פסקי דין על עו"ד איל דוידי - כונס נכסים | פסקי דין על עו"ד דורון פריאנטה - כונס נכסים | פסקי דין על גני יהודה כפר שיתופי | פסקי דין על יעקב חיננזון | פסקי דין על אירית אילוז ואח' |

25525-05/13 הפ     25/12/2014




הפ 25525-05/13 עו"ד איל דוידי - כונס נכסים, עו"ד דורון פריאנטה - כונס נכסים נ' גני יהודה כפר שיתופי בע"מ, יעקב חיננזון, אירית אילוז ואח'








בית המשפט המחוזי מרכז-לוד



ה"פ 25525-05-13 דוידי ואח'

נ' גני יהודה כפר שיתופי בע"מ
ואח'


תיק חיצוני:


בפני

כב' השופטת
ריקי שמולביץ

המבקשים
1.עו"ד איל דוידי, כונס נכסים
2.עו"ד דורון פריאנטה, כונס נכסים

נגד

המשיבים
1.
גני יהודה כפר שיתופי בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד גיא אופיר


2.
יעקב חיננזון

ע"י ב"כ עו"ד רפאל גרוס


3.
4.
אירית אילוז
נח אילוז
ע"י ב"כ עוה"ד רון בר – ניר ו/או שי בר –ניר

5.
רשות מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עו"ד גינת אראל קצ'קו
מפרקליטות מחוז ת"א - אזרחי




פסק דין


1.
לפני המרצת פתיחה אשר הוגשה ע"י עורכי הדין איל דוידי ודורון פריאנטה אשר מונו כונסי נכסים לזכויות מר יעקב חיננזון
(להלן: "חיננזון") בנכס המהווה נחלה בישוב גני יהודה, הידוע כחלקה 165 בגוש 6498 וחלקות 96 ו- 123 בגוש 6499 (להלן: "הנכס" או "הנחלה") ובמסגרתה עותרים הם לחייב את גני יהודה כפר שיתופי בע"מ
(להלן: "האגודה") לחתום על טופס בקשה להעברת זכויות בנכס לה"ה אירית ונוח אילוז (להלן: "הרוכשים") (עורכי הדין הנ"ל יכונו להלן: "כונסי הנכסים").

2.
החלקות הנכללות בנחלה הן בבעלות קרן קיימת לישראל ומנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"). על שם חיננזון רשומות זכויות חכירה בחלקות (נספחים ב1 – ב2 להמרצת הפתיחה).
רישום הזכויות מתנהל אצל רמ"י ובלשכת רישום המקרקעין. לצורך העברת הזכויות ברמ"י על שם הרוכשים נדרשת בקשה להעברת זכויות על שם הרוכשים חתומה ע"י הצדדים לעסקת המכר וע"י האגודה.

3.
כונסי הנכסים טוענים, כי האגודה מסרבת שלא כדין לחתום על טופס הבקשה להעברת הזכויות בנכס.
הלכה למעשה, המחלוקת בין הצדדים נסבה על השאלה מה הן החלקות הנכללות בהגדרת הנכס שנמכר לרוכשים וליתר דיוק האם חלקה 96 כלולה בנכס, אם לאו.

4.
כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, בשנת 1996 אישרו האגודה וחוכרי הנחלות בגני יהודה פרסום מקב"ת (מכרז קרקע בלתי מתוכננת) בגין שטח של כ-700 דונם (להלן: "מקרקעי המקב"ת").
במסגרת התוכנית אמור היה להשתנות ייעודם של כ-700 דונם של החוכרים למגורים וזאת בהתייעצות עם הנהלת האגודה לפיתוח גני יהודה בשם החוכרים.
בהתאם לחוזה עם רמ"י, ובמסגרת החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל, עם שינוי היעוד, מוחזרת הקרקע שעברה את השינוי למינהל, וכך היה גם בענייננו, אלא שבין לבין בוטלה החלטה 727 על-ידי בית המשפט העליון (בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 [2002] (להלן: "בג"צ הקשת המזרחית")) ובסופו של דבר תוכנית המקב"ת לא יצאה לפועל, לא אושר שינוי ייעוד בחלקה 96 והחלקה לא הוחזרה לרמ"י.
בין האגודה לבין רמ"י התגלעה מחלוקת באשר לתוצאות ביטול המקב"ת כאשר האגודה טוענת כי היא זכאית לפיצוי מרמ"י בגין ביטול המקב"ת וחלק מחברי האגודה בעלי הקרקע שבמקב"ת טוענים לזכויות בגין חלקם באותם מקרקעי המקב"ת.

5.
האגודה טוענת, כי חלקה 96 אינה מהווה חלק מהנכס ולפיכך מסרבת לחתום על טופס הבקשה הכולל אותה.

6.
כונסי הנכסים טוענים, כי המכר שבוצע כולל את החלקה וכי החלקה בלאוו הכי נכללת בחלקות הנכס וזאת גם כעולה מאישור כב' רשמת ההוצאה לפועל (להלן: "רשמת ההוצל"פ") את המכירה ומנסחי רישום המקרקעין של החלקות האמורות ולפיכך על האגודה לחתום על הטופס כפי שהוגש לה.

רקע עובדתי כעולה מכתבי הטענות

7.
המבקשים מונו כונסי נכסים על כלל הנחלה של חיננזון ובכלל זאת חלקה 96. עו"ד אייל דוידי מונה בתיק הוצאה לפועל 18-04182-07-9 ועו"ד דורון פריאנטה מונה בתיק הוצאה לפועל 01-11290-03-1.

8.
ביום 16.6.11 חתמו כונסי הנכסים בשם חיננזון על הסכם מכר למכירת הנחלה ובכלל זאת חלקה 96 לרוכשים.

9.
במכתב יו"ר האגודה מיום 10.7.11 לכונס הנכסים (מש/4) הבהיר יו"ר האגודה:

"...כמו כן, בכדי להמנע ממשגה של בית המשפט, עלינו להבהיר כי חלקות ב' הועברו בחזרה למינהל מקרקעי ישראל בדרך של ויתור בעלי הנחלות על חלקות אלו עוד ב-1996 כולל חלקה 96 גוש 6499 בנחלה החקלאית ברחוב הוורדים 3 גני יהודה".

10.
ביום 13.9.11 אישרה רשמת ההוצל"פ מכירת הנחלה לרוכשים, על פי הסכם המכר מיום 16.6.11 הכולל גם חלקה 96, תמורת סך של 7,250,000 ₪ בערכי נטו (נספח ד להמרצת הפתיחה). הרוכשים שילמו תמורת הנחלה במלואה (להלן: "אישור המכירה").

11.
במכתב האגודה לרוכשים מיום 14.12.11 (נספח ו להמרצת הפתיחה) אישרה האגודה צירוף הרוכשים כחברים באגודה בכפוף לחתימתם על הסכמי חכירה עם רמ"י.

12.
חיננזון הגיש בקשות רשות ערעור על החלטת אישור המכירה אלא שאלה נדחו, וביום 4.11.12 אישרה רשמת ההוצל"פ לכונסי הנכסים לחתום על הבקשה להעברת הזכויות בנחלה לרוכשים (נספחים ח'1 ו-ח'2 להמרצת הפתיחה).

13.
בהתאם לנהלי רמ"י נדרשת חתימתה של האגודה על טופס העברת הזכויות בנחלה.

14.
האגודה סירבה לחתום על טופס העברת הזכויות בנימוק, כי אין לחיננזון זכויות בחלקה 96 בגוש 6499.

תוכנית לשינוי יעוד ביחס לחלקה 96

15.
על פי החלטה 727 הנ"ל (נספח יא להמרצת הפתיחה), במקרה שישונה יעוד קרקע חקלאית למטרה אחרת, יושבו המקרקעין לרמ"י ובעל הזכויות בהם יהיה זכאי לפיצוי.

16.
כאמור, בשנת 1996 אישרו האגודה וחוכרי הנחלות בגני יהודה פרסום מקב"ת (מכרז קרקע בלתי מתוכננת) בגין שטח של כ-700 דונם.
במסגרת התכנית אמור היה להשתנות יעודם של כ- 700 דונם של החוכרים למגורים וזאת בהתייעצות עם הנהלת האגודה לפיתוח גני יהודה בשם החוכרים.
שינוי היעוד אמור היה להתבצע במסגרת החלטה 727 (נספח 2 לתשובת רמ"י). חלקה 96 נכללה בשטח האמור.

17.
ביום 3.11.11 הופקדה להתנגדויות תוכנית מח/282 לשינוי יעוד שטחים חקלאיים (832 דונם) למגורים ויעודים נוספים. חלקה 96 נכללה בתוכנית זו.
18.
בהתאם לפרוטוקול ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז המליץ חוקר מטעם הוועדה לא לתת תוקף לתוכנית במתכונתה הנוכחית.

19.
בסופו של דבר, גם עקב בג"צ "הקשת המזרחית", תוכנית המקב"ת לא יצאה לפועל, לא אושר שינוי יעוד בחלקה 96 והחלקה לא הוחזרה לרמ"י.

20.
על אף ביטול החלטה 727, האגודה טוענת כי רמ"י מחויבת לפצותה מכוח אותה החלטה. רמ"י סבורה כי האגודה אינה זכאית לפיצויים.

21.
הרוכשים פנו לאגודה במכתב שבו טענו כי הם הזכאים לפיצוי שישלם המינהל לאגודה בגין חלקה 96 שנרכשה על ידם.

טענות הצדדים:

כונסי הנכסים:

22.
בכל המועדים הרלבנטיים לתובענה נותר יעודה של חלקה 96 חקלאי ולא חל בו שינוי.

23.
כאמור, עיון בנסחי רישום המקרקעין מעלה, כי לא חל כל שינוי ברישום הזכויות בחלקה 96 והן נותרו רשומות על שם חיננזון.

24.
אין כל בסיס לטענת האגודה וחיננזון כי חלקה 96 נגרעה מהנחלה. הדבר הובהר גם בכתב התשובה של רמ"י, הבעלים הרשום של הנחלה (סעיף 5).

25.
ההתקשרות שהייתה בעבר בקשר למקב"ת ביחס לשטח המקרקעין הכולל את חלקה 96 פקעה. כאמור, החלטה 727 שמכוחה בוצעה ההתקשרות במקב"ת בוטלה גם כן.

26.
לא אושרה כל תכנית בדבר שינוי יעוד של החלקה ולפיכך נותרה החלקה שייכת לחיננזון עד למכירתה לרוכשים.

האגודה

27.

הובהר לרוכשים ולכל הנוגעים בדבר כי חלקה 96 אינה כלולה בנחלת חיננזון הנרכשת על ידם וכי חלקה זו נגרעה מזכויותיו לפני זמן רב.
לו היו הרוכשים מבהירים או מתעקשים לפני החתימה, כי חלקה 96 תהיה כלולה בממכר לא הייתה האגודה מסכימה לקבלם כחברים.
המבקשים לא הצביעו על כל הוראת דין שהפרה האגודה ובפועל לא הפרה האגודה כל הוראת דין בסירובה לחתום על שטר העברת זכויות הכולל את חלקה 96 לרוכשים.
חתימת האגודה על שטר העברת הזכויות תוך אשרור טענות הרוכשים, כי חלק ב' מהווה חלק מהמכר (נתון שאינו נכון) תסב פגיעה קשה בהסכמות האגודה עם רמ"י ובמאבק האגודה עם רמ" על נושא פיצוי בעלי הנחלות בגין גריעת חלקות ב' וחלקה 96 בכללן מאדמות האגודה, מאבק ארוך שנים, שבגינו לא חודשו חוזי החכירה של בעלי הנחלות בישוב.
המרצת הפתיחה הוגשה תוך הסתרת פרטים מהותיים מבית המשפט בחוסר תום לב ודי בכך לדחות התובענה.

חיננזון

28.

הרוכשים לא רכשו ולא שילמו תמורה בגין חלקה 96.
חלקה 96 לבדה שווה כ-10 מיליון ₪.
הרוכשים קנו את הבית בלבד שנישום בשווי של כ-8 מיליון ₪ אך נמכר ב-7.25 מיליון ₪ בלבד.
במסגרת הסכם משנת 1996 ויתרו כלל חברי האגודה, וביניהם חיננזון, על זכויות החכירה שהיו להם בחלקות ב' (לגבי חיננזון, חלקה 96). בגין אותו ויתור הוצאה שומת מס שבח בסך של כ-4 מיליון ₪ נכון ליום 7.4.00.
עוד טרם הרכישה קיבלו כונסי הנכסים מהאגודה מכתב שבו הובהר כי חיננזון ויתר על חלקה 96 זה מכבר.
הדברים פורטו גם בחוות דעת שמאית שהוגשה במסגרת הליכי ההוצאה לפועל שלא התייחסה לשווי חלקה 96 והיו ידועים לכל הנוגעים בדבר ובכלל זאת לרוכשים.

הרוכשים

29.

יש לקבל המרצת הפתיחה.
מכירת זכויות חיננזון אושרה על ידי רשמת ההוצל"פ.
זכויות חיננזון כוללות כל הזכויות הרשומות על שמו ובכלל זאת חלקה 96, כמפורט בנסחי רישום המקרקעין.
הרוכשים שילמו מלוא התמורה על פי הסכם המכר והעיכוב בהשלמתו מסב להם נזקים גבוהים.
אין כל בסיס חוקי לסירוב האגודה לחתום על שטר העברת הזכויות.
רמ"י

30.
על אף הליך שינוי יעוד וביטול החכירה שאמורה הייתה חלקה 96 לעבור בשעתו, היא נותרה חלק מהנחלה החקלאית ומעולם לא הוחזרה לרמ"י.

ההליכים המשפטיים שננקטו בקשר למכירת הנחלה;

31.
תיק הוצל"פ 01-11290-03-1 נפתח למימוש זכויות חיננזון בנכס, נחלה בשטח של כ – 20,000 מ"ר הידועה כגוש 6498 חלקה 165 וגוש 6499, חלקות 96 ו – 123.
ביום 10.3.04 מונה עו"ד פריאנטה כונס נכסים

על זכויות חיננזון בחלק מהנחלה וביום 7.5.09 הורחב מינויו לחלקי הנחלה הנוספים.
במסגרת הליכי כינוס נערכה התמחרות לרכישת הנחלה שבה זכו הרוכשים.
ביום 13.7.11 החליטה רשמת ההוצל"פ בבקשת כונס הנכסים לאשר מכירת הנחלה לרוכשים, על עריכת התמחרות נוספת אשר בהמשך נקבעה ליום 21.7.11 [סעיף ב להחלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב (כבוד השופטת שטופמן) מיום 30.5.12 ברע"א 35895-07-11].

32.
חיננזון הגיש לבית המשפט השלום בתל-אביב בר"ע על החלטת רשמת ההוצל"פ (רע"צ 28561-07-11).
בית משפט השלום (כבוד השופט סובל דחה את הבר"ע בקובעו: "החלטת הרשמת הנכבדה ניתנה לאחר דיון בו נכח גם המבקש שאף היה מיוצג וכן המציעים הפוטנציאליים, החלטת הרשמת מאזנת כראוי בין בקשתו של כונס הנכסים לאשר את המכר למציעים, אילוז, מחד לבין הצורך לסיים את ההתמחרות ויתר השיקולים המפורטים בהחלטה, מאידך. האינטרס המשותף הינו להשיג את המחיר המירבי לנכס כאשר להתמחרות יוזמנו כל המתעניינים וכמובן גם המבקש שעומדת לו הזכות לפידיון עצמי" .

33.
חיננזון לא השלים עם ההחלטה והגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי (רע"א 35895-07-11 הנ"ל).
במסגרת הבר"ע האמורה טען חיננזון, כי הסכם המכר שנחתם עם הרוכשים אינו משיא את התמורה המירבית בגין הנחלה וכי רשמת ההוצל"פ התעלמה מכך שלא קיים חוזה חכירה בתוקף עם המינהל לגבי חלקה 96.
חיננזון ביקש לבטל ההתמחרות הנוספת שנקבעה ליום 21.7.11 ולהתנות קיומה של התמחרות חדשה במספר תנאים ובין היתר בקבלתם תחילה של נתונים מדויקים לעניין מס שבח ושאר חבויות במס וכן "לעקר" את מכר חלקה 96 שאינה נכס שלו.

34.
בהחלטתו מיום 30.5.12, דחה בית המשפט המחוזי את בקשת הרשות לערער, בציינו, כי בינתיים התקיימה התמחרות נוספת וניתנה בהסכמת חיננזון חוות דעת בעניין מס השבח. בנוסף, המכר לרוכשים אושר על ידי רשמת ההוצל"פ וחיננזון לא הגיש בר"ע על ההחלטה לאשר המכר ולא ניתנה החלטה לעכב את ביצוע עסקת המכר.
בית המשפט קבע כי בנסיבות העניין מדובר ב"מעשה עשוי" והבר"ע הפכה תיאורטית. בנוסף, הליכי הוצל"פ למימוש הנחלה נמשכים שנים רבות שבמהלכן תפחו חובות חיננזון בתיקי ההוצל"פ. בית המשפט דחה טענת חיננזון כי ניתן לקבל בגין הנחלה תמורה גבוהה משמעותית מהתמורה שנקבעה בהסכם המכר.
בית המשפט נתן משקל כבד לאינטרס הרוכשים בקשר עם סופיות ההליכים.

35.
בהחלטתה מיום 13.9.11 שבמסגרתה אישרה הסכם המכר מיום 16.6.11, ציינה רשמת ההוצל"פ, כי בדיון ובבקשות שונות שהגיש חיננזון הצהיר כי בכוונתו לפדות את הנכס במחיר ההצעה הגבוהה שהתקבלה (7,250,000 ₪ נטו) אלא שכדי לממש זכות זו עליו לדעת מה גובה תשלומי החובה שיהיה עליו לשאת בהם.
הרשמת מינתה את עו"ד מאיר מזרחי מטעמה לקביעת חבות מס שבח הנובעת מהסכם המכר מיום 16.6.11.
חוות הדעת ניתנה אלא שהתברר כי מי שחתם עליה היה עו"ד משה הר שמש (על נייר מכתבים של עו"ד מזרחי).
הרשמת ביקשה הבהרה מעו"ד מזרחי אם עומד מאחורי חוות הדעת ומוכן לחתום עליה. במקביל, הורתה לחיננזון להפקיד בחשבון כונסי הנכסים, סכום בשיעור של 10% מסכום ההצעה הגבוהה.
חיננזון לא עשה כן והרשמת קבעה כי זכותו לפידיון פקעה
.
לאור האמור, אישרה רשמת ההוצל"פ מכר הנחלה לרוכשים תמורת 7,250,000 ₪ בערכי נטו, בהתאם להסכם המכר מיום 16.6.11 (נספח ד להמרצת הפתיחה).

36.
כחצי שנה לאחר מכן, הגיש חיננזון לבית המשפט השלום בקשה להארכת מועד להגשת בקשת רשות ערעור וכן בקשת רשות ערעור על החלטות רשמת ההוצל"פ מיום 8.9.11 (שבמסגרתה הורתה על עריכת התמחרות סגורה) ומיום13.9.11 (שבמסגרתה אושר הסכם המכר מ – 16.6.11) (רע"צ 4547-03-12).

37.
ב

פסק דין
מיום 5.3.12 דחה בית המשפט (כבוד השופט עודד מאור) את הבקשה להארכת מועד ואת בקשת הרשות לערער, ללא צורך בתשובה, בציינו את האיחור הרב בהגשת הבקשות, להוסיף העדר תצהיר ומסמכים לתמיכה בטענות חיננזון. בית המשפט הבהיר כי לא מצא בבקשה טעם מיוחד להארכת מועד.

38.
חיננזון לא השלים עם פסק הדין והגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי (רע"א 17795-04-12).
בהחלטה מיום 5.3.13, דחה בית המשפט
(כבוד השופטת עפרה צ'רניאק) הבקשה, אישר את פסק דינו של בית המשפט השלום והוסיף כי יש ליתן משקל כבד לפגיעה כתוצאה ממחדלי חיננזון באינטרסים של הצדדים האחרים והרוכשים אשר שילמו בינתיים את יתרת התמורה להשלמת עסקת המכר.

39.
לאחר הגשת התובענה דנן ובמקביל לה, הגיש חיננזון לבית משפט זה תביעה לביטול הסכם המכר בטענה כי הרוכשים הפרו ההסכם (ת.א. 53367-04-12).
ב

פסק דין
מיום 10.7.14 דחה בית המשפט
(כב' השופט אברהם יעקב) התביעה על הסף מחמת קיומו של מעשה בית דין.

40.
מהמקובץ עולה, כי ההליכים הרבים שנקט חיננזון במשך השנים בניסיון להביא לביטול החלטת רשמת ההוצל"פ וביטול הסכם המכר עם הרוכשים, כשלו פעם אחר פעם, ונראה כי מיצו את עצמם.

דיון והכרעה

41.
לאחר שקראתי המרצת הפתיחה, התשובות והתצהירים התומכים בהן, עיינתי במסמכים, שמעתי חקירות העדים וקראתי סיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה, כי דין התביעה להתקבל כפי שיפורט להלן.
אלה נימוקיי:

א.
כאמור, ביום 13.9.11 אישרה רשמת ההוצל"פ את מכר הנחלה לרוכשים תמורת סך של 7,250,000 ₪ נטו, בהתאם להסכם המכר מיום 16.6.11.

ב.
בסעיף ה"הואיל" הראשון של הסכם המכר נספח ה להמרצת הפתיחה נאמר: "...ועו"ד דורון פריאנטה, מונה ביום 17.3.2004 וביום 11.5.2009 על ידי כב' ראש ההוצל"פ בתל-אביב בתיק הוצל"פ מס': 01-11290-03-1 (להלן: "תיק ההוצל"פ), ככונס נכסים

, על זכויות המוכר בנכס (להלן: "כונס הנכסים"), שהינן זכויות חכירה לא מהוונת מ-מינהל מקרקעי ישראל (קרן קיימת לישראל), לפי שטר 18305/1996/1 בתנאי שטר מקורי מס' 2870/1968/0, תאריך סיום: 31.8.2001 בנחלה ברח' הורדים 3, גני יהודה, על מלוא חלקיה בפועל, הכל כמפורט וכרשום בנסחי המקרקעין, המתנהל בלשכת רישום המקרקעין ו/או בפנקסי ורישומי המינהל ו/או כל רישום נוסף ו/או אחר המתנהל כדין. הנחלה ובה הבית וכל הבנוי בה וכל הקשור אליה וכל מרכיביה, ככל שקיים בפועל ובין שאיננו קיים בפועל (במידה והוצא מחלקי הנחלה, במסגרת עסקאות במקרקעי הישוב וכד'), ידועה כמורכבת משלוש חלקות; חלקה 165 בגוש 6498, וחלקות 123 ו-96 בגוש 6499. (הכל יחד ו/או באופן חלקי ככל שהיו ו/או יהיו עד להשלמת העסקה דנן עסקאות של האגודה השיתופית בחלק מהחלקות נשוא הנחלה), לפי העניין, להלן: "הנכס");" (ההדגשות שלי – ר.ש.).
כלומר, בהסכם המכר נקבע במפורש כי המכר כולל הנחלה וכל מרכיביה תוך ציון מפורש של מספר החלקה 96.

ג.
כאמור לעיל, כל ההליכים המשפטיים שנקט חיננזון לביטול אישור ההסכם נדחו וההחלטה הפכה חלוטה.

ד.
כעולה מנסחי רישום המקרקעין, חיננזון רשום כבעל זכויות החכירה בכל 3 החלקות.

ה.
רמ"י, הבעלים הרשום של חלקות הנחלה, אישרה בכתב התשובה שלה להמרצת הפתיחה, כי חלקה 96 נותרה חלק מהנחלה החקלאית, ומעולם לא הוחזרה לרמ"י (סעיף 5). עו"ד זך חזרה על כך בעדותה (עמ' 64 וכן עמ' 69, 70).
בנוסף ובתמיכה לאמור, יש לשים לב, כי גרסת רמ"י שלפיה לאורך כל השנים שילמו חיננזון ו/או מי מטעמו דמי חכירה שנתיים בגין חלקה 96 (סעיף 6 לכתב התשובה), לא נסתרה.

ו.
במכתבה לרמ"י מיום 24.12.01 (כ-5 שנים לאחר הסכמת חוכרי הנחלות לפרסום המקב"ת) בקשה האגודה לחדש את חוזה החכירה של חיננזון לגבי כל 3 החלקות ובלאוו הכי גם לגבי חלקה 96 (נספח 1 לתשובת רמ"י וכן חקירת עו"ד זך, עמ' 64 ש' 9-7).
בפני
ה זו גלומה הודאתה והבנתה של האגודה כי חלקה 96 לא הוחזרה לרמ"י והיא מהווה חלק מהנחלה.

ז.
אין מחלוקת בין הצדדים כי האגודה, חיננזון ורמ"י אישרו בשנת 1996 מסירת הקרקע ליזם במסגרת המקב"ת ומכוח החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל (נספח 2 לתשובת רמ"י).
תכנית מח/282 שקודמה על מקרקעי המקב"ת לא אושרה למתן תוקף חרף ארכות שניתנו ליזם עד שבהחלטת מועצה 1204 לא ניתנה ארכה נוספת (נספח 3 לתשובת רמ"י).

ח.
רמ"י אישרה כי ההתקשרות עם היזם פקעה והוא אינו רשאי עוד לממש האופציה בהתאם לחוזה המקב"ת ו/או כל זכות אחרת במקרקעי המקב"ת (סעיף 8 לתשובת רמ"י).
האגודה ו/או חיננזון לא הביאו ראיה לסתור גרסת רמ"י.
לאור האמור ולצורך ההכרעה כאן, אני קובעת כי ההתקשרות עם היזם פקעה.

ט.
להוכחת טענתו כי חלקה 96 נגרעה מהנחלה, ביקש חיננזון להסתמך על דיווח לשלטונות מס שבח על "ויתור ללא תמורה–לפי החלטה 727" (נספח א' לתשובתו להמרצת הפתיחה) וכן על דרישת תשלום של מנהל מס שבח מקרקעין בגין שומת מס שבח שהוצאה בגין אותו ויתור (נספח ג לתשובה).

י.
טענתו זו של חיננזון דינה להידחות שכן מאישור מס שבח שהוצג על ידי כונסי הנכסים (מב/3) התברר כי השומה בוטלה לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין שעניינו ביטול מכירה.
בכך לא רק שיש סתירה לעמדת חיננזון אלא שיש חיזוק לטענת רמ"י ולמסקנה כי חלקה 96 לא הוחזרה לה.

יא.
סתירה נוספת לטענתו זו של חיננזון ובלאו הכי חיזוק נוסף לכך שחלקה 96 לא נגרעה מהנחלה, ניתן למצוא בהסכמתו להטלת עיקולים על זכויות בנחלה לרבות חלקה 96. [כך עיקול מיום 15.9.11 לטובת מס הכנסה (מב/4) עיקול לטובת עו"ד יעקב קלדרון, בקשה מוסכמת מיום 12.2.12, (מב/5) ועיקול לטובת גרושתו, גב' רחל חיננזון מיום 3.4.12 (מב/7).
כפי שניתן לראות חיננזון "מתאים" טיעוניו וטענותיו בקשר לחלקה 96 בהתאם להליך ולמטרה שלשמה נטענת הטענה.

יב.
לאור כל האמור לעיל, אני קובעת, כי האגודה וחיננזון לא הוכיחו הטענה, כי חלקה 96 נגרעה מהנחלה. לצורך ההכרעה כאן אני קובעת כי חלקה 96 היא חלק מהנחלה והיא תישאר כזו אלא אם תגרע ממנה כפי שיוחלט לגבי כל בעלי הנחלות בקשר למקרקעי המקב"ת.

יג.
אשר לטענות האגודה בסיכומיה שלפיהן לא קיים דין המחייב את חתימתה על מסמך העברת הזכויות (סעיף 7), נוהלי רמ"י אינם מחייבים את חתימת האגודה (סעיף 13) והחלטות רמ"י נוגעות לאגודות שהן חוכרות את הקרקע ולא לאגודות מסוגה של האגודה, שכן אין בין רמ"י לבין האגודה מערכת חוזית הרלבנטית להליך זה (סעיף 17).

איני מקבלת טענות אלה.

יד.
אני סבורה, כי טוב היה לו טענות אלה לא היו נשמעות מפי האגודה. האגודה יודעת כי ללא חתימתה, רמ"י מסרבת לבצע את ההעברה ולפיכך קיימת לה ככלל חובה לחתום על שטר העברת זכויות אלא אם יש לה מניעה כדין לעשות כן.
בהסכם המכר נקבע, כי ביצוע ההסכם מותנה באישור האגודה השיתופית/הועד/הישוב גני תקוה לקבלת הרוכשים כחברים (סעיף ה"הואיל" הרביעי בעמוד 2 של ההסכם).
במכתב האגודה מיום 10.7.111 לחיננזון ולכונס הנכסים עו"ד פריאנטה שנושאו "הסכם עקרוני למכר נחלה חקלאית רח' הורדים 3 גני יהודה", נאמר: "הובא לידיעתי כי עומד להיחתם הסכם מכר למכירת הנחלה בחלקות 165 גוש 6498, 123 ו- 96 בגוש 6499. כפי שהובהר בעבר, בהסכם כזה חייב להיות סעיף מתלה והוא אישור האגודה לקבלת הרוכשים כחברים באגודה על פי החלטות המינהל ותקנון האגודה".
כלומר, האגודה עצמה אישרה כי אישור האגודה נדרש על פי החלטות המינהל ותקנון האגודה.
במצב דברים זה מנועה האגודה מלטעון כי לא קיים דין המחייב חתימתה על מסמך העברת הזכויות או כי נוהלי רמ"י אינם מחייבים את חתימתה.
מעבר לעולה ממכתבה האמור, ולמעלה מהצורך, יש גם להאיר ואולי להעיר, כי
מחויבותה של האגודה לחתום על שטר העברת הזכויות בנסיבות העניין כאן נובעת גם ממחויבותה הכללית לנהוג בתום לב על פי דיני החוזים, דיני מעין חוזים, דיני השליחות ודיני הנאמנות. עם זאת, הצורך בביסוס מחויבותה של האגודה על-פי דינים אלה כאן מתייתר, לאור הודאתה הנ"ל.

טו.
יתירה מכך, במכתבה מיום 14.12.11 לרוכשים, אישרה האגודה כי הנהלת האגודה החליטה לקבל את הרוכשים כחברים לאחר שיחתמו על חוזה עם המינהל (נספח ו להמרצת הפתיחה).

טז.
הלכה למעשה, האגודה לא התנגדה להעברת חלקה 96 לרוכשים אלא בקשה כי גורלם לגבי חלקה זו יהיה זהה לשאר בעלי הנחלות שיש להם חלק במקרקעי המקב"ת ובעיקר חששה מפגיעה בטענותיה ובתביעותיה מרמ"י לקבלת פיצוי בגין מקרקעי המקב"ת כפי שמצא הדבר ביטויו בסיכומיה כאשר אישרה כי השיקול הכלכלי הוא שעומד לנגד עיניה בסירובה לחתום על מסמך העברת הזכויות ולא לעצם קבלת הרוכשים כחברים (סעיף 23).

יז.
הסתבר כי לחשש כלכלי זה (דרישת הפיצויים מרמ"י) אין כל בסיס שכן כאמור בדיון שהתקיים לפני ביום 7.5.14 אישרה עו"ד זך מטעם רמ"י, כי מבחינת רמ"י אין מניעה להצהיר שבחתימת האגודה על הבקשה להעברת הזכויות לא יהיה משום הודאה בטענה כלשהי של רמ"י.

יח.
לאור האמור דעתי היא, כי אין לקבל את סירוב האגודה לחתום על שטר העברת הזכויות;

יט.
כבר הראינו לעיל, כי לא הוכח שחלקה 96 נגרעה מהנחלה.

כ.
כאמור, בהסכם המכר נקבע, כי הרוכשים רוכשים את הנחלה על כל מרכיביה למעט מה שהוצא מחלקי הנחלה במסגרת עסקאות במקרקעי הישוב.

כא.
מקובלת עלי עמדת רמ"י שלפיה לא ניתן לפצל את הנחלה, ולרשום את חלקה א' על שם הרוכשים ואת חלקה ב' על שם חיננזון, האגודה או כל גורם אחר (ראו עדות עו"ד זך עמ' 70, ש' 24-5, החלטות מועצת מקרקעי ישראל 1 ו–9). עמדה זו לא נסתרה.

42.

לאור

כל

האמור

לעיל

הגעתי

למסקנה
,
כי

על

האגודה

לחתום

על

שטר

העברת

הזכויות

כולל

חלקה
96.
מאידך
,
מובהר

בזאת
,
כי

כל

הסדר

שיחול

על

שאר

חלקות

ב
'
של

חוכרי

הנחלות

בישוב

אשר

נכללו

בפרסום

המקב
"
ת

יחול

על

חלקה
96.

43.

טענות חיננזון ביחס לשווי הנחלה וחוות דעת השמאי או לעניין הכללת או גריעת חלקה 96 מהנכס הועלו ונדחו על-ידי בית המשפט בהחלטות שהפכו חלוטות ואין להידרש להן שוב.
כפי שכבר נקבע על ידי בתי המשפט האחרים, הסכם המכר אושר עוד ב-13.9.11, הרוכשים שילמו מלוא התמורה והגיעה העת לאפשר לרוכשים לרשום את החלקה על שמם.




44.
מובהר בזאת, כי אין ב

פסק דין
זה כדי לגרוע מזכותו של כל צד מהצדדים (חיננזון, האגודה, הכונסים והרוכשים) לנקוט הליכים משפטיים בגין תביעות כספיות, ככל שיש להם בקשר למכר האמור על פי הדין, איש כלפי רעהו או כלפי כל צד שלישי והכל בכפוף לאישור רשם ההוצל"פ בהתאמה למיהות הנתבע, בהתאם להלכה מפי כבוד השופט רובינשטיין בע"מ 7358/14 פלוני נ' פלונית (פורסם בנבו, 18.12.14).

45.
בשולי פסק הדין, הנני מתייחסת לבקשת חיננזון לצרף ראיה חדשה בקשר להחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז מיום 14.8.14, שלפיה, כך לטענת חיננזון, מדובר בהפקדת תוכנית מח/282 מקב"ת גני יהודה.

הבקשה נדחית מכל אחד מהטעמים המפורטים להלן, וכולם יחד;


א.
שינויים שחלו בחלקה 96 לאחרונה, ככל שחלו, אינם רלוונטיים להכרעה בתיק זה.




ב.
שאלת מצבה של החלקה, רלוונטית, אם בכלל, למועד אישור המכר על ידי
רשמת ההוצל"פ ולא להיום.

ג.
כפי שכבר קבעתי, ככל שלחיננזון טענות או תביעות כספיות בכל עניין, לרבות בשאלת שווי המכר, רשאי הוא לנקוט הליכים בכפוף לדין.

ד.
הבקשה אינה כוללת תצהיר שיש בו כדי לאמת העובדות המפורטות בה. התצהיר עניינו רק המועד שבו הגיעה ההחלטה לידי חיננזון אך אין בו דבר וחצי דבר לעניין הגדרת ההחלטה כפי שמתיימרת להופיע בבקשה, כהחלטה המורה על הפקדת תוכנית.
עיון בפרוטוקול הישיבה מעלה כי הוועדה להשלמת תכניות הורתה על קידום התכנית תוך ביצוע שינויים רבים המפורטים באותה החלטה ובכלל זה שינויים תכנוניים המפורטים בתנאים 1 - 4 להחלטה.
נוכח האמור, ספק רב בעיני אם מדובר בהחלטה בקשר להפקדה או בפרוטוקול של דיון פנימי של הוועדה להשלמת תכניות ותו לא.

סוף דבר

46.
תביעת כונסי הנכסים מתקבלת במובן זה שאני מחייבת את האגודה לחתום על שטר העברת זכויות בנחלה (כולל חלקה 96) משם חיננזון לשם הרוכשים, כאשר מובהר בזאת, כי כל הסדר שיחול על שאר חוכרי הנחלות ביישוב גני יהודה, בקשר למקרקעי המקב"ת, יחול גם על חלקה 96, ולרוכשים לא תהיה כל טענה בעניין זה כנגד מי מהצדדים האחרים.
אני מורה לכונסי הנכסים לרשום הערה על מתן

פסק דין
זה על חלקה 96 בלשכת רישום המקרקעין.
בנסיבות העניין, לאור תוצאת פסק הדין, לא מצאתי לחייב בהוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו.


המזכירות תמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום,
ג' טבת תשע"ה, 25 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.







חתימה

ריקי שמולביץ
, שופטת









הפ בית משפט מחוזי 25525-05/13 עו"ד איל דוידי - כונס נכסים, עו"ד דורון פריאנטה - כונס נכסים נ' גני יהודה כפר שיתופי בע"מ, יעקב חיננזון, אירית אילוז ואח' (פורסם ב-ֽ 25/12/2014)