פסקי דין על נחמן שי רוזנבלט | פסקי דין על נעמה רוזנבלט | פסקי דין על השבחת נכסים מרכז - מ.ל.ט.ש. בע"מ

717-10/10 א     31/12/2014




א 717-10/10 נחמן שי רוזנבלט, נעמה רוזנבלט נ' השבחת נכסים מרכז - מ.ל.ט.ש. בע"מ








בית משפט השלום בראשון לציון


31 דצמבר 2014
ת"א 717-10-10 רוזנבלט ואח' נ' השבחת נכסים מרכז - מ.ל.ט.ש. בע"מ




בפני

כב' השופט ארז יקואל

– סגן הנשיאה

התובעים
1
.
נחמן שי רוזנבלט

2
.
נעמה רוזנבלט

על-ידי ב"כ עו"ד אריה להב


נגד

הנתבעת
השבחת נכסים מרכז - מ.ל.ט.ש. בע"מ

על-ידי ב"כ עו"ד יצחק סרויא


פסק-דין

הנתבעת ביצעה עבודות שיפוצים והרחבה בדירת התובעים. התובעים טוענים לליקויים בעבודת הנתבעת ולירידת ערך דירתם, מחמת קורה שנותרה בה שאינה ניתנת להסרה.

רקע ותמצית טענות הצדדים

1.
התובעים הנם בעלים של דירת מגורים המצויה ברחוב הנרקיס 2 בעיר ראשון-לציון והממוקמת בקומה הראשונה בחזית בניין בן שמונה קומות (להלן: "הדירה" ו"הבניין" בהתאמה). הנתבעת עוסקת במתן שירותי שיפוץ ובנייה והצדדים התקשרו במערכת הסכמית לשם שיפוץ, בניה והרחבה של הדירה.

2.
התובעים הגישו תביעה כספית כנגד הנתבעת, בעתירה לפצותם בסכום של 141,135 ₪, בכללו פיצוי בגין נזקים ישירים כנטען וכן פיצוי בגין נזקים עקיפים כעוגמת נפש נטענת בסכום של 20,000 ₪.

3.
בין הצדדים נכרתו שני חוזים. הראשון - מיום 28.7.08 לפיו התחייבה הנתבעת לתכנן ולבצע תוספת בנייה של מרפסת שמש לכל אחת משש-עשרה הדירות שבבניין וכן לשפץ את מעטפת חוץ של הבניין. בתמורה לביצוע עבודות אלו, שילמו התובעים סכום של 62,800 ₪ כולל מע"מ צמוד למדד מחירי תשומות הבניה (להלן: "ההסכם הראשון"). השני – מיום 10.11.08 שעניינו הרחבת חדר המגורים של הדירה ב- 9.12 מ"ר (ברוטו) שבהמשך לה, תיבנה מרפסת השמש כקבוע בהסכם הראשון וכן הוספת ממ"ד לדירה בשטח של 9 מ"ר ברוטו ללא עובי קירות. בתמורה לביצוע עבודות אלו, שילמו התובעים סכום של 129,286 ₪ כולל מע"מ צמוד למדד מחירי תשומות הבניה (להלן: "ההסכם השני").

4.
עיקר המחלוקת בין הצדדים נעוץ בטענת התובעים, לפיה במהלך ביצוע עבודות השיפוץ וההרחבה בדירה, התברר להם קיומה של קורה קונסטרוקטיבית בעומק 49.2 ס"מ שאינה ניתנת להסרה. קורה זו נותרה בולטת מתקרת הדירה לאחר הריסת קיר חדר המגורים בחזית הקדמית, לכל רוחב חדר המגורים בדירה ובסמוך לחיבור שבין הרחבת חדר המגורים לבין המרפסת (להלן: "הקורה").

5.
בקשת התובעים להסרת הקורה לנוכח טענותיו לליקוי הפונקציונאלי שבקיומה ולחריגתה מהוראות הדין, נענתה על ידי הנתבעת בשלילה. הנתבעת נסמכה על בסיס חוות דעת קונסטרקטור מטעמה – מאת המהנדס מר בנו ברקוביץ' מיום 23.3.10, לפיה הסרת הקורה תגרום לפגיעה ביציבות הבניין כולו ותסכן את שלום דייריו והציבור בכללותו (להלן: "הקונסטרקטור").

מומחה מטעם התובעים העריך את ירידת ערך הדירה בסכום של 92,500 ₪, מחמת הקורה והליקוי הבלתי הפיך אותו היא מגלמת כנטען.

בנוסף, הפנו התובעים לליקויי בניה שנתגלו במרפסת ובממ"ד שבדירה. פניותיהם אל הנתבעת על מנת שתתקן ליקויים אלו, לא צלחו והם נאלצו לפנות למומחה מטעמם שאמד את עלות תיקוני הליקויים בסכום של 26,605 ₪.

6.
הנתבעת, מנגד, מכחישה את טענות התובעים. לטענתה, במועד הגשת כתב התביעה טרם חלפה תקופת הבדק בת השנה הקבועה בסעיף 1 ז' להסכם הראשון, לפיה היה על התובעים להגיש דרישה בכתב לתיקון ליקויים בדירה. הנתבעת עומדת על זכותה לתקן ליקויים נטענים בדירה, ככל שאכן קיימים.

אשר לקורה, נטען כי אין ממש בעתירה לפיצוי בראש נזק זה, היות שמלכתחילה הקורה לא הייתה מיועדת להריסה וכך אף עולה מהבקשה למתן היתר בניה עליה חתום התובע.

הנתבעת הדגישה את הסכנה הבטיחותית הגלומה בהסרת הקורה כממצאי הקונסטרקטור. בהקשר זה, נטען כי התובע בחר להסתיר מהנתבעת ומבית המשפט את העובדה שתקרת הדירה עשויה מפח ולא יצוקה בבטון, נתון שהקשה ביתר על הסרת הקורה וחשף פגיעה ביציבות הבניין, ככל שתוסר. מכאן, סוברת הנתבעת כי לא התרשלה כלפי התובעים כהפנייתם ונהגה כלפיהם באחריות ובמקצועיות, תוך דאגה לשלומם ולביטחונם של כלל דיירי הבניין.

עוד מפנה הנתבעת להוראת סעיף 6.1 ה' לנספח ב' להסכם השני, הקובעת כי התובעים מנועים מלהעלות טענות בדבר שינויים שנעשו לאור דרישות תכנון וקונסטרוקציה.

הנתבעת מוסיפה כי התובע התנהל למולה בחוסר תום לב, תוך הדגשת חתימתו על הבקשה להיתר בנייה להיתר בנייה המתייחסת אף לקורה והגשת עתירתו טרם חלפה שנה ממועד סיום עבודות השיפוץ וההרחבה בדירה. לגישת הנתבעת, מהלכיה אך השביחו את ערך הדירה וגם מטעם זה לא ברורה לה טענת התובעים לירידת ערכה.

הנתבעת ביקשה להסתמך על שתי חוות דעת מטעמה - מאת המהנדס מר רון גדליה, שאמד את עלות תיקון הליקויים בדירה בסכום כולל של 1,624 ₪ ומאת השמאי מר חיים ברדוגו, שדחה את גישת התובעים לעניין פיצוי בגין ירידת ערך הדירה מחמת הותרת הקורה במקומה.

7.
לנוכח הקוטביות שבחוות הדעת מומחי הצדדים, מונה מומחה מטעם בית המשפט – המהנדס מר מיכאל קרבצ'יק (להלן: "המומחה").

דיון והכרעה

8.
מטעם התובעים העידו התובע וכן ה"ה יצחק ניסים ואליהו יהודה – שכניו לבניין.
מטעם הנתבעת העיד מר בני שילון - אדריכל הפרויקט מושא התובענה (להלן: "שילון").


9.
לעניין הקורה - לבד מהשאלה האם יש בהותרתה בדירה במישור הקונסטרוקטיבי כדי לגבש נזק לתובעים, המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה האם במועד עריכת ההסכם השני, הביאה הנתבעת לידיעת התובע את העובדה כי הקורה קיימת ואינה ניתנת להסרה.


לעניין הליקויים הנטענים בדירה - המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בעיקר בשאלה האם נשאו התובעים בנטל החל עליהם להוכיח קיומם של ליקויים שיש לחייב את הנתבעת בגינם.

ההכרעה ביתרת ראשי הנזק, תיגזר מקביעת הממצאים בסוגיות הקורה והליקויים הנטענים בדירה.

10.
לאחר עיון בטענות הצדדים, התרשמות מראיותיהם, מחוות הדעת מטעמם ומטעם המומחה והתחשבות במכלול נסיבות העניין, הגעתי לכלל מסקנה כי ראוי לקבל את התביעה בחלקה. בקליפת אגוז בשלב זה, אציין כי העדפתי את גרסת התובעים שנתמכה בממצאי המומחה, בראיות אחרות ובאדנים של היגיון. לא נשמע טעם ממשי מכוחו ראוי להעדיף את ראיות הנתבעת על פני גרסת התובע ושכניו ועל פני המסקנות שהסיק המומחה המקצועי והניטרלי. להלן אפרט את הנימוקים שביסוד מסקנתי זו.

הקורה

11.
קיבלתי את גרסת התובע ואת מסקנות המומחה, לפיהן מצב דברים בו תיוותר הקורה בדירה לא היה בידיעת התובעים וגרם לנזק.

12.
התרשמתי כי במועד החתימה על ההסכם השני, הנתבעת עצמה לא הייתה ערה למכלול הנתונים הקשורים בקורה, כהיקף ידיעתה הנטען כעת. כפועל יוצא, לא דאגה להעלות הקשר חשוב זה אלי כתב כמתבקש.

13.
שילון אישר בחקירתו לפרוטוקול הדיון כי הנתבעת לא נקטה כל פעולה אקטיבית לבירור סוגית הקורה טרם החלה בעבודת הרחבת הדירה. כדבריו: "פיזיות לא ניתן. לא עשינו כי לא ניתן לפגוע בשגרת חיי היום יום של אנשים, להתחיל להרוס להם שעוד לא נבנה להם מעבר...". לשאלת ב"כ התובע אם בדיקות מקדמיות היו מייתרות את התקלה כפי שנוצרה, השיב ביבושת וללא הסבר מספק: "לא חושב" (ר' פרו' עמ' 40 שו' 7- 13).

14.
העדפתי את מסקנתו של המומחה, לפיה די היה במאמצים קלים מטעם הנתבעת כדי לברר את כל הקשור בקורה שתיוותר בתוך חלל חדר מגורים בדירה ועוד טרם החלה בעבודת ההרחבה וכדבריו: "יש לך חלון שנותן לך את המידה ולכן במקור יש שם חלון. זה לפי התוכנית. לכן אמרתי שזה לא משנה היה אם זה 48 או 40. אפשר לגשת לחלון ולבדוק ולראות שיש יותר מ 40 ס"מ ולהסיק מסקנות" (ר' פרו' עמ' 29 שו' 8-10).

15.
מאחר שהנתבעת לא היא שבנתה את הבניין, סבר בא כוחה בעת חקירת המומחה כי די היה שתסתמך על תיק הבניין, שם הייתה מסומנת קורה בעומק של 40 ס"מ ומכאן שלא נדרשה לערוך כל בדיקה נוספת ולבטח, כדבריו: "לא לעבור בכל דירה ולדפוק עם פטיש ולראות עד איפה מגיעה
הקורה. יש תיק בניין שם מופיעה הקורה והיא מופיעה כ- 40 ס"מ" (ר' פרו' עמ' 28, שו' 30-32).

אימצתי את הסברו הסביר של המומחה, שדחה את ההנחה כי די בהסתמכות הנתבעת על תיק הבניין וכדבריו: "לשיטתי זה לא בסדר...המתכנן חייב לקחת את התכנית מהעירייה ולבחון אותה שהיא תואמת במציאות ולא לסמוך עליה" (ר' פרו' עמ' 29, שו' 18-20).
16.
בתצהירו המשלים של שילון, ביקש הלה לחדד ולהדוף את טענת התובע ועדיו משמע טרם חתימת ההסכם השני, הבטיחה להם הנתבעת כי הקורה תוסר. לגרסת שילון, לא נוהל כל מו"מ עם יתרת הדיירים בבניין עובר לחתימה על ההסכם השני למעט עם התובע, שהנו היחיד עמו בא בדברים. כך, טען שילון כי התובע קיבל הסבר כיצד תתבצע עבודת ההרחבה בדירה ובכלל זה הקשור במצב הקורה ודאג להחתים על הסכמים תואמים את יתר הדיירים בבניין (ר' סעיף 4.3 לתצהירו המשלים של שילון).

העדפתי את טענתו האחידה של התובע שלא נסתרה ונתמכה בגרסת עדיו, לפיה גם במהלך ביצוע העבודות מטעם הנתבעת, הובטח שהקורה תוסר. התרשמתי כי רק לאחר המצאת חוות דעת קונסטרקטור ביום 23.3.10 התברר לנתבעת באופן סופי כי אין אפשרות להסיר את הקורה, כך שרק בשלב זה, יכלה לגבש עמדה בנושא. אלו מטים את הכף לעבר גרסת התובע לפיה לא קיבל הסבר משילון ביחס לקורה, הפוטר את הנתבעת מאחריות לנזקים הנובעים מהותרתה במקומה.

לנתבעת הפתרונים כיצד הותירה, כגרסתה, אפשרות להחתמת דיירי הבניין על ההסכם השני מבלי שתנהל איתם כל שיח, מבלי שתפרט בפני
הם מהם שלבי הבנייה וההרחבה בדירותיהם ותוך שתטיל את מלאכת ההסבר על כתפיו הלא מקצועיות של התובע ועל יכולת הבנתו המוגבלת את הסבריו של שילון.

לא נסתרה טענת התובע אשר להבטחת שילון להסרת הקורה וליצירת רצף בין חדר המגורים הקיים בדירה לבין החלק שיורחב. לא מצאתי די בהכחשת שילון טענה זו כדי שאאמץ את גרסת הנתבעת.

אפנה לדברי התובע שנותרו שעוצמת סבירותם שלא כהתה, לפיהם: "בני (שילון – א"י) בא ושאלנו אותו איך עושים בשביל להגדיל את הסלון, אמר לנו שהוא מהתקרה עד הרצפה בונה החוצה. שאלו אותו חלק מהשכנים עבור הקורות למעלה ולמטה, הוא אמר שהוא בונה קורה תחתית, לא תהיה בעיה, הכל הולך שני מטר החוצה, הקיר חלק, הכל חלק, עשרים פעם שאלנו אותו. לא פעם פעמיים שלוש)... אם הקורה היתה צריכה להישאר אף אחד לא היה בונה. הוא אמר שהקורה תרד ובסוף מילים של בני
- בסוף זה יראה נורא יפה. אמרתי לבני אל תמשיכו לבנות עוד כי אנשים לא ירצו שתהיה קורה, הוא אמר שאל תדאג הקורה יורדת והכל יורד וכולם היו וכולם שמעו, עובדה שהקורה כבר נשארה. לא היתה אמורה להישאר ..." (ר' פרו' עמ' 31 שו' 28-29; עמ' 32 שו' 1-2; שו' 9-13).

17.
העדים מטעם התובעים תמכו בגרסתם. מר אליהו ציין כי: "כשדיברנו הוא אמר שלא תהיה קורה ודפק לי עם הפטיש על הקורה ואמר פה לא תהיה קורה...יש קורה אבל אמר שקורה לא תהיה. אמרתי שהקורה מחזיקה את הגג והוא אמר שהקורה תרד...חד משמעית קורה לא תהיה, זה מה שנאמר לי" (ר' פרו' עמ' 19, שו' 2-3, 11-12,19).

מר יצחק טען שהוא שהתריע בפני
הקבלן והאדריכל על קיומה של קורה, כדבריו: "לנו לא הודיעו שיש קורה. אני הייתי צריך להגיד ...

שיש קורה
" (ר' פרו' עמ' 27 שו' 18). בתצהירו, ציין מר יצחק
כי כשהפנה שימת ליבה של הנתבעת לקיומן של "קורות", נאמר לו שגם אם תימצאנה: "... הרי שהדבר ניתן לפתרון על ידי הנתבעת ... כולם הריגעוני, כמו גם את יתר בעלי הדירות, בכך שמסרו כי עם סיומן של עבודות השיפוץ לא תיוותר בחדר המגורים קורה בולטת" (ר' סעיפים 14-15 לתצהיר העד).

18.
הנתבעת טוענת בסיכומיה כי אין לייחס כל משקל ראייתי לגרסתם חסרת המהימנות של התובע ועדיו גם לנוכח האינטרס הברור הגלום בה. איני שותף לגישה זו, נוכח שמסתבר כי גרסת התובע ועדיו מתיישבת עם ראייה אובייקטיבית של מכלול נסיבות ההתרחשות, על ידיעות הנתבעת כפי שהתגבשו בחלוף הזמן אשר למצב הקורה בדירה.


מנגד, גרס שילון כי: "הוסבר לדיירים מה התוכנית כוללת, היכן הורסים והיכן לא הורסים בצורה חד משמעית. על זה הם חתמו והגיעו לדיונים בועדה לאחר שהוגשו התנגדויות. ז"א שום לא נעשה פה בצורה לא גלויה" (ר' פרו' עמ' 38 שו' 16-19). כשנשאל העד: "מדוע אותה קורה שאמורה היתה להיוותר למעלה הדבר הזה שהוא כ"כ מהותי לא צוין באופן גלוי ומפורש בהסכם", השיב: "לא ראינו בזה צורך מאחר שזה הוסבר בצורה חד משמעית לתובע...אני הסברתי לתובע שהוא היה בעצם הנציג היחיד שהוסבר לו כל הנושא טרם החתימה על ההסכם ..." (ר' פרו' עמ' 38 שו' 28-31).

לא מצאתי ממש בגרסה זו של העד אשר בניגוד אליה אישר שילון, תוך סתירה פנימית נטולת הסבר סביר, כי בעת תחילת ביצוע העבודות בדירה, לא היה ידוע לנתבעת האם ניתן להסיר את הקורה ומהו החומר ממנו נבנתה תקרת הדירה. כדבריו: "מדובר בקורה מבטון וברזל קונסטרוקציה. ברגע שראו את המוצר בהתהוותו, תוך כדי בניית השלד, הם פנו אל מנהל העבודה באתר ואמרו לו האם אפשר להוריד את הקורה הזו, אז התחילה הבדיקה שלנו. אם מלכתחילה היה מוצג לנו גם המסמך מאותה חברה שבנתה את הבניין שיש תקרת פחים אולי היינו מנסים למצוא פתרון, זה הוצג תוך כדי הדרישה. זה רק חיזק את חוות הדעת שלנו" (הדגשות אינן במקור - ר' פרו' עמ' 3 שו' 11-14).

סתירה זו תומכת בגרסת התובעים, לפיה הנתבעת החלה בבדיקת האפשרות להסרת הקורה, רק לאחר תחילת ביצוע עבודות השיפוץ בדירה ולאחר דרישה נחזית להסרתה.

19.
בנוסף, בקשת התובעים להסרת הקורה הופנתה לקונסטרקטור. הפנייה זו, לכשעצמה, מהווה חיזוק נוסף לטענותיהם. לאחר שהקונסטרקטור הגיע לביקור בבניין, הגיש חוות דעת ביום 23.3.10 לפיה: "כל פגיעה בקורה יכול לגרום להפחתת יציבות המבנה ואחריות הבלעדית לשינויים באזור הזה על המזמין והמבצע בלבד" (ר' נספח ג' לכתב ההגנה). ככל שהיה ממש בטענת הנתבעת אשר למודעות התובעים כי הקורה תיוותר במקומה, לא ברור מדוע נוצר צורך לבקש חוות דעת מאת הקונסטרקטור במהלך עבודות ההרחבה בדירה, במהלך חודש מרץ 2010, כחודשיים ימים טרם המועד המשוער לסיום העבודות.

נלמד כי רק באותה עת, התברר לנתבעת כי הקורה אינה ניתנת להסרה ובניגוד למצגים מפורשים שנמסרו לתובעים. על רקע זה, אין ממש בטענת הנתבעת, משמע מסקנת הקונסטרקטור מחזקת את עילת ההגנה (ר' פרו' עמ' 42 שו' 1-2).

20.
הנתבעת לא טרחה לאזכר בהוראות ההסכם השני, באופן מפורש ומתבקש, כי הקורה תיוותר על כנה. טענתה מפיו של שילון לפיה התובעים היו מודעים לכך טרם החתימה על ההסכם השני, לא נתמכה בכל ראיה אובייקטיבית אחרת.

ככל שהנתבעת הייתה מודעת לקשיים הקשורים בקורה טרם עריכת ההסכם השני, כטענתה האחת, היה עליה לציין זאת ברחל בתך הקטנה בהסכם עצמו. גרסת הנתבעת משמע הסתפקה בהסבר בעל-פה בהקשר חשוב זה, אינה מתיישבת גם עם תכלית ההתקשרות בין הצדדים ועם לשון ההסכם השני.

בחירת הנתבעת בפירוט יתר בהסכם השני ביחס לרכיבים אחרים בדיר, שחלקם חשובים פחות מהקורה, מדגישה את החסר שבאזכור מתבקש של הקורה עצמה. סעיף 6 להסכם השני דן במפרט הטכני לבניית הרחבת סלון דירה קיימת ולבניית ממ"ד כתוספת לדירה קיימת.
סעיף 6.3 מתאר הרחבת הסלון ובו מנויים 10 תתי סעיפים הדנים באיטום יציקת גג הקומה האחרונה, בריצוף בהרחבת הסלון, באינסטלציה חשמלית להרחבת הסלון, באינסטלציה מים לגג הקומה האחרונה, בטיח פנים וטיח חוץ, בצבע הגימור הפנימי, בגמר החיצוני ובסגירת פתחים ליציאת עשן.
אין בהוראות סעיף 6 בכלל ובהוראות סעיף 6.3 בפרט, כל אמירה מפורשת לעניין הקורה. מצופה היה כי נתון כה משמעותי וחשוב לפן האסתטי והפונקציונאלי של סלון הדירה יעלה על הכתב, לבטח ברמת חשיבות השווה לריצוף הדירה, אם לא גבוהה ממנה.


בהתאם לגרסתה האחרת של הנתבעת, היא לא ידעה בעת החתימה על ההסכם השני על הצורך בהותרת הקורה במקומה, כך שלבטח לא יכלה לדון עם התובע בנושא. גרסתה זו, לפיה רק במהלך ביצוע עבודות ההרחבה נודע כי בבניין קיימת תקרת פחים שבעטיה הסרת הקורה תהווה סכנה לשלום הדיירים ולציבור בכללו - מלמדת על מחדלה לברר ולבדוק עומקם של נתונים כמתבקש טרם כריתת מערכת ההסכמים עם התובעים.

מאלו, אין בידי לקבל את טענת הנתבעת, משמע נתון משמעותי שחייב קבלת חוות דעת מאת הקונסטרקטור ושפוגע ברצף חלל חדר המגורים בדירה, לא אוזכר בהסכם השני ונמסר לדיירי הבניין בעל-פה (ר' פרו' עמ' 38 שו' 28-31).

21.
דחיתי את מבוקשה של הנתבעת להסתמך על הוראת סעיף 6.1. להסכם השני, אשר לטעמה שוללת מהתובעים את היכולת להגיש את התובענה דנא ותומכת בידיעתם על קיומה של הקורה בעת החתימה על ההסכם השני.

הוראת סעיף 6.1. ה' להסכם השני קובעת, כך: " ... שנוי בעובי עמודי הבטון או קירות הבטון ו/או הפלדה ואחרים של המרפסת ו/או של מערכת הקונסטרוקציה הכוללת הנושאת את הרחבת הסלון והממ"ד (עמודים, קירות, רצפות, קורות וכיוב') ו/או המהווה חלק בלתי נפרד מהעיצוב הארכיטקטוני של הרחבת הסלון והממ"ד ו/או של כלל הרחבות הסלונים והממ"דים בבניין נשוא החוזה, אשר כתוצאה ממנו מידות הרחבת הסלון והממ"ד עלולים להשתנות עקב דרישות תכנון הקונסטרוקציה וזאת מבלי לפגוע בשטח הכללי של הרחבת הסלון והממ"ד, לא יהווה הפרה של החוזה, ובמקרה כזה לא יהיו למזמין כל טענות נגד החברה, ובתנאי ששינויים כאמור, יובאו לידיעת המזמין בכתב ומראש" (הדגשה הוספה).

הוראת "סל" זו, נועדה להוות מחסום כנגד תביעות והיא אינה מתייחסת באופן מפורש לקורה מושא הדיון. ההוראה עוסקת, בכלליות, בשינוי "בעובי" של מכשולים קונסטרוקטיביים. אין בה כדי ללמד על מודעות התובעים להימצאות ולהותרת הקורה בדירה טרם החתימה על ההסכם השני. במיוחד כך, שעה ששילון בעדותו ביקש לבטל את הצורך באזכור הותרת הקורה במקומה במסגרת אותו הסכם (ר' פרו' עמ' 38 שו' 28-31). שילון לא הפנה ולא בכדי להוראת סעיף 6.1.ה' להסכם השני (ר' פרו' עמ' 38 שו' 22-25).

היה על הנתבעת לקבל חוות דעת מקצועית מאת קונסטרקטור עובר לחתימה על ההסכם השני ולייחד לממצאיו היקף יריעה תואם בהסכם עצמו. הנתבעת לא פעלה כך. גם בהנחה מרחיקת לכת לטובתה, משמע הוראה הסכמית זו מתייחסת לקורה וכדי מחסום מפני התביעה, נשמט אותו מחסום מחמת שחדלה ליידע את התובעים בכתובים כפי הסיפא להוראת סעיף 6.1.ה' בהסכם השני. כאמור, הוראה זו מגבשת תנאי, לפיו יש להביא שינויים: "לידיעת המזמין בכתב ומראש". הנתבעת לא המציאה כל מסמך הממוען לתובעים ובו ביקשה לקבל אישורם מבעוד מועד להותרת הקורה במקומה או לעדכנם כלשהו בדבר עמדתה הנוכחית.

בנקל יכלה הנתבעת לפעול אחרת במשך התקופה בת השנה ממועד החתימה על הסכם השני ועד מועד קבלת היתר הבנייה בחודש אוקטובר 2009 ויכול שאף קודם לכן, מאז שנודע לה עצמה כי הקורה לא תוסר בהתאם לשרטוטים שהוגשו המצורפים לבקשה להיתר בנייה.

22.
ההסכמים בין הצדדים נוסחו על ידי הנתבעת והוגשו לחתימת התובע. כמי שעיצבה את ההסכמים, חלה על הנתבעת האחריות להעמדת הדברים על דיוקם. בין הנתבעת לבין התובע קיימים פערי כוחות ומידע, לטובת הנתבעת, היוצרים נחיתות אינפורמטיבית בה מצוי התובע. בנסיבות אלו, פירשתי לזכות גרסת התובעים את החסר שבהתייחסות ההסכם השני לקורה (ר' סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973; ע"א 453/11 מ.ש. מוצרי אלומניום בע"מ נ' "אריה" חברה לביטוח בע"מ (21.8.13); ד' פרידמן נ' כהן חוזים כרך ב' 813 (תשנ"ג עמ' 817-813)).

23.
הנתבעת טוענת כי התובע נהג בחוסר תום לב, שעה שהסתיר ממנה כי התקרה בבניין הנה תקרת פחים ולא תקרת בטון יצוק כנהוג. לא ראיתי לנכון לאפשר לנתבעת היפוך יוצרות מקצועי, כדי חיוב התובע באבחון קונסטרוקטיבי של הבניין חלף זה החסר מטעמה, שלא נעשה מבעוד מועד.

בנוסף, התובע לא נסתר בגרסתו, לפיה לא היה מודע להקשר זה, נוכח שלא הוא זה שרכש את הדירה מהקבלן והדבר לא הובא לידיעתו (ר' פרו' עמ' 28 שו' 22-27). הנתבעת, כמי שאמונה על עיסוקה המקצועי בתחום עבודות שיפוץ והרחבות בנייה בבניינים רבי קומות, חבה בבדיקת תוואי שלד הבניין טרם תחל בעבודות הרחבתו. לא ברור על רקע מה בחרה לסמן
x
בבקשה שהגישה להיתר בנייה, בעמודה שעניינה חומרי הבניה, במשבצת של החומר ממנו
עשויה התקרה, בזו השייכת לסוג התקרה "בטון מזוין".

24.
נוצר מצב דברים המנוגד למוסכם בין הצדדים כפי שהוכח, המשמש לחובת הנתבעת ולפיו בחדר המגורים של התובעים קיימת קורה בעומק 49 ס"מ המתוארת כמחזה לא נעים לעין, בזו הלשון: "הקורה היא ממקום ההרחבה ואילך. אתה יושב בסלון ומעל התוספת יושבת קורה בעובי 40 ס"מ. זה לא מחזה לא לעין, מבחינה שזה מפחיד לשבת מעל דבר כזה, מבחינתי ומבחינת הילדים זו נקודה מתה בתוך הבית, כל התוספת הזו" (ר' פרו' עמ' 2 שו' 14-16).
25.
הנתבעת מפנה לבקשה להיתר בנייה עליה חתם התובע וטוענת כי זו מלמדת על קיומה של קורה בעומק של 40 ס"מ בסלון הדירה שאין כל כוונה להסירה. התרשמתי כי גם בהפניה זו אין את העוצמה הראייתית הנדרשת לנתבעת כמזור מפני התביעה. נחה דעתי כי אין עסקינן בראייה המגלה בבירור שהיה על התובע לדעת ולהבין שהקורה לא תוסר.

הבקשה להיתר בנייה נושא תאריך 6.9.09 והיא החתומה על ידי התובע, האדריכל מר ויקטור קאינוב ומתכנן שלד הבניין, מר בנו ברקוביץ. נכתב בתיאור הבקשה, כך: "תוספת מרפסות ל- 16 דירות והרחבת סלון קיים והוספת ממ"ד ב 8 מה-
מה- 16 ... בבניין קיים בן 8 קומות 48 דירות" (ר' נספח ד' לתצהיר שילון).

לבקשה צורפו ארבעה שרטוטים ללא חותמת. צילום אלו שהוגש לבית המשפט אינו ברור. בשני שרטוטים של חתכי הבניין, נחזית הקורה ומצוין לשמאלה עומק של 40 ס"מ וגובה של 210 ס"מ מהרצפה לקורה. על שני שרטוטים אלו משליכה הנתבעת יהב טיעוניה, משמע יש בהם כדי להוות ראייה למודעות התובע לקיומה של הקורה ולהעדר הכוונה להסירה מלכתחילה.

ההסכם השני נחתם ביום 10.11.08, כעשרה חודשים טרם הגשת הבקשה להיתר הבנייה, אליו צורפו שני שרטוטים אלו. לא נטען ולא הוכח כי הם הוצגו לתובע עובר לחתימה על ההסכם השני השותק בהקשר לקורה.

בנוסף, אין זה סביר לצפות כי התובע, כאדם מן הישוב, ידע לקרוא נתוני שרטוטים אדריכליים וחתכי בניין ולהסיק מהם קיומה של הקורה בסלון ביתו.

שילון נדרש להסביר בעדותו את סימוני צבע על גבי השרטוטים והשיב כך: "התכנית שהיא דו ממד, שהיא באה בצורה כאילו חתכת את הבנין מלמעלה בצורה אופקית. החתך הזה נעשה בערך בגובה של 1.60 על 1.80 דמיוני, רואים שהורסים את הקירות. כדי לחדד את העבודה, עוברים לחתך האנכי". להפניית ב"כ התובע לפיה: "אין שום סיכוי שאדם מן הישוב יודע לעשות את ההבחנה הזאת", השיב שילון: "אל תזלזל באנשים" (ר' פרו' עמ' 39 שו' 24-28). אין בתשובתו של העד את ההסבר המתבקש לקושי המובנה הקיים לתובע, שלא הוכח שנפתר, להבין מהשרטוטים את שהסביר שילון לפרוטוקול הדיון.

לא יכול להיות חולק אשר לקיומם של סימונים וצבעים מוסכמים בשרטוטים המוגשים לוועדות לתכנון ובנייה, כמובהר על ידי שילון: "סימון צהוב בתוכניות מהווה הריסה, כמו שכחול מהווה בטון, אדום בלוק. אלו סימנים מוסכמים במדינה" (ר' פרו' עמ' 38 שו' 16-17). לא יכול להיות חולק של ממש כי סימנים אלו לא היו ידועים לתובע, לא אז ולא עתה.
אף המומחה ציין כי הציפיה שהתובע ידע לקרוא שרטוטים אדריכליים אינה סבירה ממי שאינו בעל כישורים מקצועיים בתחום האדריכלות וכדבריו: "ואני חושב שאם לא מדובר בבעל מקצוע שיודע לבחון את זה אז הוא לא היה אמור לדעת כתובע שיווצר לו מה שנוצר לו בפועל" (ר' פרו' עמ' 28 שו' 20-21).

גם אם ארחיק לכת ואקבע כי התובע הבחין בסימון הקורה בשרטוט כזה או אחר, אין בכך לגבש מודעות או הסכמה מטעמו לעניין הסרתה. החזקה הידועה, לפיה אדם החותם על מסמך נתפס כמי שהבינו, קרא אותו, הסכים לאמור בו והיה מודע למשמעות חתימתו, אינה חלה בהכרח על שרטוטים אדריכליים מקצועיים.

למעט הפנייה לאותם שני שרטוטים, שאין בה די, הנתבעת לא הוכיחה כי יידעה התובע בדבר הותרת הקורה במקומה. לאור מכלול הנסיבות, השרטוטים כפי שהוצגו וההסברים הנלווים לפרוטוקול, אינם מאפשרים גיבוש ממצא עובדתי לפיו עולה מהם הסכמתו הנחזית של התובע להותרת הקורה במקומה.

26.
הנתבעת טענה כי התנהלות התובעים הנה ניסיון פסול להרחבה אסורה של חזית המריבה. לגישתה, במטרה להתחמק מחתימתם של התובעים עצמם על הבקשה להיתר שבה מובהר שהקורה נשארת בגובה 40 ס"מ ולא להריסה (קו תחתון במקור) מנסים התובעים בתצהיר ובסיכומיהם להעלות טענה חדשה, לפיה התובע חתם על הבקשה להיתר הבנייה, אינו יודע לקרוא תוכניות וסבר כי חתימתו פורמלית בלבד מבלי שיימסר לו מידע אחר.

דחיתי טענה זו. אין הנתבעת יכולה להיתפס לאותה חתימה על היתר הבניה, בשעה ששנה קודם החתימה את התובע על ההסכם השני ובו לא ציינה מפורשות הישארותה של הקורה במקומה ולא דאגה לקבל חוות דעת הקונסטרוקטור מטעמה קודם לכן.

לגופה של טענה, הרחבת התובע בסעיף 34 לתצהירו מתכתבת עם האומר בסעיף 31 לכתב התביעה, באה בנוסף לו ואינה עומדת בסתירה לו. בתצהירו, ביקש התובע להשיב לטענת הנתבעת לפיה חתם על הבקשה להיתר הבנייה בה מסומנת הקורה ובזו הלשון: "...תשובתי לכך כי אין לי כל הכשרה מקצועית רלוונטית בתחום הנדון, איני מהנדס או אדריכל או הנדסאי, איני יודע לקרוא תוכניות בניה. הבנתי שחתימתי היא פורמלית בלבד, כבעלים רשום, איש לא מסר לי כל מידע אחר , כאשר בנסיבות העניין חלה על הנתבעת החובה לידע אותי על דבר מהותי מסוג זה מראש..." (ר' סעיף 34 לתצהיר התובע).

אכן, בכתב התביעה אין התובעים מציינים במפורש חתימת התובע על הבקשה להיתר הבנייה. עם זאת, קיבלתי את גרסת התובע כי הנתבעת לא טרחה להסביר לו שבהתאם לשרטוטים המצורפים לבקשה להיתר, תיוותר הקורה במקומה.

טעם נוסף מכוחו ראוי לדחות את טענת הנתבעת הנו מודעותה להרחבת החזית הנטענת עוד קודם לשמיעת הראיות. הטענה להרחבת חזית עלתה מפי הנתבעת כבר בתגובתה להחלטה מיום 1.4.12 (בקשה 11). ניתנה לנתבעת ההזדמנות לחקור את עדי התובעים ולנסות ולקעקע את תשובת התובע אשר לחתימתו על היתר הבנייה כפי שהופיע בתצהירו (ר' (תא (ת"א) 1618/01 יעד מגשימים (1998) בע"מ נ' ליר תעשיות לבידים בע"מ (8.4.08)).

והיה ולא די באלו, אפנה לע"א (חי') 4777/97 יעקב פריצקר ושות', חב' לבנין חיפה בע"מ נ' כהן (3.9.98), שם, בהקשר דומה, נקבע כי יש להעלות החריגות על הכתב ואין להסתפק בחתימה גרידא על מפרט טכני. במיוחד כך, שעה שעסקינן בקורה שנותרה בהיקף החורג מזה המבואר בבקשה להיתר הבנייה.

ודברים בלשון אומרם: "...במקרה כזה חייבת היתה הסכמתם של המשיבים לסטיה כזו לבוא לידי ביטוי בצורה ברורה ומפורשת

...לא ניתן היה להסתפק בחתימה גרידא כפי שאכן מופיעה על המפרט הטכני, אלא חייב להיות במקרה של הסכמה כזו ברור מתוך מסמך בכתב שכל העובדות הרלוונטיות, והמשמעות הנובעת מכך, הוסברו למשיבים, וכי לאחר קבלת הסבר של התיאור הטכני, ולאחר הבנת כל העובדות ומשמעותן, הינם מסכימים לכך שהגובה יהיה אכן פחות מן האמור בתקנות התכנון והבניה, כפי שהיו בתוקף באותה תקופה, דהיינו, אין די במקרה כזה בחתימה גרידא אלא יש צורך ב
-
informed consent
. ... לא ניתן להסתפק בחתימה גרידא על המפרט כפי שהיא במקרה שבפני
נו, ולהיתלות בחתימה שכזו על מנת להסיק ממנה הסכמה של המשיבים לכך שהגובה המקסימלי בעליית הגג יהא כ- 2מ', תוך סטיה מן הדרישות, כפי שהיו אז בתקנות התכנון והבניה...
.".

27.
ה
מומחה העריך את ירידת ערך הדירה בהתאם להתייחסות לגודל הקורה בכללותה. אימצתי את מסקנותיו, לפיהן: "אכן אפשר לראות כי בהיתר מצוין כי יש קורה יורדת של 40 ס"מ בתקרת הסלון. והגובה בין הקורה לריצוף 210 ס"מ. בפועל בסיור שערכתי מדדתי כי הקורה יורדת 48 ס"מ והגובה בין הקורה לריצוף הוא 200.8 ס"מ. דהיינו, קיימת אי התאמה לתוכנית היתר הבנייה. הקורה בולטת 8 ס"מ מעבר לתכנון . 1.2 ס"מ זהו חיפוי הגבס. המצב הינו מצב נתון שאליו נקלע הקבלן, אי לכך יכול היה לבדוק את המצב הנתון ולהכין תוכנית התואמת את המצב ובכך להימנע מאי ההתאמה שנוצרה. להבנתי ולהערכתי קורה בולטת זו במצב הקיים פוגעת בשווי הנכס. אילו תוכנית ההיתר היתה תואמת למציאות אזי לא היתה ירידת ערך. הפגיעה מתבטאת בהפחתה של שטח הקורה משטחו של חדר הדיור. 2.3 מ"ר
x
15,000 ₪ /מ"ר = 34,500 ₪. ו/או הפחתה של כ- 2% משווי הדירה
".

ביום 31.7.14 שלח המומחה מסמך עדכון שווי מ"ר לאחר בדיקה עסקאות מס שבח באזור הדירה לתקופה שבין חודש אוגוסט 2013 ועד ליום 22.5.14 שעמדו על סכומים בגבולות של 16,300 למ"ר בנוי.
לאור ממצאיו שעלו מהמדידות שערך בדירה, הסיק המומחה קיומה של ירידת ערך בסכום של
37,490 ₪ (2.3 מ"ר
x
16,300 ₪ /מ"ר = 37,490 ₪) ו/או הפחתה של כ- 2% משווי הדירה. בעצם התייחסות לירידת הערך, קיבע המומחה חריגת הנתבעת ממידות הקורה כפי התייחסותה בבקשה להיתר הבניה. החריגה בעומק הקורה ב- 9.2 ס"מ חייבה את הנתבעת לפנות לוועדה לתכנון ובניה לשם קבלת אישורה לחריגה זו ובמקביל, לקבל את אישור התובע לאור הוראת סעיף' 6.1.ה' להסכם השני. שני אלו לא נעשו. לא הוצג כל מסמך בחתימת התובעים המאשר ביצוע עבודות ההרחבה עם קורה שעומקה 49.2 ס"מ לתוך חלל חדר המגורים בדירה. לא הוצג אישור הועדה לתכנון ובניה בדבר חריגה זו.

28.
דחיתי את ההסתייגויות שאותן העלתה הנתבעת ביחס לחישובים שערך המומחה. קיבלתי את גישתו, לפיה יש לחשב את ירידת ערך הדירה מחמת הקורה על פי חריגתה מעבר ל- 40 ס"מ, אף אם אותם 40 ס"מ אינם מגבשים ירידת ערך לדעת המומחה (ר' פרו' עמ' 28 שו' 7-9).

29.
המחלוקת בין המומחה לבין הנתבעת מתמקדת בשאלה האם יש לחשב ירידת ערך הדירה בהקשר לכל עומק הקורה - 49.2 ס"מ, כעמדת המומחה, או שמא יש לחשב את ירידת הערך רק בהקשר לאותם 8 ס"מ חורגים מעבר ל- 40 ס"מ. הנתבעת נשענת על עמדת המומחה לפיה במצב דברים בו הייתה נותרת קורה בעומק 40 ס"מ, לא הייתה נגרמת ירידת ערך לדירה (ר' סעיף 5, עמ' 8 לחוות דעת המומחה).

הקורה בולטת מהתקרה לעומק של 49.2 ס"מ. בהתאם לשרטוט שצורף להיתר הבנייה, קיימת קורה בעומק של 40 ס"מ ועל בסיס זה ניתן היתר הבניה. בפועל, עומק
הקורה הנו 48 ס"מ בתוספת ל- 1.2 ס"מ בגין חיפוי גבס.

30.
מסקנות המומחה מתקבלות משלושה טעמים מרכזיים.

הראשון - כבר קבעתי כממצא כי לא הוסכם בין הצדדים שהקורה, בעומק כזה או אחר, תיוותר במקומה וכי לאור השרטוטים, לא יכלו התובעים לגבש מודעות לעניין קיומה. לפיכך, גם התייחסות המומחה לאותו עומק קורה של 40 ס"מ כנלמד מהשרטוטים, אינה יכולה לשמש לחובת התובעים.

השני – הבהרת המומחה לפיה הקורה, בתצורתה הנוכחית, מהווה פגיעה משמעותית בקניין התובעים. המומחה ציין לפרוטוקול הדיון, כך: "יש פה משהו, אם זה היה קצה החדר בסוף הקיר והיה לך איזו קורה בולטת. פגיעה של קורה בולטת 2,500 ₪ הגיוני. אם זה חוצה במרחק של שלושת רבע מהסלון יש פה פגיעה נוספת ולכן ההלכה הזו לא כל כך מתאימה" (ר' פרו' עמ' 31 שו' 24-26).

המומחה מבאר פגיעה מאוד מהותית הנגרמת לדירה משום הקורה, הנמצאת לאורך הסלון, חוצצת בין שני חלקיו ומהווה פגם אסתטי קשה. התובעים נדרשו להשקעה כספית גדולה עבור הגדלת סלון הדירה, מבלי שהבינו כי תיוותר בו קורה החוצה אותו בעומק של כ- 49 ס"מ. מסקנת המומחה הייתה שונה, ככל שהקורה הייתה צמודה לקיר שנבנה מאחוריה ונבלעת על הרקע שלו, אלא שהיא בולטת במחצית החדר וחודרת לסלון בעומק של 49.2 ס"מ.

השלישי – תחשיביה החלופיים של הנתבעת לא נתמכו בראיות מהימנות.

בהתאם לגרסת הנתבעת יש לחשב את שטח הקורה, כך שאורכה 550 ס"מ
x
8 ס"מ = 0.44 מ'שטח הקורה 0.44 מ'
x
16,300 ₪ = 7,172 ₪
. כשנשאל על כך המומחה בחקירתו, השיב כי: "הגישה הזו של המדידה והפחתה של 8 ס"מ או 9.2 ס"מ היא לא נכונה" (ר' פרו' עמ' 30 שו' 24-25).

אין ממש במבוקשה של הנתבעת להסתמך על תחשיבים שערכה בעצמה במסגרת סיכומיה. היה על הנתבעת להגיש את חישוביה במסגרת שאלות ההבהרה למומחה לשם קבלת תגובתו, או בגדר חוות דעת מומחה מטעמה שתעבור את "המסננת" של המומחה.
בחקירת המומחה, הפנתה הנתבעת ל

פסק דין
שלא ציינה שמו ועל פיו גרסה כי יש לחשב רק את אותם 8 ס"מ חריגה בקורה מעבר ל-40 הס"מ שאושרו בוועדה לתכנון ובנייה. המומחה דחה הפנייתה זו, תוך הדגשת ייחודיות הקורה בהיבט גודל ומיקום (ר' האזכור בפרו' עמ' 31 שו' 24-26).

בסיכומיה, הפנתה הנתבעת לאסמכתאות לפיהן ערכה את חישוביה. בת"א 990/91 טרבלסי נ' רסקו חברה להתיישבות חקלאית עירונית בע"מ (4.8.96) לא ניתן הסבר אשר לאופן חישוב ירידת הערך בגין חריגה מגובה התקרה. בת"א 1237/86 זקס נ' פנאני
ושות' (3.10.91) חושב הפיצוי בגין ירידת ערך תוך הפנייה לת"א 86/85 סולל בונה נ' ברקן, שאינו מופיע במאגרים. יוצא כי חישוב ירידת ערכן של דירות, מחייב חוות דעת מומחה באופן פרטני לנכס הספציפי מושא הדיון. סברתי כי אין די בהפניה לאסמכתאות, כדי להוות תחליף לחוות דעת שכזו.

המומחה נותר עקבי בהצגת מסקנותיו המהימנות בעיני וגם מבחינת התובע, אין במיקוד המתבקש באותם 8 ס"מ עודפים בקורה דווקא, כדי לשנות מעצם הימצאותה כולה בסלון הדירה. מיקומה, היקפה ומכלול הנסיבות, מצדיקים הפחתת כל שטח הקורה משטח סלון הדירה כתחשיבי המומחה וכהבהרותיו שלא נסתרו. יש לראות בשטח הקורה כולו כחריגה מהמוסכם בין הצדדים, גם שעה שהנתבעת לא קיבלה אישור מהוועדה המקומית לחריגה בעומקה.

השאלה בדבר ירידת ערך היא שאלה שבעובדה וככזו היא מחייבת הוכחתה בראיה ומן הראוי שכך ייעשה באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין (ר' ספרו של המלומד א' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים בעמ' 402-403). חוות דעת שכזו הייתה עוברת דרך "המסננת" של המומחה (ר' ת"א (חי) 41458-06-11 צדקה ואח' נ' שרביב בעמ (18.5.14)).



בחקירת המומחה, הוא לא עומת כלל אם אותם החישובים שעלו לראשונה בסיכומי הנתבעת. הנתבעת אף לא מפנה לשאלות ההבהרה שהפנתה למומחה ואינה מצרפת אותן לסיכומיה. אין חולק כי התחשיב שפרטה בסיכומיה אינו נסמך על חווד שמאי מוסמך.

חוות הדעת שהוגשה מאת מומחה הנתבעת - מר חיים ברדוגו, אינה כוללת התייחסות פרטנית להימצאות הקורה בסלון הדירה. לטעמו, לא נגרמה לדירה כל ירידת ערך והיפוכו של דבר נוכח הגדלת סלון הדירה, בניית מרפסת וממ"ד המעלים את ערכה של הדירה. נתונים אלו אינם עומדים בניגוד לפגיעה האסתטית שמייצרת הקורה בדירה וברי כי קונה פוטנציאלי לא יקל ראש לנוכח הותרת הקורה במקומה רק משום שהושקעו בדירה משאבים הקשורים בבניית מרפסת וממ"ד.


לחילופין, קבע המומחה כי יש לקבוע שיעור ירידת הערך בגובה של כ- 2% משווי הדירה (ר' פרו' עמ' 30, שו' 26-28, עמ' 31, שו' 1-7). לגבי תחשיב חלופי זה, אין בסיכומי הנתבעת התייחסות ממשית.

האסמכתאות אליהן מפנה הנתבעת בסיכומיה, מתייחסות לקריטריונים שאינם רלוונטיים לענייננו ובהקשרים של חריגות בנייה בין מעל ובין מתחת ל- 2%, לשם אומדנת ירידת ערך של דירה. כך, לדוגמא, חדר שנבנה בגובה נמוך מהנדרש. אין עסקינן בדיון בזכאות התובעים לפיצוי בגין חריגה בבניית הקורה בהקשר של 2%. המומחה לא התייחס להקשר של סטייה כלל וציין תחשיב חלופי באמצעות הפחתה של 2% משווי הדירה. בעצם התחשיב שהציגה הנתבעת, דומה כי זנחה הטענה שאין לפסוק פיצוי כלל לתובעים משום חריגה שאינה עולה על 2%.

31.
מכל אלו, נחה דעתי כי יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים בגין ירידת ערך הדירה סכום כולל של 37,490 ₪, כמסקנת המומחה.
הליקויים בדירה

32.
דחיתי את עתירת התובעים בהקשר זה, לאחר שקבעתי כי כשלו בנשיאה בנטל החל עליהם להוכיח קיומם של ליקויים שלא תוקנו בדירה בהם חבה הנתבעת.

33.
נוכח המסקנה אליה הגעתי, לא מצאתי צורך בהרחבת היריעה בטענות הצדדים אשר לזהות מבצע תיקון הליקויים בדירה.

34.
אמנם, המומחה הפנה לליקויים בדירה אותם העריך בסכום נומינלי של 17,574 ₪, תוך התייחסות להעדר אפי מים בתחתית המרפסת; לביצוע נדבכי ראש בקירות המרפסת בשיפוע הפוך; לעיוות בדלת הממ"ד; לסף מוגבה של אותה דלת; לצינור אוורור עקום מעליה; לעבודות טיח בממ"ד; לצבע ולחור בכנף פלדה בממ"ד; לגבהי צינורות האוורור ולצינור גלוי ברצפת הממ"ד.

35.
אולם, ממהלך הדיון הסתבר כי לבד מהחלפת דלת הממ"ד בדירה מטעם הנתבעת, התובע עצמו ביצע תיקונים בדירתו וכדבריו: "בטח שעשיתי תיקונים. חצי מהדברים תיקנתי. מה שאי אפשר לא תיקנתי" (ר' פרו' עמ' 33 שו' 24).

נלמד כי ממועד הגשת התביעה ועד מועד הדיון ביום 15.12.13, ביצע התובע תיקונים בדירה ללא שהגיש ראייה מתבקשת בדמות חשבוניות ופירוט התיקונים שביצע. התובע הודה כי אף לבא כוחו לא הודיע על התיקונים שביצע וכדבריו: "אני לא צריך להגיד לעוה"ד שלי מה אני עושה בבית שלי" (ר' פרו' עמ' 33 שו' 26). איני שותף לגישתו של התובע. ראוי היה להציג את הראייה הטובה ביותר בנושא כנדרש בדמות עלות התיקון לתובע כניזוק. התעלמות מהתנהלות התובע ופסיקת פיצוים לטובתו כאומדנת המומחה בגין הליקויים בדירתו, תביא להתעשרותו שלא כדין.

התובעים הותירו עמימות עובדתית המשמשת לחובתם בהערכת משקל הראיות בנושא זה. יכול שביצעו תיקונים בדירה בתשלום פחות מזה הנקוב בחוות דעת המומחה או ללא תמורה ופסיקה לזכותם כהערכת המומחה, תזכה אותם בפיצוי עודף. שעה שתוקנו ליקויי בנייה בדירה, חוות דעת המומחה הפכה תיאורטית בהקשר זה וראוי לפסוק פיצוי אך על בסיס קבלות שניתנו כנגד תשלום שלא הוצגו (השווה

תא"מ 3860-05-08

מ
.
פינס

בע
"
מ

נ'

מגדיש

(3.5.09)).

36.
יפים למחלוקת שמלפניי הדברים שנקבעו בת"א (ת"א) 35121/08 אשבורן נ' מלין (26.12.07), לאמור:

"...מדובר הלכה למעשה בחוות דעת תיאורטית בכל הנוגע לעלות התיקונים ... התובעים לא הציגו קבלות כלשהן בקשר להוצאות שהוציאו בפועל בביצוע התיקונים, אלא העדיפו משום מה להשתית את תביעתם על חוות דעת תיאורטית, של עלויות תיקון על פי אומדן של מומחה. אכן, לעתים, אין לבית המשפט ברירה והוא פוסק פיצוי לפי חוות דעת תיאורטית, מקום שהתיקון המומלץ טרם בוצע. ואולם, כאשר עוד קודם לברור המשפט בוצע כבר התיקון נשוא התביעה, פשיטא שיש לפסוק פיצוי על פי הוצאות התיקון בפועל, ולא על פי חוות הדעת שקדמה לו. ... ולכן התובעים היו חייבים לבסס את סכום התביעה על יסוד הוצאות שהוציאו בפועל, דבר שלא נעשה...".
עוגמת נפש


37.
התובעים עותרים לפיצוי בסכום של 20,000 ₪ בראש נזק זה. סברתי כי יש למתן משמעותית את עתירתם נוכח שירידת הערך שנגרמה לדירה אינה נובעת מליקויי בנייה מובהקים. בתי המשפט הכירו באפשרות הפיצוי בגין נזק עקיף שנגרם כתוצאה מאי תיקון ליקויים והמשך מגורים בדירה ובשל אי הנוחות שתיגרם בעת תיקונם בעתיד (
ר'
ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס ואח', פ"ד מו
(2), 60, 65). משדחיתי את העתירה לחיוב הנתבעת בגין אותם ליקויים, לא ראיתי לנכון לגזור מהם חיוב ממשי בגין עוגמת נפש.

מנגד, אני מתקשה לעבור לסדר היום שעה שהתובעים נותרו עם קורה באמצע סלון הדירה המהווה פגע אסתטי ופונקציונאלי. הפיצוי הראוי שנקבע בהקשר זה הקשור בירידת ערך הדירה, אינו שומט כליל הצורך בהכרה מסוימת בתחושתם הקשה של התובעים לנוכח מצב הדברים שנכפה עליהם.

באיזון הראוי בין האינטרסים השונים, כתוצאה מהותרת הקורה במקומה באופן המשפיע על יכולת התובעים ליהנות מן הדירה ומן המגורים בה כצפייתם, אני מעריך את הפיצוי הראוי לתובעים בגין עוגמת נפש בסכום של 3,500 ₪ (השווה ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט ו- 39 אח' סעיפים
14 ו-17 (17.4.94); תא (י-ם) 1366/93 לוי נ' חיים זקן בנין והשקעות בע"מ (1.8.01); תא (נת') 12063-12-09 וולק נ' קירון (16.1.14)).

38.
התובעים עתרו לפיצוי בסכום של 2,030 ₪ בגין שכ"ט המומחה מטעמם. לא ראיתי לנכון לחייב את הנתבעת בהשבת סכום זה, נוכח השוני המהותי שבין הערכת המומחה מטעם התובעים לבין הערכת המומחה.

סוף דבר

39.
לאור המקובץ, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סכום כולל של 37,490 ₪ בגין ירידת ערך הדירה.


בנוסף, הנתבעת תשלם לתובעים סכום כולל של 3,500 ₪ בגין עוגמת נפש שנגרמה להם.

סכומים אלו יישאו הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

40.
העתירות לפיצוי בגין ליקויים בדירת התובעים ובגין שכ"ט מומחה מטעמם - נדחות.

41.
במכלול הנסיבות ובו תוצאת פסק הדין והתנהלותם הדיונית של הצדדים, אני מחייב את הנתבעת בהוצאות התובעים בסכום כולל של 7,000 ₪.

זכות ערעור – כדין.

לידיעת הצדדים.

נוסח זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח.

ניתן היום, ט' טבת תשע"ה, 31 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.

חתימה





















א בית משפט שלום 717-10/10 נחמן שי רוזנבלט, נעמה רוזנבלט נ' השבחת נכסים מרכז - מ.ל.ט.ש. בע"מ (פורסם ב-ֽ 31/12/2014)