פסקי דין על ליה קורט | פסקי דין על אילן חורש | פסקי דין על מיכל חורש |

22484-07/14 תאח     30/10/2014




תאח 22484-07/14 ליה קורט נ' אילן חורש, מיכל חורש








בית משפט השלום בקצרין



תא"ח 22484-07-14 קורט נ' חורש ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופט
דניאל קירס


תובעים

ליה קורט
ת"ז 055908032

ע"י ב"כ עוה"ד אייל נון


נגד


נתבעים

1.אילן חורש

ת"ז 06931174

2.מיכל חורש
ת"ז 57157166

ע"י ב"כ עוה"ד ברק כובשי
















פסק דין



1.
תביעה לפינוי מושכר.

2.
אין מחלוקת על כך שהתובעת היא בעלת הזכויות בבית מספר 21 בישוב בני יהודה (להלן: הנכס), ושהנתבעים חתמו עמה על הסכם שכירות לשכירת הנכס ממנה לתקופה בת 13 חודשים עם ברירה ("אופציה") להארכה של עד שנתיים נוספות (להלן: הסכם השכירות בכתב). בהסכם השכירות בכתב נקבע כי דמי השכירות עומדים על סך 3,500 לחודש אשר יופקדו בחשבון הבנק של התובעת חודש בחודשו, לא יאוחר מיום 10 לכל חודש. לטענת התובעת, בניגוד להסכם השכירות בכתב, שילמו הנתבעים דמי שכירות בשיעור נמוך מהמוסכם (הם שילמו 2,500 ₪ לחודש או לא שילמו כלל). לטענת התובעת, הנתבעים סירבו לאפשר לנציגה להשלים שיפוץ בנכס; טענו ללא כל בסיס כי מי השתייה בנכס אינם טובים; ומיאנו למסור לתובעת בטחונות כנדרש בחוזה השכירות. נטען, כי ביום 29.4.2014 נמסר לנתבעים מכתב דרישה לתשלום דמי השכירות שלא שולמו.
לטענת התובעת, הנתבעים לא הפעילו את הברירה בהסכם השכירות בכתב ועל כן זכות השכירות הסתיימה בחודש אוגוסט 2013. נטען, כי הנתבעים הפרו את התחייבותם לשלם דמי שכירות, ובכך הפרו את החוזה באופן המזכה את התובעת בזכות לבטל את החוזה ובזכות לסעד של פינוי. התובעת מתגוררת מחוץ לישראל; התצהיר שהוגש לביסוס התביעה הוא של מר קובי לאפר, המטפל עבור התובעת בהשכרת הנכס.

3.
הנתבעים טענו כי דין התביעה להידחות על הסף, שכן תקנה 215ט(א) לתקנות סדר הדין האזרחי מורה כי יש לצרף לכתב תביעה לפינוי מושכר את המסמכים הנוגעים לעניין הנדון, המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של התובע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה. נטען, כי בידי התובעת מסמכים רבים הרלוונטיים לתביעה שהיא לא צירפה לכתב התביעה. נטען, כי ברשות התובעת ובאי כוחה מצויים העתקי בטחונות אשר נמסרו לתובעת על ידי הנתבעים; העתקי תכתובות רבות מאד בין התובעת לבין הנתבעים בדואר אלקטרוני; קבלות רבות בדבר תיקונים רבים אשר בוצעו במושכר וכן תשובת בא כוחם למכתב הנזכר של בא כוח התובעת. לטענת הנתבעים, מהמסמכים שלא צורפו לתביעה עולה כי תשלום דמי שכירות הנמוכים מדמי השכירות הנקובים בהסכם השכירות שבכתב היה מוסכם. כן עולה מהמסמכים, לטענת הנתבעים, כי אלה מימשו את הברירה וכי הוסכם בין הצדדים כי השכירות תוארך. עוד נטען כי גב' ויויאנה חלינסקי, אשר טיפלה עבור התובעת בנכס בעבר, קיבלה את הבטחונות מהנתבעים – וכי קיימת תכתובת שבה הודו גב' חלינסקי ומר לאפר כי הנתבעים אכן מסרו את הבטחונות. נטען, כי החובה לצרף את כל המסמכים לכתב התביעה חלה ביתר שאת מקום שמדובר בתובעת שאינה נמצאת בישראל, שלא הגישה תצהיר במסגרת התביעה ואשר מעסיקה באי כוח אשר מתחלפים מעת לעת, וכאשר מדובר בתובענה לפינוי מושכר, "הליך מהיר וקיצוני" אשר בסופו עלולים הנתבעים למצוא את עצמם ואת ילדיהם ללא דיור. לטענת הנתבעים, תשובתם לטענות שהופנו אליהם, לרבות בענין ההתכתבות בדבר התשלומים ומסירת הבטחונות – היו בפני
התובעת, אשר בכל זאת בחרה להעלות טענות אלה בכתב התביעה.

4.
לגוף הענין טענו הנתבעים כי בתחילת דצמבר 2012, כחצי שנה לאחר תחילת השכירות ונוכח מצבו הפיזי הירוד מאד של הנכס, הוסכם בכתב כי דמי השכירות יופחתו לסך של 2,500 ₪ לחודש (ראו ע' 3 לנספח א'1
וע' 1 לנספח א'2 לכתב ההגנה); זאת, כאשר מסך זה יקוזזו הוצאות עבור תיקונים של הבית, בהתאם לקבלות שתימסרנה על ידי הנתבעים לגב' חלינסקי. נטען כי הנתבעים גילו לתדהמתם עם כניסתם אל הנכס כי לא זו בלבד שמרבית תשתיות הבית טעונות תיקונים או עבודה, אלא שגם מצופה מהם "לעבוד בשירותה של התובעת" ללא הפסק בתיאום פעולות אחזקה ותיקון. הבית, כך נטען, הפך ל"אתר שיפוצים נצחי". לטענתם, מר לאפר, נציגה של התובעת, אינו מתאם את הגעתו לנכס מראש. בניגוד לטענת התובעת, לטענת הנתבעים נמצא כי אכן היתה תקלה במערכת המים – דוד החימום היה מלא באבן ובחלודה. לטענת הנתבעים הם הסכימו וממשיכים להסכים לביצוע התיקונים בנכס (למעט מספר עבודות אשר יהפכו את הנכס ל"אתר בניה מוחלט") וכי בסיום כלל עבודות אלה ישובו וישלמו לתובעת את מלוא דמי השכירות כפי שאלה הוסכמו בהסכם השכירות בכתב. לטענת הנתבעים, התובעת היא אשר הפרה את הסכם השכירות, בכך שלא סיפקה להם את האפשרות להשתמש בנכס במים חמים ולהשתמש כראוי בחלונות, תריסים ורשתות, לא מנעה רטיבות וטחב בקירות, לא מנעה מצנרת ניקוז המים להציף את הנכס, לא גרמה לכך שהאסלות יתפקדו ושהדלתות תיסגרנה, שניתן יהיה להשתמש בגז לבישול ובחשמל, שניתן יהיה לשתות מים מן הברזים, ושניתן יהיה להשתמש בארונות המטבח; והיא זו שלא אפשרה להם לעשות שימוש ראוי במושכר ולא כיבדה את פרטיותם.

לטענת הנתבעים,

"... האופציה שנינתה לשוכרים בהסכם השכירות היא אופציה לשנתיים ולפיכך בניגוד גמור לאמור בכתב התובענה – ההסכם לא פג בחודש אוגוסט 2013 אלא עתיד לפוג רק ביום 31.7.2013!... ושוב, בין הנתבעים ובין התובעת הוחלפו דברים ישירים וגם הוחלפה בדואר אלקטרוני לפיהם מימשו הנתבעים את האופציה" (פס' 16; ההדגשה הוספה).

ודוק: בכתב ההגנה, טענת הנתבעים היתה כי הם מימשו את הברירה בהסכם השכירות בכתב. עם זאת, עולה לטענתם מתכתובת הדוא"ל בין הצדדים כי הסכימו על הארכת השכירות "אך עניין גובה התשלומים נותר בעיניה נתון לדיון עתידי" (שם). העובדה שמר לאפר פנה לנתבעים בדרישה לפנות את המושכר רק ביול 2014 מוכיח, לטענתם, כי התובעת ידעה היטב כי הנתבעים "מימשו את האופציה שהיתה נתונה להם בהסכם" (שם; ההדגשה הוספה).

5.
דין התביעה להתקבל.

6.
הסכם השכירות בכתב, שכריתתו אינה כאמור במחלוקת, קובע
דמי שכירות
בסך 3,500 ש"ח לחודש ותקופת
שכירות אשר מסתיימת
ביום 31.7.2013. הסכם השכירות בכתב זיכה את הנתבעים בברירה, לפיה תימשך תקופת השכירות עד שנתיים נוספות (עד יום 31.7.2015). הברירה בהסכם השכירות בכתב אינה ברירה בידי הנתבעים להמשך את תקופת השכירות בתנאים כפי ראות עיניהם, אותם יקבעו באופן חד צדדי; מדובר בברירה להאריך את תקופת השכירות לפי תנאי החוזה בכתב, קרי -
באותו שיעור דמי שכירות (זאת, בכפוף למדד: נקבע בהסכם השכירות בכתב כי "לפני תחילת תקופת השכירות הנוספת ייערך וייחתם חוזה שכירות חדש בין המשכיר והשוכר. שכר הדירה יעודכן בהתאם לשינויים במדד הצרכן בתאריך חידוש החוזה..." (סעיף 5.1(ד) להסכם השכירות בכתב)). עוד נקבע בחוזה כי "כל שינוי בהסכם זה יהיה בכתב בלבד ובחתימת שני הצדדים ולא תשמע טענה בדבר שינוי בע"פ או מכללא" (שם, סעיף 29).

7.
הנתבעים טוענים, כמצוטט לעיל, כי הם מימשו את הברירה שהיתה נתונה להם בהסכם. לעניין זה הם מפנים להודעת דוא"ל ששלחו לתובעת ביום 12.6.2013. באותה
הודעה
כתבה הנתבעת לתובעת "... כמו שאמרתי לך: אנו מחדשים את החוזה, וכמובן לאחר שכל הליקויים יתוקנו השכירות תהיה כפי שסוכם
בינינו... אין לי בעיה עם זה." זו - אינה הודעה על מימוש הברירה בהתאם לתנאי הסכם השכירות בכתב (קרי - דמי שכירות בסך 3,500 ש"ח לחודש). על כן, אין בהודעה זו משום
מימוש הברירה בהסכם השכירות בכתב.

8.
ואכן, בדיון בתביעה, הנתבעים נסוגו מהטענה שהם מימשו את האופציה בחוזה השכירות בכתב ושינו חזית, לטענה לפיה זכאותם להמשך השכירות לאחר מועד סיום תקופת השכירות (ללא הברירה) היא תולדה של "קיבול
בשינוי" (פרוטוקול 26.10.2014, ע' 14 ש' 5). קרי: הנתבעים הציעו לתובעת לחדש את השכירות שלא בהתאם לברירה בהסכם שבכתב, אלא בתנאים שונים (דמי שכירות מופחתים בסך 2,500 ₪ לחודש עד לתיקון כל הליקויים בנכס). ליתר דיוק, הטענה אינה ל"קיבול" בשינוי,
כי הרי תנאי הברירה המקוריים כבר עוגנו כתניות חוזיות בהסכם השכירות בכתב. מדובר, בהצעת הנתבעים לשנות את הסכם השכירות בכתב. ברי, כי הצעתו של צד לחוזה לשנות את תנאי החוזה אינה מחייבת את הצד השני לחוזה אלא אם הצד השני קיבל את ההצעה (ראו ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, פ"ד ל"ג(3) 639, 641 (1979)).

9.
בענייננו, כפי שעולה מהתכתובת שהנתבעת עצמה צרפה לתצהירה,
התובעת דחתה את הצעת הנתבעים להמשיך את השכירות בדמי שכירות מופחתים. התובעת דחתה הצעה זו באופן מפורש ביום 23.6.2013, בו כתבה לנתבעים : " שכר הדירה המופחת שלכם לא יוכל להמשיך עם חידוש החוזה בתחילת יולי...". משפט זה אף מופיע פעמיים באותה הודעה. במסגרת טענתם, הנוגדת דברים ברורים אלה שכתבה התובעת, שהתובעת הסכימה לשינוי, טענו הם כי התובעת לא הביאה לעדות את גב' חלינסקי; דא עקא, הנטל להוכיח זכות שכירות בנכס התובעת החורגת מהסכם השכירות בכתב רבץ על כתפי הנתבעים, אשר לא הזמינו את גב' חלינסקי לעדות, ויש לזקוף את אי זימונה לחובתם, לא לזכותם (ראו לענין זה האסמכתאות אליהן הפניתי לאחרונה ב-ת.א. (צפת) 6457-07-11 פרץ נ' צור, פס' 16 (24.9.2014)).

10.
העולה
מהאמור הוא, שהנתבעים לא מימשו את הברירה
בהסכם השכירות בכתב, ומאחר
והצעתם להאריך את תקופת השכירות בתנאים שונים נדחתה, המועד החוזי לסיום השכירות היה ונותר 31.7.2013. אף אלו ניתן היה ללמוד מההתכתבות המצוטטת לעיל כי הצדדים הסכימו על הארכת השכירות בשיעור דמי השכירות לפי הסכם השכירות בכתב (3,500 ₪), הנתבעים מפרים חוזה חדש זה, שכן הנתבעת הודתה שלמעט החודש הראשון שלהם בנכס הם משלמים רק 2,500 ₪ לחודש לתובעת (פרוטוקול ע' 8 ש' 25 – ע' 9 ש' 1). למרות שהצדדים מיקדו חלק ניכר מהדיון לשאלת תשלום על תיקונים בידי הנתבעים (ושאלת מסירת החשבוניות והקבלות בגין כך), הנתבעת אשרה בעדותה כי לאחר חלוף חצי שנה מהמועד שבו כתבה לתובעת שהנתבעים ישלמו רק 2,500 ₪ לחודש (קרי, עד חודש יוני 2013 – התכתובת בענין הפחתת דמי השכירות היא מיום 2.12.2012, ראו נספח א' לכתב ההגנה), כבר כמעט לא היו תיקונים דחופים (פרוטוקול ע' 10 ש' 7-9). על כן, אין בפי הנתבעים טענה לפיה הסכום המשולם לתובעת כיום (2,500 ₪ לחודש) הינו, למעשה, שכר דירה בשיעור 3,500 ₪ בקיזוז סכומים בגין תיקונים (ועולה בבירור מהסיכומים מטעם הנתבעים כי הטענה היא שדמי השכירות עומדים על 2,500 ₪ עד ביצוע התיקונים הנדרשים במושכר, ולא שמדובר בדמי שכירות בסך 3,500 תוך קיזוז בגין מימון תיקונים בידי הנתבעים).

11.
אינני מקבל את טענת הנתבעים, לפיה העובדה שהם המשיכו להתגורר בנכס והעובדה שהתובעת המשיכה לקבל תשלומי
דמי שכירות בשיעור המופחת מוכיחות שהתובעת הסכימה
להארכת השכירות
בהתנהגותה,
ושכך
נכרת
חוזה
בין הצדדים להמשך השכירות בשיעור דמי השכירות המופחת. רשאית, גם אם אתעלם מהתניה החוזית החד-משמעית המשתיקה את הנתבעים בענין זה, עליה אעמוד בהמשך, הרי בנסיבות העניין,
כאשר התובעת נמצאת בארץ אחרת,
וכאשר
מעשה קבלת תשלומים מהנתבעים על ידה הוא מעשה סביל (הנתבעים מפקידים כסף בחשבונה, ראו פרוטוקול 26.10.2014 ע' 14 ש' 13-14), העובדה שלקח זמן עד שבא כוחה שלח דרישת פינוי ממילא אינה צריכה להתפרש כהשלמת התובעת עם התכתיב החד צדדי של הנתבעים. הדברים נכונים ביתר שאת נוכח סירובה המפורש של התובעת להמשיך את השכירות בדמי השכירות המופחתים – סירוב בכתב אשר הגיע לעיני הנתבעים וצורף על ידם לתצהיר הנתבעת. ודוק: הנתבעים, אשר ידעו כי התובעת מסרבת להמשיך את השכירות בדמי השכירות המופחתים
קיבלו החלטה מודעת להפקיד, החל מהחודש הראשון לאחר סיום תקופת השכירות בהסכם השכירות בכתב, דמי שכירות בשיעור המופחת, עת ידעו שהדבר אינו מקובל על התובעת. אינני קובע
שבשום נסיבות, יהא אשר יהא אורך תקופת תשלום דמי שכירות מופחתים
למרות סירוב המשכיר תחילה, לא ניתן להסיק הסכמה שבהתנהגות. אלא שהנסיבות בענייננו, שבהן התובעת נמצאת בארץ אחרת, הנתבעים כבר שכרו את הנכס במשך 13 חודשים, ודרישת פינוי נשלחה לאחר 8 חודשים בקשר לברירה נטענת בת תקופה של 24 חודשים, אינן נסיבות כאלה. בין כך ובין כך, העיקר הוא, שהצדדים הסכימו בבירור, בחוזה המחייב אותם, כי "... שום ויתור, הנחה, הימנעות מפעולה, קבלת תשלום שכ"ד וכל התנהגות מכל סוג שהוא ע"י המשכיר ו/או ע"י ב"כ, לא תחשב ולא תהווה ויתור על זכויות המשכיר...." (סעיף 23 להסכם השכירות בכתב). העיכוב באכיפה נגד התכתיב החד-צדדי של הנתבעים וקליטת דמי שכירות נמוכים בחשבון התובעת – אינם בגדר השלמה או הסכמה מצד התובעת.

12.
צודקים הנתבעים כי היה על התובעת לצרף לתביעתה את כל המסכים הרלוונטיים. גם לא היה מקום לכך שהתובעת תטען כי הבטחונות לא הועברו לנציגיה עת שבא כוחה כבר ידע שטענה זו אינה נכונה.
אולם בסופו של דבר, המסמכים שעליהם ביקשו הנתבעים להסתמך כדי להוכיח את הארכת השכירות – היו ברשותם והם לא טענו שמסמך זה או אחר הדרוש להם לענין זה חסר להם ונמצא בידי התובעת.

13.
התביעה מתקבלת. נוכח העדר הבהילות שבו פעלה התובעת בענין הפינוי, אינני קובע פינוי מיידי; אני מצווה על הנתבעים לפנות את הנכס תוך 60 יום מהיום (תקופה לגביה הם יחובו לתובעת דמי שכירות בסך 3,500 ₪ לחודש). הנתבעים ישלמו לתובעת שכר טרחת עורך דין בסך 5,500 ₪ והוצאות בסך 657 ₪.

ניתנה היום, ו' חשוון תשע"ה, 30 אוקטובר 2014, בהעדר הצדדים.




דניאל קֵירֹס
, שופט










תאח בית משפט שלום 22484-07/14 ליה קורט נ' אילן חורש, מיכל חורש (פורסם ב-ֽ 30/10/2014)