פסקי דין על עמוס הדר מרכז סוכנות לביטוח בע"מ | פסקי דין על יעקב (ז'קי) אטיאס (חליפו של אלברט אטיאס ז"ל)

1471/09 א     18/09/2014




א 1471/09 עמוס הדר מרכז סוכנות לביטוח בע"מ נ' יעקב (ז'קי) אטיאס (חליפו של אלברט אטיאס ז"ל)








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 1471-09 עמוס הדר מרכז סוכנות לביטוח בע"מ
נ' אטיאס





בפני

כב' השופטת
מרים ליפשיץ-פריבס

תובעת
עמוס הדר מרכז סוכנות לביטוח בע"מ
ח.פ 510476427
ע"י ב"כ עו"ד אריאל גיז


נגד

נתבע
יעקב (ז'קי) אטיאס ת.ז. 62736350
חליפו של אלברט אטיאס
ז"ל
ע"י ב"כ עו"ד אברהם בר דוד


פסק דין


1.
לפני תביעה כספית בעילה חוזית והתעשרות שלא כדין לחיוב הנתבע בדמי ניהול ואחזקה לתובעת עבור שנים 2002-2008 בסך של 94,491 ₪ במרכז מסחרי אשר הנתבע בעלים בחנות המצויה בו.

רקע והליכים קודמים:
2.
התובעת בנתה בנין מסחרי ברח' שומרון (נאות לון) בבאר שבע הידוע גם כגוש 38060 חלקה 17 (להלן- "המרכז"). ביום 05.04.94 נחתם הסכם (נספח א' לכתב התביעה, להלן-"ההסכם") בין התובעת לנתבע ומימי אטיאס לרכישת חנות מס' 5 במרכז 5 (להלן-"החנות") מהתובעת. מאוחר יותר, שנתיים לאחר חתימת ההסכם, מכרו הנתבע ורעייתו מימי אטיאס את החנות לאלברט אטיאס, אביו המנוח של הנתבע (להלן- "המנוח").

3.
התביעה הוגשה תחילה נגד המנוח ולאחר פטירתו הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה הנתבע ישמש כחליפו (להלן- "הנתבע") והוגשו כתבי טענות מתוקנים. ביום 25.9.11 הגיש הנתבע בקשה לעיכוב הליכים בשל צו כינוס שניתן בעניינו. המותב הקודם שדן בתביעה הורה ביום 24.10.11 על עיכוב הליכים בתובענה נוכח צו הכינוס. על ההחלטה הוגשה בר"ע 54152/11/11 וכב' השופט רומנוב הורה שההליך יישמע הואיל והנתבע הוא חליפו של המנוח, הנתבע המקורי, ותוצאת ההליך , ככל שתתקבל התביעה, יהיו מעזבונו
של המנוח מהנתבע אישית. לפיכך נקבע כי אין נפקות לצו הכינוס שניתן נגד הנתבע על ההליך. בהתאם לכך, הוחזר התיק לבית משפט זה והתביעה נשמעה בפני
.

4.
הליך קודם התנהל בין התובעת למנוח , גם הוא בתביעה כספית לחיוב בדמי אחזקה וניהול בנכס בת.א (באר שבע) 1262/02 (להלן-"התביעה הקודמת"). ביום 19.05.05 ניתן

פסק דין
ע"י השופט ג' טהר-לב (נספח ב' לתצהירו של עמוס הדר להלן- "פסק הדין הקודם") לפיו חוייב המנוח בסך של 17,255 ₪ כולל מע"מ לתקופה מחודש יוני 1996 עד יוני 2002. בתביעה הקודמת טען המנוח להעדר יריבות עם התובעת בהיעדר חוזה ביניהם. בפסק הדין קבע כב' השופט טהר לב כי "לא נותרה עוד מחלוקת על זכותה של התובעת לחייב את הנתבע בדמי אחזקה. השאלה היחידה היא מה היקף החוב" (פסקה 4 בפסק הדין הקודם). בנוסף נקבע כי רמת התחזוקה במרכז לקויה ונפלה מרמה בינונית של תחזוקה (פסקה 5). בהתאם לקביעות אלו, הופחת בפסק הדין החוב החודשי של המנוח מ-3$ למ"ר ל- 2.58$ לכל מ"ר.

5.
התביעה שבפני
, היא לתשלום החוב לדמי אחזקה וניהול לתקופה מאוחרת לתביעה הקודמת עבור שנים 2002-2008 .
טענות הצדדים:
6.
התובעת טוענת כי בסעיף 7 להסכם התחייבו הקונים לשאת בחלקם היחסי בהוצאות ניהול ואחזקה של המרכז. משרכש המנוח את החנות מידי הנתבע ורעייתו הועברו אליו הזכויות והחובות לפי ההסכם (סעיפים 4 ו-5 לכתב התביעה). הוצאות הניהול והאחזקה כוללות הוצאות ישירות לאחזקת המרכז הכוללות חשמל, ארנונה , ניקיון, ביטוח ושמירה וכן הוצאות עקיפות לשירותי ניהול של המרכז. לטענת התובעים, בפסק הדין הקודם נקבעה החבות של המנוח לשאת בדמי אחזקה וניהול אך קביעותיו לעניין גובה החוב, אינם מחייבות לשנים המאוחרות לתביעה הקודמת הואיל ועלות ההוצאות השתנתה בחלוף השנים. משסרב
הנתבע לשלם את החוב לפי דרישתה, הוגשה התביעה.

7.
הנתבע טען להיעדר יריבות הואיל ואין הסכם מחייב בינו ובין התובעת. בנוסף נטען כי החנות הושכרה במשך השנים לאחרים שהתחייבו כלפיו בהסכם השכירות לשלם את כל ההוצאות החלות על מחזיק בנכס כולל דמי האחזקה. לפיכך, היה על התובעת לגבות את התשלומים מהשוכרים. לאור השיהוי הרב בהגשת התביעה במשך כ- 7 שנים לא יהיה בידי הנתבע להיפרע מהשוכרים וכן נפגעו ראיותיו עקב כך.

8.
לגוף התביעה טען הנתבע חלק הנתבע על רכיבי הדרישה והכחיש את חבותו לשאת בהוצאות כדוגמת ביטוח, הנהלת חשבונות, תקשורת ועובד אחזקה (סעיף 6 לכתב הגנה מתוקן) . אין לדידו בפסק הדין כדי לחייב אותו בהוצאות מושא התביעה שכן הוא נסוב על הוצאות חשמל, מים וארנונה בשונה מתביעה זו. לעניין גובה החוב והתביעה בסך של 94,491 ₪ טען הנתבע כי לאור מכתבה של התובעת מיום 30.3.08 (נספח ד' לכתב ההגנה) עולה כי הדרישה למנוח היתה ע"ס 27,873.81 ₪ . הפער בין הדרישות יש בו כדי להעיד על חוסר תום הלב של התובעת ואין בסיס עובדתי ומשפטי
לחישוב החוב ושיעורו, המוכחש.

דיון והכרעה:
9.
התובעת בסיכומיה טענה כי למרות זכותה לפי ההסכם לריבית פיגורים, היא חוזרת בה מדרישתה זו והעמידה את החוב על סך של 35,016 ₪ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה משנת 2008 בלבד זאת לטענתה לפנים משורת הדין. בנוסף, הפחיתה מדרישתה סך של 210.84 ₪ שנכלל בטעות בחישוב שערך רואה החשבון מטעמה והעמידה את תביעתה ע"ס 42,796 ₪.

השתק פלוגתא
10.
התובעת ביססה את תביעתה בין השאר על פסק הדין הקודם שקבע כי הנתבע חב בתשלום של 2.58$ למ"ר וטענה להשתק פלוגתא בנדון. הנתבע דחה את הטענה וטען כי לא עסקינן באותן תקופות והנסבות שונות הואיל ולא בוצעו עבודות אחזקה במרכז. כמו כן, בתביעה הקודמת הודה הנתבע בחבות שלו ואילו בתביעה דנן , הוכחשו חבות וחוב ואין גם לבסס את התביעה על עדויות שנשמעו בהליך הקודם ואין גם לתת בהן אמון .

11.
מושכלות יסוד הן שכלל השתק הפלוגתא מהווה מחסום דיוני בפני
המבקש להתדיין בשנית על פלוגתא שנדונה והוכרעה בפסק הדין הקודם, גם אם ההתדיינות הנוספת מבוססת על עילת תביעה שונה (אורי גורן , סוגיות בסדר דין אזרחי
מהדורה 11, (2013) 178 ). "השתק פלוגתא קם בהצטברותם של ארבעה תנאים: הפלוגתא העולה בכל אחת מההתדיינויות היא אותה פלוגתא, על רכיביה המשפטיים והעובדתיים; בין הצדדים התקיימה התדיינות בכל הנוגע לפלוגתא זו; ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או משתמעת ונקבע לגביה ממצא פוזיטיבי" (רע"א 8973/10 בנק אוצר החייל בע"מ נ'
גולייט בן ברוך [פורסם בנבו] 23.07.12 , פסקה 13).

12.
יש להבחין בעניינינו בין השאלות שבמחלוקת לצורך הכרעה בשאלת קיומו של השתק פלוגתא. השאלה האחת, שאלת החבות של הנתבע בדמי ניהול ואחזקה והשנייה, גובה החוב. בפסק הדין הקודם נקבע : "במהלך ההוכחות לא נותרה עוד מחלוקת על זכותה של התובעת לחייב את הנתבע בדמי אחזקה" (פסקה 4) זאת בנוגע לשאלת קיומה של חבות. ואילו בעניין גובה החיוב והחוב נקבע שהניקיון במרכז המסחרי "לקוי ולא הגיע לכדי הרמה הבינונית" . בהתאם לכך הופחת גובה החיוב לדמי אחזקה וניהול.

13.
בעניין קיומה של חבות לתשלום דמי אחזקה וניהול קיים השתק פלוגתא והקביעה בנדון בפסק הדין בתביעה הקודמת מהווה מעשה בית דין. שכן, מדובר באותה הפלוגתא, בין אותם צדדים וההכרעה השיפוטית באותה פלוגתא היא חד משמעית. יתירה מכך, הנתבע לא טען לקיומו של הסכם או מסכת עובדתית אחרת שתלמד על שוני בנסבות ביחסים בין התובעת ובינו לרבות ראיות על שינוי בהתנהגות מהיחסים בין הצדדים בנדון אשר כאמור
התובעת, עמדה על דרישותיה לאותם תשלומים שנקבע בפסק הדין כי קיימת חבות לגביהם ולא ויתרה על זכותה לגביית דמי אחזקה וניהול.

14.
בהתאם לאמור, נידחת טענת הנתבע לפיה אין השתק פלוגתא ואני קובעת כי קיימת יריבות בין בעלי הדין והנתבע חייב בתשלום דמי ניהול ואחזקה לתובעת.


15.
שונים הדברים בשאלת גובה החיוב והחוב הואיל והדברים טעונים בירור עובדתי בכל שנה רלוונטית בבחינת רכיבי הדרישה ואופן החישוב כמו גם, הראיות על הוצאותיה של התובעת בגינם בתקופה הרלוונטית לתביעה. כך גם, קמה לנתבע הזכות להוכיח מה היתה רמת התחזוקה בתקופה נשוא התביעה ואין בקביעות בפסק הדין הקודם בנוגע לשנים 96'-02'
משום מעשה בית דין לתקופה הנדונה בפני
הטעונה בחינה עובדתית כאמור שלא הוכרעה בהליך הקודם.

נוכח האמור, מתייתר הצורך לדון ביתר טענות התובעת על מקורות החיוב ואדרש לבחינת הטענות בנוגע לשיעור החוב.
דרישה מהשוכרים של החנות:
16.
הנתבע טען כי היה על התובעת לדרוש מהשוכרים ששכרו ממנו את החנות את דמי האחזקה וניהול עבור השנים הרלוונטיות לתביעה (סעיף 3 ב. לתצהיר המתוקן של הנתבע ) . משלא עשתה כן התובעת אין לו חבות כלשהי כלפיה. על פי הסכמי השכירות בינו ובין השוכרים על האחרונים לשאת בדמי אחזקה ולראייה הציג שני הסכמים( נספח א לכתב הגנה מתוקן).

17.
במסגרת הסיכומים, זנח הנתבע טענתו בדבר חובת התובעת לפנות אל השוכרים ועמד על טענתו לפיה היעדר פנייה כאמור והשיהוי בהגשת התביעה, גרמו לו נזק הואיל ואין לו כיום דרך להיפרע מהשוכרים (סעיף 23 לסיכומים). למעלה מן הצורך לאור האמור בסיכומים אומר כי הנתבע לא הוכיח כי היו שוכרים בחנות במשך כל התקופה נשוא התביעה כי אם בשנים 2003 ו- 2004. חשוב מכך, עיון בהסכמי השכירות מלמד כי על השוכר לשאת ב "מיסי ועד בית" מבלי שהוכח בראיות הנתבע כי מיסי ועד בית הם דמי ניהול ואחזקה. חזקה על הנתבע שהיה מביא לעדות את השוכרים, אילו עדותו עמדה לטובתו להוכיח כי עסקינן באותם חיובים ומשלא עשה כן, פועל הדבר לרעתו להוכחת טענתו זו. על חובת בעל הבית לשאת בהוצאות המשותפות של המרכז נלמד מסעיף 58(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הקובע : "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף". בעניין זה נקבע בפסיקה: "כל אימת שלא נחתם חוזה ניהול בין השוכר לבין החברה, נותר חיוב בעל הנכס לעניין דמי הניהול, על כנו.." (ע"א (ת"א) 32647-10-12

csa
נתיבי אוויר צ'כיים נ' רבץ השקאות בע"מ
[פורסם בנבו] 20.04.2014).

18.
לפיכך ומשלא הוכיח הנתבע כי השוכרים התחייבו לשלם לו את דמי הניהול ובפרט לאור הקביעה בפסק הדין הקודם לפיה בעל הזכויות בחנות קרי, הנתבע, אחראי לתשלום נדחית טענת הנתבע לפיה חיובו אינו עוד חיוב, משהושכרה החנות לאחרים. לפיכך, ביריבות בין בעלי הדין, הנתבע חייב בתשלום דמי ניהול ואחזקה ולא המחזיקים בפועל של החנות .
19.
לעניין השיהוי בהגשת התביעה ונזקי הנתבע בגינו לרבות הטענה לפיה הנתבע הודיע לתובעת שיש שוכרים בחנות ועליה לפנות אליהם (עמ' 27 שורות 27-30 , סעיפים 7-9 ו-10 לתצהיר הנתבע) דרישה אותה דחיתי כאמור, אוסיף למעלה מן הצורך. מחליפת המכתבים שצורפה לתצהירו של מנהל התובעת עולה כי נשלחו לנתבע דרישות לתשלום החוב עוד לפני שנת 2007 (נספח ג' לתצהיר) והיה על כן בידי הנתבע לפנות בדרישה אל השוכרים להעברת התשלום אליו על מנת שיעבירו לתובעת. בנוסף, היטב היה ידוע לנתבע על דרישותיה של התובעת לתשלום האמור ועל חיובו בדמי אחזקה וניהול ולו גם ממועד פסק הדין הקודם , כבר בשנת 2005 ואין לו להלין נגד התובעת על הימנעותו מפנייה לשוכרים לגביית חיובם לשיטתו . נכונים הדברים בפרט לאור ידיעת הנתבע על פרטי השוכרים מחד ועל דרישת התובעת מאידך מה שאפשר דרישה וגבייה של הנתבע מהשוכרים על מנת למנוע ממנו את נזקו הנטען. הנתבע, התנער מאחריותו ולמרות היעדר יריבות בין התובעת לשוכרים ביכר להפנות את התובעת אל השוכרים לגביית החוב (מכתב מיום 20.08.07 נספח ג' לתצהיר התובעת). כאמור, החובה לשלם את דמי האחזקה והניהול מוטלת על בעל הבית ולאור ידעת הנתבע על הדרישות והחיוב , בין היתר ובפרט לאחר פסק הדין הקודם, נדחית טענת השיהוי ולפגיעה בזכותו להיפרע מהשוכרים. כך גם, ככל השוכרים הלינו בפני
הנתבע על מצב תחזוקה ירוד, היה בידו לשמור על ראיותיו כמו גם להזמינם לעדות להוכחת טענות השוכרים , ככל שנשמעו. מטעמים אלו, נדחית טענת השיהוי .

20.
הנתבע העלה טענות חדשות במסגרת סיכומיו שיש בהן משום הרחבת חזית אסורה בנוגע לדרישה של התובעת מחברת מלגם ששכרה את החנות ולא לשוכרים אחרים (סעיף 24). בנוסף נטען בהרחבת חזית שהתובעת לא פנתה אל השוכרים האחרים מחשש שילינו בפני
ה ויתעמתו איתה בנוגע לתחזוקה הלקויה. דין הטענות להידחות משלא הועלו בכתב ההגנה המתוקן וכך אני מורה. גם לגוף הטענות , בהתאם לקביעותיי לפיהן היריבות היא בין בעלי הדין ולא עם השוכרים, אין בהצלחת התובעת לגבות דמי הניהול והאחזקה משוכר כלשהו במרכז כדי לשמוט את זכותה לגבות את התשלומים מבעל החנות , הנתבע שבפני
. ולעניין טענת החשש מעימות על מצב התחזוקה, לא הובאו ראיות לכך ודינה להידחות.
גובה החוב:
21.
על החבות של הנתבע לשלם דמי אחזקה וניהול הוכרע ונקבע בפסק הדין הקודם. משכך, נותר לבדוק את היקף החוב.

22.
סעיף 7 להסכם בעניין ניהול ואחזקה , מפרט מה הן ההוצאות עליהן צריך הנתבע לשלם באופן יחסי לשטחו (כגון: הפעלה, תיקון, אחזקה, ניקיון, תאורה, שמירה, ביטוח, חשמל, אינסטלציה וכו') ומבלי שנקבע סכום או מנגנון לחישוב הסכום.

23.
בפסק הדין הקודם נקבע כי רמת הניקיון לא הגיעה לכדי הרמה הבינונית ולפיכך הפחית בית המשפט מהחיוב עבור ניקיון 25% ו- 14% מדמי אחזקה (סעיף 6 לפסק הדין) בהתבסס על עדויות שנשמעו מעדי התובעת שניהלו עסקים במרכז. לעניין יתר הרכיבים לדמי אחזקה, פרט לרכיב הניקיון, לא הפחית בית המשפט מדמי האחזקה בגינם. כמובא לעיל, עסקינן בתקופות שונות ממושא התביעה ופסק הדין הקודם ולפיכך, בחנתי אילו עבודות אחזקה נעשו במרכז והדרישות בגינן, אם הוכחה ההוצאה בגינן.

24.
מטעם התובעת העידו עמוס הדר המנהל והבעלים של התובעת (להלן- "הדר") ואופיר ארנטל , מנהל הכספים של התובעת (להלן- "מנהל הכספים"). מנהל הכספים פרט בתצהירו
את הוצאותיה של התובעת עבור המרכז לכל שנה, החל משנת 2002 ועד שנת 2008 בחישוב חודשי למ"ר נטו (סעיף 8 לתצהיר). העד הצהיר כי את הנתונים על ההוצאות הישירות ביסס על כרטיסי הנהלת החשבונות של התובעת שכוללים אחזקה, ביטוח
ומשכורות של עובד התחזוקה והניקיון והוסיף עליהן את ההוצאות העקיפות הכוללות את חלק היחסי של: משכורת עובד הנהלת חשבונות, שכר דירה של חברת הניהול ושל הוצאות התקשורת ובנוסף, 15% דמי ניהול לחברת הניהול (סעיף 9 לתצהירו). שטח המרכז לדידו, הוא 697.25 מ"ר ושטח החנות הינו 26 מ"ר. בהתאם לכך , חלקו של הנתבע בדמי ניהול ואחזקה מכלל ההוצאות של התובעת כאמור הוא כ- 3.73% (סעיף 10 לתצהירו). תחשיביו נעשו רק לשנים 2004-2008 ובהיעדר נתונים בידיו לעניין שנים 2002-2003 החישוב לגביהם נעשה על פי ממוצעי העבר (ראו סעיף 18 לסיכומי התובעת).

25.
לטענת הנתבע התובעת לא הציגה ראיות להוצאות הנטענות בהיעדר חשבוניות וקבלות כי אם הצגת תחשיבים שלה שאין להם כל ביסוס. מנהל הכספים העיד כי ערך את התחשיבים על פי מאזני בוחן ודו"חות של הנהלת החשבונות ולא לפי קבלות שהוצאו ולכן מדובר בעדות מפי השמועה שאינה קבילה. הדו"חות, גם
אינם מבוקרים . יתירה מכך, הטעות של מנהל הכספים עליה הודה בחקירתו לפיה הכנסת רכיב של מס רכישה להוצאות מלמדת שאין להסתמך על ראיות משניות של התובעת. הוסיף וטען הנתבע כי מנהל הכספים לא נתן הסבר משכנע לפער בין הדרישה שנשלחה אליו ביום 30.03.08 (נספח ג לתצהירו של הדר) וסכום התביעה הגבוה עשרות מונים דבר המלמד על היעדר אמינות לדרישות התובעת (סעיף 22 א-ו לסיכומים) מה גם שעל התובעת להוכיח את רמת הניקיון במרכז, טענה אותה דחתה התובעת בסיכומיה והוכח לשיטתה בראיותיה כי היה עובד ניקיון. לדידו של הנתבע, אי תשלום דמי ניהול ואחזקה ע"י חלק מהשוכרים של חנויות במרכז, מלמד כי לא היה כל ניהול ואחזקה בתקופה הנדונה (סעיף 9 לסכומים).

26.
בעניין אי צירוף הקבלות טוענת התובעת כי מנהל הכספים הסביר שמאזני הבוחן מסתמכים על חומר מקורי ואלו שימשו גם יסוד לדו"חות מבוקרים של החברה לרשויות המס והיה בידי הנתבע לעיין במסמכיה (סעיף 17 לסיכומיה וסעיף 4 לסיכומי תשובה).

27.
מנהל הכספים צירף לתצהירו את התחשיבים שעשה לקביעת דמי האחזקה והניהול עבור השנים 2004-2008 ואת ניירות העבודה התומכים בהם הכוללים: מאזן בוחן בו מפורטים דמי האחזקה, החשמל והארנונה; דו"ח משכורות; כרטיס הנהלת חשבונות ובו עלות הביטוח. התובעת לא צירפה חשבוניות, קבלות, תלושי משכורת וכו' להוכחת חישוביה. בעניין זה העיד מנהל הכספים: "זה מסתמך על ספרי הנהלת חשבונות מבוקרים. אני מסביר איך ביצעתי את התחשיב. ש. אחזת בקבלות, חשבוניות ותלושי שכר? ת. אני הסתמכתי על דוחות ניהוליים של משכורות וספרי הנהלת חשבונות, מאזני בוחן וכרטסות מאחוריהן יש כמובן חשבוניות שנבדקו" (עמ' 16 שורות 8-11).

28.
אני דוחה את טענת התובעת לפיה די בכך שהזמינה את הנתבע לעיין במסמכיה במשרדה. נטל ההוכחה מוטל על התובעת להוכיח את תביעתה בבחינת "המוציא מחברו עליו הראייה" בפרט משהוכחש גובה החוב בכתב ההגנה. אין גם בריבוי החומר המצוי במשרדה לטעמה, מה שלא הוכח, כדי לפטור את התובעת מהוכחת תביעתה בנוגע לגובה החוב. נכונים הדברים בפרט לאור הוראות ההסכם שלא נקבע בהן גובה דמי אחזקה ו/או ניהול בסכום קבוע למ"ר . בכך, יש אמנם כדי לגרור מחלוקות בין התובעת לבעלי החנויות לרבות הנתבע ולהכביד על הגבייה והוכחת שיעורה , אך אין לתובעת להלין אלא על עצמה בנדון משנערך ההסכם על ידה.

29.
אמנם , התובעת לא הציגה דו"חות מבוקרים ונשמעה עדותו של מנהל הכספים שאמר בחקירתו כי ערך את תחשיביו לפי הכרטסת ומסמכים בהם עיין מבלי שהללו הוצגו לרבות קבלות, חשבוניות, תלושי שכר וכיוצ"ב.

30.
תחשיב דמי הניהול מחולק לשלושה חלקים: הוצאות ישירות הכוללות את ההוצאות הרשומות בכרטסת (אחזקה, חשמל, ארנונה והוצאות משפטיות) וכן ביטוח ומשכורות. הוצאות עקיפות כוללות : משכורת הנהלת חשבונות, שכר דירה יחסי של חברת הניהול והוצאות תקשורת ובנוסף, דמי ניהול בשיעור של 15% מההוצאות הישירות והעקיפות. לתחשיב של מנהל החשבונות צורפו מאזן בוחן בו נרשמו סכומים להוצאות אחזקה, חשמל, ארנונה והוצאות משפטיות (רכיבים 31003, 31005 ו-31006); כרטיס הנהלת חשבונות בו מפורטים תשלומי הביטוח וכן דו"ח משכורות.

31.
עיון בפירוט ההוצאות הישירות מעלה מספר תהיות הפוגעות באמינות התחשיב. סעיף 31003 הוא עבור "אחזקה מרכז לון ב"ש" ועל כך העיד מנהל הכספים: "לקחתי הוצאות שכללו בעיקר אחזקה- ניקוי ושטיפת המרכז, חשמל ציבורי, מים ציבוריים השקיית עצים וניקיון, פינוי אשפה, תיקונים קלים עבור בעלי מלאכה, רכישת כלים וציוד..." (עמ' 15 שורות 26-34). אין להסתפק בתורה שבעל פה מפי מנהל החשבונות בנוגע לדרך החשיב על בסיס דו"חות אחרים מבלי שטרח להציג קבלות וחשבוניות ואין ללמוד מפיו לראשונה בחקירתו על רכיבי ההוצאות שכלל לא נזכרו בתצהירו ובנספחיו.

32.
מעיון בהוצאות לכל שנה ושנה עולה כי קיימים פערים ברכיב ההוצאות ללא הסבר מניח את הדעת לגביהם, מה שמערער את מהימנות החישוב בנוגע להוצאות , בפרט משלא הוצגו מסמכים כדוגמת קבלות וחשבוניות בתמיכה לכך. בשנת 2004- 25,600 ₪, בשנת 2005- 22,779 ₪, בשנת 2006- 2,966 ₪ , בשנת 2007- 21,917 ₪ ובשנת 2008- 7805 ₪ (זאת רק עד חודש אוגוסט). הפער בהוצאה בשנת 2006 בסך של כ- 3,000 ₪ ובין הוצאה של כ- 25,000 ₪ בשנת 2004 עשוי להיות אך טעון הבהרה וראייה לגביה מבלי שהתובעת טרחה ליישב זאת בראיותיה. התרשמתי כי מנהל הכספים התבסס על נתונים שהיו בפני
ו אך מבלי שהיה בידו בעדותו להציגם או לשייך כל נתון למסמך המצוי תחת ידו.

33.

בנוסף, ניתן לראות פערים במחירי הביטוח: בשנת 2004- 3,072 ₪. בשנת 2005- 7,449 ₪. בשנת 2006- 5,295 ₪. בשנת 2007- 4,203 ₪. פערים אלה לא יושבו בעדותו של מנהל החשבונות והיה על התובעת לתמוך את דרישתה ולו גם בקבלה או חשבונית עבור הפוליסה. לא זו אף זו, בשנת 2008 נרשם כי סך דמי הביטוח הוא 5,918 ₪ בעוד עיון במסמך הנלווה מגלה כי הסך לתשלום הוא 1,421 ₪. מנהל הכספים כלל בשנת 2006 את רכיב הביטוח בסך 5295 ₪ , הן להוצאות העקיפות והן להוצאות הישירות דבר המלמד על חוסר מהימנות ואמינות של המסמך גם אם הדבר נעשה בשגגה. לכך מתווספת הטעות בהכללת הוצאה למס רכישה להוצאות הישירות לשנת 2005,
שרק לאחר שהוסבה תשומת ליבו של מנהל הכספים לכך, הוא הפחית אותו מסכום התביעה (סעיף 20 לסיכומי התובעת).

34.
רכיב משכורת עובד אחזקה וניקיון בחברת הניהול נירשם בתחשיביו של מנהל הכספים ובכרטסת אך לא צורפו תלושי משכורת של העובד. למרות זאת, הוכח כי היה עובד אחזקה
כאמור בפסק הדין בתביעה הקודמת כי אברהם הדר הוא עובד תחזוקה שהוציא להם חשבוניות על שירותי ניקיון (פסקה 6) כפי שהוכח גם מעדות הנתבע
על כך שעובד האחזקה במקום הוא אחיו של עמוס הדר (עמ' 29 שורה 25 ). עיון בדו"ח שהגיש מנהל הכספים מגלה כי אכן ישנו עובד אברהם הדר. לעניין גובה שכרו, יש להעדיף את הרישום המודפס על פני רישום בסכום גבוה ממנו בכתב יד , מבלי שהיה בידי מנהל הכספים ליישב את הפער. עוד יש לציין כי אברהם הדר כלל לא מופיע בטבלה המודפסת של שנת 2008 אלא משכורתו הוספה בכתב יד.

35.
לעניין ההוצאות העקיפות ורכיביהן כמובא לעיל, לא הובאו כל ראיות שיש בהן כדי להעיד על שיעור ההוצאה ובפרט על שיוכה למרכז דווקא . אין בדו"ח המשכורות כדי ללמד כי הן כוללות גם משכורות עבור הוצאות העקיפות, קרי: הניהול וככל שהדו"ח רלוונטי לאותן הוצאות, לא הוכחו הסכומים לצורך התחשיב. לגבי יתר ההוצאות, התובעת לא הביאה ולו גם בדל ראיה.

36.
בנוגע להוצאות דמי ניהול של עמלה בסך של 15% העיד מנהל הכספים כי: "המקובל להוסיף 15% רווח" (עמ' 20 שורות 24-25), "זה הוצאות שהחברה מחויבת על ידי חב' הניהול שלה. החברה שלנו משלמת כספי ניהול לחב' הניהול של הקבוצה. לחב' רמפא נכסים בע"מ. כרטיס 31002 הוצאות ניהול למרכז לון" (עמ' 20 שורות 29-30). בהיעדר ראייה בהצגת ההסכם של התובעת עם חברת הניהול ומשלא הובאו ראיות תומכות לדברי העד "כי כך נהוג" , אין לחייב בדמי ניהול בשיעור זה בשעה שהנתבע צריך כבר לשאת בהוצאות עקיפות עבור חברת הניהול, שלא הוכחו כאמור.

37.
בנוסף לכל האמור , ניתן לראות במכתב הדרישה מיום 12.08.07 (נספח ג' לתצהירו של
הדר) כי דמי הניהול והאחזקה שנדרש הנתבע לשלם הם בגובה 3$ למ"ר לחודש כפי שנידרש בתביעה הקודמת. בתביעה שבפני
, הדרישה אינה בסכום קבוע דולרי לכל מ"ר לכל חודש ובשונה משנה לשנה. על כך העיד מנהל הכספים: "לא ראיתי תחשיבים שמצדיקים 3$ למ"ר. ולכן הנכון ביותר לעשות על סמך ₪ ולא דולרים כיוון שבסיס ההצמדה הן שקליות ולא דולריות". דרישת החברה ל-3$ למ"ר לא ברורה נוכח הפירוט שנעשה לכאורה בתחשיבי מנהל הכספים שלא הוכחה הלימה בינו ובין ההוצאות הישירות והעקיפות. לפיכך ובהיעדר התחייבות בהסכם לסכום אחיד לפי מ"ר , היה מצופה מהתובעת להוכיח במסמכיה את גובה הדרישה לכל שנה ושנה.

38.
נוכח האמור לעיל הגעתי למסקנה שהתובעת לא הרימה את הנטל להוכיח את הוצאותיה הישירות והעקיפות למעט ההוצאות הבסיסיות של ארנונה, חשמל והוצאות הניקיון המגולמות במשכורתו של עובד האחזקה עליו העיד גם הנתבע אשר גם לא הכחיש את החבות בתשלום דמי אחזקה בגין אותן הוצאות כי אם את קיומה של יריבות, טענה שנדחתה. ביסוס לכך מצאתי בעדותו לפיה הוא אמר לתובעת לפנות אל השוכרים, מה שמלמד כי הכיר בחבות אך התנער מחיובו האישי בגינה. על כך נישאל : "ש. דאגת שבהסכמי השכירות יש סעיף שהשוכר ישלם את דמי הניהול? והשיב: ת. כתוב. זה חוזה סטנדרטי שאת ועד הבית ישלם השוכר. כן אני אומר לך. שלחתי להם מכתבים שיחייבו את השוכר.." (עמ' 28 שורות 23-25). בדומה לכך מכתביו אל התובעת (מוצגים 1-2) יש בהם משום הודאה בחיובי השוכרים לשלם את תשלום "וועד הבית" הכוללים מטבע הדברים חשמל, ארנונה וניקיון של הרכוש המשותף. בנוסף, הטענה בכתב ההגנה לפיה פסק הדין הקודם מתייחס רק להוצאות מים, חשמל וארנונה (סעיף 9 א. לכתב ההגנה) מעיד על הכרתו והודאתו בכך שתשלומים אלו עליו לשלם ומבלי להתעשר בנדון על חשבונה של התובעת. נכונים הדברים, בפרט בהיעדר טענה להיעדר חשמל במרכז .

39.

לאור האמור ובהתאם להוראות חוק המקרקעין בדבר חיוב להשתתף בהוצאות הרכוש המשותף סעיף 58(א) לחוק המקרקעין) ולפי הוראות ההסכם כמו גם דיני עשיית עושר ולא במשפט , אני קובעת כי על הנתבע לשלם לתובעת את חלקו היחסי במרכז לפי שטח החנות עבור חשמל, ארנונה וניקיון.

40.
התובעת , לא הוכיחה כי הגדילה את כוח האדם לניקיון של המרכז ממועד פסק הדין הקודם ואילך. אך צפוי היה, משטענה להשתק פלוגתא לאור פסק הדין הקודם, שתדאג להוכיח כי חל שינוי במצב הניקיון ולא תסתפק בטענה לפיה עבודות התחזוקה בוצעו כראוי (סעיף 11 לכתב התביעה) . עמוס הדר העיד כי "רמת התחזוקה היתה טובה מאוד וגם היום" מה שמלמד כי עסקינן באותה רמת תחזוקה כיום כבעבר . ועל העבר נקבע כבר בתביעה הקודמת כי המצב נופל מתחזוקה ברמה בינונית. הנתבע, העיד מנגד כי כלל לא נעשו עבודות ניקיון ותחזוקה (עמ' 29 שורה 28) אף שלא התכחש לכך שאחיו של עמוס הדר, אברהם ,
עובד התחזוקה במרכז (עמ' 29 שורה 25).

41.
לאחר שמיעת העדויות אני קובעת כי בוצעו עבודות ניקיון במרכז, כפי שעולה גם מהכרטסת ומעדות מנהל החשבונות על עובד תחזוקה , אך הללו הותירו את מצב הניקיון במרכז כבעבר, ברמה נמוכה. לאור זאת, אני מחייבת את הנתבע בהוצאות התובעת לניקיון בהפחתה של 25% מהוצאותיה של התובעת לשכרו של אברהם הדר ולפי חלקו היחסי של הנתבע במרכז. מאחר ולא הוסבר השינוי במשכורת שנעשה בכתב יד , חיובו של הנתבע יהיה לפי הסכום בטבלה המודפסת , הנמוך מהרישום בכתב יד, למעט לשנת 2008 לגביה אין כל נתונים ולפיכך, אין חיוב בתשלום.


42.
בהתאם לנתונים שהציגה התובעת ולא נסתרו על ידי הנתבע, גודל המרכז הוא 697.25 מ"ר וגודלה של החנות של הנתבע הוא 26 מ"ר. לפיכך, חלקו היחסי בדמי הניהול והאחזקה הוא 3.73% . בהתאם לכך ובהיעדר מחלוקת בסיכומי הנתבע על אופן חישוב ריבית והצמדה של התובעת , יש להוסיף ריבית והצמדה עבור כל שנה החל מאמצע השנה ועד יום הגשת התביעה.

43.
לעניין שנים 2002-2004 נדחית התביעה בהיעדר כל ראיה מטעם התובעת להוכחת תחשיביה ואין להתבסס על הערכת ממוצע ההוצאות משנים אחרות, כפי שביקש מנהל החשבונות לעשות.

44.
סיכומם של דברים, בגין הוצאות התובעת עבור עובד התחזוקה בהפחתה של 25% ולפי חלקו היחסי של הנתבע במרכז ובצירוף ריבית והצמדה , אני מחייבת את הנתבע בתשלום בסך של 6,355.4 ₪. עבור חשמל אני מחיבת את הנתבע בתשלום לתובעת בסך של 480.29 ₪ עבור החשמל ובגין ארנונה סך של 539.52 ₪ עבור הארנונה. סך כל
חיובי הנתבע הוא 7,375.21 ₪ כולל מע"מ ובתוספת ריבית והצמדה כחוק ממועד הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל.

45.
אני מחייבת את הנתבע בהוצאות משפט לאגרת בית משפט לפי החלק היחסי בהתאם לחיוביו משדחיתי את רוב רכיבי התביעה. הנתבע ישלם לתובעת שכר טרחת עורך דין בסך 4,000 בלבד לאור התוצאה אליה הגעתי.


עותק יישלח לצדדים.



ניתן היום, כ"ג אלול תשע"ד, 18 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.
__________________________
מרים ליפשיץ-פריבס
, שופטת






א בית משפט שלום 1471/09 עמוס הדר מרכז סוכנות לביטוח בע"מ נ' יעקב (ז'קי) אטיאס (חליפו של אלברט אטיאס ז"ל) (פורסם ב-ֽ 18/09/2014)