פסקי דין על שושנה כהן | פסקי דין על אורי כהן | פסקי דין על דובי רויטמן | פסקי דין על יחזקאל פריד |

14469-12/13 תק     12/10/2014




תק 14469-12/13 שושנה כהן, אורי כהן נ' דובי רויטמן, יחזקאל פריד








בית משפט לתביעות קטנות בחדרה



ת"ק 14469-12-13 כהן ואח' נ' רויטמן ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופטת
רקפת סגל מוהר


תובעים

1.שושנה כהן
, ת.ז. 003323714

2.אורי כהן

, ת.ז. 009815374


נגד


נתבעים

1.דובי רויטמן

, ת.ז. 024025264

2.יחזקאל פריד

, ת.ז. 053456083




פסק דין



רקע
בתקופה הרלבנטית לתביעה זו היו התובעים הבעלים של בית ומגרש במושב בית יצחק (להלן: "הנכס").
ביום 30.1.05 נחתם בין התובעים לנתבעים חוזה שכירות שבמסגרתו הוסכם על השכרת הנכס לנתבעים, לתקופה שבין 1.2.05 ל- 31.1.06. בסעיף 23 לחוזה הסכימו הצדדים כי: "כל שימוש בלולים ובחצר יהיה על אחריות השוכר" וכי "התשלומים ו/או קנסות בגין שימוש חריג יחולו על השוכר". מכח חוזה זה ובהמשך לו, השתמשו הנתבעים בנכס במשך מספר שנים ובתאריך 6.1.10 חתמו עם התובעים על הסכם נוסף בדבר הארכת תקופת השכירות ב- 5 שנים נוספות שאמורות היו להסתיים ביום 31.1.15. בסעיף 3(ב) להסכם זה, תחת הכותרת "מטרת השכירות", סיכמו ביניהם הצדדים כי היה והשוכרים יבקשו לשנות את השימוש בנכס, הם יעשו כן במסגרת החוק, יבצעו את כל ההליכים הדרושים לקבלת האישורים לשימוש המבוקש ויקבלו את אישורם של המשכירים לכך בכתב ומראש. עוד הוסכם בין הצדדים כי במידה והשוכרים יועמדו לדין על ידי רשות כלשהי בגין שימושם בנכס שלא בהתאם להסכם ו/או בניגוד לחוק, יהיו הם החייבים הבלעדיים בכל העונשים שיוטלו עליהם בגין שימוש זה.

טענות הצדדים
בעתירתם לחיוב הנתבעים בתשלום סך של 27,374 ₪, טוענים התובעים כי בשלב מסוים, בעקבות ביקורת של מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), היה עליהם לפנות את הנתבעים מהנכס וכי בהמשך לכך, ביום 10.4.11, הושג בינם לבין הנתבעים הסכם פשרה על פיו היה על הנתבעים לפנות את הנכס עד ליום 31.10.11 ולשאת ב- 80% מסך תשלומי דמי השימוש, האגרות והקנסות שיחולו עליו בעקבות השימוש החורג שנעשה בו החל מיום השכרתו ועד למועד פינויו. בהתאם להסכם זה, את 20% הנותרים אמורים היו התובעים לשלם בעצמם (להלן: "הסכם הפשרה").
לטענת התובעים, הקנס שהוטל על הנכס בגין השימוש החורג שנעשה בו, בסך 86,785 ₪, שולם על ידם ביום 22.10.12 ואולם הנתבעים השיבו להם מתוך סכום זה סך של 42,034 ₪ בלבד ולא 69,408 ₪ אשר מהווים לטענתם 80% מהסך הכולל, כפי שהיה עליהם לעשות בהתאם להסכם הפשרה.
את תשלום ההפרש בסך 27,374 ₪ דורשים התובעים מהנתבעים במסגרת תביעה זו.

הנתבעים אשר אינם חולקים על תוכן הסכם הפשרה, טוענים להגנתם כי בהיחפזם לשלם את הקנס למינהל מקרקעי ישראל סיכלו התובעים את הזכות והאפשרות להגשת שומה נגדית וכי אלה
מיהרו לעשות כן, בחוסר תום לב, משום שבאותה עת הם היו נתונים בתהליך של מכירת הנכס לאחרים.
עוד טוענים הנתבעים כי הנכס הושכר להם כ"עסק ולא כדירה פרטית" וכי התובע אשר ידע על השימוש החורג שנעשה על ידם נכס, חייב היה להנפיק להם חשבוניות מס בגין תשלומי השכירות ואולם הוא לא עשה כן.
טענה נוספת של הנתבעים, שהיא למעשה הטענה העיקרית אותה מעלים הם להגנתם, נוגעת לתקופה לגביה חושב סכום הקנס ששולם על ידי התובע. הנתבעים המצהירים על נכונותם לשלם לתובעים סכום נוסף בסך 4,750 ₪ בלבד, אישרו בעדותם בבית המשפט כי בסופו של דבר "מוכנים הם לשלם 80% מהסכום ו"בסה"כ מבקשים לא לשלם את השנה העודפת בה הם לא היו במקום" (ר' דברי נתבע 1 בעמ' 2 ש' 16-25 לפרוטוקול). הנתבעים מסיקים כי סכום הקנס חושב לתקופה שבין 2.4.08 ועד 17.10.12 לפי 1,360 ₪ לחודש – זאת בשעה שאין חולק על כך שהנכס פונה על ידם כשנה קודם לכן, ביום 31.10.11.
במצב דברים זה – כך טוענים הנתבעים – הם השיבו לתובעים את הסכום של 46,068 ₪ לאחר שקיזזו מן הסכום המקורי (86,780 ₪), 20% בגין חלקם של התובעים על פי הסכם הפשרה (17,356 ₪) ו- 20% נוספים בגין חלקם היחסי בתקופת השכירות כולה, שכן לשיטתם, כאמור לעיל, חישב המינהל את הקנס לפי 5 שנים של שימוש חורג ולא לפי 4 השנים שבמהלכן הם שהו בנכס בפועל. סכום נוסף שקוזז על ידי הנתבעים הוא 6,000 ₪ בגין "ביצוע פעולות פל"ח ע"י אדריכל ושמאי".
כנגד קיזוז סכום זה טוענים התובעים כי מדובר בסכום שכבר קוזז קודם לכן מדמי השכירות.

לאור טענות הנתבעים ומאחר שלמרות טענת התובע לפיה סכום הקנס חושב בהתאם לתקופת שהותם של הנתבעים בנכס בפועל (4 שנים) הוא התקשה להשיב באופן מוחלט לשאלותי בהקשר זה – כך כשאמר ש"המינהל נתן קנס שאני לא יכול לקבוע אותו, לא הלכתי אישית לברר..." ו"לשאלה מי נתן למינהל את הנתונים אני משיב שאני לא יודע" – הוריתי לו להציג בפני
את דרישת התשלום של המינהל ואת בסיס הנתונים על פיהם חושבה דרישה זו, כשהדגש הושם על תקופת החיוב.




מן המסמכים שהוגשו מטעם שני הצדדים הן בעת הגשת כתבי טענותיהם והן לאחר מכן, עולה התמונה הבאה
:
·
בתאריך 2.4.08 פנה המינהל אל התובעים בכתב, הודיע להם כי בביקורת של מפקח מטעמו הסתבר כי נעשים בנכס שימושים חורגים ודרש מהם להפסיק שימושים אלה לאלתר, תוך שהודיע על כוונתו לגבות מהם דמי שימוש ראויים.
·
בתאריך 6.7.08 השיבו התובעים למינהל כי לא העלו על דעתם שהשימושים הנעשים בנכס הינם שימושים חורגים הטעונים אישור של המינהל ובקשו לדעת מה עליהם לעשות לשם קבלת אישור כזה.
·
בתאריך 18.1.09 פנה המינהל אל התובעים פעם נוספת, חזר על דרישתו להפסקת השימושים החורגים בנכס לאלתר והודיע על העברת התיק להכנת שומה לדמי שימוש ראויים.
·
הסכם הפשרה בין התובעים לנתבעים שבגדרו הוסכם על פינוי הנכס ביום 31.10.11 נחתם על ידם ביום 10.4.11.
·
בתאריך 14.9.11 נמכר הנכס לאדם שלישי – חצב וולף.
·
בתאריך 20.9.11 התבקש השמאי מר ירון שמבן (להלן "השמאי") לבצע הערכה של שווי המקרקעין בנכס. השמאי ביקר בנכס
ביום 26.9.11 והגיש למינהל את דו"ח השומה שהוכן על ידו בחלוף כשנה, ביום 30.9.12. בסעיף 2 לדו"ח ציין השמאי
כי מטרת השומה היא: "אומדן שווי הזכויות במקרקעין שבנדון... למטרת חישוב דמי שימוש למועד הקובע לשומה (תאריך הביקור בנכס)". ביום 30.9.12 ביצע השמאי בדיקה עדכנית של נתוני התכנון ובדו"ח שהוכן על ידו כאמור ציין (בסעיף 6) כי "השומה מתייחסת לשימוש שנערך בפועל, לתקופת השימוש בפועל ובהתעלם ממצב התכנון, הרישוי ומהמצב המשפטי התקפים" כך שמדובר ב"מסמך המתאים לחישוב דמי שימוש בלבד, בהתאם למצב השורר בשוק המקרקעין בסביבה במועד הקובע לשומה, שהוא יום מתן השומה" (ר' גם סעיף 7 לדו"ח).

·
סיווג הנכס מ"משרדים ושירותים" לייעודו המקורי (מגורים), שונה וחיובי המועצה האיזורית עמק חפר בגינו לתקופה שבין 11/11 ועד 2/12
ככל שאלה נגעו לתובעים, בוטלו.
·
דרישת התשלום של המינהל ע"ס 59 .86,785 ₪ בגין דמי שימוש חורג הוצאה ביום 17.10.12 ושולמה על ידי התובעים ביום 22.10.12.

מסמכים אלה ובעיקר דו"ח השמאי, מלמדים אם כן על כך שהתקופה שהיוותה בסיס לחישוב דמי השימוש לא חרגה מיום ביקורו של השמאי בנכס בפועל, דהיינו – 26.9.11 שהוא תאריך המקדים בכחודש את מועד יציאת הנתבעים מן הנכס.

משכך, מסקנתי היא כי הצדק עם התובעים וכי לא היה להם, לנתבעים, על מה להתבסס בהסיקם כי תקופת החישוב כוללת גם את שנת 2012.
בנוסף לכך, לא מצאתי מקום לקשור בין טענות הנתבעים לאי הוצאת חשבוניות בגין דמי השכירות לבין נושא התביעה וגם לא מצאתי בסיס כלשהו שיצדיק את קיזוז 6,000 הש"ח הנוספים, שאין להם זכר בהסכם הפשרה ולעומת זאת נזכרים הם במסמך הנושא חותמת פקס מיום 15.10.09, שיש בו כדי ללמד על קיזוז "שליש מהתשלום, בסך 2,300 ₪ משכירות בת 6,100 ₪.

עוד אציין חרף טענת הנתבעים לתשלום דמי השימוש על ידי התובעים "במהירות וללא ידיעתם, בניגוד למוסכם ביניהם מראש", אין בהסכם הפשרה התייחסות כלשהי לעניין זה ולכן אין בידי לקבוע כי אופן התנהלות התובעים בעניין זה היה נגוע בחוסר תום לב.

סוף דבר, מששוכנעתי כי דמי השימוש ששולמו על ידי התובעים מתייחסים לתקופת שהותם של הנתבעים בנכס (החל ממועד גילוי השימוש החורג ועד חודש לפני מועד יציאתם ממנו), הנני מחליטה לקבל את התביעה ולחייב את הנתבעים בתשלום סך של 27,394 ₪ המהווים את ההפרש בין 69,428 ₪ שהם 80% מסכום דמי השימוש המקורי (86,785 ₪) לסכום שכבר שולם על ידם (42,034 ₪).
לאור העובדה שמדובר בתביעה קטנה, לא מצאתי מקום לחיוב הנתבעים בתשלום שכר הטרחה ששולם על ידי התובעים לעורך דינם וגם או למי שטיפל עבורם בנושא תביעה זו מול המינהל.

הסכום הנ"ל בתוספת הוצאות בסך 500 ₪ (בסה"כ 27,894 ₪) ישולם בתוך 30 יום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית עד ליום התשלום בפועל.

זכות להגשת בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה בתוך 15 ימים.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר רשום.

ניתן היום,
י"ח תשרי תשע"ה, 12 אוקטובר 2014, בהעדר הצדדים.
















תק בית משפט לתביעות קטנות 14469-12/13 שושנה כהן, אורי כהן נ' דובי רויטמן, יחזקאל פריד (פורסם ב-ֽ 12/10/2014)