פסקי דין על אליהו עודי | פסקי דין על עזבון המנוח אליהו כהן ז"ל | פסקי דין על מרדכי כהן | פסקי דין על איריס כהן ואח' |

2324/07 א     02/09/2014




א 2324/07 אליהו עודי נ' עזבון המנוח אליהו כהן ז"ל, מרדכי כהן, איריס כהן ואח'











בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו




ת"א 2324/07



מאוחד עם


ת"א 2656/06




בפני

כב' השופט
חיים טובי


בעניין שבין

אליהו עודי



התובע

בת.א. 2656/06




והנתבע בת.א. 2324/07

באמצעות ב"כ עוה"ד ד. שימרן


נגד





1
.
עזבון המנוח אליהו כהן ז"ל


באמצעות יורשיו על פי דין

2
.
מרדכי כהן
3. איריס כהן




הנתבעים בת.א. 2656/06





והתובעים בת.א. 2324/07
כולם על ידי ב"כ עוה"ד גרון ואח'

4. אהרון עודד


הנתבע בת.א. 2324/07
באמצעות ב"כ עוה"ד ד. שימרן



פסק - דין


תביעה ותביעה נגדית שמקורן בהסכם למכר דירת מגורים.

מבוא ורקע
1.
התובע בת.א. 2656/06 (להלן: "התובע"), הינו בעל זכויות החכירה, אצל רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), בדירה בת 1 וחצי חדרים, הממוקמת בקומה א' בבניין ברחוב הארז 9, פתח תקוה, הבנוי על חלקה 36 בגוש 6718 (להלן: "הדירה" ו"הבניין" – בהתאמה).

2.
את זכויותיו בדירה רכש התובע מעיריית פתח תקוה (להלן: "העירייה") – אשר הקימה את המתחם בו מצוי הבניין – זאת בהתאם להסכם מיום 17/12/1990 (להלן: "הסכם הרכישה").

יצויין, כי קודם רכישת הזכויות מהעירייה, החזיק התובע בדירה אשר הושכרה לאביו המנוח בשכירות מוגנת, על ידי חברת חלד, שבבעלות העירייה (להלן: "חלד").

3.
בין התובע לנתבעים 2 ו-3 (להלן: "הנתבעים") נחתם הסכם, שאינו נושא תאריך, במסגרתו מכר התובע לאחרונים – שהינם
בני זוג,
את
זכויותיו
בדירה, תמורת
סכום
השווה בש"ח
ל 52,500$ (להלן: "הסכם המכר הראשון").


4.
בתאריך 6/1/1991 נחתם הסכם מכר שני, זו הפעם בין התובע לבין אחיו של הנתבע 2, המנוח אליהו כהן ז"ל (להלן: "המנוח" או "אליהו ז"ל") - על פיו מכר התובע למנוח את זכויותיו בדירה, תמורת תשלום סכום בש"ח השווה ל-48,000$ (להלן: "הסכם המכר השני").
ההסכם השני נערך על ידי עוה"ד אהרון איטח (להלן: "עו"ד איטח") ואף נחתם במשרדו. העסקה דווחה לשלטונות מס שבח ביום 6/2/1991 ומס הרכישה שולם על ידי המנוח במועד.
באותו מעמד, חתם התובע על יפויי כוח בלתי חוזר, המסמיך את עוה"ד איטח להעביר הדירה על שמו של המנוח.

5.
לאחר חתימת ההסכם השני, חתם התובע על ארבעה מסמכים הנושאים כותרת "זכרון דברים" – המתייחסים לתמורה ששולמה לתובע בגין הדירה, כדלקמן –
א.
מסמך מיום 14/5/91 במסגרתו אישר התובע קבלת סך של 16,500$ וסך של

3,000$ - על חשבון הדירה, אשר שולם לו על ידי הנתבע 2 (שייקרא להלן: "הנתבע" או "מרדכי") (להלן: "המסמך מיום 14/5/91").
ב.
מסמך מיום 19/5/91 בו אישר התובע קבלת סך של 5,000$ ממרדכי, זאת " ... על חשבון הדירה שמוטי רוכש מאלי" (להלן: "המסמך מיום 19/5/91").
ג.
מסמך מיום 23/5/91, בו אישר התובע, בחתימת ידו, כי קיבל סך של 9,200$ מאליהו ז"ל, בגין מכירת הדירה (להלן: "המסמך מיום 23/5/91").
יצויין, כי שמו של המנוח – כצד למסמך הנ"ל – נרשם על גבי שמו של מרדכי (מוטי).
ד.
מסמך מיום 9/6/91, אשר נחתם בינות התובע והמנוח, במסגרתו אישר התובע, כי נכון למועד חתימתו, נתקבל אצלו על חשבון התמורה, סך כולל של 42,800$, כאשר יתרת התמורה, הבלתי משולמת, עומדת על סך של 5,200$ (להלן: "המסמך מיום 9/6/91").
עוד ובנוסף אישר התובע, בחתימת ידו, כי "בזה נגמר החשבון ואלי עודי מאשר שקיבל את כל הסכום עבור הדירה כמו בהסכם".

6.
אחר הדברים האלה, בשל חילוקי דעות שנתגלו בינות הצדדים באשר ליתרת התמורה, באו התובע והמנוח – במשרדו של עוה"ד איטח ובסיועו – לידי הסכם שנחתם ביום 18/8/91, לפיו התחייבו האחרונים לשלם לתובע סך של 16,500$, על פי השער היציג ביום התשלום (להלן: "הסכם גמר החשבון").
התובע מצידו הצהיר בהסכם " ... כי מעבר לתשלום הנ"ל אין לו כל תביעות נוספות והוא ימסור את הדירה ויחתום על כל המסמכים ... לצורך העברת הדירה על שם הקונה" (מוצג במ/4).

7.
בשִלהי שנת 1991 פינה התובע את הדירה והחזקה בה נמסרה למנוח, אשר התגורר בה, 15 שנים ברציפות, למן מועד המסירה ועד לפטירתו ביום 9/2/06.

8.
לשלמות התמונה העובדתית יצויין, כי הדירה אינה רשומה ככזו בלשכת רישום המקרקעין, וזכויותיו של התובע בה נרשמו, ועודן רשומות, אצל רמ"י – בהתאם לחוזה חכירה מיום 19/6/91 (להלן: "חוזה החכירה").

עוד יצויין כי עסקת המכר בינות התובע ואליהו ז"ל, לא נרשמה עד הנה אצל רמ"י.

ולבסוף יצויין, כי ביום 4/12/06 נרשמה בספרי המקרקעין (על החלקה) הערת אזהרה לטובת התובע, על בסיס חוזה החכירה (להלן: "הערת האזהרה").

התביעות וטענות הצדדים
9.
כאמור בפתיח לפסק הדין, בהליך דנא מתנהלות שתי תביעות – שהדיון בהן אוחד:

האחת, תביעת התובע כנגד הנתבעים 1-3 (ת.א. 2656/06), שהוגשה ביום 18/12/06 (להלן: "התביעה").

והשנייה
, תביעת יורשי המנוח אליהו ז"ל והנתבעים (ת.א. 2324/07), אשר הוגשה כנגד התובע ואחיו, אהרון עודד – הנתבע 4 (להלן: "התביעה הנגדית").

תביעת התובע
10.
בתביעתו, עותר התובע למתן

פסק דין
המצהיר על בטלות הסכם המכר הראשון – כמו גם ההסכמים האחרים שנחתמו בינו לבין הנתבעים 1-3 – ועל היותו בעל הזכויות והחזקה בדירה.

עוד עתר התובע, לחייב הנתבעים 1-3 בתשלום דמי שימוש ראויים, בגין התקופה בה עשה המנוח שימוש בסך כולל של 218,000 ₪ (51,900$), נכון ליום הגשת התביעה.

11.
לטענת התובע, בשל משבר נפשי חמור אותו חווה עקב התאבדות אביו, הוא גמר אומר למכור את הדירה, בה התגורר עם אביו. בעקבות הפרסום, כך לתובע, הופנתה אליו באמצעות מתווך אם חד הורית, אשר נאותה לרכוש את הדירה תמורת סך של 55,000$ (להלן: "הקונה הפוטנציאלית").

טרם כריתת ההסכם עם הקונה הפוטנציאלית, כך לתובע, הגיע לדירה אחד בשם ליאור אטואל, המוּכר כעבריין (להלן: "ליאור"), וכפה עליו באיומים למכור את הדירה לנתבעים. התובע, כך על פי הטענה, הסכים בדלית ברירה למכור הדירה לנתבעים תמורת סך של 55,000$.

לשיטת התובע, בתאריך 9/12/90 הוא סר יחד עם ליאור והנתבעים למשרדי חברת חלד, וחתם על ההסכם לרכישת הדירה תחת היותו דייר מוגן בה – תמורת תשלום סך של 21,262.50 ₪ (לעיל ולהלן: "הסכם הרכישה"). התמורה בגין הסכם הרכישה שולמה, כך לתובע, מכספי המקדמה בסך 25,000 ₪, ששולמו לו על ידי הנתבעים.

הסכם המכר הראשון, כך לתובע, נחתם ביום 16/1/91, במשרדו של עו"ד איטח, כאשר ליאור אילץ אותו באיומים להפחית את תמורת הדירה לסך של 52,500$, תחת הסך של 55,000$ שהוסכם בינותם.

עוד ובנוסף טען התובע, כי הוא לא קיבל את התמורה בגין הדירה, זולת המקדמה שקיבל בסך 25,000 ₪, סכום השווה אותה העת לסך של 12,225$. לטענת התובע, הוא אולץ על ידי ליאור לחתום, תחת איום שיבולע לו באם יסרב, על המסמכים בהם אישר קבלת כספים על חשבון הדירה – כספים שלא נתקבלו אצלו, לבד מסך של 3,339$.

התובע הוסיף וטען, כי בחודש יולי 1991 כפה עליו ליאור למסור את החזקה בדירה למנוח, תמורת תשלום דמי שכירות חודשיים, בסך 300$ עד למועד בו תשולם יתרת התמורה (להלן: "דמי השכירות").

משלא שולמה יתרת התמורה ואף לא דמי השכירות, פנה התובע, כך לטענתו, לעו"ד איטח וזה האחרון זימנו למשרדו ביום 18/8/91. במועד זה נחתם הסכם גמר החשבון, כאשר מרדכי חתם בשמו של המנוח. לשיטת התובע, חרף המתחייב מהסכם גמר החשבון, לא שולם לו, בשום עת, הסך של 16,500$.

לטענת התובע, הוא פנה פעם אחר פעם למרדכי ולאליהו ז"ל לשלם לו את יתרת התמורה, ומשסירבו לעשות כן הוא הודיעם על ביטול הסכם המכר.

בשל איומיו של ליאור, הפעם באיומי אקדח, הוא חדל מלפנות לנתבעים או לעו"ד איטח, עזב את השכונה ואף ביקש לשים קץ לחייו.

לאחר ניסיון ההתאבדות הוא אושפז, כך לתובע, להסתכלות, בבית החולים הפסיכיאטרי גהה, ועד היום הוא מטופל במרפאת החוץ למבוגרים שליד בית החולים.
לבסוף טוען התובע כי, במרוצת השנים, הוא פנה לגורמים שונים בבקשת עזרה להשיב לו את זכויותיו בדירה, לרבות הסיוע המשפטי, והדבר לא צלח בידו. רק מעת שההדורים בינו לבין בני משפחתו יושרו, או אז גמר אומר לעמוד על זכויותיו, ובסיועם הגיש את התביעה.

12.
נוכח השתלשלות
האירועים המתוארים לעיל, טוען התובע כי דין הסכם המכר הראשון (כמו גם האחרים) להתבטל מחמת כפייה, שכן חתימתו נעשתה רק מחמת איומיו של ליאור.

עוד טוען התובע כי יש לבטל ההסכמים מחמת עושק וחוסר תום לב מצד הנתבעים, אשר ניצלו את חולשתו, מצוקתו הנפשית ומצבו הדיכאוני. עוד ובנוסף טוען התובע, כי ביטול הסכם המכר מתחייב אף מדין עשיית עושר ולא במשפט, שכן הוא אולץ למכור הדירה במחיר מופחת בסך 45,000$ - כאשר אף סכום זה לא שולם לו.

13.
בכתב הגנתם כפרו הנתבעים 1-3 בנטען בכתב התביעה, ולשיטתם יש לדחותה על הסף מחמת התיישנות. לגופה של התביעה נטען כי עסקינן בתביעה מופרכת חסרת כל בסיס עובדתי או משפטי - עתירת אירועים שהינם, כך הטענה, פרי דמיונו של התובע.
לטענת הנתבעים 1-3, בין התובע למנוח נחתם הסכם המכר השני באמצעות עו"ד איטח, העסקה דווחה כדין, והחזקה בדירה נמסרה למנוח לאחר תשלום מלוא התמורה, כולל הסך של 16,500$ כמתחייב מהסכם גמר החשבון.

התביעה הנגדית
14.
בתביעתם הנגדית, עתרו יורשי המנוח והנתבעים ליתן

פסק דין
המצהיר כי הסכם המכר השני, שבין התובע למנוח, הינו בר תוקף; העסקה הושלמה כדין וכי הינם זכאים להירשם כבעלי הדירה, תחת אחיהם המנוח – כיורשיו על פי דין.

עוד עתרו היורשים והנתבעים, להורות על ביטולה של הערת האזהרה שנרשמה על ידי המנוח בספרי המקרקעין ביום 4/12/06.

לבסוף נתבקש בית המשפט לחייב התובע ואחיו אהרון בתשלום פיצוי כספי בסך
207,074 ₪, המורכב מחוב היטל ההשבחה שעל התובע היה לשלם בגין העסקה (43,360 ₪); פיצויים בגין הפרת ההסכם הפרה יסודית (40,714 ₪) ועוגמת נפש שנגרמה להם כתוצאה מהתנהלות התובע ואחיו, הנתבע 5 (100,000 ₪).

15.
לטענת היורשים והנתבעים, לאחר פטירת המנוח ולנוכח העובדה שהדירה לא נרשמה על שם המנוח – גמר התובע אומר להשתלט על הדירה, זאת בסיוע אחיו – נתבע 5.

לטענתם, בסמוך לאחר פטירת המנוח ובעודם יושבים שבעה, ניסה התובע לתפוס חזקה בכוח הזרוע, באמצעות בריונים ובעידודו של הנתבע 5, כאשר רק התערבותו של "השוטר השכונתי" הניאה אותו ממזימתו זו.

לאחר ניסיון הכשל לתפיסת החזקה, כך ליורשים ולנתבעים, פנה התובע לעירייה והעביר את הבעלות בנכס על שמו, בספרי הארנונה. הגדיל התובע עשות, כך לנתבעים, ורשם שלא כדין הערת אזהרה בספרי האחוזה, משל הוא עדיין בעל הדירה ועסקת המכר לא הייתה ולא נבראה.

עוד טענו היורשים והנתבעים, בתביעתם הנגדית, כי התובע הפר את הסכם המכר השני, עת נמנע מלשלם את היטל ההשבחה בגין העסקה, וכתוצאה ממחדלו זה נמנע מהמנוח מלרשום את זכויותיו אצל רמ"י.

הנתבע 5, כך ליורשים, הוא הרוח החיה במעשיו ומחדליו של התובע, וככזה הוא חב בתשלום הנזקים ועוגמת הנפש שנגרמה להם.

16.
התובע והנתבע 5 הכחישו בכתב הגנתם את הנטען בתביעה הנגדית, וחזרו על הטענות שהעלה התובע בתביעתו.

התובע הוסיף וטען כי רישום הערת אזהרה, כמו גם רישום שמו בעירייה, הינם תוצאה של הפרת הסכם המכר על ידי הנתבעים, ולאור ביטולו של ההסכם בגין ההפרה.

דיון והכרעה
17.
טרם נדון בטענות הצדדים לגופן, יש להתייחס לטענת הנתבעים והמנוח, לפיה יש לדחות התביעה באִיבַּה, מחמת התיישנות.

לטענתם, התביעה התיישנה שכן חלפו עברו להם למעלה מ-15 שנים למן האירועים המקימים לתובע עילת תביעה – אשר כולם התרחשו בשנת 1991, לרבות מסירת החזקה בדירה, מושאת התביעה.

מנגד טען התובע כי התביעה הינה "תובענה במקרקעין", כהגדרת מונח זה בסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") וככזו היא מתיישנת בחלוף 25 שנים ממועד היווצרותה של העילה (סעיף 6 לחוק ההתיישנות), שכן עסקינן במקרקעין מוסדרים.

18.
דומה, כך מטענות הצדדים, שהכל מסכימים כי עתירת התובע לביטולו של הסכם המכר הינה "תביעה במקרקעין" - הגם שעסקינן בתביעה לביטול זכות חוזית להקניית מקרקעין, אשר זו טרם נרשמה על שם התובע, בלשכת רישום המקרקעין.

יוער, כי אילמלא הוסכם על הצדדים כי עסקינן ב"תובענה במקרקעין", הרי שבית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה, נוכח שוויה של הדירה למועד הגשת התביעה – אשר איננו עולה על הסכום שבסמכותו העניינית של בית משפט השלום.

נמצא, איפוא, כי המחלוקת אשר ניטשה בינות הצדדים הינה: מהו משך "תקופת ההתיישנות". לטענת הנתבעים 15 שנים ולטענת התובע 25 שנים.

עם מי הדין. סבורני כי יש לבכר את עמדת התובע, במחלוקת האמורה, על פני זו של הנתבעים.

נבהיר דברינו.
סעיף 5(2) לחוק מורה אותנו כי תקופת ההתיישנות שלא הוגשה עליה תובענה
היא -
"(1) בשאינו מקרקעין – שבע שנים (2) במקרקעין – חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קניין ... עשרים וחמש שנה".

לדעת הכל, בענייננו, עסקינן במקרקעין מוסדרים, אשר הבעלות בהם נרשמה על שם הקרן הקיימת לישראל (ראו נסח, נספח ט' לת/2).

דא עקא, שזכויות החכירה של התובע (המוכר) טרם נרשמו בספרי האחוזה, הגם שנחתם חוזה חכירה עם בעל המקרקעין (קק"ל). לאמור, אף לתובע זכויות חוזיות (חכירה) גרידא, אותן התחייב להעביר לנתבעים, בהסכם המכר.

נשאלת, איפוא, השאלה האם המילים "נרשמו בספרי האחוזה" – שבסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות - מתייחסות למקרקעין או שמא הן מתייחסות לזכויות מושאות התובענה – ובענייננו זכויות החכירה של התובע, אשר טרם נרשמו על שמו בספרי האחוזה.

סבור אני, כי המבחן לקביעת תקופת ההתיישנות בת 25 שנה "בתובענה במקרקעין" הוא: האם המקרקעין נרשמו בספרי האחוזה על שם בעליהם לאחר סידור זכות הקניין, הגם שבידי המוכר – מעביר הזכות – זכות חוזית, גרידא, כלפי הבעלים הרשום של המקרקעין.

דומני כי מסקנה זו עולה בעליל מלשון סעיף 5(2) סיפא, המתייחס למקרקעין אשר "נרשמו בספרי האחוזה", להבדיל מהזכות החוזית שבידי המוכר כלפי הבעלים הרשום - אותה התחייב להעביר לקונה.

תימוכין למסקנתי האמורה, מוצא אני בפסק הדין שניתן על ידי הנשיא (בדימוס)

א. וינוגרד בת.א. (ת"א) 41/92 רצבי נ' מדהלה תק-מח 93(1) 835 (1993), הדומה לענייננו.

בעניין רצבי, עתרה המבקשת למתן

פסק דין
המצהיר על בטלות יפויי כוח נוטריוני עליו חתמה, להעברת זכויותיה בנכס מקרקעין שלגביו הייתה לה אך זכות אובליגטורית, ואף זכויות אביה בנכס – ממנו ירשה הזכויות - לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.


כבוד הנשיא וינוגרד נדרש לשאלת ההתיישנות – עת עסקינן בתובענה לביטול התחייבות אובליגטורית – האם עניין לנו ב"תביעה במקרקעין", או שמה בתביעה שאינה במקרקעין.

מסקנתו הייתה כי חרף העובדה שהזכויות " ... הנדונות הינן אובליגטוריות, אינה משנה דבר לנוכח האמור במפורש בחוק ההתיישנות 'כל זכות או טובת הנאה בקרקע' ואף כאלו שלא נרשמו – וטעונים רישום. תביעה לביטול חוזה, המעניק זכויות במקרקעין ... מעצם טבעה מעלה שאלות חוזיות, אך הינה בגדר תובענה במקרקעין ...".

למרות שבמקרה האמור, המדובר היה בזכות חוזית שטרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין על שמה של המבקשת (המעבירה) - נקבע כי תקופת ההתיישנות הינה 25 שנה, כמתחייב מסעיף 5(2) סיפא לחוק ההתיישנות, הואיל ועסקינן במקרקעין מוסדרים, הגם שזכויות המבקשת טרם נרשמו בספרי האחוזה.

כך גם בענייננו. הגם שזכויות החכירה של המוכר בדירה טרם נרשמו בספרי המקרקעין, הרי שלנוכח העובדה שהבעלות במקרקעין נרשמה על שם קק"ל לאחר הליכי הסדר, הרי שעסקינן " ... במקרקעין שנרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קניין ..." – כך שתקופת ההתיישנות הינה 25 שנה.

19.
אני קובע, איפוא, כי דין טענת ההתיישנות שבפי הנתבעים והמנוח – להידחות, שכן טרם חלפו עשרים וחמש שנים, ממועד היווצרות עילת התביעה (שנת 1991) ועד למועד הגשתה.

נוכח מסקנתי דלעיל פטור אני מלדון בטענת ב"כ התובע בדבר תחולת סעיף 11 לחוק ההתיישנות – בה לא מצאתי ממש.
לא כך הם פני הדברים באשר לסעד הכספי לו עותר התובע בתביעתו - בדמות דמי שכירות המגיעים לו (300$ לחודש), למן היום בו נמסרה החזקה למנוח ועד למועד הגשת התביעה.

ברי, כי סעד זה, הכספי, אינו בא בגדר "תובענה במקרקעין" " ... אף אם דמי השכירות מגיעים למבקש בשל זכות או טובת הנאה בקרקע" [ע"א 847/75 פריצקי נ' וילוזני, פ"ד(3) 744].

יתר על כן, בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה הכספית נוכח סכומה, ודינה להימחק (ראו: ע"א 5639/13 סגל נ' ורמז ואח'
מיום 14/8/14; פורסם בנבו).

20.
משנדחתה טענת ההתיישנות שבפי הנתבעים והמנוח, נדון בטענות הצדדים לגופן.

כזכור, התובע עותר לביטולו של הסכם המכר הראשון, אשר נכרת בינו לבין הנתבעים. לטענתו, הסכם זה – כמו גם כלל המסכמים שנחתמו לאחריו ביחס לתשלום התמורה – נחתם על ידו בכפייה ועושק, תוך ניצול מצבו הנפשי (הלוקה בסכיזופרניה), והיותו בעל תפקוד שכלי גבולי.

עוד נטען, כי לא שולמה לו התמורה החוזית הקבועה בהסכמי המכר, למעט הסך של
25,000 ₪ (ועוד סך של 3,339$).

להלן נדון בטענות התובע כסדרן. ברם קודם לכך יש להידרש לשאלה שבמחלוקת בינות הצדדים איזה הוא הסכם המכר התקף – הראשון, אשר נחתם עם הנתבעים, או השני שנחתם עם המנוח.

הסכם המכר הרלבנטי
21.
כזכור, בינות לתובע ולנתבעים 2 ו-3 (לעיל ולהלן: "הנתבעים") נחתם הסכם מכר, שאינו נושא תאריך, ולפיו נמכרה הדירה לנתבעים, תמורת סך של 52,500 דולר (נספח ה' לת/2), אשר כונה על ידנו לעיל "הסכם המכר הראשון".

עוד ובנוסף נכרת הסכם שני, הנושא תאריך 6/1/91 למכירת הדירה – הפעם בינות התובע למנוח, כאשר התמורה נקבעה בו לסך 48,000 דולר (במ/1).

לטענת התובע, הוא מעולם לא מכר את הדירה למנוח. הסכם המכר הראשון, כך לתובע, נחתם ביום 16/1/91, כאשר ביום 18/8/91 שונה הסכם זה, כך שתחת שמם של הנתבעים נכתב שמו של המנוח, והוסף התאריך 6/1/91. שינוי זה, כך הטענה, נעשה במועד הנ"ל במשרדו של עוה"ד איטח, ובה בעת נחתם "הסכם גמר החשבון" (מוצג במ/4).

מנגד טענו הנתבעים כי הסכם המכר הראשון, הינו בגדר טיוטה אשר לא השתכללה לכלל הסכם מחייב, ולחילופין בוטלה על ידי הצדדים, בעצם התנהגותם, וזאת נוכח התקשרות התובע עם המנוח בהסכם המכר השני.

22.
אקדים את המאוחר ואומר כי לא מצאתי שחר לגירסת התובע, ומצאתיה בלתי נכונה בעליל, לשון המעטה.

גירסת התובע, לפיה הסכם המכר הראשון נחתם ביום 6/1/91 והוסב במועד מאוחר יותר (8/8/91) על שם המנוח – נסתרת מינה וביה מחומר הראיות.

מחומר הראיות עולה, כי המנוח רכש את הדירה מהעירייה בהתאם להסכם הרכישה מיום
17/12/90 (נספח ג' לת/1), כאשר לשיטתו של התובע התשלום בגין הרכישה השתלם מכספי המקדמה שקיבל מהנתבעים, בהתאם לסעיף 4 להסכם המכר הראשון.

אם אומנם, כטענת התובע, הסכם המכר הראשון נחתם בתאריך 16/1/91, נפלא ממני הכיצד זה שילמו הנתבעים את המקדמה על פיו?

אין זאת, כי ההסכם הראשון נחתם בחודש דצמבר 1990, עוד טרם רכש התובע את הזכויות בדירה מהעירייה.

זאת ועוד זאת, גירסת התובע נסתרה בעליל מעדותו של עוה"ד איטח אשר העיד כי הסכם המכר השני (שמקורו הוצג לבית המשפט) שבין התובע למנוח "נחתם בפני
במשרדי" (פרוטוקול מיום 24/10/11, עמ' 5 שורה 19) כאשר במועד כריתתו של הסכם זה (במ/1)
" ... אליהו כהן היה נוכח והוא חתם אישית עליו" (שם, עמ' 8 שורה 1).

עוד העיד עוה"ד איטח כי באותו מעמד נחתם מש"ח/2 (במ/2), הוא אימת את חתימת שני הצדדים (שם, עמ' 6 שורה 15), והעסקה דווחה כדין ובמועד למס שבח (מוצג במ/3).

בחקירתו הנגדית הבהיר עוה"ד איטח, הבהר היטב, כי תאריך ההסכם עם המנוח (במ/1)
" ... זה תאריך החתימה , התאריך הוא תואם לתאריך בו נחתם המש"ח ואושר על ידי (במ/2) ...".


נמצא, איפוא, בעליל כי גירסת התובע לפיה ההסכם הראשון נחתם ביום 16/1/91, והוסב על שם המנוח, אין לה שחר ודינה להידחות.

בחקירתו, נדרש עוה"ד איטח להסכם המכר הראשון שאינו נושא תאריך. מעדותו עולה כי קודם להסכם המכר עם המנוח, נחתמה טיוטת הסכם בין המנוח לנתבעים (מוצג במ/8) אשר לא השתכללה לכלל הסכם, וזה לשונו – " ... זה לא היה החוזה הראשון (ההסכם עם המנוח – ח.ט.). קדמה לו כוונה למכור דירה לאחיו של אלי כהן ולגיסה ... כי יש למוטי כהן דירה נוספת שם, דירת ירושה. הם התכוונו לקנות הדירה מאלי עודי. מוטי ואירס (הנתבעים – ח.ט.) התכוונו לקנות הדירה מאלי עודי והם יעשו עסקה נוספת מול אחיהם אלי כהן. אמרתי שיעשו עסקה ישירה למול אלי עודי" (שם, עמ' 6 שורות 9-16).

כך גם עולים הדברים ממכתב עו"ד איטח מיום 10/5/07 (מוצג במ/7) אשר שוגר לב"כ הנתבעים (עו"ד גרון), בו נכתב כי " ... החוזה היחיד בעניין הדירה הנ"ל הינו החוזה בין אליהו עודי
לאליהו ז"ל. חוזה מיום 16/1/91 ... הייתה כוונה לחתום חוזה בין אחיו וגיסתו של המנוח לבין אלי עודי, אך בסופו של דבר נחתם החוזה המפורט לעיל".

23.
ואם אין די באמור לעיל הרי שמחומר הראיות עולה שבין המנוח והתובע נחתם "הסכם גמר חשבון", במשרד עוה"ד איטח – בעקבותיו קיבל המנוח את החזקה בדירה והתגורר בה משך 15 שנים!!! ברציפות עד לפטירתו.

לא נתתי, לצערי, אמון בטענת התובע בתצהירו (סעיף 18 לת/2) כאילו הדירה נמסרה למנוח בתחילת חודש יולי 1991, בעקבות דרישת ליאור והנתבע, וכאילו ליאור, העבריין, הוא זה שנטל מידו את מפתחות הדירה.

לא זו בלבד שטענה זו נטענה על דרך הסתם בלא כל תימוכין לה, אלא שזו נסתרת בעליל מהסכם גמר החשבון (במ/4).

בהסכם זה הוצהר, בין היתר, כך – "אלי עודי מודיע כי מעבר לתשלום הנ"ל אין לו כל תביעות נוספות והוא ימסור את הדירה ויחתום על כל המסמכים ... לצורך העברת הדירה על שם הקונה" (ההדגשה שלי – ח.ט.). "ימסור" נאמר – בלשון עתיד ולא "נמסר" בלשון עבר.

נמצא, איפוא, בעליל כי נכון למועד חתימתו של הסכם גמר החשבון ביום 18/8/91 – טרם נמסרה החזקה בדירה למנוח, בניגוד גמור למוצהר על ידי התובע בתצהירו.

חתימת התובע על הסכם גמר החשבון במשרדו של עוה"ד איטח ומסירת החזקה על פיו למנוח – מלמדת כמאה עדים, כי ההסכם הרלבנטי והתקף, בענייננו, הינו הסכם המכר השני, אשר נחתם בין התובע למנוח.

24.
המסקנה העולה מהאמור לעיל, וכך אני קובע, כי הסכם המכר הרלבנטי אשר השתכלל לכדי חוזה מכר מחייב הינו זה שנחתם עם המנוח ביום 6/1/91 ׁ(במ/1) ולא טיוטת ההסכם (במ/8) שנחתמה בין התובע לנתבעים – במועד בלתי ידוע.

הסכם זה (הראשון) לא נחתם במשרדו של עוה"ד איטח, לא דווח למס שבח והעסקה לא השתכללה לכדי הסכם מחייב.

אף אם יונח, מה שאינו, שההסכם הראשון עם הנתבעים השתכלל לכדי הסכם מכר מחייב, הרי שזה נתבטל באמצעות התנהגות הצדדים לו – קרי: חתימת הסכם המכר השני, עם המנוח.

25.
לא נעלמה מעיניי טענת ב"כ התובע בסיכומיו כי בינות התובע והנתבעים נחתמו "הסכמים" נוספים, לאחר חתימת הסכם המכר עם המנוח, בדמות המסמכים המפורטים בסעיף 5 לעיל.

בכל הכבוד, לא מצאתי ממש בטענה זו.

המסמכים עליהם חתמו התובע והנתבעים (בימים 14/5/91; 19/5/91; 23/3/91 ו-9/6/91), אינם הסכמי מכר, כלל ועיקר, הגם שהם נושאים כותרת של "זכרון דברים".

המסמכים האמורים, אינם אלא אישורים אשר נועדו להוות אסמכתא בכתב, מצד התובע, על קבלת כספים על חשבון התמורה בגין עסקת המכר – התקפה.

כך על דרך משל המסמך מיום 14/5/91 (נספח ו' לת/2) הנושא כותרת "חוזה הסכם בין מרדכי כהן
לבין אלי עודי". לטענת ב"כ התובע עסקינן בהסכם, שלישי במספר, בינות הנתבעים – ולא היא.

עיון במסמך מלמד, כי זה מתייחס להסכם המכר השני – התקף, ולאחר תשלום סך של 3,000 $ לידי התובע, או אז תעמוד יתרת התמורה החוזית על סך 45,000$.

וכך נכתבו הדברים "סכום זה אמור לרדת מהסכום של קניית הדירה מחירה 48,000$ ... למחיר של 45,000$. סכום זה לא כולל את הסכום שאלי עודי קיבל 16,500$ ...".

הנה כי כן, לא עסקינן בהסכם מכר חדש או נוסף, אלא תיעוד של התמורה שהשתלמה לתובע, מזמן לזמן.

העובדה שמרדכי, הוא זה אשר שילם את התמורה לתובע וייחס את עסקת המכר אליו – אין בה כדי לאיין את הסכם המכר השני, שנערך בין התובע למנוח ואשר נחתם בנוכחות עו"ד (איטח) ודווח למס שבח כדין.

ברי לכל, כי כל המסמכים דלעיל, אין בהם כדי להוות עסקאות שהשתכללו לכדי הסכם מחייב, כך שההסכם המחייב והתקף הינו זה אשר נחתם עם המנוח ביום 6/1/91 (במ/1).

26.
טוען ב"כ התובע בסיכומיו כי עסקינן בעסקאות נוגדות (סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969), ועל כן זכותו של "הקונה הראשון" (הנתבעים) עדיפה על "הקונה האחרון" (המנוח), מכאן, כך לב"כ התובע, דין הסכם המכר השני – בטלות.

טענה זו נפלאת היא בעיניי. לא זו בלבד שטענה זו לא הועלתה, אף לא ברמז, בכתבי טענות התובע ובתצהירו כך שדינה להידחות בשל הרחבת חזית אסורה (ראו: א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה עשירית, תשס"ט, עמ' 89) – אלא שלא מצאתי בה ממש לגופה.

הטענה בדבר "עסקאות נוגדות" אינה יכולה להישמע מפי "מוכר" נכס – אשר מכר זכויותיו בו פעמיים – אלא מפי הרוכשים, להם נמכר הנכס.

התובע אינו יכול להיבנות מהטענה בדבר עסקאות נוגדות השמורה לרוכשי הנכס, ובענייננו, הנתבעים והמנוח.

משלא הועלתה טענה זו על ידי הנתבעים או המנוח – אין זה עניינו של התובע מי מבין הרוכשים הינו בעל הזכויות בדירה, לאחר שזו נמכרה על ידם למי מהם.

27.
אני קובע איפוא לאור האמור, כי הסכם המכר מיום 6/1/91, אשר נחתם בין התובע למנוח הינו בר תוקף, זאת להבדיל מההסכם שנחתם בין התובע לנתבעים (מוצג במ/8), אשר לא השתכלל לכלל חוזה מחייב ולמצער הוא בוטל בהסכמת הצדדים לו, נוכח התנהגותם לאחר חתימתו.
נוכח מסקנתנו לעיל, ההתייחסות, מכאן ואילך, תהא להסכם המכר השני שנכרת בין התובע והמנוח ביום 6/1/91 – אשר ייקרא להלן "הסכם המכר" או "עסקת המכר"

קיומן של עילות לביטול הסכם המכר – האומנם?
28.
כזכור, התובע עתר בתביעתו להורות על בטלות (או ביטול) עסקת המכר, זאת בגין מספר טענות שבעטיין, כך נטען, יש להורות על ביטולו של הסכם המכר. לשיטתו, דין העסקה להתבטל מחמת כפייה, עושק, חוסר תום לב מצד הנתבעים ועשיית עושר ולא במשפט.

עוד נטען כי יש להורות על ביטולו של הסכם המכר, עקב הפרתו על ידי הנתבעים או המנוח.

להלן נדון בטענות התובע – כסדרן.

29.
סעיף 2 לחוק הכשרות והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962 (להלן: "חוק הכשרות") קבוע כי
"כל אדם כשר לפעולות משפטיות, זולת אם נשללה או הוגבלה כשרות זו בחוק או
ב

פסק דין
של בית משפט".

מכוחה של חזקה משפטית זו, נקבע בפסיקה, לא אחת, כי הכרזה על היותו של אדם פסול דין הינה קונסטיטוטיבית, לאמור: תוקפה צופה פני העתיד, ואין בהכרזה כאמור כדי לגרוע מתוקפן של פעולות משפטיות שקדמו לה [ראו: ע"א 682/88 עבדו נ' חורי (פורסם בנבו); ע"א 1101/99 ברקוביץ נ' ברקוביץ (פורסם בנבו)].

הואיל והתובע, בענייננו, לא הוכרז מעולם פסול דין, הרי, שלכאורה, פעולותיו השונות ביחס לדירה מקימות חזקה משפטית כי הינן בעלות תוקף משפטי מחייב.

אמרתי לכאורה, שכן החזקה האמורה אינה חלוטה והיא ניתנת לסתירה. גלל כן, נקבע בפסיקה כי חוק הכשרות איננו שולל את תחולת הוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), שבגינן ניתן יהא לבטל חוזה שנכרת עם אדם הלוקה בנפשו, הגם שזה האחרון לא הוכרז, רשמית, פסול דין – ובכלל אלה: העדר גמירות דעת; כפייה; עושק וכיוצ"ב [ראו: ע"א 8163/05 הדר לביטוח בע"מ נ' פלונית; פורסם בנבו, 6/8/07 (להלן: "עניין הדר").

וכך נאמרו הדברים ברע"א 3323/98 זקן נ' קצין התמלוגים, פ"ד נ"ז(5) 557 – "חוק הכשרות אינו מוציא את תחולתן של הוראות חוק החוזים ... לכן ניתן במידת הצורך, להיזקק לעילות הבטלות הקבועות בחוק זה על מנת לבטל פעולות משפטיות שעשה הלוקה בנפשו טרם שהוכרז כפסול דין ...".

האומנם השכיל התובע להוכיח, בענייננו, כי קמה לו עילה לביטולה של עסקת המכר, מכוח איזו הוראה בחוק החוזים, בגינה יש להוראות על בטלות הסכם המכר?
סבורני כי לא עלתה בידו כזאת.

העדר גמירות דעת
30.
הלכה נודעת היא, כי תנאי בלעדיו אין, להשתכללות חוזה מחייב הינו הסכמת הצדדים הבאה לידי ביטוי במפגש רצונות הדדי, ובגמירות דעתם של אלה ליצור קשר משפטי מחייב [ע"א 5332/03 רמות ארזים חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נ"ט(1) 931].
גמירות הדעת לכונן קשר משפטי מחייב, נסמכת על גילוייה החיצוני של ההסכמה, זאת להבדיל מהכוונות או המחשבות הנסתרות של מי מהצדדים, אשר לא באו לידי ביטוי חיצוני [ראו: עניין הדר הנ"ל; ע"א 932/80 קדר נ' אחרים, פ"ד ל"ו(2) 162].

לשון אחרת, גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם נבחנת בהתאם למבחן האובייקטיבי החיצוני, אף אם קיימת סתירה בין הרצון האובייקטיבי הנגלה לעין, לבין הרצון הפנימי הסובייקטיבי של מי מהצדדים להסכם.

31.
בענייננו טוען התובע, כי בשום עת לא גמר בדעתו למכור את הדירה לנתבעים או למנוח. לשיטתו, עסקת המכר כמו גם המסמכים שבאו בעקבותיה, נחתמו על ידו אך מחמת מצבו הנפשי הירוד, ולאור איומי ליאור אשר כפה עליו למכור את הדירה לנתבעים ולאחר מכן למנוח.

לא מצאתי ממש בטענה זו, שכן נסיבות חתימת הסכם המכר כמו גם התנהלות התובע לאחריו, מצביעים על גמירות דעת להתקשר בעסקת המכר.

לית מאן דפליג, כי עובר להתקשרות עם המנוח (או עם הנתבעים) התובע גמר אומר למכור את הדירה ולהעתיק את מגוריו למקום אחר וכלשונו "עקב מצבי הנפשי ומערכת היחסים העכורה עם משפחתי, החלטתי למכור את דירת אבי ולעבור להתגורר מחוץ לשכונה, בניסיון לשקם את חיי" (סעיף 5 סיפא לת/2).

משגמלה בלבו של התובע ההחלטה למכור את הדירה, הוא רכש את זכויות החכירה בדירה מהעירייה (נספח ג' לת/2), שכן עד למועד הרכישה (17/12/90) זכויותיו בה היו כשל דייר מוגן.

רכישת הדירה נעשתה, לדעת הכל, באמצעות המקדמה שקיבל התובע מהנתבעים.

האומנם ניתן לומר, בנסיבות האמורות, כי התובע לא גמר בדעתו למכור הדירה לנתבעים או למנוח? תמהני!

זאת ועוד. התובע היה מיוצג בעסקת המכר על ידי עוה"ד איטח, אשר ערך את הסכם המכר, וזה אף נחתם במשרד עוה"ד ובנוכחותו. בנוסף להסכם, חתם התובע, באותו מעמד, על מסמכים נלווים הקשורים לעסקת המכר ובכלל אלה – יפויי כוח בלתי חוזר (נספח 3 לנ/2)
וטופס דיווח למס שבח (מש"ח/2) כמתחייב על פי הדין.

ואם אין די באמור, התובע חתם על מסמכים מאוחרים להסכם המכר, בהם אישרר את עסקת המכר וקבלת התמורה בגינה.

כך במסמכים מהימים 14/5/91 ו-19/5/91 (נספחים ו',ז' לת/2 – בהתאמה) וכך במסמך מיום 9/6/91 (נספח ט' לת/2), במסגרתו אישר, בחתימת ידו, כי "בזה נגמר החשבון חוב ואלי עודי מאשר שקיבל את כל הסכום עבור הדירה כמו בהסכם".

הגדיל התובע עשות, עת הצהיר בהסכם גמר החשבון מיום 8/8/91 (מוצג במ/4) – אשר נוסח ונחתם במשרדו של עוה"ד איטח – כי בכפוף לתשלום הנקוב בו (16,500$) "אין לו כל תביעות נוספות והוא ימסור את הדירה ויחתום על כל המסמכים ... לצורך העברת הדירה על שם הקונה".

כאמור לעיל, בעקבות הסכם גמר החשבון ותשלום הסכום הנקוב בו – מסר התובע את החזקה בדירה למנוח, אשר התגורר בה משך כ-15 שנים עד לפטירתו.

32.
מהמקובץ, עולה איפוא בעליל, בהתאם למבחן האובייקטיב; כי המנוח גמר בדעתו להתקשר בעסקת המכר עם המנוח.

נמצא, כי הסכם המכר השתכלל לכדי הסכם מחייב והינו בר תוקף.

טענת הכפיה והאפסות
33.
קבענו לעיל כי מן הבחינה האובייקטיבית, גמר התובע בדעתו להתקשר בעסקת המכר. חרף זאת, שומה עלינו לבחון האם נוכח טענת הכפייה ומצבו הנפשי של התובע, נשללה הימנו (סובייקטיבית) לטענתו, יכולת הבחירה – עד כי ניתן יהא לקבוע שהסכם המכר נכפה עליו.

ודוק. חרף העובדה שגמירות דעתו של מתקשר בהסכם נבחנת על פי הרצון האובייקטיבי הנגלה מהנסיבות החיצוניות האופפות את ההסכם, הרי שקיימים מקרים חריגים, בהם יועדף המבחן הסובייקטיבי, הבוחן את רצונו הפנימי של המתקשר. דוגמא לכך הינה טענת "לא נעשה דבר", אשר הינה בעלת תחולה מקום בו אחד מהצדדים לחוזה היה נעדר רצון חופשי, עקב כפיה חמורה וחריגה אשר שללה הימנו את יכולת הבחירה. כפייה בעין זו, יכול ותנבע מחמת איומים ממשיים, כמו גם מחמת מחלת נפש קשה "המגעת עד כדי שלילת רצונו של המתקשר" (עניין הדר המוזכר לעיל).

ככול שמוכחת טענת "לא נעשה דבר", הרי שהסכם אשר הושג בכפייה ובהעדר רצון חופשי – בטל (
void
), זאת מבלי ששוגרה הודעת ביטול כמתחייב בהוראות חוק החוזים.

מהותה וגבולותיה של טענת "לא נעשה דבר" (טענת האפסות), נדונו בהרחבה בפסיקה. נקבע כי עסקינן בטענת הגנה אשר הנטל להוכחת יסודותיה, מוטל על כתפי הצד לחוזה המבקש להשתחרר מלקיימו.

עוד ובנוסף הודגש בפסיקה, כי הנטל להוכיח את טענת האפסות, הינו כבד מזה הרגיל במשפט האזרחי ונדרשות "ראיות חזקות וברורות, עדות חד משמעית פוזיטיבית, והוכחות חותכות" (עניין הדר, שם, בעמ' 16).

הטעם לכך הוא שטענת "לא נעשה דבר" " ... מבקשת לקעקע את יסודות קיומו של החוזה אף שהנתבע הטוען לה חתם עליו. היא באה לסתור את החזקה כי החותם על המסמך קרא את תוכן הדברים האמורים בו, יודעם ומבינם. ככזו, היא מרחיקת לכת ובעלת משמעות 'קיומית' לחוזה. רק סביר הדבר כי בנסיבות אלה מידת ההוכחה שתידרש לביסוס הטענה תהיה במידה משמעותית, מעבר לזו הנדרשת דרך כלל לגבי טענות אחרות המועלות כנגד תביעה חוזית" [דברי כבוד השופטת פרוקצ'יה, בע"א 36/99 ראובני נ' עזבון המנוחה חנה גלזר ז"ל, פ"ד נ"ה(3) 272].

34.
האומנם השכיל התובע לעמוד בנטל ההוכחה הכבד המוטל עליו להוכיח את טענת האפסות – סבורני כי לא עלתה בידו כזאת.

התובע טען כי התקשר בהסכם מכר עם הנתבעים, כמו גם עם המנוח, בכפייה, זאת בשל איומיו של ליאור.

דא עקא כי טענה זו נזרקה לחלל בית המשפט על דרך הסתם ובלא שזו נתמכה, אף לא בבדל ראייה.

אדרבה. מחומר הראיות עולה כי התובע גמר בדעתו למכור את הדירה עקב מצבו הנפשי שנתהווה כתוצאה מהתאבדות אביו המנוח אשר התגורר בדירה טרם מותו. וכלשונו "לאחר אירוע ההתאבדות עברתי להתגורר בדירת אבי, דירה אשר הושכרה על ידי החברה המשכנת 'חלד' בבעלות העירייה. עקב מצבי הנפשי ומערכת היחסים העכורה עם משפחתי, החלטתי למכור את הדירה ולעבור להתגורר מחוץ לשכונה בניסיון לשקם את חיי" (סעיף 5 לתצהיר ת/2).

הנה כי כן, הסיבה למכר הדירה לא נבעה, כל ועיקר, מאיומיו של ליאור שכן ההחלטה למוכרהּ גמלה בלבו של התובע, עת ביקש לעזוב את השכונה ולשקם את חייו.

הטענה בדבר קונַה פוטנציאלית עלומה, שנאותה לרכוש את הדירה בסכום של 55,000$ - לא הוכחה אף לא לכאורה וזו נותרה בגדר "סיפור דברים".

נמצא, כי טענת התובע כאילו ליאור אילץ אותו למכור את הדירה לנתבעים בסכום של 52,000$ - לא הוכחה שכן, כאמור, לא הוכח "סיפור המעשה" של הקונה הפוטנציאלית.

יתר על כן. בחקירתו הנגדית נדרש עו"ד איטח לעניין ליאור וכאילו עסקת המכר נעשתה בכפייה, והלה העיד כי "פעם ראשונה אני שומע על קיומו של עבריין בשם ליאור אטואל. אני גר בפתח תקוה. מעולם לא שמעתי על ליאור אטואל. אטואל מעולם לא היה אצלי במשרד" (פרוטוקול מיום 24/10/11, עמוד 10 שורות 3-5).

עדות זו של עוה"ד איטח – בה נתתי אמון – סותרת לחלוטין את טענת התובע כאילו עו"ד איטח "ידע והיה מודע לגביו לאורך כל הדרך" (פרוטוקול מיום 6/11/12 עמוד 17 שורות 7,8).

זאת ועוד זאת. אם אומנם התקשר התובע בעסקת המכר כתוצאה מאיומיו של ליאור, אני תמה על מה ועל שום מה לא זומן ליאור, או מאן דהוא אחר, למתן עדות אשר היה בה כדי לתמוך בטענותיו אודות הכפייה? הלכה היא, שהימנעות מהבאת עדות רלבנטית, יש בה כדי להוביל למסקנה שאילו הובאה העדות היא הייתה פועלת לרעת הצד שנמנע מלהביאה [ראו: ע"א 27/91 קבלו נ' ק. שמעון, עבודות מתכת בע"מ, פ"ד מ"ט(1) 450, 417); וראו גם: ע"א 945/11 שאנקול לשיווק (1937) בע"מ נ' סומך חייקין
kpmg
,
מיום 20/8/14, פורסם בנבו – סעיף 60 לחוות דעת כבוד השופט סולברג].


טענת ב"כ התובע בסיכומיו כאילו ליאור לא זומן למתן עדות עקב כך " ... שהוא מפחד שיפגע בו גם היום ..." לאו טענה היא.

על מנת להצדיק את השיהוי הרב שבהגשת התביעה (בחלוף למעלה מ-15 שנים) טען התובע
בתצהירו "כי לאחרונה יושרו ההדורים עם משפחתי, ובתמיכת המשפחה אזרתי עוז והחלטתי להגיש תביעה נגד הנתבעים לביטול החוזה ... למרות שבתאריך 28/11/06 פנו אלי הנתבע והעבריין ואיימו עלי" (סעיף 30 לת/2) (ההדגשות שלי – ח.ט.).

אם אומנם התובע אויים על ידי ליאור להימנע מלהגיש התביעה וחרף זאת "הרהיב עוז" והגיש התביעה – נפלא ממני מדוע חשש מלזמנו למתן עדות. אין זאת, כי ההסבר שניתן לאי זימונו של ליאור "איננו מחזיק מים".

35.
כך גם אמורים הדברים באשר לטענת התובע בדבר מחלת הנפש הימנה הוא סובל (סכיזופרניה), בעטיה הוכר כנכה על ידי המוסד לביטוח לאומי (נספח ט"ז לת/2).

לשיטת התובע, בגין מחלתו נשללה ממנו יכולת הבחירה, באופן שניתן לקבוע כי הוא נעדר רצון, סובייקטיבי, להתקשר בעסקת המכר. לא מצאתי ממש בטענה זו, זאת בגין כל אחד מהנימוקים שלהלן ואין צריך לומר ממשקלם המצטבר.

כפי שהובהר לעיל הנטל להוכחת טענת האפסות הינו כבד ונדרשות "ראיות חזקות וברורות, עדות חד משמעית פוזיטיבית, והוכחות חותכות" (עניין הדר, שם, עמוד 16).

למרבה הפליאה, התובע לא צירף לתביעתו כמו גם לתצהירו, חוות דעת מומחה ביחס למצבו הרפואי. רק במהלך חודש דצמבר שנת 2011, עת החל שלב שמיעת הראיות, ביקש התובע, באמצעות בא כוחו, כי יוּתר לו לצרף חוות דעתו של הפסיכיאטר זגורוב אנדרי (להלן: "חוות דעת זגורוב") לחומר הראיות מטעמו (להלן: "הבקשה"). הנתבעים התנגדו נחרצות להגשת חוות דעת רפואית בשלב זה של המשפט.

לא ניתן בכל הכבוד, להתיר לתובע הגשת חוות דעת רפואית מטעמו בשלב מתקדם זה של ההליך, זאת לנוכח הוראת תקנה 127 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, המחייבת הגשת חוות דעת רפואית במועד בו הוגש כתב התביעה. לא מצאתי בבקשה כל הסבר ראוי מדוע לא הוגשה חוות דעת כאמור, מבעוד מועד, וכמתחייב מהדין.

משלא הוגשה חוות דעת זגורוב כדין ובמועד, אין היא יכולה לשמש ראייה מטעם התובע ביחס למצבו הנפשי.

על מנת להפיס דעתו של התובע אוסיף ואומר, כי אף אילו הייתה מתקבלת חוות דעת זגורוב כחלק מחומר ראיותיו של התובע וזה האחרון היה נחקר עליה נגדית – גם אז לא היה בה כדי לבסס הטענה בדבר שלילת "הרצון" להתקשר בהסכם המכר, מחמת מצבו הנפשי.

חוות דעת זגורוב נערכה עת רבה לאחר שנשתכללה עסקת המכר (בחלוף 20 שנה), ממנה לא ניתן ללמוד (אם בכלל) על מצבו הרפואי של התובע בזמן הווה – עת נבדק על ידי המומחה זגורוב.

לא מקובלת עלי כלל ועיקר, מסקנת המומחה בחוות הדעת כי על סמך בדיקתו של התובע בהווה (שנת 2011) ולאור הנתונים שבידו – התובע היה אז, לפני 20 שנה, במצב נפשי אשר היה בו כדי להשפיע על שיקול דעתו באשר לעסקת המכר.

יתר על כן, התובע מעולם לא הוכרז כפסול דין, מה שמלמד על יכולתו לדאוג לענייניו, חרף מחלת הסכיזופרניה ממנה הוא סובל, בגינה הוכר כנכה בביטוח לאומי
אך בשנת 2005!!! בחלוף 14 שנים מהמועד בו הושלמה עסקת המכר.

על מצבו של התובע במועד עריכת הסכם המכר העיד עו"ד איטח "לא היה ידוע לי ולא הייתה לי כל סיבה לחשוב שהבחור לוקה בנפשו. ראיתי בחור רגיל לחלוטין ועובד בשיפוצים".

36.
יתר על כן. לא זו בלבד שלא הוכח (בראיות פוזיטיביות חד משמעיות) כי התובע היה במצב נפשי אשר פגם ברצונו החופשי להתקשר בהסכם, אלא שהוכח בעליל כי התובע התקשר בהסכמים שונים, בגינם לא טען לשלילת רצונו החופשי וכאילו הוא נאלץ לחתום עליהם.

כך, באשר להסכם הרכישה [נספח ג' לת/1) שנחתם בין התובע לעירייה ביום 17/12/90, לפיו רכש את זכויות החכירה בדירה.

אם אומנם, באותה העת, התובע היה במצב נפשי כה ירוד אשר שלל הימנו את רצונו החופשי – נפלא ממני הכיצד זה הוא חתם על הסכם הרכישה? האומנם מצבו הנפשי הירוד של התובע לא השפיע על "שיקול דעתו" לרכישת הזכויות בדירה, אך כן היה לו השפעה, עת חתם על עסקת המכר – שלושה שבועות לאחר מכן?

כך גם אמורים הדברים באשר לנישואיו של התובע בשנת 1999. משנשאל התובע באשר להעדר יכולתו הכספית לשלם את אגרת המשפט השיב התובע כך "... מי ששילם משך שנים זו אישתי שברחה לירדן. הייתי נשוי לה 4 שנים. התחתנו בקפריסין. חתמתי שם על מסמכים". ומשנשאל האם הבין על מה הוא חותם, הלה השיב " ... בטח חתמתי. כשהלכתי להתחתן הבנתי על מה אני חותם" (שם, עמ' 18 שורות 3-5).

לא ניתן, בכל הכבוד לטעון, מחד, כי התובע היה נעדר רצון ויכולת לדאוג לענייניו בכל הקשור לעסקת המכר, אך, מאידך, יכול היה לבוא בקשרי נישואין בשנת 1999.
כך או כך, לא הוכח כלל ועיקר כי " ... הכפייה הגיעה לכדי 'כפייה קיצונית' קרי, לא רק שפגעה ברצונו החופשי של החותם אלא שללה אותו לחלוטין" (עניין הדר, שם, עמוד 15).

37.
למעלה מן הדרוש אוסיף ואומר, כי אף אם היה התובע משכיל להוכיח את יסודותיה של טענת האפסות – מה שאינו – גם אז מן הדין היה לדחותה, בשל הזמן הרב שחלף ממועד עסקת המכר ועד למועד הגשת התביעה. לעניין זה נקבע כי - "על השופט היושב בדין במקרים מעין אלה לבחון את הדברים מזווית ראייה נרחבת יותר, תוך התחשבות במכלול השיקולים הרלבנטיים בהתאם לכל מקרה ולנסיבותיו ... כמו כן יש לתת את הדעת לזמן שחלף מיום כריתת החוזה ליום בו התבקש ביטולו של החוזה. איני רואה מקום לקבוע מסמרות בעניין, אך נראה כי ככל שתארך התקופה האמורה, כך נחלשת ההצדקה לקבל את טענת 'לא נעשה דבר' ..." (עניין הדר, שם, בעמ' 20).

בענייננו, חלפו עברו להם למעלה מ-15 שנים, למן היום בו הושלמה עסקת המכר (לבד מרישומה בלשכת רישום המקרקעין) ועד להעלאת טענת האפסות והכפייה, ולא זו בלבד אלא שלמרבה הפלא, לא הוכח כי התובע הודיע על ביטול העסקה בזמן סביר.

בכגון דא, אין להיעתר לעתירת התובע לפיה יש להורות על ביטול עסקת המכר.

טענת העושק
38.
כזכור, הטענה הנוספת שבפי התובע בשלה, כך נטען, יש להורות על ביטול הסכם המכר, הינה טענת העושק.

סעיף 18 לחוק החוזים קובע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".

על מנת לבוא בגִדרה של טענת העושק, על התובע להוכיח קיומם של שלושה יסודות מצטברים – א. קיומה של חולשה שכלית ב. ניצולה של אותה חולשה ג. היות תנאי החוזה גרועים, במידה בלתי סבירה, מהמקובל.

אף אם הייתי מקבל – מה שאינו – את טענת התובע בדבר חולשתו השכלית, לא הוכח, כלל ועיקר, כי הנתבעים ניצלו את "החולשה" הנטענת, וכי תנאי עסקת המכר גרועים במידה בלתי סבירה.

התובע, משום מה, לא המציא חוות דעת מומחה מטעמו, בדבר שווייה של הדירה למועד עריכת ההסכם ואף לא למועד הגשת התביעה.

בהעדר חוות דעת כאמור, לא ניתן לקבוע כי אומנם הסכום שנקבע בהסכם המכר נמוך, באופן בלתי סביר, משווייה של הדירה באותה העת.

אדרבה. מהסכם הרכישה עם העירייה עולה כי התובע רכש את זכויות החכירה בדירה בסכום של 21,262.50 ₪, שווה ערך לסך 10,526$ (לפי שער יציג ביום 17/12/90: 2.02 ₪ לדולר). אם יונח כי התמורה בהסכם הרכישה משקפת את ההפרש בין זכויות החכירה לבין זכות הדיירות המוגנת בה בשיעור של 25%, הרי ששווי הדירה, נכון למועד העסקה, עמד על סך של 42,103 $.

39.
יתר על כן, אף אם היה משכיל התובע להוכיח את יסודותיה של טענת העושק (או הכפייה), לא היה בכך כדי לסייע לו. וכל כך למה? שכן חוזה הנגוע בעושק או בכפייה ניתן לביטול להבדיל מהיותו בטל (
void
). על מנת לבטל חוזה כאמור על הנפגע לשגר הודעת ביטול בזמן סביר, כמתחייב מסעיף 20 לחוק החוזים.

טענת התובע בתצהירו כי הודיע למנוח (או לנתבעים) על ביטולו של ההסכם לא הוכחה אף לא בבדל ראייה.

טענת התובע כי פעל לביטולו של ההסכם באמצעות עו"ד דולב, נסתרה בעדותו של עו"ד איטח אשר העיד לעניין זה כך "עו"ד בשם אוליביה דולב אני מכיר. היא לא ביקשה ממני לבטל את חוזה המכר, גם אין לה סמכות לבטלו" (פרוטוקול מיום 24/10/11, עמוד 9 שורות 15,16) ובהמשך " ... הייתה פנייה והיא לא ביקשה לבטל את הסכם המכר" (שם, עמוד 11 שורות 4,5).

הגם שהודעת ביטול אגב הגשת תובענה עשוייה להיחשב הודעת ביטול לצורך סעיף 8 לחוק החוזים, הרי שבנסיבות העניין לא ניתן לראות את ההסכם כמבוטל בעצם הגשת התביעה, זאת מן הטעם " ... שהדבר לא נעשה בזמן סביר, כדרישת החוק; שנתיים ימים חלפו מאז רישום הערת האזהרה ועד להגשת ההליך דנן ... ודוק; אין מדובר בפגם פרוצדורלי גרידא. צד להסכם המבקש לבטלו בשל הפרת הצד שכנגד נדרש לעשות כן בתוך פרק זמן סביר, כדי לא לפגוע בצד המפר ... לפיכך משחלף זמן סביר, לא יכול עוד הטוען להפרה לבטל את ההסכם בדרך של הודעת ביטול" [דברי כבוד השופט נ. סולברג בה"פ 8433/09 אסדן ישראל בע"מ נ' שמש (פורסם בנבו, 10/4/11)].
קל וחומר בן בנו של קל וחומר בנדון דידן, שחלפו עבור להן 15 שנים למן מועד השתכללות עסק המכר ועד להגשת התביעה.

לא זו אף זו. הלכה נודעת היא "
... כי קבלת טובת הנאה על פי הסכם לאחר שנודעה לצד להסכם עילה לביטולו, עשוייה להיחשב כוויתור על זכות הביטול של ההסכם ... לכאורה, קבלת התשלומים בגין התמורה לנכס על ידי המערערים מעידה כי הם ויתרו על זכות הביטול של ההסכם, ככול שהייתה להם זכות כזו. אשר על כן לא עומדת למערערים הזכות לביטול ההסכם כיום" [ע"א 8012/12 רג'בי נ' טל בניה והשקעות קרני שומרון מיום 11/3/14, (פורסם בנבו [תאריך??]), עמוד 19 לפסק הדין].

בענייננו אנו, לית מאן דפליג שהתובע קיבל כספים על בסיס חוזה המכר, כעולה מהאישורים - נספחים ו'-ח' לת/2. הדעת אינה סובלת מצב בו יטען התובע כי נכפה עליו לחתום על הסכם המכר או שהוא נעשק על ידי המנוח – ובו בזמן יקבל לידיו את התמורה על פיו.

40.
לאור האמור והמקובץ לעיל אני דוחה את טענת התובע לפיה יש להורות על ביטול הסכם המכר – מחמת כפייה או עושק.

התעשרות שלא כדין – אי תום לב
41.
הטענה האחרונה שבפי התובע לבטלות עסקת המכר הינה – התעשרות המנוח שלא דין, שכן, לטענתו, הנתבעים לא שילמו לו את התמורה בגין העסקה, זולת כספי המקדמה.

טענה זו, כקודמותיה, דינה להידחות.

אם אומנם הפרו הנתבעים את עסקת המכר, בדמות אי תשלום מלוא התמורה, שומה היה על התובע לשגר הודעת ביטול תוך זמן סביר, בהתאם לסעיף 8 לחוק החוזים. משלא עשה כן התובע, הרי שהוא מנוע מלבטל את ההסכם בשל חלוף העיתים.

42.
יתר על כן. עיון באישורים עליהם חתם התובע, בדבר קבלת סכומים על חשבון התמורה, מגלה כי התמורה על פי הסכם המכר שולמה במלואה, ואף מעבר לכך.

התמורה החוזית נקבעה בהסכם לסך 48,000$ כאשר על פי סעיף 4(א) שבו, הצהיר התובע כי נתקבל אצלו במועד החתימה סך של 30,000 ₪, סכום השווה בש"ח ל-14,670$ (במעוגל – לפי שער יציג של הדולר ביום 16/1/91).

במסמך מיום 14/5/91 (נספח ו' לת/2) אישר התובע, בחתימת ידו, קבלת סך של 3,000$. אף אם אקבל את טענת ב"כ התובע כי הסכום הנקוב בש"ח במסמך הנ"ל (3,450 ₪) הוא זה המשקף את הסכום ששולם באותו מועד – הרי ששולם לתובע סך של 1,458$.

במסמך מיום 19/5/11 אישר התובע, בחתימת ידו, כי קיבל סך של 5,000$ ובתאריך 23/5/91 נתקבל אצלו סך 9,200$ (נספחים ז' ו-ח' לת/2).

נמצאנו למדים כי נתקבל אצל התובע עד ליום 23/5/91 סך של 30,328$.

והנה, נתברר, בניגוד גמור לטענת התובע, כי ביום 9/10/91 קיבל התובע שיק בנקאי על סך

45,000 ₪, שווה ערך ל-18,680$, שמקורו במשכנתא שנטל המנוח מהבנק הבינלאומי הראשון (מוצג במ/6).

נמצא, איפוא, כי נתקבל אצל התובע סך של 49,008$, תשלום העולה ב-1,000$ על התמורה החוזית.

בצר לו, ומשהופתע התובע עת הוצג בפני
ו השיק הבנקאי (במ/6) שנמשך לפקודתו, הודה הלה בחקירתו הנגדית כי פדה את השיק, אולם לשיטתו הוא השיב את הסכום לנתבעים, לאחר שזה הוכנס לחשבון אותו פתח, במיוחד לצורך כך.

אין אני נותן, לצערי, אמון בגירסה זו של התובע.

ניתן היה לצפות מהתובע כי יעלה בתצהירו את הטענה כי קיבל סך של 45,000 ₪ באמצעות השיק הבנקאי, אך הסכום נפדה והושב לנתבעים. דא עקא כי התובע, מילא פיו מים, הכחיש כי נתקבלה אצלו תמורה העולה על המקדמה (25,000 ₪). והנה, לכשהוצג לו השיק הבנקאי, מציג הוא גירסה, חדשה, שזִכרה לא בא בתצהירו.

גירסה זו הינה גירסה כבושה – שאין ליתן בה אמון.

הגם שסכום השיק עולה על יתרת התמורה בהתאם לנקוב בהסכם גמר החשבון – אין בכך כדי לתמוך בטענה הכבושה שבפי התובע, כאילו מלוא סכום השיק הוחזר לנתבעים.

43.
משהוכח כי התמורה החוזית שולמה במלואה – אין שחר לטענת התובע כי הנתבעים התעשרו שלא כדין, ובגין כך יש להורות על ביטול הסכם המכר.

טענת התובע לפיה המנוח נמנע מלשלם לו את דמי השכירות אשר הוסכם עליהם (300$ לחודש) – אף היא דינה להידחות, שכן לא הוכח כלל ועיקר כי הייתה הסכמה כאמור.

אם אומנם כנה טענת התובע בדבר ההסכמה לתשלום דמי שכירות – נפלא ממני מדוע דבר זה לא הועלה עלי כתב, או אוזכר (אף ברמז) באחד המסמכים עליהם חתום התובע – עת אישר את קבלת התמורה?! אין זאת כי הסכמה בדבר תשלום דמי שכירות, לא הייתה ולא נבראה ואף משל לא הייתה.

44.
המסקנה המתבקשת מהאמור והמקובץ לעיל הינה כי לא קמה לתובע עילה לביטולו של הסכם המכר – מכוח הוראות חוק החוזים, או מכל דין אחר.




התביעה הנגדית
45.
נוכח מסקנתו לעיל לפיה הסכם המכר אשר נחתם בינות התובע למנוח הינו בר תוקף ואין עילה לבטלו – יש להיעתר לסעדים המבוקשים על ידי הנתבעים בסעיפים 16.1-16.4 לתביעה הנגדית.

46.
לא מצאתי ממש בטענת היורשים והנתבעים לפיה יש לחייב הנתבעים בתשלום סכום היטל ההשבחה; פיצויים או בגין עוגמת נפש, העולים לסך כולל של 102,074 ₪.

בכל הכבוד, טענת הנתבעים כאילו הפר התובע את ההסכם עקב אי תשלום היטל ההשבחה בגין העסקה – נסתרת בעליל מעדותו של עו"ד איטח אשר העיד כי " ... מעשית עניין היטל ההשבחה לא הועלה כי הדירה היא של עיריית פתח תקוה. במועד הטלת ההיטל עוד לא היה הבעלים אלה (צ.ל. אלא – ח.ט.) העירייה ובעצם עיריית פ"ת היא זו שנושאת בהיטל ההשבחה".

מכאן שהתובע לא הפר את הסכם המכר, בדמות אי תשלום היטל ההשבחה. בהעדר הפרה, כאמור, התובע אינו חב בתשלום פיצויים בגין ההפרה הנטענת, או בתשלום פיצויים בגין עוגמת נפש.

למעלה מן הדרוש נזכיר כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בסעד הכספי נוכח גובהו (ראו לעיל סעיף 20).

התוצאה
47.
סוף דבר, לאור המקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן:
א.
תביעת התובע (בת.א. 2656/06) – נדחית, ותביעת יורשי המנוח והנתבעים (2324/07) מתקבלת בחלקה.
ב.
מוצהר בזה כי הסכם המכר מיום 6/1/91 (במ/1) שבין התובע למנוח – הינו בר תוקף, והמנוח זכאי להירשם אצל רמ"י ובלישכת רישום המקרקעין - כבעל זכויות החכירה בדירה (כהגדרתה בסעיף 1 לפסק הדין).
ג.
הנני מורה על ביטולה של הערת האזהרה מיום 4/12/06, שנרשמה לטובת התובע, בלשכת רישום המקרקעין על חלקה 36 בגוש 6718.
ד.
הסעד הכספי לו עותרים יורשי המנוח והנתבעים – נדחה.
ה.
בנסיבות העניין ובשל מצבו הכלכלי והאחר של התובע – אין אני עושה צו להוצאות, כך שכל צד יישא בהוצאותיו.





המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים – באמצעות הדואר.


ניתן היום, ז' אלול תשע"ד, 2 בספטמבר 2014, בהעדר הצדדים ובאי כוחם
















א בית משפט מחוזי 2324/07 אליהו עודי נ' עזבון המנוח אליהו כהן ז"ל, מרדכי כהן, איריס כהן ואח' (פורסם ב-ֽ 02/09/2014)