לא הוארך החוזה הוא השיב כי:

"הוא קיבל הרבה עבודות בחוץ בזכותי. הוא השכיר, היה מתקן ומסדר. בקושי היה שם בבניין, אבל בבתים אחרים היה מתקן. מי שבא להשכיר
(הכוונה לשכור – א.ר.), דירה לא חשוב לו אם ערבי או יהודי, היו ערבים, הומואים, הבחור שהיה כאן. עשה שם רע במקום שכמה חודשים סבלתי. היו אברכים שעזבו את המקום והייתי צריך לשלם להם".
(עמ' 31 ש' 23-20).


במהלך עדותו, טען הנתבע טענה נוספת, לפי התובע לא היה משלם בזמן את דמי השכירות, ולכן הנתבע דרש להפסיק את ההסכם:

"...היה אומר לי תבוא, אני אשלם לך, ואז הוא לא היה. היה אומר לי לך לגן העיר גם לא היה מגיע.

....
למען האמת, כל הזמן שקיבלתי כסף בזמן הוא היה כמו שצריך, אחרי זה שעושה יותר מדי בעיות, מביא את הפושעות למעלה, אמרתי לו תביא את המפתחות.
....
לא זרקתי אותו, בכבוד אמרתי לו תביא את המפתחות...
....
אם היה משלם בזמן עד עכשיו היה שם".
(עמ' 31 ש' 20 – עמ' 32 ש' 12).


להלן אראה כי גרסתו של התובע משתלבת טוב יותר עם הראיות שהוגשו, היא הגיונית יותר מגרסת הנתבע, ועל כן היא משכנעת יותר.

16.
ראשית, כפי שמשתמע מעדות התובע, השנה השלישית של החוזה הייתה אמורה להיות השנה הרווחית ביותר מבחינתו, כיוון שהשיפוצים בבניין הסתיימו ויחידות הדיור הושכרו כמעט במלואן
(ראו – עמ' 20 ש' 28). על כן, לא היה שום היגיון מבחינתו להפסיק את החוזה דווקא לפני השנה השלישית.

17.
שנית, גרסתו של התובע לפיה בשלב מסוים הנתבע החל למרר את חייו משתלבת היטב עם התרשמותי הבלתי אמצעית מאישיותו של הנתבע שהעיד לפניי. עיון קצר בפרוטוקול העדות משקף כי הנתבע הוא אדם חם מזג, בעל לשון משתלחת, אשר לא היסס לחרף ולגדף את התובע אף באולם המשפט (ראו – למשל – עמ' 31 ש' 33-26, עמ' 32 ש' 2, עמ' 34 ש' 19-18). אופיו של הנתבע מתיישב, אם כן, עם גרסת התובע.

18.
שלישית, וכפי שציינתי לעיל, מהימנותו של הנתבע נמוכה בשל הגרסה המופרכת שמסר לגבי מצב הבניין עובר להשכרתו. לכך יש להוסיף כי גם גרסתו לגבי הסיבה לסיום ההסכם לא הייתה עקבית, שכן בתחילת עדותו תלה הנתבע את אי הארכת ההסכם בכך שהתובע השכיר את יחידות הדיור ל"ערבים" ו"הומואים" כלשונו, ואילו בהמשך טען הנתבע כי אילו התובע היה משלם את דמי השכירות בזמן הוא היה מחזיק בבניין "עד היום". בהקשר זה של הפיגור בתשלום דמי השכירות, אציין כי אין כלל ראיה שתלמד כי טענה זו מבוססת. הנתבע לא הציג כל התראה ששלח לתובע בעניין זה, הוא לא ביטל את החוזה בגין "הפרותיו" כביכול של התובע, והוא אף לא תבע דמי שכירות או הפרשי דמי שכירות במסגרת התביעה שהגיש בשעתו נגד התובע.

19.
רביעית, בניגוד בולט לכך שהנתבע לא הוכיח כי התובע הפר את ההסכם, התובע הוכיח גם הוכיח כי דווקא הנתבע הוא שהפר את ההסכם, הן בכך שהשכיר את חצר הבניין, למרות שהיא הייתה חלק מהבניין שהושכר לתובע (ראו – הודאת הנתבע בעניין זה בעמ' 32 ש' 28-22), והן בכך שלא השיב לתובע את הוצאות ההליך המשפטי שננקט נגד בנה של הדיירת המוגנת (על עניין אחרון זה אעמוד גם בהמשך פסק הדין).

20.
וחמישית, התובע זימן לעדות את אחד מן הדיירים שגרו בבניין, מר שומרון, ועד זה לא רק שתמך בגרסת התובע לפיה הוא עשה שיפוצים בבניין, אלא שהוא הצהיר בסעיפים 18-16 לתצהירו כי בזמן שהתובע עדיין החזיק בבניין פנה אליו הנתבע, ולאחר שדיבר בגנותו של התובע דרש ממנו לבטל את החוזה עם התובע ולחתום על חוזה עם הנתבע. עדות זו נתמכת במכתבו של העד אל התובע מיום 30.1.05, בו הוא מבטל את הסכם השכירות עם התובע לנוכח איומי הנתבע (ראו – נספח 1 לנספחי תצהירי התובע). אמנם מכתב זה נכתב אחרי סיום ההסכם בין התובע לנתבע, ברם מתצהירו של שומרון ניתן להבין כי איומיו של הנתבע החלו עוד בטרם עזב התובע את הבניין. ויודגש, שומרון לא נחקר כלל על סעיפים אלו בתצהירו ומכאן שעדותו לא נסתרה.

21.
לאור כל האמור, שוכנעתי כי הנתבע הפר את ההסכם והכשיל את האפשרות המעשית להאריך את תוקפו בשנה נוספת.

22.
להשלמת התמונה אדון להלן בטענת הנתבע לפיה לתובע כלל לא הייתה אופציה להאריך את ההסכם בשנה נוספת כיוון שהארכת ההסכם הייתה מותנית בהסכמת הנתבע.

תניית האופציה מופיעה בסעיף 10(א) להסכם השכירות, אשר זו לשונו:

"ניתנת בזה לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות בשתי תקופות נוספות של שנה אחת כל אחת, היינו עד 31.12.03 ולאחריה עד 31.12.05 בהסכמת המשכיר בכתב עד ולא יאוחר מ-14 יום לפני תום מועד תקופת השכירות".



הנה כך, מצד אחד מתחילת הסעיף ניתן להבין כי עסקינן באופציה חד צדדית שניתנת לתובע, ומצד שני מן האמור בהמשך הסעיף עולה כי האופציה מותנית בהסכמת הנתבע. לטעמי פרשנות סבירה של סעיף 10 להסכם מובילה למסקנה שהאופציה הינה אופציה חד צדדית לטובת התובע, כיוון שמהות העסקה בין הצדדים לא תומכת באפשרות שהתובע חשף עצמו לסיכון שהוא ישקיע בשיפוץ הבניין ובגיוס דיירים בשנה הראשונה, ואילו את הרווחים הממשיים הוא לא יזכה לגרוף כיוון שהנתבע רשאי לסרב למימוש האופציה. כמו כן, סעיף 10(ב) להסכם, אשר עוסק בדמי השכירות בזמן האופציה, פותח במילים: "במקרה שהשוכר יממש את תקופת האופציה...", דבר שמחזק את הטענה שהאופציה ניתנה לתובע. ואולם, גם אם הייתי מקבל את טענת הנתבע לפיה נדרשה הסכמתו לאופציה, פשיטא שהנתבע לא יכול היה לסרב סתם כך להארכת ההסכם, מפני שנדרש טעם טוב לסירובו, וזאת מכוח חובת תום הלב המוטלת עליו. הנתבע אמנם טען שהוא לא היה מעוניין בהארכת ההסכם כיוון שהתובע לא עמד בתשלומי דמי השכירות, ברם, כאמור לעיל, טענה זו לא הוכחה, ולכן המסקנה היא שלנתבע לא הייתה סיבה לגיטימית לסרב למימוש האופציה.

על כן, אני שב וקובע כי אלמלא התנהגות הנתבע היה התובע נשאר במושכר בהסכמת הנתבע.

23.
הסעדים המבוקשים

כאמור לעיל, הנתבע סיכל את האפשרות המעשית להאריך את ההסכם בשנה נוספת. על כן, על הנתבע לפצות את התובע בגין נזקיו. התובע דורש בסיכומיו פיצויי קיום, ולחילופין בלבד הוא דורש פיצויי הסתמכות בגובה ההשקעה שהשקיע בשיפוץ הבניין. התובע נהג כראוי בכך שהעמיד את הסעד של פיצויי קיום כסעד הראשון לו הוא עותר, כיוון ש:



"כידוע, מטרתם של הפיצויים היא בראש ובראשונה העמדת הנפגע מהפרת החוזה במצב בו הוא היה נתון אילו קוים החוזה. במילים אחרות, מטרתו העיקרית של סעד הפיצויים היא הגנה על אינטרס הקיום..."
(ע"א 8850/10 שיר משכנות ותיקים נ' הליגה למניעת מחלות ריאה – פורסם בנבו (20.8.13)) בפסקה 15 לפסק הדין).


התובע נהג כראוי גם בכך שהעמיד את הסעד של פיצויי ההסתמכות כסעד חלופי ולא כסעד מצטבר, כיוון שבמקרה שלפניי פסיקת שני סוגי הפיצוי גם יחד הייתה מביאה לפיצוי יתר של התובע.

אפנה, אם כן, לבחון להלן את ראשי הנזק השונים.

24.
פיצוי בגין הדירה שהושכרה בשכירות מוגנת

בהקשר זה דורש התובע פיצויים בגין סכומים ששילם לשם מימון הליך הפינוי שנוהל נגד בנה של הדיירת המוגנת, וכן פיצוי בגין העובדה שהנתבע מנע מהתובע להשכיר את הדירה.

אשר להוצאות המשפטיות; התובע טוען כי הוסכם שהוא יממן את ההליך המשפטי וכי בתמורה לאחר שיינתן

פסק דין
הנתבע ישיב לו את כל הסכומים שהוציא בתוספת כל סכום שיפסק כשכר טרחה והוצאות במסגרת הליך הפינוי. לאור זאת, התובע דורש סך של 7,000 ₪ שהוא הוציא בגין ההליך המשפטי, וסכום נוסף של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק, אשר נפסק כהוצאות משפט בפסק הפינוי. הנתבע מכחיש את טענות התובע וטוען כי "למיטב ידיעתו והבנתו" הוא- הנתבע- היה זה שמימן את הוצאות הליך הפינוי (סעיף 11 (יד) לכתב ההגנה). הראיות שהוגשו מלמדות שלהכחשת הנתבע אין יסוד. הנתבע מודה בסעיף 11(טו) לכתב ההגנה כי כתוצאה מפעולותיו של התובע זכה הנתבע בתביעת הפינוי. אין להניח כי התובע היה משקיע מאמצים כאלו בהתנדבות, ואכן התובע צירף כנספח 23 לכתב התביעה מסמך בחתימתו של הנתבע המאשר את ההסכמה בין הצדדים (וראו – עדותו של הנתבע בעמ' 35 ש' 32-31, שם הוא מאשר בחצי פה כי החתימה על המסמך היא חתימתו). טענת הנתבע לפיה הוא זה ששילם בפועל את שכר טרחתו של עו"ד ליבוביץ הופרכה גם היא, הן בעדותו של עו"ד ליבוביץ שממנה עולה כי מי ששכר את שירותיו
ופעל מולו הוא התובע בשם הנתבע, וכי הוא זה ששילם את שכר הטרחה עבור הנתבע (עמ' 6 ש' 7-5). אמנם בראשית עדותו ציין עו"ד ליבוביץ כי הנתבע שילם את שכר טרחתו (עמ' 5 ש' 33 – עמ' 6 ש' 1), ברם מסייפת עדותו, ובעיקר מן הקבלות שהפיק עו"ד ליבוביץ' לתובע (נספח 24 לכתב התביעה), עולה כי התובע שילם את שכרו.
אשר על כן התובע זכאי להחזר הוצאותיו בסך של 6,404 ₪ (בהתאם לקבלות שהוגשו), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הפינוי (4.11.04) ועד ליום התשלום בפועל, וכן זכאי התובע לקבל את סכום הוצאות המשפט שנפסקו בפסק הפינוי בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק כנ"ל.

25.
אשר לדמי השכירות בגין הדירה שהתפנתה – על פי סעיף 8 להסכם בין הצדדים התובע היה זכאי להשכיר את הדירה רק לאחר שהיא התפנתה. הדירה פונתה בפועל רק ביום 15.3.05, קרי – לאחר שהתובע הודיע כי הוא איננו מעוניין להאריך את החוזה. במצב דברים זה, זכאי התובע לדמי שכירות ראויים עבור התקופה שמיום הפינוי ועד לתום השנה השלישית של החוזה, אלא שהתובע לא הוכיח מה שיעורם של דמי השכירות הראויים ולכן לא אפסוק לו דבר בראש נזק זה.

26.
השכרת החצר

התובע טוען כי הנתבע הפר את ההסכם בכך שהשכיר את חצר הבניין לצד ג' למרות שהחצר הייתה חלק מן המושכר שהועבר לטיפולו. טענה זו הוכחה, ברם התובע לא הוכיח מה גובה דמי השכירות שגבה הנתבע בין החצר, שכן השוכר של החצר, סטודיו בראשית, לא הוזמן לעדות. על כן, גם ראש נזק זה לא הוכח כדבעי ולכן לא אפסוק בגינו דבר.

27.
אובדן רווחים בגין שנתו השלישית של ההסכם

מאחר והנתבע סיכל את הארכת ההסכם לשנה שלישית זכאי התובע לפיצוי בגין דמי השכירות שהוא היה גובה מדייריו אילו ההסכם היה מוארך. סקירת הסכמי השכירות שהגיש התובע מלמדת כי בתום השנה השנייה של ההסכם עמדו בתוקפם שמונה הסכמי שכירות (ראו – נספחים ט"ז(1) – ט"ז(9) לתצהיר התובע). רוב החוזים היו אמורים להסתיים במהלך שנת 2005 ולא בסופה. מאידך, ההסכם בין התובע לנתבע היה אמור להסתיים בסוף שנת 2005. על כן, נשאלת השאלה האם התובע זכאי לפיצוי עד תום שנת 2005 או רק עד תום תקופת כל חוזה וחוזה. לטעמי, יש לפסוק לתובע פיצוי בגין כל שנת 2005, מתוך הנחה שהחוזים היו מוארכים, בין עם מדובר בחוזים עם אותם דיירים, ובין אם מדובר בחוזים שהתובע היה כורת עם דיירים חדשים. עמדתי זו מבוססת הן על הראיות שמלמדות כי מאז שנכנס התובע לתמונה הוא הצליח לאכלס באופן רצוף את רוב הבניין, והן משום שהנתבע גרם לתובע נזק ראייתי בכך שהוא סיכל את הארכת ההסכם עד תום שנת 2005 (ראו – ע"א 9328/02 מאיר נ' ד"ר לאור פ"ד נח(5) 54; ע"א 361/00 ד'האר נ' סגן יואב פ"ד נט(4) 310, 327 – 328). חישוב דמי השכירות הצפויים עד תום שנת 2005 אמור להיעשות לפי דמי השכירות הנקובים בכל אחד מן החוזים, תוך תרגום דמי השכירות לשקלים חדשים לפי השער היציג במועד כל תשלום ותשלום, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום כל תשלום ותשלום ועד ליום התשלום בפועל. מאידך יש לקזז מן הסכום המתקבל את הסך של 1,200 דולר בתוספת 10% (ראו – סעיף 10(ב) להסכם), אותו התחייב התובע לשלם לנתבע כדמי שכירות בשנת השכירות השלישית.

חישוב הנזק לפי הפרמטרים הנ"ל מביא לתוצאה לפיה סכום דמי השכירות שהיה גובה התובע עומד נכון להיום על סך של 235,265 ₪. מסכום זה יש לקזז את דמי השכירות שהיה התובע אמור לשלם לנתבע בסך של 112,268 ₪ נכון להיום. התוצאה היא שבגין אובדן הרווחים על הנתבע לשלם לתובע סך של 122,997 ₪ נכון להיום.

28.
עמלה בגין התקופה הבתר חוזית

בסעיף 4(ג) להסכם בין הצדדים הוסכם כי גם אם ההסכם יופסק אזי ככל שבמועד הפסקתו יהיו קיימים הסכמי שכירות משנה שכרת התובע עם הדיירים שהביא לבניין, אזי התובע יעביר את דמי השכירות לנתבע בניכוי עמלה בשיעור של 20%. על יסוד סעיף זה דורש התובע פיצוי בסך של 16,330 ₪. דא עקא, שטענות התובע בעניין זה לא הוכחו, כיוון שלא ניתן לדעת אילו דיירים שהביא התובע או שהיה מביא התובע בשנת החוזה השלישית, היו ממשיכים לשכור את יחידות הדיור גם לאחר תום שנת 2005. לפיכך, אני סבור כי נזק זה הוא נזק ספקולטיבי שלגביו לא ניתן להחיל את דוקטרינת הנזק הראייתי, ולכן לא אפסוק דבר בראש נזק זה.

29.
סיכומם של דברים, לאור כל האמור אני פוסק כי על הנתבע לשלם לתובע סך של 25,710 ₪ נכון להיום בגין החזר הוצאות משפט הפינוי (סעיף 24 לפסק הדין), וכן סך של 122,997 ₪ נכון להיום בגין אובדן דמי השכירות (סעיף 27 לפסק הדין), ובסך הכול סכום של 148,707 ₪ נכון להיום. כמו כן, על הנתבע להשיב לתובע את אגרת המשפט בערכה היום וכן עליו לשלם לתובע הוצאות משפט בסך של
2,500 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.


ניתן היום,
ט"ו אב תשע"ד, 11 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 55574-12/11 מאור יצחק רפאל נ' ציון צדק (פורסם ב-ֽ 11/08/2014)