פסקי דין על קרן נכסים 98 | פסקי דין על עו"ד אייל גונן | פסקי דין על מושיק משה קנדיטי | פסקי דין על עו"ד ליאורה אפרתי |

30450-07/14 תאח     03/12/2014




תאח 30450-07/14 קרן נכסים 98 בע"מ, עו"ד אייל גונן נ' מושיק משה קנדיטי, עו"ד ליאורה אפרתי








בית משפט השלום בהרצליה



תא"ח 30450-07-14 קרן נכסים 98
בע"מ
נ' קנדיטי


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופט
יעקב שקד


תובעת

קרן נכסים 98
בע"מ
עו"ד אייל גונן


נגד


נתבע

מושיק משה קנדיטי




עו"ד ליאורה אפרתי



פסק דין


מונחת בפני
י תביעה לפינוי מושכר שהוגשה בהתאם לפרק טז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984.

מבוא וטענת הצדדים

1.
ביום 1.7.08 נחתם בין הנתבע לבין אזורים בנין (1965) בע"מ
(להלן – "אזורים") חוזה שכירות לפיו הושכר לנתבע מתחם מסחרי שבבעלות אזורים, המסומן כיחידה 47 במלון קולוני ביץ' בבת ים, המצויה במקרקעין הידועים כחלקה 135 גוש 7120 (נספח א' לתביעה; להלן – "המושכר" ו – "חוזה השכירות"). תקופתו הכולל של חוזה השכירות הועמדה על ארבע שנים, עד 30.6.12.

2.
כארבע שנים לאחר מכן, ביום 11.6.12, נחתם בין אזורים לבין הנתבע מסמך נוסף שכונה "תוספת להסכם מיום 14.4.13" (השיבוש בתאריך במקור אך הכוונה לתוספת לחוזה השכירות; נספח ב' לכתב התביעה; להלן – "התוספת").

לשיטת התובעת, שלטענתה רכשה את הזכויות במושכר, כמו גם חלק נוסף מהמקרקעין האמורים (על כך להלן), תוספת זו האריכה את תקופת חוזה השכירות בשנה נוספת, עד 30.6.13. התובעת טוענת עוד כי תקופת השכירות הוארכה שוב, הפעם בהסכמה שאינה בכתב, בשנה נוספת, עד 30.6.14, באותם תנאים. עם תום התקופה, כך לשיטת התובעת, סירב הנתבע לפנות את המושכר ומכאן התביעה.
3.
בפי הנתבע שלוש טענות עיקריות. האחת, כי התובעת לא הוכיחה כי היא בעלת הזכויות הבלעדיות במושכר. השנייה, כי התובעת מכרה את זכויותיה במושכר. השלישית, כי התוספת קובעת כי יחולו על היחסים בין הצדדים כל הוראות חוזה השכירות ומכאן שתקופות האופציה
בחוזה השכירות שרירות וקיימות באופן שהנתבע רשאי להחזיק במושכר עד יום 30.6.15 (סעיף 4 לכתב ההגנה).
זכויות התובעת במושכר
4.
תחילה לטענת הנתבע כי התובעת לא הוכיחה את זכויותיה במושכר. דין טענה זו דחיה, משני טעמים.
5.
ראשית, התנהגותו של הנתבע משתיקה אותו מלטעון טענה מעין זו.
ביום 10.2.14 שלחה אזורים לנתבע הודעה כי זכויותיה וחובותיה על פי חוזה השכירות הומחו לתובעת ועליו לשלם לאחרונה את כל התשלומים (נספח ג' לכתב התביעה). אף התובעת הודיעה זאת לנתבע ביום 25.2.14 (נספח ד' לכתב התביעה).
ואכן, הנתבע העביר לתובעת המחאות ע"ח דמי השכירות כעולה מתצלום ההמחאות שצורפו כנספח ה' לכתב התביעה. זאת ועוד, כאשר נתבקש הנתבע לאשר כי מרגע קבלת ההודעה מאזורים שילם את דמי השכירות לתובעת, השיב בחיוב (עמ' 13 לפרוטוקול ש' 26 – 28).
הלכה מושרשת היא כי אין אדם יכול להחזיק בנכס מתוך הענקה של פלוני ובמקביל לכפור בזכות המעניק (
ע"א 350/75 נסים נ' פאשה, פ"ד ל
(1) 99, 104).
ממילא, נדחית טענה זו של הנתבע.
6.
שנית, הוגש לעיון בית המשפט (במעטפה סגורה, ללשכה, בהסכמת הצדדים) חוזה הרכישה של הזכויות במקרקעין וכן הסכם שיתוף בין שתי הרוכשות, ביניהן התובעת. בית המשפט עיין במסמכים ומצא שעולה מהם חד משמעית כי זכויות החזקה והשימוש הבלעדיים במושכר מוקנות לתובעת בלבד (סעיף 4.1.1 להסכם השיתוף וסעיף
5.1 להסכם המכר). פשיטא כי אף לגוף העניין זכאית התובעת לדרוש את פינוי המושכר.
7.
אשר לטענה השנייה בדבר מכר הזכויות לצד שלישי. בסעיף 15 לכתב התביעה מציינת התובעת בהגינותה כי ביום 2.6.14 מכרה את זכויותיה לצד ג' והתחייבה למסור לו את החזקה במושכר עד יום 30.9.14. בסיכומיה, והן במהלך ההוכחות, טענה כי מסירת המושכר נדחתה.
8.
הנתבע מתנגד להרחבת חזית בהקשר זה וטוען כי החוזה מול צד ג' לא גולה וכי בהעדר זכויות במושכר התובעת לא רשאית לתבוע פינוי.
אין בידי לקבל את טענות הנתבע.
9.
לעניין הרחבת החזית, אזכיר כי התובענה הוגשה בחודש יולי 2014 והסכמה על דחיה הושגה מטבע הדברים לאחר מכן. פשיטא, לא מדובר בהרחבת חזית ביחס לתביעה אלא בשינוי נסיבות שאירע לאחר הגשת התביעה.
10.
בהקשר זה העיד מר בן קרן, מטעם התובעת, כי המושכר נמכר ל"חברה מטעמו של אדם בשל מוטי" (עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 15). עוד הוסיף כי אותו מוטי לא ביצע את התשלום וביקש לדחותו והחזקה תימסר כאשר יבוצע התשלום (שם, ש' 16 – 19). הנה כי כן, התובעת עדיין בעלת הזכויות במושכר שכן אותו מוטי לא השלים את הרכישה. לפיכך, נדחית טענה זו של הנתבע.
פירושה של התוספת וכוונתה
האקלים המשפטי
11.
הנתבע משתית את טענתו על הוראת סעיף 4 לתוספת, וזו לשונה:
"הוראות חוזה השכירות והתוספת לחוזה שכירות ככל שלא שונו מפורשות בתוספת זו, ימשיכו לעמוד בתוקפן לחייב את הצדדים לכל דבר וענין".
לשיטת הנתבע, הוראה זו מאפשרת לו להסתמך על סעיף 7.7 לחוזה השכירות, הקובע כי בתום תקופת השכירות הראשונה (שנה) תוארך התקופה ב-36 חודשים נוספים.
12.
אין בידי לקבל את טענת הנתבע.
13.
סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973,

בנוסחו הקודם, טרם התיקון שנערך בו ביום 17.1.2011 (כשנה טרם חתימת התוספת), קובע כך:"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאין המשתמעת ממנו – מתוך הנסיבות".
כאמור, נוסח זה תוקן בשנת 2011, ונוסחו החדש הינו:"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". המדובר בדין מהותי, ולכן הנוסח הקובע הינו הנוסח כפי שהיה קיים בעת חתימת הסכם המכר, קרי נוסחו הקודם של
סעיף 25(א)
הנ"ל.
14.
בכל מקרה, אין נפקות מהותית לעניין זה, שכן בהתאם לפסיקה שניתנה לאחר התיקון של סעיף זה בשנת 2011, דרך פרשנות החוזה לא השתנתה, ועדיין חלות ההלכות שנהגו טרם התיקון (ראו לעניין זה
רע"א 3961/10

המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ
ואח'


[פורסם בנבו]
(26.2.2012)).
15.
נוסחו של החוק טרם התיקון קבע על פי לשונו היררכיה של שני שלבים בפרשנות החוזה. בשלב הראשון, יש לקבוע את אומד דעתם של הצדדים מתוך החוזה עצמו. בשלב השני, אליו לכאורה יש לפנות רק אם השלב הראשון לא הוביל למסקנה ברורה, נלמד אומד דעת הצדדים מתוך הנסיבות החיצוניות לחוזה, שיטה פרשנית אשר זכתה לכינוי "תורת שני השלבים", תורה אשר שלטה בדיני החוזים במשך שנים ארוכות.
16.
בשנת 1995 חל מהפך רבתי בעניין זה, כאשר ניתן על ידי בית המשפט העליון פסק הדין המפורסם בעניין אפרופים (ע"א 4628 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ואיזון בע"מ
פ"ד מו (5) 209, 213).
17.
בעניין אפרופים סויגה תורת שני השלבים והוגדרה שיטה פרשנית חד שלבית, לפיה יש לאמוד את דעת הצדדים באמצעות בחינה מקבילה של לשון החוזה ושל הנסיבות החיצוניות לו. עניין זה זכה לדיונים רבים נוספים, וכן להכרעות משפטיות מורכבות של בית המשפט העליון, ללא שינוי מהותי של ההלכה הנוהגת (ראו
ע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות – אגודה חקלאית שיתופית בע"מ
נ' מדינת ישראל
, פ"ד נ

ט (5) 481
;

ע"א 9980/06
עזבון אטינגר נ' עיריית ירושלים,

[פורסם בנבו]
, 26.1.2009).
18.
סופו של דבר, כאמור, הן טרם תיקונו של
סעיף 25(א)

הנ"ל והן לאחר מכן, השיטה הנוהגת במשפט הישראלי בהקשר זה הינה בחינה חד שלבית מקבילה של לשון החוזה ויתר הנסיבות החיצונית. באספקלריה של אקלים משפטי זה, אפנה עתה לבחינת המחלוקת שבפני
י.
לשון התוספת
19.
וכעת ללשון התוספת. הלכה פסוקה היא כי חוזים מסחריים יש לפרש על פי כוונתם המסחרית (ראו רע"א 1185/97 יורשי מילגרום הינדה ז"ל נ' מרכז משען, פ"ד נב (4) 145, בעמ' 157-158).
בחינתו של טקסט וחילוץ כוונת הצדדים צריכה להיעשות מתוך הרמוניה ותוך זיקה בין כל חלקי הטקסט (ראו
ע"א 4724/90 א.ש.ת כספים בע"מ
נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ

, פ"ד מו
(3) 570, 580 (1992);
ע"א 255/89 פרדו נ' מדינת ישראל
, פ"ד מו
(5) 641, 653 (1992)).
ראו גם
א.ברק, פרשנות החוזה
,
עמ' 450:

"כידוע, לא ניתן לדלות את כוונתם של הצדדים... מתוך תניה בודדת ובמנותק מהקשרם של הדברים ומתכליתו הכלכלית של ההסכם. על כוונת הצדדים לומדים מתוך ההסכם כמכלול אחד שלם הבא להגשים את תכלית העיסקה"

.
20.
ממילא, לא ניתן לפרש את סעיף 4 לתוספת במנותק מיתר הוראותיה. ב"הואיל" השני בה נקבע כי השוכר פנה למשכיר בבקשה להאריך את תקופת השכירות. בסעיף 2 לתוספת נכתב כי "תקופת השכירות
הנוספת תחל ביום 1.7.12 וסיומה יהיה ביום 30.6.13".
21.
עולה איפוא מלשון זו כי כוונת הצדדים הייתה כי תקופת השכירות תוארך בשנה אחת. לו היו חפצים הצדדים להעניק לשוכר אופציה להארכה נוספת, היו קובעים זאת מפורשות באותו סעיף או בסעיף נפרד, תוך נקיבת תקופת האופציה ותנאיה, כפי שעשו בסעיף 7.7 לחוזה השכירות.
כך למשל, בסעיף 8.6 לחוזה השכירות נקבע כי בתקופת האופציה (3 שנים) יועלו דמי השכירות ב-10% וכן יוצמדו למדד, תניה מקובלת במקרים מעין אלה. והנה, בתוספת אין כל הוראה הקובעת כי ניתנת אופציה, מהם תנאיה ומהו שיעור דמי השכירות.
22.
בהינתן האמור, פרשנות לפיה סעיף 4 מעניק גם אופציה בת שלוש שנים, אינה הגיונית, הן לשונית והן מסחרית. כל כוונתו של סעיף 4 לתוספת הייתה איפוא להחיל את יתר תנאי חוזה השכירות על התקופה המוארכת, כגון חיובי השוכר לשמור על המושכר, לשלם תשלומים שוטפים, הוראות בדבר ביטוח ורישוי וכיו"ב הוראות.
כלל נסיבות הענין ואומד דעת הצדדים
23.
אפנה את הילוכי לבחינת הנסיבות החיצוניות ואומד דעת הצדדים. אף אלה מובילים למסקנתי האמורה.
24.
תחילה, התנהגותו של הנתבע. סעיף 8.5 לחוזה השכירות מטיל על הנתבע חובה להפקיד בידי המשכירה בתחילת כל שנת שכירות 12 המחאות דחויות. מכאן שביום 1.7.14 היה על הנתבע, שלדבריו סבר כי תקופת השכירות נמשכת, להפקיד בידי התובעת 12 המחאות. הנתבע לא עשה זאת ולמעשה לא משלם דמי שכירות מאז ועוד היום.
25.
כאשר נשאל הנתבע בחקירתו האם שילם דמי שכירות החל מיום 30.6.14 השיב: "לא. היה בינינו לקרן (התובעת – י.ש.) הסכם שהתקנתי מערכת ספרינקלרים בתמורה. אני ביקשתי 3 חודשי שכירות עד שמוטי (הבעלים של רוכשת המושכר – י.ש.) מגיע לנכס ב 1.10, קרן רצה חודשיים ואז קיבלנו את התביעה" (עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 29 – 32).
המדובר בטענה בעלמא, מה גם שדברי הנתבע מלמדים כי הייתה מחלוקת בעניין, שהרי הנתבע ביקש פטור משלושה חודשי שכירות והתובעת הסכימה לדבריו לשניים בלבד.
26.
לא זו אף זו. כל גרסת הנתבע כי סעיף 4 לתוספת מלמד על מתן אופציה של שלוש שנים נוספות הינה בבחינת טענה כבושה, שיש לדחותה.
התובעת שלחה לנתבע מכתב ביום 19.6.14 בו נדרש לפנות את המושכר (נספח ו' לכתב התביעה) והיה מצופה ממנו להשיב כי בידיו אופציה, אך הנתבע החריש, עד להגשת כתב ההגנה בתיק זה ולא ידע להסביר בחקירתו מדוע (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 5 – 10).
חשוב מכך: הנתבע ניהל מו"מ עם רוכש המושכר בשם מוטי (באמצעות חברה מטעמו) על מנת להתקשר עימו בחוזה שכירות, ואף העביר אליו באמצעות באת כוחו טיוטת הסכם, שבו לא נזכרות זכויותיו להחזיק במושכר 3 שנים נוספות בחצי מילה (ת/1; עמ' 14 לפרוטוקול ש' 9 – 18).
אדם שמחזיק באופציה כפי שטוען הנתבע אמור להשיב לתובעת במענה למכתבה, הדורש פינוי מיידי, שכן להבנתו, בידיו אופציה לשלוש שנים נוספות.
תחת זאת, הנתבע ניהל מו"מ עם רוכש הנכס, ללא אזכור האופציה שברשותו, בטיוטת ההסכם ששלח לרוכש.
27.
חיזוק נוסף למסקנתי זו. בכתב ההגנה טען הנתבע כי תקופת השכירות הוארכה אוטומטית, בהעדר הודעה אחרת (חוזה השכירות קבע כי אי מתן הודעה על רצון של לא לממש האופציה משמעו הארכה אוטומטית), עד 30.6.14 כתקופת אופציה שניה, וכי תקופת האופציה הוארכה פעם שלישית עד 30.6.15 (סעיפים 4.3-4.4 לכתב ההגנה).
דא עקא, כאמור, סעיף 7.7 לחוזה השכירות אינו מעניק אופציות בנות שנה כל אחת אלא אופציה אחת רצופה של שלוש שנים, כך שממילא הטענה לא הגיונית.
בחקירתו הנגדית סתר הנתבע גם גרסה זו. כאשר נשאל בדבר השיב תחילה כי "אני יודע שקיימת לי אופציה שלישית" (עמ' 13 לפרוטוקול ש' 7), כאשר ברור כי טענתו המקורית לא יכולה להוביל לשלוש אופציות אלא לאופציה אחת לאחר תום תקופת התוספת, בת 3 שנים.
בהמשך חקירתו שינה הנתבע את טעמו, וכאשר נשאל על ידי בית המשפט בכמה זמן הבין בעת חתימת התוספת כי השכירות מוארכת השיב:
"עוד שתי תקופת של שנה מרגע החתימה" (שם, ש' 14 – 15). והרי בכל מקרה לא מדובר באופציות של שנה אלא שלוש, כך שגם גרסה זו אינה יכולה להתקבל.
בהמשך, נשאל הנתבע שוב בעניין זה והשיב:
"אני התכוונתי שמסיום המועד של 30.6.13 אז יש לי עוד שתי תקופת של שנה בסך הכל 30.6.15 (שם, ש' 19).
שוב, גרסה העומדת בניגוד להוראת סעיף 7.7 לחוזה השכירות הכוללת אופציה אחת ארוכה של שלוש שנים.
מהמקובץ לעיל עולה כי אף הנתבע עצמו סותר את דבריו, אינו מציג גרסה סדורה בכל הנוגע לכוונתו בכל הנוגע לתוספת, ולכן מסקנתי הינה כי עדותו איננה מהימנה והיא נדחית.
28.
לפיכך, נקבע כממצא עובדתי כי התנהגותו של הנתבע הייתה כמי שכלל לא עומדת לרשותו אופציה להארכת תקופת השכירות וכוונתו בעת חתימתו על התוספת הייתה כי תוענק לו תקופת שכירות אחת בלבד, הקבועה בסעיף 2 לתוספת.
29.
לא חמקו ממני טענות הנתבע כי המשכירה (אזורים) ניסחה את התוספת ולכן יש לפרשה לרעתה וכן טענתו כי העד מטעם התובעת, מר ערן ענבים, שחתם על
התוספת, לא בא במגע כלשהו עם הנתבע טרם חתימתה, כך שאינו יכול להעיד על אומד דעת הצדדים.
30.
תחילה לטענה הראשונה: הכלל של פרשנות לרעת המנסח הינו כלל פרשני המסייע לבית המשפט, במקרה של ספק פרשני. בענייננו, הן לשון התוספת, הן כוונתה המסחרית, הן הדבק הדברים והן כלל הנסיבות מובילים את בית המשפט למסקנה ברורה. לכן, אין בכלל זה כדי לשנות ממסקנתי זו.
אשר לטענה השנייה:
אמנם, מר ענבים לא בא במגע עם הנתבע אך גם זה לא בא עימו בדברים ולכן אומד דעתם של שני אלה בעת החתימה הינו סובייקטיבי גרידא ולא "הועבר" לצד שכנגד. ממילא, ענין זה פועל ל"שני הכיוונים"
ואין בו כדי לשנות ממסקנותיי.
31.
סיכומו של דבר, הן לשון התוספת והן כלל נסיבות העניין ואומד דעת הצדדים מובילים למסקנה כי כוונת הצדדים בתוספת הייתה להאריך את תקופת השכירות בשנה אחת, עד 30.6.13.
32.
לא נעלמה מעיני העובדה כי בפועל הוארכה תקופת השכירות בהתנהגות הצדדים, בשנה נוספת. כדבר שבעובדה, הנתבע מסר לתובעת המחאות לשנה אחת, עד יום 30.6.14. התנהגות זו, בצירוף העובדה כי הנתבע לא מסר המחאות נוספות מעבר למועד זה, וניהל מו"מ עם רוכש הנכס לחתימת חוזה שכירות חדש, מוליכים לקביעת ממצא עובדתי לפיו הוסכם על הצדדים שתקופת השכירות תוארך בשנה, עד 30.6.14 ולא מעבר לכך.
אחרית דבר
33.
לאור כל האמור, זכאית התובעת לקבל

פסק דין
לפינוי המושכר, כמבוקש בתובענה, וכך אני מורה. הנתבע יפנה את המושכר עד יום 20.12.14.
34.
כמו כן, הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 24,000 ₪, תוך 30 יום, שאם לא כן יישא הסכום ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.
35.
בשולי הדברים ראיתי להוסיף: הצדדים הפליגו בהגשת סיכומים ארוכים, התובעת 17 עמודים והנתבע 23 עמודים, שלא לצורך. בית המשפט לא הגביל, מבלי משים, את היקף העמודים והפרקליטים "ניצלו" זאת עד תום. חככתי בדעתי האם ראוי לחייב את שני הצדדים בהוצאות לאוצר המדינה בשל כך, אך אמנע מצעד זה ולו משום הכלל של "אין עונשין אלא אם כן מזהירין".
36.
אשר למעטפה הסגורה שהופקדה בלשכתי: יואיל ב"כ התובעת ליטול מעטפה זו מהעוזרת המשפטית בלשכתי, בתיאום מול המזכירות.

ניתן היום,
י"א כסלו תשע"ה, 03 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.










תאח בית משפט שלום 30450-07/14 קרן נכסים 98 בע"מ, עו"ד אייל גונן נ' מושיק משה קנדיטי, עו"ד ליאורה אפרתי (פורסם ב-ֽ 03/12/2014)