פסקי דין על דוד לוי | פסקי דין על רחמים לוי | פסקי דין על אברהם לוי ואח' | פסקי דין על חברת הכשרת הישוב בישראל בעמ | פסקי דין על סיגל אליהו | פסקי דין על עוז אליהו ואח' |

14820-05/14 עא     26/11/2014




עא 14820-05/14 דוד לוי, רחמים לוי, אברהם לוי ואח' נ' חברת הכשרת הישוב בישראל בעמ, סיגל אליהו, עוז אליהו ואח'








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים



ע"א 14820-05-14 לוי ואח'

נ' חברת הכשרת הישוב בישראל בעמ
ואח'

תיק חיצוני
:



בפני

כב' השופט
חגי ברנר


מבקשים

1
.
דוד לוי

2
.
רחמים לוי

3
.
אברהם לוי

4
.
דוד יולזרי

5
.
שושנה יולזרי

6
.
מרים סידי

7
.
אליעזר סידי


נגד


משיבים

1. חברת הכשרת הישוב בישראל בעמ
2. סיגל אליהו
3. עוז אליהו
4. מרדכי אליהו
5. נעם אליהו
6. אל-יפו בשדרה 2011 בע"מ



החלטה


מבוא

1.
לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט השלום בתל -אביב - יפו (כב' השופט ישי קורן) מיום 14.3.2014. בפסק דינו דן בית המשפט קמא בשלושה תיקים מאוחדים שעניינם תביעות לפינוי המבקשים משלוש דירות שכורות על ידם בשכירות מוגנת (להלן: "הדירות").
2.
המשיבה 1 היא הבעלים של חלק מהחלקות 71, 72, 73, 74 ו-75 בגוש 7073 (להלן: "המקרקעין"), והמשיבים 6-2 הם מי שזכאים להרשם כבעלים על יתרת המקרקעין, מכוח זכייתם במכרז לרכישת זכויות בעלות בקרקע וזכויות בנייה הכוללת ששה דיירים מוגנים, אשר פורסם על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן ביחד: "המשיבים").
3.
המבקשים הם בני שלוש משפחות. מבקשים 3-1 (להלן: "משפחת לוי"); מבקשים 5-4 (להלן "משפחת יולזרי") ומבקשים 7-6 (להלן: "משפחת סידי" וביחד כולם "המבקשים"). כל אחת מהמשפחות שכרה ממנהל מקרקעי ישראל בתאריכים שונים דירה בבניין ברחוב שדרות ירושלים 131 בעיר יפו, הנמצא על חלק מהמקרקעין, והיא מתגוררת בדירה זו בדיירות מוגנת.
4.
בכתב התביעה טענו המשיבים כי עומדות להם מספר עילות לפינוי המבקשים מהדירות: האחת, פלישה – ולפיה כל אחת מהמשפחות פלשה לחצר הסמוכה לדירת המגורים ללא קבלת היתר, ובפלישתה הפרה אחר סעיף 5(ד) לחוזה השכירות, לפיו התחייבו השוכרים שלא לשנות את המושכר והבניין בו הוא מצוי; השניה, אי תשלום דמי שכירות – נטען כי המבקשים לא שילמו את דמי השכירות כסדרם; השלישית, עילת פינוי לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").
5.
בית המשפט קמא דחה את טענות המשיבים באשר לשתי העילות הראשונות לפינוי. נפסק כי אין בחוזה השכירות תנאי אשר קובע כי השימוש בחצר הסמוכה מהווה הפרה של תנאי השכירות. עוד נקבע כי החצרות הסמוכות מהוות חלק אינטגרלי מהמושכרים, וכי מעמדם של המבקשים בחצרות הוא כמעמד בני רשות שאינו ניתן לביטול בנסיבות העניין, כל עוד מחזיקים המבקשים במושכרים עצמם כדין. כמו כן קבע בית המשפט קמא כי "לא נסתרה גרסת הנתבעים לפיה שילמו דמי שכירות לאורך כל השנים. כמו כן, הוכח כי איש מהתובעים לא פנה אל הנתבעים להודיע להם על רכישת הזכויות ובדרישה להעברת דמי השכירות לתובעים" (עמ' 15 לפסק דינו של בית המשפט קמא).
יחד עם זאת, קבע בית המשפט קמא כי מתקיימת העילה השלישית לפינוי המבקשים מהדירות – קרי, כי מתקיימים תנאי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר. בית המשפט קמא הדגיש כי המחלוקת העיקרית בתיק הייתה האם די ברישיון הריסה ובתב"ע שהתייחסה לשטח נרחב של 19,000 מ"ר, הכולל גם את המקרקעין שבבעלות המשיבים, כדי לעמוד בתנאי סעיף 131(10) ובפרט בתנאי בדבר "קבלת רישיון בניה".
6.
בית המשפט קמא קבע כי אין לפרש את סעיף 131(10) פירוש דווקני, ולשיטתו די בהצגת רישיון הריסה המתייחס למושכר יחד עם התב"ע, החלה על המקרקעין, כדי לקיים את התנאים שעניינם "רצון " ו"רישיון" המנויים בסעיף 131(10) לחוק, ועל כן קמה למשיבים עילה לפינוי המבקשים לפי סעיף זה.
7.
באשר לסוגיית הדיור החלוף – קבע בית המשפט קמא, כי קיים קושי ממשי להעמיד למבקשים סידור חלוף בעין, ויש להעדיף סידור חלוף בדרך של תשלום פיצויים. בית המשפט קמא קבע סכומי פיצויים כדלקמן: משפחת יוזלרי – 745,000 ₪ ; משפחת לוי – 1,405,000 ₪; משפחת סידי – 991,000 ₪ (עמ' 27 לפסק דינו של בית המשפט קמא).
בית המשפט קמא קבע כי "20% מסכום דמי הפינוי ישלמו התובעים (המשיבים – ח.ב.) לכל אחת מקבוצות הנתבעים (המשפחות-ח.ב.) בתוך 90 יום מהיום, כנגד התחייבות בכתב של אותה קבוצת נתבעים לפנות את המקרקעין בהתאם להוראות פסק הדין. יתרת דמי הפינוי (או מלוא דמי הפינוי בהתייחס למי שלא קיבל מקדמה כאמור) ישלמו התובעים לנתבעים במעמד הפינוי וכנגד פינוי בפועל".

8.
על פסק דינו של בית המשפט קמא הגישו המבקשים ערעור והמשיבים ערעור שכנגד. בנוסף עתרו המבקשים לעכב את ביצוע פסק דינו של בית המשפט קמא עד להכרעה בערעור – היא הבקשה שלפניי.
9.
לטענת המבקשים סיכויי ההצלחה בערעור טובים ביותר. לטענתם טעה בית המשפט קמא כשהגיע למסקנה כי מתקיימים תנאי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, וכי די בהיתר הריסה להוכחת התנאי בדבר "רצון בעל הבית" להקים במקום המושכר בניין אחר. המבקשים מציינים כי פסק דינו של בית המשפט קמא סותר את הכרעת כב' השופטת האפט בעניין ת"א (שלום ת"א) 25115-01-12 חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ נ' נהאד עיוטי (מאגר נבו, 23.2.2014) (להלן: "עניין עיוטי") שעסק בתביעת המשיבים נגד דייר מוגן בדירה צמודה לדירות המבקשים באותו היתר בנייה ובאותו מתחם. המבקשים טענו כי המשיבים כלל לא הגישו בקשה להיתר הבניה, והיתר ההריסה הוצא רק על מנת להקים למשיבים עילה לפינוי המבקשים מהדירות. המבקשים טענו כי המשיבים לא הוכיחו כי עמדו בתנאי סעיף 131(10), אף לפי הגישה הפחות מחמירה שננקטה בפסק הדין בעניין רע"א 2737/11 מינה גרוס נ' יעקב אוסט (מאגר נבו, 19.2.2013) (להלן: "עניין גרוס"). המבקשים טענו כי המשיבים לא טענו ולא הוכיחו כי בכוונתם לבנות תוך זמן קצר בניין חדש במקום דירות המבקשים.
לחלופין טענו המבקשים כי בית המשפט קמא טעה כשקבע כי הסידור החלוף הוא בפיצוי כספי ולא סידור חלוף בעין, וכלל לא נשקלה האפשרות של דיור חלוף. נטען כי "כל המבקשים שהגיעו לגיל זקנה, חיים מקצבאות הביטוח הלאומי, בעלי מצב סוציו אקונומי קשה ואינם יכולים להשלים מכיסם או ליטול משכנתא לצורך רכישת מגורים חלופית". לחלופי חלופין טענו המבקשים כי בית המשפט קמא טעה כשלא איפשר להם להגיש, הגם שבאיחור, חוות דעת מומחה מטעמם להעריך את שווי הסידור החלוף. עוד טענו המבקשים כי בית המשפט קמא צריך היה לדון קודם בעילת הפינוי ולאחר מכן בשאלת הדיור החלוף. כמו כן העלו המבקשים טענות פרטניות לגבי חוות דעת השמאית שניתנה וההסתמכות בית המשפט קמא עליה.
מבחינת מאזן הנוחות טענו המבקשים כי פינויים של שלוש משפחות המצויות במצב סוציו אקונומי קשה, כאשר המבקשים הגיעו לגיל זקנה וחיים מקצבאות ביטוח לאומי, יגרום להם נזק בלתי הפיך, זאת במיוחד כאשר רצון המשיבים הוא להרוס את דירות המבקשים.
10.
המשיבים טענו כי אין מקום לעכב את ביצוע פסק הדין. לטענת המשיבים הבקשה הוגשה בשיהוי ניכר, מבלי שהופקדה התחייבות עצמית לפי תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות"), והתצהירים לתמיכה בה לא אומתו כנדרש. לגופם של דברים טענו המשיבים כי אין למבקשים סיכויי הצלחה בערעור. המשיבים טענו כי קביעת בית המשפט קמא, לפיה די בהיתר הריסה להוכחת עילת פינוי לפי חוק הגנת הדייר, עולה בקנה אחד עם המגמה הפרשנית המצמצמת של החוק, ועם פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין גרוס. המשיבים טענו כי הם הוכיחו את תנאי הרצון ואת כוונתם להרוס את המושכר ולבנות עליו בניין אחר. המשיבים טענו כי פסק דינו של בית המשפט קמא לא סותר את פסק הדין בעניין עיוטי, שכן שם לא היו ברשות המשיבים מסמכים שונים ובכללם העתק מהתב"ע שהוגשה לבית המשפט קמא. באשר לטענות המבקשים בעניין חוות דעת מומחה מטעמם – טענו המשיבים כי בית המשפט קמא העניק למבקשים הזדמנויות להגיש חוות דעת מומחה מטעמם, והמבקשים לא הגישו כזו, ואף הודיעו כי אין ברצונם לחקור את המומחים מטעם בית המשפט.
לבסוף טענו המשיבים כי מאזן הנוחות נוטה לטובת דחיית הבקשה. בהקשר זה טענו המשיבים כי המבקשים אמורים להיות מפונים מדירותיהם כנגד סכומי כסף משמעותיים שבאמצעותם יוכלו למצוא פתרונות דיור חלופיים. עוד טענו כי האינטרס הציבורי בכלל ואינטרס המשיבים בפרט הוא קידום בניה במקום בו מצויים המקרקעין ושיפור משמעותי באיכות חייהם של תושבי יפו.

11.
המבקשים הגישו תשובה לתגובת המבקשים, לפי החלטתי מיום 20.11.2014 ,בה התבקשו להגיב לטענות המבקשים בעניין השיהוי, התצהירים ואי הגשת התחייבות עצמית. המבקשים טענו כי הבקשה לא הוגשה בשיהוי, שכן ממילא המועד לביצוע פסק הדין נקבע ליום 30.10.2014 רק לאחר שישלמו המשיבים לכל אחת מהמשפחות 20% מדמי הפינוי כנגד התחייבות לפנות את הדירה, והפינוי בפועל יעשה כנגד יתרת סכום הפיצוי. המבקשים טענו כי בפועל לא שילמו להם המשיבים דמי פינוי או כל חלק מהם. בנוסף נטען כי נמסרה הודעה למשיבים, לפיה אין בכוונת המבקשים להתפנות מהדירות בעקבות הערעור שהוגש. עוד טענו המבקשים בתשובתם כי אין לסלק את בקשתם מהטעם שלא הופקדה התחייבות עצמית, ובית המשפט יוכל להתנות את עיכוב ביצוע פסק הדין בהפקדת התחייבות כאמור. כמו כן לתשובה צורפו התצהירים המאומתים כדין, וצוין כי תצהירים אלה לא צורפו מלכתחילה לבקשה כתוצאה מפגם טכני של סריקת התצהירים למערכת נט-המשפט.
דיון
12.
נקודת המוצא באשר לבקשות לעיכוב ביצוע היא כי בעל דין שזכה בהליך זכאי לממש את פירות זכייתו, והגשת ערעור כשלעצמה לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים. על המבקש עיכוב ביצוע להוכיח שני תנאים מצטברים: ראשית, סיכויי הצלחה בערעור, ושנית, כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, במובן זה שביצוע פסק הדין, טרם הכרעה בערעור, יקשה באופן ממשי על השבת המצב לקדמותו אם בסופו של דבר יזכה המבקש בערעורו. בין שני תנאים אלה קיימים יחסי גומלין המכונים "מקבילית הכוחות", כך שככל שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש ניתן להקל בדרישה השנייה להוכחת סיכויי הערעור ולהיפך (ע"א 8380/06 האפוטרופוס הכללי נ' פלוני (מאגר נבו, 10.12.2006); ע"א 1626/11 ברש נ' שר (מאגר נבו, 2.5.2011); ע"א 856/12 צרפתי שמעון בע"מ נ' פרחי ביקל בע"מ (מאגר נבו, 12.2.2012)).
13.
יתר על כן, עת עסקינן בבקשות לעיכוב ביצוע שעניינן פינוי מדירת מגורים – נטיית בתי המשפט תהיה להיעתר לבקשה לעיכוב ביצוע הפינוי, אף אם סיכויי הערעור אינם גבוהים במיוחד. זאת מאחר שביצוע פסק הדין לפינוי עלול להוביל למצב בלתי הפיך ולקושי ברור להחזרת המצב לקדמותו אם לימים הערעור יתקבל. בהקשר זה ראו החלטת בית המשפט העליון ברע"א 11880/04 פלונית נ' בנק לאומי לישראל (מאגר נבו, 16.11.2009):
"מקרה זה מצוי במתחם הספציפי של עיכוב ביצוע הליכי מימוש מקרקעין שמשמעם פינוי של אדם מנכס המשמש כדירת מגוריו היחידה....במקרים מסוג זה בהם מאזן הנוחות נוטה באופן כה קיצוני ובלתי הפיך לעברם של הדיירים המועדים לפינוי, נוטה בית המשפט להורות על עיכוב ביצועם של ההליכים עד שתוכרע הסוגיה באופן סופי על ידי ערכאת הערעור גם כאשר סיכויי הערעור הלכאוריים אינם ברורים או אף נמוכים, וזאת בכדי למנוע את התוצאה הקשה והבלתי הפיכה אשר בפועל מייתרת את הדיון בערעור ... ".

ראו גם
: רע"א 8552/10 אליהו שני נ' בנק מזרחי-טפחות בע"מ (מאגר נבו, 23.12.2010);
14.
בענייננו מקבלים הדברים האמורים משנה תוקף, שכן ביצוע פסק הדין במובן של פינוי המבקשים מדירותיהם לא ייצור אך ורק קושי בהשבת המצב לקדמותו אם יתקבל הערעור, אלא יגרום למבקשים לנזק ממשי ובלתי הפיך, אם בינתיים יפעלו המשיבים לפי צו ההריסה בידם - להריסת דירות המגורים של המבקשים. לפיכך, אין ספק כי מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובת המבקשים. איני מקבל את טענת המשיבים כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם שכן המבקשים אמורים לקבל פיצוי הולם כנגד הפינוי, באמצעותו יוכלו למצוא סידור מגורים חלופי. ראשית, למבקשים טענות כנגד קביעות בית המשפט קמא להורות על סידור חלוף בשווי ולא בעין, ואף טענות נגד סכומי הפיצוי שנקבעו בבית המשפט קמא. שנית, וחשוב מכך, ברי כי אין בסידור חלוף זמני לתקופת הערעור, אם לימים יתקבל ערעור המבקשים, כדי להיטיב את הנזק שיגרם למבקשים כתוצאה מפינויים מדירות המגורים בהם התגוררו שנים רבות, לא כל שכן, אם בינתיים יפעלו המשיבים להריסת דירות אלו.
15.
השיקול בדבר מאזן הנוחות הוא השיקול העיקרי בבקשות לעיכוב ביצוע

פסק דין
לפינוי מדירת המגורים. לפיכך, ובהתאם לכלל "מקבילית הכוחות", לאחר שבאתי לכלל מסקנה כי ביצוע פסק הדין יגרום למבקשים נזק בלתי הפיך אם בסופו של דבר יתקבל ערעורם, הרי שיש להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין גם אם הייתי מניח לטובת המשיבים כי סיכויי ההצלחה בערעור נמוכים. ברם, מבלי לקבוע מסמרות, לא ניתן לומר במקרה זה כי סיכויי ההצלחה בערעור הם כה נמוכים עד שיש בכך כדי לגבור על מאזן הנוחות הנוטה לטובת המבקשים, מהטעם שיפורט להלן.
16.
כאמור, בית המשפט קמא דחה שתיים מעילות הפינוי שנטענו על ידי המשיבים לפינוי המבקשים מהדירות, ומנגד קבע כי מתקיימת עילה לפינוי המבקשים לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר.
סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר קובע:
"בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף"

בפסק דינו דן בית המשפט קמא בפרשנות הוראה זו, וקבע כי די בהצגת תב"ע רלוונטית ורישיון הריסה על מנת לעמוד בתנאי הסעיף. בית המשפט קמא הדגיש כי זו הייתה המחלוקת העיקרית בתיק, והמבקשים טענו נגד מסקנתו זו. כלומר, ההתערבות העיקרית המבוקשת בפסק דינו של בית המשפט קמא היא התערבות במסקנה משפטית ולא בקביעה עובדתית. להבדיל מקביעות עובדתיות שנעשות על יסוד ראיות ועדויות שנשמעו בערכאה הנמוכה, אין לערכאה הדיונית כל יתרון בהסקת מסקנות משפטיות על פני ערכאת הערעור. השאלה האם די ברשיון הריסה שאין לצידו היתר בניה על מנת לעמוד בתנאי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר היא שאלה נכבדה, והתשובה לה אינה חד משמעית, ובוודאי שלא ניתן לקבוע כי היא נקיה מספקות. מכאן שלא ניתן לקבוע כי אין למערערים סיכויי הצלחה כלשהם בערעור.
17.
באשר לטענת השיהוי, אכן דומה כי יש בה ממש, שכן המבקשים הם שהכשילו קבלת 20% מדמי הפינוי בכך שסרבו לחתום על התחייבות לפינוי. יחד עם זאת, אין בכוחו של שיהוי זה, חמור ובלתי מוצדק ככל שיהיה, כדי לגבור על השיקול של מאזן הנוחות הנוטה בבירור לצידם של המבקשים.
18.
אשר על כן, ביצועו של פסק הדין יעוכב עד למתן פסק הדין בערעור, בכפוף לכך שכל אחד מבין המבקשים ימציא תוך שבעה ימים

התחייבות עצמית כמתחייב לפי התקנות.
19.
המזכירות תשלח ההחלטה לצדדים.







ניתנה היום, ד' כסלו תשע"ה, 26 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.









עא בית משפט מחוזי 14820-05/14 דוד לוי, רחמים לוי, אברהם לוי ואח' נ' חברת הכשרת הישוב בישראל בעמ, סיגל אליהו, עוז אליהו ואח' (פורסם ב-ֽ 26/11/2014)